Introdução a Engenharia de

Avaliações e Perícias

Eng. José Murilo Moura dos Reis

@eng.jmuriloreis
Panorama 2019
 Panorama
• Até Outubro de 2019:
• CAIXA: 347 mil avaliações para 4.997 empresas, ou
seja, 74 em média/ano.
• BB: 54 mil avaliações
• Fora outros bancos
• Fora Justiça, etc...
E os engenheiros e
Arquitetos?
Acham que
é área do
Corretor
O que é Engenharia
de Avaliações?
Conjunto de conhecimentos
técnico-científicos
especializados,
aplicado a avaliação
de bens por Arquitetos
ou Engenheiros

NBR 14653-1 Item 3.1.17

 E o que é
Avaliação de Bens?
análise técnica para
identificar valores, custos ou
indicadores de viabilidade
econômica, para um
determinado objetivo,
finalidade e data,
consideradas determinadas
premissas, ressalvas e
condições limitantes

NBR 14653-1 Item 3.1.5

O que é necessário
para Avaliar Bens?
Habilitação do Profissional
•Lei n°5194:
• As atribuições profissionais do
engenheiro consistem em:
estudos, projetos, análises,
avaliações, vistorias, perícias,
pareceres e divulgação
técnica.
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro Civil:
• Edificações, estradas, pistas de
rolamentos e aeroportos; sistemas de
transportes, de abastecimento d’água
e de saneamento; portos, rios, canais e
diques; drenagem e irrigação; pontes e
grandes estruturas;
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro Mecânico:
• processos mecânicos, máquinas em
geral; instalações industriais e
mecânicas; equipamentos mecânicos e
eletro-mecânicos; veículos
automotores; sistemas de produção de
transmissão e de utilização do calor;
sistemas de refrigeração e de ar
condicionado; seus serviços afins e
correlatos.
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro Agrônomo:
• engenharia rural; construções para fins rurais e suas instalações
complementares; irrigação e drenagem para fins agrícolas;
fitotecnia e zootecnia; melhoramento animal e vegetal; recursos
naturais renováveis; ecologia, agrometeorologia; defesa sanitária;
química agrícola; alimentos; tecnologia de transformação (açúcar,
amidos, óleos, laticínios, vinhos e destilados); beneficiamento e
conservação dos produtos animais e vegetais; zimotecnia;
agropecuária; edafologia; fertilizantes e corretivos; processo de
cultura e de utilização de solo; microbiologia agrícola; biometria;
parques e jardins; mecanização na agricultura; implementos
agrícolas; nutrição animal; agrostologia; bromatologia e rações;
economia rural e crédito rural; seus serviços afins e correlatos.
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro Eletricista:
• geração, transmissão, distribuição e
utilização da energia elétrica;
equipamentos, materiais e máquinas
elétricas; sistemas de medição e controle
elétricos; seus serviços afins e correlatos.
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro de Produção:
• procedimentos na fabricação industrial, aos
métodos e seqüências de produção
industrial em geral e ao produto
industrializado; seus serviços afins e
correlatos.
Habilitação do Profissional
• Resolução n° 218 do CONFEA:
• Engenheiro de Produção:
• procedimentos na fabricação industrial, aos
métodos e seqüências de produção
industrial em geral e ao produto
industrializado; seus serviços afins e
correlatos.
Habilitação do Profissional
•Lei n°12.378:
• As atividades e atribuições do arquiteto e urbanista consistem em:
• I - supervisão, coordenação, gestão e orientação técnica;
• II - coleta de dados, estudo, planejamento, projeto e especificação;
• III - estudo de viabilidade técnica e ambiental;
• IV - assistência técnica, assessoria e consultoria;
• V - direção de obras e de serviço técnico;
• VI - vistoria, perícia, avaliação, monitoramento, laudo,
parecer técnico, auditoria e arbitragem;
• VII - desempenho de cargo e função técnica;
• VIII - treinamento, ensino, pesquisa e extensão universitária;
• IX - desenvolvimento, análise, experimentação, ensaio, padronização,
mensuração e controle de qualidade;
• X - elaboração de orçamento;
• XI - produção e divulgação técnica especializada; e
• XII - execução, fiscalização e condução de obra, instalação e serviço técnico.
E o Corretor de
Imóveis?
Habilitação do Profissional
•Lei n°6530:
• Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer
a intermediação na compra, venda, permuta e
locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária.
Habilitação do Profissional
•Resolução 1066:
• CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT,
dos procedimentos gerais na avaliação de bens,
através da norma NBR 14653-1, e das
avaliações de imóveis urbanos e rurais através
das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3,
respectivamente;
• Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por
Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em
critérios técnicos, análise de mercado com vistas à
determinação do valor de comercialização de um imóvel,
judicial ou extra-judicialmente.
 Como os
Contratantes e a
Justiça vem se
posicionando?
Caixa Econômica Federal
• A Caixa Econômica Federal comunica a abertura
de processo de Credenciamento de empresas
especializadas para a contratação de serviços
técnicos de Engenharia, Arquitetura, Agronomia e
Geologia nas atividades de: Avaliação de Imóveis
e Outros Bens e Atividades Correlatas.

• http://www.in.gov.br/web/dou/-/aviso-de-
credenciamento-n-551/2019-214874946
Banco do Brasil
• Credenciamento de Pessoas Jurídicas, inclusive
Empresário Individual, devidamente registradas
no CREA – Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia ou CAU – Conselho de Arquitetura e
Urbanismo, cujo objeto social contemple
atividades técnicas de engenharia e/ou
arquitetura, para prestação de serviços técnicos
profissionais relacionados a avaliação de bens.

• https://www.bb.com.br/docs/pub/siteEsp/dilog/dwn/CRE19.1725.zip
TRF-4
• TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM
PENHORADO. AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. REALIZAÇÃO DE
PERÍCIA TÉCNICA. ENGENHEIRO CIVIL.
• Impugnado fundamentadamente o valor
atribuído ao bem penhorado, impõe-se a
realização de nova avaliação por avaliador oficial
(Art. 13, § 1º, da Lei nº 6.830, de 1980), ao que não
equivale a leiloeira do Juízo, uma vez que a
competência legal para avaliação técnico-
econômica de imóveis para fins judiciais é por lei
reservada a engenheiro civil, inscrito no CREA.
• (TRF-4 - AG: 50236691820184040000 5023669-18.2018.4.04.0000,
Relator: ANDREI PITTEN VELLOSO, Data de Julgamento: 18/12/2018,
SEGUNDA TURMA)
TJ-SP
Como se pode notar, a avaliação de bens imóveis requer
conhecimento específicos em matemática financeira,
estatística e domínio dos métodos avaliatórios e
conhecimentos sobre fundações, estruturas e coberturas de
imóveis, bem como características dos materiais que os
envolvem. Sendo assim, é imprescindível que a avaliação
seja feita por profissional capacitado para tanto.
https://ibape-nacional.com.br/site/wp-
content/uploads/2018/05/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-do-Tribunal-de-Justi%C3%A7a-
do-Estado-de-S%C3%A3o-Paulo-recurso-para-que-a-avalia%C3%A7%C3%A3o-seja-
feita-por-profissional-de-engenharia-civil-arquiteto-ou-engenheiro-
agr%C3%B4nomo.pdf
A norma técnica é de uso
obrigatório?
• De acordo com o art. 39, inciso VIII
do CDC:
• É vedado ao fornecedor de
serviços colocar, no mercado de
consumo, qualquer produto ou
serviço em desacordo com as
normas expedidas pelos órgãos
oficiais competentes ou pela
ABNT;
E o que seriam
Inspeção
e Perícia?
INSPEÇÃO:
Avaliação do
estado da edificação
e de suas partes
constituintes,
realizada para
orientar as atividades
de manutenção.
(NBR 5674 /99).
 PERÍCIA:
Atividade
técnica realizada
por profissional
com qualificação
específica, para
averiguar e
esclarecer fatos,
apurar as causas
que motivaram
determinado
evento.
Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico
ou científico.
§ 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos
ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.
Para que contratam
um engenheiro de
avaliações?
Aplicações
• Comercialização (venda e locação),
• Atualização do valor de ativos patrimoniais,
• Avaliação para fins de seguro, hipotecários,
garantias,
• Análise de investimentos imobiliários,
• Determinação de valor de mercado,
• Análises de viabilidade de empreendimentos,
• Desapropriações e Servidões Administrativas,
• Indenizações,
• Partilha de Bens,
• Revisionais e Renovatórias de Valor de Locação,
• Lançamentos Fiscais (planta Genérica de Valores),
Quais são as normas
aplicáveis?
Norma 14.653

1. Procedimentos Gerais
2. Imóveis Urbanos
3. Imóveis Rurais
4. Empreendimentos
5. Máquinas, equipamentos,
instalações e complexos industriais
6. Recursos Naturais
7. Patrimônios Históricos

Norma 12721
 Introdução a
Engenharia de
Avaliações
Como você avaliaria um bem?
(Valor de Mercado)

.
Comparando o preço com um
semelhante

6.6 Escolha da metodologia (NBR 12721.06)

Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível, preferir o
método comparativo direto de dados de mercado
Qual a diferença
entre Valor de
Mercado e Preço?
Conceito de Valor de Mercado
•NBR 14653-1:
• quantia mais provável pela qual se
negociaria voluntária e
conscientemente um bem, em uma
data de referência, dentro das
condições do mercado vigente
Conceito de Preço
•NBR 14653-1:
• é uma expressão monetária que
define uma transação de um bem,
de seu fruto, de um direito, ou da
expectativa de sua transação
Preço x Valor de mercado
Oferta x demanda
Atividades Básicas
(NBR 14653-1)
1. Requisição da documentação
2. Conhecimento da documentação
3. Vistoria do bem avaliando
4. Coleta de Dados
5. Diagnóstico de Mercado
6. Escolha da metodologia
7. Tratamento dos dados
8. Resultado da Avaliação
 Imagine agora que
você quer avaliar
uma casa de 100 m².
Vistoria do Bem avaliando
• “Para se avaliar é preciso conhecer”
• Para se conhecer é necessário vistoriar.
• Vistoria é a constatação local,
presencial, de fatos e aspectos
mediante observações criteriosas em
um bem e nos elementos que o
constituem e o influenciam
• Portanto, deve-se vistoriar não apenas o
bem avaliando, mas também a região
envolvente.
Levantamento de
dados de Mercado
Levantamento de
dados de mercado
• O levantamento de dados tem como objetivo a
obtenção de uma amostra representativa para
explicar o comportamento de mercado no
qual o imóvel avaliado esteja inserido e
constitui a base do processo avaliatório.
• Nesta etapa o engenheiro de avaliações
investiga o mercado, coleta dados e
informações confiáveis preferencialmente a
respeito de negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas à data de referência da
avaliação, com suas principais
características econômicas, fiscais e de
localização.
NBR 14653-2 (Item 8.2.1.3.2)
Levantamento de dados de
Mercado
• Investigação do mercado imobiliário.
• Formulação de hipóteses
• Fontes: Sites, Classificados, Prefeituras,
Bancos, etc.
• Constitui-se na parte mais importante do
processo avaliatório.
Como pesquisar imóveis
semelhantes para Comparar?
• Características que podem “atrapalhar” a
comparação:
• Bairro
• Área
• Padrão de acabamento
• Estado da manutenção
• Presença de algum polo influenciante
• Infra-estrutura
• Número de quartos
• Número de banheiros
• Etc.
Exemplo
• Para avaliação dessa casa foi coletada a
seguinte amostra:
1. R$ 300.000,00 Área 100 m²
2. R$ 475.000,00 Área 95 m²
3. R$ 110.000,00 Área 110 m²
4. R$ 180.000,00 Área 90 m²
5. R$ 368.000,00 Área 92 m²
6. R$ 1.023.000,00 Área 93 m²
7. R$ 210.000,00 Área 105 m²
• É possível fazer a comparação?
Homogeneização da Área
• Divisão valor/área:
1. R$ 3.000,00/m²
2. R$ 5.000,00/m²
3. R$ 1.000,00/m²
4. R$ 2.000,00/m²
5. R$ 4.000,00/m²
6. R$ 11.000,00/m²
7. R$ 2.000,00/m²
• Existe algum valor discrepante (outlier)?
E se agora a gente
percebesse que...
Valor Distância ao
Amostra Unitário Mar
1 R$ 3000,00/m² 4
2 R$ 5000,00/m² 2
3 R$ 1000,00/m² 7
4 R$ 2000,00/m² 5
5 R$ 4000,00 m² 3
6 R$ 11000,00/m² 0
7 R$ 2000,00/m² 6
Talvez aquele valor
discrepante esteja explicado

Valor/m²
12000

10000

8000

6000

4000

2000

0
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Regressão Linear!

Valor/m²
12000

10000

8000
y = 226.19x2 - 2892.9x + 10667
R² = 0.9797
6000

4000

2000

0
0 1 2 3 4 5 6 7 8

R² = 0,8543 significa que o modelo linear explica 85,43% da variância da variável dependente a
partir do regressores (variáveis independentes) incluídas naquele modelo linear
Projetando Valores
Método Comparativo

• Identifica o valor de mercado do

bem por meio de tratamento
técnico dos atributos dos
elementos comparáveis,
constituintes da amostra.
 Continuando a
avaliação de nossa
Casa de 100 m²...
Como vimos a distância ao
Mar foi o fator que
identificamos como
influenciante na Avaliação

Nosso imóvel está a 4,5 Km

do Mar
Como vimos a distância ao Mar foi o fator que
identificamos como influenciante na Avaliação

Nosso imóvel está a 4,5 Km do Mar

-1291*4,5+8979,5 = R$ 3170,00

Casa de 100 m² x 3170,00 = R$ 317.000,00

Mas... Nossa amostra foi feita com dados de

imóveis a venda, isso influencia no resultado?
A Norma permite nesse casos usar o Campo de
Arbítrio:
Intervalo de variação no entorno do estimador pontual
adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o
valor do bem, desde que justificado pela existência de
características próprias não contempladas
no modelo (NBR 14653-1)

O Campo de arbítrio é o intervalo com amplitude de 15%,

para mais e para menos, em torno da estimativa de
tendência central utilizada na avaliação (NBR 14653-2)
Na prática geralmente usamos 10% de
redução do valor devido a relação
ofertaxtransação, assim:

R$ 317.000,00 – 10% = R$ 285.300,00

6.8.1 Arredondamento
Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como
os limites do intervalo de confiança e do campo de arbítrio,
em até 1 %.

Posso arredondar o resultado final para

qualquer valor entre R$ 282.447,00 e R$
288.153,00 vamos fechar em
R$ 285.000,00
E como fazemos o Laudo de
Avaliação?
laudo de avaliação
relatório com fundamentação técnica e
científica, elaborado por profissional da
engenharia de avaliações, em conformidade
com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o
bem
E como fazemos o Laudo de
Avaliação?
O requisitos mínimos do laudo de avaliação estão listados a seguir:
a) identificação do solicitante do trabalho;
b) objetivo da avaliação;
c) finalidade da avaliação;
d) identificação e caracterização do bem avaliando;
e) documentação utilizada para a avaliação;
f) pressupostos e condições limitantes da avaliação;
g) dados e informações efetivamente utilizados;
h) memória de cálculo;
i) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
j) especificação da avaliação;
k) resultado da avaliação e sua data de referência;
l) qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s) pela
avaliação;
m) local e data da elaboração do laudo;
n) outros requisitos previstos nas demais partes desta Norma.
 E se formos avaliar um
terreno muito grande que
não tenha similares para
comparação no local?
Método Involutivo
• Identifica o valor de mercado do
bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado
em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento
compatível com as características
do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis
para execução e comercialização do
produto.
Método Involutivo
• Identifica o valor de mercado do
bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado
em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante
hipotético empreendimento
compatível com as características
do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido,
considerando-se cenários viáveis
para execução e comercialização do
produto.
E se avaliarmos um prédio
atípico também sem
similares no mercado como
um hospital ou escola?
Método Evolutivo

Identifica o valor do
bem pelo somatório
dos valores de seus
componentes.
 E se formos avaliar um
imóvel que gere renda, por
exemplo um shopping?
• Método da capitalização da renda
• Identifica o valor do bem, com base na
capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se cenários viáveis.