HKU145

15/08/01

Phuket Beach Hotel: valoración mutuamente exclusiva

Proyectos de Capital

Mike Campbell, gerente general del Phuket Beach Hotel, paseó por su oficina y consideró una oferta hecha por Planet Karaoke
Pub. Planet Karaoke Pub se estaba expandiendo rápidamente en Tailandia. Estaba buscando un lugar en el área de la playa
de Patong para establecer otro punto de venta y estaba buscando un espacio no utilizado propiedad del hotel. En este punto,
el espacio estaba ubicado en el segundo piso del edificio principal y estaba muy infrautilizado. Se reservó para la construcción
de un callejón que comunicaba con una nueva ala del hotel, que no se terminaría hasta dos años después.

Planet Karaoke Pub se ofreció a firmar un contrato de arrendamiento de cuatro años con el hotel para alquilar parte del espacio no
utilizado. Propuso pagar:

• una tarifa de alquiler mensual de 170.000 baht durante los dos primeros años; y posteriormente,
• un incremento del 5% durante los próximos dos años.

En Para acomodar el plan de expansión del hotel, Planet Karaoke Pub requería solo el 70% del espacio no utilizado, que
de tenía un tamaño de 3,000 pies cuadrados. Esto permitiría al hotel mantener
el espacio restante para la creación de un callejón dos años después.

Se preveía que el pub propuesto no afectaría el plan de expansión futuro del hotel. Sin embargo, Mike todavía estaba un
poco perplejo por la decisión que enfrentaba. El consejo de administración había rechazado anteriormente propuestas de
desarrollo similares. Una de las antiguas propuestas, que consistía en convertir el espacio en una barra de puros y
champán, había sido rechazada por la junta porque requería un largo período de recuperación. Otra propuesta para la
creación de un spa fue descartada por su bajo retorno de la inversión. Dado que el actual sistema de presupuesto de
capital clasificaba los proyectos según el período de recuperación y el retorno promedio de la inversión, Mike decidió
buscar un análisis cuidadoso de la oferta en la Pub. 1

Esa noche, Mike pidió reunirse con Kornkrit Manming, el controlador financiero del hotel, para discutir la oferta del
Planet Karaoke Pub.

1 Rentabilidad media de la inversión = Flujo de caja medio anual después de impuestos / Inversión neta

Mary Ho preparó este caso bajo la supervisión del Prof. Su Han Chan y el Prof. Ko Wang para la discusión en clase. Las empresas y los
individuos en este caso son ficticios. Este caso no pretende demostrar un manejo eficaz o ineficaz de los procesos de decisión o de negocio.

Este caso es parte de un proyecto financiado por una beca de desarrollo docente del University Grants Committee (UGC) de Hong Kong.

¡Derechos de autor! 2001 La Universidad de Hong Kong. Ninguna parte de esta publicación puede ser reproducida o transmitida de ninguna forma o por
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Árbitro. 01 / 108C 15 de agosto de 2001

Este documento está autorizado para su uso únicamente en la Evaluación de Proyectos de Inversión G56_Curso de Jorge Pozos en el ITAM México de Mar 2020 a Mar 2020.
 01 / 108C Phuket Beach Hotel: valoración de proyectos de capital mutuamente exclusivos

Los proyectos mutuamente excluyentes

La discusión de Mike con Kornkrit fue la siguiente:

Miguel: Veo que has estado ocupado. Pero aún necesito que evalúes la oferta de Planet Karaoke Pub por mí
y me des información positiva o negativa que consideres significativa.

Kornkrit: No hay problema. Puedo presentarles un análisis detallado dentro de esta semana. ¿Pero no crees que deberíamos ofrecer
más alternativas para que los dueños de los hoteles decidan?

Miguel: Eso es lo que he estado pensando. Quizás podamos crear un pub por nosotros mismos. Los pubs de karaoke se están
extendiendo rápidamente en Tailandia. Varias encuestas han demostrado que atraen a muchos clientes y turistas.

Kornkrit: Eso suena como una buena idea.

Miguel: Evalúe los proyectos detenidamente. Puede pedirle ayuda a su nuevo asistente Wanida. Esto es simple,
¿no?

Kornkrit: Creo que la parte más difícil es estimar las ganancias futuras y asignar los costos generales a cada proyecto.
Trabajaré en esto primero. Luego le pediré a Wanida que clasifique los proyectos de acuerdo con su período de recuperación y
retorno de la inversión.

Miguel: Bueno. Me gustaría tener los resultados de su análisis el próximo lunes.

Análisis de Kornkrit

Kornkrit comenzó su evaluación revisando la oferta de Planet Karaoke Pub y estimando los ingresos y costos
asociados con un proyecto alternativo, Beach Karaoke Pub.

Pub Karaoke Planet

Para que el espacio estuviera listo para ser alquilado, el hotel tuvo que instalar mamparas y una pequeña cocina. Varias
estimaciones de los costos iniciales de renovación oscilaron entre 770,000 baht y
1.000.000 de baht. Los costos se depreciarían durante la vida del proyecto utilizando el método de línea recta, con valor
de rescate cero. Dado que los baños, ascensores y alfombras existentes se utilizarían para apoyar este proyecto, Korncrit
creía que una parte justa de estos gastos generales debería asignarse al proyecto. La asignación prorrateada de los
costos de estas instalaciones, basada en la superficie del espacio utilizado para el proyecto, ascendió a 55.000 baht.
Debido al aumento previsible de la actividad, a Korncrit le gustaría cobrar a este proyecto un aumento en los costos de
reparación y mantenimiento de 10,000 baht por año. El pub pagaría todos los servicios públicos y otros gastos.

Pub de karaoke en la playa

El proyecto requeriría una inversión inicial de entre 800.000 y 1.200.000 baht. Esto representó el costo de una
decoración de estilo moderno. Otra inversión de capital, incluidas sillas, mesas de bar, equipamiento de cocina y
equipo de karaoke, ascendería a 900.000 baht.

Kornkrit esperaba que los ingresos se generaran en un 50% por visitas sin cita previa y un 50% por huéspedes del hotel. Las ventas
totales estimadas serían de 4.672.000 baht durante el primer año de funcionamiento. Kornkrit llegó a esta cifra asumiendo un promedio de
64 coberturas por día con un cheque promedio de 200 baht.

Este documento está autorizado para su uso únicamente en la Evaluación de Proyectos de Inversión G56_Curso de Jorge Pozos en el ITAM México de Mar 2020 a Mar 2020.
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Con una capacidad para 32 personas, el pub tenía que girar las mesas al menos dos veces al día. El horario de funcionamiento del pub sería
desde las 5:00 pm hasta la medianoche.

La duración proyectada del proyecto era de seis años. Se esperaba que las ventas crecieran un 5% anual en términos del cheque
promedio. El crecimiento de las coberturas sería limitado debido a la capacidad limitada.

Las estimaciones de Kornkrit para los costos operativos fueron las siguientes:

Costos de alimentos y bebidas 25% de las ventas

Sueldos 16% de las ventas
Otros gastos operacionales 22% de las ventas
Depreciación: equipo y mobiliario Depreciados en partes iguales durante la vida del proyecto utilizando
el método de línea recta; con valor de rescate cero al final

Gasto de capital anual Depreciación igualada

Korncrit estimó que los gastos salariales representarían el 16% de las ventas. El personal podría ser contratado internamente porque el
hotel tenía un exceso de mano de obra en este momento. El exceso de personal tenía contratos a largo plazo con el hotel y se
mantenía para satisfacer las demandas del negocio en crecimiento. Se estimó que los costos de reparación y mantenimiento serían los
mismos que para Planet Karaoke Pub.

Estructura capital

Phuket Beach Hotel tiene una estructura de capital que consta de un 75% de capital y un 25% de deuda. La deuda consistía íntegramente en
préstamos del Siam Commercial Bank a un tipo de interés del 10%. El costo de capital de los propietarios del hotel fue del 12%. La tasa del
impuesto de sociedades en Phuket era del 30%.

La prueba

Kornkrit estaba bastante satisfecho con sus estimaciones, aunque le había llevado más tiempo del que había pensado originalmente.
Ahora, tenía todas las cifras que necesitaba. El siguiente paso fue clasificar los proyectos de acuerdo con los criterios establecidos por el
sistema de presupuesto de capital del hotel. Guardó su archivo y se lo envió a su nuevo asistente Wanida, un recién graduado de la
Universidad de Thammasat. “Aquí tienes, Wanida. ¡Esto pondrá a prueba lo que aprendiste en la escuela de negocios! ”, Pensó.

El siguiente es un extracto de un correo electrónico de Kornkrit:

***

Para: Wanida Daoruang < [email protected] > De: Kornkrit Manming

< [email protected] > Asunto: Clasificación de proyectos de capital

Querida Wanida,

… Le he proporcionado todas las cifras que necesita para la proyección de beneficios futuros de los dos proyectos. Evalúe los
proyectos sobre la base de su período de recuperación y su retorno promedio de la inversión. Tenga en cuenta que las ganancias
futuras deben descontarse al 5%. Esta es la tasa de interés que obtuvimos de nuestros depósitos a plazo en Siam Commercial Bank.
Creo que algunas de nuestras antiguas propuestas fueron rechazadas porque usamos una tasa de descuento demasiado alta. Desde
que nosotros

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tener suficiente efectivo disponible para financiar los proyectos, no creo que debamos tomar en cuenta el costo de la deuda al
estimar la tasa de descuento.

Hazme saber si tienes alguna pregunta.

Saludos,
Manming de Kornkrit

***

Wanida reflexionó sobre los detalles de los proyectos. Ella pensó que había algo mal con el sistema de presupuesto de
capital del hotel, que no había sido revisado durante muchos años. El sistema existente clasificaba los proyectos de acuerdo
con su rendimiento promedio de la inversión y el período de recuperación. Le pareció que se omitió algo en el análisis.

Wanida también era consciente de que ciertos aspectos de la decisión de inversión eran difíciles de cuantificar. El Jefe de
Seguridad había expresado su preocupación y disgusto por los problemas de seguridad que podría traer un bar de
karaoke. Le preocupaba que el pub pudiera atraer a huéspedes no deseados del exterior. Esto podría ser un factor
negativo para el pub a la hora de atraer turistas que viajan con niños. Wanida pensó que representaban el 25% del
patrocinio total [ver Cuadro A para la proyección de los ingresos netos por habitación para los próximos seis años].

Cuadro A
Proyección de los ingresos netos por habitación (en baht) (=
Ventas de habitaciones - Gastos de funcionamiento de la habitación)

Año 1 2 3 4 5 6
Espacio neto 13.200.000 13.464.000 14.137.000 14.844.000 ingresos 15,140,000 15,443,000

Las siguientes son las preguntas que consideró Wanida:

1. ¿Cuáles son los flujos de caja relevantes asociados con cada proyecto?
2. ¿Qué criterios se deben utilizar para evaluar los proyectos?
3. ¿Cómo puedo comparar proyectos con vidas diferentes?
4. ¿Qué tasa de descuento debería utilizarse? Wanida pensó que la tasa de descuento del 5% era demasiado baja. Sin duda, invertir
en los dos proyectos era más arriesgado que poner el dinero en el banco.
5. ¿Cuáles son los impulsores de valor clave y cómo afectan el atractivo de los proyectos?
6. ¿Qué proyecto de inversión se debe recomendar al consejo de administración?

Cuando Wanida llegó a casa, conversó con su esposo sobre los proyectos propuestos. Su esposo, un trabajador
social, le recordó el creciente número de arrestos por drogas en los bares de karaoke. Sugirió que como buen
miembro de la comunidad, el hotel no debería involucrarse en este tipo de proyectos.

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