TTULO:

Implicancias fiscales en ciertos usufructos a ttulo gratuito

establecidos sobre bienes inmuebles

AUTOR/ES:

Zalazar, Oscar A.; Uribe, Juan P.

PUBLICACIN:

Prctica y Actualidad Tributaria (PAT)

TOMO/BOLETN:

XIX

PGINA:

MES:

Abril

AO:

2012

OTROS DATOS:

IMPLICANCIAS FISCALES EN CIERTOS USUFRUCTOS A TTULO GRATUITO

ESTABLECIDOS SOBRE BIENES INMUEBLES
OSCAR A. ZALAZAR
JUAN P. URIBE
INTRODUCCIN
En la cotidiana prctica profesional del contador pblico es comn que los clientes
realicen consultas que, por sus caractersticas, ameritan la intervencin de otros
profesionales -en general, abogados o escribanos-, ya que los temas incluidos en las
mismas superan las barreras de su incumbencia profesional. Se genera as una suerte de
integracin entre estas profesiones, con el objeto de brindar al cliente la mejor respuesta
posible en resguardo de sus intereses financieros, econmicos y patrimoniales.
Precisamente el objetivo de este trabajo est relacionado con algunas situaciones que se
presentan en la prctica frente a decisiones de contribuyentes que, siendo personas
fsicas, inscriptas en los distintos tributos nacionales, optan por transferir a sus hijos en
usufructo a ttulo gratuito sus bienes inmuebles, con la intencin de evitar en el futuro
tener que soportar los gastos sucesorios, para lo cual recurren nicamente a los asesores
en materia jurdica, sin advertir que, sin una adecuada planificacin fiscal, se puede
producir un costo impositivo muy oneroso que gravar muy fuertemente sus
patrimonios a futuro.
ASPECTOS LEGALES E IMPOSITIVOS
En esa direccin, sin ingresar al anlisis puntual de los hechos, y sin pretender interferir
en temas de otras incumbencias profesionales, consideramos conveniente -para una
mejor comprensin del problema- mencionar en un rpido anlisis algunas definiciones
legales que se vinculan con el tema.
ASPECTOS LEGALES

El contrato de usufructo
La figura legal del usufructo se encuentra reglada en el Libro III, Ttulo X, del Cdigo
Civil (CC). El artculo 2807 de la mencionada norma establece que el usufructo es un
derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal de
que no se altere su sustancia. De esta definicin se desprende claramente que su
constitucin se puede referir tanto a una cosa mueble como a una inmueble, ya que la
nica condicin que establece la ley es que el uso que se haga de la misma no produzca
alteraciones que modifiquen sustancialmente su conformacin inicial. Asimismo, el
artculo 2812 del CC establece que el usufructo se constituye por:
1. contrato oneroso o gratuito;
2. actos de ltima voluntad;
3. en los casos que la ley designa, y
4. prescripcin.
Por otra parte, el carcter distintivo de este contrato real, con respecto al ejercicio del
derecho de propiedad, radica en que los adjudicatarios -y mientras dure dicho contrato-,
al no poder ejercer el uso de la cosa mientras perdure el usufructo, conservan
nicamente el atributo de la nuda propiedad.
Cabe aclarar que el escenario sobre el que se basa el tema que nos ocupa se relaciona
con el derecho real de usufructo a ttulo gratuito y, en especial, con aquellos contratos
de usufructo que se establecen sobre inmuebles afectados a locaciones que se
encuentran alcanzadas tanto por el impuesto a las ganancias como al impuesto al valor
agregado, aunque se mencionarn conceptualmente, y con relacin a los impuestos
nacionales, cules son las caractersticas distintivas entre el usufructo a ttulo gratuito y
el usufructo a ttulo oneroso, especialmente en lo que respecta a quines son los sujetos
obligados al pago, es decir, si los nudos propietarios o los usufructuarios.
El usufructo a ttulo gratuito se puede establecer a favor de una sola persona o en forma
conjunta y simultnea entre varias por partes separadas o indivisas, lo que significa que,
en estos casos, los nudos propietarios asumen a su vez el carcter de condminos (art.
2821, CC). Este hecho reviste mucha importancia en los casos en los que, por los
motivos que se expondrn ms adelante a travs de un ejemplo en este mismo trabajo,
se decida extinguir el usufructo, ya que desde el punto de vista impositivo, y en especial
con relacin al impuesto a las ganancias, cada parte recibida en forma indivisa debe ser
considerada como un bien inmueble distinto (art. 57, DR del impuesto a las ganancias).
ASPECTOS DE LEGISLACIN IMPOSITIVA
Procederemos a continuacin a establecer el encuadre legal que le corresponde a la
figura del usufructo -tanto a ttulo oneroso como a ttulo gratuito- con relacin a cada
uno de los tributos nacionales, para luego s desarrollar los aspectos puntuales de un
caso prctico.
I - Impuesto a las ganancias

A) Usufructo a ttulo oneroso

Se contempla en el inciso b) del artculo 41 de la ley, que establece que en tanto no
corresponda incluirlas en el artculo 49 de esta ley, constituyen ganancias de la primera
categora, y deben ser declaradas por el propietario de los bienes races respectivos,
cualquier especie de contraprestacin que se reciba por la constitucin a travs de
terceros de derechos reales de usufructo, uso. A su vez, el inciso c) del artculo 59
del decreto reglamentario dispone que esta contribucin debe prorratearse a travs del
tiempo de duracin del usufructo. En los casos en los que no se haya fijado trmino de
duracin del usufructo y no fuera posible determinar el importe anual de la
contribucin, el ltimo prrafo del mencionado artculo delega en la Administracin
Federal la facultad de fijar el procedimiento a adoptar en cada caso.
Se entiende entonces que el nudo propietario, es decir, el cedente del inmueble -y
siempre que se trate de una persona fsica-, es quien deber exponer en su declaracin
jurada anual como renta de primera categora la contraprestacin que se genera como
consecuencia de la constitucin del usufructo a ttulo oneroso, independientemente de
la obligacin del usufructuario de declarar las ganancias que le produzca el inmueble
que, por lo general, son alquileres, pudiendo adems deducir como gasto el importe de
la contraprestacin convenida en el contrato de usufructo.
B) Usufructo a ttulo gratuito
Se dispone en el artculo 44 de la ley que los contribuyentes que transmitan
gratuitamente la nuda propiedad del inmueble, conservando para s el derecho a los
frutos -de cualquier clase que sean-, uso o habitacin, deben declarar la ganancia que les
produzca la explotacin o el valor locativo, segn corresponda, sin deducir importe
alguno en concepto de alquileres o arrendamientos (lo que est en negrita nos
pertenece), aun cuando se hubiere estipulado su pago.
Surge claramente que, en materia tributaria, la diferencia sustancial entre el usufructo a
ttulo oneroso y el usufructo a ttulo gratuito radica en que mientras en el primero
(ttulo oneroso) el usufructuario puede deducir la contraprestacin que le paga al nudo
propietario y en el caso del usufructo a ttulo gratuito, dicha deduccin est vedada por
la ley bajo ningn supuesto. Por otra parte, no escapar al lector que el carcter de
sujeto pasivo que le otorga la ley al usufructuario es un signo distintivo de la autonoma
que goza el derecho tributario con relacin al derecho comn.
II - Impuesto sobre los bienes personales
A) Usufructo a ttulo oneroso
Continuando con el concepto distintivo de la autonoma del derecho tributario, en la
ltima parte del quinto prrafo del punto 4 del inciso a) del artculo 22 de la ley de
impuesto sobre los bienes personales, y en concordancia con lo dispuesto en el segundo
prrafo del artculo 16 de su decreto reglamentario, se establece que en los casos de
cesin de la nuda propiedad de un inmueble por contrato oneroso con reserva del
usufructo, se considerarn titulares por mitades a los nudos propietarios y a los
usufructuarios.

Apreciamos aqu una diferencia sustancial con relacin a lo establecido en el impuesto

a las ganancias, ya que en el mismo, por tratarse de los frutos del inmueble, el carcter
de titular lo ostenta en un ciento por ciento (100%) el nudo propietario.
B) Usufructo a ttulo gratuito
En este supuesto, la primera parte del quinto prrafo del punto 4 del inciso a) del
artculo 22 de la ley de impuesto sobre los bienes personales, en correspondencia con lo
dispuesto en el primer prrafo del artculo 16 de su decreto reglamentario, establece que
en los supuestos de cesin gratuita de la nuda propiedad con reserva del usufructo el
cedente deber computar, cuando corresponda a los fines de este impuesto, el valor total
del inmueble, determinado de acuerdo con las normas de este inciso.
Es importante subrayar que, en este supuesto, la obligatoriedad de computar el bien
recae totalmente en el usufructuario.
III - Impuesto a la ganancia mnima presunta
Los prrafos 8 y 9 del punto 4, inciso b), de la ley de impuesto a la ganancia mnima
presunta se refieren a los casos de usufructo constituidos por contrato gratuito y por
contrato oneroso, respectivamente. En tal sentido, y siempre con relacin a quienes
asumen el carcter de titulares del tributo, la redaccin es similar a la del impuesto sobre
los bienes personales; es decir que:
a) en el usufructo a ttulo gratuito tal calidad le corresponde al usufructuario, y
b) en el usufructo oneroso la responsabilidad de declarar y pagar el tributo son
compartidas en partes iguales entre el usufructuario y el nudo propietario.
IV - Impuesto al valor agregado
Cabe aclarar que no existe en la ley de este impuesto una norma expresa que se refiera
puntualmente al contrato real de usufructo sobre inmuebles. No ocurre lo mismo en
relacin al usufructo a ttulo oneroso sobre cosas muebles, segn lo establecido en el
punto i) del apartado 21, inciso e), del artculo 3, en el que textualmente se establece
que, refirindose a las locaciones alcanzadas por el impuesto, las restantes
locaciones y prestaciones, siempre que se realicen sin relacin de dependencia y a ttulo
oneroso, con prescindencia del encuadre jurdico que les resulte aplicable o que
corresponda al contrato que las origina. Se encuentran incluidas en el presente apartado
entre otras la cesin temporal del uso o goce de cosas muebles, excluidas las
referidas a acciones o ttulos valores.
De lo expuesto surge con total claridad que toda contraprestacin que se perciba en
concepto de usufructo a ttulo oneroso sobre bienes inmuebles no se encuentra gravada
por el impuesto, lo que s ocurre con el usufructo a ttulo oneroso que se constituye
sobre bienes muebles, excluidos los ttulos valores.
Queda finalmente por analizar la cuestin relacionada con las personas -fsicas o
jurdicas- que, segn la normativa vigente, les corresponde asumir en carcter de sujetos
pasivos del impuesto.

En tal sentido, el inciso e) del artculo 4 de la ley establece que son sujetos pasivos del
impuesto quienes sean locadores, en el caso de locaciones gravadas. Por otra
parte, en el segundo prrafo del mismo artculo se hace mencin a un conjunto de
sujetos sin existencia legal como personas jurdicas, pero que se encuentran
comprendidos en algunas de las situaciones que prev el primer prrafo del artculo bajo
anlisis, tales como las uniones transitorias de empresas, los agrupamientos de
colaboracin empresaria, los consorcios, o cualquier otro ente individual o colectivo.
Refirindonos al caso concreto que nos planteamos en este trabajo, y habida cuenta del
carcter enunciativo de lo expresado con relacin a los sujetos que no tienen personera
jurdica, cabe suponer que, en aquellos casos de locaciones de inmuebles afectados a la
actividad comercial que superen el importe mnimo que establece la reglamentacin de
la ley de $ 1.500, y se encuentren en condominio, constituyen sujetos gravados en el
impuesto.
En armona con dicha interpretacin, la resolucin general (AFIP) 1032, en su artculo
2, establece lo siguiente:

Debern categorizarse como responsables inscriptos en el impuesto al valor

agregado los locadores y sublocadores de inmuebles, por locaciones gravadas
en dicho impuesto.
Cuando los condminos de un inmueble lo den en locacin, y siempre que se
trate de locaciones gravadas, corresponder al condominio inscribirse ante este
Organismo en carcter de responsable del tributo (lo que est en negrita nos
pertenece).
A los efectos de la inscripcin, deber cumplirse lo dispuesto por la resolucin
general (AFIP) 10 y sus modificaciones, y lo que se establece por la presente.

La claridad de la redaccin de este artculo nos exime de mayores comentarios sobre el

particular.
EL PLANTEO DEL CASO
Habiendo desarrollado, a manera de sntesis, los aspectos legales ms importantes que
vinculan al contrato de usufructo sobre inmuebles afectados a la actividad comercial, y
que generan ingresos gravados en relacin con los tributos mencionados, estamos en
condiciones de plantear (basndonos en un ejemplo sencillo) las consecuencias
impositivas no deseadas que una incompleta: evaluacin de alternativas y eleccin
de las formas jurdicas ms convenientes puede provocar sobre un hecho o conjunto de
hechos, al no haberse contemplado la reduccin del impacto fiscal que dicha decisin
ameritaba, para tornar ms rentable la explotacin del negocio....
(1)

Supongamos que un contribuyente de los impuestos descriptos (ganancias, bienes

personales, mnima presunta y valor agregado), casado y con 4 hijas mayores de edad,
de las cuales 3 son casadas con 2 hijos cada una, y 1 soltera sin hijos (los esposos de las

3 casadas son monotributistas, por lo que no deducen cargas de familia alguna por estar
exento en el tributo) y cuya nica actividad comercial -adems de ser beneficiario de
una jubilacin- es la locacin de un local comercial, decide consultar con su asesor
legal respecto de la posibilidad de que pueda ceder en vida a sus hijos por contrato
gratuito la nuda propiedad del inmueble, reservndose su goce, es decir, la disposicin
total de los alquileres que perciba. Ante esta consulta, y sin que medie ninguna
intervencin del profesional que lo asesora en materia impositiva, el asesor legal le
manifiesta su total acuerdo con la inquietud propuesta y se procede a realizar la
instrumentacin legal del usufructo tal como lo solicit el contribuyente. El contrato de
usufructo a ttulo gratuito se inscribe en el Registro de la Propiedad y tiene vigencia a
partir del perodo fiscal 2011. Cabe consignar que la cesin de la nuda propiedad se
realiza en partes iguales, correspondindole en condominio un veinticinco por ciento
(25%) a cada hija.
Con esta situacin ya planteada, y sobre la base de los datos correspondientes al perodo
fiscal 2011, se liquidarn los distintos impuestos con la primera alternativa que
denominaremos Alternativa A usufructuario.
A) DATOS DEL USUFRUCTUARIO
1. Bienes y deudas al 31 de diciembre de 2011. Contribuyente A

ACTIVO

Val. Imp. Gan.

Bancos
Inmuebles
Casa160.000,00
habitacin
Local
270.000,00
Bienes del
hogar
TOTAL ACTIVO
PASIVO
TOTAL PATRIMONIO
NETO

15.000,00

Val. Imp. bs.

pers.
15.000,00
279.000,00

430.000,00
5.000,00

471.000,00 750.000,00
40.000,00

445.000,00
No existe
445.000.00 Base imponible

805.000,00
805.000,00

2. Ingresos y gastos

Ingresos por alquileres del perodo fiscal 2011

Egresos
Ganancia proveniente de alquileres
Jubilacin
Ganancia sujeta a impuesto

350.000,00
50.000,00
300.000,00
72.000,00
372.000,00

(I)
(Ia)

B) LIQUIDACIN DE LOS IMPUESTOS. ALTERNATIVA A

USUFRUCTUARIO
1. Liquidacin del impuesto a las ganancias 2011 en carcter de usufructuario

Mnimo no imponible
Cnyuge
Deduccin especial art.79, inc. c), LG
Total de deducciones personales
Ganancia sujeta a impuesto
Impuesto a las ganancias del perodo

12.960,00
14.400,00
62.208,00
89.568,00
282.432,00
85.351,00

(Ib)
(II)

805.000.00

(III)

6.038,00

(IIIa)

2. Liquidacin del impuesto sobre los bienes personales 2011

Base imponible
Alcuota aplicable 0,75%
Impuesto

3. Liquidacin del impuesto a la ganancia mnima presunta

No corresponde el pago del tributo.
4. Liquidacin del impuesto al valor agregado del ejercicio 2011
Dbito fiscal
Crdito fiscal
Impuesto pagado durante el ejercicio 2011

60.000,00
3.000,00
57.000,00

(IV)

5. Total de las liquidaciones de la alternativa A usufructuario

a) Impuesto a las ganancias

b) Impuesto sobre los bienes personales
c) Impuesto a la ganancia mnima presunta
d) IVA
TOTAL

85.351,00 (II)
6.038,00
(IIIa)
---57.000,00 (IV)
148.389,00

Ahora bien, cualquiera hubiera sido la situacin fiscal, si en lugar de tomar la decisin
de constituir el usufructo a ttulo gratuito se hubiera evaluado integralmente la
incidencia fiscal que esta decisin podra provocar a futuro, se llegara a la conclusin

en dicha evaluacin que sera mucho ms beneficioso para el contribuyente optar por
transferir la propiedad a las hijas utilizando la figura legal del condominio, a la que
denominaremos Alternativa B condominio.
C) LIQUIDACIN DE LOS IMPUESTOS ALTERNATIVA B CONDOMINIO
1. Liquidacin del impuesto a las ganancias 2011 en carcter de condminos
Sobre la base del supuesto que se estableci de que 3 de las hijas son casadas -con 2
hijos cada una- y una soltera -sin hijos-, as como tambin que los maridos de aqullas
son todos monotributistas y ya con la opcin de la transferencia de la propiedad en
condominio entre todas, cada una de ellas se convierte en sujeto pasivo del impuesto a
las ganancias, por lo que la situacin, a los efectos de la liquidacin del tributo, hubiera
sido la siguiente:
Deducciones personales de los condminos

CONCEPTO
M.n.i.
Hijos (2 x 7.200)
Total

HIJA 1
12.960
14.400
27.360

HIJA 2
12.960
14.400
27.360

HIJA 3
12.960
14.400
27.360

HIJA 4
12.960
--12.960

Recordemos que, para la legislacin tributaria, los condominios son sujetos sin
existencia legal como personas jurdicas y, en consecuencia, para inscribirse como
sujetos tributarios deben presentar, a travs de su representante de relaciones (que debe
ser elegido por los dems condminos mediante la presentacin de una multinota ante el
Organismo Fiscal), una solicitud de inscripcin utilizando el Aplicativo Mdulo
Inscripcin de Personas Jurdicas - F. 420/J. La inscripcin va a permitir al condominio
declarar -en el caso del impuesto a las ganancias- las operaciones totales del mismo y
determinar el resultado. Este resultado impositivo es el que debe ser declarado por cada
uno de los condminos en la proporcin que les corresponda de acuerdo con el contrato
correspondiente y as determinar el impuesto que corresponda abonar.
(1)

Habiendo aclarado este tema formal, y sobre la base del ejemplo planteado, del que
surge un resultado total por alquileres devengados a favor del condominio de $ 300.000
(I), corresponde la siguiente distribucin entre los condminos:

CONCEPTO
Ganancia por
alquileres
Deducciones
personales

HIJA 1

HIJA2

HIJA 3

HIJA 4

75.000,00

75.000,00

75.000,00

75.000,00

(27.360,00)

(27.360,00)

(27.360,00)

(12.960,00)

Ganancia sujeta a
impuesto
Impuesto a las
ganancias

47.640.00

47.640,00

47.640,00

62.040,00

(V) 8.257,00

(VI) 8.257,00

(VII)
8.257,00

(VIII)
11.650,00

Queda por calcular el impuesto que le correspondera haber abonado al padre por la
jubilacin percibida en el ejercicio:

Ingreso provenientes de
jubilacin (Ia)
Mnimo no imponible
Cnyuge
Deduccin especial
Total deducciones personales

72.000,00
12.960,00
14.400,00
62.208,00
89.568,00

En este caso, observamos que no existira pago del tributo por no superar los ingresos a
las deducciones personales.
2. Impuesto sobre los bienes personales
El impuesto generado en el supuesto de que fuera declarado por el usufructuario
asciende a la suma de $ 6.038 (IIIa), mientras que a travs del condominio, y
suponiendo que los nicos bienes que poseen las hijas lo constituyen la parte indivisa
que les corresponde sobre el inmueble, cuya base imponible total asciende a la suma de
$ 805.000 (III), se desprende que el valor indiviso proporcional de cada una es de $
201.250, importe ste que, al no superar el mnimo no imponible establecido de $
305.000, hace que no les correspondera pagar el tributo, generndose as una reduccin
en el tributo de $ 6.038.
3. Impuesto a la ganancia mnima presunta
No corresponde el pago del tributo.
4. Impuesto al valor agregado
Teniendo en cuenta los comentarios expuestos con relacin a este tributo, y en lo
referente a que en el caso de un condominio el sujeto pasivo es asumido por ste, el
impuesto que se genera en los dos supuestos son idnticos de $ 57.000 (IV).
5. Total de las liquidaciones de la alternativa B condominio

a) Impuesto a las ganancias (V + VI + VII +

36.421,00

VIII)
b) Impuesto sobre los bienes personales
c) Impuesto a la ganancia mnima presunta
d) IVA (IV)
TOTAL

------57.000,00
93.421,00

D) COMPARACIN ENTRE AMBAS ALTERNATIVAS DE LIQUIDACIN

En el siguiente cuadro se vuelcan las implicancias fiscales de ambas alternativas:

Impuestos
Impuesto a las ganancias
Impuesto sobre los bienes
personales
Impuesto a la ganancia mnima
presunta
IVA
TOTALES

Alternativa
A
85.351,00
6.038,00

Alternativa
B
36.421,00
---

Diferencia
48.930,00
6.038,00

---

---

---

57.000,00
148.389,00

57.000,00
93.421,00

--54.968,00

De lo expuesto en el ejemplo se desprende que la decisin de transferir el inmueble en

condominio producira una diferencia de $ 54.968 a favor de los sujetos pasivos
involucrados, y que para el caso del impuesto a las ganancias la eleccin de la
alternativa B significa reducir la incidencia de la tasa del impuesto en ms de un
cincuenta por ciento (50%), ya que de un treinta con veintids centsimas por ciento
(30,22%) baj a un doce con noventa centsimas por ciento (12,90%) de la ganancia
neta sujeta impuesto determinada en forma global (Ib).
No obstante ello, observe el lector que el ejemplo planteado referencia un estado de
situacin particular de mxima con relacin a la diferencia de impuestos a pagar, por lo
que pueden darse otros supuestos, sobre todo por la calidad que pudieran revestir los
esposos con respecto al impuesto a las ganancias o impuesto al valor agregado.

PROPUESTA DE SOLUCIN AL CASO PLANTEADO

Cuando un contribuyente opta por ceder sus bienes en usufructo a sus hijos, utiliza esta
figura porque es la ms idnea jurdicamente para seguir percibiendo los frutos -en el
caso planteado, seran los alquileres-, mientras dure su existencia y la de su cnyuge.

No obstante ello, quienes intervenimos en la actividad profesional sabemos que, en la

mayora de los casos, el producido de estos frutos es percibido por el padre, pero
siempre existe -cuando los mismos son de cierta significacin- una transferencia a los
hijos que no queda registrado y, en consecuencia, cuando se liquida el impuesto
anualmente -en especial, el impuesto a las ganancias-, los consumos que se declaran son
tan importantes que es necesario acudir a algn tipo de instrumentacin -generalmente
no aceptados en la etapa administrativa por el Fisco- que permita demostrar
fehacientemente ante una inspeccin que estos hechos ocurren, para evitar as ser
sospechado de que parte de estos ingresos es derivado fuera del circuito legal.
Para que una situacin como la descripta no siga generando un perjuicio cada vez mayor
en el tiempo, la solucin que se propone surge del artculo 2932, CC y por el principio
emanado del artculo 1184, inciso 1). En tal sentido, el fallo de la Cmara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, Sala H, nmero L. 353984, del 30 de mayo de 2003, Cedrn
Gutirrez, M. A. c/Toscano, Nstor R., en su parte pertinente se ha expedido sobre el
particular, manifestando que para la extincin del usufructo debe interpretarse que es
requisito esencial la escritura pblica. Y su omisin torna aplicable el artculo 1185,
esto es, que el negocio invlido se convierte en otro productor de efectos, entre ellos el
de exigir el otorgamiento de la escritura.
En consecuencia, en el caso planteado, el constituyente del usufructo est facultado, a
travs de una escritura pblica, a renunciar al usufructo que tiene a su favor, por lo que,
a partir del momento en el que este instrumento se inscriba en el organismo registral
correspondiente (Registro de la Propiedad Inmueble en la mayora de los casos), los
condminos -en este caso, sus hijas- debern:
1. obtener la Clave nica de Identificacin Tributaria (CUIT) y la correspondiente
Clave Fiscal, y
2. posteriormente inscribirse en el impuesto a las ganancias y en los dems tributos que
corresponda.
Con relacin al impuesto al valor agregado, el condominio deber -a travs de su
representante de relaciones- presentar una solicitud de inscripcin utilizando el
Aplicativo Mdulo Inscripcin de Personas Jurdicas - F. 420/J, siguiendo los pasos
que se mencionan en el punto C.1) del presente trabajo.
CONCLUSIN
Las situaciones que se pueden presentar con respecto al tema que nos ocupa son muy
variadas. Ello significa que, en cada caso que se plantee la necesidad de instrumentar la
cesin de la nuda propiedad de un inmueble en forma gratuita con mantenimiento del
usufructo, la determinacin de su viabilidad y concrecin no debe ser tratada como un
aspecto meramente jurdico e instrumental, sino ms bien como un problema integral
que incluye tambin al tema impositivo.
Atento a ello, tanto los escribanos como los asesores legales que intervengan en la
operacin deberan compartir la decisin de asesorar a sus clientes con los especialistas
en temas tributarios y contables, de manera tal que se pueda cuantificar con cierta
razonabilidad cules seran las consecuencias impositivas que en el futuro debern

soportar los contribuyentes, evaluando la restriccin que significa asumir los costos
futuros que esta decisin pueda generar.
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
* Bavera, M. Josefina y Frankel, Gustavo I.: Ganancias de 1, 2 y 4 - Impuestos
Coleccin Prctica - 10 ed. - Ed. Errepar - Bs. As.
* Cdigo Civil anotado por el doctor Dalmacio Vlez Sarsfield - 3 ed. - Ed. Errepar Bs. As. - 2004.
* De Soto, Ral A.: Los condominios y el IVA en los alquileres de inmuebles
comerciales - ERREPAR - PAT - N 660 - octubre/2009 - T. XVII - pg. 3 y ss.
* De Mayolas, Eugenio M. y Martnez Garay, Jos: Bienes personales - Impuestos
Coleccin Prctica - 9 y ed. - Ed. Errepar - Bs. As. y Ganancia mnima presunta Impuestos Coleccin Prctica - 10 ed. - Ed. Errepar - Bs. As.
* Eguia, Jos L.; Tejedor, Lidia y Miani, Gastn: Apuntes sobre herramientas de
planificacin fiscal - Curso de Capacitacin Errepar - 3/12/2009 - Buenos Aires.
* Fernndez, Luis O: Situaciones impositivas particulares que se presentan en los
contratos de usufructo - www.infonetprofesional.com.ar.
* Matas, Ana Mara; Silva Redonda, Mariel y Sastre, Gabriela: Impuesto al valor
agregado - Coleccin Impuestos Explicados - Cuaderno I - 5a ed. - Ed. Errepar - Bs.
As.
* Moreno Rodrguez, Rogelio: Diccionario de Ciencias Sociales - Ed.
Dicciobibliografa Editora - octubre/2003.
* Orieta, R. Mariel: Inscripcin de sociedades ante la AFIP - ERREPAR - PAT - N
669 - marzo/2010 - T. XVII - pg. 9 y ss.
* Zalazar, Claudia E., con colaboracin de Firbank, Mara Constanza: Aspectos
generales de derecho para contadores - Ed. Errepar - Bs. As. - 2007 - Cap. 5 (Derecho
civil).

Nota:
[1:] Extractado de los conceptos bsicos correspondientes a las anotaciones del
Seminario sobre Planificacin Fiscal coordinado por el Dr. Jos Luis Eguia y
organizado por Errepar Sistemas SA
[2:] Para un mejor conocimiento de estos trmites se recomienda la lectura de Orieta, R.
Mariel: Inscripcin de sociedades ante la AFIP - ERREPAR - PAT - N 669 marzo/20