Terrenos en Transicion 1ra Parte

PREDIOS EN
TRANSICI
N
TRANSICIN
1ra. PARTE, DEFINICIONES Y LEGISLACION
CONGRESO PANAMERICANO DE
VALUACIN
San Jos de Costa Rica. Abril 2008.
INTRODUCCI
N
INTRODUCCIN
Transicin es sinnimo de cambio.

En el universo todo est en constante cambio y la tierra y su uso,
tambin.
Los cambios pueden ser de forma o de fondo.
En el caso de la tierra rural, entendamos un cambio de forma,
el desarrollo de una infraestructura ad-doc a la explotacin
actual, renovacin de la plantacin, etc.
Al hablar de fondo nos referimos a cambios en su clasificacin,
por aspectos legales, influenciados por agentes econmicos,
polticos o sociales.
QUE
QUE SIGNIFICA
N?
SIGNIFICA TRANSICI
TRANSICIN?
TERRENO RSTICO:
PREMISA: LA MANCHA URBANA PRESENTA PRESIN
POR EL CRECIMIENTO, REQUIERE
NUEVAS REAS RURALES
DE
ESTO SE DEFINE COMO: INFLUENCIA

EXISTE UNA
OPORTUNIDAD
DE CAMBIO?
TERRENO EN
TRANSICIN
URBANA.
SE MANTIENE
SIN CAMBIO
TERRENO
AGROPECUARIO
CON INF. URBANA
ESQUEMA
ESQUEMA GENERAL
GENERAL DE
DE UNA
UNA
PROPIEDAD
STICA
PROPIEDAD RRSTICA
No todos los terrenos cercanos a la mancha urbana deben

considerarse en transicin, es de suma importancia conocer la
necesidad de superficie que demanda el municipio a corto plazo.
Debe investigarse sobre la situacin legal que guarda la
posibilidad de un cambio en el uso del suelo, lo que es un hecho
es que la cercana a la mancha urbana provoca una presin
sobre los valores de la tierra y a sto se le debe reconocer como
influencia urbana.
PREDIO
PREDIO AGROPECUARIO
AGROPECUARIO CON
CON
INFLUENCIA
INFLUENCIA URBANA
URBANA
En reas de preservacin, conservacin o restauracin ecolgica la

actividad agropecuaria est inclusive prohibida.
Estas zonas se encuentran generalmente en planes de desarrollo

urbano y se pueden clasificar como: Parques urbanos, reas
conservacin ecolgica, etc.
Esto obliga una investigacin directa con las autoridades locales
para conocer el aprovechamiento real del predio.
PREDIO
PREDIO AGROPECUARIO
AGROPECUARIO CON
CON
INFLUENCIA
INFLUENCIA URBANA
URBANA
En el documento (dictamen) y su elaboracin debe investigarse al menos la

informacin siguiente:
Uso de suelo, (el que reporte la autoridad).

Limitaciones de aprovechamiento. (Que no se puede hacer)
Actividades permitidas. (Que si se puede hacer)
Multas y / o sanciones a que se hace acreedor el propietario en caso de hacer
caso omiso o realizar algn cambio sin autorizacin,
Inclusive slo por tenerlo en las condiciones actuales sin llevar a cabo las
actividades ordenadas por las autoridades.
PREDIO
PREDIO AGROPECUARIO
AGROPECUARIO CON
CON
INFLUENCIA
INFLUENCIA URBANA
URBANA
INFLUENCIA
TRANSICION
INFLUENCIA
INFLUENCIA =
N?
= TRANSICI
TRANSICIN?
URBANA
DEFINICION:
Es el predio agrcola, pecuario y/o forestal, cuyos valores se
ubicacin y/o cercana a la

mancha urbana, y que tiene al menos la factibilidad legal de
encuentran influenciados por su
cambio de uso de suelo o permiso para el desarrollo urbano.
Puede subdividirse en:

9 Habitacional.
9 Industrial.
9 Turstico.
9 Servicios.
PREDIO
PREDIO AGROPECUARIO
AGROPECUARIO EN
EN
TRANSICI
N
TRANSICIN
Como ya se dijo, el cambio nunca se termina, sin

embargo,
en
estableceremos
el
caso
como
que
lmite
nos
ocupa,
superior
reconocimiento de la autoridad (local o federal)
HASTA
HASTA DONDE
DONDE LLEGAN
LLEGAN LOS
LOS
PREDIOS
N
PREDIOS EN
EN TRANSICI
TRANSICIN
el
DEFINICION:
Expansin significa extenderse (diccionario de la real academia), por lo
que se considera a todo aquel terreno que al ser absorbido por la
mancha urbana,
ha modificado,
en primera instancia, su uso de
suelo de agropecuario a urbano.
En todos los casos, el suministro de servicios ser de manera parcial

y normalmente se encontrarn clasificados como reas de reserva para
el crecimiento de los asentamientos humanos, por lo cual cuentan ya
con un
uso de suelo especfico.
PREDIOS
N
PREDIOS EN
EN EXPANSI
EXPANSIN
PREDIOS EN
TRANSICIN
PREDIOS EN
EXPANSIN
EN
N
EN CONCLUSI
CONCLUSIN
Ubicacin
Ubicacin
TRANSICI
N
TRANSICIN
La productividad
productividad
La
no es
es
agropecuaria no
agropecuaria
aplicable
aplicable
No se
se localizan
localizan
No
dentro del
del Plan
Plan
dentro
de Desarrollo
Desarrollo
de
No hay
hay
No
prohibicin ni
ni
prohibicin
uso de
de suelo
suelo
uso
autorizado
autorizado
Superficie Ha.
Ha.
Superficie
EXPANSI
N
EXPANSIN
Est dentro
dentro del
del
Est
Plan Parcial
Parcial de
de
Plan
Desarrollo
Desarrollo
Influye la
la
Influye
ubicacin para
para
ubicacin
su desarrollo
desarrollo
su
inmediato
inmediato
Los servicios,
servicios, si
si los
los
Los
hay, son
son de
de manera
manera
hay,
parcial
parcial
La superficie
superficie es
es ms
ms
La
pequea yy se
se cotiza
cotiza por
por
pequea
m
m
EXPANSIN
EXPANSIN
TRANSICIN
TRANSICIN
PREDIO
AGROPECUARIO
MARCO LEGAL
PREDIO
URBANO
FACTORES DE
AJUSTE
Por definicin, ningn predio es igual a otro (al menos en la posicin

geogrfica), por lo que deben establecerse mecanismos de comparacin
entre stos para lograr un resultado congruente de la investigacin de
mercado.
Este proceso requiere de elementos que puedan investigarse de una
manera sencilla y que estn al alcance de la capacidad tcnica del
valuador
A estos elementos se les conoce como factores de ajuste o de
homologacin,
son
elementos
calculados
determinados
generalmente por autoridades hacendarias ya que establecen los

ajustes a las tarifas en pago de impuestos (predial)
FACTORES DE AJUSTE
En la Ciudad de Mxico, la tesorera, desarroll un manual de ajuste el

cual han adaptado algunos estados de forma directa o con algunos
cambios en cuando a conceptos y/o rangos.
Tenemos que aclarar que la valuacin rural moderna ha venido
creciendo a la sombra de la valuacin urbana y tanto tarifas como
formatos (y en este caso para el establecimientos de los factores de
ajuste) se han utilizado errneamente elementos que nada tienen que
hacer para establecer principios de comparacin.
Los factores de ajuste o de homologacin para propiedades rsticas (en

este caso en transicin) debern obedecer a atributos acordes a sus
propias caractersticas y regin donde se ubiquen.
FACTORES DE AJUSTE
ACCESO
PENDIENTE
SUPERFICIE
UBICACIN
FACTORES
CIL
FACTORES DE
DE FFCIL
COMPARACI
N
COMPARACIN
%
1.00
.85
.60
ATRIBUTO
CARRETERA
TERRACERA
BRECHA
TABLA
N
TABLA DE
DE CALIFICACI
CALIFICACIN
PARA
PARA EL
EL ACCESO
ACCESO
CAMINO HERRADURA
%
1.00
.85
.60
2
1
ATRIBUTO
PLANO
LIGERAMENTE
INCLINADO
INCLINADO
TABLA
N
TABLA DE
DE CALIFICACI
CALIFICACIN
PARA
PARA LA
LA PENDIENTE
PENDIENTE
MUY INCLINADO
%
1.00
.85
.60
ATRIBUTO
LOTE TIPO O
MS FRECUENTE
TABLA
N
TABLA DE
DE CALIFICACI
CALIFICACIN
PARA
PARA LA
LA SUPERFICIE
SUPERFICIE
SIN CAMBIO
SIGNIFICATIVO
TABLA
N
TABLA DE
DE CALIFICACI
CALIFICACIN
PARA
N
PARA LA
LA UBICACI
UBICACIN
%
1.00
.85
.60
ATRIBUTO
(DISTANCIA)
HASTA 2 Km.
DE 2 A 5 Km.
TABLA
N
TABLA DE
DE CALIFICACI
CALIFICACIN
PARA
N
PARA LA
LA UBICACI
UBICACIN
+ 5 Km.
SERVICIOS
(INFRAESTRUCTURA
(INFRAESTRUCTURA URBANA)
URBANA)
POSIBILIDADES DE APROVECHAMIENTO
SI
NO
TUBERA HIDRULICA.
NECESIDAD DE
PERMISOS.
RED DE ENERGA ELCTRICA.
LIMITACIN DE USO.
COLINDANCIA A CAMINO
PAVIMENTADO
LIMITACIN DE
ACCESO.
BENEFICIO
SERVICIOS
SERVICIOS
DEMRITO
AGUA:
Investigar sobre:
Cantidad actual.
Cantidad futura.
Calidad
(apta
para
uso
domstico).
Escasez
(suministro
tandeo).
Inversiones requeridas.
BENEFICIOS
por
Agua:
La ley de aguas clasifica las aguas en superficiales y de perforacin,
para suministro de agua de riego o de uso urbano; el semforo del
agua nos indica donde se puede perforar libremente y donde est
prohibido.
Nota:
En muchas ocasiones (sobre todo en las regiones donde el
agua es escasa) un cambio en el uso de sta se traduce en una

disminucin por parte de la CNA en el volumen autorizado en el ttulo
de concesin.
BENEFICIOS
ENERGA ELCTRICA
Investigar sobre:
Compromisos adquiridos por parte
de la Empresa.
Cantidad Requerida para el
proyecto
Inversin requerida.
BENEFICIOS
AUTOPISTAS, CARRETERAS Y CAMINOS:

Derecho de va de la SCT 20 A 60 m, depender del flujo vehicular.
Todos los predios, por derecho, deben contar con acceso.
AFECTACIN?
AFECTACIN?
C. F. E.
PEMEX
Rango de la afectacin de 13
A 17 m.
Existen limitaciones adicionales,
sugeridas por la autoridad, para
no construir dentro de los 50 m.
aledaos al derecho de va.
Aun cuando la propiedad la
conserva el dueo, existe un
CONTRATO DE OCUPACIN
SUPERFICIAL por tiempo indefinido
Rango de la afectacin 9 a 50
m. En zona rural.
Rango de la afectacin 15 a
45 m. EN ZONA URBANA.
Existen
limitaciones
adicionales,
sugeridas por la autoridad, para no
construir dentro de los 50 m.
aledaos al derecho de va.
An cuando la propiedad la conserva
el dueo, existe UN DERECHO DE
VA por tiempo indefinido.
AFECTACIONES
Nota: El valor que puede perder una propiedad cercana a la mancha

urbana por una limitacin de uso, es significativamente superior al de su
contraparte netamente agropecuaria.
CARRETERA
COMO
COMO PUEDE
PUEDE AFETAR
AFETAR UN
UN
DERECHO
DERECHO DE
DE VIA?
VIA?
TIERRA SOCIAL
De las 116 ciudades de ms alto crecimiento en el territorio

nacional se consumieron en el 2000 alrededor de 30,00000-00 ha.
Dicha superficie satisfizo la demanda tanto para desarrollo
habitacional como para servicios.
2/3 partes de esta superficie fue dotada por tierra proveniente
de ejidos y comunidades, ubicados en las periferias de las
ciudades.
I. N. E. G. I.
De los 30,000 ejidos que existen en Mxico:

Ms de 840 ejidos ya han aportando suelo social para el
desarrollo urbano.
722 ncleos agrarios presentan potencial turstico.
628 de estos ncleos agrarios presentan frente y/o acceso al
mar.
En 11,500 ejidos y comunidades se dispone de materiales
para la industria de la construccin.
En 885 ncleos agrarios se pueden explotar los yacimientos
minerales no metlicos que existen en el suelo y subsuelo.
S. R. A.
En 1910, 2,000 familias posean el 87% de la tierra en Mxico.

En Mxico se lleva a cabo, a partir de la Constitucin de 1917 el
proceso de reparto de la tierra, concluyndose en el 1992 y
representa la mitad del territorio nacional, con aproximadamente
103 millones de hectreas, entregadas a 3.5 millones de sujetos
agrarios.
A inicios del siglo pasado en Mxico se tena una poblacin de
13.5 millones, al 2000 se alcanz la cifra de 100 millones, de los
cuales 7 de cada 10 viven en zona urbana.
C. O. RE. T. T.
En 1992 se termina el reparto agrario y con esto se reforma el

Artculo 27 Constitucional, publicndose la Ley Agraria, con
sus 2 reglamentos, que contempla nuevas acciones legales
para la incorporacin de suelo social al desarrollo urbano.
Creacin de Sociedades Inmobiliarias Ejidales (SIEs)
Adopcin del Dominio Pleno.
Expropiacin.
C. O. RE. T. T.
En 1993, se crea la Ley General de Asentamientos Humanos,

donde se establece la concurrencia de los 3 niveles de poder en
Mxico (Federal, Estatal y Municipal) para la regulacin y
ordenamiento del crecimiento de las zonas urbanas en el territorio
nacional.
C. O. RE. T. T.
La tierra social presenta de forma reiterada la desvalorizacin tanto de

sus poseedores (por falta de informacin y/o recursos), por las
autoridades (corrupcin) como de los profesionales involucrados
(desarrolladores y valuadores).
E
J
I
D
O
D
E
S
A
R
R
O
L
L
A
D
O
R
SITUACION
SITUACION HIST
RICA?
HISTRICA?
M
E
R
C
A
D
O
A partir de 1992, la S. R. A. ha intentado, sin xito, la integracin de la cadena del

desarrollo inmobiliario, sin embargo.
En este lapso se han logrado integrar no ms de 30 S. I. Es.
La tierra se sigue adquiriendo con ventajas hacia el comprador, solapadas (o en
complicidad muchas veces) por autoridades locales.
DESARRO LLADO R
E
J
I
D
O
FIFO NAFE
RAN, PA
SITUACI
N ACTUAL
SITUACIN
El profesional en valuacin es un eslabn de suma importancia en esta

cadena, puede y debe hacer sinergias para que la situacin se revierta.
VALUAR no significa DEVALUAR, muchas veces da la impresin que los

peritos son exitosos cuando pueden bajarle el valor a las propiedades si
stas estn en manos de productores rurales.
Un pas es exitoso en medida que sus activos se capitalizan y adquieren
valor, la forma es hacerlo profesionalmente, con bases legales,
generando impacto en lo econmico, pero tambin en lo social y en lo
poltico.
PREDIO RRSTICO
STICO VS. PROYECTO DE
DESARROLLO INMOBILIARIO.
E
J
I
D
O
RAN, PA
FIFO NAFE
D
E
S
A
R
R
O
L
L
A
D
O
R
ASESO R
INM O BILIARIO
AUTO RIDAD
LO CAL
PREDIO RRSTICO
STICO VS. PROYECTO DE
DESARROLLO INMOBILIARIO.
LEGISLACION
En Mxico existen ms de 200 instrumentos legales entre leyes

federales y locales, T. L. C; Cdigos, Normas y Reglamentos, que
inciden de forma directa o indirecta en la valuacin y en algunos casos
pueden llegar a contradecirse o ser bastante confusos.
El profesional valuador debe contar con conocimientos (o con la

asesora) y los documentos de consulta cuando pretenda elaborar un
dictamen, haciendo referencia a los artculos, prrafos, pginas que
incidan en el dictamen.
LEGISLACION VIGENTE
NOTA: No existe en Mxico una legislacin federal en materia de

valuacin y menos en materia de valuacin rural, a la fecha no ms
de 7 estados de 32 que forman el territorio nacional cuentan con
una ley estatal que ms que legislar lo que pretende es la limitacin
de la actividad para los valuadores locales, situacin que se
contrapone con los T. L. C.
LEGISLACION VIGENTE
RESUMEN
Resultan los 3
estudios favorables
Etapas del Desarrollo

de un Predio Rstico
hacia su incorporacin
a la Mancha Urbana.
C
Si
Se presenta un cambio
en el Uso de Suelo:
* Habitacional.
* Industrial.
* Turstico.
* Servicios.
Predio en Expansin
Se realizan inversiones
en servicios e infraestructura.
Se consolida el cambio.
4
Predio en Expansin
Reserva Territorial
Se llevan a cabo
estudios de viabilidad
A) Tcnica.
B) Econmica.
C) Legal.
Se identifica un
atributo, diferente
al agropecuario
"Potencial"
Universo
Agropecuario
Predio Urbano
Al menos uno de
ellos no lo es.
3
no
Netamente Agropecuario
Influencia Urbana
Predio en Transicin
Predio Rstico
Influencia Urbana
Nota: Se mantiene la influencia urbana sin que exista
cambio en el uso de suelo de forma indefinida.
Ambito Legal de Competencia:

Valuador de Inmuebles Rsticos
Valuador de Inmuebles Urbanos
Prctica Valuatoria Comunmente Aceptada:

Valuador de Inmuebles Rsticos
Valuador de Inmuebles Urbanos
Zona Crtica (Laguna Normativa)

Quin lo debe realizar?
Qu parmetros debe tomar?
Qu formato tiene que usar?
VALOR VS TIEMPO
Mercado Competido y Abierto
Equilibrio entre oferta y demanda
T
COMPORTAMIENTO NORMAL
GR
FICA DEL COMPORTAMIENTO NORMAL
GRFICA
VALOR VS. TIEMPO
VALOR VS TIEMPO
Fuerte Inyeccin de K,
Mercado Demandante.
T
COMPORTAMIENTO ACELERADO
GR
FICA DEL COMPORTAMIENTO
GRFICA
ACELERADO VALOR VS. TIEMPO
VALOR VS TIEMPO
Mercado Ofertante
Escaso, nico.
T
COMPORTAMIENTO DETONADOR
GRFICA DEL COMPORTAMIENTO

DETONADOR VALOR VS. TIEMPO
VALOR VS TIEMPO
La Demanda Exige pero
La Oferta reacciona y
rebasa a la demanda.
T
ANALISIS ESPECULATIVO
GRFICA DE UN ANLISIS ESPECULATIVO

MALA APRECIACIN DEL VALOR VS. TIEMPO
VALOR VS TIEMPO
Muchas veces, la especulacin provoca un mal anlisis del valor, esto se

observa cuando en un cambio de clasificacin no existe o es muy
limitado en cambio en el valor de la tierra.
ANALISIS ERRONEO
GRFICA DE UN ANLISIS ERRONEO,

CONSIDERANDO EL VALOR FUTURO
COMO EL VALOR PRESENTE VS. TIEMPO.
Constancia de compatibilidad urbanstica. (Estudio de impacto

ambiental)
Factibilidad de dotacin de servicios (agua, energa elctrica, otro)
Escrituras de la propiedad o documento equivalente.

Memoria descriptiva del proyecto (anteproyecto).
Levantamiento topogrfico y plano que identifique la lotificacin

(densidad, intensidad, usos).
DOCUMENTACI
N NECESARIA PARA LA
DOCUMENTACIN
AUTORIZACI
N DE FRACCIONAMIENTOS
AUTORIZACIN

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PREDIOS EN

Transicin es sinnimo de cambio.

ESTO SE DEFINE COMO: INFLUENCIA

No todos los terrenos cercanos a la mancha urbana deben

En reas de preservacin, conservacin o restauracin ecolgica la

Estas zonas se encuentran generalmente en planes de desarrollo

En el documento (dictamen) y su elaboracin debe investigarse al menos la

Uso de suelo, (el que reporte la autoridad).

ubicacin y/o cercana a la

cambio de uso de suelo o permiso para el desarrollo urbano.

Puede subdividirse en:

Como ya se dijo, el cambio nunca se termina, sin

reconocimiento de la autoridad (local o federal)

en primera instancia, su uso de

suelo de agropecuario a urbano.

En todos los casos, el suministro de servicios ser de manera parcial

uso de suelo especfico.

Por definicin, ningn predio es igual a otro (al menos en la posicin

generalmente por autoridades hacendarias ya que establecen los

En la Ciudad de Mxico, la tesorera, desarroll un manual de ajuste el

Los factores de ajuste o de homologacin para propiedades rsticas (en

RED DE ENERGA ELCTRICA.

En muchas ocasiones (sobre todo en las regiones donde el

agua es escasa) un cambio en el uso de sta se traduce en una

AUTOPISTAS, CARRETERAS Y CAMINOS:

Nota: El valor que puede perder una propiedad cercana a la mancha

De las 116 ciudades de ms alto crecimiento en el territorio

De los 30,000 ejidos que existen en Mxico:

En 1910, 2,000 familias posean el 87% de la tierra en Mxico.

En 1992 se termina el reparto agrario y con esto se reforma el

En 1993, se crea la Ley General de Asentamientos Humanos,

La tierra social presenta de forma reiterada la desvalorizacin tanto de

A partir de 1992, la S. R. A. ha intentado, sin xito, la integracin de la cadena del

El profesional en valuacin es un eslabn de suma importancia en esta

VALUAR no significa DEVALUAR, muchas veces da la impresin que los

En Mxico existen ms de 200 instrumentos legales entre leyes

El profesional valuador debe contar con conocimientos (o con la

NOTA: No existe en Mxico una legislacin federal en materia de

Etapas del Desarrollo

Ambito Legal de Competencia:

Valuador de Inmuebles Urbanos

Prctica Valuatoria Comunmente Aceptada:

Valuador de Inmuebles Urbanos

Zona Crtica (Laguna Normativa)

GRFICA DEL COMPORTAMIENTO

GRFICA DE UN ANLISIS ESPECULATIVO

Muchas veces, la especulacin provoca un mal anlisis del valor, esto se

GRFICA DE UN ANLISIS ERRONEO,

Constancia de compatibilidad urbanstica. (Estudio de impacto

Escrituras de la propiedad o documento equivalente.

Levantamiento topogrfico y plano que identifique la lotificacin

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