REABILITAÇÃO DO EDIFÍCIO DANDARA:

HABITAÇÃO SOCIAL E ARQUITETURA MODERNA

ANITELLI, Felipe
Universidade Federal de Mato Grosso do Sul. Faculdade de Arquitetura e Urbanismo. [email protected]

RESUMO
O artigo apresenta o edifício Dandara, projetado originalmente em 1965 por Eduardo Kneese de Mello,
localizado na avenida Ipiranga, região central de São Paulo. O imóvel abrigou usos variados ao longo do último meio
século, o que inclui escritórios e um posterior período de abandono, que gerou ociosidade e deterioração edilícia. Em
2018, o edifício foi reabilitado e convertido em moradia popular, através do Programa Minha Casa Minha Vida,
modalidade Entidades. O projeto de reabilitação foi realizado por Adelcke Rossetto, da empresa Integra
Desenvolvimento Urbano. Hoje, a edificação contempla unidades habitacionais oferecidas a famílias pobres. O que se
propõe aqui é estudar suas características arquitetônicas antes e após a reabilitação, mapeando as principais
dificuldades encontradas para converter espaços corporativos em ambientes domésticos, identificando, no processo,
qualidades intrínsecas ao repertório moderno que facilitam a operação. Trata-se de uma estratégia de valorização e
preservação do patrimônio modernista edificado no centro paulistano, formulando políticas públicas que exigem do
proprietário cumprir a função social de seu imóvel, resultando em melhorias materiais e repovoamento da área. Foram
utilizados procedimentos metodológicos variados, como revisão bibliográfica, visita ao edifício estudado, entrevista com
o responsável pela reabilitação e análise de peças gráficas.

Palavras-chave: arquitetura moderna; habitação social; reabilitação edilícia

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Introdução

O presente artigo valoriza o patrimônio edificado moderno ao investigar intervenções recentes que
incorporam novos usos e pressupõem reformas espaciais e construtivas. O objetivo central é apresentar o
edifício Dandara, projetado em 1965 pelo arquiteto Eduardo Kneese de Mello, localizado na avenida Ipiranga
1.225, região da República, cidade de São Paulo. Uma consulta realizada no website do Cadastro de Imóveis
Tombados (CIT), do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da
Cidade de São Paulo (CONPRESP), em 26 de abril de 2021, informa que o imóvel está “em processo de
tombamento”. Trata-se de um dos milhares de exemplares de edifícios comerciais ou residenciais, realizados
ao longo de décadas pelo mercado imobiliário, situado no centro paulistano, que incorporaram estratégias
projetuais diversas das vanguardas europeias. Esse acervo já foi estudado por muitos autores, a partir de
abordagens variadas (BEDOLINI, 2014; COSTA, 2010; SAMPAIO, 2002; ROSSETTO, 2002; VILLA, 2002;
MENDONÇA, 1999; TRAMONTANO, 1998; SOMEKH, 1997; SOUZA, 1994; BRANCO, 1988). As reflexões que
seguem são desdobramentos da pesquisa de pós-doutorado realizada pelo autor na FAU-USP1, que abordou
edifícios ociosos e deteriorados que são desapropriados e reabilitados pela administração municipal e
convertidos em moradia popular.

Essa experiência de reabilitação é uma política pública que vem se consolidando nas últimas duas
décadas e se coloca como oportunidade de recuperar imóveis e qualificar o centro em termos mais
democráticos, ao incluir populações pobres como público beneficiado. Apenas para ilustrar, mencionam-se
outros dois exemplos: o edifício Palacete dos Artistas, reabilitado em 2014, hoje atende idosos que são
artistas e pobres (ANITELLI, 2020); o edifício Art Palácio, desapropriado pela COHAB-SP em 20162, projetado
em 1953 pelo arquiteto Rino Levi, atualmente em processo de reabilitação3. Ambos localizam-se nos
primeiros quarteirões da avenida São João e estão incluídos no Programa de Locação Social. O que se propõe
aqui é analisar as características arquitetônicas do edifício Dandara, antes e após a reabilitação finalizada em
2018.

Por um lado, panoramas como o proposto são relevantes para a prática profissional de arquitetos e
políticas habitacionais recentes, que convergem para resgatar qualidades espaciais, construtivas, estéticas,
etc., desaparecidas ou subutilizadas ao longo do tempo. Por outro lado, constituem-se como uma

1Intitulada “Reabilitação de edifícios ociosos no centro de São Paulo e a sua conversão em habitação de interesse social: políticas
públicas e resultantes arquitetônicas”, financiada pela FAPESP, realizada entre 2016 e 2018.

2O imóvel foi apresentado pelo Diretor Técnico da COHAB-SP à época, Celso Sampaio, na reunião do Conselho Municipal de
Habitação, dia 22 setembro 2016.

3 Há 40 apartamentos previstos, que serão disponibilizados após a reabilitação.

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oportunidade para historiadores da arquitetura, conforme edificações pretéritas são estudadas e
revalorizadas, mas também têm seus destinos mapeados ao longo da história. As justificativas do presente
trabalho também incluem iniciativas que exigem dos imóveis cumprir a função social da propriedade urbana,
como determina a legislação brasileira. No processo de reabilitação, descobrem-se proprietários que
administram imóveis de forma inadequada e que merecem ser punidos. No caso do Dandara, mesmo
bastante deteriorado, pelas características intrínsecas e pela incorporação das melhores ideias modernistas,
a edificação se provou adequada para receber novos usos décadas após sua construção, ainda que reformas
tenham sido necessárias.

Procedimentos metodológicos variados foram adotados. Foi realizada revisão bibliográfica que
abrange as duas principais questões abordadas no texto: arquitetura moderna e reabilitação edilícia, com
destaque para a segunda, pois trata-se do destino atual do edifício estudado. Ainda que não apareçam
explícitos no texto, também foram consultados textos sobre verticalização urbana e história da habitação
coletiva. O autor realizou duas visitas ao edifício Dandara na época da reabilitação4 para reconhecer
especificidades do canteiro de obras. Conversas informais com operários e administradores da construção
contribuíram para contextualizar as ponderações acadêmicas identificadas nos documentos consultados.
Foram analisadas peças gráficas da edificação antes e após a reabilitação, todas fornecidas pela empresa que
realizou a operação, Integra Desenvolvimento Urbano. Esses desenhos, somados aos registros fotográficos
realizados pelo autor, permitiram analisar as soluções arquitetônicas adotadas. Por fim, o arquiteto
responsável pela reabilitação foi entrevistado5, Adelcke Rossetto. O teor da conversa foi transcrito e alguns
trechos foram cotejados neste artigo.

Edifício Dandara: panorama anterior à reabilitação

O uso original da edificação era comercial, composta de salas com escritórios. Ele foi projetado em
1965 por Eduardo Kneese de Mello, ainda que poucos anos adiante, em 1970, o imóvel tenha sido adquirido
pela União para acomodar instalações do Tribunal Regional do Trabalho. A partir do início dos anos 2000, a
edificação permaneceu sem uso formal até a intervenção de reabilitação e a conversão em moradia popular
(RAPPL, 2019). Como a propriedade não era privada, não houve custos de desapropriação, o que melhorou
a viabilidade financeira da operação, realizada através do programa Minha Casa Minha Vida, na modalidade

4 Dias 7 e 19 de outubro de 2016.

5 Dia 26 de setembro de 2016.

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entidades. As unidades habitacionais foram repassadas aos moradores beneficiados através de uma
Concessão de Direito Real de Uso.

Boa parte dos pavimentos6 apresentava o mesmo arranjo espacial antes da reabilitação: as
circulações verticais – caixa de escada e dois elevadores – mais blocos sanitários, centralizados, localizados
na parte posterior da edificação. O perímetro é delimitado por pilares estruturais de concreto armado. Havia
também três paredes internas de fechamento, dispostas perpendiculares à fachada principal, que
delimitavam quatro ambientes denominados como “sala”, acessados a partir da circulação coletiva. Cada
sala dispunha de um banheiro privativo, com pia e vaso sanitário, que se somam a dois outros banheiros
localizados na circulação coletiva. Um pequeno trecho das respectivas paredes é composto por pilares
estruturais, o restante é preenchido com alvenaria de fechamento. A identificação dos elementos estruturais
da edificação é fundamental para o início do projeto de reabilitação, pois eles devem ser preservados; já
paredes que apenas delimitam cômodos podem ser demolidas ou mantidas, dependendo da nova
configuração residencial adotada.

As paredes de vedação dos novos apartamentos projetados são de dry-wall. “É um caso muito
específico de sobrecarga numa estrutura existente (...), a solução demandava um fechamento leve”, afirma
o autor do projeto de reabilitação, em depoimento ao autor (ROSSETTO, 2016). Há uma metragem linear
muito maior de paredes nos apartamentos, que respondem a solicitações domésticas, inexistentes em
ambientes de escritórios. Caso tivessem sido adotadas técnicas construtivas tradicionais e escolhidas paredes
de alvenaria, o peso excedente gerado teria que ser compensado com reforços estruturais, aumentando
bastante o orçamento previsto e inviabilizando financeiramente a operação. Divisórias leves, como é sabido,
também agilizam a montagem e facilitam eventuais mudanças futuras. Em uma visita ao canteiro de obras
da reabilitação, realizada dia 7 outubro 2016, um operário disse que é possível montar todas as paredes de
um apartamento inteiro em apenas um dia. Por fim, como a parede tem uma espessura menor, ela amplia a
metragem quadrada útil disponibilizada aos novos moradores.

A construção avança no limite do terreno nas laterais, desde o térreo até o pavimento onze, o que
impede a abertura de janelas, já que não há recuos sobre os imóveis vizinhos. Nessas condições, as aberturas
foram dispostas apenas nas fachadas frontal e posterior, o que não inviabiliza os usos iniciais previstos pois,
em tantos casos, ambientes de escritórios podem ser abertos ou limitados por biombos baixos. Por isso,
dependendo da instituição que ocupe o espaço da “sala”, uma única janela pode conter a iluminação e a
ventilação adequadas para o conjunto; já um ambiente doméstico costuma fragmentar os cômodos para
atender a privacidade dos membros da família: ainda que, em algumas circunstâncias, quarto, sala, cozinha,

6 2°, 3°, 5°, 6°, 7°, 9°, 10°, 11°, 12°, 13°, 14° e 15° pavimentos.

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etc., possam ser integrados, em outros casos, a conveniência sugere isolamento e cada cômodo autônomo
precisa ter sua janela própria. Uma alternativa por vezes adotada em reabilitações é rasgar a laje original e
criar poços internos para ventilar e iluminar, ampliando superfícies disponíveis para acomodar cômodos e
abrir janelas7. Porém, trata-se de uma operação que pode onerar demais os custos iniciais disponibilizados e
inviabilizar o empreendimento. Atrás do edifício Dandara, no miolo da quadra, foi construído um edifício-
garagem para estacionamento de automóveis. Além de bloquear a visibilidade da paisagem ao fundo, tal
edificação prejudica ainda mais a insolação e a ventilação do edifício reabilitado. O recurso modernista da
janela em fita foi adotado no edifício Dandara e facilita os rearranjos espaciais necessários, já que anula
eventuais hierarquias espaciais internas. Nem mesmo elementos estruturais interrompem os vazios das
janelas, pois os pilares estão recuados da fachada.

Prédios sem recuos são uma característica bastante comum em prédios construídos em São Paulo
até meados de século XX e uma condição que as atuais reabilitações têm que enfrentar sempre que se
apropriam desses exemplares. Na avenida Ipiranga, por exemplo, endereço do Dandara, quase todas as
edificações não têm recuos, com exceção de prédios mais recentes que atendem outras legislações ou
terrenos subutilizados, como garagens de automóveis. Nesse condições, é impossível aproveitar as faces
laterais. De novo, há ressalvas. O edifício Esther configura uma intervenção urbana e delimita uma quadra
completa para implantação do imóvel. Sem vizinhos, dispõe de janelas em todas as fachadas. No geral, têm-
se uma curiosa contradição: edifícios concebidos a partir de preceitos modernos, como o edifício Dandara e
tantos outros, porém, implantados em base fundiária cujas raízes conceituais são os bulevares
haussmanianos do século XIX. Nesse contexto, inviabiliza-se as grandes áreas públicas ajardinadas com
paisagismo aprazível enunciadas pelas vanguardas europeias e que emolduravam os edifícios (LE CORBUSIER,
2009) que, no contexto paulistano, foram implantados na tão criticada “rua-corredor”.

A fachada do Dandara voltada para a rua é revestida por pastilhas cerâmicas azuladas que se
alternam às janelas em fita. Logo abaixo das aberturas há uma estreita faixa longitudinal pastilhada, que tem
tons mais claros e mais escuros. Esse revestimento, que ocupa toda a superfície da empena cega, protege a
integridade material da edificação e evita típicas manutenções periódicas, como repinturas de tintas que
descoram. Isso de certo diminui os custos condominiais mensais e gastos das famílias pobres que se mudaram
para o imóvel após a reabilitação. Acima do térreo, sobreloja e primeiro pavimento, existe uma marquise
que se projeta sobre parte da calçada, demarcando a divisão entre base e corpo do prédio, tão comum à
época e incentivada pela própria legislação municipal. Edifícios vizinhos também têm marquises, mas elas

7 Por exemplo, no edifício Olga Benário, reabilitado em 2004 por Adelcke Rossetto, mesmo autor da reabilitação do edifício Dandara.

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apresentam alturas e desenhos diferentes, o que gera descontinuidade visual. A partir do pavimento doze,
os recuos obrigatórios funcionam como um coroamento.

Edifício Dandara. ESQUERDA: planta pavimento 11; DIREITA: planta pavimento 12 (com recuos laterais e frontal).
Fonte: disponibilizadas por Integra Desenvolvimento Urbano.

Reabilitação edilícia e políticas habitacionais heterodoxas

Políticas públicas brasileiras originárias de programas habitacionais que atendem parcelas

populacionais pobres costumam construir edificações novas e oferecer à venda as unidades habitacionais
disponibilizadas. Realizações recentes e antigas ilustram essa questão, como o Minha Casa Minha Vida e o
Banco Nacional de Habitação. Por conveniências variadas, que incluem questões construtivas e econômicas,
costuma-se executar conjuntos habitacionais grandes e padronizados, localizados em periferias desprovidas
de qualidades urbanas mínimas (ANITELLI, 2015). Nesse quadro, regiões centrais com infraestrutura
consolidada quase nunca foram prioridade.

No entanto, nas últimas duas décadas, a administração municipal vem estruturando ações que
incluem moradia popular e populações pobres na região central de São Paulo (TSUKUMO, 2007; MOTISUKE,
2008; COLVERO, 2010; entre outros). Essas práticas se adaptam às características históricas do centro e a
reabilitação de edifícios torna-se um caminho possível, em especial aqueles que estão ociosos e deteriorados,
descumprindo a função social da propriedade urbana. O Estatuto da Cidade (2001) regulamentou princípios
definidos na Constituição Federal (1988), permitindo à municipalidade, através de legislação específica,
desapropriar os imóveis, realizar as reformas devidas e convertê-los em habitação social, vendendo as
unidades criadas ou alugando-as através do programa de Locação Social.

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 As famílias atendidas se beneficiam das qualidades existentes na região central, como a concentração
de postos de trabalho – inclusive informais – e a proximidade da sua residência, acessível, em muitos casos,
com caminhadas a pé; disponibilidade de infraestrutura viária e o trânsito facilitado para todas as direções
da cidade através de corredores de ônibus e linhas de metrô; proximidade de equipamentos culturais com
programação gratuita; existência de espaços públicos qualificados; grande variedade de usos que
contemplam comércio e serviços, entre outros. Ressalta-se que, tão importante quanto trazer populações
pobres para regiões com infraestrutura consolidada, como o caso das reabilitações edilícias no centro, é levar
esses benefícios para regiões periféricas que têm carências básicas. Do ponto de vista ambiental, um dos
resultados mais notáveis é a diminuição do movimento pendular diário periferia-centro-periferia e a
consequente redução de tráfego e de emissão de gases poluentes.

Menciona-se também a atuação de movimentos populares que reivindicam moradia adequada na

região central, em especial, na identificação dos imóveis que se encontram em situação irregular, estão
ociosos, não tem a manutenção adequada e sofrem uma deterioração material. A reiterada ocupação de
edifícios abandonados ilustra a capacidade dos militantes mais sensíveis de apontar problemas que deveriam
ser objeto de políticas públicas. A relevância desses movimentos enquanto sujeitos ativos no debate político
já foi objeto de estudo de diversos autores, entre os quais, Gatti (2015), Neuhold (2009) e Bloch (2007).

Edifício Dandara à época de reabilitação.

Registros fotográficos: autor, 19 outubro 2016.

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Edifício Dandara: reabilitação e conversão e moradia popular

O projeto de reabilitação foi viabilizado através de recursos do Programa Minha Casa Minha Vida
(MCMV)8, na Modalidade Entidades, que prevê a realização do empreendimento a partir do que se denomina
como autogestão. Trata-se do primeiro caso em que um movimento popular que reivindica moradia
adequada no centro de São Paulo administra a reabilitação de uma edificação por esse programa do governo
federal. Talvez seja o único exemplar, já que o MCMV foi desestruturado nos últimos anos. Quem centralizou
a administração foi o Movimento de Luta de Cortiços e Moradia (MLCM) e o responsável pelo projeto da
reabilitação é a empresa Integra Desenvolvimento Urbano, cujo responsável pela arquitetura é Adelcke
Rossetto9. Um anúncio da COHAB-SP informa que seriam mais de 480 pessoas beneficiadas, acomodadas em
120 apartamentos, gerando uma média de quatro pessoas por unidade habitacional. Os novos moradores
foram escolhidos pelo MLCM10.

O terreno tem apenas 520m², mas a área total construída é 7.123m² e o coeficiente de
aproveitamento do terreno (CA) é 10.5, índice muito acima do limite permitido pelo Plano Diretor atual -
projeto de lei número 688 - vigente desde 2013: o CA básico é 1. Essa é uma das principais vantagens da
reabilitação, ou seja, ocupar grandes áreas de imóveis que, à época da construção original, tinham uma
legislação bastante permissiva e que incentivava a verticalização. Ilustram esses casos os localizados na
avenida Ipiranga nos anos subsequentes à implementação do Plano de Avenidas de Prestes Maia (COSTA,
2010). Caso os responsáveis pela referida política habitacional tivessem optado em construir um prédio novo
em terreno vazio, a área construída máxima seria cerca de dez vezes menor e, por consequência, o número
de famílias atendidas também seria diminuído.

O pavimento térreo tem uma peculiaridade: 289,70m² são áreas de servidão, utilizadas como acesso
de automóveis ao prédio posterior, localizado no miolo da quadra. Disponível aos moradores sobra uma área
coletiva, dividida em dois níveis, que totalizam 518.93m², mais instalações sanitárias separadas, masculino e
feminino. Não há ambientação sugerida, mas é possível imaginar uma área qualificada, nomeada como
“lazer”, disponível a famílias quase sempre oriundas da precariedade. A quem se havia acostumado com as
contingências absolutas de cortiços e favelas, cria-se um espaço adequado para interações sociais, descanso
e diversão em dias não dedicados ao trabalho. Por outro lado, é preciso lembrar que, converter o térreo em

8Ainda que o empreendimento tenha recebido verbas dos governos federal (R$ 9,1 milhões), estadual (R$ 2,3 milhões) e municipal
(R$ 465 mil).
9Um dos arquitetos que mais elaborou projetos de reabilitação na cidade de São Paulo, em especial imóveis que são convertidos em
moradia popular: edifício Labor, edifício Joaquim Carlos, edifício Olga Benário, edifício Iracema Eusébio, entre outros.
10As informações básicas sobre o empreendimento apresentadas neste parágrafo foram extraídas de Companhia Metropolitana de
Habitação de São Paulo (2018).

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uso exclusivo dos moradores e isolá-lo do espaço público desfaz uma das principais qualidades da região
central: a capacidade de estimular sociabilidades.

Nos térreos dos edifícios modernos do Centro de São Paulo, acessos foram abertos e diversas
funções foram implantadas de maneira a possibilitar o ritmo frenético das metrópoles e a
garantir uma urbanidade destes lugares. Muitos deles, construídos nas décadas de 1950 e
1960, acabaram por explorar a ligação com a calçada, ao incorporar lojas, galerias, mezaninos
e marquises, constituindo uma permanente interação dentro-fora, público-privado (COSTA,
2010, p. 27).

Além da área interna condominial, há um corredor de acesso às circulações verticais, elevadores e

escada, que conduzem às unidades habitacionais. A disposição dos apartamentos é condicionada por certos
elementos pré-existentes, o que define os termos do projeto de reabilitação e o arranjo espacial: as paredes
perimetrais, a modulação estrutural dos pilares de concreto armado, a posição da caixa de escada. Até o
décimo andar, as paredes laterais são cegas, por isso, como já mencionado, aberturas de janelas são restritas
às fachadas de frente e de fundos. Essas condições determinam o desenho do corredor coletivo central e a
localização das moradias. Feitas essas ressalvas, a distribuição dos cômodos domésticos se beneficia do
projeto original de uma planta-livre e a organização adotada pode ser alterada – não sem complicações
construtivas - e acompanhar novos usos previstos. Em outros termos, a edificação foi dividida em duas
instâncias, suporte e recheio. O primeiro contempla o arcabouço estrutural e o segundo as mudanças
internas que delimitam os ambientes. Cada instância tem um ciclo de vida diferente e demanda uma escala
de intervenção. Segundo John Habraken, enquanto o suporte dura entre 100 e 200 anos, o recheio dura entre
25 e 50 anos (DEVECCHI, 2010).

O típico dispositivo corbuseano das janelas em fita, perpassando a fachada inteira – frente e fundos
– amplia a superfície envidraçada e as áreas de iluminação e ventilação, ainda que muitos apartamentos
sejam dispostos perpendicularmente às fachadas e as áreas mais distantes do perímetro talvez tenham
menos insolação. No caso estudado, o comprometimento com os cinco pontos da arquitetura moderna (LE
CORBUSIER, 1977) viabiliza as reformas implementadas e tornam previsíveis as soluções de projeto. Isso
valoriza certas bases conceituais do movimento moderno e indica sua atualidade, mas também registra a
sustentabilidade das materialidades construídas e sua relevância para a sociedade contemporânea. Uma
simples caminhada pela região central de São Paulo mostra a deterioração material de diversos trechos e a
necessidade de intervenções públicas estruturais, ainda que muitos imóveis devam ser preservados. Por isso,
prédios com tais características podem ajudar nas reabilitações edilícias e urbanas possíveis.

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 No geral, as unidades habitacionais são pequenas em termos de área e têm um programa reduzido,
são apartamentos sala-quarto ou quitinetes. Como mencionado no início deste tópico, comparando a
previsão do número de pessoas atendidas (480) e o número de apartamentos disponibilizados (120), tem-se
uma média de quatro moradores por apartamento. Em uma família nuclear, torna-se necessário, no mínimo,
dois dormitórios para acomodar pais e filhos com privacidade e conforto. O raciocínio é o mesmo para grupos
monoparentais, famílias extensas, coabitação, entre outros. Apartamentos com um único dormitório
parecem mais adequados para grupos domésticos pequenos, como casais sem filhos ou pessoas que moram
sozinhas, que nem sempre são frequentes entre perfis com rendas baixas. É previsível a inadequação de
espaços diminutos a famílias numerosas. Os desenhos costumam representar apenas uma cama – de casal –
no apartamento. Isso sugere duas ocupações: o(s) filho(s) dormem junto com o(s) responsável(is) na mesma
cama ou não há filhos. Mesmo entre moradores sozinhos que foram beneficiados, um casamento futuro ou
o nascimento de um filho podem exigir rotinas domésticas incompatíveis com o arranjo disposto.

Porém, é preciso explicar os termos da política pública que estabelecem o acesso ao crédito
imobiliário. O capital aportado pelas autoridades competentes é definido em função do número de unidades
habitacionais oferecido. Por isso, como a área total construída é limitada pela edificação existente, quanto
maiores forem os apartamentos, menos unidades existirão e, por consequência, menos dinheiro haverá
disponível para custear a reabilitação. Portanto, apartamentos pequenos e inadequados não são uma escolha
do autor do projeto, mas uma imposição da política sobre a viabilidade do empreendimento. Adelcke
Rossetto, autor da reabilitação do edifício Dandara, em entrevista ao autor deste artigo, explica os limites de
atuação:

“O [edifício localizado na avenida] Ipiranga tem 7.123 m². Se eu fizer 80 unidades, ele vai ter
7.123m² de reforma; se eu fizer 120, que é o projeto [proposto pelo escritório], ele vai ter
7.123m2 de reforma; ou seja, o tamanho da reforma já é dado (...). A gente tem que garantir
o orçamento para que a obra se viabilize” (ROSSETTO, 2016).

O arquiteto especula formas alternativas para custear a reabilitação, como remunerar de acordo com
o porte da intervenção, independentemente do número de apartamentos novos concebidos, gerando, dessa
forma, mais diversidade nos arranjos espaciais das plantas propostas. Os recuos escalonados que diminuem
o perímetro do edifício conforme a altura da construção aumenta, típicos de legislações edilícias de meados
do século XX, geram quintais descobertos em apartamentos do 11° andar. Em alguns casos, o ambiente
externo tem área quase equivalente ao apartamento. Por exemplo, a unidade denominada como “M”, uma
quitinete de 32,02m², que tem uma “varanda” de 30,82m²; ou a unidade “J”, outra quitinete, com 29,69m²
internos e “varanda” de 29,4m². A palavra varanda está entre aspas pois ela é nomeada dessa forma na peça
gráfica estudada. No entanto,

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ressalta-se que não há cobertura nesse espaço exterior, configurando-se como uma curiosa solução, bastante
incomum em edifícios de apartamentos, ainda que, neste caso, restrito ao andar onze.

Edifício Dandara pós reabilitação. ESQUERDA: planta do pavimento térreo. DIREITA: planta do segundo pavimento.
Nos dois casos, lê-se: “área de lazer coberta”.
Fonte: disponibilizadas por Integra Desenvolvimento Urbano.

Edifício Dandara pós reabilitação. ESQUERDA: planta-tipo entre 3° e 10° andar; DIREITA: planta do 11°.
Fonte: disponibilizadas por Integra Desenvolvimento Urbano.

Conclusões

Ainda que o discurso seja inviabilizado pela prática e por contingências variadas, o arranjo espacial
de projetos cuja matriz é moderna quase sempre contemplava a flexibilidade. Em circunstâncias radicais,
essas alterações eram tão

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efêmeras quanto as demandas domésticas cotidianas, como as opções diurna e noturna das moradias
propostas por Le Corbusier, exposição da Werkbund, 1927, Stuttgart, Alemanha. Em outros casos, elas
parecem refletir o número de membros e a variedade de composição familiar, como as diferentes
configurações das zonas social e íntima dos apartamentos do edifício Prudência, projetado em 1944 por Rino
Levi, avenida Higienópolis. Uma das manifestações mais didáticas desse potencial é o edifício Esther,
projetado em 1935 por Álvaro Vital Brasil, localizado na praça da República. “A adoção de plantas livres
possibilitou acomodar diferentes arranjos em cada pavimento, abrigando lojas, andares para escritórios e
unidades residenciais (...) demonstrando a versatilidade possível com o conceito da estrutura independente”
(SEGAWA, 2010, p. 86).

O que se apresentou neste artigo é a transcendência de obras modernistas e sua capacidade de

adaptação a novas demandas, à troca de usos e a reformas estruturais. No caso do Dandara, além da
materialidade da edificação e das características geométricas, validou-se um de seus principais méritos, ou
seja, sua capacidade de flexibilizar os arranjos espaciais iniciais. Isso é viabilizado quando associado ao
potencial oferecido pela superfície da fachada: a janela em fita, que percorre toda a extensão da face voltada
para a rua, facilitando dispor cômodos residenciais com usos muito específicos. Mesmo que os caixilhos
tenham sido trocados, os novos instalados preservam a ideia de iluminar/ventilar todo o perímetro do prédio
com essas grandes aberturas.

O trabalho também permitiu recontextualizar as proposições arquitetônicas originais e mapear

certas contradições presentes na região central de São Paulo: o abandono ou a subutilização de imóveis e a
consequente deterioração material, contrapostos a demandas habitacionais crescentes de famílias pobres.
Nos piores casos, como apontam centenas de edifícios antigos, a função social da propriedade urbana não é
cumprida e o Executivo local não aciona os responsáveis. Nos melhores casos, como ocorreu no edifício
Dandara, políticas públicas são formuladas para desapropriá-los e reabilitá-los, punindo os proprietários,
produzindo novas moradias e combatendo o déficit habitacional. Esse cenário se constitui em oportunidade
para rememorar e preservar o patrimônio modernista edificado a partir dos anos 1920 na cidade. A partir
desse quadro complexo, conclui-se que é imprescindível o trabalho interdisciplinar de diferentes instâncias
da administração pública, como a Secretaria Municipal de Habitação, Secretaria Municipal de Urbanismo e
Licenciamento, Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento Social, Secretaria Municipal de
Cultura, Secretaria Municipal das Subprefeituras, entre outras, todas centralizadas por ações da Secretaria
do Governo Municipal. Patrimônio histórico e política habitacional estão correlacionados.

A prefeitura seria a principal responsável por identificar na paisagem paulistana edifícios modernos
de qualidade, que tenham viabilidade financeira para a reabilitação e que tenham capacidade de adaptação
para novos usos. Políticas

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públicas do gênero poderiam ter evitado, por exemplo, o melancólico destino do edifício Nicolau Schiesser,
projetado em 1934 por Rino Levi, localizado na rua Augusta até 2014, deteriorado durante décadas,
comprado por uma empresa do mercado imobiliário, hoje demolido (NASCIMENTO, 2014).

Agradecimentos

FAPESP – Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo

Integra Desenvolvimento Urbano

Referências

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