Derecho Inmobiliario Primera Facilitacion. Isaac Terrero Sánchez
Derecho Inmobiliario Primera Facilitacion. Isaac Terrero Sánchez
Derecho Inmobiliario Primera Facilitacion. Isaac Terrero Sánchez
Derecho Inmobiliario
Facilitación No.1
1. LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
1.1 Definición de lo que es propiedad
Hace referencia a la facultad de poseer algo, que es objeto dentro del marco jurídico
aplicable. Es considerado un derecho real, por ser el más amplio poder reconocido por el
ordenamiento jurídico sobre una cosa, en la cual puedes: gozar de la cosa, disponer de ella y
reivindicarla. La función social de este derecho implica que no es ilimitado, sino que constituye
un conjunto de derechos y obligaciones cuyo contenido está delimitado, no solo por el interés
individual, sino también por el interés general o colectivo.
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adquiere. De allí que, contrariamente al bien de capital o al bien intermedio, el
bien de consumo no tiene como finalidad producir más bienes. Artículos que
podemos considerar como bienes de consumo son los alimentos, la ropa, el
calzado, etc.
Bienes Intermedios. Como bienes intermedios se designan aquellos que son
utilizados durante los procesos de producción para ser transformados ya sea en
bienes capitales, como maquinarias o tecnología, ya en bienes de consumo,
como alimentos, ropa, muebles, etc.
Bienes de Capital. Los bienes de capital, también llamados bienes de
producción, están constituidos por todos aquellos equipos, maquinarias,
herramientas, instalaciones, etc., así como otros bienes y servicios, que son
necesarios para la producción de bienes. En este sentido, los bienes de capital
son aquellos que tanto los individuos como las empresas emplean para
producción productos destinados para el consumo.
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artículo 2 que “La parte Española de la Isla de Santo Domingo y sus islas adyacentes,
forman el territorio de la República Dominicana”.
Que el Estado era el dueño absoluto de todas las tierras sin dueño conocido;
Que todos los bienes mobiliarios o inmobiliarios, capitales, rentas propiedad de
la corona, de los haitianos, de las organizaciones religiosas le pertenecían;
Se declaró propietario de los bienes de todos los haitianos que se rehusaron a
nacionalizarse como dominicanos; Para el año 1980, en fecha 21 de julio, se
creó la ley de Conservación de Hipotecas núm. 2914, Gaceta Oficial núm. 827,
bajo el mandato de Ulises Hereaux, cuyo modelo fiel es la ley francesa de fecha
23 de marzo del año 1855 sobre transcripción obligatoria, aunque nosotros la
adoptamos como facultativa.
Dicha ley prevé en su artículo 29 que, hasta tanto no se transcriban los actos entre vivos
relativos a derechos de propiedad inmobiliaria, no le eran oponibles a terceros. Con ella
se creó la figura del Conservador de Hipotecas, funcionario que se encuentra sometido
a la supervisión de los ayuntamientos, por lo tanto, la competencia territorial se rige en
función de éstos, cuya función principal es la de transcribir e inscribir los actos y
percibir tributos por ese concepto.
Luego, se fue promulgada la Ley núm. 2334 de fecha 20 de mayo del año 1885,
disponiendo que habrá un Registro Civil en cada ciudad cabecera de provincia o distrito,
y en cada cabecera de común una oficina de registro a cargo de un ciudadano que se
denominará “Director de Registro”, dicho registro llevará 3 libros para actos civiles,
judiciales y misceláneos.
Al seguir hurgando en nuestra historia de forma breve, nos encontramos con la Ley del
29 de junio del año 1907, la cual fue promulgada con el objetivo claro de evitar los
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fraudes y constantes desordenes en los terrenos comuneros, disponiendo en
consecuencia:
El 21 de abril del año 1911, fue promulgada la ley sobre División de Terrenos
Comuneros. Se definen los terrenos comuneros como aquellos predios indivisos que
pertenecían a dos o más personas, representados en acciones “pesos”, y sobre los cuales
ningún propietario podía establecer límites ni en cuanto a su extensión superficial ni en
cuanto a su ubicación material. Esta ley fue iniciativa del Senador Manuel Ubaldo
Gómez, votada el 17 de abril del 1909, mientras que en la Cámara de Diputados fue
votada el 17 de abril del 1911. Finalmente, promulgada en fecha 21 de abril y publicada
en fecha 29 de abril del mismo año, Gaceta Oficial 2187.
Ya para el día 31 de julio del año 1920, a raíz de la ocupación militar norteamericana
(1916-1924), fue puesta en vigencia la Orden Ejecutiva 511 que tuvo la virtud de
instaurar el Sistema Torrens. Este sistema fue creado por el austríaco Robert Torrens,
y se puso en funcionamiento por primera vez en fecha 2 de julio del 1859 en su país de
origen. Es un sistema científico, coherente, organizado, y que cumple con todos los
criterios de publicidad inmobiliaria, legalidad, especialidad, legitimidad. Esta Orden
Ejecutiva 511 marcó un importantísimo avance en el sistema inmobiliario registral
dominicano.
58 años de vigencia de esta Ley núm. 1542-47, el legislador al entender que era
inminente una adecuación y modernización del Sistema Inmobiliario la derogó al
promulgar la Ley núm. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, de fecha 23 de marzo del
año 2005, disponiéndose en la indicada ley un período de “vacatio legis” de dos años
para su vigencia plena; esto a fin de viabilizar institucionalmente su aplicación. Esta
nueva entró en vigencia plena en fecha 4 de abril del 2007 y tuvo como finalidad
esencial tecnificar el ya existente Sistema Torrens; es por ello que implementa nuevas
herramientas y procedimientos con los más altos criterios de eficiencia,
descentralización, organización, separación de funciones, des judicialización y
celeridad, propios de los países más desarrollados en la materia.
b) El sistema Judicial. Denominado así porque las funciones registrales las ejerce
un juez o una jueza, el sistema judicial es el predominante en Alemania desde
hace varios siglos, como además en países europeos como Austria, Noruega,
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Suecia, entre otros. Su característica principal es el registro y control oficial,
para lo cual los alemanes llevan un Libro-Registro de toda la propiedad
inmobiliaria y sus desmembraciones, como además de un catastro o “censo de
las fincas y demás inmuebles”.
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En nuestra percepción entendemos que la propiedad inmobiliaria se trata del derecho
que posee el individuo sobre un inmueble determinado, destinado a garantizar
los derechos de las personas sobre sus bienes inmueble a gozar, disfrutar y disponer del
mismo.
De acuerdo al Código Civil Dominicano y la Ley No. 108-05, los tipos de derechos en
materia inmobiliaria son los siguientes:
Posesión. Es la ocupación o el goce de una cosa o de un derecho que tenemos o
ejercemos por nosotros mismos, o por otro que tiene la cosa o ejerce el derecho
en nuestro nombre (Art. 2228 CC).
Usufructo. El usufructo consiste en el derecho de gozar de cosas cuya
propiedad pertenece a otro, como éste mismo; pero conservando la sustancia de
aquéllas (Art. 578 CC).
Uso y Habitación. Los derechos de uso y habitación se adquieren y pierden del
mismo modo que el usufructo (Art. 625 CC).
Servidumbre. La servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad, para el
uso y utilidad de una finca perteneciente a otro propietario (Art. 637 CC).
Derecho de agua y mina. Cuando sobre una parte determinada de una parcela
registrada se pretendan constituir derechos y servidumbres previstos en las leyes
de Aguas y Minas, se debe proceder a ejecutar la mensura de la parcela
ubicando, dimensionando y posicionando la parte a afectar (Art. 167 RGMC)1.
1.8 Prescripción
Al tenor del artículo 2265 del Código Civil, la prescripción adquisitiva en virtud del
justo título, tiene su esencia en la convención de un acto jurídico traslativo del derecho
de propiedad de un bien inmueble no registrado, donde el que adquiere ignora que el
acto traslativo del derecho legítimamente adquirido ha sido realizado por una persona
que no reúne la condiciones necesarias para transmitir el derecho de propiedad
inmobiliaria legalmente y que el poseedor desconocía la imperfección del acto jurídico,
es decir, que el adquiriente haya actuado de buena fe.
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Reglamento General de Mensura Catastral
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Los jueces apoderado deben determinar en qué momento empezó a poseer en base al
justo título y si ha transcurrido el tiempo que establece la ley para
la prescripción, según sea el caso, el cual empieza su computo desde el día de la toma
de la posesión hasta el último día de termino, entonces se puede decir que se ha
adquirido el bien inmueble en base a la prescripción amparado en el justo título, esto es,
en caso que su derecho de propiedad sea cuestionado después de transcurrido el plazo
establecido en la ley, la cual marca una notable diferencia con respecto al domicilio
del accionante en el transcurso del cómputo de la prescripción, esto es, si la persona
tiene su domicilio en la jurisdicción que radica el inmueble litigioso la prescripción, es
de cinco (05) años y fuera de dicho distrito diez (10) años, esta corta prescripción no
puede servir de base al título nulo por vicio en la forma, según lo indica el artículo 2267
del Código Civil Dominicano2.
Los inmuebles del dominio público son todos aquellos inmuebles destinados al uso
público y consagrado como “dominio público” por el Código Civil, las leyes y
disposiciones administrativas; en las urbanizaciones y lotificaciones, las calles, zonas
verdes y demás espacios destinados al uso público quedan consagrados al dominio
público con el registro de los planos.
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Enciclopedia Jurídica: http://enciclopediajuridica.blogspot.com/2009/04/que-es-el-justo-titulo.html
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Si un contrato de arrendamiento figura inscrito en el Registro, será una carga de
la vivienda más que debemos evitar, pues ello supondría que el adquirente
tendría que respetar al inquilino durante la duración del contrato.
Usufructo, servidumbre y otras limitaciones:
Son cargas que generalmente afectan al uso del inmueble, que pueden impedir la
realización de actuaciones o el aprovechamiento total de la vivienda en el futuro.
Por ejemplo, una servidumbre de vistas nos impedirá construir a menos de cierta
distancia del vecino; pero un usufructo vitalicio nos impedirá disfrutar
totalmente de la vivienda hasta que la carga se extinga.
2. LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA
La jurisdicción inmobiliaria está compuesta por los siguientes órganos: los tribunales
superiores de tierras y tribunales de jurisdicción original, Dirección de Registro de
Títulos, Dirección Nacional de Mensuras y Catastro. En cuanto a los tribunales
superiores de tierra, es preciso destacar que son colegiados compuestos por no menos de
cinco jueces designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales hay un
presidente.
En tanto que los tribunales de jurisdicción original son unipersonales que constituyen el
primer grado de la jurisdicción inmobiliaria. La Dirección Nacional de Registro de
Títulos es el órgano de carácter nacional dentro de la jurisdicción Inmobiliaria
encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de registro
de títulos y velar por el cumplimiento de la ley de Registro Inmobiliario en el ámbito de
su competencia. Sus funciones son registrar los derechos inmobiliarios.
Es ese renglón especial del derecho que, tiene competencia exclusiva para conocer de
los conflictos y solicitudes suscitados en el marco de los derechos inmobiliarios y su
registro en República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura
y durante toda la vida del inmueble, salvo las excepciones previstas en el marco legal.
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Listín Diario: https://listindiario.com/economia/2008/05/02/57280/la-jurisdiccion-inmobiliaria-ha-
modernizado-sus-operaciones
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2.2 Principio del Derecho Inmobiliario
De acuerdo a la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, los principios generales del
Derecho Inmobiliario son los siguientes:
Principio I: La ley 108-05, regula el registro de todos los derechos reales
inmobiliarios correspondientes al territorio de la República Dominicana.
Principio II: La ley 108-05, de Registro Inmobiliario implementa el sistema de
publicidad inmobiliaria de la República Dominicana sobre la base de los
siguientes criterios:
Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e individualización de
sujetos, objetos y causas del derecho a registrar;
Legalidad: Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar;
Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que pertenece a
su titular;
Publicidad: Que establece la presunción de exactitud del registro dotando de fe
pública su constancia.
Principio III: El Estado Dominicano es el propietario originario de todos los
terrenos que conforman el territorio de la República Dominicana. Se registran a
nombre del Estado Dominicano todos los terrenos sobre los que nadie pueda
probar derecho de propiedad alguno.
Principio IV: Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es
imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado.
Principio V: En relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes
está por encima de esta ley de Registro Inmobiliario.
Principio VI: La presente ley de Registro Inmobiliario para su aplicación se
complementa de reglamentos y normas complementarias, que son aquellos que
la Suprema Corte de Justicia dicte de acuerdo a las características y necesidades
particulares del medio en el cual se aplica.
Principio VII: Cuando existe contradicción entre esta ley y sus reglamentos,
prevalece la presente ley.
Principio VIII: Para suplir duda, oscuridad, ambigüedad o carencia de la
presente ley, se reconoce el carácter supletorio del derecho común, y la facultad
legal que tienen los tribunales superiores de tierras y la Suprema Corte de
Justicia a estos fines.
Principio IX: En aquellos procedimientos de orden público contemplados por la
presente ley se admite la más amplia libertad de prueba para el esclarecimiento
de la verdad y la sana administración de justicia.
Principio X: La ley 108-05, no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se
considera ejercicio abusivo de derechos el que contraría los fines que la ley ha
tenido en mira al reconocerlos, o al que exceda los límites impuestos por
las leyes vigentes, la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
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De manera especial, el marco normativo está compuesto por las siguientes leyes,
reglamentos y resoluciones.
Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, del 23 de marzo de 2005, modificada por
la Ley No. 51-07;
Ley No. 51-07, del 23 de abril de 2007, que modifica varios artículos de la Ley No.
108-05 del 23 de marzo de 2005, de Registro Inmobiliario y Restablece las
disposiciones de la Ley No. 317 del 1968 sobre el Catastro Nacional;
Reglamento General de Registros de Títulos, modificado por Resolución No. 2669-
2009, del 10 de septiembre de 2009;
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la
Jurisdicción Inmobiliaria, modificado por Resolución No. 1737-2007, del 12 de
julio de 2007;
Reglamento General de Mensuras Catastrales, modificado por Resolución No. 628-
2009, del 23 de abril de 2009;
Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, instituido por
Resolución No. 517-2007, modificado por Resolución No. 1737-2007, del 12 de
julio de 2007;
Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde por Resolución No.
355-2009 del 05 de marzo de 2009;
Reglamento para la Actualización Parcelaria y Registral de Inmuebles Complejos
por Resolución No. 3461-2010, del 09 de diciembre de 2010;
Resolución No. 43-2007, que dispone Medidas Anticipada de la Jurisdicción
Inmobiliaria, del 1ro. de febrero de 2007;
Resolución No. 622-2007, que Aprueba los Formatos de los Certificados de
Títulos, Constancias Anotadas y otras disposiciones, del 29 de marzo de 2007;
Resolución No. 623-2007, que Regula el Proceso de Liquidación de los
Expedientes en Trámites en la Jurisdicción Inmobiliaria, del 29 de marzo de
2007;
Compendio de los Acuerdos de la Mesa de Políticas de la Jurisdicción
Inmobiliaria, de octubre de 2010.
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2.4.2 El Abogado del Estado
Mediante la citada Ley No. 267-98, el Tribunal Superior de Tierras quedó dividido en
cuatro (4) departamentos con asientos en el Distrito Nacional y las provincias de
Santiago, Azua y El Seibo.
De igual forma, el Párrafo V del artículo 164, establece que los Certificados de Títulos
y/o Constancias Anotadas que acrediten la propiedad de los inmuebles sometidos a
partición, podrán presentarse en copias emitidas por la Sala de Consultas de la
Jurisdicción Inmobiliaria.
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trabajos de mensura, modificaciones parcelarias y divisiones para la constitución de
condominio, tanto durante su ejecución como durante su tramitación.
Según el maestro Moronta, los principios procesales no son más que directrices
generales que no necesariamente están escritas, las cuales emergen de la misma esencia
del proceso, es decir de los rasgos característicos que intrínsecamente conforman el
proceso, cual que sea este.
De acuerdo al artículo 20 de la Ley No. 108-05, los procesos de orden público son
aquellos enmarcados en el saneamiento. Así, la indicada disposición, al definir el
saneamiento, reza de la siguiente manera: Es el proceso de orden público por medio del
cual se determina e individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre él
y estos quedan registrados por primera vez.
Los procesos de orden privado son aquellos que están dirigidos a la presentación de
pruebas y conocimiento del fondo de los conflictos. En ese sentido, el artículo 60 de la
supraindicada legislación determina lo concerniente a dichos procesos.
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