Montecarlo Analisis de Financiamiento 17-10

Montecarlo
Análisis de financiamiento,
Utilizamos en este método de análisis de sensibilidad la función “Aleatoria”
entre (0 y 1), luego las variables que simulamos con una “distribución Normal
1 −1/ 2 Z
2
estándar” N ( 0 ,1 )= e , ya que toma la probabilidad que esta simulada

√2 π
con el numero aleatorio, con su respectiva media media y su respectivo desvío,
esta fórmula nos va a representar a la probabilidad normal, que dentro de
ella se encontraran todos los escenarios posibles normales que los mismos son
continuos.
el objetivo consiste en modelar todas las variables que afectan directamente al
proyecto, el Montecarlo trabaja con valores esperados básicamente es un valor
probabilístico donde tenemos dentro del mismo la probabilidad neutral al
riesgo de todas las variables que utilizaremos para medir la sensibilidad de los
riesgos financieros, al trabajarlo de forma esperada con un total de mil (1000)
simulaciones parametrizadas y que dependiendo del valor aleatorio que nos dé
el simulador me va a decir que inversión inicial debería tener para el proyecto.
Dependiendo de la inversión y el riesgo a asumir vamos a obtener diferentes
retornos y valores actuales.
Lo que vamos a evaluar sobre dichas variables son las diferentes alternativas
que tenemos en el sector de la construcción para armar un proyecto viable a
largo plazo, esto lo lograremos por un lago mitigando dichos riesgos que
surjan en las etapas de la simulación, como, por ejemplo, riesgo de
solvencia/Liquidez, apalancamiento, riesgo de tasas, tipo de cambio, riesgo de
crédito etc, como se logra? Haciendo un análisis exhaustivo de todas las
muestras obtenidas, armando escenarios neutrales, optimistas y pesimistas.
La financiación de las unidades funcionales/viviendas para el publico de clase
media, la misma tendrá dichos parámetros:
 La tasa incobrabilidad que vamos a utilizar, la misma fue analizada e

investigada de los datos del balance de TGLT 2019 con una
probabilidad de incobrables del 5%, en esta variable utilizamos una
normal exponencial, ya que nosotros separamos del proyecto, la mora
respecto de dicha tasa de incobrabilidad, entendemos que la primera
variable durante el ciclo de vida del proyecto va a hacer cobrada y
reflejada en algún flujo futuro ajustada a tasa acorde al atraso de la
misma, por otro lado la segunda variable, la tomamos como un análisis
a seguir y tenerla presente en todo momento del proyecto, ya que es
una variable muy importante y que la tomamos como un costo
imposible de recuperar, por este motivo deberá estar en los niveles mas
bajos posible para que la evolución del proyecto sea más atractivo.
 Tipo de cambios real (TCR: Tomamos este TCR de la página oficial

del banco de la nación de la república argentina (BCRA), ya que el
mismo están ajustados a la inflación en Pesos ($) y la inflación en
Dólares (USD), es decir el TCR, es una medida que indica el poder
adquisitivo de una moneda frente a otra, al contrario del tipo de
cambio nominal (TCN), que solamente tiene en cuenta los precios en
el país que pertenece la moneda, nos parece más representativo este
índice que vamos a utilizar por el solo hecho de que los metros
cuadrado a financiar, los mismo se venden en moneda dura o sea
Dólares estadounidense, y también porque notamos que hay materias
primas como por Ej. El hierro, el acero, entre otras, que no siguen o
no solo se ajustan a los desfasajes que puede llegar a tener el sector
de la construcción, sino que también se ajustan al tipo de cambio en
usd.
 La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA): unidad de cuenta cuyo valor

consumidor (IPC) que elabora el INDEC, es un instrumento financiero
creado en el año 2016, y es una medida que equivale a la milésima
parte del costo de construcción de 1 M 2 de una vivienda tipo, el valor
se actualiza diariamente en función a la variación CER (coeficiente de
estabilización de referencia), esta estrategia consiste en que la misma
se ajuste a la evolución del costo de la construcción, es decir, esta
variable en cuestión se indexa a alguna otra variable que refleje la
evolución de los precios del sector que genera la necesidad de tomar
créditos hipotecarios, la finalidad que se persigue con este índice, es
expresar los precios de transacciones de largo plazo en moneda local
para desacoplarlas de las variaciones extranjeras, a diferencias de las
otras variables que estamos analizando, esta ajusta el capital
adeudado y a su vez cobra una tasa de interés baja en relación a las
otras variables analizadas en el proyecto, cabe destacar que hoy en la
actualidad debido al contexto económico que se está atravesando la
misma fue intervenida por BCRA máxima autoridad que hoy nos
representa para nivelar los comportamientos de dichos índices
 INFLACION:
La TIR, la utilizamos para calcular el promedio de todos los escenarios y

también calculamos que tan variables son estos resultados sacando el desvío
promedio.
 Inflación
 Tipo de cambio
 Incobrabilidad
 UVA
 Salario
Resumen, (fuentes utilizadas BCRA, Empresa constructora TGLT)

http://www.bcra.gov.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables_
datos.asp?serie=7913&detalle=Unidad%20de%20Valor%20Adquisitivo
%20(UVA)%A0(en%20pesos%20-con%20dos%20decimales-,%20base
%2031.3.2016=14.05)
Empresas - CNV
www.cnv.gov.ar
Una vez finalizada la obra, y desde el prestamos lo tomamos por cada $1000,
pesos de financiamiento, con un plazo inicialmente de 20 años, los
componentes aleatorios son:
 . Incobrabilidad: tomamos como modelo el balance 2019 de TGLT, y

utilizamos el índice de incobrabilidad que posee en dicho balance y es
de 5%.
Hasta acá tenemos los factores aleatorios, porcentaje de incobrabilidad, tipo

de cambio real y el índice de ajuste uva, Tenemos los números aleatorios,
después generamos una distribución de probabilidades para simular dichos
valores aleatorios,
Parámetros:
Tipo de cambio real (TCR): Trabajamos con una distribución normal, la
misma consiste en dos valores que son la Media y el desvío:
Valor de la Media: se supone que es cero (0), la idea es la siguiente los tipos
de cambios son los reales, y en términos de largo plazo deberían llegar a una
estabilidad y por lo tanto deben tener un promedio de cero (0), más allá que en
un periodo concreto allá variaciones de apreciación o
depreciación/devaluación del Tipo de cambio, por lo tanto, suponemos que las
variaciones del tipo de cambio al largo plazo son cero.
 Desvió: lo estimamos en base a las variaciones que tuvo el tipo de

cambio real del año 2008 al 2020, tomamos las serias del tipo de
cambio informadas por el banco central, y sacamos el desvío. –
La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA): utilizamos una distribución normal con una

media de cero (0) y un desvío, pero en los años donde se creó este índice que fue
31/06/2016 a la fecha, se tomaron los valores que informa el BCRA y sus variaciones
para sacar el desvío se utilizó las variaciones del tipo de cambio y se comparo con las
variaciones del UVA y se obtuvo una variación del UVA relativa respecto al tipo de
cambio. la idea es hacerlo de forma comparativa UVA respecto del tipo de cambio, ya
que en términos absolutos no seria relevante, por lo tanto el préstamo es ajustado y a
su vez, es un préstamo que redunda la moneda dura (dólares estadounidenses),
Incobrabilidad: Esta variable también se podría haber utilizado una distribución
normal nos pareció mas representativo poner la distribución exponencial, la misma
tiene una distribución asimétrica.
Como logramos que estas variables simuladas afecten a nuestros flujos de fondos de
pagos futuros.
Si vemos nuestro Excel donde podemos notar la inversión inicial y los flujos de fondos
con un periodo de 20 años, en primera medida hicimos la cuota constante, la formula
toma la “tasa de interés” con una TNA que podemos ir modificando, el plazo que este
entonces son 20 años, la inversión inicial, y el tipo que son los pagos al final de cada
periodo, a esto lo tenemos que ajustar el efecto del tipo de cambio y tampoco y el
efecto del porcentaje de incobrabilidad, a partir de las variaciones anuales del uva,
vimos que es un índice que se va acumulando, ya que se van ajustando mes a mes,
por ej, en el año 4, tiene que tener incorporado todos los ajuste que tuvo el 3 año, mas
el del 4 año y así con los demás periodos, también tenemos en cuenta es la liquides
del periodo, ya las personas que van a pagar la cuota van a ser los que no caigan en
el porcentaje de incobrabilidad, la misma esta simulada año por año, la misma al pasar
los periodos debería ir creciendo, por en ende, en la simulación si las mismas van
decreciendo, nosotros tomamos el máximo de la incobrabilidad hasta ese momento,
por Ej. si en el año 2 existió una incobrabilidad mayor que en el año 3, tomamos como
dato valido la incobrabilidad del año 2, ya que si el mismo tuvieron la incapacidad de
hacer frente a las obligaciones, ya tiene que quedar como incobrables, esta es la idea
por que estamos tomando el máximo de incobrabilidad de todos los anteriores.
El ultimo factor que es el tipo de cambio, que esto seria los pagos con el índice de
ajuste “UVA”, incorporando el efecto de la incobrabilidad, pero después el retorno del
prestamos, tenemos que hacer vuelva a la posición en dólares, es por esto que
hacemos que se divida por la variación del tipo de cambio, en resumen seria el importe
del préstamo que reciban los periodos van a estar en usd.
Stata,
El plan a 20 años con indicación del UVA nos dio una TIR, 1,3% con un desvío
Estándar del 6,9%.-
El VAR, el 5%, esta por debajo del 9,7%, o sea la garantía de financiación o del
retorno, es el 9,7. Con confiabilidad del 95%,
Grafico de caja, nos muestra el comportamiento central de las variables y también que
tan dispersos esta
Nos indica el primer cobro hasta el último, los valores extremos expresados en puntos,
ya que la idea de dar financiamiento es soportar los riesgos y que tan variables son
estos cobros futuros.
Los que nos dice que para cada uno de los Años como son los comportamientos
centrales en las cajas, los puntos son los valores extremos que se producen en
el periodo, por ej, un alto UVA, es un valor extremo para un alto TC y una alta
incobrabilidad, o sea van forma lineal.-
El préstamo este sujeto a varios factores, si por ej, fuera muy alta la
incobrabilidad y mucha depreciación en el TCR, y hubiera poco ajuste por el
uva se recibiría poca recaudación de dinero. O si fuera a la inversa, se
recibiría mucho efectivo.

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estándar” N ( 0 ,1 )= e , ya que toma la probabilidad que esta simulada

 La tasa incobrabilidad que vamos a utilizar, la misma fue analizada e

 Tipo de cambios real (TCR: Tomamos este TCR de la página oficial

 La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA): unidad de cuenta cuyo valor

La TIR, la utilizamos para calcular el promedio de todos los escenarios y

Resumen, (fuentes utilizadas BCRA, Empresa constructora TGLT)

 . Incobrabilidad: tomamos como modelo el balance 2019 de TGLT, y

Hasta acá tenemos los factores aleatorios, porcentaje de incobrabilidad, tipo

 Desvió: lo estimamos en base a las variaciones que tuvo el tipo de

La Unidad de Valor Adquisitivo (UVA): utilizamos una distribución normal con una

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