Fundamentos Del Derecho Inmobiliario y Estructura Institucional

FUNDAMENTOS DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL
DOMINICANO. ESTRUCTURA INSTITUCIONAL. Catalina Ferrera C.
Tema: 1: Evolución histórica del derecho de Propiedad en la República

Dominicana
La Española, primera colonia del nuevo mundo, a raíz del descubrimiento de

América fue propiedad de la Corona Española y de sus socios Cristóbal Colón y la
Tripulación que le acompañó, cuyo dominio se inició el día 12 de octubre del año
1492, historia que analizamos en cuanto a su aspecto relativo a la propiedad.
Tal y como recogen las bibliografías dominicanas de historia, el territorio de la

Española le fue cedido a los Reyes de España mediante la Bula Inter Caétera, en
fecha 3 de mayo del 1493, por el Padre Alejandro VI, incluyendo las tierras por
descubrir. Esta Bula resulta fue la base jurídica de carácter internacional en que
se apoyaron los Reyes de España para legitimar sus derechos reales principales
sobre las tierras conquistadas, un fragmento interesante es el siguiente: “Os
concedemos, donamos y asignamos a vosotros y a vuestros herederos y sucesores,
los reyes de Castilla y de León, perpetuamente, todas y cada una de las referidas
tierras e islas desconocidas, incluyendo sus señoríos, ciudades, cuarteles, regiones y
villas, con todos sus derechos, jurisdicciones y pertenencias; que hayan sido
descubiertas hasta el presente por vuestros enviados, o que se descubrieren en el
futuro; siempre que no estén bajo el actual dominio de ningún príncipe cristiano” 1.
Los términos absolutos con que se concibió este documento no da lugar a dudas
sobre la titularidad del derecho de propiedad de que fueron investidos los Reyes
de España, al cederles, darles y asignarles estas tierras no se excluyó
1
Documento que se encuentra íntegro en la Academia Dominicana de la Historia.
1
ninguno de los elementos característicos y prerrogativas inherentes al

derecho de propiedad.
Al quedar las tierras descubiertas bajo el dominio y jurisdicción de Los Reyes de

España, era necesario regular la vida jurídica de los colonizadores españoles en
la Isabela, al igual que los aborígenes encontrados en la isla, es por ello que en el
año 1511, se crea el Consejo de Indias, una especie de Tribunal Supremo con
facultad para conocer de las apelaciones de las decisiones dictadas por las Reales
Audiencias, así como para dictar todas las decisiones que fueren necesarias en
relación a la vida y los bienes de los aborígenes, los conquistadores y
colonizadores, en este período se compilan una serie de legislaciones internas,
que fueron denominadas Leyes de Indias. Para el año 1578, con la Ley de
Amparo Real, de fecha 20 de noviembre, dispuso la restitución y recuperación
de todos los terrenos ilegalmente ocupados a su originaria propietaria: Los Reyes
de España, ya que se había acrecentado de forma exorbitante la posesión
desorganizada, esta ley crea un procedimiento para amparar en sus derechos a
quienes tenían una prueba escrita, preexistente, a justo título que lo acreditara
como propietario de las tierras que ocupaba.
Se denominaban justos títulos de la época a los documentos contenidos en: a)

Merced, que representaban una concesión a título gratuito para recompensar
servicios militares extraordinarios, era una especie de galardón; b) documentos
de compra venta firmados por personas autorizadas de la Corona. También se
reservaron áreas para plazas y pastos, para los indios que buenamente les fuere
menester para sus labranzas, confirmándoles la propiedad de lo que en ese
momento poseían, y ordenaba a los Virreyes y a las Audiencias fijar precios
competitivos a las transferencias, para lo cual fue dividida la propiedad en:
2
Propiedad realenga; Propiedad Eclesiástica, y Propiedad de los Colonos

Españoles; y Propiedad de los pueblos o comunidades indígenas.
Más adelante, con la evolución interna vemos que a raíz de la proclamación de la

Independencia Dominicana, de fecha 27 de febrero del 1844, se adquieren
todos los derechos sobre el territorio dominicano para el Estado Dominicano, es
aquí donde se inicia la conformación del patrimonio nacional, lo cual incluyó
la recuperación de bienes muebles. Es necesario aclarar que antes de este
acontecimiento España había cedido, mediante el Tratado de Basilea, nuestro
territorio a Francia lo cual dio lugar a la implementación del Código Civil
Napoleónico del 1804.
Es a partir de este período independentista que se dicta la Ley General Sobre

Bienes Nacionales, de fecha 21 de julio del 1844, durante el mandato de Pedro
Santana; en ese mismo año, en fecha 6 de noviembre del 1844 también se
dicta la primera Constitución Dominicana, mediante la cual se delimitó el
territorio dominicano conforme disponía su artículo 2: “La parte Española de la
Isla de Santo Domingo y sus islas adyacentes, forman el territorio de la
República Dominicana” regulando el derecho de propiedad, en su artículo 21.
Con esta nueva organización jurídica, la propiedad fue dividida en: a) Terrenos
propiedad del Estado; b) Propiedad de Particulares: estos a su vez en: terrenos
comuneros y no comuneros.
La Ley de Bienes Nacionales, del 21 de julio del 1844, consagra en su artículo 1,

que todas las propiedades sin dueño conocido, situadas en el territorio de la
República, son bienes nacionales, y su artículo 2, dispone que todas las tierras que
hayan pertenecido a gobiernos extranjeros, convenios religiosos, órdenes y
cofradías “Ya no existen”.
3
También fue promulgada la Ley del 29 de Junio del año 1907 con el objetivo de
evitar los fraudes y constantes desordenes en los terrenos comuneros, por lo
que: a) Prohibió a los Notarios levantar actos de ventas en terrenos comuneros,
sino estaban previamente mensurados; b) Prohibió a los encargados de Registro,
registrar actos bajo firma privada que se refieran a ventas en esas tierras, a
menos que se les presente el plano de las mismas.
Con la Ley sobre División de Terrenos Comuneros de fecha 21 de abril del

1911, fueron repartidos entre los diferentes accionistas de un sitio comunero las
tierras formadas por dicho sitio, concibiéndose el terreno comunero como
aquellos predios indivisos que pertenecían a dos o más personas, representados
en acciones “pesos”, y sobre los cuales ningún propietario podía establecer
límites ni en cuanto a su extensión superficial ni en cuanto a su ubicación
material, Ley que fue iniciativa del Senador Manuel Ubaldo Gómez, votada el 17
de abril del 1909, y en la Cámara de Diputados fue votada el 17 de abril del 1911,
promulgada en fecha 21 de abril y publicada en fecha 29 de abril del mismo año,
Gaceta Oficial 2187. No obstante, el desorden y la falta de organización e
inscripción de los títulos sobre los terrenos condujo a un sinnúmero de fraudes,
adicional al hecho que las guerras provocaban la desaparición de los protocolos
notariales, trajo como consecuencia la Ley sobre Inscripción de Terrenos
Rurales, de fecha 25 de mayo del 1912, publicada el día 1 de junio del mismo
año.
Ya para el día 31 de julio del año 1920, a raíz de la ocupación Militar

Norteamericana (1616-1924), fue puesta en vigencia la Orden Ejecutiva 511
que tuvo la virtud de instaurar el Sistema Torrens en el país, creado por el
Austríaco Robert Torrens, un sistema científico, coherente, organizado y que
4
cumple con todos los criterios de publicidad inmobiliaria, legalidad, especialidad,

legitimidad.
Esta Orden Ejecutiva 511, marcó un importantísimo avance en el sistema

inmobiliario registral dominicano, que hasta ese momento había estado
utilizando solamente el sistema ministerial de origen francés (transcripción de
documentos por ante el Conservador de Hipotecas), en razón de la persona
titular, contrario al Sistema Torrens, que inscribe derechos en razón del terreno,
in rem, con miras a estabilizar el derecho de propiedad, otorgándole la condición
de inatacable e imprescriptible.
La vigencia del Sistema Torrens en el país como fundamento jurídico del derecho
de propiedad inmobiliaria trae como consecuencia la Promulgación y puesta en
vigencia de la Ley 1542, sobre Registro de Tierras, de fecha 7 de noviembre
del 1947, primera Ley Dominicana que regula de forma eficiente el sistema
inmobiliario dominicano, y que reproduce la Orden Ejecutiva 511, en todos sus
principios y procedimientos instituidos en ella. Finalmente, después 58 años de
vigencia de esta ley, el legislador al entender que ameritaba de adecuación y
actualización la deroga y promulga la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, de
fecha 23 de marzo del 2005, puesta en vigencia plena en fecha 4 de abril del
2007, y que nos atrae un sistema inmobiliario con los más altos criterios de
eficiencia, descentralización, organización, separación de funciones,
desjudicialización y celeridad propios de los países más desarrollados en la
materia.
Bibliografía de este tema:

1. Pisarello, Ricardo; “Un Largo Termidor”. Editorial Trotta, año 2011.
2. Diez-Picazo, Luis María; “Sistema de Derechos Fundamentales”. Editorial Thomson Civitas. Año
2003.
5
3. Haberle, Peter. “Pluralismo y Constitución. Estudios de la Teoría Constitucional de la sociedad

abierta”. Editora Tecnos. Año 2002.
4. Ruiz Soroa, José M. “El Esencialismo Democrático”. Editorial Trotta. Año 2010.
5. J.G.A. Pocock. “La Ancient Constitution y el Derecho Feudal”. Editorial Tecnos. Año 2011.
6. Jellinek Walter. “La Constitución de Weimar” (Texto de la Constitución alemana del 11 de agosto
1919). Editorial Tecnos, año 2010.
Tema 2. Órganos que componen la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana y

su marco institucional.
El Marco Institucional de la Jurisdicción Inmobiliaria de fundamenta en el

marco normativo de la institución (Constitución, leyes, reglamentos, resoluciones
y acuerdos); en efecto, ese marco legal sustenta el conjunto de órganos y
organismos que están vinculados en la definición de los lineamientos generales,
de las reglas, normas y políticas, servicios, roles, responsabilidades y
competencias.
De allí que, los órganos que componen la Jurisdicción Inmobiliaria se

encuentran establecidos en el artículo 2 de la Ley 108-05, modificada por la Ley
51-2007, siendo estos: Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de
Jurisdicción Original; Dirección Nacional de Registro de Títulos y las oficinas de
los Registros de Títulos; Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y sus
respectivas Direcciones Regionales.
La base legal de donde se extraen las competencias funcionales de dichos órganos

se encuentra en los artículos 2 al 17 de la Ley 108-05; 1 al 37 del Reglamento de
Registro de Títulos; 1 al 25 del Reglamento General de Mensuras Catastrales; 1 al
30 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción
Original.
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Cada uno de los órganos que componen nuestra jurisdicción se encuentran

vinculados entre sí de forma integral o integradora ya que el uno sin el otro se
convierte prácticamente en ineficaz, esto así porque casi en la generalidad de sus
competencias es obligatoria la vinculación y el cruce de competencias, el
esquema es el siguiente:
a) Conforme los artículo 5 y 21, del Reglamento de los Tribunales, los

Tribunales Superiores de Tierras tienen su competencia departamental,
bajo su dependencia se encuentran adscritos los Tribunales de
Jurisdicción Original que pertenezcan a dicho departamento,
territorialmente.
b) Los Tribunales Superiores de Tierras tienen competencia para conocer de

las apelaciones que se interpongan en contra de las sentencias de los
Tribunales de Jurisdicción Original; de los recursos de revisión por causa
de fraude; de los recursos administrativos que la ley prevé, incluyendo la
revisión por causa de error material, entre otras.
c) Los Tribunales de Jurisdicción Original tienen competencia exclusiva para

conocer de todo litigio cuya competencia material le haya sido otorgada a
los tribunales inmobiliarios, con plenitud de jurisdicción en primer grado.
d) En relación con la Dirección Nacional de Registro de Títulos, esta tiene

competencia nacional, con las funciones amplias de coordinar, dirigir,
regular el desenvolvimiento de los Registros de Títulos, y velar por el
cumplimiento de la ley dentro del marco de sus competencias.
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e) La Dirección Nacional está a cargo de un(a) director(a) nacional, que tiene

como misión especial darle vida a las competencias funcionales de la
Dirección Nacional como órgano, adicionalmente, está llamada a conocer
del recurso administrativo jerárquico, y procurar la unidad de criterios
entre los Registradores de Títulos a nivel nacional.
f) Las oficinas de Registros de Títulos se encuentran bajo la dependencia

de la Dirección Nacional, dichas oficinas están a cargo de un Registrador
de Títulos, cuya función principal es la de registrar los derechos, cargas y
gravámenes sobre inmuebles registrados y darles publicidad tanto
material como formal, así como expedir certificaciones previstas en la ley y
reglamento, entre otras.
g) Los Registros de Títulos están vinculados a un único Tribunal

Superior de Tierras; a una Dirección Regional de Mensuras
Catastrales; a los Tribunales de Tierras de Jurisdicción Original
conforme su competencia territorial. Su vinculación con el Tribunal
Superior de Tierras viene referida a la competencia para el conocimiento
de los recursos Jurisdiccionales administrativos (artículo 14 Reglamento
Registros).
h) El Registro de Títulos, al configurarse como una institución pública dotada

de existencia y finalidad propias, es independiente de lo que en él se
registra, es decir, que dicho órgano no toma vida con los derechos
registrados, sino que los derechos que se registran son los que reciben
vida al constituirse y convalidarse frente a los terceros.
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i) Para el caso de la Dirección Nacional Mensuras Catastrales, esta tiene

competencia nacional, con las funciones amplias de coordinar, dirigir,
regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales, y velar por el
cumplimiento de la ley dentro del marco de sus competencias.
j) También esta está a cargo de un(a) director(a) nacional, que tiene como
misión especial darle vida a las competencias funcionales de la Dirección
Nacional como órgano, adicional a conocer de los recursos administrativos
y procurar la unidad de criterios en la interpretación de las normas legales
y técnicas entre los diferentes Directores Regionales, a nivel nacional.
k) La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales es el órgano que ofrece

soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las
operaciones técnicas de mensuras catastrales, también tiene a su cargo
velar por el correcto funcionamiento de las Direcciones Regionales y
conocer de las solicitudes de inspección.
l) Las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales se encuentran a

cargo de un Director Regional, y bajo la dependencia de la Dirección
Nacional, su competencia es amplia en materia técnica en todo lo que tiene
que ver con otorgar las autorizaciones de trabajos de saneamiento y toda
actuación técnica posterior al saneamiento, así como la aprobación o
rechazo de todos los tipos de trabajos de mensuras y modificaciones
parcelarias, incluyendo el condominio. Con excepción de las inspecciones.
m) Los agrimensores son los profesionales habilitados para actuar en

materia técnica de mensuras catastrales, es decir, para presentar
solicitudes de autorización y trabajos técnicos, en su condición y calidad de
9
oficiales públicos. Los arquitectos pueden elaborar planos de división para

constitución de condominio.
n) Las Direcciones Regionales se encuentran vinculadas a un único Tribunal

Superior de Tierras para los fines de conocimiento de los recursos
administrativos jurisdiccionales, y a los Tribunales de Jurisdicción Original
dentro de su competencia departamental para apoderamiento de las
operaciones técnicas de mensuras.
La designación de los Jueces del Tribunal Superior de Tierras recae sobre la

Suprema Corte de Justicia, según la Constitución y la ley de Carrera Judicial,
previo a la propuesta formal de ascenso que le haga el Consejo del Poder Judicial.
Los demás funcionarios técnicos y administrativos de la Jurisdicción los designa

el Consejo del Poder Judicial.
En nuestra organización interna como Jurisdicción Inmobiliaria, encontramos

otros funcionarios especiales, entre ellos, la Administración General, a cargo de
un Administrador General o administradora, contemplado en el artículo 4 de la
Ley; dicho funcionario tiene la responsabilidad de manejar todos los servicios
comunes y de carácter administrativo de todas las dependencias y órganos que
componen esta jurisdicción; también debe velar por la sostenibilidad del sistema
a través de los diferentes departamentos (Mantenimiento, Administrativo,
Tecnología, Información, Archivo Central, Seguridad, Transportación,
Administración de los fondos de las Tasas por Servicios) entre otros.
En cuanto a su vinculación con los órganos que componen la Jurisdicción

Inmobiliaria, dicho Administrador General debe mantener el contacto y flujo de
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comunicación entre todas las sedes de los órganos a nivel nacional con miras a
fortalecer la integración y la coordinación suficientes para lograr los objetivos
institucionales que persigue la ley.
También debemos hablar del Abogado del Estado, el cual se encuentra en los
artículos 11 y 12 de la Ley 108-05. Dicho funcionario es el representante del
Estado dominicano ante la Jurisdicción Inmobiliaria, es decir, que se encarga de
velar por los intereses del Estado. No tiene vinculación legal directa con ninguno
de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, sino que tiene unas competencias
funcionales especiales en determinados procesos. Entre ellas:
1. Tiene a su cargo la defensa del Estado dominicano en los procedimientos

que así lo requieran en su calidad de Ministerio Público especializado.
2. Someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores de las

infracciones castigadas por la ley para que se le impongan, si procede, las
sanciones establecidas.
3. Emitir dictámenes, opiniones, mandamientos y todas las demás

atribuciones que como Ministerio Público le correspondan.
4. Ejecutar las sentencias penales dictadas por la Jurisdicción Inmobiliaria.
5. Ejecutar todas las demás decisiones que sean susceptibles de ejecución

forzosa, pudiendo requerir el auxilio de la fuerza pública.
6. Emitir su opinión en el proceso de saneamiento y participar en el proceso,

siempre que sea de su interés asistir.
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7. Participar en calidad de Ministerio Público en el proceso de revisión por

causa de fraude.
8. Conocer de la demanda administrativa en desalojo por intruso

interpuesta directamente por ante dicho funcionario sobre inmuebles
amparados en certificado de título o constancias anotadas, y que no exista
contradicción de derechos registrados.
9. Los mismos requisitos para optar por el cargo de Ministerio Público para
Corte de Apelación son los requeridos para este funcionario, es decir que
debe ser Ministerio Público en grado de Corte de Apelación; existirán
tantos Abogados del Estado como Tribunales Superiores de Tierras
existan y sus respectivos adjuntos.

1) Constitución dominicana.
2) Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, de fecha 23 de marzo del año 2005, modificada por la Ley
51-07, de fecha 23 de abril del año 2007.
3) Reglamento 628-09, de Mensuras Catastrales.
4) Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, modificado por
Resolución 1-2016, de fecha 15 de diciembre del 2016.
5) Reglamento 2669/09 de Registro de Títulos.
Tema 3. El Derecho registral y sus fundamentos.
Sabemos que las cosas en general tienen valor y son protegidas por la ley en la
medida que pueden ser susceptibles de apropiación particular, y en virtud de
ello, de generar conflictos. Entonces queda claro que las cosas protegidas o
tuteladas jurídicamente es porque se encuentran aptas para generar derechos
objetivos o derechos subjetivos, como lo es el derecho de propiedad.
Partiendo de esa premisa, sabemos que los bienes son divididos en bienes
corporales e incorporales. Los primeros no son más que aquellos que pueden
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ser percibidas por los sentidos, mientras los segundos consisten en meros
derechos, como el derecho de crédito, el derecho de autor.
Nuestro código civil dispone en su artículo 516 que “Todos los bienes son muebles
e inmuebles”, distinción muy trascendental que es originaria del Derecho
germánico; la importancia de esta clasificación radica en que atiende a la
naturaleza de los bienes inmuebles como principales fuentes de producción,
riquezas, poder y el prestigio social, sino por su influencia en sustentación de la
doctrina clásica que a su vez divide estos derechos en reales y personales.
Al hablar de derechos reales, según la doctrina más afianzada en la materia, se

trata de “un poder directo e inmediato de su titular sobre la cosa, imponiendo a
todos un deber de respeto y abstención”. Es decir, se entiende como un derecho
absoluto, dotado de inmediatez e inherente a la persona de su titular.
Los derechos personales, por el contrario sabemos que son aquellos que recaen
sobre una cosa concreta y determinada pero que no existe la posibilidad de
ejercitar un derecho real sobre ella, como el derecho de crédito.
Según la doctrina, la diferencia más marcada en el ámbito de los derechos reales y

los derechos personales es que “en el derecho real la voluntad de la persona se
dirige (o puede dirigirse) en forma directa al objeto y de este modo actúa su
derecho. En cambio, en el derecho de crédito, para su ejercicio debe participar
otro sujeto que se encuentra constreñido a la prestación (objeto del derecho)…la
inmediatez es un rasgo característico del derecho real…la vinculación con la cosa
no es a través de otro. En cambio, en la relación obligatoria la posición del sujeto
acreedor, le hace falta otro sujeto que es el deudor, que le sirve de intermediario
activo entre el acreedor y la cosa…el derecho real puede presentarse en relación
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estática y permanece en el tiempo aun ante la inactividad del titular, mientras que
el derecho personal es dinámico y se agota con su ejercicio2”.
Dentro de ese esquema divisorio del derecho, debemos hacer énfasis en el

derecho real inmobiliario y con ello en el derecho de propiedad inmobiliaria.
Según el artículo 544 del Código Civil dominicano, “La propiedad es el derecho de
gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de
ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos”. Mientras que el artículo 51 de
la Constitución dominicana establece que “El Estado reconoce y garantiza el
derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica
obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus
bienes…2) El Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad, en
especial a la propiedad inmobiliaria titulada”.
Efectivamente, la propiedad inmueble sigue siendo esencial para la clase

económica, aunque en la actualidad existen casos en que los bienes muebles
superan en valor e importancia los las propiedades inmuebles (productos
financieros, bienes incorporales como el derecho de autor, entre otros).
Sabemos también que nuestro sistema inmobiliario se sustenta en el Sistema

Torrens, y este en diversos principios, y su base es la publicidad registral.
Hablando de principios, según Norberto Bobbio, no son más normas

fundamentales o generalísimas del sistema, las normas más generales, él
distingue entre principios generales expresos -normas generalísimas y expresas-
y los no expresos -los que se pueden obtener por abstracción de normas
2
Musto, Néstor Jorge. Derechos Reales, Tomo I. Editorial Astrea, Buenos Aires, Argentina. Año 2007.
14
específicas o no muy generales-. Robert Alexis los define entonces como

mandatos de optimización que se caracterizan porque pueden cumplirse en
diferentes grados.
De allí que, podemos decir entonces que los principios registrales son reglas o
ideas fundamentales que sirven de base al ordenamiento jurídico registral de un
país determinado, llamado a dar a conocer los lineamientos, el contenido y la
función registral. En fin, la dinámica se aplica en este sentido: quien figura como
propietario del inmueble, entonces puede disponer del bien, aquí se cumplen los
principios de tracto sucesivo y legitimidad -El derecho existe previamente
registrado y pertenece a su titular vendedor-.
Haciendo énfasis en algunos de los principios registrales más importantes del

sistema dominicano debemos comenzar por el de Publicidad.
Según el doctrinario español Chico y Ortíz3, el principio de publicidad “es aquél

requisito que añadido a los que rodean a las situaciones jurídicas, asegura frente a
todos la titularidad de los derechos y protege al adquiriente, facilitando de esta
manera el crédito y protegiendo el tráfico jurídico”.
La publicidad se cumple con el registro de los títulos y negocios jurídicos, a los

efectos de informar a la autoridad y a los terceros la existencia de ellos o la
realidad del derecho, es publicidad formal en sí. En tanto, los Registros son
públicos, significando con ello que están abiertos a la consulta sin más
limitaciones que el orden público y las buenas costumbres.
3
Chico y Ortíz, José María. Estudios Jurídicos sobre Derecho Hipotecario. Pág. 220. Obra citada por Cacciatori,
Miguel A., Manual de Derecho Registral, Tomo I, Pág. 122. Asociación de Escribanos de Uruguay.
15
La acreditación de la publicidad frente a los terceros se materializa mediante

certificaciones que contengan los requisitos formales establecidos en el
reglamento, por históricos requeridos judicialmente. La publicidad formal es
fundamental para el Registro, de hecho, es el fundamento mismo de su
existencia como ente jurídico porque es la única forma de acreditar la
certeza del título o derecho inscrito, su estado, su propietario, sus posibles
afectaciones.
La doctrina ha entendido que mediante la publicidad registral aun los sistemas

que utilizan el título y el modo (contrato y entrega) ha cambiado el sistema de
transmisión inmobiliaria, esto así porque solo mediante la inscripción del título
adquisitivo se lo puede dotar de plena oponibilidad los derechos frente los
terceros.
La publicidad registral sirve para la oposición de los derechos reales a los

terceros interesados. De lo contrario, estos terceros interesados pueden invocar
un interés legítimo en desconocer, en cuanto a ellos respecta, la transmisión o
constitución del derecho real principal o accesorio.
De suerte que, la conjugación de tales principios, así como los requisitos de

publicidad material configura el Registro de los derechos inmobiliarios como un
Registro de Seguridad Jurídica, destinado a controlar la legalidad y la
interconexión entre los asientos registrales. Sus inscripciones producen efectos
frente a los terceros.
Dentro del glosario de principios registrales amerita enfatizar, además, en los

siguientes: Rogación, Tracto Sucesivo, Prioridad, Especialidad. Fe Pública
Registral.
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El principio de Rogación se encuentra establecido en los artículos 26 y 27 del

Reglamento de Registro de Títulos, y establece que “Los derechos reales, cargas,
gravámenes y medidas provisionales sobre inmuebles registrados se inscriben,
anotan o cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposición de
Juez o Tribunal competente...Las inscripciones y anotaciones se producen a
pedido de: a) El o los propietarios del inmueble, por si mismos o por intermedio
de su representante, si lo hubiere. b) El o los beneficiarios de derechos reales,
carga o gravamen que se pretende inscribir, anotar y/o cancelar, por si mismos o
por intermedio de su representante, si lo hubiere. c) El Juez o Tribunal, en caso de
inscripciones, anotaciones y/o cancelaciones ordenadas judicialmente.
Aquí analizamos el principio de Rogación desde la perspectiva de la habilitación

de la calidad para pedir o rogar, por tanto hay que demostrar un derecho.
Tracto Sucesivo. Este es el principio del histórico registral. Según dicho

principio, toda actuación registral debe partir de un derecho previamente
inscrito. Una vez se registra el derecho por primera vez, toda actuación debe
seguir ese tracto. Puntualmente lo establece el artículo 28 del ya citado
reglamento “Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los
cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales,
cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste
registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los
mismos”. También puede existir el tracto sucesivo abreviado, que no es más
que aquellas actuaciones consecutivas que son aprobadas por los tribunales y que
operan la transferencia hacia el último adquiriente, sin la necesidad de registrar
cada acto de disposición y subsiguiente cancelación.
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En nuestro derecho registral, el nacimiento de la parcela y del derecho

registrado como tal ocurre a raíz de la culminación del proceso de orden público
denominado saneamiento, convirtiéndose la parcela en la base del sistema
registral. A partir de ese primer registro, se requiere que previamente el derecho
de la persona que dispone o pretende afectar la propiedad esté inscrito.
Para el caso de los sucesores y legatarios, algunas legislaciones establecen

puntualmente en manejo que debe dársele al indicado principio, por ejemplo, el
artículo 1799 del Código Civil panameño establece que “No podrán inscribir a
su favor bienes inmuebles o derechos reales que no hubiesen inscrito sus
causantes”. En nuestro ordenamiento no contamos con una disposición expresa,
pero se deduce de las normas que rigen el derecho sucesorio y registral.
Imaginémonos una transferencia bajo condición que realizó el finado X, pero que
por razones legales o puramente convencionales no llegó a suscribirse el
contrato definitivo para que se publicite el derecho a su favor. Esta persona
fallece en el intervalo, no pueden los sucesores inscribir ese contrato a su favor en
el Registro de Títulos como consecuencia de la sucesión X. Sino que amerita
regularizar la situación contractual, declarar la sucesión, inscribir la sentencia y
beneficiarse en este esquema, aplicando perfectamente en este esquema el tracto
abreviado.
Principio de Prioridad. Este principio es fundamental para determinar la

preferencia entre dos o más títulos inscritos y que de ellos surjan
contradicciones. En principio, el que primero ha ingresado Registro es el que
tiene la preferencia. Cualquier otro resultado lo determina el juez.
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Este principio se encuentra establecido en los artículos 29 al 31 del Reglamento

de Registro y dispone que: “La prioridad para inscripciones o anotaciones se rigen
por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de Títulos…Cuando un
negocio jurídico está garantizado por una certificación con reserva de prioridad, su
fecha de prioridad será la de la anotación que le sirve de base, que es la fecha y hora
de ingreso del expediente al Registro de Títulos. Cuando en un mismo expediente se
generen dos (2) o más asientos registrales relativos a un mismo inmueble, el orden
para la inscripción o anotación le será concedido a aquel que sirva de causa y del
cual dependan los demás”.
Principio de Especialidad. Este principio se encuentra establecido en el numeral

(2) del glosario de principios que rigen la materia inmobiliaria, no es
exclusivamente registral, sino que aplica para los tres órganos de la jurisdicción
en sus determinados procedimientos y competencias.
Según la ley, este principio consiste en “la correcta determinación e

individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar”. Es decir,
su aplicación es exclusiva sobre el objeto (terreno), sujeto (partes) y causa
(origen o razón del negocio, obligación, Litis o petitorio).
Del ya indicado principio de Especialidad se derivan los principios de

Legitimidad y Legalidad.
El principio de Legalidad es la base de la facultad calificadora de los

Registradores de Títulos, la cual consiste en la depuración previa del derecho que
se pretende o solicita registrar.
También dentro de este principio debemos valorar el aspecto de la competencia
material del Registro para validar la actuación, ya que en razón de su
19
competencia, los registradores no pueden inscribir actuaciones extrañas a sus

competencias o que no se encuentren avaladas en la ley.
Esa legalidad también se traduce en las inhabilitaciones e incompatibilidades del

Registrador en función de la ley. La doctrina internacional más arraigada sostiene
que una inscripción viciada de ilegalidad se sanciona con la nulidad absoluta,
dado el carácter de ente administrativo del Registrador.
Principio de Legitimidad para Disponer. Se conformidad con el ya indicado

principio II de la Ley, y 32 del Reglamento registral, este principio establece que
“el derecho registrado existe y que pertenece a su titular…El derecho del disponente
debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de
Títulos. Para transferir un inmueble, el o los propietarios, deben tener la libre
disponibilidad del mismo”.

1) Código Civil Dominicano.
2) Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, de fecha 23 de marzo del año 2005, modificada por la Ley
51-07, de fecha 23 de abril del año 2007.
3) Reglamento 2669/09 de Registro de Títulos.
4) Musto, Néstor Jorge. Derechos Reales, Tomo I. Editorial Astrea, Buenos Aires, Argentina. Año
2007.
5) Cacciatori, Miguel A., Manual de Derecho Registral, Tomo I, Pág. 122. Asociación de Escribanos de
Uruguay.
6) Blasco Gascó, Francisco P., Instituciones de Derecho Civil. Derechos reales. Derecho Registral
Inmobiliario. Editorial Tirant lo Blanch. Valencia, España. Año 2014.
20

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f) Las oficinas de Registros de Títulos se encuentran bajo la dependencia

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k) La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales es el órgano que ofrece

l) Las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales se encuentran a

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n) Las Direcciones Regionales se encuentran vinculadas a un único Tribunal

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4. Ejecutar las sentencias penales dictadas por la Jurisdicción Inmobiliaria.

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