VALUACIN INMOBILIARIA

Principios, Enfoques y Mtodos

Contenido
Principios de valuacin y su origen
Enfoques vs principios de valuacin
Mtodos de valuacin y valores a obtener
Propsitos vs mbitos de aplicacin
Objetos de los avalos
Tcnicas especficas
Normas relacionadas con la valuacin

Introduccin
La Valuacin, especficamente la Inmobiliaria, a travs del tiempo su
prctica ha evolucionado para dar respuesta al planteamiento de varios
retos, los cuales se plantean en diversas pocas con necesidades especficas.
Actualmente lleva inherentes principios propios, emanados de varias
disciplinas como la Economa, las Finanzas, la Contabilidad, el Derecho,
entre las ms relevantes.
A continuacin, se enumeran algunos de los Principios generalmente
aceptados:
Principios
i i) Anticipacin
ii ii) Cambio
iii iii) Competencia
iv iv) Equilibrio
v v) Conformidad
vi vi) Probabilidad
vii vii) Mayor y mejor uso
viii viii) Generalidad
ix ix) Progresin y regresin
i x) Sustitucin
ii xi) Contribucin
iii xii) Temporalidad
iv xiii) Transparencia

Anticipacin

Los agentes consideran los rendimientos futuros de los inmuebles para definir
el valor actual.
David Ricardo estableci que la tierra tendr un valor dependiendo de
qu tan productiva es. As, cuanto menores sean sus rendimientos menor
ser su valor.
Este principio se aplica cada da por los agentes involucrados en la compra o
venta de un inmueble, aunque considerando tambin las construcciones y
viendo la productividad a travs de las rentas.
Cambio

Considera que el valor de los inmuebles vara a lo largo del tiempo.

Esto debe tenerse presente para ubicar en qu parte del ciclo de vida, de la
zona donde se ubica el inmueble, se encuentra al momento de estimar el
valor.
Competencia

La ganancia anima la competencia. La ganancia excesiva produce

competencia ruinosa. Esto en virtud de que la incursin de demasiados
competidores produce una sobreoferta.
En el caso de inmuebles, el tamao de mercado est relativamente acotado
por factores como el ingreso de los probables compradores, los acervos
inmobiliarios existentes, las reservas territoriales y el acceso a crditos
hipotecarios.
En el caso de maquinaria y equipo los lmites estn determinados por la
demanda y la tecnologa existentes.
Equilibrio

Refleja una armona entre la oferta y la demanda

Lo anterior implica que las referencias de ventas o de rentas deben elegirse
preferentemente de mercados activos en compraventas o en
arrendamientos, respectivamente.
 Conformidad

El valor mximo de un bien raz se logra cuando est presente un grado

razonable de homogeneidad social y econmica.
El desarrollo de un proyecto inmobiliario costoso en terrenos de precio
reducido o construcciones inadecuadas o de bajo costo en terrenos de alto
valor tpicamente no se traducen en valores inmobiliarios rentables.
Probabilidad

Entre distintos escenarios o posibilidades de eleccin, se debe optar siempre

por alguno de los ms probables de aplicar.
Este principio se utiliza de manera clara en la aplicacin del mtodo
residual para el enfoque de costos.
Mayor y mejor uso

Cuando se vala un inmueble se debe considerar su mayor y mejor

uso posible, aunque ste no coincida con su uso actual.
En un anlisis de mayor y mejor uso se debe tener presente que el proyecto
a considerar ha de ser:
Legalmente permisible
Fsicamente realizable
Financieramente factible
Econmicamente viable

Este principio se relaciona con el de Probabilidad y es bsico para la

aplicacin del Mtodo Residual.
Generalidad

La estimacin del valor de un inmueble reclama la aplicacin de todos los

enfoques posibles, para as obtener un anlisis ms completo e integral
aunque se identifique alguno como el ms adecuado para estimar el valor.
Esta prctica ya se ha adoptado plenamente en la actividad valuatoria,
con algunas salvedades dadas por las normas especficas o por las
condiciones particulares del inmueble.
Progresin y regresin

Cuando un inmueble no es compatible, en tamao y calidad, con los que lo

rodean, tiende a reflejar el valor de stos.
Esto debe considerarse cuando se vala un inmueble claramente distinto de
los que los circundan en la zona donde se ubica.
En estos casos el valor fsico puede registrar desviaciones muy importantes
para con el comparativo de mercado.
Sustitucin
El valor de un inmueble es equivalente al de otros de caractersticas
similares.
Se considera para el enfoque de costos y tambin para el comparativo de
mercado. Probablemente es el principio que, implcita o explcitamente,
ms se utiliza en la valuacin inmobiliaria.
En maquinaria y equipo hay que tener presente la comparabilidad, el uso y
las obsolescencias.
Contribucin

Cada uno de los elementos que conforman un inmueble,

contribuye con una porcin del valor total del mismo.
De manera dinmica, puede establecerse que el costo de las
mejoras no contribuye en la misma medida al valor final de un
bien raz.
Hay gastos excesivos que no se vern reflejados en la misma magnitud o
proporcin en el valor final a que se puede vender un inmueble. Un buen
anlisis previo con base en el principio de conformidad orientarn el tipo y
magnitud razonables de la inversin.
Temporalidad

El valor estimado (determinado) en un avalo tiene una vigencia, misma

que puede estar dada por el mercado o por normas particulares.
Es importante establecer cul es la vigencia en cada caso, a menudo eso
evitar problemas futuros al valuador.
Transparencia

Todo avalo debe contener la informacin suficiente y clara para ser

entendido plenamente y contar con el sustento correspondiente.
Esto implica que cada avalo debe hablar por s mismo en la medida de
lo posible y no simplemente apoyarse en el leal saber y entender del
valuador.
Enfoques de valuacin
Costos
Comparativo de Mercado
Ingresos Costos

Es el enfoque primario, al menos para la valuacin inmobiliaria, y parte de

que el valor de un inmueble es la suma de sus componentes, as:
Valor = Valor del terreno + Valor de la construccin + Valor de las
IE, EA y OC
Se basa en el principio de sustitucin que establece que un comprador
informado no estar dispuesto a pagar ms de lo que le costara reponer el
inmueble.
En trminos filosficos se basa en el principio de que el todo es la suma de
sus partes.
Tambin se basa en el principio de contribucin, por lo que da cuenta del
aporte especfico de cada elemento (terreno, construccin e IE, EA y OC).
Cuando no hay terrenos en venta comparables, se recurre a elaborar un
residual y as estimar el valor (contribucin), del predio.
Debe tenerse presente que tpicamente el valor de terreno se determina
mediante una comparacin de mercado, lo cual hace que este enfoque sea
un hbrido (mercado para el terreno y costos para la construccin).
Valor neto de reposicin
El valor o aporte de la construccin se considera a partir del valor neto de
reposicin, esto es, se determina el valor de reposicin nuevo y luego se
deprecia por edad y obsolescencias (tecnolgica, funcional y econmica).
En maquinaria y equipo es fundamental determinar las obsolescencias
existentes y sus traduccin numrica.
Homologacin
El Manual de Valuacin de la Tesorera establece cinco criterios para
homologar las referencias de mercado de terrenos:
i i) Zona (FZo).- Considera a qu tipo de vialidad (es) tiene frente o
frentes el predio.
ii ii) Ubicacin (FUb).- Toma en cuenta el nmero de frentes a vas de
circulacin.
iii iii) Frente (FFr).- Tamao del frente a vialidad.
iv iv) Forma (FFo).- Relacionado con las posibilidades de
aprovechamiento del terreno, para lo cual se consideran eficiencias
especficas.
v v) Superficie (Fsu).- Considera el mayor rectngulo inscrito con frente
a vialidad del predio.
vi Comparativo de mercado

Se parte de la informacin que el mercado brinda para inmuebles iguales o

similares al sujeto de inters. Para ello, se consideran la oferta y la demanda
en una situacin de equilibrio.
Se basa en el principio de sustitucin que establece que un comprador
informado no estar dispuesto a pagar ms de lo que pagara en el
mercado por un inmueble con caractersticas similares.
Este enfoque da lugar a mltiples formas de homologar.
Homologacin
Proceso mediante el cual se minimizan las diferencias entre los comparables
y el sujeto a valuar.
Algunos de los criterios por los cuales se homologa son:
Edad
Nmero de baos
Ubicacin
CUS COS
Etc.

Ingresos

Establece que el valor actual de un inmueble est determinado por los

beneficios que habr de brindar por el resto de su vida til. Esto es:

donde: es un factor de descuento a aplicar 1 1 i

R es la renta peridica susceptible de recibir por el inmueble.
n es el nmero de periodos de que consta la vida remanente
Se basa en el principio de anticipacin, que establece que el valor resulta de
los beneficios futuros que se anticipan por el inmueble.
El verdadero arte en la aplicacin de este enfoque reside en la
determinacin de la tasa de descuento a utilizar. Para ello, se han
desarrollado varias metodologas especficas y muchos vicios.
La base reside en la investigacin del mercado de rentas, para lo cual
eventualmente tambin hay que llevar a cabo una homologacin.
Mtodos de valuacin
Fsico
Comparativo de mercado
Capitalizacin de rentas
 Fsico Comparativo de mercado Capitalizacin de rentas

Corresponde al enfoque de costos y da cuenta de la contribucin del

terreno, de la construccin y de las Instalaciones Especiales (IE), Elementos
Accesorios (EA), y Obras Complementarias (OC).
El valor del terreno tpicamente se determina mediante un estudio de
terrenos comparables en oferta y, cuando stos no existen, se recurre a la
aplicacin del mtodo residual.
El valor de las construcciones se estima con base en paramtricos o
ensambles de costos ad hoc para los tipos de construccin existentes.
Mtodo residual
Consiste en partir del posible valor del inmueble, incluyendo terreno,
construcciones e IE, EA y OC, para deducir de dicho valor total los
correspondientes a la construccin, IE, EA y OC, y el residuo final
corresponder al valor del terreno.
Es fundamental en este caso un anlisis de mayor y mejor uso.
Corresponde al enfoque del mismo nombre y consiste en obtener referencias
de inmuebles con caractersticas similares a partir de las cuales estimar el
valor del sujeto de anlisis.
Es importante que las caractersticas urbanas y fsicas de los comparables no
difieran de manera significativa de las del sujeto. Diferencias que
tpicamente se minimizan mediante un proceso de homologacin.
Como regla de albail, hay que evitar que del valor unitario inicial al
homologado (a considerar en los clculos), no haya una diferencia mayor a
25 30% (un factor resultante de 0.7 a 1.3).
Corresponde al enfoque de ingresos y consiste en obtener una renta
aplicable al inmueble, una vida remanente y una tasa de capitalizacin
para estimar el valor del inmueble.
La renta aplicable se obtiene de un estudio de rentas para inmuebles
similares. Estudio que frecuentemente implica tener que homologar para
minimizar las diferencias.
La vida remanente se puede aproximar fcilmente a partir de la edad y
vida til probable. El arte aqu es definir la tasa de capitalizacin a aplicar.
Valores a obtener
Fsico
Comparativo de mercado
De capitalizacin de rentas
 o Fsico

Es el que se obtiene de la aplicacin del Mtodo Fsico que da sustento al

Enfoque de Costos.
En la valuacin comercial pocas veces se concluye con este valor, sin
embargo, puede utilizarse cuando:
a) Se trata de inmuebles atpicos, y/o
b) No se cuenta con informacin suficiente y confiable para sustentar
los otros mtodos.
o Comparativo de mercado

Se obtiene de la aplicacin del Mtodo Comparativo de Mercado que da

sustento al Enfoque idem.
Es el valor con el cual se concluye ms frecuentemente en la valuacin
comercial, sin embargo, debe cuidarse especialmente:
a) La estructura de mercado en la cual est inmerso el inmueble.
b) El tipo de informacin que se utiliza de las referencias de mercado.
o De capitalizacin de rentas

Se obtiene de la aplicacin del Mtodo de Capitalizacin de Rentas que da

sustento al Enfoque Ingresos.
Es el valor con el cual tpicamente se concluye en la valuacin comercial de
inmuebles de productos (en o para rentas). Debe cuidarse en este caso:
a) La determinacin de los ingresos a considerar (tpicamente los
derechos del arrendador, que pueden estar acotados va contratos de
arrendamiento con rentas y plazos preestablecidos).
b) La tasa de capitalizacin a utilizar. No es lo mismo que la tasa de
inters.

Enfoques, mtodos MTODO VALOR

y valores ENFOQUE
Costos Fsico Fsico
Comparativo de Comparativo de Comparativo de
mercado mercado mercado
Ingresos Capitalizacin de De capitalizacin
rentas de rentas