4 - 1 - Titulo III - 1 - Zonificacion y Compatibilidades PDF
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PROVINCIAL DE
AREQUIPA
TTULO III
ZONIFICACIN
1. Definiciones
Plano de Zonificacin: Es el documento grfico que forma parte del Plan de Desarrollo
Metropolitano, en el que se muestran los diferentes usos asignados al suelo urbano. Su parte escrita,
normativa y legal est constituida por el Reglamento de Zonificacin.
Reglamento de Zonificacin: Establece las caractersticas de los usos permisibles en cada una de las
zonas sealadas en el plano de zonificacin y especifica sustancialmente las densidades
poblacionales, los coeficientes de edificacin, las caractersticas del lote, los porcentajes de rea
libre y la altura de edificacin.
2. Disposiciones generales
3. Zonificacin Urbana
Con fines de regular el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto al uso y ocupacin del
suelo en el mbito de intervencin del Plan de Desarrollo Metropolitano, en funcin a los objetivos
de desarrollo y a la capacidad de soporte del suelo, la Municipalidad Provincial de Arequipa
establece una Zonificacin Urbana como la norma tcnica en la que se localizan actividades con
fines sociales y econmicos como vivienda, recreacin, proteccin y equipamiento, industria,
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(*) Con frente a vas mayores de 18 ml. de seccin y/o frente a parques
( **) Se destinar como mnimo el 50% de rea Libre al uso exclusivo de espacios ocupados por rboles, arbustos o
plantas, en donde se pueden dar los usos de esparcimiento y recreacin.
(***) Hasta un mximo de 70%
Notas.
1.5 (a+r) 1.5 veces el ancho de la va ms la suma de los retiros municipales establecidos para ambos lados de la va, salvo
que el plan urbano precise alturas mayores
(1) en las reas urbanas consolidadas se considerar como lote normativo a los existentes
(2) no se incluir en el clculo para coeficiente de edificacin las reas que correspondan a estacionamientos, reas de
circulacin de uso comn, casa de mquinas, ni aquellas ubicadas en stanos
(3) en la zona de alta densidad RDA-1 se permitir el desarrollo de proyectos de viviendas unifamiliares con
construccin simultnea
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El Comercio Local no se seala en los planos de zonificacin, pues su localizacin es definida en los
procesos de habilitacin urbana.
Notas.
(1) Se permite el uso residencial sin la obligatoriedad del uso comercial siempre y cuando se respeten los parmetros
normativos de densidad y rea libre correspondientes a la zona residencial compatible
(2) En el caso que exista diferencia entre el coeficiente de edificacin de la zonificacin comercial y la residencial, se
optar por el mayor
(3) Para los casos de usos mixtos, se aplicarn los siguientes criterios:
Los parmetros comerciales se aplicarn nicamente a la parte de la edificacin correspondiente a usos comerciales
Los parmetros residenciales compatibles se aplicarn a la propuesta de uso residencial
(4) Las edificaciones comerciales debern contar con reas de estacionamiento, que podrn localizarse dentro del
predio, en predios colindantes o en predios localizados a distancias no mayores a los 200 m de los accesos a la edificacin
comercial. Al obtenerse nmeros decimales en el clculo del nmero de estacionamientos, se redondear hacia la unidad
inmediata superior.
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Zonas de Industria Liviana (I2): Zona destinada para establecimientos industriales que tienen las
caractersticas siguientes:
Orientacin al rea del mercado local y a la infraestructura vial urbana
Posee contacto con el rea central
Venta al por mayor
Dimensin econmica media
No son molestos, ni peligrosos
Zonas de Gran Industria (I3): Zonas destinadas para establecimientos industriales que tiene las
caractersticas siguientes:
Conforman concentraciones industriales, con utilizacin de gran volumen de materia prima
Orientacin hacia la infraestructura vial regional (carreteras, ferrocarriles)
Produccin de gran escala
Las reas perifricas satisfacen mejor sus necesidades
Las economas externas, su complementariedad y relaciones inter-industriales favorecen su
concentracin
Son molestas y/o con cierto grado de peligrosidad
Zonas de Gran Industria Pesada (I4): Es la zona destinada para establecimientos industriales que
producen insumos para las industrias de apoyo y de otras industrias.
Sus caractersticas son:
Industrias de proceso bsico en gran escala
De gran dimensin econmica
Orientadas hacia la infraestructura regional y grandes mercados
Son molestas y peligrosas (producen ruidos o vibraciones o provocan humos, vapores, gases, malos
olores, etc. tambin aquellas industrias que usan materiales altamente inflamables o detonantes)
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Para Educacin, los planos de zonificacin del PDM consignan: Educacin Bsica (E1), Educacin
Superior Tecnolgica (E2), Educacin Superior Universitaria (E3) y Educacin Superior Post Grado
(E4).
Para Salud, los planos de zonificacin del PDM consignan: Posta Mdica (H1), Centro de Salud
(H2), Hospital General (H3) y Hospital Especializado (H4).
CUADRO RESUMEN USOS ESPECIALES - EDUCACIN
NIVEL DE SERVICIO LOTE FRENTE ALTURA COEFICIENTE ESPACIOS DE ESTACIONA-
ZONIFICACIN REA LIBRE
(hab) MNIMO MINIMO EDIFICACIN EDIFICACIN MIENTO
INICIAL HASTA 7,000 SE REGIRN POR LOS PARMETROS CORRESPONDIENTES A LA ZONIFICACIN COMERCIAL 1 c/20 alumnos + 1 c/3
EDUCACIN BSICA E-1
E1 HASTA 30,000 O RESIDENCIAL PREDOMINANTE EN SU ENTORNO trabajadores docentes y
SE REGIRN POR LOS PARMETROS CORRESPONDIENTES A LA ZONIFICACIN COMERCIAL administrativos, ubicados dentro
EDUCACIN TECNOLGICA
HASTA 50,000 O RESIDENCIAL PREDOMINANTE EN SU ENTORNO del predio*
E-2
1 de los cuales como mnimo
EDUCACIN SUPERIOR MS DE 50,000 SE REGIRN POR LOS PARMETROS CORRESPONDIENTES A LA ZONIFICACIN COMERCIAL deber ser para personas con
UNIVERSITARIA E-3 O RESIDENCIAL PREDOMINANTE EN SU ENTORNO movilidad reducida
(*) Los estacionamientos debern ser considerados dentro del predio y fuera del rea libre propuesta
Zona de Reglamentacin Especial Centro Histrico (ZRE-CH), se desarrollar el Plan Especfico del
Centro Histrico y su rea de Amortiguamiento, siendo responsable de ello la Gerencia de Centro
Histrico y Zona Monumental de la Municipalidad Provincial de Arequipa, el mismo que ser
evaluado por el Instituto Municipal de Planeamiento y recibir la conformidad correspondiente.
Zona de Reglamentacin Especial Patrimonio Agrcola (ZRE-PA), zonas en las que su valor est
definido por la interaccin del hombre con la naturaleza. Est sujeta al desarrollo de un Plan
Especfico, el mismo que ser evaluado por el Instituto Municipal de Planeamiento y recibir la
conformidad correspondiente.
Zona de Reglamentacin Especial Patrimonio Natural (ZRE-PN), zonas definidas por valores de
carcter natural, en donde se desarrollar un Plan Especfico, el mismo que ser evaluado por el
Instituto Municipal de Planeamiento y recibir la conformidad correspondiente.
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Zona de Reglamentacin Especial de Recuperacin (ZRE-RE), zonas que por su actual estado,
debern ser sujetas a un proceso de Renovacin Urbana establecida en el Plan Especfico
correspondiente, el mismo que ser evaluado por el Instituto Municipal de Planeamiento y recibir la
conformidad correspondiente.
Zona de Reglamentacin Especial por Riesgos Muy Altos con restricciones a su consolidacin (ZRE-RI
1), definidas por zonas consolidadas por edificacin, localizadas en suelos con Riesgos Muy Altos.
En estas zonas debern desarrollarse polticas para la mitigacin de estos riesgos y definindose
como zonas que contienen Usos No Conformes, tal como se establece en el Artculo 5 del presente
Captulo.
Zona de Reglamentacin Especial por Riesgos Muy Altos de paulatina desocupacin (ZRE-RI 2),
conformada por las reas identificadas como de alto riesgo no mitigable y en donde el grado de
consolidacin es escaso. Se debern desarrollar polticas para su recuperacin fsica y ambiental y
tratamiento como espacios pblicos verdes y de forestacin. Cualquier edificacin existente deber
ser reubicada paulatinamente.
Zona de Reglamentacin Especial para Desarrollo y/o Renovacin Urbana (ZRE-RU), zonas que por
su tamao, ubicacin y propiedad del Estado, tienen un gran potencial para el desarrollo de
actividades de carcter metropolitano, en donde se desarrollar un Plan Especfico, el mismo que
ser evaluado por el Instituto Municipal de Planeamiento y recibir la conformidad correspondiente.
CUADRO RESUMEN:
USOS ESPECIALES / ZONA DE RECREACIN / ZONA DE REGLAMENTACIN ESPECIAL / ZONA MONUMENTAL / ZONA PATRIMONIO ARQUEOLGICO / RESERVA
PAISAJISTA
FRENTE DE ALTURA COEFICIENTE
ZONIFICACIN DENSIDAD NETA LOTE NORMATIVO REA LIBRE
LOTE EDIFICACIN EDIFICACIN
OU1 SE REGIR POR LOS PARMETROS CORRESPONDIENTES A LA ZONIFICACIN COMERCIAL O RESIDENCIAL PREDOMINANTE
USOS ESPECIALES
OU2 SE REGIR POR LOS PARMETROS CORRESPONDIENTES A LA ZONIFICACIN COMERCIAL O RESIDENCIAL PREDOMINANTE
SE REGIR POR LOS PARMETROS QUE SE ESTABLEZCAN EN EL PLANEAMIENTO INTEGRAL QUE LA GENERE. PERMITINDOSE UN
ZONA RECREACIN ZR
5% DE REA CONSTRUIDA COMO MXIMO
ZRE CH SE REGIR POR LOS PARMETROS QUE SE ESTABLEZCAN EN EL PLAN ESPECFICO QUE LAS GENEREN
2.30 en predios
hasta 150 m2 40% uso
6 m hacia el frente
300.00 m2 1.85 en predios sin residencial
ZRE PP 165 HAB/HA s. d. 9m al interior con
o el lote existente construccin y rea 40% uso
retiro de 4m
de terreno mayor a comercial
151 m2
ZONA DE
ZRE - PA SE REGIR POR LOS PARMETROS QUE SE ESTABLEZCAN EN EL PLAN ESPECFICO QUE LAS GENEREN
REGLAMENTACIN
ESPECIAL ZRE PN SE REGIR POR LOS PARMETROS QUE SE ESTABLEZCAN EN EL PLAN ESPECFICO QUE LAS GENEREN
ZRE RE SE REGIR POR LOS PARMETROS QUE SE ESTABLEZCAN EN EL PLAN ESPECFICO QUE LAS GENEREN
ZRE RI 1 ZONAS QUE CONTIENEN USOS NO CONFORMES: NO ESTN AUTORIZADAS NUEVAS OBRAS NI CAMBIOS DE USO
NO URBANIZABLE NI EDIFICABLE. ZONAS DE RECUPERACIN FSICA Y AMBIENTAL Y TRATAMIENTO COMO ESPACIOS PBLICOS
ZRE RI 2
VERDES Y DE FORESTACIN
ZRE - RU SE REGIR POR LOS PARMETROS QUE SE ESTABLEZCAN EN EL PLAN ESPECFICO QUE LAS GENEREN
ZONA MONUMENTAL ZM SE REGIRN POR NORMAS DEL MINISTERIO DE CULTURA
PATRIMONIO
ZAQ NO URBANIZABLE NI EDIFICABLE, SE REGIR POR NORMAS DEL MINISTERIO DE CULTURA
ARQUEOLGICO
RESERVA PAISAJISTA RP NO URBANIZABLE NI EDIFICABLE
CUADRO RESUMEN:
ZONA AGRCOLA / EXPANSIN AGRCOLA
Ningn cambio de zonificacin se puede realizar dentro del plazo de dos (02) aos despus de
aprobado el Plan de Desarrollo Metropolitano. Sin embargo los gobiernos locales podrn solicitar
cambios de zonificacin que se consideren justificadamente necesarios y de inters distrital y/o
provincial. Para tal efecto, debern cumplir los requisitos estipulados en los Art. 50, 51, 52 y 53
del D.S. N004-2011-VIVIENDA y el Texto nico de Procedimientos Administrativos- TUPA.
El cambio de zonificacin no procede si el uso vigente es de mayor nivel que el solicitado, salvo por
razones de riesgo fsico no mitigable.
El cambio de zonificacin debe comprender en su mbito a los inmuebles vecinos, conformando un
rea mnima de una manzana o un sector. Se consideran como inmuebles vecinos a aquellos que
comparten el frente de manzana del inmueble materia de la solicitud y los predios posteriores
colindantes. Tratndose de inmuebles que comparten la misma va local se consideran como
inmuebles vecinos aquellos que estn ubicados en ambos frentes de manzana.
Los cambios de zonificacin pueden ser propuestos de oficio por la Municipalidad interesada o
pueden ser tramitados por sus propietarios y/o promotores ante la Municipalidad Distrital, para
luego, a travs de un Acuerdo Municipal, continuar el trmite en la Municipalidad Provincial,
instancia que consigna ste hecho en la Ordenanza Municipal respectiva.
La solicitud de cambio de zonificacin puede referirse a uno o ms componentes o parmetros
contenidos en la norma vigente: zona de uso predominante, usos permitidos, parmetros
urbansticos, parmetros arquitectnicos, afectaciones por obras de carcter provincial (vas
primarias, intercambios viales, puentes, equipamientos).
Tratndose de inmuebles ubicados en reas de expansin urbana, con zonificacin asignada pero
an no habilitados, no ser necesaria la notificacin a los inmuebles vecinos.
5. Uso No Conforme
Cuando una obra de construccin tiene un uso diferente al establecido en el Plano de Zonificacin
vigente, ser considerada como de Uso No Conforme. Las edificaciones consideradas como Uso
No Conforme quedan sujetas a las siguientes disposiciones:
Cuando el uso actual sea completamente distinto al que corresponde y cause molestias a los
vecinos, se otorgar un plazo prudencial (el mismo que debe ser determinado por la MPA), para el
traslado a una zona donde se permita el uso que tiene aquella obra de construccin.
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Los edificios que tengan un uso No Conforme y cuya arquitectura atente contra la unidad esttica
del entorno, se le exigir su apropiada modificacin, durante el plazo concedido para su traslado y
su adecuacin de un nuevo usos al finalizar dicho plazo. En caso de suma gravedad se podr exigir
la demolicin total o parcial del edificio.
6.1. Generalidades
Los Retiros son considerados de necesidad y utilidad pblica y como de inters social, por ser de
beneficio para la comunidad. Permiten el aislamiento y la seguridad con respecto a la circulacin
exterior y, asimismo, contribuyen al mejoramiento del paisaje y el clima por las caractersticas de
extrema sequedad de la ciudad.
Ensanche o rediseo vial, para concretar la continuidad de las secciones viales que la
ciudad ha de requerir en el futuro.
Arborizacin y ornato, dada la necesidad de forestacin por las caractersticas del clima y la
intensidad de la radiacin solar en la ciudad.
Aislamiento y proteccin de los ruidos y contaminacin ambiental.
Espacios para estacionamiento vehicular.
6.2. Definiciones
Fachada: Paramento exterior de una edificacin. Puede ser frontal, la que da hacia la va a travs de
la que se puede acceder, lateral o posterior.
Frente: Lindero que limita con un acceso vehicular o peatonal. Se mide entre los vrtices de los
linderos que intersectan con l.
Frente de Manzana: Lindero frontal de uno o varios lotes colindantes. Se mide entre los vrtices
formados con los linderos exteriores de los lotes colindantes con las vas vehiculares, vas peatonales
o reas de uso pblico.
Lmite de Propiedad: Cada uno de los linderos que definen la poligonal que encierra el rea de un
terreno urbano o rstico.
Lmite de Edificacin: Lnea que define hasta dnde puede llegar el rea techada de la edificacin.
Paramento Exterior: Elemento de cierre que define los lmites de la edificacin y la separa del
ambiente exterior no techado.
Retiro: Es la distancia que existe entre el lmite de propiedad y el lmite de edificacin. Se establece
de manera paralela al lindero del que se separa. El rea de retiro, forma parte del rea libre exigida
en los parmetros urbansticos y edificatorios.
6.3. Retiros
El rea resultante del retiro deber estar libre de edificaciones y muros, debern habilitarse jardines
y senderos al mismo nivel que las veredas de la calle y forestarse segn su situacin.
Slo se permitir la construccin de escaleras exteriores en los retiros municipales en las vas que no
estn afectas a Vas Longitudinales Metropolitanas, Vas Transversales Metropolitanas o Vas
Arteriales Complementarias, siempre y cuando sirvan para aumentos de densidad o coeficientes de
edificacin, en los casos que el grado de consolidacin de la edificacin no lo permita, previo
trmite y aprobacin por el Municipio respectivo.
Los retiros delanteros en esquina, por visibilidad estn establecidos para dar seguridad al trnsito
vehicular. En ningn caso tendrn una dimensin menor a 4,00 metros lineales medidos sobre la
perpendicular a la directriz del ngulo formado por los lmites de propiedad correspondientes a
cada va que conforma la esquina.
Con relacin a los diseos internos en vas locales exclusivamente de urbanizaciones residenciales y
de lotes unifamiliares de media densidad, previa aprobacin por las Comisiones Tcnicas de las
Municipalidades, se permitir la ausencia de retiro siempre y cuando dejen en la misma seccin vial
un retiro entre el lmite de propiedad y la vereda de 1,80 metros lineales como mnimo.
Para el caso de los Pueblos Tradicionales, se exigir la construccin sobre el lmite de propiedad sin
dejar retiro alguno, con el fin de conservar el trazo y perfil urbano continuo. Para los pasajes
peatonales normados por el Reglamento Nacional de Edificaciones, se permitir la ausencia del
retiro en el primer nivel sobre el lmite de propiedad.
Dependiendo de la ubicacin, el retiro del lmite de edificacin a partir del lmite de propiedad, se
da de acuerdo a los usos del suelo y al sistema vial, optndose por el de mayor dimensin.
Las zonas de Usos del Suelo no especificadas en la presente como la Zona de Reglamentacin
Especial (ZRE) y otras, dependern de una Normatividad Especifica de acuerdo a cada caso.
b) Normas Complementarias.
Para efectos de Expropiaciones, se considerarn como causas de necesidad y utilidad pblica y de inters
social:
Para los casos en que se haya construido sobre retiro municipal, se tienen dos alternativas:
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No se aceptarn construcciones nuevas por ningn motivo en los retiros municipales bajo sancin
de demolicin y multas reglamentarias en habilitaciones y licencias de construccin, y bajo
responsabilidad del funcionario que autorice.
Para el caso de Retiros menores a 5,00 metros lineales, solo se permitirn las Rejas Translcidas y
Paramentos Opacos en un 75%, con un mximo de 2,50 metros de altura con relacin al nivel de la
vereda, y para el caso de Paramentos Opacos en un 100%, se permitirn cuando los Retiros sean
iguales o mayores a 5,00 metros lineales.
Solo estarn exceptuados del retiro, los que se acrediten con una Resolucin del Ministerio de
Cultura Direccin Desconcentrada de Arequipa por estar en Zona de Reglamentacin Especial.
Para los usos OU, Servicios Complementarios de Educacin (E1-E4), Servicios Complementarios de
Salud (H1-H4), I2 e I3, sern obligatorios los retiros laterales y posteriores de 5,00 metros lineales.