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Asesor
Derecho
Caldas – Antioquia
2017
2
Tabla De Contenido
Introducción............................................................................................................... pp.8
Capítulo 1
Capítulo 2
Capítulo 3
Listas tablas
Abreviaturas
s. f. sin fecha
C. C. Código Civil
C. Co. Código de Comercio
pp. Página
M.P Magistrado Ponente
6
Pregunta Problema.
Resumen
Los contratos de arrendamiento de local comercial cada vez son más utilizados
por las personas a medida que la globalización y el comercio avanzan, es por esto que
es un tema de gran relevancia para los comerciantes y quienes tiene relación con
estos, al respecto, en el texto del doctor José Alejandro Bonivento Fernández (2000)
indica:
tema, no se logra regular todo lo ateniente a este contrato, por lo que se hace
necesario recurrir a otros copilados normativos; entre ellos el Código Civil y otras
fuentes del derecho como la costumbre mercantil, para con estos procurar tener las
comercial al igual que la restitución del bien inmueble dado en arriendo; siempre
Introducción
sentida, puesto que estamos en pleno siglo XXI donde la industrialización y el comercio
zonas, se hace indispensable en algunas áreas del mercado contar con un local
negocio jurídico, ¿Bajo qué normativa se está amparado en caso de presentarse una
desarrollando el proyecto.
Es importante resaltar que esta modalidad contractual cuenta con una función
económica y social, puesto que el artículo 333 de la carta magna reza “La actividad
económica y la iniciativa privada son libres, dentro de los límites del bien común. (…)”
de 2005).
determinar criterios que sirvieran de base para regular los contratos de arrendamiento
proyecto de ley no logró cursar todos los debates para ser aprobado.
que todos los lectores tengan claridad sobre conceptos empleados, para con ellos
proyectos de ley, experiencias en la práctica de los mismos, para con ello lograr
Objetivos
General
comercial
Específicos
Alcance De la Investigación
Metodología
determinación de las variables es dada por el problema del medio en relación a la tesis
local comercial.
Para el desarrollo de la tesis del presente trabajo, se han tenido en cuenta las
del trabajo; asimismo, este tipo de fuentes se utiliza en la revisión de normas vigentes y
proyectos de las mismas realizados por personal que está en continuo contacto con los
que tienen los contratos de arrendamiento de local comercial, en el marco del derecho
colombiano.
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Marco Teórico
jurisprudenciales de las altas cortes donde se pronuncien sobre los diferentes aspectos
amplio desarrollo normativo que regule a cabalidad los asuntos relacionados con los
Teniendo presente que el Código Civil data del año 1873, el cual era la base
comercial, oficinas, bodegas, etc), como regla general define y regula algunos aspectos
código de comercio que data del año 1971, en donde en reducidos artículos (518 a
se empieza a mostrar como una institución autónoma, pero que a pesar de esto no
copilado Civil, y lo que no permite tener una claridad en cuanto a que hacer o como
contrato.
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otra a pagar por este goce, y prueba de lo anterior se encuentra la sentencia T-537/09
del Código de Comercio y por expresa disposición del artículo 2°, las
suplirá con la regulación civil, las mecánicas comerciales son diferentes y en gran
solo se tenga en cuenta la costumbre, será una fuente auxiliar en caso de suscitar
alguna controversia poder llegar a una solución; teniendo siempre presente que para
dejan muy en claro la Sentencia T 537 de 2009, , y también lo contemplan los artículos
que rige a los comerciantes en sus actuaciones, que les permite obrar con
Pero que para ser más explícito se tendrá como otra referencia al respecto, que
cortes ha sido una tendencia a tener como base la regulación del Código Civil, y en
realizar una actuación, para los cuales se tendrán presentes los elementos de
específico como lo son las nulidades que consagra el artículo 899 del Código de
Comercio y 1746 del Código Civil, necesariamente entonces tenemos que tener
1602 del Código Civil, en el cual SCHREIBER-ARIAS (1995) asegura que cada
individuo tiene la facultad de crear, por voluntad propia, una determinada situación
jurídica que el derecho positivo debe respetar, y por tal razón la ley debe abstenerse de
intervenir; pero esto es parcialmente útil, debido que al momento de presentarse una
controversia, esta (ley) debe entrar a regular esas relaciones interpersonales como
al artículo 518 C.co, en donde cobra gran importancia el derecho de renovación, que es
cumple por lo menos dos años con la ocupación del local comercial por parte del
surge un gran interrogante: ¿qué papel está teniendo el contrato de arrendamiento que
es ley para las partes cuando en este se pacta una indemnización de perjuicios? Toda
vez que si se pacta se está aceptando tácitamente la causación de los mismos y como
posiciones, las cuales divergen en la legislación que debe ser aplicable antes de
adquirir el derecho de renovación y una vez adquirido el mismo, puesto que se dice que
antes de tenerlo se deberán aplicar las normas del Código Civil, y una vez se cuenta
con el derecho debe ser aplicado el Código de Comercio, pero es una discusión a la
tomar al momento de dirimir una controversia. Quizá entonces se debería acudir al más
favorable para el caso en concreto, por ejemplo, acudir a una conciliación extrajudicial,
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medios que de acuerdo con las particularidades de cada negocio facilite su solución.
siempre y cuando se haya pactado en el contenido contractual, toda vez que se podría
artículo 518 del C. Co es muy amplia y por tal razón quien sufre el daño, poder hacerse
acreedor de la indemnización que contempla el artículo 522 del C. Co, y teniendo como
base el aparto del artículo que dice “Igual indemnización deberá pagarle si en esos
mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en
entendido que con esas actividades similares se genera competencia desleal que se
desleal.
Es entonces como se podría llegar a pensar que pueden concurrir las multas
Dado el avance en cuanto su utilización cada día es más frecuente, y donde los
artículos del Código de Comercio que se refieren al contrato de arrendamiento más allá
quienes convergen afirmando que la relación de los hombres con base en un negocio
Valencia (1999) como “la facultad que tienen las personas de crear normas jurídicas”
(p. 271). En este orden de ideas se determina la relación que existe entre los contratos
las partes en las que constituye derechos y obligaciones de esta segunda vertiente
arrendar la cosa, sigue siendo propietario pleno en los términos del artículo 669 del
C.C., porque los cánones que recibe constituyen goce (jus fruendi) y conserva la
obstante, cabe resaltar que difiere de la práctica, además resulta improcedente que las
obligaciones surjan solo de quien es arrendatario, en tanto debe este contar con
independiente del cual sea el objeto de tal contrato, acepción recogida de Muñoz
(1987).
regular una pautas para darle una efectiva solución a las posibles controversias que
carácter contractual
a una obligación.
Con base en lo anterior podemos afirmar con certeza que el contrato es una
importancia del desarrollo de los contratos como mecanismo de creación del derecho y
cuyo presupuesto legal se halla enmarcado en el artículo 1602 del Código Civil, que
reza que “los contratos son ley para las partes”; todo contrato legalmente celebrado es
una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento
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mutuo o por causas legales. Dicho esto se entiende que las relaciones derivadas de los
las partes es necesario aclarar que es ley cuando dichos sujetos manifiestan su
voluntad de obligarse.
un carácter unilateral y otro bilateral; tal como consta en el artículo 1496 C.C y que,
para efectos de esta investigación, será de interés los contratos con un carácter
En este orden de ideas, es un contrato que se constituye por dos partes: las
2200 como aquél "en que una de las partes entrega a la otra
gratuitamente una especie mueble o raíz, para que haga uso de ella y con
plazo se entiende que debe hacerse una vez concluya el uso. (Corte
según el uso convenido) tienen obligaciones muy parecidas y si no se deja claro podría
otra a pagar una suma de dinero en contraprestación por este uso y goce tal como lo
entregado la cosa será preferido, cuya entrega podrá ser por permitir la aprehensión,
C.C
características:
la ley, por lo que es un contrato típico sin dejar de desconocer el vacío normativo
existente para el mismo, a pesar de ello se le ha dado un nombre, lo que permite que
sea nominado, intervienen varias partes por lo cual trae implícito una relación
obligaciones para ambas partes y se toman como equivalentes, razón además por lo
algunas son principales lo que significa que no necesitan de la existencia de otras para
subsistir, y es oneroso, dado que para ambas partes hay gravámenes y beneficios, y si
dominio.
verbal o escrita y tiene la particularidad que es en forma libre por regla general,
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discusión de las estipulaciones, pero a veces se celebra por adhesión, lo que significa
que una de las partes elabora el contenido y la otra parte se limita a aceptarlo y como
última característica es definitivo, puesto que las relaciones y situaciones jurídicas que
1982 C. C., el cual consagra unas obligaciones del arrendador como lo es la entrega de
la cosa, a mantenerla en estado de servir para el fin al cual está destinada. De igual
se da por la destrucción total de la cosa, por expiración del tiempo estipulado para la
duración del arriendo, por la extinción del derecho del arrendador, y por sentencia de
Cabe anotar que dentro del ordenamiento jurídico colombiano, se cuenta con
local comercial.
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Comercial
arrendamiento, donde las partes manifiestan su voluntad de obligarse la una con la otra
surgen varias obligaciones para ambos, en donde siempre se debe actuar bajo el
solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
ella.
Teniendo presente que una de las partes del contrato de arrendamiento de local
va a regular por la norma mercantil, y en el evento que una de las partes sea plural
(compuesta por dos o más personas) El artículo 825 estatuye: “en los negocios
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mercantiles, cuando fueren varios los deudores se presumirá que se han obligado
solidariamente”.
arriendo, poner a disposición del arrendatario los servicios, cosas o usos conexos y
El arrendatario debe hacer uso del local en los términos y condiciones del
pactado, cubrir los pagos por concepto de servicios públicos y demás obligaciones que
obligaciones consagradas para los arrendamientos en Capítulo III, Título XXVI, Libro 4
El artículo 1501 del Código Civil hace referencia a los elementos que se
Elementos esenciales: Son los elementos mínimos sin los cuales el contrato no
existe y se hacen necesarios para que ese contrato que las partes tiene en mente surja
aquellos sin los cuales el contrato pierde su especialidad, deja de ser contrato, o
canon de arrendamiento
con o sin el conocimiento y voluntad de las partes, (atendiendo a ese principio básico
solo por su simple celebración. Son aquellos que se entienden pertenecer sin que
contribuyen a satisfacer la causa del contrato, son los que las parten libremente
jurídica. De acuerdo con el mismo autor, “el núcleo principal del negocio jurídico son las
artículo 1503 del Código Civil, toda persona es legalmente capaz, excepto aquellas que
el tiempo, la tendrá la persona por el solo hecho de haber nacido, y por tanto no se
ejerce por intermedio de otras personas, al igual que no podrá ser desvirtuada por no
tratarse de una presunción, sino de un hecho cierto, por el solo hecho de ser persona,
sido modificado por la ley 1306 de 2009 y define la incapacidad absoluta en su artículo
17; “Se consideran con discapacidad mental absoluta quienes sufren una afección o
entre los que refiere anomalías de la psiquis como neurosis y psicosis (fobias,
absoluta lo cual genera una invalidez, no produce efectos jurídicos, siempre y cuando
haya sido declarada por el juez, para ello la Corte Suprema de Justicia Colombiana ha
expresado:
impuesta por la ley a los que no se sujetan a sus mandatos o burlan sus
legal:
materia mercantil el artículo 899 del Código de Comercio dice que hay nulidad absoluta
cuando contraría una norma imperativa, salvo que la ley disponga otra cosa; cuando
tenga causa u objeto ilícitos, y cuando se haya celebrado por persona absolutamente
para lo cual se requiere una sentencia judicial en firme, y la persona sobre quien recae
sujeto para realizar, exclusivamente, los asuntos restringidos en la sentencia, para los
restantes será completamente capaz, lo cual tendrá como sanción la nulidad relativa.
las partes (siempre que no proceda de objeto o causa ilícita) o por el término de la
civil y de dos si es comercial (Artículos 1742 y 1750 Código Civil y Artículo 900-2
Código de Comercio).
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artículo 1502, es la voluntad exteriorizada por quien tiene la capacidad legal para
persona en la formación de un negocio jurídico sea clara, expresa, darse a conocer por
cualquier medio ya sea escrito o verbal, que las demás personas ajenas a la relación
a cabo este requisito, como su voluntad hace parte del fuero interno de la persona y
hacer exigible jurídicamente. "La conducta humana externa y consciente que según los
Objeto: Hace referencia a la cosa ya sea mueble o inmueble sobre la cual recae
Causa: Es el motivo que lleva a las partes a realizar el negocio jurídico, aclarando
que la misma debe ser real, tal como lo dispone el artículo 1524 del C. C.
Requisitos de validez:
derechos y obligaciones, para lo cual la ley establece un límite para adquirirla, que
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es la mayoría de edad (18 años), sin embargo si es incapaz tendrá que actuar
representado por otros, sus padres en la mayoría de los casos, o sus guardadores
Código Civil)
que puede tener el consentimiento, los cuales son: error, fuerza y dolo.
1509 cc)
Error sobre la naturaleza del contrato: Tiene lugar cuando las partes se
El Art. 1511 del C. C. señala que el error sustancial que una de las partes alega
haber sufrido, sea bilateral (compartido por la otra parte). Si no fuera así, cualquiera de
Fuerza: Se presenta cuando una persona consiente de sus actos y sin querer el
negocio jurídico acepta, inducido por una presión externa, ya sea ésta física o
quien se beneficia, basta que se haya empleado por cualquier persona con el objeto de
Dolo: Solo vicia el consentimiento cuando es obra de una de las partes y cuando
Objeto lícito: En el artículo 1517 del Código Civil nos dice que es un objeto lícito
“donde toda declaración de voluntad debe tener por objeto una o más cosas que se
Causa lícita: Es el motivo que lleva a las partes a realizar el negocio jurídico,
aclarando que la misma debe ser real, tal como lo dispone el artículo 1524 del C. C, en
cuanto a la licitud se debe tener presente que lo que lleva a realizar el negocio no debe
Formalidades validas
Luego de realizar este contexto de los elementos y requisitos de los cuales se debe
Fecha.
Partes: Para este caso en concreto que se habla de un contrato bilateral, lo que
se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer algo. Y en este tipo de contrato
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obligaciones tanto económicas como locativas del arrendatario, al tiempo que gozando
continuar con la tenencia del inmueble en tanto continúe con el pago de la renta.
Cánon: Constituye una de las obligaciones principales con las que cuenta el
inmueble que se ocupa, en este caso con un local comercial (el canon generalmente
basados en la costumbre mercantil se da en dinero, sin que esto excluya otras maneras
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definen las partes libremente, que podrán estar influenciadas por los intereses
Sin embargo, en materia mercantil la ley no fija un límite como lo trae la Ley
820 de 2003 en los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, por ende el canon
inmueble.
Duración del contrato: En este acápite se debe dejar claro el tiempo por el cual
regulador de pago que es el tiempo, las fechas en las cuales se hace exigible el canon
arbitramento:
que surja cualquier conflicto entre ellos, que de llegar a suscitarse alguno,
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Y demás cláusulas en las cuales las partes hayan llegado a un mutuo acuerdo y
por tratarse de materia contractual se propone que los conflictos que surjan durante la
ejecución del mismo sean dirimidas por un tribunal de arbitramento en la medida que el
obligatoria, sin embargo si las partes pactan cláusula compromisoria, acudir al tribunal
marco de un proceso judicial; en caso tal que los contratantes hayan pactado resolver
desean acudir a dicha entidad sino que acuden a la jurisdicción, en caso que la otra
competencia para que ese juez tramite el proceso sin ningún impedimento:
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saneamiento en los términos del inciso final del artículo 144 del C.P.C.,
2009-00019-02)
generan conflictos con una naturaleza patrimonial, teniendo claro que las partes tienen
que tener el poder de disponer de esos derechos, en otras palabras que sean
los títulos valores, la competencia desleal y estatuto del consumidor, por ende las
demás controversias que se generen a lo largo del contrato por ejemplo La restitución
la jurisdicción competente.
colombiano, el cual establece que “todo contrato legalmente celebrado es una Ley para
los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por
causas legales”; razón por cual la modificación del contenido contractual en ningún
voluntades.
Este principio ha sido objeto de varios análisis, entre ellos el realizado por Arias-
Es importante resaltar que toda la ejecución del contrato debe estar precedida
ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones
por lo menos dos años con la ocupación del local comercial por parte del arrendatario
(p. 91). Derecho que está consagrado en el artículo 518 del Código de Comercio, pero
al arrendador la renovación del contrato de arrendamiento, pero no puede exigir que las
Código de Comercio.
tuviere el arrendatario; en este caso el artículo 520 de la misma disposición nos exige
prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial,
condición que tiene aplicación para los numerales 2 y 3 del anterior artículo en mención
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no
Cuando el arrendatario alegue como causal los númerales 2 y 3 del artículo 518
del Código de Comercio, si no se cumple estará sujeto a unas sanciones, dado que con
renovación, y estas sanciones son la indemnización del daño emergente, lucro cesante,
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los gastos en lo que se incurrió por el despido o traslado de los trabajadores que de él
dependían y por último el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que se
hubieren hecho:
enriquecería a costa de este último, pues que habría tenido que hacer los
gastos si el arrendatario no los hubiera hecho: más por urgente que sea la
gastos útiles, que se han hecho sin consentimiento expreso ó tácito del
dueño, no parece que pueda obligarse a este a que los abone (Escriche,
último, cuando se utiliza para actividades similares a las que ejercía el arrendatario.
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entiende por mejoras locativas, mejoras útiles y cada caso de quién será la
comercial.
reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo
dependientes.
Por su parte, el Artículo 1993 del código civil asevera en lo atinente a mejoras
necesarias que:
En cuanto a las mejoras útiles consagradas en el artículo 1994 del código civil,
Derecho De Renovación
llevado de manera continua durante dos años consecutivos, y esto a su vez, es una
protección para ese arrendador que aún no cumple 2 años consecutivos en el mismo
arrendatario, pero que en este lapso de tiempo inferior a 2 años ha logrado consolidar
vencimiento del mismo”. Ramírez Gómez (1993) confirma que el primer requisito es el
Código Civil en tanto la ley comercial solo concede al arrendatario la protección que
otorga el derecho a la renovación, a partir del vencimiento del segundo año de duración
del contrato, lo que hace pensar que el primer periodo (antes de cumplirse los 2 años)
las relaciones entre las partes del contrato se regulan por normas civiles.
(...) por cuanto la norma deja un vacío que solamente puede ser llenado
renovación.
de local comercial inferiores a 2 años de los cuales venimos hablando, que puede llevar
a pensar que lo que se está buscando es impedir la prórroga del mismo que traería
[…] estos contratos se rigen por las reglas de los arrendamientos urbanos
mercantil que a lo largo del trabajo se ha podido analizar, estos contratos se regulan
por la ley mercantil en todos los demás asuntos (cesión, subarriendo, cambio de
Comercio) en su artículo 515 lo define como “un conjunto de bienes organizados por el
empresario para realizar los fines de la empresa […]”. Además se hace necesario
conocer que es una empresa, definida en el artículo 25 del Código de Comercio como
tiene la libertad de empresa lo que permite que el mercado sea dinámico y los
paréntesis para explicar la Sentencia C-352 de 2009, que nos da claridad al afirmar
que:
ley’ […]. La remisión que el literal b) del artículo 2º de la Ley 232 de 1995
libertad de empresa.
comercio que se dedicaba a producir ropa de mascotas y para el segundo año, cambia
durante los 2 años consecutivos no aplica el derecho de renovación; esto por no haber
caso de que las partes del contrato no lleguen a un acuerdo sobre el mismo, el artículo
519 del Código de Comercio establece “Las diferencias que ocurran entre las partes en
puede tomar como una extensión de lo preceptuado en el artículo 2001 del Código Civil
que expresa:
hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se
prórrogas que se pueden presentar durante la ejecución del contrato, y en ese orden de
ideas la Corte Constitucional expresa que la renovación “no supone de modo ineludible
de las cláusulas antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o a
derecho del arrendatario”, no implica la posibilidad de una prórroga y que, por tanto, no
es el
“[…] primitivo contrato el que va a seguir rigiendo, sino uno nuevo, que
arrendada[…]”.
2001 00082 01 manifiesta que “[…] para proteger los derechos inmateriales del
Desahucio
parte del arrendador del inmueble, con el fin de debilitar el derecho de renovación,
buscando con esto disminuir los perjuicios que se puedan ocasionar al momento de
darse la restitución del inmueble, en este sentido la Corte Suprema de Justicia, Sala
convenientes.
quiera que se den los eventos consignados en el artículo 518 del mismo estatuto,
y por el mismo término del contrato inicial (Art 520 Código de Comercio)” lo cual se
a favor de los arrendatarios, es decir, para que éstos sigan adelante con
artículo 2008 del Código Civil, numeral 1, que es totalmente contrario a lo que se acaba
terminación de contrato, sino que podrá permitir al arrendador dar por terminado ese
comercial como renovado: “El requisito del desahucio al arrendatario debe darse con
2000, p. 367).
por ello que el Código Civil en su artículo 2009, que se realizara el desahucio de
53
En este orden de ideas, el artículo 2009 del Código Civil da a entender que en
anticipación “al periodo o medida del tiempo que regula los pagos”: lo que quiere decir
para este caso sería únicamente con un mes de anticipación; representando una
duración definida.
Y aunque ninguna de estas formas habla sobre una solemnidad para realizar el
poder demostrar que se ejecutó el desahucio con el tiempo estipulado, razón por la
cual se considera más viable hacerlo de manera escrita, lo que no excluye que pueda
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se
expresarán.
Con respecto a la segunda, asegura Marín que “El vencimiento del contrato, de
artículo, posición que es respectable, sin embargo para la legislación surge un gran
numeral segundo que establece que la expiración del término pactado en el contrato es
causal de terminación del mismo. Para ellos aunque el Código Civil no lo consagre
como posibilidad de terminación del contrato, el artículo 5° del Decreto Ley 3817 de
1982 dice:
“[…] por vencimiento del término del contrato, ningún arrendador podrá
Sin embargo, dicha norma no es muy conocida ni utilizada por los operadores
jurídicos.
Marín Vélez (2004), habla de derogatoria tácita de la aludida norma a la luz del
las Leyes podrá ser expresa o tácita. Es expresa, cuando la nueva Ley
referencia afirmando
Con este Decreto 3817 de 1982 se podría pensar entonces que no se deroga
como tal la aplicación del numeral 2 del artículo 2008 del Código Civil que regula el
anteriormente cuando aún con derecho de renovación se puede dar por terminado el
contrato, pero si esta se da antes de adquirir los 2 años, nos atrevemos a decir
entonces que estaría plenamente vigente el numeral 2 del artículo 2008 del Código
Civil que rige a todos los contratos de arrendamiento. Y para ello la Corte
generales por la legislación civil; sin embargo en la misma sentencia, la Corte deja
claro que frente al tema en cuestión existe un vacío en la norma comercial que ha
57
sobre las normas aplicables en estos casos. Por otro lado, el magistrado ponente
cumplido los 2 años; porque las normas, que frente a este tipo de arrendamientos se
aplican, son normas especiales del Código de Comercio, y que su aplicación debe
causa por la que se produce la destrucción, motivo por el cual no es viable continuar
con las obligaciones pactadas en el contrato cuando no existe el objeto sobre el cual
recaen y entonces solo será viable en este punto las correspondientes indemnizaciones
derecho sobre la cosa arrendada “por una causa independiente de su voluntad, expira
estipulado.” (Art 2016 Código Civil) y en esta hipótesis se debe tener en cuenta que en
ningún momento media la culpa del arrendador para perder el derecho, caso contraria
la cosa cede su derecho, evento para el cual el Código Civil a algunas personas le
58
derecho del arrendador por título lucrativo; a quien se le transfirió el derecho del
hipotecaria.
por una sentencia evento en el cual se debe alegar una causal específica ya sea las
subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los
limitación.
518 al 523 no procede, ni produce efectos ninguna estipulación de las partes, puesto
remiten a la normativa civil -esto como tendencia más marcada- y otros se remiten al
Código de Comercio; o ahora bien, dicha remisión se debería hacer a la ley 820 de
dónde recurrir?
derecho que el contrato es ley para las partes y por lo tanto están obligadas a él
mismo, posteriormente la costumbre mercantil, la ley civil y por último la lex mercatoria.
Dicho esquema brinda una de las respuestas y es que no se puede remitir a Ley 820
incidencia.
marcada en la utilización del Código Civil como primera opción, ahora bien porque se
está presentando esto, bajo la premisa PACTA SUNT SERVANDA (“todo tratado en
vigor obliga a las partes y debe ser cumplido por ellas de buena fe"), lo primero que se
de los contratantes sobre los acuerdos a los que llegaron para realizar ese contrato de
arrendamiento de local comercial, dado que según lo que dijimos antes basados en
sentencias que a lo largo del texto se han referenciado tiene más valor jurídico que la
ley civil; esta tendencia es evidente en las providencias, sin embargo ¿se da en virtud
directa que realiza el art. 822 del estatuto mercantil (p. 287).
arrendamiento comercial:
comercial.
analogía como principio interpretador del derecho, y en todo caso cada juez deberá
61
de local comercial.
Restitución
Una vez se hace efectivo el desahucio por parte del arrendador por las causales
consecuencia de esto se debe proceder a la restitución del inmueble por parte del
arrendatario, para lo cual puede mediar acuerdo de las partes o la norma entrar a suplir
ese vacío; en caso que no se den ninguna de estas dos hipótesis y no se produzca la
deterioro normal por el uso y goce del inmueble; el artículo 2006 del mismo compilado
del Código General del Proceso no expresa que sea exclusivo para los contratos de
se utiliza el procedimiento para inmuebles arrendados cualquiera que este sea (oficinas
62
corresponda.
Prelación que trae implícita el artículo 39 de la ley 820 de 2003, que protege por
que de igual manera en el ámbito comercial protege los derechos de ese comerciante
presumirse realizados por una empresa nueva”. (Castillo, p. 36) que por medio de esa
para adquirir una vivienda digna, mínimo vital entre otros), sin desconocer también el
congestión judicial actual en Colombia; por lo que estos procesos de restitución de bien
alto si se le compara con el de otros países –por ejemplo, Francia (226 días
calendario), El Salvador (150 días calendario), Brasil (120 días calendario), Vietnam
(150 días calendario), la Federación Rusa (130 días calendario), Latvia (79 días
calendario), Zambia (111 días calendario), los Estados Unidos (49 días), Singapur (60
días), Nueva Zelanda (80 días), Canadá (43 días) o Australia (44 días).
expresa que
del desahucio del que habla el artículo 520 del C.Co. (b) De otro modo,
estos casos se debe acoger el régimen del Código Civil y lo acordado por
las partes.
Como segunda alternativa para hacer efectiva la restitución del bien inmueble
notarias, centros de conciliación de las facultades de derecho, entre otros, para que
eficaz, amistosa, ágil y sencilla, sin intervención de un juez y un proceso judicial, pero
que el acta de conciliación (acuerdo) que suscriban las partes va a tener la misma
validez de una sentencia judicial, puesto que hace tránsito a cosa juzgada y presta
mérito ejecutivo.
Y haciendo uso de esta gran herramienta primero una de las partes interesadas
otra parte, posteriormente se debe proceder por parte del centro a enviar las
verificado que se recibieron, en la fecha indicada se lleva a cabo la audiencia y una vez
Con estas dos opciones para lograr la restitución, las partes libremente pueden elegir a
cuál acudir para dirimir sus diferencias en relación del contrato de arrendamiento de
local comercial.
tienen cada una de las partes del contrato al igual que los derechos y prerrogativas,
para lo cual se harán conclusiones de los puntos más relevantes del trabajo.
66
debido a que varios autores han hecho una amplia referencia al tema, y partiendo de
una lectura rápida de la ley 820 de 2013 se pueden inferir algunas. Sin embargo, se
hará mención a las diferencias y similitudes en algunos casos que son más relevantes
Tabla 1.
reconducción el contrato
puede continuar”, y de
esta es una forma para
que ese arrendatario
pueda adquirir el derecho
de renovación.
Duración del contrato Será el que acuerden las Será el que acuerden las
partes. Teniendo en partes. A falta de
cuenta que pasados 2 estipulación expresa, se
años consecutivos con el entenderá por el término
mismo establecimiento de un (1) año.
de comercio se adquiere
derecho de renovación
(contemplado en el Art
518 C. Co.)
Subarriendo y cesión del El arrendatario no podrá, El arrendatario no tiene
contrato sin la autorización la facultad de ceder el
expresa o tácita del arriendo ni de
arrendador, subarrendar subarrendar, a menos
totalmente los locales o que medie autorización
inmuebles. expresa del arrendador.
El arrendatario podría
subarrendar hasta la
mitad los inmuebles, con
la misma limitación.
Desahucio El propietario Una antelación no menor
desahuciará al de tres (3) meses y el
arrendatario con no pago de una
menos de seis (6) meses indemnización
de anticipación a la fecha equivalente al precio de
de terminación del tres (3) meses de
contrato, este plazo se arrendamiento.
da una vez pasados 2
años consecutivos con el
mismo establecimiento
de comercio
Renovación Art 518 C.co; El Si no se notifica el
empresario que a título desahucio
de arrendamiento haya correspondiente se
ocupado no menos de
entiende renovado
dos años consecutivos
69
Conclusiones
están aplicando las normas del Código Civil, desconociendo de alguna manera la
otra forma a tener inseguridad jurídica y para evitar esto el Estado debería
Referencias
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