EXMO. SR. DR.

JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL

DO FORO CENTRAL - COMARCA DE SÃO PAULO - SP

PROCESSO N. 01910867-29.2009.8.26.0100

JOAQUIM VICENTE DE REZENDE LOPES,

engenheiro, Perito Judicial nomeado nos autos da

ação SUMÁRIA requerida por CONDOMÍNIO

EDIFÍCIO JULIETA contra ESPÓLIO DE EDUARDO

MENDES DA SILVA e OUTRO, dando por terminados

seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar

suas conclusões expressas no LAUDO que segue.

Termos em que,

P. Deferimento.

São Paulo, 04 de julho de 2.016

JOAQUIM VICENTE DE REZENDE LOPES

CREA/SP: 0600590772
 I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES

O condomínio requerente ingressou com a

presente ação afirmando, resumidamente, que:

Os requeridos em débito com as despesas condominiais,

rateadas de acordo com a sua cota parte e de acordo com art.
13 inciso "d" da Convenção do Condomínio, que foram
devidamente aprovadas em Assembléia Geral, conforme
documentos comprobatórios.

Assim, tem a presente a finalidade de condenar os réus

ao pagamento o débito principal, com os acréscimos legais.

Os requeridos contestam a ação afirmando, em

síntese, que:

Trata-se da cobrança das parcelas condominiais

referentes aos meses de novembro/2008 e janeiro a
agosto/2009, bem como as demais parcelas vincendas
acrescidas de muita, atualização e juros, estando o montante
atualmente em R$ 33.273,79.

Mas tal cobrança é indevida posto que o Condomínio

Edifício Julieta deixou de cumprir com suas obrigações de
fazer quanto à reforma do interior do apartamento,
danificado pela falta de manutenção nas estruturas do
edifício.

Tal como prova a Ata de Assembléia Geral de 15 de

Dezembro de 2008, a responsabilidade pela reforma interna
do apartamento 42, unidade de sua propriedade, seria da
responsabilidade do Condomínio Edifício Julieta, dado que tais
danos foram provocados pela falta de manutenção externa no
edifício.

Assim, além de não providenciar a reforma, o

condomínio não se responsabilizou com o reembolso dos
valores gastos em decorrência dos danos causados pela
infiltração de água da chuva pelo teto do edifício, obrigando-
os a arcar, com seus escassos meios próprios, com todos os
gastos para sanar tais problemas.

Conforme mostram as fotos do apartamento, existe

descolamento de azulejos, infiltrações no teto com forro de
madeira dos cômodos e infiltrações no beiral do telhado do
prédio, provocando danos nos revestimentos.

As paredes possuem pontos de surgimento de mofos e

bolores surgidos devido ao excesso de umidade advindo das
diversas infiltrações nas paredes do edifício.
 E para evitar maiores danos com a perda dos poucos
móveis que mobíliam o apartamento, estes se encontram
afastados das paredes, agrupados nos centros dos cômodos,
dificultando ainda mais locomoção dos seus moradores.

E malgrado o péssimo estado da unidade 42 do Edifício

Julieta, em conseqüência da irresponsabilidade do Condomínio
diante das suas obrigações firmadas junto a todos os
condôminos e posta a termo na Ata de Assembléia Geral de 15
de Dezembro de 2008, este se colocou na condição de credor
e exige o cumprimento das contraprestações, ou seja, o
pagamento das despesas condominiais, por parte da
Requerida.

Deferida a prova pericial, seu objetivo será

verificar a existência, origem e causa dos eventuais

danos existentes na unidade de propriedade dos

requeridos.

Foram formulados quesitos em fl. 144, tendo

sido indicado, como assistente técnico, o engº Pedro

Xavier da Silveira (pelos requeridos).

 II - VISTORIA

1. Do local

1.1. Características gerais

O imóvel objeto da presente ação situa-se na

Rua Joaquim Floriano, nº 126, apto 42, Itaim Bibi,

São Paulo, Capital.

A reprodução a seguir ilustra a localização do

imóvel.
1.2. Melhoramentos públicos

O local é servido pelos melhoramentos públicos

disponíveis nas regiões de urbanização já consolidada

e de nível médio superior, tais como: água potável,

coleta de lixo, rede telefônica, energia elétrica,

iluminação pública, transportes coletivos, etc.

1.3. Características da região

A região em questão possui ocupação

predominantemente vertical e mista, constituindo-se

de prédios residenciais e de escritórios, de padrão

construtivo médio superior.

A via para a qual o imóvel entesta, possui

características de circulação regional, com médio

carregamento viário.
2. Do imóvel

O imóvel em questão consiste de apartamento

que se insere em condomínio de quatro andares, sem

elevador.

O apartamento possui sala com terraço,

corredor de circulação, dois dormitórios, dois

banheiros, cozinha, despensa e área de serviço,

possuindo área privativa de 73,28 m2, área

construída de 84,70 m2 e área comum de 8,54 m2,

encerrando a área total de 93,24 m2, com fração

ideal sobre o terreno de 5,831%.

O "croqui" do anexo I, esquemático e sem escala,

ilustra a disposição construtiva da unidade dos

requeridos.
3. Da situação constatada no local

Na vistoria foi constatado que o banheiro social

teve sua reforma iniciada, mas após a instalação

parcial da rede hidráulica (faltando parte do ramal

de água e o ramal de esgoto) os serviços foram

interrompidos.
 Dessa forma, o revestimento em azulejos das

paredes não foi recolocado.

 No teto desse cômodo se percebe a existência de

umidade discreta em ponto localizado.

 Com a paralisação dos serviços, também não foi

feito o reparo do piso que, pelo informado, foi

aberto durante os trabalhos de prospecção para

localização de todos os pontos de vazamentos.

 No quarto 1 se constata que o teto do cômodo

está danificado por umidades decorrentes de água de

chuvas infiltradas e fissuras.

 A extensão desses danos prejudicou, também, a

persiana de enrolar da janela.

 Inobstante, efetuado testes com aparelho

detector de umidade, o único ponto de umidade ativa

encontrada no teto junto da parede divisória com o

sanitário social, onde o teor encontrado foi de 0,8%.

 Por conta das infiltrações e vazamentos que

afetaram a unidade, oriundos do telhado que não

está estanque, o piso em tacos de madeira se

encontra comprometido, o mesmo ocorrendo com o

teto, paredes e caixa de persiana.

 No quarto 2, as infiltrações então se

encontravam secas.

Ainda assim, o cômodo apresentava danos

decorrentes de problemas anteriores, oriundos do

telhado que não se encontrava estanque,

prejudicando o revestimento de paredes e tetos.

 Da mesma forma, a caixa da persiana da janela

se deteriorou por exposição às infiltrações.

 Por conta das infiltrações e vazamentos que

afetaram a unidade, o piso em tacos de madeira se

encontra comprometido.
 No corredor de circulação interna são vistas

marcas de corrimento na parte superior da parede.

 Os tacos de madeira do piso desse corredor se

danificaram pela exposição às umidades e se

encontram soltos, o mesmo ocorrendo com as

portas.
 Na cozinha são vistas marcas de infiltração no

teto.
 No piso, o desgaste observado se dá por conta

da idade da edificação.
 Na despensa são vistas marcas de antigas

infiltrações no teto.
 O piso está bastante desgastado e com danos

decorrentes de infiltrações.
 Nesse cômodo também se nota as marcas

deixadas no piso pelo armário que ali existia e que,

conforme foi informado, se deteriorou por conta de

exposição excessiva às infiltrações.

 Na área de serviço não são vistos outros danos

que não os decorrentes da idade da edificação.

 Examinando-se agora a cobertura do

condomínio, foi examinado que não foi feito o

emboçamento das peças entre águas, o que permite

que água se infiltre em caso de chuvas acompanhadas

de vento.
 Além disso, há a mistura de diversos tipos de

telha, sobreposições desuniformes e variáveis

(executadas sem obedecer a um padrão fixo), além de

reparos pontuais em prováveis furos, o que não

garante a estanqueidade necessária da cobertura.

 Até mesmo se verifica a existência de

sobreposição de telhas contra o escoamento, o que

inclusive facilita o escoamento de água para o

interior da edificação e sem cumprir sua função

primordial, que é de evitar o acesso da água para o

interior do imóvel.

Isso demonstra, portanto, a execução da

cobertura por pessoal não habilitado.

 III – DOCUMENTAÇÃO

A seguir será feita a análise da documentação

apresentada, naquilo que interessa à presente Ação.

Primeiramente, as fotos juntadas pelos

requeridos aos autos em fls. 149/154 (com cópia em

fls. 195/200) ilustram a situação do imóvel tal como

foi encontrado em vistoria.

Conforme a ata condominial de 15/12/2008,

juntada em fls. 10/11 (com cópia em fls. 156/157 e

202/203), o condomínio requerente se comprometeu

a reparar diversos apartamentos, danificados em

virtude dos vazamentos ocorridos na rede hidráulica,

inclusive o dos requeridos.

No caso específico do apartamento dos

requeridos, a reparação incluía o reembolso pela

aquisição de novos azulejos a serem aplicados no

banheiro.
 A ata de reunião condominial de 15/09/2006

(com cópia em fls. 207/208 e 240/241) mostra que

já desde aquela época havia sido identificado

vazamento de grandes proporções, oriundo da rede

de distribuição de água, afetando as unidades 12, 22,

32 e 42 sendo que para está última (dos requeridos)

o vazamento havia também comprometido o

armário.

Na ocasião se decidiu que a repintura interna

dos apartamentos afetados, bem como o armário da

unidade 42, seria custeada pelo condomínio

requerente.

Em fls. 164/170 (com cópia em fls. 210/216)

foi juntada cópia da exposição dos problemas que

afetavam as unidades, feita na reunião condominial

de 15/09/2006.

Em fls. 174/181 (com cópia em fls. 220/227)

foram juntados orçamentos para os serviços de

reparação das unidades, tomados em novembro de

2008.
 Na ata de reunião condominial de 22/10/2007

(fls. 243/244) constou que a obra de troca das

colunas hidráulicas já estava aprovada e os materiais

estavam comprados, faltando então a contratação de

empresa para a execução dos serviços.

Em fls. 245/338 foram juntados relatórios de

serviços executados e demonstrativo de pagamentos,

envolvendo não apenas a reforma do telhado mas

também intervenções nas redes hidráulicas,

reparações das unidades autônomas e reforma de

fachada.

IV - CONCLUSÃO

Daquilo que restou anteriormente exposto tem-

se que o apartamento de propriedade dos requeridos

se encontra inserido em condomínio cuja edificação

data de 1963, ou seja, com idade de 53 anos.

 A unidade dos requeridos se encontra bastante

deteriorada, sendo que os problemas que a afetam

têm duas origens distintas.

Uma delas diz respeito às tubulações hidráulicas

e, a outra, à cobertura do condomínio.

Relativamente à questão das tubulações

hidráulicas, por conta da idade do condomínio, seus

encanamentos se encontravam bastante

deterioradas, conforme inclusive reconhecido pelas

atas de assembléias condominiais, demandando seu

refazimento.

E as redes hidráulicas foram efetivamente

reformadas, como pode ser constatado em vistoria,

juntamente com intervenções em fachadas e

cobertura (telhado).

Assim, no tocante às infiltrações originadas das

tubulações hidráulicas, o problema foi solucionado

restando porém a recomposição do sanitário da

unidade.
 Isto porque durante os trabalhos de

prospecção para localizar a origem das infiltrações

foram removidos os azulejos das paredes do

banheiro e quebrado o piso do cômodo, sem que os

acabamentos do cômodo tenham sido recompostos.

Já que no tocante à cobertura do edifício

(telhado) as obras executadas não tiveram a eficácia

desejada, motivo pelo qual a unidade dos requeridos

(posicionada imediatamente abaixo) ainda sofre

problemas de infiltração.

Assim, pelas deficiências do telhado do

condomínio, sobre o teto do apartamento 42 (todas

documentadas em capítulo anterior) as águas de

chuva penetram para o interior da edificação e

atinge a unidade dos requeridos, danificando-a na

forma encontrada por ocasião da vistoria.

Esse tipo de infiltração inclusive resultou na

queda do forro falso em estuque que, segundo o

informado, existia na despensa lindeira à cozinha.

 Igualmente, foi então esclarecido que por conta

da intensidade das infiltrações, houve a retirada

preventiva dos forros de estuque dos dois quartos,

do banheiro social e o refazimento dos forros dos

dois quartos em gesso que, diante de outras

infiltrações sucessivas foram deteriorados.

Ou seja, inobstante as intervenções já

realizadas para a reparação do telhado, os

problemas de infiltração dele oriundo não se

encontram solucionados, demonstrando que a obra

executada não seguiu a melhor técnica recomendada

para o caso.

E isso se deve pelas tentativas no

reaproveitamento de materiais que são

incompatíveis entre si (telhas de diferentes

fabricantes) além, naturalmente, das falhas

executivas constatadas por ocasião da vistoria,

motivo pelo qual o recomendado para o caso é o

completo refazimento da cobertura, evitando-se

intervenções localizadas e pontuais.

 E apenas após a reforma completa do telhado

do edifício é que poderá cogitar a reparação do

apartamento dos requeridos (nº 42), já que em caso

contrário os serviços feitos na unidade serão

danificados pelas infiltrações que ainda persistem.

Finalmente, há que se observar também que

conforme atas de assembléia condominial, o

condomínio requerente se responsabilizou pela

execução das obras de reparação do apartamento dos

requeridos, seja por conta das infiltrações das redes

hidráulicas ou em decorrência das falhas de telhado.

V – QUESITOS DOS REQUERIDOS (fl. 144)

1. Existem vazamentos no apartamento?

Resposta: Sim.
 2. Quais são as causas do vazamento?

Resposta: As causas dos vazamentos que ainda

permanecem se encontram na falta de estanqueidade

da cobertura do edifício.

3. De onde provem tais vazamentos?

Resposta: Os vazamentos que ainda

permanecem se originam de falhas de estanqueidade

do telhado do condomínio.

4. Quais foram os estragos causados por estes

vazamentos?

Resposta: Os danos causados ao apartamento

dos requeridos, originados tanto da obsolescência da

rede hidráulica (de água e esgotos) quanto das falhas

do telhado, dizem respeito à deterioração de janelas,

armários, portas e pisos em madeira, além do

comprometimento dos revestimentos, pinturas de

paredes e tetos e das instalações elétricas, em

decorrência da contínua exposição à umidades

excessivas.

5. Existe algum risco advindo destes vazamentos?

Resposta: Atualmente o risco se encontra

bastante diminuído mas ainda permanece e é

representado principalmente pelo elevado odor de

mofo e bolor existente no interior da unidade e

causado pelas infiltrações remanescentes.

6. Estes vazamentos podem causar desabamento do

forro ou estuque?

Resposta: Não, já que o teto é de laje de

concreto.

Inobstante, foi informado durante os trabalhos

periciais que originalmente havia forro de estuque

nos dois quartos, banheiro e despensa.

 VI – ENCERRAMENTO

Consta o presente Laudo de 46 folhas

digitalizadas de um lado só, vindo todas rubricadas e

esta última, datada e assinada pelo Perito Judicial.

Em atenção ao Provimento nº 755/2001, Artigo 5º, e nº 797/2003,

Artigo 4º, do Conselho Superior da Magistratura, este signatário informa

que se encontra arquivado nesta E. Vara, à disposição das partes, seu

“curriculum vitae”, acompanhado dos documentos exigidos pelos demais

Artigos, nos termos destes Provimentos.

Acompanha o seguinte anexo:

ANEXO I - CROQUI ESQUEMÁTICO E SEM ESCALA DO

APARTAMENTO

São Paulo, 04 de julho de 2.016

JOAQUIM VICENTE DE REZENDE LOPES

CREA/SP: 0600590772
ANEXO I - CROQUI ESQUEMÁTICO E SEM ESCALA DO

APARTAMENTO