Avalúo de Maquinarias y Equipos Industriales
Avalúo de Maquinarias y Equipos Industriales
Avalúo de Maquinarias y Equipos Industriales
ASAPROVE
AVALO DE MAQUINARIAS
Y EQUIPOS INDUSTRIALES
INDICE
Pag.
1. ASPECTOS GENERALES:
1.1 Definiciones
1.2. Conceptos Bsicos
1.3. Pasos prcticos que se siguen para recabar informacin
1.4.Diagnostico de la Zona donde se ubican las maquinas y equipos
2. VALORACION O AVALO (Proceso matemtico)
2.1. Calculo del Valor de Reposicin (VR)
1.a.1. Cotizaciones zonales, regionales o nacionales
1.a.2. Cotizaciones internacionales
2.2. Mtodo del Ing. Nstor Garca Lpez
2.3. Mtodo del ndice de Precios del Banco Central de Venezuela
2.4. Mtodo de la Universidad Ezequiel Zamora
3. IDENTIFICACION DE MQUINAS Y EQUIPOS
3.1.
Macroidentificacion
3.2.
Microidentiflcacion
4. DEPRECIACIN:
4.1. Generalidades
4.2. Mtodos ms comunes
4.2.1. Lnea Recta Mejorado
4.2.2. Mtodo de kuenzle
4.2.3. Mtodo de Ross
4.2.4. Mtodo del Ingeniero Elio D'Caires
4.2.5. Mtodo de la Sociedad Mexicana de Ingeniera econmica y
de costos
5. COEFICIENTE DE AJUSTE
PRLOGO
Para quienes estn dedicados a la tasacin de bienes muebles y para los que realizan
estudios universitarios, este trabajo es una gua para la elaboracin de avalos de
maquinarias y equipos industriales.
En este trabajo se destacaran los mtodos que actualmente se estn utilizando a
nivel nacional e internacional como son: Elio D'Caries, Ross modificado, Sociedad
Mexicana de Ingeniera Econmica y de Costos, Kuenzle y Lnea Recta Mejorado,
Matheson, Cole, UNELLEZ, Lnea Recta Modificada, etc.
En este trabajo se presentan una serie de experiencias del autor, organizadas en un
orden lgico, para facilitar a todos los avaluadores profesionales del pas, la elaboracin de
un avalo a nivel de empresas industriales.
En este sentido este trabajo titulado
Industriales viene a llenar un vaco que actualmente existe en esta rea del conocimiento
en el pas, porque la mayor parte de la literatura existente no esta adaptada a nuestras
condiciones de pas en vas de desarrollo, que si bien son importantes no son por si solo
suficientes para cubrir las expectativas que existen al respecto.
La presencia de esta obra de Jos Contreras Salas, analizador de tan complejo
tema, constituye una gua y un apoyo para todos aquellos profesionales de una manera u
otra involucrados en la tasacin de empresas industriales en el pas.
Puedo asegurar que este trabajo va a llenar el vaco que actualmente existe en
Venezuela en cuanto a metodologa actualizadas para la valoracin de maquinarias y
equipos industriales.
Ing. BeIkis Silva A.
Presidente de APROCUNIV, S.R.L.
(Avalos, Proyectos y Cursos Universitarios)
Guanare - Estado Portuguesa.
INTRODUCCIN
El objetivo principal de este trabajo, es complementar las publicaciones existentes
en cuanto a valoracin de maquinarias y equipos industriales, porque actualmente son
escasas y no cubren las expectativas que requieren los tasadores profesionales en el
momento de elaborar un avalo a nivel industrial.
Este trabajo se enfoca como primera versin que ser sistemticamente revisada,
ampliada y mejorada con la experiencia que en el tiempo vaya adquiriendo el autor en los
diferentes cursos de extensin dictados en todo el pas.
El trabajo est dirigido a todos los profesionales de la tasacin a objeto de ampliar
sus conocimientos en la valoracin de maquinarias y equipos industriales y orientarlos
sobre la presentacin de informes tcnicos finales.
Los tpicos a enfocar son los siguientes: Depreciacin de activos, tipos de
depreciacin, diagnostico de la zona donde se ubica la empresa, el mtodo de Elio D'Caries,
Ross modificado, Sociedad Mexicana de Ingeniera Econmica y de Costos, Valor de
Reposicin y el Mtodo de la Universidad Ezequiel Zamora (UNELLEZ) y la
presentacin de avalos modelos.
Se espera que este trabajo sirva de material de apoyo a todas aquellas personas
vinculadas con la tasacin.
El Autor
Jos Contreras Salas
1.
ASPECTOS GENERALES
Definiciones:
Avalos de Fincas.
Designacin de uno, dos o tres expertos por parte del Juez de la causa.
Avaluador.
Definicin:
Segn el diccionario de la Real Acadmica, es el sabio, el practico el experto
en avalos, la persona autorizada Legalmente para dar la opinin sobre una cosa.
Segn el articulo 556 del Cdigo de Procedimiento Civil, para ser Avaluador
se requiere residir en el lugar donde estn ubicados los bienes y poseer
conocimientos prcticos de las caractersticas, calidad y precio del bien a avaluar.
UNELLEZ, Proyecto de Socio - Economa: Avaluador es aquel profesional
provisto de cierta formacin tcnica que avala o certifica antes terceras personas, el
precio de un bien.
anlisis
matemtico,
estadstica, econometra,
Ser obtenible.
Ser til.
Ser escaso.
Deseado.
Tipos de Valor:
Subjetivo: Cuando el valor es obtenido en base a otros elementos diferentes a los
del mercado, es un valor estimado por los individuos basados en las caractersticas
del bien (utilidad, deseabilidad, escasez).
El valor subjetivo no es algo arbitrario que corresponda a una simple
estimacin sin mayor fundamento sino que es el resultado de un anlisis razonado
que tanto compradores como vendedores hacen en funcin de sus posibilidades
financieras y empresariales.
Este valor que es distinto para el comprador como para el vendedor se
convierte en un valor real o de mercado luego de un regateo entre vendedor y
comprador y, de un acuerdo entre ambas partes, acuerdo que se traduce en un
documento publico debidamente registrado y protocolizado en el Registro
Subalterno.
Objetivo o de Mercado: Cuando el valor est indicado por los precios del mercado
inmobiliario, depende del libre juego de la Oferta y Demanda.
2. Precio: Cantidad en Bolvares que se paga para adquirir un bien en un momento
dado.
3. F.O.B.: Trmino comercial internacional que en Castellano significa Franco a
Bordo y las siglas en Ingls es FREE ON BOARD, que quiere decir que el
vendedor debe entregar la mercanca correctamente embalada a bordo de un navo
designado por el comprador en el puerto de embarque a la fecha y plazo convenido.
4. C.l.F.: Trmino comercial internacional que en castellano significa Costo
Seguro y Flete y las siglas en ingls son: COST INSURANCE AND FREIGHT,
esto quiere decir que el vendedor debe entregar la mercanca debidamente embalada
en puerto de destino.
5. HOUSE KEEPING: Significa casa ordenada, limpia, los Norteamericanos lo
asocian con mantenimiento y con mquinas limpias.
6. BORDER LINE: Lmite fronteras, hasta donde llegan los bienes muebles y hasta
donde los inmuebles.
7. PUNTO DE MERCADO: Facilidad o dificultad de ubicar en el mercado las
maquinas, equipos, herramientas sometidas a avalo.
10
11
se registra como
defectuosas o desgastadas por las horas de trabajo, por experiencia del tcnico, por
estadstica o recomendaciones del fabricante.
19. OVER HAUL: Reparacin complete de la mquina.
1.3. Pasos Prcticos que se siguen para recabar la informacin sobre los Activos
a Avaluar:
1. Visita preliminar a la planta, para observar el funcionamiento de las mquinas,
equipos.
2. Entrevista con los propietarios, gerente de planta y trabajadores.
12
Identificacin de la empresa.
1.2.
1.3.
1.4.
Linderos.
2. Aspecto Fsicos:
2.1.
Ubicacin de la empresa.
2.1.1. Poltica.
2.1.2. Astronmica.
2.1.3. Practica
2.2.
3. Aspectos socioeconmicos:
3.1.
Acceso y vialidad.
3.2.
Servicios pblicos.
3.3.
Punto de mercado.
4. Anlisis.
2. VALORACIN O AVALO
Frente al inevitable grado de subjetividad que caracterizan los resultados de un
avalo, la ingeniera de valoracin se ha empeado en formular expresiones matemticas,
basadas en los principios generales de valoracin y tomando en consideracin, el mayor
numero de factores determinantes al valor de avalo.
13
14
3.
Seguro
4.
(1-5%)...............................................................1.605,00$
6.
7.
IVA (14,5%)..........................................................................8.610,82$
8.
15
IPCA
IPCH
IPCA = ndice Mayor.
IPCH = ndice Menor
2.1.5 Mtodo de la Universidad Ezequiel Zamora, Vicerrectorado de
produccin Agrcola. Proyecto de Socio Econmico. Guanare - Estado
Portuguesa:
VR = ia (Vo x Bs / Divisa Original).
ia = (i1 x i2 x i3 x i4 x...................xi n)
i = Tasa inflacionaria acumulada en Venezuela ao a ao.
Problema:
Calcular el Valor de Reposicin de una mquina que fue adquirida en
Marzo de 1982 por 323.240 Dlares, Precio FOB en EE.UU. La inflacin
promedio durante los ltimos 10 aos en EE.UU. es de 3,65%. El valor de la
divisa en Marzo de 1982 era de 7.50 Bs / $. La divisa en Marzo 1998 era de
550 Bs / $.
1er. Paso calculo Valor de Reposicin:
1. Valor Mquina FOB Fabrica..............................................323.340,00$
1.1. Fletes (5-10%).......................................................22.633.80$
1.2. Seguro (1 - 53%).....................................................9.700.20$
1.3. Gastos Varios Puerto de Venezuela (1%)..................325,34$
Total Precio CIF Puerto Venezolano..................................355.999,34$
2. Impuestos del Estado (1%)........................................................355,99$
3. Ley de Aranceles (5 -25%)...................................................17.799,96$
4. Fletes y seguro (1-3%)............................................................7.119,98$
Valor Reposicin...................................................................365.255.27$
16
3.
lo tanto no existe un mtodo explcito para cada tipo de activo. Bsicamente hay dos tipos o
maneras de identificarlos.
3.1
Macroidentificacion:
Aqu se estudia el proceso entero de fabricacin como planta completa,
17
II.
- Turnos de trabajo.
- Tipo de combustible que utiliza y consumo.
- Tipo de personal que opera.
- Calendario del plan operativo de mantenimiento (correctivo, preventivo.)
- Condiciones generales de la planta.
- Edad de las mquinas, equipos
- Vida til
- Analizar el entorno donde esta instalada la planta (factores de peligro,
contaminacin, oxidacin)
- Equipos para control de la contaminacin.
- Es una planta moderna u obsoleta.
3.2. Microidentificacion:
Es el proceso de encontrar las caractersticas individuales de las mquinas o
equipos, y consiste en identificar lo siguiente:
18
Marca.
Modelo.
Serial
Tipo de ruedas
Condiciones generales.
Capacidad (Tm).
Kva
HP.
Voltios.
RPM.
19
20
Estado de Conservacin
Mantenimiento.
Turnos de trabajo.
Coeficiente de desgaste.
Punto de mercado.
21
VA = VR - DA (1)
De aqu se conoce VR, por cotizacin, siendo DA no conocido pero, se sabe
que DA representa la depreciacin acumulada al termino de n periodo o aos. Si se
habla de una depreciacin acumulada en n periodos, es lgico pensar que en una
depreciacin lineal habr depreciaciones unitarias iguales para cada periodo
llamadas CD, tantas como perodos de vida til se esperan del activo. Luego
tenemos que la depreciacin anual es la relacin entre la base depreciable y la vida
til.
CD = Bn.
T
Siendo Bn la depreciacin anual o unitaria y n representa la cantidad de
T
aos del activo, la depreciacin acumulada ser:
BD + r,
donde
despejando BD se tiene:
BD = VR - r ( 3)
Aqu se elimino BD, pero aparece otro trmino, que no se puede calcular
directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado por el
22
BD = VR - VR x r, factorizando se tiene:
BD = VR (1- r)
Volviendo a la expresin matriz (1):
DA = VR (1 r) x n , donde
T
VA = VR - DA reemplazando:
VA = VR VR (1 r). n
T
Factorizando tendremos:
VA = VR [1 (1- r) n ]
T
Donde queda demostrado que VA = VR - DA es igual a:
VA = VR [1 - (l - r) n ]
T
23
REPRESENTACIN GRFICA
Figura 1
Valores del Mtodo Lnea Recta Mejorado
VA
BD
BR
Valor de Reposicin
VR
Valor Residual
r
T aos
VIDA TIL
24
Para conseguir estos resultados los autores KUENZLE primero y luego ROSS
introdujeron variantes en el factor de incremento de la depreciacin
n
T
las cuales
mostraremos a continuacin:
Mtodo de KUENZLE:
Para mejorar la falla en la formula para calcular el Valor Actual (VA)
obtenido por el mtodo de la lnea recta el autor Kuenzle, por medio de formulas
matemticas, coincidi en que la trayectoria de la grfica de la depreciacin no
poda ser una lnea recta. Esta deba acusar una cada lenta al comienzo de la vida
til esperada hacerse moderada hacia la mitad y aumentar su pendiente final. Por
estas razones lgicas la lnea de depreciacin debe ser una curva decreciente de
izquierda a derecha.
Para lograr esto Kuenzle elevo el factor de depreciacin n al cuadrado y la
T
frmula qued as:
VA = VR [1 - (1 - r) (n) 2]
(T) 2
Con esto Kuenzle logr que la trayectoria de la grfica sea una lnea curva.
Figura 2.
25
FIGURA 2
VR
VR
BR
BD
Valor
T
- Mtodo de ROSS:
La frmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la lnea recta
y KUENZLE.
El parecido consiste en que la frmula para el calculo, solamente es diferente la
expresin del factor de depreciacin. Ross por medio de las formulas matemticas logro
reemplazar el factor n/T, por la semisuma de este mismo consciente ms este factor al
cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una curva similar a la anterior en cuanto a su
forma, pero con valores intermedio entre lnea recta y kuenzle, la formula de ROSS queda
entonces as:
26
Este mtodo es el mejor representa lo que acontece en la prctica, con el valor de las
mquinas, equipos en el transcurso de la vida til. Al comienzo el rendimiento es alto y el
costo de mantenimiento bajo, a medida que transcurre el tiempo va bajando su rendimiento
y las reparaciones se hacen ms frecuentes y costosas todo se traduce en que la
depreciacin de la mquina y equipos sea una lnea curva con pequea pendiente al
comienzo moderada en la mitad y fuerte al final de su vida til. Si se analizan los tres
mtodos el ms recomendable para mquinas, y equipos industriales el de ROSS.
Existe dentro del rea de los avalos, numerosos mtodos para la obtencin del
valor actual o de avalo, en un instante determinado, bajo unas condiciones determinadas;
de hecho muchos ingenieros avaluadores han determinado desarrollando sus propios
mtodos en base a criterios personales y que siendo originalmente aplicados por ellos, se
han ido conociendo y extendiendo incluso en el mbito internacional del avalo tal es el
caso del Ing. Elio DCaires.
EJERCICIO
1) DEPRECIAR DESDE UN AO HASTA 6 DE UN MONTACARGA MARCA FIAT
QUE TIENE UN VALOR DE 1.000.000,00 Bs., CON UN VALOR RESIDUAL
DEL 10% Y UNA VIDA UTIL DE 6 AOS.
VR = 1.000.000,00 Bs.
r = 10%
T = 6 Aos
27
VALOR ACTUAL
LINEA RECTA
KUENZLE
1.000.000
1.000.000
850.000,00
975.000,00
700.000,00
900.000,00
550.000,00
775.000,00
400.000,00
600.000,00
250.000,00
375.000,00
100.000,00
100.000,00
AOS
0
1
2
3
4
5
6
ROSS
1.000.000
912.000,00
800.000,00
662.500,00
500.000,00
312.500,00
100.000,00
1.200.000
VA (Bs.)
1.000.000
800.000
Lnea Recta
KUENZLE
Ross
600.000
400.000
200.000
0
0
28
Ejemplo:
29
Se tiene una mquina para movimiento de tierra que se quiere avaluar con las
siguientes caractersticas:
-
MARCA:
CATERPILLAR.
TIPO:
MODELO:
966 B
SERIAL:
75 y 25897
EDAD:
9 aos.
30
VR = 256.243,50$
U = 10
t =10
Q (U,t) = 1
r = 0,10
t = 9 aos.
T = 20 aos.
Con esto se tiene: t = 1 x 9/20 = 0,45
T
Con el valor de 0,45 se va la tabla N 2, obteniendo D (t) = 0,49154, este valor se
sustituye en la frmula N 1 y se tiene:
VA = 256.243,50 [ (1 0,10) 0,49154 + 0,10 ]
VA = 256.243,50 (0,5423) = 138.960,85$
VA = 138.960,85$
-
31
PORCENTAJE
Nuevo
Muy bueno
15
Bueno
35
Regular
55
Malo
Fo =
90
VIDA CONSUMIDA
PORCENTAJE
1 a 6 Aos
15
7 a 12 Aos
35
13 a 18 Aos
45
19 a 24 Aos
60
25 a 30 Aos
75
31 a 36 Aos
90
37 a 42 Aos
100
32
A, B, C = Peso o aporte que tiene cada factor, asignado en forma decimal para hacerla
ponderacin.
La ponderacin de estos tres factores es la siguientes:
A = Aporte por efecto de edad = 40%
B = Aporte por efecto de la conservacin 40%
C = Aporte por efecto de la obsolescencia = 20%
Ejemplo:
Calcular el Valor Actual de un tractor LANDINI, Serial PH 5234B, Modelo 10.000,
doble transmisin, 110 HP, con 10 aos de usos y una vida til estimada de 15 aos. Para el
momento del avalo el perito observ que el estado fsico es bueno y sometido a
mantenimiento normal.
De acuerdo con la informacin del proveedor la cotizacin de un nuevo o similares
es de Bs. 20.013.993,00.
Datos:
VR = 20.01 3.993,00.
AO USO = 10
VIDA UTIL = 15 Aos
VA = VR {1 (n/T). A + Fc (B) + Fo (c)}
VA = 20.013.993,00 {1 [(10/15) x 0,40 + 0,35 (0,40) + 0,30 (0,20)]}
VA = 20.013.993,00 (0,54) = 10.807.556,22 Bs.
5. COEFICIENTE DE AJUSTE (K):
Tal como se ha analizado anteriormente hay un inevitable grado de subjetividad que
caracterizan los resultados de los avalos y estos dependern de la frmula o mtodo
matemtico que se aplique, sin embargo hay otros factores imponderables que distorsionan
los mecanismo de las frmulas matemticas tales como: conservacin, mantenimiento,
punto de mercado, tecnologa, turnos de trabajo, etc.
33
Smbolo
Excelente
100
Bueno
95
Regular
85
Malo
75
Psimo
65
TABLA 2
COEFICIENTE K POR MERCADO (DMER).
TIPO DE MERCADO
Excelente
Bueno
95
Ms que regular
90
Regular
85
80
Malo
75
Muy malo
70
Psimo
65
34
TABLA 3
COEFICIENTE K POR TECNOLOGIA (DTEC).
TIPO DE MERCADO
La misma tecnologa
100
95
90
85
80
La cifra que se quiere del Valor de Avalo del activo en estudio se obtiene de la
expresin matemtica siguiente:
VA (VR - DA) x K
Los valores de VR y DA7 se obtienen por los mtodos anteriormente descritos
segn el criterio del perito Avaluador.
Esto indica que el coeficiente "K" se le puede aplicar a cualquier mtodo, que el
Avaluador considere como importante para la disminucin del valor del activo.
Como conclusin se tiene: el clculo matemtico es para el Avaluador una
herramienta valiosa que permite ubicar un valor de avalo probable, el cual permite ubicar
al valor final mediante el factor de correccin K, prudentemente elegido. De aqu se
desprende que:
a) El factor de ajuste K es una cifra subjetiva basada en la inspeccin directa a la
mquina o equipo que se avala.
b) El tasador debe poseer conocimientos muy complejos de la mquina que se valora y
debe aplicar un criterio tcnico.
35
36
37
6.1.
porcentaje constante todo los aos del Valor de Reposicin o de mercado (VR),
hasta un 90%, quedando un 10% de. valor residual o de chatarra. Para aplicar este
mtodo se elabora una tabla de la forma siguiente:
CUADRO 1
VALOR ACTUAL HERRAMIENTAS MENORES Y MOLDES
N
Descripcin
6.2.
Aos uso
Descripcin
Dep.
Acumulada
Valor
Reposicin
Valor Actual
1.110.000
444.000
Monto
10
111.000
666.000
10
28.153
84.459
281.536
VALOR ACTUAL
197.077
641.077
38
CUADRO 2
N
Descripcin
Un
(1)
cargador
Valor de
Factores
reposicin
Fsicos
Funcionales
95.500
0,6
Mercado
Factor
Valor
total
actual
de
LINCOLD,
sin
de
mantenimiento con 12
aos
de
uso.
En
funcionamiento.
1
0,6
VALOR ACTUAL
57.300
57.300
Generalmente
automviles.
se
recomienda
para
herramientas
menores
39
Su formula es: VA = VR [1 (1 r)
U.P ]
U.e.P
VA = VR [1 (1 r) HT ]
HeT
U.P = Unidades producidas
UeP = Unidades estimadas por producir
HT = Horas trabajadas
HeT = Horas estimadas por trabajar.
40
41
ANEXOS
42
43
Jos Contreras
B.I.V. N 175
FOGADE N FJ-485
S. DE BANCOS N P-773
SAPROVE N 279
C.A.V. N 12320
BCO. DE VZLA N 1517
Avaluador Profesional
Magster en Administracin
INFORME DE
AVALO
LOTE DE TERRENO UBICADO EN EL MUNICIPIO SUCRE
MQUINAS Y EQUIPOS UBICADOS EN GUANARE ESTADO PORTUGUESA
44
NDICE
Carta resumen resultados de la inspeccin.......................................................
Introduccin .....................................................................................................
Certificado de Imparcialidad ........................................................................... 5
Metodologa ..................................................................................................... 7
Formacin del Valor ........................................................................................ 8
Descripcin y Caractersticas de los Activos .................................................. 11
Diagnostico ...................................................................................................... 14
Avalo .............................................................................................................. 18
Resumen del Avalo ........................................................................................ 36
Conclusiones .................................................................................................... 37
Anexos:
- Fotografas
- Documento de Propiedad
- Valor de Reposicin a nuevo y fuente de informacin
- Ubicacin Practica
- Ubicacin Relativa
- Ubicacin Geogrfica
- Croquis de Ubicacin
- Croquis de Distribucin
- Credenciales y Autorizacin del perito
45
Seor:
Gerente Banco Caribe
Agencia Guanare.
De acuerdo a solicitud realizada por el Ingeniero Jos Gregorio Prez Presidente de
APROCUNIV S.R.L., de procedi a elaborar el avalo del lote de terreno,
maquinarias y equipos industriales.
46
Este valor servir como punto de partida para el clculo del valor actual de los
activos, deprecindolos por los mtodo de Ross-Heidecke, que es el que se esta
utilizando actualmente a nivel nacional e internacional.
VIDA TIL(T):
Nmero de aos que se prev durar el activo en condiciones normales. En
Venezuela es un concepto discrecional, lo puede asignar, el avaluador, el propietario,
el constructor o fabricante.
VALOR RESIDUAL ( r):
Es el valor del activo una vez que ha cumplido su vida til, se le llama valor de
chatarra o salvamento. Segn el manual de avalo del Ing. Elio D'Caires este valor
flucta entre 5 y 15 % del valor de reposicin, pero la mayora de los peritos
avaluadores toman un promedio (10 %).
Los terrenos son activos fijo tangibles que no estn sujeto a depreciacin, sino a un
proceso de Revalorizacin.
Las edificaciones se deprecian anualmente.
En consecuencia, basndonos en los criterios y metodologa empleadas de acuerdo
al informe anexo, el valor del lote de Terreno, mquinas y equipos propiedad de
APROCUNIV, se expresa razonablemente en las siguientes cifras:
CIENTO
47
C.A.V. N 1230
C.I.V. N 41696
FOGADE N FJ -045
FOGADE N FJ - 045
INTRODUCCIN.
Para valorar los bienes muebles, se utiliz el mtodo tasativo de ROSSMEJORADO. Es el mtodo ms utilizado actualmente para maquinas y equipos, debido a
que deprecia a los activos en lnea curva, que es lo que acontece en la prctica, y toma
como base el valor de Reposicin, adems considera los aos de uso, estado de
conservacin, mantenimiento vida til, punto de mercado, obsolescencia tecnolgica.
48
CERTIFICACIN DE IMPARCIALIDAD
Certifican:
49
C.A.V. N 1230
C.I.V. N 41696
FOGADE N FJ -045
FOGADE N FJ - 045
50
METODOLOGA.
Para llegar al valor real y verdadero (Justiprecio) del lote de terreno, mquinas y
equipos propiedad de APROCUNIV S.R.L., se utiliz la metodologa siguiente:
-
Se revis en la Oficina del Registro Subalterno del Municipio Sucre, los referenciales
de compra - venta de terrenos iguales o semejantes, realizados durante los aos 1.997,
1998, 1999 y 2000
51
8
FORMACIN DEL VALOR.
LOTE DE TERRENO:
Se efectu una investigacin de operaciones de compra - venta de terreno en la
Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre, debidamente registradas y
protocolizadas, durante los cuatro trimestres del ao 1998,1999 Y 2000. No se encontr
referenciales semejantes lo que motiv a utilizar un mtodo indirecto de encuestas, se
entrevist a los seores Luciano Hernndez, Dario Martnez, Enrique Melante,
residenciados en el Municipio Sucre, se revisaron referenciales en las oficinas de las
inmobiliarias Mayuper, Vargas, revistas especializadas, encuestas en la zona
52
9
CERCA DE MALLA DE CICLN
Para la formacin de su valor se utiliz el Mtodo de Ross- Heidecke, el cual se
basa en el valor de reposicin (VR) tomando en consideracin, aos de uso, vida til,
estado de conservacin y mantenimiento.
Para aplicar este mtodo se utiliza la tabla N1.
La frmula matemtica para calcular el valor actual por este mtodo es la siguiente:
VA = VR [1 - (1 - r ) ( n + ( n )2 ) X K ]
T
(T)2
53
10
= Constante
TABLA N 1.
TABLA DE ROSS-HEIDECKE
ESTADO
CARACTERSTICAS
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
0%
0,032%
2,52%
8,09%
18,10%
33,20%
52,60%
75,20%
100.00%
11
54
Parcela de Terreno:
Ubicada entre las coordenadas 9 21'10" de latitud norte
69 5909 Longitud oeste
Son terrenos de topografa montaosa, boscosa hmedo premontano (Bmh-p), de
fcil acceso por la carretera nacional Guanare Biscucuy Chabasquen, asfaltado hasta la
entrada de la propiedad.
Como resultado de la inspeccin realizada y en evidencia de las fotografas, se
desprende que el lote de terreno tienen forma de polgono irregular.
rea de Terreno
Forma: Polgono irregular (rectngulo)
rea: 7 hectreas
Total: 70.000 m2
Mquinas y Equipos Industriales:
Ubicadas en los galpones de la empresa APROCUNIV S.R.L. Barrio sucre
Guanare Edo. Portuguesa.
Trilladora
Clasificadora Brasilea
12
55
13
DIAGNOSTICO.
1.- ASPECTOS LEGALES:
1.1.-
Identificacin de la Propiedad.
56
14
2.- ASPECTOS FSICOS:
2.1.- Ubicacin:
2.1.1.- Poltica:
57
15
58
2.4.5.- Insolacin:
Media diaria: 5,9 Horas.
2.4.6.- Clima:
Bosque hmedo tropical.
3.- ASPECTOS SOCIOECONMICOS.
El lote de terreno se ubica en el casero Los Cocos del Municipio Sucre, Carretera
Nacional Biscucuy Chabasquen, totalmente asfaltada con electrificacin, transporte
colectivo, agua, servicios asistenciales y educacionales.
4.- ANLISIS
El resultado del diagnstico indica que el lote de terreno dispone de una excelente
ubicacin, buenas vas de acceso (carretera Nacional Biscucuy Chabasquen), excelente
datos climatolgicos, con topografa plana, cercana a todos los servicios pblicos con ttulo
de propiedad debidamente registrado y protocolizado en el Registro Subalterno del
Municipio Sucre..
16
59
MTODO DE MERCADO:
Se efectu una investigacin de operaciones de compra - venta de terrenos iguales o
semejantes en la Oficina de Registro Subalterna del Municipio Sucre del Estado
Portuguesa, encontrndose solo tres (3) referenciales no comparables relativamente,
cercanos a la parcela en estudio y ubicados en la perimetral del Municipio., lo que permite
utilizar el mtodo indirecto denominado Mercado de Ofertas utilizando las siguientes
fuentes:
Prensa local
Carteles de ofertas
Inmobiliarias de la zona
17
60
ANALISIS ESTADSTICO
CUADRO 1
VALOR ACTUAL LOTE DE TERRENO
N
DESCRIPCIN
2.950.000
20.650.000
20.650.000
18
61
CUADRO 2
VALOR ACTUAL CERCA PERIMETRAL
Descripcin
Factor
Valor de
Ross-Heidecke
Reposicin
Bs.
Valor Actual
1.00
34.348.560,00
34.348.560,00
TOTAL Bs. 34.348.560,00
19
CUADRO 3
VALOR ACTUAL MAQUINAS Y EQUIPOS INDUSTRIALES
62
Descripcin
Factor
Valor de
Valor Actual
Ross-Mejorado
Reposicin
Bs
Bs.
0,95
44.581.065,01
42.352.001,75
0,97
13.600.000,00
13.192.000,00
0,97
6.800.000,00
6.596.000,00
20
CUADRO 4
VALOR ACTUAL MAQUINAS Y EQUIPOS INDUSTRIALES
63
10
Descripcin
Factor
Valor de
Valor Actual
Ross-Mejorado
Reposicin
Bs.
Bs.
0,90
2.600.000,00
2.340.000,00
0,90
1.300.000,00
1.170.000,00
0,90
2.600.000,00
2.340.000,00
0,96
10.000.000,00
9.600.000,00
0,96
11.700.000,00
11.232.000,00
21
CUADRO 5
64
11
12
13
14
15
16
17
Descripcin
Factor
Valor de
Valor Actual
Ross-Mejorado
Reposicin
Bs
Bs.
0,96
2.000.000,00
1.920.000,00
0,65
4.860.000,00
3.159.000,00
0,85
1.300.000,00
1.105.000,00
0,97
728.000,00
706.160,00
0,88
2.855.579,00
2.512.909,00
0,70
5.550.000,00
3.885.000,00
0,91
3.000.000,00
2.730.000,00
TOTAL Bs. 104.840.087,70
22
RESUMEN DE AVALO
1.- Valor Actual Lote de terreno
65
C.A.V. N 1230
C.I.V. N 41696
FOGADE N FJ -045
FOGADE N FJ - 045
23
CONCLUSIONES
66
67
ANEXOS
68
FOTOGRAFAS
69
DOCUMENTO
DE PROPIEDAD
70
Valor de Reposicin
a Nuevo y Fuente de
Informacin
71
UBICACIN
PRACTICA
72
UBICACIN
RELATIVA
73
UBICACIN
GEOGRFICA
74
CROQUIS DE
UBICACIN
75
CROQUIS DE
DISTRIBUCIN
76
Credenciales y
Autorizacin
del Perito