LA HIPOTECA

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 INDICE

LA HIPOTECA.................................................................................................... 1
INDICE ............................................................................................................... 2
DEDICATORIA ................................................................................................... 3
RESUMEN ......................................................................................................... 4
CAPITULO i MARCO HISTORICO .................................................................... 6
1.1. ORIGEN HISTORICO DE LA HIPOTECA............................................. 6
A) ANTECEDENTES HISTORICOS .......................................................... 6
B) CONCEPTO Y DEFINICION DE LA HIPOTECA .................................. 8
1.2. CARACTERISTICAS Y REQUISITOS ................................................ 12
CAPITULO ii: MARCO LEGAL ......................................................................... 23
2.1. FUNDAMENTOS JURIDICOS ............................................................... 23
A) LA LEY .................................................................................................. 23
B) LA VOLUNTAD ..................................................................................... 23
C) LA EQUIDAD ........................................................................................ 23
D) DERECHO NATURAL .......................................................................... 23
2.2. EFECTOS JURIDICOS .......................................................................... 23
A) EFECTOS ENTRE LAS PARTES ......................................................... 23
B) EFECTOS ............................................................................................. 23
2.3 ANALISIS DEL DERECHO ..................................................................... 23
EJECUCION JUDICIAL ............................................................................. 23
EJECUCION EXTRAJUDICIAL ................................................................. 23
III CONCLUSIONES ......................................................................................... 24
BIBLIOGRAFIA ................................................................................................ 25

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 DEDICATORIA

Al creador de todas las cosas, el que me ha dado

fortaleza para continuar cuando a punto de caer he
estado; por ello, con toda la humildad que de mi
corazón puede emanar, dedico primeramente mi
trabajo a Dios.

De igual forma, dedico esta tesis a mi madre que ha

sabido formarme con buenos sentimientos, hábitos y
valores, lo cual me ha ayudado a salir adelante en los
momentos más difíciles.

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 RESUMEN

Las exigencias de la sociedad actual y sus prácticas comerciales y

financieras han exigido la modernización de la legislación civil y comercial. En

consecuencia se ha consagrado la hipoteca abierta, favoreciendo el uso del

crédito hipotecario.

Existen ciertos recaudos a tener en cuenta a la hora de su constitución.

Por un lado, se establece un monto máximo como responsabilidad hipotecaria.

El mismo goza de privilegio, excluyéndose de esta manera todo rubro

componente del crédito que no se halle por él comprendido, al cual se lo

considera quirografario. Por otro lado, se debe estipular un plazo máximo al que

la garantía se sujeta, que no puede superar los diez años desde el momento de

su constitución.

Como se ha expuesto, un factor que ha potenciado la implementación de

este régimen de garantía es la búsqueda de prevenir las contingencias

económicas y los riesgos que puede sufrir una relación comercial o financiera en

un mediano plazo.

La nueva regulación acerca de las garantías sobre créditos

indeterminados, es acertada y recoge las recomendaciones de Jornadas de

Derechos Civiles, y que doctrinarios y juristas han propuesto. En un futuro

cercano se verá, que no existe motivo para dudar en la conveniencia de la validez

de la hipoteca abierta. Esto último, siempre y cuando las relaciones comerciales

o financieras se ajusten a la ley, cosa que en la práctica no se estaría realizando.

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 En cuanto al monto del gravamen y su extensión es importante diferenciar

los supuestos según que el crédito sea determinado o indeterminado. Para el

primero, se aplica solamente el artículo 2193 y la garantía cubrirá el capital

adeudado, los intereses, daños y costas posteriores a su constitución. Mientras

que para el segundo, el monto del gravamen convenido en el contrato será el

único que goce de privilegio, siendo otras sumas que excedan al mismo,

consideradas quirografarias.

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 CAPITULO I MARCO HISTORICO

1.1. ORIGEN HISTORICO DE LA HIPOTECA

A) ANTECEDENTES HISTORICOS

Origen de las hipotecas

Las hipotecas nacieron en las viejas civilizaciones griega y romana. Es

más, la palabra hipoteca viene del griego hypotheke. El significado de este
término era colocado debajo de algo, haciendo referencia a algo que no podías
ver, ya que permanecía oculto.

La influencia romana en las hipotecas actuales

Más allá del origen de la palabra, tiene más importancia el contenido que
adquirió el concepto. En este sentido, los romanos fueron los que sentaron las
bases del significado actual de hipoteca, muy similar al que ha llegado a nuestros
días.

La operación tenía lógica y evitaba el desplazamiento de la propiedad

como garantía del pago de la deuda. Los romanos pensaron que, si el deudor
quería percibir el pago de su deuda, no tenía sentido despojar al acreedor de los
bienes (por ejemplo, tierras o utensilios para labrar) que podían generar el dinero
adeudado.

El Derecho romano estableció dos modalidades de garantía eficaz del pago

de una deuda. Por una parte, la fiducia consistía en que el deudor traspasaba al
acreedor una propiedad del bien, por lo que se trataba de una garantía que
implicaba una gran desprotección para el primero. Por otro lado, la prenda
(también conocida como pignus) ya se asemejaba a nuestra figura hipotecaria.
La puedes considerar, de hecho, el antecedente más claro de la hipoteca.

La Edad Media como consolidación del concepto de hipoteca

Con el tiempo, se crearon los registros de la propiedad, con los que las
operaciones relacionadas con las hipotecas comenzaron a adquirir una
seguridad jurídica de la que antes carecían.

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 Durante la Edad Media hubo un retorno del hombre a los campos y la
posesión de grandes extensiones de tierra, con todo lo que ello conllevaba
(vasallajes, impuestos, etc.). Por lo tanto, el concepto de propiedad experimentó
un renovado auge durante aquella época.

Las hipotecas se convirtieron en alternativas de crédito territorial,

formando parte del sistema habitual de pagos feudales. Este instrumento servía
a los cultivadores para hacerse con más tierras, de forma paralela a la hipoteca
de sus terrenos como medio de garantía. Además este pago podía materializarse
con dinero, productos de la cosecha o animales.

La evolución moderna del concepto

La hipoteca actual se construye sobre activos reales, esto es, títulos de

deudas respaldados. Fue el Gobierno de los Estados Unidos el que inició en la
década de los setenta del siglo pasado el sistema de securitización de los títulos
garantizados. De este modo, estos títulos respaldados se relacionan con los
préstamos hipotecarios para comprar viviendas, de forma muy similar a las
hipotecas actuales.

En los años 70 en España se produjo una gran migración interna hacia

ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia. Por entonces se desarrolló la
hipoteca cambiaria, en la que se determinaba un número de letras según los
meses negociados. Por entonces el comprador tenía que pagar la entrada y los
gastos. En los años 80 desaparecieron las letras y las hiptoecas se hacían por
escritura notarial que se inscribía en el Registro de la propiedad.

Desde los años 90 comienza el aumento de las hipotecas en España que,

como todos sabemos, terminó siendo una burbuja inmobiliaria que terminaría
explotando. Durantes esos años creció el número de hipotecas y el porcentaje
de financiación pasó en algunos casos del 80% al 100%. Además, gracias a la
digitalización, cada vez era más fácil comparar ofertas y comparar online.

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 B) CONCEPTO Y DEFINICION DE LA HIPOTECA

DEFINICIÓN

La hipoteca es una garantía real que en el derecho positivo peruano recae sobre
bienes inmuebles y para su constitución es necesario que se inscriba en el Registro de
Predios lo cual otorga el derecho de persecución que recae sobre el bien inmueble.
En el Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española se define
la hipoteca como el derecho real que grava bienes inmuebles o buques, sujetándolos a
responder del cumplimiento de una obligación o del pago de una deuda, (REAL ,
ACADEMIA ESPAÑOLA). Es decir, según este diccionario la hipoteca es un derecho
real que grava inmuebles y buques. En tal sentido según el mismo la hipoteca no sólo
recae sobre inmuebles.

Para Josserand la hipoteca es la garantía real e indivisible que consiste en la

afectación de un bien del deudor al pago de una obligación, sin que el constituyente pueda
ser en ese momento desposeído, y permitiendo al acreedor hipotecario embargar y hacer
vender ese bien, al vencimiento, quien quiera que lo tenga, para hacerse pago con su
precio con preferencia a los demás acreedores (VÁSQUEZ, OLIVERA, Salvador. Definiciones
Derecho Civil. Pag. 315. ). Es decir, este autor no precisa que la hipoteca recae sólo sobre
bienes inmuebles, por lo cual con dicha definición la hipoteca también es de aplicación
para bienes muebles.

El Código Civil Español de 1889 define la hipoteca en su artículo 1876 precisando

que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone,
cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue
constituida. En esta definición tampoco se precisa que la hipoteca recae sólo sobre bienes
inmuebles, por lo cual con la misma la hipoteca también es de aplicación para los bienes
muebles.

Para Planiol la hipoteca es una seguridad real que, sin desposeer al propietario
bien permite al acreedor hacerlo vender al vencimiento de la obligación, cualesquiera
fueran las manos en que se encuentre, para hacerse pagar con el precio que se obtenga,
preferentemente a los demás acreedores. En esta definición tampoco se precisa que la

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hipoteca recae sobre sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual con la misma dicha garantía
o derecho real también es de aplicación para los bienes muebles.
El Código Civil Alemán define la hipoteca en su artículo 1113 como un gravamen
impuesto sobre una finca por virtud del cual aquel en cuyo beneficio se establece puede
obtener de ella determinada suma de dinero para cobrarse de un crédito reconocido a su
favor. Con esta definición la hipoteca recae sobre fincas.

El Código Civil Francés define la hipoteca en su artículo 214 como el derecho real
sobre inmuebles afectos al cumplimiento de una obligación. En esta definición se precisa
que la hipoteca recae sobre inmuebles.
El Código Civil Peruano de 1852 definía la hipoteca como el gravamen que se
impone sobre un inmueble a favor de un tercero, en seguridad de un crédito o de una
obligación. En esta definición se precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles.
El Código Civil Peruano de 1984 define la hipoteca en su artículo 1097 precisando
que por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier
obligación, propia o de un tercero. En esta definición se precisa que la hipoteca recae
sobre inmuebles.

El Código Civil Peruano de 1984 regula la hipoteca como una garantía que recae
sobre bienes inmuebles, por lo cual la garantía en mención con la regulación actual en el
Estado Peruano no es de aplicación para bienes muebles, sino sólo es de aplicación para
bienes inmuebles.
Algunos juristas definen a la hipoteca como la reina de las garantías por las
bondades de la misma, ya que el bien no se puede ocultar y el propietario que constituyó
la garantía (propietario) queda en posesión del bien hipotecado. Sin embargo, el hecho de
considerar a la misma como reina de las garantías no es aceptado en forma unánime por
la doctrina.
Para comprender la hipoteca hace falta no sólo conocer derecho civil (y
específicamente dentro de esta rama del derecho privado los derechos reales y mas
exactamente los derechos reales de garantía o derechos reales accesorios), sino otras
ramas del derecho como registral, notarial, urbanístico, minero, procesal civil, penal,
procesal penal, tributario, entre otras ramas del derecho.

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 CLASES DE HIPOTECA
La hipoteca puede ser de diversas clases por lo cual existen diversas
clasificaciones de misma.
Siendo la primera la que clasifica a la hipoteca en hipoteca mobiliaria e hipoteca
inmobiliaria. La hipoteca inmobiliaria es la que recae sobre bienes inmuebles y la
hipoteca mobiliaria es la que recae sobre bienes muebles. De estas dos clases de hipoteca
la mas conocida, mas utilizada y consagrada en todos los ordenamientos sustantivos es la
hipoteca inmobiliaria. En cuanto a la hipoteca mobiliaria podemos afirmar que la misma
se encuentra consagrada en el derecho positivo español. La cual en algunos supuestos
remplaza a la prenda con entrega jurídica.
La segunda clasificación de las hipotecas clasifica a la hipoteca en general y
especial. Siendo la primera la que recae sobre todos los bienes inmuebles del deudor y la
segunda la que recae sólo sobre un bien o bienes. Sólo la segunda se encuentra regulada
en el derecho peruano.

La tercera clasificación clasifica a la hipoteca en convencional y legal. Siendo la

primera la que surge por acuerdo de partes y la segunda en los supuestos que establece la
ley. Ambas hipotecas se encuentran reguladas en el derecho peruano.
La cuarta clasificación clasifica a la hipoteca en hipoteca regulada por el Código
Civil e hipoteca regulada por otras normas. Igualmente ambas hipotecas se encuentran
reguladas en el derecho peruano.
La quinta clasificación clasifica a la hipoteca en hipoteca inscrita e hipoteca
oculta. Siendo la primera la que corre inscrita en registros públicos y la segunda la que
no corre inscrita. Esta última no se encuentra regulada en el derecho peruano.
Existen otras clases de hipoteca como la judicial y la unilateral, pero son hipotecas
poco conocidas. En todo caso debemos dejar constancia que la segunda se puede
constituir en el derecho peruano, es decir, por el hecho de ser una hipoteca unilateral no
se puede observar (suspender la inscripción) ni tachar (denegar la inscripción) el título
presentado al registro, solicitando su registración. Dejando constancia que la observación
puede subsanarse, mientras que la tacha no puede subsanarse.
NORMAS APLICABLES
Las normas aplicables peruanas son el Código Civil Peruano de 1984, Código
Procesal Civil Peruano de 1993, el reglamento de inscripciones y el reglamento del
registro de predios y otras normas que regulan la hipoteca.

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 En el derecho español las normas aplicables son el Código Civil Español de 1889,
la Ley Hipotecaria Española, la Ley de Enjuiciamiento Civil y el Reglamento Hipotecario
principalmente.
NATURALEZA JURÍDICA
Cuando se estudia una institución jurídica es necesario determinar su naturaleza
jurídica a fin de realizar estudios mas serios sobre la institución jurídica estudiada.

En tal sentido la naturaleza jurídica de las instituciones jurídicas puede ser la de

ser un contrato, o un derecho real o un título valor, o una garantía o una persona jurídica,
entre otras.

Por ejemplo la compra venta es un derecho personal por ser un contrato, la

anticresis y posesión son derechos reales, y la letra de cambio, el cheque, el pagaré y el
certificado bancario son títulos valores.
La naturaleza jurídica de la hipoteca es la de ser un derecho real accesorio, porque
es un derecho que tienen o que pueden tener las personas sobre los bienes inmuebles.
Por lo cual la norma aplicable a la hipoteca en el derecho civil peruano es el libro
titulado derechos reales del Código Civil Peruano de 1984.
Sin embargo, no todos los autores están de acuerdo en estudiar la naturaleza
jurídica.
Algunos autores consideran que no es pertinente determinar la naturaleza jurídica
de las instituciones jurídicas, ya que ello resulta extremadamente teórico y no aplicativo.
HIPOTECA EN EL DERECHO COMPARADO
La hipoteca se encuentra regulada en el derecho positivo peruano, pero es
necesario determinar si se encuentra regulada en el derecho positivo de otros Estados.

Efectuando comparaciones jurídicas externas determinamos que en otros Estados

también se encuentra regulada la misma.

Por ejemplo se encuentra regulada en Alemania, Argentina, España, Francia,

Italia, entre otros Estados.

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 Pero en el Estado Peruano es una garantía que respalda con mucha frecuencia con
mucha seguridad, salvo lo relativo a los privilegios que le restan confianza a los agentes
económicos.
INTERVINIENTES EN LA HIPOTECA
En la hipoteca normalmente intervienen el deudor (propietario) y acreedor.

Pero otras veces intervienen el deudor, acreedor y además un tercero que es el

propietario del inmueble.

Sin embargo, en otras oportunidades la hipoteca sólo es otorgada por el

propietario, supuesto en el cual se denomina hipoteca unilateral.
BIEN MATERIA DE HIPOTECA
Es necesario determinar sobre que bienes puede recaer los distintos derechos
reales de garantía.

Algunos derechos reales no recaen sobre todo tipo de bien, en tal sentido la
hipoteca sólo recae sobre bienes inmuebles.

El bien materia de hipoteca es un inmueble, pero en el derecho español, la hipoteca

también puede recaer sobre bienes muebles, supuesto en el cual se denomina hipoteca
mobiliaria.
1.2. CARACTERISTICAS Y REQUISITOS

CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA
Cuando se estudia una institución jurídica es conveniente que se estudie sus
características porque esto permite determinar los aspectos mas importantes de la
institución jurídica estudiada.

Las características de la hipoteca son las siguientes:

1) Derecho real accesorio o de garantía.
2) Carácter inmobiliario. Esta carácterística no existe en el derecho español, porque en el
mismo si se encuentra consagrada la hipoteca mobiliaria, la que no encuentra
consagración en el derecho peruano.
3) Constitución de la hipoteca por el deudor o por un tercero.

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4) No hay desplazamiento del bien ni desposesión.
5) Especialidad. Esta característica no existe en la hipoteca general.
6) Indivisibilidad.
7) Publicidad. Esta característica no existe en la hipoteca oculta.
REQUISITOS DE VALIDEZ.
Los requisitos de validez de la hipoteca en el derecho peruano se encuentran
establecidos en el artículo 1099 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece como
requisitos de validez los siguientes:

1) Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a
ley.
2) Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el
registro de la propiedad inmueble.
TITULO FORMAL DE LA HIPOTECA
Existen dos clases de títulos que son título formal y título material.
Título formal es el documento que sirve para probar el acto jurídico o derecho
real, es decir, el título formal es el documento que contiene el acto jurídico o derecho real.
En tal sentido son títulos formales una escritura pública, un formulario registral, un acta
de transferencia de bienes muebles registrables o copias certificadas de un expediente
judicial o administrativo, o documentos privados con firmas legalizadas. Por regla general
los documentos que pueden registrarse en las oficinas registrales son instrumentos
públicos (conforme al principio registral de titulación auténtica o de titulación pública) y
por excepción los documentos privados. El artículo 2010 del Código Civil Peruano de
1984 establece que la inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento
público, salvo disposición contraria. Es decir, este artículo consagra el principio de
titulación auténtica.
El artículo VI del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades
del 2001 consagra el Principio Registral de Titulación Auténtica en los siguientes
términos:

“La inscripción se efectuará en mérito de documento público, de

resolución arbitral o de documento privado en los casos
expresamente previstos. Pueden realizarse inscripciones en virtud

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 de documentos otorgados en el extranjero, siempre que contengan
actos o derechos inscribibles conforme a la ley peruana. Se
presentarán en idioma español o traducidos a éste y legalizados
conforme a las normas sobre la materia”.

Es decir las inscripciones se extienden en mérito a Instrumentos Públicos, y sólo por

excepción se pueden extender inscripciones en mérito a Instrumentos privados, para lo
cual es necesario norma legal que lo autorice.

Los Instrumentos Públicos son los siguientes: Judiciales, Notariales,

Administrativos y Consulares.

Título material es el acto jurídico contenido en el documento, es decir, el título

material es el acto jurídico o derecho real que se encuentra contenido en un documento.
En tal sentido son títulos materiales: las compra ventas, las donaciones, las permutas, las
hipotecas, los embargos, los levantamientos de embargos, los levantamientos de
hipotecas, la constitución de sociedades, los aumentos de capital, las modificaciones de
estatuto, los cambios de denominación, el cambio de objeto social, el nombramiento de
gerente o director, sus revocaciones, la disolución, la extinción, el otorgamiento de poder,
el contrato de mandato, las revocaciones de los mismos, las sustituciones de poderes, la
sucesión intestada, el testamento, entre otros actos.
El título formal de la hipoteca es la escritura pública (salvo algunas excepciones)
del cual se pueden tomar traslados que son testimonios, partes notariales o boletas
notariales.
Dejando constancia que lo habitual es que se presenten al registro partes
notariales, conforme a la ley del notariado.
HIPOTECA LEGAL
Además de la hipoteca convencional que es la más frecuente, existe también la
hipoteca legal, la cual desarrollaremos a continuación.
El artículo 1118 del Código Civil Peruano de 1984 establece que además de las
hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:
1) Del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido
con dinero de un tercero.

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2) La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o
materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3) La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

De estos tres supuestos el más frecuente es el primero.

La hipoteca legal no se pacta sino que se constituye de oficio.

El citado Código sustantivo establece en su artículo 1119 que las hipotecas legales
a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio,
bajo responsabilidad, simultáneamente con los contratos de los cuales emanan. En los
demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales en
el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden exigir el
otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción.
El artículo 1120 del mismo Código establece que las hipotecas legales son
renunciables y también puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y
convencionales. La renuncia y cesión pueden hacerse antelada y unilateralmente.

En el artículo 1121 del mismo Código sustantivo se establece que las reglas de los
artículos 1097 a 1117 y 1122 rigen, para las hipotecas legales en cuanto sean aplicables.
La hipoteca legal es la que resulta exclusivamente de la ley, la que es una creación
puramente legal. Es la llamada “hipoteca tácita” en el derecho francés (Josserand). Esta
última expresión no nos sirve, por cuanto nosotros admitimos la existencia de la hipoteca
legal en tanto se encuentre registrada, salvo la creada por el Código Penal (Jorge Eugenio
Castañeda).
La hipoteca legal es aquella que de pleno derecho la ley une al crédito , sin que
sea necesario que el acreedor haya de hacer que se le constituya por contrato expreso:
antiguamente se denominaban “hipotecas tácitas”. Las hipotecas legales se establecen a
favor de ciertas clases de personas en atención a su condición jurídica o a la naturaleza
de sus relaciones con aquellos cuyos bienes son afectados por esas hipotecas.
HIPOTECA CONVENCIONAL
La hipoteca convencional se constituye por acuerdo de partes, que son acreedor y
propietario. La misma se caracteriza por que la constituye el propietario del inmueble por
escrito y al igual que todas las hipotecas requiere inscripción en el registro de predios. En

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el caso que se haya firmado la minuta y no la escritura pública, a nuestro criterio se puede
demandar otorgamiento de escritura pública. Con la cual recién se podrá inscribir la
misma.
Y en este supuesto la hipoteca no se inscribe de oficio sino que se inscribe a pedido
de parte interesada, es decir, en estricta aplicación del principio registral de rogación.
El Principio Registral de Rogación se encuentra consagrado en el primer párrafo
del artículo 2011 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece:

“Los Registradores califican la legalidad de los

documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad
de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.”

La hipoteca convencional generalmente asegura el cumplimiento de un contrato

de mutuo o de crédito bancario.
HIPOTECA JUDICIAL
La hipoteca judicial se concede al acreedor, en la ejecución de la sentencia.
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
El artículo 1122 del Código Civil Peruano de 1984 establece que la hipoteca se
acaba por:
1) Extinción de la obligación que garantiza.
2) Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
3) Renuncia escrita del acreedor.
4) Destrucción total del inmueble.
5) Consolidación.
INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA
Existen diversos actos registrales entre los cuales podemos citar a la compra venta,
la donación, la permuta, el embargo, la constitución de sociedades, entre otros.
Considerándose también como un acto registrable la hipoteca.
La hipoteca en el Estado Peruano se inscribe en el Registro de Predios.
En el derecho español la hipoteca mobiliaria se inscribe en algunos registros de
bienes muebles y en registros de garantías.

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PRIORIDAD DEL TITULO DE LA HIPOTECA
La prioridad del título de la hipoteca la otorga el día, hora y segundo de
presentación al registro, siempre que la misma se inscriba.
La hipoteca tiene preferencia frente a otras por la fecha de su ingreso al Registro,
en tal sentido si un predio corre inmatriculado y se presentan dos títulos distintos que
contienen hipotecas tiene preferencia o prima el título que ingresa primero al registro,
siempre y cuando se inscriba. Dejando constancia que el ingreso al registro de los
documentos o títulos con lo cual se solicita la inscripción se canalizan por el libro diario,
el cual por lo general se lleva en sistemas informáticos y al final del día se imprimen.
Otro supuesto es cuando un predio corre inmatriculado y se presentan dos títulos
uno que contiene una compra venta y otro que contiene una hipoteca constituida por el
titular registral, en este supuesto si se inscribe primero la traslación de dominio como
consecuencia de la compra venta, la hipoteca ya no podrá inscribirse. Se inscribe sólo uno
de los dos títulos. Es decir, en este supuesto el adquirente adquiere sin hipoteca el
inmueble.
Pero si en este mismo supuesto planteado se inscribe primero la hipoteca y luego
la traslación de dominio, se inscriben los dos títulos. Y el adquirente adquiere el predio
con un gravamen (siempre y cuando no existen mas gravámenes inscritos o anotados, ya
que en caso de existir estos se adquiere el bien incluso con estos gravámenes, que pueden
ser embargos o hipotecas, entre otros gravámenes, salvo que se trate de un remate o
adjudicación judicial supuesto en el cual se adquiere el bien sin gravámenes, ya que el
Juez ordena que se deje sin efecto todo gravamen que pese sobre el bien, salvo la medida
cautelar de anotación de demanda, conforme al numeral 2 del artículo 739 del Código
Procesal Civil peruano de 1993) que es la hipoteca.

Es decir, es determinante la fecha del acceso al registro.

RANGO DE LA HIPOTECA
Sobre un mismo inmueble pueden constituirse varias hipotecas, por lo cual es
necesario determinar que entre las mismas existe preferencia entre ellas a lo cual se
denomina rango de la hipoteca.
En tal caso corresponde determinar que el rango de la hipoteca la determina la
inscripción en el registro de predios.
Por ejemplo si existen cuatro hipotecas inscritas la fecha de ingreso al registro es
la que determina el rango de la hipoteca.

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 No determina el rango la fecha de la minuta ni tampoco la fecha de la escritura
pública, ni la fecha del testimonio, parte o boleta.
Es necesario destacar que sobre el mismo inmueble pueden inscribirse una
cantidad indeterminada de hipotecas, pero en la práctica generalmente en una partida
registral sólo corre registrada un hipoteca.
Para comprender el rango de la hipoteca es necesario estudiar el principio registral
de prioridad de rango.
El Principio Registral de Prioridad de Rango se encuentra consagrado en el
artículo 2016 del Código Civil Peruano de 1984 que establece: “La prioridad en el tiempo
de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.

Al Principio Registral de Prioridad Preferente también se le denomina Principio

Registral de Prioridad de Rango, Prioridad Compatible o Prioridad por Rangos.

Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gravámenes y medidas

cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se
inscribió primero frente a la hipoteca que se inscribió después, sin importar las fechas de
las escrituras públicas ni tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en ventaja
el acreedor hipotecario que logró inscribir primero su título.

Cuando se aplica el principio registral de prioridad de rango se inscriben las dos

hipotecas que se presentan al registro, pero una de las mismas prima sobre la otra.

TITULAR REGISTRAL
Existe titular registral en los registros de bienes, en tal sentido existe titular
registral en el registro de predios (que comprende al registro de propiedad inmueble,
registro predial y sección especial de predios rurales), registro de propiedad vehicular,
registro de sociedades cuyo capital se divide en participaciones, registro de
embarcaciones pesqueras, registro de buques, registro de naves, registro de aeronaves,
entre otros.
El titular registral es el que aparece en el registro como propietario, en tal sentido
normalmente el titular registral es el que hipoteca el inmueble, salvo que con la hipoteca
se presente el tìtulo de adquisición del nuevo propietario, en tal caso el que hipoteca no
será %l titular registral, sino el nuevo adquiriente o propietario que con la inscripción de
este título se convertirá en el nuevo titular registral.

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PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Existen varios principios registrales del sistema registral, entre los cuales podemos
citar el principio de prioridad, legalidad, tracto sucesivo, legitimación, entre otros.
Considerándose también como principio registral el principio de publicidad, el cual se
encuentra consagrado legislativamente en el artículo 2012 del Código Civil Peruano de
1984 y en el artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos Peruano.

En algunos reglamentos registrales especiales también se encuentra consagrado

legislativamente este principio registral.
El artículo 2012 del Código Civil Peruano de 1984 establece que se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones.

TERCERO DE BUENA FE REGISTRAL

Conforme al artículo 2014 del Código Civil Peruano de 1984 puede constituirse
tercero registral siempre que existan los siguientes requisitos:

1) Que se adquiera de quien en el registro aparezca con facultades para otorgar el

documento.
2) Que sea una adquisición a título oneroso.
3) Que se inscriba la adquisición el registro.
4) Que se actúe de buena fe y no se conozca de la inexactitud del registro.
El tercero registral no es igual que el tercero civil, porque el primero es el protegido
por el principio registral de fe pública registral. Mientras que el segundo es la persona
que no interviene en un contrato, por ejemplo si A con B celebran un contrato de compra
venta, es considerado como tercero civil respecto de este contrato C.
El tercero registral no necesita los mismos requisitos en todos los sistemas
registrales, en tal sentido los requisitos varían en los diferentes ordenamientos registrales.
Por ejemplo en algunos Estados no se requiere título oneroso para estar ser considerado
como tal. Lo que si requiere en el derecho conforme a la norma citada.
El derecho registral protege al tercero registral.

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REDUCCIÓN Y AMPLICION DE LA HIPOTECA
La hipoteca puede reducirse y ampliarse en cuanto al monto, lo cual es necesario
inscribir en el Registro porque estos actos también son constitutivos como lo es la
constitución de hipoteca.
FABRICA

La fábrica es la construcción que puede inscribirse en el registro de predios, es

decir, es declarativa la inscripción de la construcción sobre la cual también puede recaer
la hipoteca.
Existen dos supuestos de inscripción de la fábrica que son la declaratoria de fábrica
y constatación de fábrica, siendo el primer supuesto cuando la construcción la inscriben
a solicitud del ingeniero o arquitecto constructor y el segundo supuesto cuando la
inscriben a solicitud de otro ingeniero o arquitecto, que no sean los constructores.
INDEPENDIZACION E HIPOTECA
Si un predio corre hipotecado y se independizan de él algunos predios, la hipoteca
pasa también a ser registrada en las partidas registrales de los nuevos predios
independizados, es decir, no se afecta el acreedor hipotecario con las independizaciones.
Debemos dejar constancia que si un bien corre gravado en el registro con una
hipoteca hasta por la suma de quinientos mil dólares y del mismo se independizan dos
bienes, en las tres fichas (que son la ficha original y las otras dos donde corre registradas
las independizaciones o desmembraciones) corre inscrita la hipoteca hasta por la suma de
quinientos mil dólares. Dejando constancia que en el registro no se verifica el valor del
predio para efectos de calificación registral al momento de calificar la hipoteca, sino sólo
hasta que monto se constituye, el cual es un requisito de constitución de la hipoteca. Por
ejemplo si el predio aparece en el registro que fue adquirido por la suma de cincuenta mil
dólares americanos es posible sin ningún problema que se inscriba una hipoteca hasta por
la suma de un millón de dólares.

EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA
En el Estado Peruano la hipoteca se ejecuta judicialmente, lo cual encarece los
costos de ejecución.
Es necesario modificar el Código Civil Peruano de 1984 al igual que la
constitución política peruana de 1993, para permitir que la hipoteca se ejecute
extrajudicialmente.

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 Dejando constancia que en las propuestas de reforma del Código Civil Peruano de
1984 publicadas en el Diario Oficial El Peruano el 11-04-2006 se plantea que debe
reformarse el referido Código en lo referido a hipoteca, en el sentido que la ejecución de
la misma pueda ser también extrajudicial.
Este procedimiento de enajenación de fincas hipotecadas, por incumplimiento de
la obligación que garantizan, se realiza en España por medio de notario, con las
formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario, y exige como presupuesto que
en la escritura de constitución de hipoteca se pacte expresamente la venta extrajudicial
del bien hipotecado; además el deudor habrá de designar una persona que lo represente,
en su día, en la venta de la finca y habrá de hacerse constar también el valor de tasación
del inmueble para que sirva de tipo en la subasta (art. 234 Reglamento Hipotecario).
REMATE JUDICIAL Y ADJUDICACIÓN DEL BIEN HIPOTECADO
El inmueble hipotecado puede ser rematado y también puede solicitarse la
adjudicación al acreedor del bien hipotecado. Siempre y cuando el proceso en el derecho
peruano sea judicial.
RETROPRIORIDAD DE LA HIPOTECA
Cuando ha sido separado el rango de la hipoteca con bloqueo notarial, y
posteriormente se inscribe la hipoteca, la misma se considera inscrita desde la fecha de la
anotación del bloqueo notarial.
TERCERIA EXCLUYENTE DE DOMINIO
Cuando el bien corre inscrito es más fácil obtener una resolución judicial de
levantamiento de medida cautelar.

Cuando el bien corre in matriculado y las traslaciones de dominio corren registradas es

más fácil ganar un proceso de tercería excluyente de dominio.

Pero si el bien hipotecado es transferido a un tercero no prospera la tercería excluyente

de dominio, porque la hipoteca es persecutoria respecto del bien. Y se ejecuta en contra
de quien aparezca como propietario en el Registro de Predios.

Es decir, si sobre el predio corre inscrita una hipoteca así se inscriba una traslación de
dominio no prospera una tercería de propiedad, conocida antes como tercería excluyente
de dominio.

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NULIDAD DE HIPOTECA
El Código Civil Peruano contiene normas que sancionan la ineficacia del acto jurídico,
entre las cuales destacan las normas que regulan la nulidad y anulabilidad del acto
jurídico, normas que también se aplican a los contratos y a los derechos reales.

Es decir, es posible declarar la nulidad relativa o absoluta de un acto jurídico, según las
causales de nulidad establecida en el Código Civil Peruano de 1984.

En algunos supuestos los derechos reales pueden ser declarados ineficaces.

La hipoteca es un derecho real y como tal parece que no es atacable, sin embargo, nada
impide que se declare su nulidad o anulabilidad a través de una sentencia judicial.

Es decir, la hipoteca puede ser declarada ineficaz, aún en caso de que la misma corra
registrada en el registro.

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 CAPITULO ii: MARCO LEGAL

2.1. FUNDAMENTOS JURIDICOS

A) LA LEY

B) LA VOLUNTAD

C) LA EQUIDAD

D) DERECHO NATURAL

2.2. EFECTOS JURIDICOS

A) EFECTOS ENTRE LAS PARTES

B) EFECTOS

2.3 ANALISIS DEL DERECHO

EJECUCION JUDICIAL

EJECUCION EXTRAJUDICIAL

23
III CONCLUSIONES

24
 BIBLIOGRAFIA

ALTERINI, Jorge Horacio y ALTERINI, Ignacio Ezequiel (2015). Pluralidad de

regímenes para los derechos reales de garantía de créditos
determinados (“cerrados”) e indeterminados (“abiertos”). Buenos Aires:
La Ley.
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referencia a los con- tratos de cuenta corriente bancaria y cuenta
corriente mercantil). Buenos Aires: La Ley. C 1150.
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VÁSQUEZ OLIVERA, Salvador. Definiciones Derecho Civil. Pag. 315.
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