DESTAQUES 3T21

• Receita líquida: R$149 milhões (+72% vs.

3T20). No 9M21, totalizou R$500 milhões,
(+177% vs. 9M20);

• Margem bruta: 43% no 3T21, terceiro

trimestre consecutivo de expansão na
margem bruta;

• Lucro líquido: R$46 milhões (+159% vs. 3T20).

No ano, o lucro líquido totaliza R$153 milhões
(+282% vs. 9M20);

• ROE anualizado: 16% ao final do 3T21;

• Receita de vendas a reconhecer (Backlog):

R$681 milhões (+13% vs. 2T21), com margem
bruta de 38%;

• Caixa líquido: R$703 milhões, para um índice

Dívida Líquida/PL de -49%;

• Lançamentos: R$331 milhões, totalizando

R$1,0 bilhão em 2021;

• Vendas Líquidas: R$192 milhões, (+469% vs.

3T20). No 9M21, as vendas líquidas
totalizaram R$785 milhões (+965% vs. 9M20);

• VSO: 27% no 3T21 e 71% no LTM;

• Landbank: R$4,4 bilhões, considerando

aquisição de +1 terreno destinado ao
segmento luxo em São Paulo;

Teleconferência em Português
12 de novembro de 2021 – 9h (7h EST)
Telefone Brasil: (11) 4090-1621 / (11) 4210-1803
Senha: Lavvi
Webcast: Clique aqui
3T21
RELEASE DE RESULTADOS
11/11/2021
Sumário
Divulgação de Resultados 3T21 ................................................................................................................................................3
Destaques................................................................................................................................................................................................3
Mensagem da Administração ................................................................................................................................................. 4
Desempenho Operacional ......................................................................................................................................................... 6
Desempenho Econômico-Financeiro .............................................................................................................................. 10
Receita Líquida ................................................................................................................................................................................. 10
Lucro Bruto e Margem Bruta (%) ...........................................................................................................................................11
Despesas Comerciais.....................................................................................................................................................................12
Despesas Gerais e Administrativas ......................................................................................................................................12
EBITDA e EBITDA Ajustado....................................................................................................................................................... 13
Resultado Financeiro .................................................................................................................................................................... 13
Lucro Líquido e Margem Líquida..........................................................................................................................................14
BALANÇO PATRIMONIAL ...........................................................................................................................................................15
Receita a Reconhecer (i) (Backlog) .......................................................................................................................................15
Contas a Receber .............................................................................................................................................................................15
Endividamento e Caixa Líquido ........................................................................................................................................... 16
ANEXO I – Demonstração dos resultados....................................................................................................................... 17
ANEXO II – Balanço patrimonial ........................................................................................................................................... 18
BP Consolidado (Ativo) ............................................................................................................................................................... 18
BP Consolidado (Passivo) e Patrimônio Líquido ....................................................................................................... 19
ANEXO III – Fluxo de Caixa Indireto .................................................................................................................................. 20
Fluxo de Caixa Consolidado ................................................................................................................................................... 20

2
Divulgação de Resultados 3T21
São Paulo, 11 de novembro de 2021 - A Lavvi Empreendimentos Imobiliários S.A. (“Lavvi” ou “Companhia”)
(B3: LAVV3), atua na incorporação e construção de empreendimentos imobiliários residenciais e para os
segmentos médio, médio-alto, alto padrão e luxo localizados na capital de São Paulo, e apresenta seus
resultados referentes ao terceiro trimestre de 2021 (3T21). As informações financeiras e operacionais a seguir,
exceto onde especificado o contrário, são consolidadas de acordo com as práticas contábeis brasileiras e
estabelecidas no IFRS (International Financial Reporting Standards, ou Normas Internacionais de
Contabilidade), aplicáveis a atividade imobiliária no Brasil.

Destaques
Destaques
Lançamentos 3T21 2T21 T/T (%) 3T20 A/A (%) 9M21 9M20 A/A (%)
VGV Bruto(R$ mil) ¹ 331.072 704.768 -53% - N/A 1.035.840 - N/A
VGV Líquido %Lavvi (R$ mil) 255.452 603.420 -58% - N/A 858.872 - N/A
Participação da Lavvi no total dos Lançamentos 100% 100% 0,0 p.p. 0% 100,0 p.p. 100% 0% 100,0 p.p.
Número de Projetos/Fases Lançados 1 1 0% - N/A 2 - N/A
Número de Unidades Lançadas 576 449 28% - N/A 1.025 - N/A
Preço Médio Lançado (R$/m²) 9.000 22.051 -59% - N/A 15.067 - N/A
Preço Médio Lançado (R$ mil/unid.) 575 1.570 -63% - N/A 1.011 - N/A
Área Útil Lançada (m²) 36.786 31.961 0,2 - N/A 68.747 - N/A

Vendas Líquidas 3T21 2T21 T/T (%) 3T20 A/A (%) 9M21 9M20 A/A (%)
Vendas Líquidas 100% (R$ mil) (2) 191.881 507.456 -62% 33.752 469% 785.444 73.757 965%
Vendas Líquidas % Lavvi (R$ mil) 119.479 399.872 -70% 18.521 545% 580.622 42.630 1262%
Participação da Lavvi no total de Vendas Líquidas 62% 79% -16,5 p.p. 55% 7,4 p.p. 74% 58% 16,1 p.p.
Número de Unidades Vendidas 329 354 -7% 59 458% 790 122 548%

Indicadores Financeiros (R$ mil) 3T21 2T21 T/T (%) 3T20 A/A (%) 9M21 9M20 A/A (%)
Receita Líquida 149.328 260.263 -43% 86.696 72% 500.023 180.439 177%
Lucro Bruto 64.587 109.619 -41% 39.395 64% 210.752 77.932 170%
% Margem Bruta 43,3% 42,1% 1,1 p.p. 45,4% -2,2 p.p. 42,1% 43,2% -1,0 p.p.
Lucro Líquido Controlador 45.634 90.542 -50% 17.641 159% 153.230 40.096 282%
% Margem Líquida 30,6% 34,8% -4,2 p.p. 20,3% 10,2 p.p. 30,6% 22,2% 8,4 p.p.
Lucro por Ação (R$) 0,21 0,42 -49% 0,08 161% 0,72 0,19 285%
Número de Ações (3) 212.966 214.629 -1% 214.629 -1% 212.966 214.629 -1%

Resultado a Apropriar 3T21 2T21 T/T (%) 3T20 A/A (%) 9M21 9M20 A/A (%)
Receita a Apropriar (R$ mil) 681.206 604.003 13% 207.271 229% 681.206 207.271 229%
Resultado a Apropriar (R$ mil) 257.425 229.749 12% 76.921 235% 257.425 76.921 235%
Margem dos Resultados a Apropriar 37,8% 38,0% -0,2 p.p. 37,1% 0,7 p.p. 37,8% 37,1% 0,7 p.p.

Itens de Balanço Patrimonial 3T21 2T21 T/T (%) 3T20 A/A (%) 9M21 9M20 A/A (%)
Dívida Líquida (R$ mil) (702.786) (856.171) -18% (961.332) -27% (702.786) (961.332) -27%
Caixa (R$ mil) 753.618 906.642 -17% 1.012.152 -26% 753.618 1.012.152 -26%
Patrimônio Líquido (R$ mil) 1.442.212 1.414.463 2% 1.278.516 13% 1.442.212 1.278.516 13%
Divida Líquida/Patrimônio Líquido -48,7% -60,5% 11,8 p.p. -75,2% 26,5 p.p. -48,7% -75,2% 26,5 p.p.
(1) Representa o total do VGV lançado dos empreendimentos, incluindo a participação da Lavvi somada às participações de parceiros incorporadores e comissão.
(2) Valor total de vendas contratadas dos empreendimentos nos quais participamos, incluindo comissão e a participação da Lavvi somada às participações de
parceiros incorporadores, líquido de distratos.
(3) Número de Ações: Excluem ações em tesouraria.

3
Mensagem da Administração
No terceiro trimestre notamos um mercado mais receoso, em especial devido às incertezas apontadas no
cenário macroeconômico, sem previsibilidade da ancoragem de juros, ausência de sinais de desaceleração
inflacionária e um problema fiscal sem horizonte de melhora. Estes fatores trouxeram insegurança ao
consumidor, adicionando desafios em nosso ambiente de negócios. Diante deste cenário, oferecer ao
mercado um produto inigualável a um preço competitivo é essencial para capturar esta demanda mais
seletiva. Adotamos postura cautelosa e, mais do que nunca, olhar incisivo em todas as nossas praças e
produtos, principalmente nos lançamentos. No caso do Wonder Ipiranga, atuamos de modo cirúrgico para
“rentabilizar” ao máximo o clima de lançamento. A VSO de 44% nos primeiros dias de venda denota que
obtivemos bons resultados em nossa estratégia.

Os sinais nos mostram que a inflação de insumos, problema vivido pelo setor ao longo do ano, tenha ficado
para trás, embora isso não reduza nosso monitoramento perene e enfático. Enaltecemos o excelente
trabalho da equipe técnica da Lavvi, que navegou neste cenário turbulento e nos permitiu, inclusive, apurar
três trimestres consecutivos de expansão de margem, indo na contramão das expectativas do mercado. No
3T21, a margem bruta expandiu-se 1,1p.p., para 43,3%, sendo a segunda maior margem bruta reportada da
história da Lavvi.

Vale a pena citar que apuramos economia de obra nos dois projetos concluídos no trimestre, Palazzo Vila
Mariana e Vitrali Moema. Tal fato, além de beneficiar a margem bruta, ratifica a atuação da equipe de
engenharia da Companhia, entregando obras abaixo do orçamento apesar do cenário adverso.

O lançamento do Wonder Ipiranga foi o grande destaque nos resultados do 3T21, sendo responsável por
34% de toda receita apropriada no período. A redução das linhas de receita e lucro bruto em relação ao
trimestre anterior se justifica pelo lançamento do Villa, ocorrido no segundo trimestre e, portanto, teve sua
receita apurada naquele período. Não obstante, os dois lançamentos de 2021 foram os drivers que
impulsionaram a receita em 177% no acumulado do ano, quando comparado ao mesmo período do ano
anterior.

No que tange as despesas, destacamos o ratio G&A/Receita de 4%, um dos menores do setor, o que, aliado
à saudável margem bruta nos posiciona como uma das melhores margens EBITDA do setor, de
aproximadamente 30%.

O balanço da Companhia apresentava caixa líquido de R$703 milhões ao final de setembro. O consumo de
caixa ao longo do 3T21 foi de R$146 milhões, ex recompra. Desconsiderando os R$194 milhões gastos com
terrenos, haveria geração de caixa de R$48 milhões. O efeito compensatório advém do início de repasse
dos projetos entregues no período, além da tabela curta das vendas do Villa. No acumulado do ano, foram
R$364 milhões dispendidos para aquisição de novas áreas, evidenciando a execução do planejamento do
IPO.

A Receita a apropriar (“Backlog”) encerrou o 3T21 em R$681 milhões para uma margem bruta a apropriar
de 38% (inclui Dedução de impostos sobre a Receita a apropriar e não inclui efeitos de Provisão para
distrato, Provisão para garantia de obra e Ajustes a valor presente sobre a receita).

Se por um lado é fato que o cenário macroeconômico e o newsflow tem pesado muito contra o setor,
tornando o consumidor mais inseguro e comprimindo os valuations, por outro seguimos confiantes em

4
nossos produtos e competição, no poderoso micro de demanda resiliente, após anos de baixo nível de
lançamentos, além de uma taxa de financiamento imobiliário em patamares baixos quando comparado
com o passado recente, mesmo considerando a rápida escalada da SELIC e dos juros de longo prazo.

Com seriedade e conservadorismo, equacionamos a inflação de custos. Finalmente, vale dizer que mais do
que confiantes e esperançosos na melhoria do panorama macroeconômico, acreditamos fielmente em
nossa capacidade de execução. Estamos satisfeitos com o que já construímos até aqui e empolgados com
o que estamos a construir no futuro de curto, médio e longo prazo.

Administração.

5
Desempenho Operacional

Lançamentos
No 3T21, realizamos o lançamento do Wonder Ipiranga, na região do Ipiranga, em São Paulo. Foram
ofertadas 576 unidades, distribuídas entre residenciais de 75 m² a 127 m², e studios R e NRs com metragens
de 28 m² a 36 m². Localizado a 100 metros da Estação Sacomã, e a 15 minutos da Paulista, o projeto conta
com completa área de lazer, oferecendo estrutura de clube aos moradores.

Com um VGV bruto de R$331 milhões, sendo R$272 milhões líquidos de permuta, o Wonder Ipiranga foi o
segundo lançamento da Lavvi em 2021. Desta maneira, o VGV lançado totaliza R$1 bilhão no ano, o dobro
do volume lançado em 2020. Após 1 mês de início das vendas, o projeto encontrava-se com 48% das
unidades comercializadas.

1. Lançamento: agosto/2021

2. Unidades: 576

3. VGV: R$331 milhões

4. VGV ex-permuta: R$272 milhões

5. Localização: Ipiranga, São Paulo

6. %Lavvi: 100%

7. % Vendas (VGV): 44%

8. % Vendas (un.): 48%

Vendas e Distratos
As vendas líquidas contratadas no 3T21 totalizaram R$192 milhões, apresentando crescimento de 469%
quando comparado ao 3T20 e queda de 62% em relação ao 2T21, trimestre no qual ocorreu o lançamento
do Villa. No acumulado do ano, as vendas líquidas totalizam R$785 milhões, 965% acima do volume
vendido ao longo do 9M20.

6
O desempenho de vendas no trimestre tem como principais vetores: i) a boa largada do lançamento do
Wonder Ipiranga, com 48% das unidades vendidas no primeiro mês de oferta; ii) a continuidade e relevância
das vendas do Villa e iii) a perene contribuição do produto One Park. O expressivo aumento na comparação
com 2020 evidencia a rápida aceleração operacional da Companhia.

Impulsionado pelo lançamento do Wonder Ipiranga, o indicador VSO (vendas sobre oferta) foi de 27% no
3T21, sendo que o VSO de lançamentos foi de 44%. O VSO acumulado em 12 meses foi de 71%, e de 61% no
9M21.

Vendas Líquidas 100%

(R$ Milhões)
59% 61%
57%

36% 36%
27%
20%
785

507
354
192
34 86 74
3T20 4T20 1T21 2T21 3T21 9M20 9M21

VSO

Excluindo as permutas e as comissões, as vendas líquidas %Lavvi totalizaram R$120 milhões no 3T21,
crescimento de 545% em relação ao 3T20 e 70% abaixo do 2T21. No acumulado do ano, as vendas
totalizaram R$581 milhões, comparados com R$43 milhões no 9M20, um crescimento de 1.262%.

Vendas Líquidas %Lavvi

(R$ Milhões)
785

205
507
354 108
132 74
192 581
86
400 72 31
34 222 25
15 61 120 43
19
3T20 4T20 1T21 2T21 3T21 9M20 9M21

%Lavvi %Sócios + Permutas + Comissão

No 3T21, as vendas brutas totalizaram R$208 milhões, crescendo 366% em relação ao 3T20 e 60% abaixo
do 2T21. No 9M21, as vendas brutas totalizaram R$813 milhões, 657% superior ao volume vendido no 9M20.

Na direção oposta do crescimento em vendas brutas no 9M21, os distratos apontam queda de 17%,
representando apenas 3% das vendas brutas. No 3T21, foram distratadas apenas 11 unidades, somando um
VGV de R$16 milhões, sendo que 6 unidades foram revendidas dentro do próprio trimestre.

7
Vendas (R$ Mil) 3T21 2T21 T/T 3T20 A/A 9M21 9M20 A/A
Vendas Brutas 100% 207.608 514.688 (59,7%) 44.526 366,3% 813.349 107.437 657,0%
Distratos 100% 15.727 7.232 117,5% 10.774 46,0% 27.905 33.681 (17,1%)
Vendas Líquidas 100% 191.881 507.456 (62,2%) 33.752 468,5% 785.444 73.757 964,9%
Vendas Líquidas %Lavvi 119.479 399.872 (70,1%) 18.521 545,1% 580.622 42.630 1262,0%
Distratos / Vendas Brutas 8% 1% 6,2 p.p. 24% -16,6 p.p. 3% 31% -27,9 p.p.

Vendas Brutas 100%

(R$ Milhões)
813
Pronto: 3%
28
28 Safra 2018-19: 3%
119 Safra 2020: 15%

638
405
90 180 107 Safra 2021: 78%

9M17 9M18 9M19 9M20 9M21

Estoque
Ao final do 3T21, o estoque a valor de mercado era de R$504 milhões, correspondendo a 536 unidades. Do
estoque total, em VGV: i) 78% correspondem aos produtos lançados em 2021, Villa e Wonder Ipiranga, ii)
21% correspondem a projetos em fase de obras, iii) apenas 1% correspondia a estoque concluído, apesar
das duas entregas do período. É importante destacar que, excluindo os produtos lançados após 2020, os
empreendimentos apresentam, em média, 99% de suas unidades vendidas.

Empreendimento Status Lançamento VGV¹ VGV Lavvi¹ Unidades Estoque % Vendido (un.)
Praça Piratininga Pronto mai-16 - - 335 - 100,0%
Praça Mooca Pronto jun-17 3.918 1.997 377 8 97,9%
Movva Pronto set-17 210 210 258 1 99,6%
Palazzo Vila Mariana Pronto mai-18 - - 95 - 100,0%
Vitrali Moema Pronto out-18 450 315 262 1 99,6%
Nativ Tatuapé Em Obras mai-19 - - 301 - 100,0%
Moema by Cyrela Em Obras jun-19 6.907 2.763 53 6 88,7%
One Park Perdizes Em Obras out-19 30.102 24.081 103 11 89,3%
Wonder by Praças da Cidade Em Obras out-20 21.248 10.832 236 33 86,0%
Lumiere Em Obras nov-20 46.699 46.699 306 85 72,2%
Villa Versace Stand de Vendas jun-21 218.379 218.379 409 95 76,8%
Wonder Ipiranga Lançamento ago-21 176.323 176.323 576 296 48,6%
Total 504.235 481.600 3.311 536 83,8%
¹ R$ Milhares

Lançamento: projetos lançados no trimestre;

Stand de Vendas: projetos lançados em períodos anteriores, porém sem obra iniciada ou com obra iniciando neste trimestre;
Em Obras: projetos com obras em andamento;
Pronto: projetos prontos;

8
ENTREGAS
No 3T21, foram entregues os empreendimentos Palazzo Vila Mariana e Vitrali Moema, ambos 100%
vendidos. Foram entregues 372 unidades para um VGV de R$259 milhões, com índice de aceitação de 98%
na 1ª vistoria.

PALAZZO VILA MARIANA

✓ VGV: R$158 milhões

✓ Unidades: 99

✓ Entrega: jul/21

✓ Repasse/Quitação: 98%

VITRALI MOEMA

✓ VGV: R$101 milhões

✓ Unidades: 273

✓ Entrega: ago/21

✓ Repasse/Quitação: 84%

Landbank
No 3T21, a Companhia adquiriu 1 área na cidade de São Paulo, totalizando um VGV potencial de R$665
milhões. O terreno foi adquirido para futuro lançamento de projeto destinado ao segmento luxo, tendo
características semelhantes ao do Villa em termos de público-alvo. O custo de aquisição ficou em 27% do
VGV potencial, sendo que o pagamento ocorreu 90% via caixa e 10% por permuta.

Ao final do período, o landbank totalizava VGV potencial de R$4,2 bilhões. A forma de aquisição ocorreu
84% via caixa e 16% permuta, sendo a Lavvi sócia majoritária em todos os projetos, com participação média
de 91%. Landbank
(R$ Milhões)

191
R$ Milhões Luxo Alto Médio-Alto Médio Total 318
Zona Norte 251 251 847
Zona Oeste 312 312
Centro 405 405 4,351
3,631
Zona Leste 943 943
Zona Sul 665 1,556 219 2,440
Total 665 1,556 531 1,599 4,351
Médio: projetos com preço médio de até 9.000 R$/m²; Landbank 2T21 Lançamentos Aquisições/Expansões Ajustes Evs Landbank 3T21
Médio-Alto: projetos com preço médio de 9.001 R$/m² até 12.000 R$/m²;
Alto: projetos com preço médio de 12.001 R$/m² até 20.000 R$/m²;
Luxo: projetos com preço médio acima de 20.000 R$/m²;

9
Desempenho Econômico-Financeiro

Receita Líquida
No 3T21, a receita líquida totalizou R$149 milhões, 72% acima do 3T20 e 43% abaixo do 2T21. No
acumulado do ano, a receita líquida totalizou R$500 milhões, +177% vs. 9M20.

Receita Líquida
(R$ Milhões)

+72%

+177%
-43%

500

260
149 180
87

3T20 2T21 3T21 9M20 9M21

A receita líquida do trimestre foi impulsionada pelo lançamento do Wonder Ipiranga. Com 44% de seu VGV
vendido no primeiro mês de comercialização, o projeto localizado na região do Ipiranga foi o principal
driver de geração de receita no 3T21. O projeto, que foi o único lançamento do 3T21, correspondeu a 34% de
toda receita do trimestre.

O projeto Nativ Tatuapé também impactou de modo significativo, sendo responsável por 14% da receita
apurada no trimestre, fato que é substancialmente explicado por dois fatores: i) intenso ritmo de avanço
de obra, tendo em vista que a conclusão está prevista para janeiro/2022, portanto se encontra na fase mais
aguda de evolução; e ii) por estar 100% vendido, a carteira total representa quase 10x o saldo de custo a
incorrer de construção, ao final de setembro. Assim, o efeito do INCC foi significativo, de modo positivo,
neste projeto.

O Villa também segue com forte colaboração na linha de receita, principalmente devido as vendas líquidas
e sua alta alocação de receita imediata, dado o %PoC de largada acima da média (~44%). Vale lembrar que,
neste trimestre, toda a receita proveniente do Villa provém de vendas, tendo em vista que não avançamos
obra até o momento.

O 9M21 traz consigo a nova realidade econômico-financeira da Companhia, com o ritmo de obras dos
projetos lançados na safra 2018-2019, e os lançamentos realizados após o IPO, Lumiere, Wonder Brás, Villa
e Wonder Ipiranga. Finalmente, vemos a receita líquida totalizando R$500 milhões, um salto de 177% em
relação ao 9M20, e representando 139% de toda a receita do ano de 2020. O projeto que mais gerou receita
no ano foi o Villa, responsável por aproximadamente 39% de toda receita apurada.

Contabilização da receita: A receita referente às vendas contratadas dos empreendimentos cuja obra encontra-se em
andamento é apropriada ao resultado ao longo do período de construção, através do método do percentual de evolução
financeira de cada obra (%PoC – Percentage of Completion). Esse percentual é mensurado em razão do custo incorrido
em relação ao custo total orçado das unidades vendidas por empreendimento. Portanto, quanto maior for a evolução
de obra do empreendimento, maior será o trânsito de receita no resultado. Para as unidades concluídas, o resultado é
apropriado no momento em que a venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual.

10
Lucro Bruto e Margem Bruta (%)
O lucro bruto atingiu R$65 milhões, 64% acima do 3T20 e 41% abaixo do 2T21. A margem bruta
ficou em 43,3% no 3T21, expansão de 1,2 p.p. em relação ao trimestre anterior. O lucro bruto
acumulado totalizou R$211 milhões, acréscimo de 170% em relação ao 9M20. A margem bruta
acumulada foi de 42,1%.

Lucro Bruto
(R$ Milhões)
45,4% 42,1% 43,3% 43,2% 42,1%

-41% +170%
+64%
211

110
65 78
39

3T20 2T21 3T21 9M20 9M21

Margem bruta

Seguindo o racional observado na receita, o lucro bruto do trimestre teve como grande driver o projeto
Wonder Ipiranga. O %PoC de largada (apropriação do terreno) do projeto aliado a um bom início de vendas
impulsionou também o resultado bruto. Além do lançamento, outros contribuintes do lucro bruto foram i)
o projeto Nativ Tatuapé, pelo avanço do %PoC e efeito do INCC; ii) o projeto Villa, devido às vendas líquidas;
e iii) One Park, devido as vendas robustas do trimestre, além do forte avanço de seu %PoC.

Seguimos atentos às oscilações de custo, embora o cenário tenha melhorado nos últimos meses. A equipe
de engenharia segue monitorando os efeitos da inflação dos insumos em nossas obras, sempre visando
resguardar a Companhia em termos de execução e rentabilidade em seus projetos. Ao longo do 3T21, e
com sinalizações no 4T21, apuramos redução no preço do aço, além da despressurização nas correções de
tabela de outros componentes de nossas obras. Desta maneira, o arrefecimento da inflação de insumos
devolve a previsibilidade de nossas construções, sem eximir a equipe técnica de seguir monitorando de
perto potenciais riscos aos nossos orçamentos.

Vale a pena citar que as duas entregas do trimestre, Palazzo Vila Mariana e Vitrali Moema, apresentaram
economia no orçamento de obra, portanto beneficiando a margem bruta apurada. Este fato ratifica a
atuação cirúrgica da equipe de engenharia da Companhia, entregando obras abaixo do orçamento,
mesmo em um momento de cenário adverso.

Com exceção do Wonder Ipiranga, os projetos apresentam carteira de recebíveis superior aos custos a
incorrer. Tal condição atua como espécie de “hedge natural” nos contratos, tendo em vista que a correção
pelo INCC acontece na carteira e na obra. Neste aspecto, quanto maior a relação carteira/custos, mais
benéfico se torna a atualização pelo INCC. Somando toda a carteira de recebíveis dos projetos em
andamento e dividindo pelo saldo a incorrer destas obras, chegamos na relação 1,5x. Neste aspecto,
destacamos o Villa Versace, que apesar do alto prepayment – característico do público comprador de luxo
– já larga com o hedge equacionado. Por outro lado, o Wonder Ipiranga, é o único que apresenta a relação

11
abaixo de 1,0x, fato que acreditamos ser superado em breve, dado o ritmo de comercialização ao longo do
último trimestre.

Despesas Comerciais
As despesas comerciais totalizaram R$16 milhões no 3T21, crescimento de 17% em relação ao
reportado no 2T21 e de 230% quando comparado ao 3T20. No 9M21, as despesas comerciais
totalizaram R$43 milhões, aumento de 324% em relação ao 9M20.

Despesas Comerciais, em R$ mil 3T21 2T21 T/T 3T20 A/A 9M21 9M20 A/A
Despesas com vendas (3.916) (2.257) 74% (1.039) 277% (7.682) (1.741) 341%
Marketing, propaganda e comunicação (3.675) (2.500) 47% (888) 314% (6.853) (1.734) 295%
Despesas com estande (8.239) (8.914) -8% (2.912) 183% (27.847) (6.538) 326%
Outras despesas (187) (52) 260% (18) 939% (304) (61) 398%
Total (16.017) (13.723) 17% (4.857) 230% (42.686) (10.074) 324%
% Receita Líquida -10,7% -5,3% -5,5 p.p. -5,6% -5,1 p.p. -8,5% -5,6% -3,0 p.p.

A aceleração nas despesas comerciais no trimestre refere-se principalmente às campanhas e premiações

referentes aos lançamentos recentes. A estratégia comercial agressiva nos lançamentos passa por
campanhas de premiação, investimento em pontos de captação, mídia online, entre outros, visando a
máxima comercialização de largada dos produtos da Lavvi.

As despesas com stand de vendas dos lançamentos futuros transitam sensivelmente no resultado, e neste
aspecto se destaca, além do lançamento do trimestre, Wonder Ipiranga, o projeto Grand Vitrali.

No acumulado do ano, as despesas atingem R$43 milhões, dando o tom da nova realidade operacional da
Companhia. O expressivo crescimento operacional observado em 2021 traz consigo o aumento nas
despesas comerciais como forma de investimento e manutenção do bom ritmo de vendas dos
lançamentos e estoques.

Despesas Gerais e Administrativas

As despesas G&A encerraram o 3T21 somando R$6 milhões, 3% abaixo do 2T21 e 51% acima do
3T20. No 9M21, as despesas G&A totalizaram R$19 milhões, alta de 117% vs. 9M20.

Despesas Gerais e Administrativas, em R$ mil 3T21 2T21 T/T 3T20 A/A 9M21 9M20 A/A
Despesas com pessoal (2.200) (2.128) 3% (387) 468% (6.543) (1.076) 508%
Participação de empregados e administradores (PLR) (1.110) (1.327) -16% (953) 16% (3.145) (953) 230%
Serviços de terceiros (1.165) (1.169) 0% (1.291) -10% (3.320) (4.095) -19%
Depreciação (167) (198) -16% (108) 55% (538) (313) 72%
Manutenção e utilidades (706) (653) 8% (314) 125% (1.945) (868) 124%
Legais e cartoriais (116) (57) 104% (231) -50% (283) (329) -14%
Despesas com honorários da administração (958) (955) 0% (928) 3% (2.878) (928) 210%
Demais despesas (37) (186) -80% (55) -33% (264) (148) 78%

Total (6.459) (6.673) -3% (4.267) 51% (18.916) (8.710) 117%

% Receita Líquida -4,3% -2,6% -1,8 p.p. -4,9% 0,6 p.p. -3,8% -4,8% 1,0 p.p.

Focados na manutenção do baixo G&A. Analisando como ratio da receita líquida, o G&A manteve-se em
4,3%, um dos menores do setor de atuação. No ano, este índice se manteve-se em 3,8%. Desta maneira,
mantemos nosso comprometimento em entregar crescimento sem renunciar à eficiência, o que será
refletido em maior rentabilidade.

12
EBITDA e EBITDA Ajustado
O EBITDA Ajustado encerrou o trimestre em R$44 milhões, crescimento de 49% em relação ao
3T20 e 52% abaixo do 2T21. No acumulado do ano, o EBITDA Ajustado foi R$156 milhões, alta de
159% em relação ao 9M20. A margem EBITDA Ajustada foi de 31%.

EBITDA, em R$ mil 3T21 2T21 T/T 3T20 A/A 9M21 9M20 A/A
Lucro (Prejuízo) Líquido 53.278 96.316 -45% 27.928 91% 173.920 56.761 206%
Imposto de Renda e CS 4.395 6.457 -32% 1.996 120% 13.227 4.202 215%
Resultado Financeiro (14.163) (12.462) 14% (366) 3770% (33.471) (891) 3657%
Depreciação & Amortização 167 198 -16% 108 55% 538 312 72%
EBITDA (3) 43.677 90.509 -52% 29.666 47% 154.214 60.384 155%
% Margem EBITDA 29,2% 34,8% -5,5 p.p. 34,2% -5,0 p.p. 30,8% 33,5% -2,6 p.p.
Juros Capitalizados 459 1.586 -71% - N/A 2.178 - N/A

EBITDA Ajustado (3) 44.136 92.095 -52% 29.666 49% 156.392 60.384 159%
% Margem EBITDA Ajustada 29,6% 35,4% -5,8 p.p. 34,2% -4,7 p.p. 31,3% 33,5% -2,2 p.p.

A combinação de i) expansão em margem bruta e ii) G&A controlado mantem a Lavvi como uma das
maiores margens EBITDA do setor, em 30%. Os juros capitalizados do período decorrem da apropriação do
encargo financeiro do empreendimento na SPE do Villa Versace, o qual possui CRI originado para aquisição
do terreno.

Resultado Financeiro
O resultado financeiro encerrou o trimestre em R$14 milhões, crescimento de 14% em relação ao
2T21 e 3.770% em relação ao 3T20. No acumulado do ano, o resultado financeiro somou R$19
milhões, alta de 3.578% em relação ao 9M20.

Resultado Financeiro, em R$ mil 3T21 2T21 T/T 3T20 A/A 9M21 9M20 A/A
Rendimentos sobre aplicações financeiras 13.934 12.673 10% 936 1389% 33.893 1.852 1730%
Juros recebidos 828 449 84% 7 1.587 62 2460%
Outras receitas financeiras 16 17 -6% 146 -89% 41 274 -85%
Receitas Financeiras 14.778 13.139 12% 1.089 1257% 35.521 2.188 1523%

Despesas bancárias (50) (41) 22% (192) -74% (128) (325) -61%
Variação monetárias - - N/A (336) N/A - (542) N/A
Cofins/Pis s/ receitas financeiras (481) (524) -8% (53) 808% (1.328) (63) 2008%
Outras despesas financeiras (85) (112) -24% (142) -40% (595) (367) 62%
Despesas Financeiras (616) (677) -9% (723) -15% (2.051) (1.297) 58%
Resultado Financeiro 14.162 12.462 14% 366 3769% 33.470 891 3656%

O resultado financeiro no 3T21 reportou crescimento pelo sétimo trimestre consecutivo. A alocação de caixa
com participação em títulos remunerados pela variação do IPCA obteve, novamente, efeito positivo no
período. Ao longo do 3T21, as aplicações distribuíram-se entre i) fundos de investimento de renda fixa com
liquidez diária e baixo risco, com taxas equivalentes a aproximadamente 137% do CDI; ii) letras financeiras,
com taxas que variam de 111% do CDI e iii) títulos públicos federais remunerados pelo IPCA + 0,8% e 1,7%
a.a.

A recente escalada do CDI impulsiona os rendimentos, portanto também sendo responsável pelo aumento
de 14% na comparação T/T, para R$14 milhões. Apesar disso, a alocação de capital da Companhia nos
permite superar o CDI, tendo em vista que, no semestre como um todo, os rendimentos totalizaram R$33
milhões, representando um yield de 4,0% em relação ao caixa médio do período (dezembro/20 –
setembro/21).

13
Lucro Líquido e Margem Líquida
O lucro líquido totalizou R$46 milhões no 3T21, 159% acima do 3T20 e 50% abaixo do 2T21. A
margem líquida, foi de 30,6% no 3T21, retração de 4,2 p.p. em relação ao 2T21. O lucro líquido
acumulado em 2021 é de R$153 milhões, 282% acima do 9M20, com expansão de 8,4 p.p. na
margem líquida, para 30,6%.

Lucro Líquido
(R$ Milhões)
34,8% 30,6% 22,2% 30,6%
20,3%

-50%
+282%
+159%
153
91
18 46 40

3T20 2T21 3T21 9M20 9M21

Margem líquida

O lucro líquido do período foi de R$46 milhões, superando todo o 9M20 apenas neste trimestre. No
acumulado do ano, o lucro líquido totaliza R$153 milhões, um crescimento de 282% em relação ao 9M20,
e já superando em 64% todo o ano de 2020. Como destaque, conforme já mencionado neste documento,
a relevância e excepcional desempenho comercial do Villa Versace e do recém-lançado Wonder Ipiranga.

A combinação de i) um vigoroso crescimento na receita; ii) manutenção da margem bruta apesar do

cenário de pressão nos custos; iii) despesas controladas e diluídas, e iv) alocação de capital assertiva nos
proporcionaram uma excepcional margem líquida de 31% no trimestre. No ano, a margem líquida também
ficou em 31%, tendo a Lavvi como uma das melhores margens líquidas no setor.

O ROE anualizado ao final do 3T21 foi de 16%, considerando o lucro líquido acumulado em 12 meses e o PL
médio do período (3T20 vs 3T21). Isto posto, nos consolidamos como uma das empresas de maior retorno
do setor.

14
BALANÇO PATRIMONIAL

Receita a Reconhecer (i) (Backlog)

A receita de vendas a apropriar encerrou o trimestre totalizando R$681 milhões, e uma margem
bruta a apropriar de 38%, praticamente estável em relação ao 2T21.

Receita de vendas a reconhecer

(R$ Milhões)

38,0% 37,8%
37,1% 37,0% 36,8%

604 681
381 378
207

3T20 4T20 1T21 2T21 3T21

Margem bruta a apropriar

A receita de vendas a reconhecer (i)

(“Backlog”) é composta pela receita de unidades já vendidas que será
reconhecida conforme tais obras avancem. Neste trimestre, com a inclusão do Wonder Ipiranga,
observamos outra expansão na receita a reconhecer. A margem bruta a apropriar permaneceu estável,
sofrendo leve redução de 0,2 p.p. no trimestre.

(i) inclui dedução de impostos / não inclui provisão para distratos, ajuste a valor presente sobre receitas e provisão de garantia de obras

Contas a Receber
A carteira total da Lavvi encerrou o trimestre totalizando R$798 milhões, 32% acima do 2T21.

Contas a Receber, em R$ mil 3T21 2T21 T/T

Unidades em construção (Realizado) 332.872 379.067 -12%
Unidades concluídas (Realizado) 51.050 8.798 480%
Contas a Receber (Não realizado) 503.365 294.905 71%
Total dos Recebíveis 887.287 682.770 30%

Adiantamento de Clientes (89.527) (77.386) 16%

Total Contas a Receber 797.760 605.384 32%

A contabilização dos recebíveis do Wonder Ipiranga e Villa Versace passam a incorporar em nossos
números, sendo que a regra de os caracterizar como on ou off balance é determinada pelo %PoC. Este
movimento explica o acréscimo de 30% no total de recebíveis da Companhia.

O aumento de 480% no saldo a receber de unidades concluídas incorpora a entrega dos projetos Palazzo
Vila Mariana e Vitrali Moema, os quais já apuraram um índice de recebimento de 80%, seja via repasse ou
quitações.

15
Endividamento e Caixa Líquido
A dívida bruta total da Lavvi ao final de setembro era de R$51 milhões, estável em relação ao 2T21.
Considerando as disponibilidades de R$754 milhões, o caixa líquido ao final do período era de
R$703 milhões, levando a um índice Dívida Líquida / Patrimônio Líquido de -48,7%.

Endividamento e Caixa Líquido, em R$ mil 3T21 2T21 T/T

Endividamento de Curto Prazo 628 267 135%
Endividamento de Longo Prazo 50.204 50.204 0%
Endividamento Total 50.832 50.471 1%

Caixa e Equivalentes de Caixa 2.686 792.431 -100%

Títulos e valores mobiliários 750.932 114.211 557%
Caixa e Equivalentes de Caixa 753.618 906.642 -17%

Dívida (Caixa) Líquido (702.786) (856.171) -18%

Geração (Consumo) de Caixa (153.385) (27.864) 450%

Dividendos Pagos 0 22.212 N/A

Programa de Recompra 7.272 0 N/A

Geração (Consumo) de Caixa Ajustado (146.113) (5.652) 2485%

Patrimônio Líquido 1.442.212 1.414.463 2%

Dívida Líquida / Patrimônio Líquido -48,7% -60,5% 11,8 p.p.

O consumo de caixa do 3T21 foi de R$146 milhões, principalmente impulsionado pelo elevado desembolso
com aquisição de novas áreas. Desconsiderando estes gastos, haveria geração de caixa de R$48 milhões. O
efeito compensatório advém do início de repasse dos projetos entregues no período, além da tabela curta
das vendas do Villa.

No 3T21, a Companhia realizou o pagamento do único terreno adquirido no período, cujo pagamento
ocorreu 90% via caixa. O terreno será destinado ao público luxo e possui VGV potencial de R$665 milhões.

Os gastos com aquisição de terrenos continuam a ditar o ritmo de consumo de caixa. Os desembolsos
acontecem conforme avançamos nas negociações de terrenos e superamos resolutivas. Ao longo do 3T21,
foram R$194 milhões direcionados para novas áreas, sendo majoritariamente composto pelo terreno
adquirido, comentado acima. No acumulado do ano, foram R$364 milhões gastos neste aspecto,
evidenciando a execução do planejamento do IPO.

Os terrenos adquiridos a partir de 2020 representam 91% do landbank total. Reforçamos que estes terrenos
foram majoritariamente negociados com pagamento em caixa (87%). Vale dizer que o momento atual da
Companhia com robusto landbank adquirido sugere um ritmo menor na aquisição de terrenos a frente.

Obras trabalhando intensamente. Os empreendimentos Nativ Tatuapé, One Park e Wonder by Praças da
Cidade foram os principais propulsores de dispêndio em obras. Destaque para o primeiro, que se encontra

16
em fase final de obra e, portanto, exigindo maiores desembolsos e contribuindo mais intensamente com a
evolução do %PoC. No 3T21, foram gastos R$30 milhões nas obras, e no 9M21, R$80 milhões.

ANEXO I – Demonstração dos resultados

DRE Consolidada, em R$ mil 3T21 2T21 T/T 3T20 A/A 9M21 9M20 A/A
Receita Líquida 149.328 260.263 -43% 86.696 72% 500.023 180.439 177%
Custos dos imóveis vendidos (84.741) (150.644) -44% (47.301) 79% (289.271) (102.507) 182%
Lucro bruto 64.587 109.619 -41% 39.395 64% 210.752 77.932 170%
Margem Bruta % 43,3% 42,1% 1,1 p.p. 45,4% -2,2 p.p. 42,1% 43,2% -1,0 p.p.

(Despesas) receitas operacionais (21.076) (19.308) 9% (9.837) 114% (57.075) (17.860) 220%
Despesas comerciais (16.017) (13.723) 17% (4.857) 230% (42.686) (10.074) 324%
Despesas administrativas (6.459) (6.673) -3% (4.267) 51% (18.916) (8.710) 117%
Resultado de equivalência patrimonial 1.428 946 51% 141 913% 3.755 703 434%
Outras receitas (despesas) operacionais (28) 142 N/A (854) -97% 772 221 249%

Resultado antes das receitas (despesas) financeiras e

43.511 90.311 -52% 29.558 47% 153.677 60.072 156%
impostos

Receitas financeiras 14.778 13.139 12% 1.089 1257% 35.521 2.188 1523%
Despesas financeiras (616) (677) -9% (723) -15% (2.051) (1.297) 58%
Receita (despesas) financeiras líquidas 14.162 12.462 14% 366 3769% 33.470 891 3656%

Resultado antes da contribuição social e IR 57.673 102.773 -44% 29.924 93% 187.147 60.963 207%

IR e contribuição social - correntes (4.540) (4.913) -8% (1.275) 256% (11.986) (3.221) 272%
IR e contribuição social - diferidos 145 (1.544) N/A (721) N/A (1.241) (981) 27%

Lucro líquido antes da participação de minoritários 53.278 96.316 -45% 27.928 91% 173.920 56.761 206%

Minoritários (7.644) (5.774) 32% (10.287) -26% (20.690) (16.665) 24%

Lucro líquido atribuível aos acionistas controladores 45.634 90.542 -50% 17.641 159% 153.230 40.096 282%
% Margem Líquida 30,6% 34,8% -4,2 p.p. 20,3% 10,2 p.p. 30,6% 22,2% 8,4 p.p.

17
ANEXO II – Balanço patrimonial

BP Consolidado (Ativo)

Balanço Patrimonial Consolidado, em R$ mil 3T21 2T21

ATIVO
CIRCULANTE
Caixa e Equivalentes de Caixa 2.686 792.431
Caixa Restrito 2.519 392
Títulos e valores mobiliários 646.395 11.425
Contas a receber 283.367 305.909
Imóveis a comercializar 387.732 303.131
Impostos e contribuições a compensar 5.151 3.867
Demais contas 2.457 3.139
Total do ativo circulante 1.330.307 1.420.294

NÃO CIRCULANTE
Contas a receber 100.555 81.956
Títulos e valores mobiliários 104.537 102.786
Partes relacionadas 6.902 6.050
Impostos e contribuições a compensar 1.868 1.856
Imóveis a comercializar 379.078 254.359
Demais contas 11 90
Investimentos em controladas e coligadas 14.684 13.256
Imobilizado 4.297 3.023
Intangível 796 750
Total do ativo não circulante 612.728 464.126

TOTAL DO ATIVO 1.943.035 1.884.420

18
BP Consolidado (Passivo) e Patrimônio Líquido
3T21 2T21
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO
CIRCULANTE
Empréstimos e financiamentos 628 267
Arrendamento mercantil 469 310
Fornecedores 12.939 13.474
Provisão para garantia 1.330 927
Impostos e contribuições a recolher 6.357 7.287
Impostos e contribuições de recolhimentos diferidos 6.581 4.061
Salários, encargos sociais e participações 6.233 4.704
Contas a pagar por aquisição de imóveis 54.157 72.445
Adiantamentos de clientes 208.509 166.935
Demais contas 3.762 861
Total do passivo circulante 300.965 271.271

NÃO CIRCULANTE
Empréstimos e financiamentos 50.204 50.204
Arrendamento mercantil 2.272 2.382
Provisão para garantia 5.144 5.255
Contas a pagar por aquisição de imóveis 105.745 99.877
Provisões para riscos fiscais, trabalhistas e civeis 6.297 6.272
Impostos e contribuições de recolhimentos diferidos 5.992 8.816
Demais contas 24.204 25.880
Total do passivo não circulante 199.858 198.686

PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Capital social 1.133.581 1.133.581
Gastos com Emissão de Ações (44.547) (44.210)
Transação de capital (3) (3)
Reserva legal 4.676 4.676
Reserva de investimentos 122.997 122.997
Ações em tesouraria e outras reservas (7.272) -
Lucros/Prejuízos Acumulados 153.229 107.595
Participações minoritárias 79.551 89.827
Total do patrimônio líquido 1.442.212 1.414.463

TOTAL DO PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1.943.035 1.884.420

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ANEXO III – Fluxo de Caixa Indireto

Fluxo de Caixa Consolidado

Fluxo de Caixa Consolidado, em R$ mil 3T21 2T21
FLUXO DE CAIXA DAS ATIVIDADES OPERACIONAIS
Lucro (prejuízo) antes do imposto de renda e contribuição social
57.673 102.773
Ajustes para reconciliar o resultado do exercício
com recursos provenientes de atividades
operacionais:

Depreciação de bens do ativo imobilizado e intangivel 167 198

Resultado de equivalência patrimonial (1.428) (946)
Juros e variações monetárias sobre empréstimos 459 (133)
Ajuste a valor presente de contas a receber (210) 494
Ajuste a valor presente de arrendamento 70 113
Receita de imóveis - Provisão distrato (3.602) (2.324)
Custo dos imóveis vendidos - Provisão distrato 2.616 (2.426)
Provisão para garantia de obra 954 1.049
Provisões para riscos fiscais, trabalhistas e civeis 25 (148)
Tributos diferidos sobre as receitas (158) 1.673
Baixa de imobilizado - -
Outros resultados - -

Variação nos ativos operacionais

Contas a receber 7.755 (95.730)
Imóveis a comercializar (211.911) (123.770)
Tributos a recuperar (2.627) (2.453)
Outros créditos 2.091 (1.144)

Variação nos passivos operacionais

Fornecedores (535) 1.673
Contas a pagar por aquisição de imóveis (12.420) 96.326
Impostos e contribuições a recolher (930) 3.926
Salários, encargos sociais 1.529 1.225
Adiantamentos de clientes 41.574 2.901
Outras contas a pagar 563 14.052
Caixa gerado nas atividades operacionais (118.345) (2.671)

Impostos e contribuições pagos (4.540) (4.913)

Juros pagos (14) (576)

Fluxo de Caixa liquido decorrente das (usado nas) atividades operacionais

(122.899) (8.160)

Fluxo de caixa de atividades de investimentos

Investimentos e adiantamento para futuro aumento de capital - -
Caixa líquido - obtidos na aquisição de controladas - -
Dividendos recebidos - -
Caixa restrito (2.127) 2.892
Títulos e Valores Mobiliários (636.721) 8.966
Imobilizado e intangível (2.698) (351)

Fluxo de Caixa de atividades de investimentos (641.546) 11.507

Fluxo de caixa de atividades de financiamentos

Partes relacionadas (852) (1.043)
Empréstimos e financiamentos - Ingressos 1.393 -
Empréstimos e financiamentos - Amortizações (109) (100)
Pagamentos de arrendamentos mercantil (203) (243)
Pagamentos de dividendos (18.454) (21.457)
Aumento de capital e adiantamento para futuro aumento de capital 534 322
Gasto com emissão de ações (337) -
Ações em tesouraria (7.272) -

Fluxo de Caixa líquido decorrente das atividades de financiamentos

(25.300) (22.521)

Aumento de caixa e equivalentes de caixa (789.745) (19.174)

Caixa e equivalentes de caixa

No ínicio do exercício 792.431 811.605
No fim do exercício 2.686 792.431

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