Ivana Bonesi - Direito Civil III - 10 Contrato de Locação - Slides

Locação
• Noções Gerais
– A locação em nosso ordenamento está sistematizada
em duas leis distintas: o Código Civil (Lei nº
10.406/2002) e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91).
– No CC (arts. 565 ao 578) encontramos a disciplina para
a locação de coisas, enquanto que a Lei do Inquilinato
cuida especificamente da locação de imóveis urbanos,
com algumas exceções. Estudaremos a locação
disciplinada pelo Código Civil.
• Por contrato de locação tem-se a avença
negocial em que um dos contratantes se
obriga a disponibilidade determinada coisa
infungível a outrem para o seu uso e gozo, por
um lapso temporal, mediante certa
retribuição que será denominada aluguel.
As partes no Contrato de Locação
– Aquele que disponibiliza a coisa será

denominado LOCADOR, enquanto que aquele
que detém seu uso e gozo, mediante
pagamento de certa retribuição é
denominado LOCATÁRIO.
Natureza Jurídica
– O contrato de locação deve ser considerado um
contrato oneroso, já que as partes envolvidas
sofrem algum sacrifício patrimonial; informal sem
imposição de solenidade por lei; consensual, vez
que se aperfeiçoa com o consenso das partes; é
contrato de execução futura continuada, já que o
seu cumprimento no futuro é por meio de
pagamento de subvenções periódicas; por fim é
bilateral, diante do surgimento de obrigações
recíprocas às partes.
• Obrigações do Locador e do Locatário
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
Entregar ao locatá rio a coisa locada com suas Servir-se da coisa alugada para usos
pertenças em estado de servir ao uso a que se convencionados ou presumidos e tratar com
destina e mantê-la nesse estado pelo tempo do cuidado da coisa alugada como se sua fosse,
contrato, salvo disposiçã o em contrato sob pena de rescisã o contratual e eventual
contrá ria (art. 566, I, CC); perdas e danos (art. 569, I, CC);
Garantir-lhe durante o tempo do contrato, o Pagar pontualmente o aluguel nos prazos

uso pacífico da coisa (art. 566, II, CC); ajustados, e em falta de ajuste, segundos os
costumes (art.569, II, CC);
Responder pelos vícios da coisa, ou defeitos Levar ao conhecimento do locador as
anteriores à locaçã o (art. 568, CC); turbaçõ es de terceiros, que se pretendam
fundadas em direito (art. 569, III, CC);
Resguardar o locatá rio dos embaraços e Restituir a coisa, finda a locaçã o, no estado em
turbaçõ es de terceiros que tenham ou que a recebeu, salvas as deterioraçõ es naturais
pretendam ter direitos sobre a coisa alugada; ao uso regular (art. 569, IV, CC);
Havendo prazo ajustado no contrato, nã o Havendo prazo ajustado, nã o devolver a coisa
exigir a coisa do locatá rio antes do seu antes de seu término, sob pena de ter que
término, sob pena de indenizá -lo em perdas e arcar com o pagamento proporcional da multa
danos. Nesse caso, inclusive, surge para o prevista no contrato (art. 571, CC).
locatá rio o direito de reter a coisa enquanto
nã o devidamente indenizado (art. 571, CC).
Perda ou Deterioração da Coisa
– Se a coisa dada em locação vier a se perder ou sofrer
alguma deterioração, deverá ser avaliado o
comportamento do locatário no que tange ao
ocorrido. É que se a coisa tiver sofrido o evento
danoso sem culpa do locatário, esse nada terá que
responder. Além disso, poderá exigir uma resolução
proporcional do aluguel ou até mesmo a rescisão do
contrato se a coisa não lhe servir mais (art. 567, CC).
Perda ou Deterioração da Coisa
– Se o evento danoso ocorrer estando em mora o

locatário, este deverá indenizar o locador em
perdas e danos, ainda que evento danoso tenha se
dado sem culpa sua, por caso fortuito ou força
maior (art. 575, CC).
– Por fim, se houver a perda ou deterioração por

culpa do locatário, este deverá indenizar o locador
pelas perdas e danos sofridos.
Alienação da Coisa durante a Locação
– Com o contrato de locação, o locador continua a ser

proprietário do bem. Desse modo, de todo possível se
mostra a sua alienação, mesmo durante o contrato de
locação.
– Nesse caso, o adquirente não ficará obrigado a respeitar

o contrato, se nele não for consignada a cláusula de sua
vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
– O registro exigido por lei variará a depender do
bem locado. Em se tratando de bem móvel, o
registro será o de Títulos e Documentos do
domicílio do locador. Se imóvel, será o Registro de
Imóveis da respectiva circunscrição.
– Se o bem locado for um imóvel, o adquirente que
não esteja obrigado a respeita o contrato de
locação, para reaver a coisa, deverá notificar o
locatário, concedendo-lhe um prazo de 90 dias
para que o desocupe.
Extinção do Contrato de Locação
– Em se tratando de contrato de locação com prazo

determinado, é obrigação do locador e do locatário
respeitar o seu termo. Importa notar que, nesse caso,
findo o prazo estipulado, de pleno direito se exaure a
locação sem necessidade de notificação por parte do
locador para a constituição em mora do locatário.
– Se corrido o lapso temporal e o locador não manifestar

oposição pela permanência da locação, o contrato se
protrairá, com base no aluguel já fixado, agora com
prazo indeterminado.
Extinção do Contrato de Locação
– Caso o contrato de locação seja por prazo
indeterminado, originário ou superveniente, será
necessária a manifestação do locador por meio de
uma notificação ao locatário no sentido de
exaurimento do contrato.
– Na hipótese de falecimento do locador ou locatário,

urge salientar que a locação será transferida a seus
herdeiros, em se tratando de locação por prazo
determinado. Para a locação por prazo
indeterminado admite-se o rompimento do contrato.
Benfeitorias realizadas pelo Locatário
– Benfeitorias são obras ou despesas realizadas na

coisa com a finalidade de sua conservação,
melhoramento ou embelezamento. Respectivamente,
a depender de sua finalidade, as benfeitorias são
nominadas, necessárias, úteis ou voluptuárias (art.
96, CC).
Benfeitorias realizadas pelo Locatário
• Se no contrato de locação o locatário promover
benfeitorias necessárias, merecerá ele a devida
indenização, e ainda, gozará do direito de retenção
• Tratando-se de benfeitorias úteis, se estas houverem se
realizado com consentimento expresso do locador (art.
578, CC).
• Para o caso de benfeitorias voluptuárias, o locatário terá
direito de levantá-las se o locador não quiser pagar por
elas. O levantamento da benfeitoria voluptuária, será
possível, evidentemente, desde que sua retirada não
cause dano à coisa.

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– Aquele que disponibiliza a coisa será

Garantir-lhe durante o tempo do contrato, o Pagar pontualmente o aluguel nos prazos

– Se o evento danoso ocorrer estando em mora o

– Por fim, se houver a perda ou deterioração por

– Com o contrato de locação, o locador continua a ser

– Nesse caso, o adquirente não ficará obrigado a respeitar

– Em se tratando de contrato de locação com prazo

– Se corrido o lapso temporal e o locador não manifestar

– Na hipótese de falecimento do locador ou locatário,

– Benfeitorias são obras ou despesas realizadas na

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