Universitatea Tehnică Cluj-Napoca

Facultatea de Arhitectură si Urbanism

Student: Hang Adela Cristina an4, grupa 3A

Disciplina: Sociologie
Profesor coordonator: Dragos Dascălu

GENTRIFICAREA: RESTRUCTURAREA SOCIO-SPAŢIALĂ URBANĂ

 GENTRIFICAREA: RESTRUCTURAREA SOCIO-SPAŢIALĂ URBANĂ

In acest studiu aş vrea să prezint cîteva teorii explicative ale procesului de gentrificare,cu
referire la un proiect pe care l-am realizat în cadrul disciplinei de Proiectare din anul 3, semestrul
2, în cadrul Facultății de Arhitectură și Urbanism Cluj-Napoca: proiectarea de locuințe colective
într-o zonă de periferie,ocupată în prezent de o populație cu venituri mai scăzute.
Scopul proiectului a fost de a promova coeziunea noilor comunitati prin asigurarea de
locuințe de calitate,accesibile unor categorii mai largi de populație,într-o zonă care se dorește a fi
reinventată și restructurată.Situl studiat a fost unul care oferea foarte multe oportunități, fiind
valorificat de catre prezența Canalului Morii și a Someșului. Zona este una parcelată haotic, cu
locuințe vechi, ale unor rezidenți cu venituri mai scăzute. S-a dorit astfel gentrificarea zonei
respective pentru a crește valoarea terenurilor și pentru a devei mai populară în rîndul viitorilor
investitori și cumpăratori de case. Cînd o serie de investitori vin să invesetască într-o anumită
zonă mai rău cotată, intervine, uneori, problema degentrificării, datorită unui raport debalansat
între proprietățile pe care le construiesc ei si cele existente, deja dărîmate sau în stare proastă și
cu oameni fara pretenții, ceea ce face ca agenții imobiliari să întîmpine probleme in găsirea
clienților.Se dorea transformarea spațiilor în zone urbane capabile să sustină anumite servicii,
destinate populației cu un anumit statut social.Noile zone devin atractive pentru firme
imobiliare,restaurante,birouri,hoteluri,spitale etc.
Gentrificarea este un process de transformare a unei zone urbane îmbătrînite într-un
cartier pentru populația mai potentă financiar,cu un anumit statut social. Astfel are loc creșterea
valorii proprietăților respective dar și strămutarea vechilor rezidenți. Este un concept analizat de
catre mulți cercetători printre care amintim: N. Smith, C.Hamnett, E.Anderson.
Ruth Gass (1964) introduce această noțiune și consideră că gentrificarea este un process
cu puternice conotații de clasă socială. Glass vorbește despre cartierele muncitorești din Londra
care incep să fie invadate de populație care aparține clasei mijlocii dar și de felul în care
caracterul social al unui loc se schimbă în urma acestui fenomen.
Elijah Anderson (1990) considera că agenții gentrificatori sunt reprezentanți ai claselor
mijlocii care cumpară proprietăți de la oamenii săraci, defavoizati social. Ambii consideră ca
prețul proprietății care este în creștere va adăuga valoare zonei și va devei mai populară,
aducatoare de profit.
N.Smith (1979) sustine că “gentrificarea este un fenomen care rezultă din furnizarea de
oportunități legate de locuințe care decurg din funcționarea pieței terenurilor urbane.El respinge
cu fermitate idea ca gentrificarea este un rezultat al preferințelor de consum și se concentrează pe
modul în care proprietatea gentrificată este produsă”.1
Liviu Chelcea vorbește despre gentrificare ca fiind :”procesul de reabilitare și
transformare a zonelor urbane locuite de familii cu venituri scăzute, în zone ocupate de o clasă
mijlocie, mai puternică financiar.”2

1
Daniel-Gabriel Valceanu-Gentrificarea spatiilor de locuit-proces de restructurare socio-spatiala
urbana,Urbanism,Arhitecturaa,Constructii(2013) pg 1.
2
Liviu Chelcea-Grupuri marginale in zone centralegentrificare,drepturi de proprietate si acumulare primitive post-
socialista in Bucurestu,(2000)
 Philip Clay a dezvoltat un model de gentrificare în patru etape:
Etapa 1: Pionierat în gentrificare: în cartierele tradițional muncitorești se mută noii locuitori,mai
înstăriți și mai educați. Aceste proprietăți sunt renovate de cele mai multe ori cu bani proprii. În
această etapă deplasarea e mică sau inexistentă deoarece proprietățile existente sunt libere și
noile proprietăți sunt construite pe teren neutilizat.
Etapa 2: Extinderea gentrificării: noua zona devine populară și se face remarcată de catre agenții
imobiliari care oferă proprietăți în noua zonă sau în vecinătatea sa. Riscul financiar din prima
etapă e minimalizat, dar nu e eliminat: dezvoltatorii sunt încă precauți în a introduce capital în
zonă. Deplasarea începe deoarece numărul de locuințe disponibile scade și chiriile încep să
crească. Cădirile pot fi ținute în scopuri de speculații imobiliare, odată ce proprietarii văd
schimbările emergente din cartier.
Etapa 3: Gentrificarea în adolescență: cei care evitau să se mute aici încep să vada zona cu alți
ochi și se stabilesc aici, deoarece acum se confirma că zona este o „investiție sigură”.
Gentrificatorii, vechi și noi, se pot uni în asociații pentru a exercita și mai multă presiune
politico-socială pentru a continua procesul de gentrificare. În acest moment, chiriile cresc
dramatic, iar lupta de clasă între gentrificatori și locuitorii mai vechi e tot evidentă.
Etapa 4: Gentrificarea matură: noua zonă începe să fie considerată populară, sigură, o investiție
bună. Proprietarii sunt ușor dislocați; instituțiile financiare și dezvoltatorii încep să câștige profit
din zonă. Clădirile ținute pentru speculații apar pe piață.
Gentrificatorii sunt personae juridice (investitori, autorități locale etc) sau personae
individuale (de regulă cu venituri mari și foarte mari și un nivel de educație mai ridicat).
”Gentrificarea este un fenomen popular și de interes deoarece este un fenomen urban de
investigație pentru cercetători, este o provocare pentru teoriile tradiționale de locație rezidențială
și de structură socială, este o problema politică, poate sa fie un mod de restructurare
metropolitana, este un process care participa la fenomenul de globalizare, se poate limita la scara
mult mai mare.”. 3

Efectele gentrificarii pot să fie atît pozitive cît și negative.5

Efecte pozitive ale procesului de gentrificare
Creșterea numărului de locuitori cu un nivel avansat de educație și cultură.
Poate contribui la economia locului pentru populația defavorizată din mediul urban.
Creșterea valorii proprietăților.
Creșterea mixității sociale.
Reducerea ratei spațiilor libere.
Incurajarea și cresterea viabilității dezvoltării viitoare.
Reducerea expansiunii suburbane.
Creșterea veniturilor din taxe ca urmare a sporirii valorii bunurilor imobiliare.
Apariția unor zone turistice capabile să susțină diverse servicii.
Efecte negative ale procesului de gentrificare:
Resentimentele comunității și conflictele care pot apărea.
Creșterea costului și schimbările la nivelul serviciilor locale.

3
Daniel-Gabriel Valceanu-Gentrificarea spatiilor de locuit-proces de restructurare socio-spatiala
urbana,Urbanism,Arhitecturaa,Constructii(2013) pg 4.
4
Dana Cornelia Nitulescu-Procesul de gentrificare al spatiilor de locuit urbane, 2010 pg 3.
5 R.Atkinson si G.Bridge-Gentrification in a global context, ed Routledge, 2005
Pierderea diversității sociale
Ocuparea și pierderea populației în arealele gentrificate.
Deplasările comerciale.
Deplasarile chiriașilor,creșterea prețurilor.

În decursul anilor s-au avut in vedere 3 mecanisme care contribuie la procesul de

gentrificare: mecanismul economic, mecanismul cultural și mecanismul care ține de stilul de
viața și familie.
Mecanismul economic: dacă orașul nu este destul de atrăgător pentru rezidenți, acesta nu
mai avansează, nu se mai dezvoltă iar indivizii aleg să migreze către centre urbane mai
dezvoltate care să le ofere oportunități socio-economice. David Ley vorbește despre formarea
unei noi clase sociale,rezultat al trecerii la era post-industriala si unde economia se bazeaza pe
servicii. Astfel are loc creșterea veniturilor, accesul mai ușor la educație, apariția oportunităților
în acest sens. Astfel se justifică investiția în locuințe în interiorul orașului sau amenajarea de
ansambluri rezidențiale pe vechile terenuri industriale părăsite. Astfel “în spatele acestei noi
entităţi sociale se desfăşoară, de fapt,procesul de restructurare economică urbană, principalul
factor care determinăapariţia acestui grup de populaţie – gentrificatorii. Aceştia caută să se
concentreze spaţial în acelaşi mod în care economia serviciilor se concentrează în interiorul
oraşelor.” 4

Mecanismul cultural:populația alege să se mute dinspre zonele centrale spre

periferie,condițiile de viață se imbunătățesc. Noua populație gentrificatoare aparţinând clasei
mijlocii, investeşte în clădiri cu valoare culturală şi istorică (ex.: preferinţa pentru un anumit stil
arhitectonic al clădirii), distantandu-se astfel faţă de clasele sociale inferioare şi construindu-şi o
identitate bazată pe consum ca formă de investiţie, ca mijloc de exprimare personală şi ca simbol
al statusului social.
Clădirile din zonele gentrificabile sunt considerate o afacere bună pentru cei interesaţi să
locuiască în zone atractive din punctul de vedere al valorii cultural-istorice şi al poziţionării în
relativa vecinătate a serviciilor.
În concluzie, vorbind despre influenţa culturii în procesul de gentrificare, ne referim, în mod
special, la implicaţiile nivelului de educaţie al populaţiei gentrificatoare, dar şi la influenţa unor
factori, precum ineresul de mass-media, de publicitate etc., care influențează preferințele estetice
ale persoanelor.

Mecanisme care țin de fenomenul de baby-boom si transformarea familiei și a stilului de

viață. Fenomenul de baby-boom din anii ’50 a avut ca și rezultat faptul ca ambii părinți aveau un
loc de munca, populaţia de 25–30 de ani a crescut in anii `70-`80 etc. și a condus la o apreciere
ridicata pentru viaţa urbană, rezultata într-o creştere a cererii de locuinţe.
Aceasta este una dintre multele schimbări demografice care au determinat restructurarea
rezidenţială în mediul urban şi în care femeile au avut un rol important. În acest context întâlnim
şi discursul feminist în descrierea factorilor explicativi ai gentrificării. “Liz Bondi afirmă că
apartenenţa de gen determină un anumit mod de relaţionare socială în interiorul structurii de
clasă socială şi că femeia ajunge să fie gentrificator ca un răspuns la relaţiile sociale ale unei
societăţi patriarhale Gentrificarea apare ca un proces în care femeile devin agenţi ai gentrificării,
mai degrabă forţate de relaţii opresive de clasă, determinate de apartenenţa la gen, decât de
preferinţa pentru o rezidenţă în anumite arii urbane din interiorul oraşului.”4
 De asemenea,accesul la educație le face pe femei să părăsească şi fizic suburbiile.
Gentrificarea nu este doar un proces de clasă sau un proces de apartenenţă la gen, ci se referă la
acele persoane din clasa mijlocie care au un model de consum specific care răspunde gusturilor
şi constrângerilor noii clas şi care se defineşte şi prin preferinţa pentru locuire în anumite zone
urbane din interiorul oraşului.

Semne ale procesului de gentrificare a unei zone, in cazul sitului nostru ar putea fi:
transformarea spaţiului rezidenţial în spaţiu pentru activităţi comerciale; venitul rezidenţilor nou-
veniţi este mai ridicat , apariţia proprietarilor rentieri; mutarea în zonă a familiilor tinere şi active
şi scăderea numărului de familii compuse din bătrâni.
3

Există două mari etape în derularea procesului de gentrificare, în ţări precum România și
in zone periferice ale Clujului: transformarea drepturilor de proprietate asupra clădirilor şi
lansarea acestor proprietăţi pe piaţă.
Legislaţia privind locuirea în spaţiul fost-sovietic se caracterizează prin faptul că
locuinţele proprietate de stat au fost vândute celor care le ocupau. Astfel, casele şi terenurile,
care au fost achiziţionate la preţuri mult mai mici decât valoarea lor de piaţă, au devenit atractive
pentru diverşi antreprenori (agenti imobiliari, chiriaşi, funcţionari ai statului) dispuşi să le
„arunce” pe piaţă şi să-şi însuşească diferenţa de valoare.

S-au inventat unele strategii de apropiere a proprietăţii prin influenţarea fie a

administraţiei publice locale, fie a foştilor chiriaşi transformaţi în proprietari.
Aceste acţiuni au drept consecinţe venirea agenţilor gentrificatori în zonă şi migraţia vechilor
rezidenţi în alte zone.
O primă strategie este cea utilizată de agenţiile imobiliare.Acestea achiziţionează
fosta proprietate a statului şi o transformă în proprietate privată care aduce profit.
Agentii imobiliari le oferă chiriasilor prea săraci pentru a-și cumpara locuințele sumele de bani
necesare cumpărării de la stat în schimbul unei înţelegeri – după ce devin proprietari, chiriaşii se
angajează să vândă casa agenţilor imobiliari, dar fiindca există o restricţie de a nu înstrăina
casele cumpărate de la stat de chiriaşi pe o perioadă de 10 ani, se recurge la o schemă juridică,
prin care suma care se dă chiriaşului are valoare de împrumut pentru care se garantează cu casa;
împrumutul nu este restituit, iar casa rămâne agenţiei. În schimbul acestei înţelegeri, chiriaşii
primesc un apartament la bloc în cartiere mult mai puţin valoroase din punctul de vedere al
valorii de piaţă a caselor.
O a doua strategie îi vizează pe proprietarii sau urmașii acestora care îşi revendică şi îşi
obţin proprietăţile. Legea actuală protejează chiriaşii împotriva evacuării prin păstrarea lor în
locuinţă o perioadă de 5 ani de la restituire şi prin subvenţionarea chiriilor. Proprietarii, care sunt
interesaţi să câştige de pe urma proprietăţii lor, recurg la modalitatea de a le oferi chiriaşilor o
altă locuinţă, de regulă, un apartament la bloc, pentru ca apoi să investească în propria casă
pentru a o vinde sau închiria.
A treia strategie are în centrul său proprietarii/chiriaşii locuinţelor din aceste
zone valoroase, în special bătrâni, care se mută cu copiii şi închiriază / subînchiriază casele la
preţul de piaţă al chiriilor, mult mai ridicat decât cel al chiriilor subvenţionate, obţinându-se,
astfel, profit.

4
Dana Cornelia Nitulescu-Procesul de gentrificare al spatiilor de locuit urbane, 2010 pg 4.
 Mai exista trei strategii care se referă la chiriaşii statului ca agenţi de gentrificare. “În
cazul în care chiriaşul este puternic din punct de vedere financiar sau cu capital social ridicat,
acesta poate să fie în ipostaza de a ocupa partea principală a unei clădiri, chiriaşilor săraci
rămânându-le spaţiul marginal. Presiunile se fac în sensul mutării chiriaşilor săraci şi a
cumpărării ulterioare a
întregii clădiri. O altă strategie, care se referă la extinderea locuinţei, constă în amenajarea
spaţiilor nefolosite (mansardă, subsol) cărora li se dă o destinaţie rezidenţială şi sunt oferite spre
închiriere la preţul pieţei.
O ultimă strategie identificată se referă la relaţia care se stabileşte între anumiţi rezidenţi
ai zonei, în mare măsură bătrâni şi săraci şi vecinii lor, şi anumiţi vecini mai potenţi financiar, o
relaţie de rudenie simbolică, care atrage după sine lăsarea moştenire a locuinţei după deces. În
ciuda caracterului lui local, consecinţele acestui proces se răsfrâng însă asupra întregului oraş,
determinând o separare suplimentară a săracilor de clasa de mijloc şi gruparea acestora în spaţii
rezidenţiale, un fenomen de omogenizare socială.”45

In zona sitului ales de noi am presupus ca în viitor va avea loc o creștere a sectorului de
servicii în defavoarea sectorului legat direct de producție industrială. Astfel am renunțat la
vechiile fabrici și uzine,la depozite și am ales să păstrăm doar vechea clădire a tipografiei care ar
putea dobandi un rol istoric pentru cartier odata cu reconversia ei intr-o cladire mai accesibila
publicului (muzeu, biblioteca).
Schimbarea claselor sociale în această zonă va aduce investitori în zonele ocupate de
clasa medie iar atunci cand masa critica a imobilelor noi sau renovate va atinge un prag mai înalt,
va avea loc și o crestere a valorii proprietăților.
Dezvoltarea imobiliară din Cluj-Napoca din ultimii ani determină schimbari la nivel demografic.
Astfel lipsa terenurilor din zonele centrale ale Clujului sau prețurile exagerat de mari, au
determinat investitorii să se orienteze către alte zone ale orașului precum zona studiata de
noi.Aceasta zona este una de mare valoare datorită vecinătății Canalului Morii,a Someșului, a
spitalului, a centrului de activități sportive.
Comunităţile umane în oraş iau forma vecinătăţilor de locuire. Vecinătatea este o parte
importantă a vieţii urbane deoarece oraşele cresc prin inmulțirea comunităților umane,nu prin
inmulțirea proprietăților și a caselor. Pentru a înţelege modul in care relaționează aceste
comunități, trebuie să înţelegem relaţia lor cu teritoriul, rolul important ce revine locuirii într-un
spaţiu comun şi legăturilor ce se stabilesc cu acesta. Locuitorii actionează și iau decizii în funcție
de context,în funcție de resurse și de stilul de viață pe care și-l permit,astfel iși aleg și tipul de
comunitate din care să facă parte.
În concluzie, procesul de gentrificare a spațiilor de locuit poate fi definit ca fiind un
proces de restructurare socio-spatiala care este influentat de clase sociale superioare cu un venit
financiar si educatie in scopul imbunatatirii calitatii locuirii.

5
Dana Cornelia -Procesul de gentrificare al spatiilor de locuit urbane, 2010 pg 8-10
Bibliografie:
1. Caulfield, J., Gentrification and desire, Canadian Review of Sociology and Anthropology
1989
2. Liviu Chelcea-Grupuri marginale in zone centralegentrificare,drepturi de proprietate si
acumulare primitive post-socialista in Bucurestu,(2000)
3. R.Atkinson si G.Bridge-Gentrification in a global context, ed Routledge, 2005
4. Smith, N., The New Urban Frontier: Gentrification and the Revanchist City, Routledge,
London and New York, 1996.