Exemplo de Laudo de Inspecao Predial
Exemplo de Laudo de Inspecao Predial
Exemplo de Laudo de Inspecao Predial
Trata-se de uma medida cautelar tomada pelo Condomínio do Edifício Centro Comercial
Di Bernardi Tower, em razão da necessidade da realização da manutenção preventiva e
corretiva da edificação, com orientação técnica a cerca de eventuais anomalias de ordem
estrutural e estética, e para obter-se um diagnóstico e uma avaliação da manutenção predial
necessária para a edificação.
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
TIPOLOGIA
CRITÉRIO
METODOLOGIA
NIVEL 2
Tipo do Terreno
Formato: Irregular
Coordenadas Geográfica: Latitude: -27° 36’ 00,95 Longitude: -48° 36’ 29,76”
Área Total: 711,25 m²
Situação: Meio da Quadra
Testada: no Nível do logradouro
Topografia: Plano/semi plano
Tipo da Edificação
FACHADAS – SACADAS
Foto 1: Vista da fachada sul, com alinhamento dos Foto 2: Nesta foto se obseva, que o aparelho foi
aparelhos de ar condicionado uniformizados, substituído, sem a correta instalações dos
porém, apresentando, uma série de infiltrações ao drenos. Verificam-se manchas no revestimento
longo da prumada. de pintura, causadas por infiltração proveniente
da falta de dreno.
Foto 9: Detalhe do cabeamento do aparelho ar Foto 10: Nesta foto se observa a falta de
condicionado, expostos na fachada da edificação uniformização da disposição dos aparelhos de ar
sem função específica. condicionado na fachada sul.
Foto 13: Nestas instalações não foram concluídos Foto 14: Detalhe das hastes de ferro de suporte
os acabamentos necessários de reboco e pintura do condensador, em estado de corrosão
junto ao condensador. provocando contaminação nos equipamentos e
no revestimento de pintura.
Foto 17: vista do guarda corpo da sacada, Foto 18: Em razão da excessiva umidade na
apresentando danos no revestimento de pintura. alvenaria, houve o empolamento da tinta, com
prováveis danos no revestimento em argamassa.
Foto 21: Vista da fachada sul com estrutura das Foto 22: Detalhe do vidro trincado na janela da
esquadrias de alumínio com fechamento em sala nº 601
vidros.
Foto 23: Infiltrações generalizadas, causando Foto 24: Os danos no revestimento de argamassa
danos no revestimento de argamassa e pintura, e pintura se estendem por toda parede lateral
proveniente de edificação vizinha. direita.
Foto 25: Detalhe da infiltração se concentra na Foto 26: Os danos no revestimento de pintura
base da parede, indicando umidade ascendente, ocorrem também junto a escada de acesso ao
proveniente do terreno de edificação vizinha. pavimento térreo.
Foto 29: Vista da rampa de acesso ao pavimento Foto 30: Vista do piso cimentado do pavimento
garagem 1, no detalhe os pontos onde ocorrem subsolo garagem, necessitando manutenção no
as infiltrações. revestimento.
Foto 33: Detalhe do destacamento do Foto 34: Nesta foto se observa infiltrações, na
revestimento em argamassa, provocado pela caixa coletora da tubulação hidráulica,
expansão das barras de aço em estado de provocaram danos no revestimento de
corrosão. argamassa e corrosão nas armaduras da viga.
Foto 37: Nesta foto se observa uma Foto 38: Vista da calha em estado de corrosão,
“gambiarra” no sistema elétrica das luminárias sem as luminárias.
deste pavimento.
Foto 41: Vista da fachada sobre da sala situada Foto 42: Detalhe do revestimento em argamassa
sobre a rampa de acesso ao pavimento danificado.
garagem 1, apresentando fissuras e danos no
revestimento de argamassa e pintura.
Foto 47: Vista da porta de elevador, em Foto 48: Porta de acesso a escada de
estado de corrosão, necessitando emergência apresentando “descascamento”
manutenção no revestimento de pintura. do revestimento de pintura.
Foto 49: Detalhe do entupimento do dreno de Foto 50: Nesta foto se observa o alagamento da
escoamento de água pluvial, provocando área descoberta em razão da falta de escoamento
alagamento na área descoberta deste pavimento. dos drenos.
Foto 52: Em razão do vencimento do tempo de Foto 53: Detalhe da trinca acentuada existente no
vida útil da manta impermeabilizante deste pavimento, provavelmente, com a manta
pavimento, recomendamos substituição do impermeabilizante rompida.
sistema de impermeabilização na área descoberta
deste pavimento.
Foto 56: Vista do muro de proteção da área Foto 67: Trinca na base do muro permitindo a
descoberta, apresentando manchas e fissuras, penetração de umidade ascendente no
indicando a necessidade de manutenção revestimento em argamassa e pintura.
corretiva.
Foto 70: Vista do muro necessitando manutenção Foto 71: Detalhe de trinca entre as paredes, não
no revestimento de argamassa e pintura. reparada adequadamente, necessitando de
manutenção corretiva.
Foto 72: Vista da subestação de energia Foto 73: detalhe de trinca diagonal no vértice da
localizada nos fundos do pavimento garagem 1. porta em razão da falta de contraverga.
Foto 74: As paredes de fundos da subestação Foto 75: Vista do interior da subestação de
necessitando manutenção do revestimento de energia, se observa danos no revestimento das
pintura. paredes e laje, indicando infiltrações nestes locais.
Foto 82: Ponto de luz sem calha e luminárias. Foto 83: todas as calhas e luminárias necessitam
substituição e/ou manutenção corretiva.
Foto 84: Detalhe das informações sobre as Foto 85: Detalhe do vazamento nas conexões da
prumadas das tubulações hidráulicas, tubulação preventiva contra incêndio.
recomendamos a pintura na parede e
informações padronizadas.
Foto 90: Nesta foto se observa um pilar, Foto 91: Observa-se um deslocamento da
aparentemente sem função estrutural, e fissura parede com relação ao pilar, ocasionado
diagonal na parede de guarda corpo do terraço. provavelmente por acomodação da
estrutura. Como a administração do
condomínio não possui o projeto estrutural
da edificação, recomendamos uma análise e
o acompanhamento específico desta
anomalia, ao longo da restauração do prédio.
Foto 97: Detalhe do local onde ocorre o Foto 98: Vista de parte da tubulação hidráulica,
vazamento. proveniente do reservatório superior,
aparentemente sem função específica.
Foto 101: Vista do Sistema de Proteção de Foto 102: Cabeamento solto, prejudicando todo o
descargas atmosféricas – SPDA, necessitando funcionamento do SPDA.
de manutenção e revisão geral nos isoladores e
cabeamento, além de aferição da resistência
ôhmica de aterramento no solo.
Foto 105: Corrosão das emendas e equipamentos Foto 106: Nesta foto se observa a má qualidade
de sustentação dos cabos. de acabamento na passagem do cabeamento das
antenas de CVTV.
Foto 109: Detalhe da tampa danificada devido a Foto 110: Vista da proteção de ferro do poço de
corrosão. luz com a ferrugem contaminando o revestimento
de pintura.
Foto 113: Vista do espaço de confinado para Foto 114: Vista interna do local, necessitando
armazenamento de equipamentos de CVTV, organização e identificação dos equipamentos.
internet e baterias.
Foto 115: Detalhe do pilar aparentemente Foto 116: trata-se da área privativa de terraço
sem função estrutural. da sala 1301. Nesta foto observa-se o
deslocamento do pilar de cerca de 4,0 cm com
relação ao muro. Não foram encontradas trincas
no lado externo da parede que indicasse queda
eminente do muro, entretanto, há necessidade
de acompanhamento e análise técnica desta
estrutura como um todo.
Correção de falhas
Limpeza
Execução da pintura
Aplicação da tinta
Inspeção final
A inspeção final deve ser realizada para que seja atestado o resultado
final e procedido o recebimento dos trabalhos para permitir a realização de
eventuais procedimentos corretivos.
4. INSTALAÇÃO DE AR CONDICIONADO
Existe uma lei do novo código civil, em vigor desde janeiro de 2003, que
proíbe a alteração isolada da fachada de edifícios (art. 1.336, III). Porém, a lei
permite que os casos sejam analisados um a um. "Não existe uma legislação
específica referente à colocação de aparelhos de ar-condicionado em
fachadas. A orientação quanto à instalação deve estar expressa na convenção
de cada condomínio".
Para decidir sobre essa instalação não basta dizer sim ou não, é
necessário que o condômino ou o condomínio faça um estudo de viabilização
dessa instalação. Ao padronizar a fachada de instalação além de alterar o
Fachada:
Manutenção
Sobrecarga:
Essa questão é mais comum quando os prédios são antigos e a fiação também
acaba sendo o problema. Geralmente, as salas que tem mais de 20 anos não
poderiam suportar vários aparelhos ligados utilizando apenas um
transformador. Acaba que fica muito pesado. Depois que um morador instalar o
aparelho, os demais também vão querer e isso prejudica toda a rede elétrica do
condomínio.
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
7. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS
Foto 121: Detalhe do ralo do pavimento Foto 122: Detalhe da caixa coletora do
garagem 1, apresentando entupimento e falta pavimento garagem 1, sem os equipamentos
de estanqueidade necessários e com pontos de infiltrações
generalizados.
ORDEM DE PRIORIDADES
1º TER Monitoramento, análise e parecer técnico dos 1000
elementos estruturais do terraço, e recuperação do
pilar e muro do terraço da sala 1301.
2º SPD Revisão geral do Sistema de Proteção de 1000
Descargas Atmosféricas.
IMP Impermeabilizações nas áreas descobertas do 1000
3º pavimento garagem 1, laje de cobertura,
reservatório superior e laje da subestação.
Uniformização, restauração e disposição dos
4º UAR aparelhos de ar condicionado (condensadores, 480
drenos e carenagens de proteção). Substituição dos
vidros trincados do apartamento 601.
FRP Tratamento de trincas, fissuras e restauração dos 480
5º danos nos revestimentos de argamassa das
fachadas, paredes e muros.
Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial: Tito Lívio Ferreira Gomide; Flávia Zoéga
Andreatta Pujadas; Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto
Normas Brasileiras: ABNT NBR 5674:2012 – ABNT NBR 14037:2011 – ABNT NBR
16280:2014 - ABNT NBR 9575:2010 – ABNT NBR 15575 -1: 2013
Gerais
Programa de prevenção de riscos ambientais (PPRA)
Programa de manutenção preventiva
Planilha ou lista de verificações da execução do programa de manutenção preventiva
Relatório de verificações das manutenções corretivas executadas
Atas de assembleias com aprovação do programa de manutenção
Sistemas eletromecânicos
Relatório anual de verificações dos elevadores (RIA)
Atestado de inicialização do gerador
Relatório anual de verificações da manutenção dos elevadores
Verificações e relatório das instalações elétricas
Verificações e relatório de medição ôhmica
Verificações e relatório de manutenção das bombas
Atestado SPDA – Sistema de Proteção e Descarga Atmosférica
Proteção contra descargas atmosféricas
Automação de dados, informática, voz, Verificações com registros no livro de
telefonia, vídeo e televisão manutenção ou em formulários específicos
Gerador de água quente ou, dependendo do caso, em relatório da
Ar-condicionado empresa contratada.
Aquecedor coletivo
Sistemas eletromecânicos
Circuito fechado de TV Verificações com registros no livro de
Antena coletiva manutenção ou em formulários específicos
Grupo gerador ou, dependendo do caso, em relatório da
empresa contratada
Quadro de distribuição de circuitos Verificações com registros no livro de
Tomadas, interruptores e pontos de luz manutenção
Elevadores Verificações com registros no livro de
Exaustão mecânica manutenção ou em formulários específicos
ou, dependendo do caso, em relatório da
empresa contratada
Equipamentos em geral
Relação de equipamentos
Certificado de garantia dos equipamentos instalados
Manuais técnicos de uso, operação e manutenção dos equipamentos instalados
Livro de registro das atividades de manutenção