GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR

Generalităţi
La momentul predării clădirea este o sinteză de cerinţe funcţionale, pe de o
parte si de cerinţe tehnice, pe de altă parte. Cerinţele funcţionale sunt
un rezultat al obiectivelor (politice, financiare) şi mijloacelor (legi, reguli,
norme) în timp ce sistemele tehnice sunt rezultatul efectelor sau
sistemelor (mediu, utilizator, organizaţii) care sunt concepute sa rezolve
problema cerinţelor funcţionale.
Daca ne imaginam clădirea reprezentată de-a lungul axei timpului, vor
apărea noi obiective, mijloace şi modificări ale efectelor. Pentru a
menţine situaţia financiară generală, respectiv calitatea clădirii, la un
nivel optim, firma care asigură mentenanţa clădirilor trebuie sa fie
capabilă sa adapteze clădirea la condiţiile în schimbare/modificate, fără
să afecteze procesul care se desfăşoară în interiorul acesteia.
Documentaţia are un rol mai central dar cu toate acestea, nu este
suficient să se argumenteze modul în care trebuie să fie întreţinute
clădirea, părţile sale componente şi materialele. Vor apărea termeni ca
‘’durabilitatea’’, ‘’schimbabilitatea” (capacitatea de schimbare) şi
‘’capacitatea de înlocuire’’ adică trebuie să se definească dacă sau cum
trebuie verificate, întreţinute sau înlocuite elementele componente şi să
se stabilească cerinţele de proiectare, având la bază durata de viaţă
utilă prezumată.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Generalităţi
Trebuie de asemenea să se ia în considerare resursele,
arătând ce urmează să se întâmple atunci când durata
lor de viata utilă se va termina. Pot componentele
respective să fie reciclate? Vor forma ele baza unui nou
produs, sau vor deveni deşeuri care trebuie
depozitate? Durata de viaţă utilă a principalelor
componente poate fi:
• structura principală (sistemele portante) 60-100 ani;
• faţade/acoperiş 40-60 ani;
• sisteme tehnice principale 15-20 ani;
• pereţi interiori, mobilier şi sisteme computerizate 5-10 ani.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Generalităţi
Dacă aceste condiţii nu sunt luate în considerare, eficienţa clădirii sau
construcţiei va scădea în decursul timpului. Cu tehnologia curentă de
informare, documentarea poate fi mult mai bine orientată spre obiective
decât a fost până în prezent.
Exista acum posibilitatea de a utiliza interfeţe grafice ca imagini pentru
comunicare şi legarea între ele a informaţiilor necesare pentru o
utilizare eficientă. Acesta cere managerilor de proprietăţi şi utilizatorilor
să definească clar ceea ce doresc, să fie raportat la diferite niveluri,
astfel încât informaţia introdusă în sistem să fie o reflexie a obiectivelor
lor.
În ansamblu, aceste condiţii vor modifica conţinutul procesului de planificare
şi execuţie, astfel încât acesta va mai include:
• mentenanţa clădirilor şi premizele de mediu;
• gândire financiară integrată, de la program la operare şi întreţinere,
valoarea pentru banii cheltuiţi de-a lungul timpului;
• responsabilitatea mentenanţei clădirii în organizarea proiectului;
• documentaţia proiectului trebuie adaptata la faza de utilizare;
• planul de operare şi întreţinere;
• instruirea personalului de operare înainte de a da clădirea în folosinţă.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Evaluarea costului anual
Costul unei clădiri se calculează începând din ziua în care demarează planificarea şi
se acumulează de-a lungul celor 5 faze:
– studii iniţiale
– programare,
– proiectare,
– construcţie
– darea în folosinţă până la sfârşitul duratei sale de viaţă.
Acest flux este costul total al duratei de viaţă al unei clădiri.
Costurile proiectului, adică costurile angajate de proprietarul unei clădiri până la data
finalizării acesteia, sunt deseori singurul obiectiv asupra căruia se concentrează
atenţia. Acestea sunt urmărite cu atenţie, în multe cazuri de manageri
specializaţi în proiectare şi execuţie. Totuşi, costurile care revin mentenanţei
clădirii, rareori beneficiază de o atenţie profesională similară. Ele sunt cel mai
adesea considerate ca un „rău necesar”, împotriva cărora n-ai ce să faci.
Cerinţele mai stricte privind mediul interior, funcţionalitatea şi eficienţa, au adus tot mai
multe echipamente şi instalaţii în clădiri. Relaţionat cu creşterea nivelului de
salarizare a personalului tehnic, această tendinţă a ridicat costul mentenanţei
clădirii. Costurile de capital nu au avut de suferit de pe urma acestei abordări,
parţial datorită raţionalizării tehnicilor în construcţii şi parţial ca rezultat al
dezvoltării pieţei. Acum 50-60 de ani, costurile mentenanţei clădirii ajungeau la
cca. 20% din costul total al ciclului de viaţă; ca astăzi să ajungă la aproape 50%.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Evaluarea costului anual

Analiza costului anual se utilizează ca unul dintre diferitele mijloace în efectuarea managementului
clădirilor; aceasta se realizează făcându-se evaluări raţional argumentate, pe termen lung. Cele
mai obişnuite obiective ale acestora sunt:
• alegerea soluţiei celei mai economice;
• formularea argumentelor pentru investiţia în calitate;
• verificarea profitabilităţii măsurilor care vizează reducerea costului de operare;
• crearea bazei pentru procesul de bugetare;
• calculul chiriei cerute pentru a acoperi costurile;
• adaptarea construcţiei şi a costurilor mentenanţei clădirii la veniturile anticipate.
Costul anual al unei clădiri reprezintă suma costurilor anuale de capital, management, operare şi
întreţinere sau cu alte cuvinte, costul duratei de viaţă distribuit de-a lungul duratei sale de
serviciu sau viaţa utilă a construcţiei.
Este important să se urmărească costul anual pentru:
• a se valida dacă nivelul bugetelor pentru mentenanţă este corect;
• obţinerea unor cifre corecte din practică, ce vor putea fi folosite pentru a evalua noi alternative;
• identificarea surselor potenţiale de economii în operarea clădirii;
• punerea în evidenţă a defectelor de proiectare sau execuţie care duc la costuri nejustificat de
ridicate pentru mentenanţă, în perioada de garanţie.
Pentru un control financiar eficient al obiectivelor de mentenanţă trebuie îndeplinite următoarele trei
condiţii:
• evaluări avansate ale costurilor anuale şi ale bugetului;
• urmărire şi înregistrare;
• compararea cifrelor evaluate cu cele efective, însoţite de analize adecvate ale abaterilor.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR

Mentenanţă corectivă
Defecţiunile fac necesară mentenanţa corectivă. Pentru cei care
lucrează în domeniu, soluţia unei probleme depinde de
caracteristicile acesteia.
Toate aceste tipuri de defecţiuni generează necesitatea stabilirii
unui sistem care să gestioneze mentenanţa corectivă.
Se va utiliza următoarea terminologie:
• îmbătrânire
• oboseală
• coroziune
• defect
• defecţiune
• deranjament
• oprire din funcţiune.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă corectivă
Îmbătrânirea
Degradarea unui material ca un proces natural care se desfăşoară în timp, fiind şi în funcţie de temperatură, umiditate, radiaţii
solare etc.; îmbătrânirea este o reacţie devenită activă la suprafaţa sau în interiorul materialului. Efectul este o
modificare măsurabilă, care este acceptabilă atâta timp cât nu a fost afectată funcţionarea elementului respectiv.
Oboseala
Diminuarea rezistenţei materialului, fisurarea sau fragilitatea, ca urmare a încărcărilor alternante la care este supus un element
sau subansamblu de construcţie poate duce la deteriorări cauzate de oboseală. Exista trei tipuri de fisuri:
• fisuri în stadiul incipient;
• reţea de fisuri cu o viteza constantă de dezvoltare/extindere;
• stadiul final al oboselii – ruperea.
Coroziune
O reacţie electrochimică, chimică sau fizico-metalurgică a unui material metalic, produsă de umezeală, de un mediu acid sau
echivalent din zona înconjurătoare. Modificarea este măsurabilă şi poate duce la degradarea unui element/component.
Defect
Neîndeplinirea unei cerinţe referitoare la o anumită utilizare sau o valoare caracteristică.
Defecţiune
Un fenomen care aduce un component la un nivel de uzură sub limita admisă. Modificarea este măsurabilă şi poate duce la
schimbarea componentului respectiv. După producerea defecţiunii, componentul va avea un defect.
Deranjament
Un neajuns sesizabil al unui component, care putea sa fie evitat. Denumirea de deranjament este dată unei deteriorări şi
adeseori – dar nu întotdeauna – apare ca rezultat al cedării componentei însăsi. Uzura este inevitabilă şi deci nu este
un deranjament.
Oprirea din funcţiune
O întrerupere neintenţionată a capacităţii unui element component, produsă de o cedare şi care are ca rezultat ieşirea din lucru a
acestuia.
Raportarea şi înregistrarea defecţiunilor se realizează prin câteva metode şi anume:
- notă scrisă de mână;
- notă scrisă de mână pe formular standard;
- telefon sau fax;
- e-mail;
- sistem BMS.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă corectivă
Planificarea mentenanţei cuprinde:
• sistemul (politica) de întreţinere;
• documentaţia de întreţinere;
• înregistrarea defecţiunilor.

Politica (sistemul) întreţinerii poate să se concentreze asupra realizării mentenanţei

corective care trebuie să ofere o soluţie pentru orice problemă sau disfuncţie
care apare sau este raportată de ocupanţi, de personal sau de vizitatorii
ocazionali. De aceea managementul necesită formularea unei anumite politici de
întreţinere care să dea răspuns la un număr de întrebări ce ar putea apărea.
Există câteva întrebări, cum sunt:
• cât de rapid va fi soluţionata problema, dacă aceasta este o urgenţă?
• cât de repede va fi soluţionata dacă nu este o urgenţă?
• cât de profundă este de regulă cercetarea privind analiza cauzei defecţiunii?
• trebuie înlocuit bunul defect, sau trebuie reparat?
• care este calitatea componentei care s-a defectat?
• care sunt consecinţele componentei respective asupra mediului?
• ce produs urmează sa fie cumpărat şi instalat la proxima ocazie când va apărea
o problemă?
• cât de departe trebuie să se meargă cu testul de funcţionare după reparare sau
înlocuire?
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă corectivă
Documentaţia de mentenanţă conţine instrucţiuni de mentenanţă, lista de referinţe
la piesele de rezervă şi alte documente care pot fi elaborate în faza
pregătitoare a clădirii şi predate înainte de a începe faza operaţională a
clădirii, ori, atunci când este vorba despre clădiri reabilitate, în perioada de
înregistrare şi renovare. Câteva dintre documentele care se cer au anumite
caracteristici:
• includ fluxuri tehnologice (de lucru) sau figuri care rezultă din desene/planşe
făcute de consultanţi/proiectanţi;
• constau în specificaţii tehnice primite de la producători;
• sunt influenţate de documentaţia standard a cumpărătorului;
• sunt adaptate la calificarea meseriaşilor care le citesc.
Este foarte importantă utilizarea acestor documente, din următoarele motive:
• piesele desenate sunt deja plătite;
• cumpărătorul trebuie să fi dat consultanţilor instrucţiunile despre cum se
întocmeşte documentaţia în funcţie de standardul său;
• standardul va fi influenţat de cerinţele personalului care se va ocupa de
mentenanţă;
Unele dintre aceste documente sunt manualul de mentenanţă şi lista pieselor de
rezervă:
GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă corectivă
Nr. Denumirea documentului Descrierea documentului Informaţii referitoare la
Crt.
A1 Lista de referinţă a pieselor Catalogul pieselor de - Nr. şi denumirea articolului
de rezervă rezervă şi al articolelor - Descriere
necesare - Locul de amplasare
- Principalul furnizor
- Data
- Preţ
- Unitate de măsură
- Unitatea de cumpărare
- Nivelul minim înainte de comanda
- Cantitatea comandată
A2 Lista componentelor Lista obiectelor care - Obiectul de la nivelul superior
constituie părţi ale altor (capitol, model, tip, seria no.)
obiecte - Obiect nr.
- Cantitatea

A3 Aranjamente Desene reprezentând - Codul si ID al desenului

planul componentelor - Data predării şi reviziei
de înlocuire ale unui - Dimensiuni
obiect - Localizarea si ID ale componentelor
echipamentului
- Spaţiul necesar pentru
dezasamblare şi întreţinere
- Informaţii relevante despre detalii de
legătura
- Dacă sunt necesare dispozitive de
ridicare, scări etc.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă corectivă
Dacă nu sunt vizibile imediat, defecţiunile trebuie examinate pentru a stabili ce soluţie
trebuie adoptată.
Trebuie să se răspundă la întrebări cum sunt:
• Ce s-a întâmplat de data aceasta?
• S-a mai întâmplat înainte? Daca da, cât de des?
• Care este intervalul mediu de timp dintre defecţiuni?
• De ce s-a întâmplat acum?
• Este din cauza produsului în sine, a utilizării sale, a climei, a personalului de
întreţinere, sau din alte cauze?
• Este măsurabilă defecţiunea sau efectul ei?
• Cât a durat până la rezolvarea problemei?
Dacă există răspunsuri, va fi mai uşor să se ştie ce va trebui făcut la proximul
eveniment de acest fel sau, mai ales, cum să se evite apariţia lui.
Pentru înregistrarea defecţiunilor trebuie să folosească o metodă funcţională în care
analiza defecţiunii trebuie să înceapă de îndată ce aceasta a fost raportată.
Rapoartele de mai sus includ informaţii care sunt foarte valoroase pentru tot
personalul implicat. Întregul personal trebuie să înveţe din statisticile defecţiunilor
pentru a evita ca aceleaşi defecţiuni să nu se repete. Cel puţin odată pe an sau mai
des, un specialist cu cunoştinţele necesare trebuie să analizeze datele disponibile
despre defecţiune. Rezultatul acestui studiu trebuie solicitat de consiliul de
administraţie.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă predictivă

Procesul de mentenanţă preventivă va fi planificat de la bun început înainte de

apariţia oricărei defecţiuni. Apoi, după obţinerea rezultatelor care decurg din
mentenanţa corectivă, este momentul de a realiza o a doua ediţie a mentenanţei
predicitive.
Exista diferite tipuri de metode de mentenanţă predictivă, bazate pe diferite strategii şi
date existente, de exemplu:
• monitorizarea bazată pe stare/condiţie, ceea ce înseamnă ca nevoia de mentenanţă
predictivă să facă necesare măsurători prealabile, cu instrumente sau cu un sistem
de monitorizare computerizat;
• întreţinere predeterminată, care înseamnă că nevoia de activităţi de întreţinere se
bazează pe experienţă şi poate fi planificată chiar dacă necesitatea nu este
măsurată/evaluată tot timpul.
Al doilea tip poate fi divizat în trei segmente:
• curăţire, întreţinere;
• frecventa lucrărilor de întreţinere mai mult de o data la doi ani la sistemele de
încălzire, răcire, aer condiţionat, alimentare cu apă şi canalizare;
• întreţinerea clădirii cu o frecvenţă de mai puţin de o data la doi ani.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă predictivă

Datele iniţiale ale acestui proces pot să aibă diferite cauze:

Var.1: politica/sistemul de management al întreţinerii;

Var.2: înregistrarea defecţiunilor care rezultă din procesul de mentenanţă corectivă;

Var.3: cerinţe ale activităţii principale pentru firmă, client sau chiriaş.

Var.4: experienţa pe termen lung în activitatea de mentenanţă este foarte valoroasă

atunci când se configurează procesul mentenanţă predictivă. De asemenea, este o
bază solidă pentru luarea deciziilor privind necesitatea mentenanţei predictive pentru
fiecare dintre sistemele tehnice.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă predictivă

Var.1: Politica de întreţinere

Politica de întreţinere trebuie să se bazeze pe experienţă, cum ar fi statistica defecţiunilor. În
funcţie de cât de completă este documentaţia de întreţinere, sarcina de a concepe politica de
întreţinere poate să se dovedească a fi mai mult sau mai puţin dificilă. Trebuie trase concluzii
asupra posibilităţilor de reducere a defecţiunilor cu ajutorul acţiunilor preventive pentru operare
şi întreţinere, la un cost total mai scăzut.
La sfârşitul duratei de viaţă/serviciu a construcţiei, o alternativă este schimbarea unui element
component cu acelaşi tip de fabricat, iar alta ar fi schimbarea sa cu un alt tip de fabricat. Dacă
aceasta nu ajunge, s-ar putea să fie necesar să se reconstruiască o parte a sistemului
tehnic/subansamblului. Este nevoie de instrucţiuni sau de un cod de procedură, ca mijloace de a
afla când şi ce anume trebuie făcut.
În activitatea de concepţie a politicii mentenanţă, scopul este de a elabora instrucţiuni cu privire
la:
• posibilităţile de eliminare a acelor probleme care au tendinţa să se repete;
• găsirea relaţiei optime dintre mentenanţa corectivă şi cea preventivă;
• modul de stabilire al momentului propice pentru înlocuirea unui produs sau fabricat;
• modul în care se stabileşte ce fel de meserie/specialitate, parte sau material de construcţie
sunt necesare la anumite intervale de timp;
• modul de evitare a materialelor care pot fi periculoase pentru sănătate, siguranţă sau mediu
(acestea trebuie precizate intr-un manual);
• modul de tratare a relaţiei cu chiriaşul/ocupantul.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă predictivă

Varianta 2: Înregistrarea defecţiunilor

Atunci când se extinde pe câţiva ani, această variantă trebuie să fie cea mai viabilă.
Din aceasta statistică trebuie să poată fi desprinse concluziile privind acţiunile
preventive care trebuie întreprinse în mod regulat. După demararea unei astfel de
acţiuni, este interesant de măsurat şi de aflat dacă acţiunea preventivă duce la o
descreştere în ceea ce priveşte pericolul apariţiei defecţiunii.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă predictivă

Var.3 şi 4: Experienţa în mentenanţă şi cerinţele provenite de la activitatea de bază.

Acest tip de documentaţie trebuie elaborată în timpul fazei de proiectare şi să fie utilizabilă
atunci când începe faza de operare. Experienţa constituie o baza solidă pentru elaborarea
politicii de mentenanţă. Majoritatea producătorilor sunt astăzi capabili să prezinte date despre
durata de serviciu şi despre intervalele recomandate pentru mentenanţa preventivă. Dacă o
componenta este nouă pe piaţă, este esenţial să se obţină o garanţie pe termen lung privind
funcţionarea acesteia. Uneori, ocupanţii pot să dea managerilor informaţii valoroase despre
modul de funcţionare sau necesitatea întreprinderii unor acţiuni.
Activitatea: Scopul iniţial al configurării mentenanţei preventive este de a organiza metodele şi
personalul de care este nevoie pentru îndeplinirea acestei misiuni – aceea de a împiedica
apariţia defecţiunilor şi a defectelor, ceea ce înseamnă că este nevoie de:
• formulare ale documentelor standard (tip);
• descrierea de rutina privind modul de utilizare a formularelor;
• instrucţiuni de măsurare a diferiţilor parametri;
• instrucţiuni privind executarea diferitelor activităţi preventive;
• personal disponibil la anumite ore pentru a executa lucrările conform programului, sau o
convenţie cu personalul calificat care să îndeplinească aceste sarcini, cu sau fără instrucţiuni
detaliate;
• menţinerea legăturii permanente, cel puţin telefonic, pentru cazurile în care este nevoie de
consultanţă sau de luarea unor decizii.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă predictivă
Datele referitoare la bunuri
Aceasta baza de date este aceeaşi cu cea pentru mentenanţa corectivă şi include:
• proprietăţi (terenuri)
• clădiri
• încăperi
• sisteme tehnice (constructive, instalaţii)
• componente precum si date tehnice despre componente.
Planificarea mentenanţei preventive
Date iniţiale:
Procesul de planificare a mentenanţei preventive se bazează pe diferite informaţii:
• analiza rezultatelor din procesul de mentenanţă corectivă;
• experienţa acumulată din alte activităţi;
• caracteristicile bunurilor;
• monitorizarea stării/condiţiei instalaţiilor şi echipamentelor.
Activitatea:
După faza de configurare descrisă mai sus, este necesar să se combine aceste informaţii şi să se conceapă activităţi de
întreţinere adecvate, cu frecvenţa necesară. Problemele constau în a decide când trebuie să înceapă procesele repetabile
pentru fiecare bun, cum ar fi sistemul tehnic şi componentele sale. Dacă s-a instalat un sistem de monitorizare a condiţiei/stării,
acesta va completa/acumula în mod cert informaţiile despre necesitatea activităţilor de întreţinere.
Planificarea trebuie făcută pentru fiecare dintre sarcini/activităţi, cel puţin pentru cele care urmează să se efectueze în luna
următoare. Intervalele diferite pentru activităţile de întreţinere au ca rezultat o repartizare mai echilibrată a volumului de
muncă/lucrărilor pentru restul anului.
Este bine ca la început să se planifice fiecare sarcină separat, iar apoi să se coordoneze toate sarcinile împreună, astfel încât
necesarul de resurse să rămână la acelaşi nivel cu personalul disponibil.
Activitatea de planificare conţine următoarele puncte:
• identificarea bunurilor/obiectelor care urmează să fie întreţinute, din catalogul de bunuri;
• definirea acţiunilor de întreţinere relevante;
• repartizarea acţiunilor pe bunuri/obiecte;
• pregătirea programului de întreţinere;
• demararea acţiunii.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă predictivă
Formularul programului de mentenanţă corectivă, cuprinde o serie de informaţii referitoare
la:
• identitatea spaţială care este determinată de locul în care sunt amplasate proprietatea,
clădirea, nivelul, apartamentul sau biroul, încăperea sau bunul, ca şi componentele unui
sistem tehnic, precum şi de datele de identificare ale bunului respectiv (codul
elementelor clădirii);
• legatura la registrul bunului, cu datele tehnice aferente acestuia, de ex. nr., seria,
capacitatea, producătorul, cel care îl montează şi instalează;
• legătura la celelalte bunuri care trebuie întreţinute simultan;
• dacă este necesară închiderea sistemului;
• ce acţiuni de întreţinere trebuie făcute şi codul acţiunii care va face mai simplă analiza
registrului istoric;
• sugestiile referitoare la mediu, sunt de ex: “Cum putem să realizăm activitatea de
întreţinere într-un mod care să ţină seama de mediu?”
• ce categorii de activităţi sunt necesare şi la ce nivel de pregătire profesională?
• când trebuie să înceapă şi când să se termine?
• cât timp este necesar pentru fiecare acţiune şi câte clădiri vor fi finalizate pe zi?
• de ce materie primă şi instrumente trebuie să se dispună?
• cum se poate reduce la minimum traseul de transport?
• o legătură la instrucţiunile referitoare la cum se face o notă despre ceea ce a fost
executat;
• o legătură la documentaţia despre aspectele legate de mediu ale diferitelor materiale.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă predictivă

Resursele în fazele de lucru ale mentenanţei preventive sunt de cel puţin patru tipuri
diferite, denumite STEC, care în varianta standard includ:
• S = rezerve, mijloace materiale pentru componente (ca de ex: curele si filtre) –
toate din materii prime şi componente consumabile;
• T = instrumente;
• E = echipamente;
• C = consum.
Consumul include diferite tipuri de resurse:
• personal de diferite categorii cu tot felul de competenţe, dacă nu este angajat, să
fie cel puţin pus la dispoziţie de către un contractor;
• instrucţiuni despre cum trebuie îndeplinite sarcinile;
• energia consumată;
• vehicule de transport.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă predictivă
Controlul mentenanţei predicitive cuprinde:
1. Date iniţiale:
Când sarcina a fost îndeplinită, personalul de întreţinere va efectua mai întâi teste referitoare la
funcţionare şi performanţă. Dacă exista abateri de la rezultatele aşteptate ale măsurătorilor, se
va face o corecţie.
2. Activitate:
Activitatea de întreţinere va fi notificată şi se vor furniza informaţiile legate de aceasta
managerului de mentenanţă. El poate să aleagă între a face o inspecţie, un test de funcţionare
pe cont propriu sau sa aibă încredere în personalul său de întreţinere fără vreo altă verificare.
3. Rezultat:
Dacă lucrarea este inclusă într-un contract de întreţinere, s-ar putea să fie necesar să se
înregistreze verificarea măsurătorilor care s-au efectuat. Verificarea se face, în mod obişnuit, în
special imediat după ce sistemul a fost introdus în exploatare pentru prima oară, ori după un an
sau doi.
4. Activităţi administrative
Timpul de lucru consumat, materialul şi echipamentele trebuie notate în contabilitatea fiecărei
clădiri. Cantităţile vor fi traduse în costuri.
5. Feedback
Înainte de toate este esenţial să se menţină buna intenţie a companiei de a informa
reprezentantul activităţii de bază nu numai atunci când începe activitatea de întreţinere, dar şi la
terminarea ei. Aceasta are o importanţă deosebită în cazurile când încălzirea, apa sau alte
sisteme de alimentare sunt închise pentru o perioadă.
Informaţiile referitoare la timpul consumat sunt necesare managerului care concepe planificarea
pentru necesarul de personal pentru anul urmator sau în perioadele de vacanţă/concedii.
 GESTIONAREA MENTENANŢEI SISTEMELOR
Mentenanţă predictivă
Alte informaţii relevante:
• cine a efectuat lucrarea;
• cine a controlat lucrarea efectuată;
• ce rezerve şi materiale s-au folosit ;
• câte ore s-au folosit pentru realizarea lucrării.
Este important să se păstreze înregistrările de-a lungul timpului, pentru analizele viitoare.
Apar mai multe întrebări:
• unde se aflau componentele care reclamă cea mai substanţială întreţinere?
• care sunt alternativele?
• care sunt consecinţele diferitelor alternative?
• ce alternative preferăm şi de ce?
• cine îşi va asuma răspunderea pentru schimbare?
• cât timp va dura?
Această analiză poate fi făcută în mai multe moduri:
• din când în când, sau cel puţin o dată pe an;
• în fiecare an trebuie să se facă o investigare de către ocupanti sau cel puţin de către
reprezentatul fiecărei activităţi de bază, pentru a afla daca exista reclamaţii care nu au
fost înaintate administraţiei de mentenanţă;
Ca rezultat al acestor analize avem:
• care este timpul pentru înlocuirea cu un alt fabricat/produs?
• care părţi ale sistemelor tehnice ar trebui reproiectate pentru reducerea cheltuielilor?
Răspunsurile la acele tipuri de întrebări ar putea influenţa programul mentenanţă
predictivă sau chiar politica de întreţinere din timp în timp.