Come ripartire le spese del condominio senza tabelle millesimali?
Come procedere alla ripartizione delle spese condominiali in un edificio in cui non esistono tabelle millesimali? Un approfondimento.
Come fare per calcolare le spese di condominio se l’assemblea non ha mai deliberato le tabelle millesimali? Recentemente, la Corte di Cassazione si è espressa su questo tema con una sentenza che chiarisce il da farsi: in questi casi, infatti, spetta al giudice stabilire i criteri di ripartizione delle spese condominiali seguendo le leggi esistenti in materia.
Spese condominiali: se mancano le tabelle millesimali come si fa?
Già in passato i giudici avevano precisato che, in tema di riparto delle spese condominiali, se non è possibile fare riferimento ad una tabella millesimale approvata da tutti i condomini, il singolo abitante non può sottrarsi dal pagamento della rispettiva quota. Cosa ne consegue? Che spetterà al giudice stabilire se la pretesa avanzata dal Condominio sia conforme ai criteri di ripartizione che, determinati in base ai valori delle singole quote di proprietà, sono delineati dalla legge.
Cosa succede in questo caso? Il giudice dovrà determinare, anche senza una specifica richiesta della parte, i valori di piano o porzioni di piano espressi in millesimi. Questo al fine di assicurare che le condizioni di corretta gestione dello stabile, anche senza una valida tabella millesimale, siano osservate. In questo modo non vengono legittimate situazioni di sottrazione dall’obbligo di contribuire alle spese condominiali.
In sostanza, facendo un passo indietro, vedremo che la legge prevede due regole per la ripartizione delle spese: la regola di ripartizione proporzionale e quella della ripartizione secondo utilizzo.
Ripartizione delle spese condominiali in modo proporzionale
La ripartizione proporzionale viene effettuata attraverso le cosiddette tabelle millesimali. La conservazione e la gestione delle parti comuni, il funzionamento dei servizi condominiali e le innovazioni deliberate comportano delle spese che i condomini sono tenuti a sopportare in proporzione al valore della loro proprietà. Ciò in considerazione della circostanza che ciascuna unità immobiliare ha un valore diverso rispetto all’intero edificio.
Il valore della proprietà di ciascuno è determinata dai millesimi posseduti, secondo la tabella millesimale generale del condominio. Sta al singolo proprietario di una unità immobiliare dimostrare la scorrettezza della ripartizione per millesimi di valore dei costi per la manutenzione di un bene comune del quale egli, in concreto non ritiene di poterne usufruire.
Per determinare da quanti millesimi è composto ogni singolo condominio, bisogna conoscere:
- la superficie dell’unità immobiliare
- la cubatura della stessa
- il livello di piano
- l’orientamento.
Inoltre, bisogna considerare se l’unità è servita o meno da un ascensore e se è dotata di giardino privato; migliori sono le caratteristiche dell’unità immobiliare, più alto è il coefficiente che bisogna attribuire alla stessa.
Per ottenere questi dati in modo certo, è possibile richiedere una visura catastale per immobile online su Visure Italia. Il documento ottenuto viene estratto direttamente dal portale dell’Agenzia del Territorio e contiene i seguenti dati utili per il calcolo dei millesimali:
- catasto Terreni o Fabbricati
- Comune
- dati identificativi catastali
- superficie e metri quadri
- categoria, classe e rendita
- soggetti (persone o società) intestatari dell’immobile.
Una volta create le tabelle millesimali, dovranno essere approvate con una semplice assemblea condominiale, a patto che in essa vi siano rappresentati almeno 500 millesimi. Nel caso in cui non si riesca a mettere d’accordo i condomini è possibile procedere anche facendo ricorso al tribunale o, semplicemente, al giudice di pace competente per territorialità.
La ripartizione secondo l’utilizzo
Poiché non tutte le cose comuni sono in concreto destinate a servire tutti i condomini in uguale misura, la legge prevede, salvo sempre un diverso accordo, per i due seguenti casi un criterio diverso da quello della ripartizione proporzionale:
- se si tratta di parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Ad esempio, si pensi consumo dell’acqua potabile, alle scale e agli ascensori;
- se invece un edifico è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso le spese sono poste a carico di chi ne trae utilità. Ad esempio, si pensi al lastrico solare che copra solo alcuni appartamenti e non altri.
Tali spese non possono dunque essere poste a carico dei condomini che non ne traggono utilità.
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32 commenti per "Come ripartire le spese del condominio senza tabelle millesimali?"
Sono proprietario di un appartamento al primo piano di una palazzina composta da un appartamento seminterrato ed uno al piano terra. Sul mio appartamento vi è un lastrico al quale possono accedere tutti. Dovendo rifare completamente il terrazzo per bloccare infiltrazioni ed altri lavori ( cornicione-parapetti balconi di cemento- nuova guaina e mattonelle sul lastrico, etc.) per mettere in sicurezza lo stabile e non avendo tabelle millesimali, come dovremmo procedere nella ripartizione delle spese? Grazie
Buongiorno Claudio, se il lastrico solare è di proprietà e uso comune, dovrebbe trovare applicazione quanto previsto dall’art 1123 del Codice Civile. Cordiali saluti.
Buonasera,vorrei una delucidazione per quando riguarda le spese di ristrutturazione.ho avuto in eredita dei miei genitori una casa piano terra più una mansarda , mio fratello che invece abita al primo piano .dovremmo rifare una facciata della casa mio fratello mi ha detto che io essendo proprietaria per due terzi dovrò versare una quota più alta ,non abbiamo dei calcoli millesimali .con i dati catastali si possono fare i calcoli visto che le case hanno dei valori diversi e i metri quadrati anche. e in più mio fratello possiede oltre alla casa anche un box che è stato accorpato alla costruzione della casa ,bisogna aggiungere quindi anche quest’ultima?anche se si tratta di un box non in muratura però con fondamenta .
Buongiorno Milly, se non è vostra intenzione incaricare un tecnico per redigere le tabelle millesimali, potreste far riferimento a quanto previsto dall’art. 1123 del Codice Civile. Questo prevede che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio vengano ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Cordiali saluti.
Buonasera,
ho acquistato un appartamento in una palazzina dove l’amministratore condominiale e’ un condomino.
E’ successo che dopo una grandinata, una parte del tetto si e’ rovinata e quindi da sistemare.
Abbiamo un unica scala, ci sono 4 appartamenti lato ovest e 4 lato est il tetto e’ unico.
La parte che ha subito danni si trova ad ovest e sulla verticale del tetto ci sono appunto 4 appartamenti.
La riparazione del tetto va’ divisa su tutti?
E cosa si puo’ fare se qualcuno non vuole pagare?
grazie mille
Buongiorno Iamberto, se non risulta il contrario da altro titolo, come regolamento condominiale o atti di acquisto, il tetto è considerato un bene di proprietà comune (art. 1117 c.c.). Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, le suggeriamo di fare riferimento a quanto previsto dall’art. 1123 Codice Civile. Cordiali saluti.
Gentili signori, all’unanimità e’ stata approvata l’installazione di una piattaforma elevatrice condominiale. La spesa sarà ripartita equamente fra i sei proprietari. Uno di essi si è ritirato verbalmente. Cosa succede? il condomino in questione deve comunicare per iscritto i motivi della sua rinuncia? Ripartire la quota fra 5 ed il rinunciatario non avrà più diritto di proprieta’ sull’ascensore? Oppure le spese di potenziamento elettrico e altre relative, al montaggio della struttura che verranno divise fra gli altri dovranno essere pagate anche da lui, perchè proprietario ? Comprese quelle per lo spostamento di alcuni gradini? O se in futuro, volesse rientrare, versare la sua quota più le spese di installazione e di adeguamento elettrico ed altre eventuali? In attesa porgo anticipate grazie.
Buongiorno Maria Rosaria, trattandosi di una casistica molto specifica, le suggeriamo di confrontarsi con il suo amministratore di condominio. Cordiali saluti.
Buongiorno. Volevo sapere come deve essere gestisto lo spazio adibito ai bidoni della spazzatura.
Mi spiego meglio… Da un pò di anni il comune in cui risiedo ha predisposto l’utilizzo di sacchi appositi per il residuo. Ovviamente questa regola non viene rispettata da tutti e stanno cominciando ad arrivare sanzioni o costi extra per la pulizia di queste aree. L’amministratore ha già inivato comunicazione che questi costi verranno suddivisi in millesimi… Va bene pagare per l’inciviltaà di alcuni ma poagari di più rispetto agli incivili mi sembra eccessivo.
Potrei dei chirimenti in merito?
Grazie
Buongiorno Giuseppe, trattandosi di una casistica molto specifica è necessario confrontarsi direttamente con il Suo amministratore di condominio, oppure un un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Salve.
Abito in un condominio popolare di sei alloggi diviso in tre livelli, piano rialzato primo e secondo.
Gli appartamenti sono tutti di 70mq circa, la differenza e che i due al piano rialzato non hanno i due balconi che sono presenti negli altri,per singolo appartamento.
Volevo sapere per la luce delle scale, non avendo amministratore ne tabella millesimalali, prima la quota di 30€ per la luce veniva divisa in parti uguali, 5€ per ciuscun appartamento, ora non essendoci armonia fra i condomini, alcuni pensano che la quota di 30€ dovrebbe essere divisa diversamente, secondo le regole di in condomonio. Quanto in base al piano si dovrebbe pagare ? Grazie
Gentile Nello, non è previsto neppure un regolamento condominiale? In tal caso risulta difficile fornirle delle informazioni riguardo ad un caso così specifico, per per questo le suggeriamo di chiedere il parere di un legale. Cordiali saluti.
Buonasera. Il parcheggio del mio condominio, da cui si accede anche all’immobile è in più punti danneggiato. Esso fa da copertura ad uno scantinato il cui proprietario vuole ristoro dei danni patiti. Solo 8 degli 11 condomini hanno il posto auto. Non abbiamo quote millesimali. Possiamo ripartire le spese a tutti i condomini o solo ai possessori di posto auto?
Gentile Giuseppe, il parcheggio rientra, se non è previso diversamente da alcun titolo, tra le parti comuni dell’edificio, come previsto dall’art. 1117, n. 1, del Codice Civile. In base a quanto da lei esposto ci sembra di comprendere che tale parcheggio viene utilizzato in modo diverso dai condomini e pertanto potrebbe trovare applicazione quanto stabilito dall’art. 1123, c. 2 del Codice Civile: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne“. Le suggeriamo un confronto con il suo amministratore di condominio per verificare quanto sia applicabile alla vostra situazione. Cordiali saluti.
buonasera, in assenza di una tabella scale, come vanno ripartite le spese per manutenzione e gestione delle scala?si applica l’art.1124? potendo l’assemblea stabilire dei criteri di ripartizione spese, qual è la maggioranza richiesta?
grazie
Gentile Raffaella, in assenza di una tabella scale il criterio a cui fare riferimento per la spesa relativa a scale e ascensori è l’art.1124 del c.c.. In caso di dubbi, le suggeriamo di rivolgervi al vostro amministratore di condomino oppure ad un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Sono unica proprietaria di un cortile con 9 unità immobiliari 3 box e 7 cantine/ ripostigli. Come posso dividere le spese fra i conduttori? Il cortile ha un giardino annesso con irrigazione automatica.come posso dividere la spesa per questo consumo? Come proprietaria non residente occupo 2 cantine. Devo concorrere alle spese? Grazie distinti saluti
Buongiorno Pierfranca, non ci è ben chiara la sua situazione ma possiamo informarla che in qualità di unica proprietaria del cortile le spese in questione sono a suo carico. Cordiali saluti.
buongiorno
faccio parte di un condominio di 5 condomini, tra cui io e mia sorella che abbiamo ricevuto in donazione gli appartamenti da mia madre.
Non so bene in che anno, sono state fatte delle tabelle millesimali che attualmente sono in utilizzo (da quando sono proprietaria si sono svolte assemblee utilizzando il calcolo di quei millesimi e addirittura di sono effettuati lavori di manutenzione straordinaria ripartendo le spese con quei millesimi) ma non risultano mai approvate con assemblea, o quanto meno io e mia sorella non ne siamo a conoscenza.
Ora un proprietario che è a piano terra e che era proprietario all’ epoca della redazione delle tabelle millesimali, di fronte ad un riparto per rifacimento delle facciate, non riconosce più l esistenza delle tabelle…come si può procedere? Si possono richiamare le precedenti assemblee e i precedenti riparti, dallo stesso approvati per dimostrare che le tabelle millesimali esistono e sono valide?
Buongiorno Emanuela, le tabelle dei millesimi condominiali, pur essendo un documento fondamentale per il condominio, non presenta una disciplina completa. Queste sono redatte, solitamente, da un tecnico specializzato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. L’art. 68 disp. att. c.c. stabilisce che “i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio“. Inoltre, all’art 69 disp. att. del c.c. viene precisato che: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale […] possono essere rettificati o modificati all’unanimità”. Per maggiori informazioni le suggeriamo di rivolgervi al vostro amministratore di condominio. Cordiali saluti.
Salve, risiedo in una palazzina di tre appartamenti (piano terra, primo piano, secondo piano). In questa palazzina siamo due proprietari: io al secondo piano con uso esclusivo del lastrico solare, l’altro proprietario ha gli appartamenti del primo piano e del piano terra, comprensivo di posto auto e giardino. La metratura degli appartamenti è di 90mq circa ciascuno, il lastrico solare più o meno lo stesso e il giardino saranno circa 20mq. Non abbiamo tabelle millesimali ma l’altro proprietario continua ad asserire che le spese della palazzina (luce e pulizia scale) dobbiamo pagarle a metà (perchè siamo due prorietari) mentre io continuo a ripetergli che vanno suddivise in tre per quanti sono gli appartamenti.
Potreste darmi maggiori ragguagli in merito?
Grazie
Buongiorno Domenico, in base dall’Art. 1123 c.c. la ripartizione delle spese deve avvenire in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. Sarebbe necessario, quindi, incaricare un tecnico che si occupi di redigere le tabelle millesimali, che vi permetteranno poi di ripartire correttamente le spese di gestione delle parti comuni. Lo stesso articolo cita, però, “salvo diversa convenzione” e, quindi, potreste trovare un accordo e riportarlo per iscritto in modo da gestire a ripartizione delle spese riguardanti la cosa comune.
Nel caso non sia vostra intenzione far predisporre e approvare le tabelle millesimali o trovare un accordo, sarà necessario rivolgervi ad un legale. Cordiali saluti.
salve, sono proprietario di un immobile facente parte di un condominio. Preciso comunque che sono 9 unità abitative ma non è mai stato istituito un vero e proprio condominio con amministratore. Inizialmente mi vennero richiesti 20 euro mensili per cancello automatico di accesso al parcheggio interno, dove io non ho nessun posto auto avendo l’ingresso diretto sulla strada principale, cancello pedonale sempre per ingresso nel suddetto parcheggio, illuminazione interna della quale non usufruisco, impianto centralizzato antenna che non utilizzo perchè ho il mio. L unica cosa che ho in comune è la corrente elettrica utilizzata dall autoclave. Non avendo tabelle millesimali come si potrebbe quantificare la mia quota mensile.
Buongiorno Maurizio, ci spiace se rispondiamo solo oggi al suo quesito ma ci siamo concessi una settimana di ferie. La normativa prevede che, in presenza di 9 unità abitative, debba essere costituito un condominio e nominato un amministratore condominiale esterno. I proprietari delle unità immobiliari e delle parti comuni del fabbricato possono decidere una ripartizione delle spese ma questa deve essere accettata in forma scritta. In difetto, sarà il Giudice a stabilire l’ammontare delle quote.
Buonasera,sono proprietaria,non avendo tabelle medesimali,tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie vengono divise in parti uguali?
Buonasera Teresa, in assenza delle tabelle condominiali, l’assemblea condominiale può deliberare una ripartizione delle spese. In caso di contenzioso tra i condomini, spetterà al Giudice decidere se il criterio adottato sia conforme o meno alla normativa.
buonasera, sono proprietaria di un appartamento al piano terra di un condominio composto da 9 alloggi. Il mio appartamento ha una porzione adibita a cucina che risulta come appendice al fabbricato grande. Abbiamo l’amministratore e tabelle millesimali.
Adesso dovremmo ristrutturare tutto il fabbricato facciate e tetto. Vorrei sapere visto che il rifacimento del tetto non interessa la porzione in appendice del mio appartamento (cucina) vorrei sapere se devo pagare la mia quota con i millesimi totali oppure decurtati della superficie non soggetta ad intervento del tetto. Siccome la spesa non è poca se si puo’ rispamiare. Grazie Anna
Buongiorno Anna,
l’intervento straordinario sul tetto del fabbricato deve essere considerato come inerente la copertura dell’intero edificio. L’amministratore suddivide l’importo totale tra i condomini sulla base delle tabelle millesimali. Per quanto riguarda il vano ad uso cucina cui lei fa riferimento e che descrive come “appendice” del fabbricato, dovrebbe verificare come viene considerato nelle tabelle millesimali ossia se si tratta di una pertinenza rispetto all’unità immobiliare principale o meno. In ogni caso, se il vano in oggetto viene considerato nelle tabelle millesimali, il costo dell’intervento di ristrutturazione verrà conteggiato considerando anche il suddetto vano.
sono proprietario di un appartamento in un condominio di 5 unità e non abbiamo un amnistratore ufficiale ma ci arrangiamo da noi, volevo chiedere se tutte le spese condominiali (luci esterne e vano scale, pulizia fosse biologiche, assicurazione condominio, spese tenuta c.c.bancario, e spese di manutenzione parti comuni) vanno tutte divise per i millesimi di ogni singolo appartamento o ci sono delle cose che vanno divise in parti uguali.
grazie
Danilo
Gentile Danilo,
la costituzione di un condominio con amministratore esterno è obbligatoria nel caso di un numero pari o superiore a 9 condomini. All’interno del vostro condominio potete decidere liberamente come dividere le spese comuni.
Sono proprietario di una porzione di un appartamento che da circa quattro anni non è abitato. Le utenze sono state staccate. Ora è successo che un tratto fognario è da sistemare e,quindi,vorrei sapere se la mia quota è uguale alle altre o se,visto che non è abitato e le utenze sono staccate la mia quota parte deve essere inferiore alle altre.
In qualità di proprietario dell’immobile è tenuto al pagamento delle spese condominiali, indipendentemente dal fatto di utilizzare o meno l’immobile.