Civil. Tema 72.

Arrendamiento de vivienda: la renta, reparaciones y mejoras. Derecho de

adquisición preferente. Suspensión, resolución y extinción. Arrendamiento para

uso distinto de vivienda.

Arrendamiento de vivienda: la renta, reparaciones y

mejoras.

Actualización de la renta.

Se denomina “actualización” y no revisión de renta como antes.

Se añade al art. 18 un nuevo párrafo por el que el incremento producido como

consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del

resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de

Precios al Consumo a fecha de cada actualización. Se aplica a todos los

arrendamientos de vivienda -y no sólo a los de renta reducida como recogía el

RDLey de 2018. El límite afecta a toda la duración del contrato y no sólo a los

5 ó 7 años iniciales.

Reparaciones y mejoras.

Se modifica la posibilidad de elevar la renta por mejoras, aunque ahora el

arrendador tendrá que esperar a que pasen cinco o siete años en vez de tres.

Pero se permite que arrendador y arrendatario lleguen en cualquier momento a

un acuerdo para la realización de mejoras por encima del mero cumplimiento

del deber de conservación, con posible repercusión en la renta.

Ver artículos 18 y 19.

Gastos de formalización y otros.

Se dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del

contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica.

Dentro de los gastos de formalización han de entenderse incluidos los gastos

de Notaría y Registro. 
Aunque determinados gastos, que se enumeran en el artículo 20.1 (gastos

generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos,

cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que

correspondan a la vivienda), pueden ser de cargo del arrendatario, se prevé

que no pueden incrementarse en demasía durante el periodo de duración o

prórroga obligatoria inicial de cinco o siete años, pues el incremento, salvo por

tributos, no puede duplicar al de la renta y ha de ser de mutuo acuerdo.

Ver artículo 20.1 y 2.

Derecho de adquisición preferente.

En caso de que el arrendador se desprenda de golpe de todos sus viviendas o

locales en el inmueble o en el caso en que todos los propietarios del inmueble

en su conjunto con varias viviendas lo vendan, no existe derecho de

adquisición preferente para el arrendatario. Esto no ha cambiado.

Sin embargo, ahora se abre la posibilidad de que la legislación sobre vivienda

pueda establecer un derecho de tanteo y retracto respecto de la totalidad del

inmueble en favor del órgano que designe la administración competente en

materia de vivienda. Se aplicaría lo dispuesto en el propio artículo 25 a los

efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos.

Ver artículo 25.7

Suspensión, resolución y extinción.

Los arts. 26 al 28 LAU no han variado.

Suspensión.

Sobre suspensión no hay cambios expresos.

Resolución del derecho del arrendador.

Las causas que enumera el artículo 13 ya no provocan siempre la extinción del

arrendamiento, sino que hay que matizar.

Estas causas se dan cuando el derecho del arrendador quede resuelto por

– el ejercicio de un retracto convencional,

– la apertura de una sustitución fideicomisaria,

– la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia

judicial

– o el ejercicio de un derecho de opción de compra,

a) Si la causa ocurre durante los 5 ó 7 primeros años, el arrendatario tendrá

derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan

5 ó 7 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación que tiene el nuevo

propietario.

b) Si el arrendamiento se contrata por más de 5 ó 7 años, el arrendamiento

quedará extinguido al cumplirse los 5 ó 7 años. Pero, por excepcióncontinuará,

cuando el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la

Propiedadcon anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del

derecho del arrendador.

c) Sigue manteniéndose la resolución de los arrendamientos otorgados por

usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce

sobre el inmueble, cuando concluya del derecho del que los constituyó. Por

ejemplo, por muerte del usufructuario que arrendó.

d) Se mantendrán los arrendamientos de vivienda ajenadurante cinco ó siete

añossi el arrendatario lo ha concertado de buena fe con la persona que

aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que

parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al

verdadero propietario.

Ver artículo 13.

Extinción

No cambia el art. 28, pero hay que tener en cuenta que afectan a esta materia

los textos desaparecidos entre otros en los artículos 7.2 (relación con los

terceros del art. 34 LH) ó 9.4, (sobre finca no inscrita si hay buena fe), no

produciéndose la extinción durante el periodo inicial de 5 ó 7 años.

Arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Nada nuevo.
 

Civil Tema 39.

La propiedad horizontal: concepto y naturaleza. El título constitutivo. La

prehorizontalidad. Estatutos y reglamentos. Elementos comunes y privativos.

Anejos y elementos procomunales. La cuota.

Aunque la reforma afecta más al tema 40 puede hacerse mención al nuevo real

decreto ley,7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de

vivienda y alquiler que regula el fondo de reserva, obras y actuaciones

obligatorias y el tratamiento de las viviendas para alquiler turístico.

Dentro del contenido de los estatutos podría mencionarse la posibilidad de

limitar/prohibir el uso de las viviendas para alquiler turístico o ponerles una

cuota especial o un recargo.

Civil Tema 40.

Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios. Organización de la

comunidad. Los acuerdos de la junta de propietarios: consentimientos

colectivos e individuales. La extinción de la comunidad.

Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios

Fondo de reserva.

Su titularidad corresponderá a todos los efectos a la comunidad.

Se desarrolla la regulación y destino de este fondo que han de tener las

comunidades de propietarios.

Ahora, aparte de para obras de conservación, reparación y rehabilitación,

también puede utilizarse para:

– realizar determinadas obras de accesibilidad 

– para suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca

– o para sufragar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y

sus instalaciones generales.

Estará dotado con una cantidad de al menos el 10% del presupuesto ordinario.

La disposición transitoria segunda permite que se alcance dicha cifra a lo largo

del presente ejercicio presupuestario y de tres más. Por tanto, como tarde, a

principios de 2023 deberá estar cubierto.

Ver artículo 9.1 F)

Obras y actuaciones obligatorias.

Se dispone que también sea obligatorio realizar determinadas obras, aunque

superen las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, cuando

las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen

el 75% del importe de las mismas.

Se trata de las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en

materia de accesibilidad universal, o las requeridas a instancia de los

propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios

voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el

objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos

comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos

mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con

el exterior,

Ver artículo 10.1 b)

Organización de la comunidad.

Lo que vimos sobre el fondo de reserva también puede ir en esta pregunta en

vez de en la anterior.

Los acuerdos de la junta de propietarios: consentimientos

colectivos e individuales.

Viviendas para alquiler turístico.

Se permite que la junta general limite o condicione el ejercicio de esta

actividad cuando voten a su favor tres quintas partes de los propietarios que

representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

Estas mayorías podrán establecer, sin efectos retroactivos, cuotas especiales

de gastos o incremento en la participación de los gastos comunes de la

vivienda que realice dicha actividad. 

Con ello, el legislador intenta poner coto a la proliferación de esta práctica de

alquileres de muy corta duración, realizada a través de internet mediante

plataformas como Airbnb, al poder ocasionar grandes molestias al resto de los

vecinos por el continuo tránsito de personas ajenas a la comunidad.

Ver nuevo artículo 17.12

 

Fiscal Tema 28 (Notarías) y 31 (Registros).

Liquidación de los arrendamientos, aparcerías y de las concesiones

administrativas y figuras asimiladas a éstas: actos sujetos, sujeto pasivo, base

liquidable y tipo de gravamen. La prórroga de los arrendamientos y el traspaso

del local de negocio. (Enunciado similar). 

Al hablar de la liquidación de los arrendamientos:

Hacer una mera referencia, porque las exenciones se tratan en el tema 31

Notarías y 34 Registros:

El real decreto ley, 7/2019, de 1 de marzo, establece una nueva exención

objetiva, la número 26 para los arrendamientos de vivienda para uso estable y

permanente del artículo 2 de la LAU.

Fiscal Tema 31 (Notarías) y 34 (Registros).

Exenciones subjetivas y objetivas aplicables a las diferentes modalidades del

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:

exposición de las más importantes. (Enunciado similar). 

Exención arrendamientos de vivienda

El real decreto ley, 7/2019, de 1 de marzo, establece una nueva exención

objetiva, la número 26 para los arrendamientos de vivienda para uso estable y

permanente del artículo 2 de la LAU.

Por dicha remisión, se entiende exento el arrendamiento de una edificación

habitable con destino primordial para satisfacer la necesidad permanente de

vivienda del arrendatario. Y se extiende al mobiliario, trasteros, plazas de

garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios

cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. Como en la

remisión no se distingue, ha de entenderse que la exención se extiende a todo

el contenido de los dos apartados del art. 2 LAU antes transcrito.

Ver art. 45.1B) 26.

 

Hipotecario Notarías. Tema 38. Hipotecario

Registros. Tema 43
Inscripción del arrendamiento de bienes inmuebles. Efectos del arrendamiento

en cuanto a terceros. Inscripción del derecho de opción. Inscripción de tanteos

y retractos convencionales y del «leasing» inmobiliario. (Enunciado similar). 

Efectos del arrendamiento en cuanto a terceros.

Arrendamientos sujetos a la LAU.

Sobre esta materia tiene una gran importancia la reforma de la Ley de

Arrendamiento Urbanos incluida en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo,

de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

El RDLey 7/2019 deroga el segundo párrafo del art. 7 LAU el cual disponía

que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas

urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos

arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

Enajenación de la vivienda arrendada.

En los arrendamientos para uso de vivienda, se produce, como regla general,

una subrogación en la relación arrendaticia, que deriva de la ley y no del

Registro.

El art. 14 LAU tiene nueva redacción tras el Real Decreto-ley 7/2019:

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y

obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del

contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun

cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el

arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente

quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que

concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este

caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo

que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de

persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una

cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del

contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el

arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda

extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el

arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo

de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

Finca no inscrita:

La reforma de 2019 derogó el artículo 9.4 LAU, según el cual:

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los

arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe

con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas

cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la

facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el

arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el

artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero
propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil,

además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.»

Por tanto, desaparece la remisión al Código Civil para casos de enajenación,

produciéndose los efectos generales indicados, sin posible existencia

obviamente en estos casos de tercero que cumpla los requisitos del artículo 34

LH.

Imposición de prórroga:

La reforma de 2019 derogó el anterior texto del artículo 10.2 LAU, según el

cual:

. 2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga

establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere

el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que

reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Ha de entenderse, por el juego de los artículo 9 y 10 LAU y 34 LH que la

prórroga no se impondrá al tercero que reúna los requisitos del art. 34 LAU,

pero sí a los demás. Para evitar que surja este tercero conviene al arrendatario

exigir el otorgamiento de escritura (arts.1279 y 1280.2 Cc) e inscripción,

siendo los gastos de cuenta del arrendador, si fuese persona jurídica, según el

artículo 20 LAU.

Resolución del derecho del arrendador.

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo cambió la redacción del art. 13

LAU:

“Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si

el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara

resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de

una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una

ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho

de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso,

a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años

respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el

artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el

arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del

mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el

derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias

mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento.

Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al

Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la

resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el

arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos

tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán

al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de

extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el

arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como

propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en

virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero

propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el

artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo

caso durarán siete años.”

La buena fe a que aquí se alude es la del arrendatario.

Para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, dispone el art. 29

LAU que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los

derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente

los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, si está el arrendamiento inscrito en el RP, será oponible frente a

cualquier adquirente de la finca. La reforma de 2019 no modificó este artículo.

En resumen, el real decreto ley, 7/2019, de 1 de marzo, da marcha atrás en

esta materia respecto a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

emprendida en 2013, reduciendo las ventajas derivadas de la inscripción de los

arrendamientos urbanos, muchas de ellas introducidas en la reforma de 2013 y

que el RDLey de 2018 no convalidado había respetado.

La filosofía general que parece subyacer es la de que la no inscripción del

arrendamiento no perjudica al arrendatario, aunque obviamente puede

obtener beneficios si otorga escritura e inscribe, especialmente para cuando se

supere la duración inicial o en casos de resolución (según se desprende de los

artículos 9, 10, 13 y 14 LAU) así como las relacionadas con la prueba de su

derecho y ejercicio de acciones basadas en títulos inscritos.