NIC 40: Propiedades de Inversión

Resumen:

Las entidades retienen terrenos o edificios o partes de ellos para generar ingresos

o ganancias de capital, en lugar de como activos fijos tangibles o inventario. Esto

ocurre cuando la propiedad anterior no es ocupada por el propietario, ni se utiliza

para desarrollar las actividades productivas, administrativas o de venta diaria de la

empresa. La norma lo reconoce como inversiones inmobiliarias. El presente

trabajo está enfocado en una de esas normas, la cual es conocida en el idioma

contable internacional como NIC 40 y hace referencia a las Propiedades de

Inversión que tiene una compañía. aplicable en el tratamiento contable de los

inmuebles mantenidos por la empresa por razones de inversión.

Palabras claves: NIC 40, Propiedades de inversion, inmobiliarias.

Abstract:

Eentities hold land or buildings or parts of it to generate income or capital gains,

rather than as tangible fixed assets or inventory. This occurs when the previous

property is not occupied by the owner, nor is it used to develop the productive,

administrative or daily sales activities of the company. The standard recognizes it

as real estate investments. This work is focused on one of those standards, which

is known in the international accounting language as IAS 40 and refers to the

Investment Properties that a company has.

Keywords: IAS 40, Investment properties, real estate.

 Introducción

Normas Internacionales de Contabilidad IAS es un conjunto de normas contables

generales diseñadas para estandarizar las normas entendidas en las empresas

por todos los países del mundo. Los principales objetivos de estas normas son:

formular, promover, lograr, cumplir y divulgar normas comunes al público

interesado. Además, las NIIF también determinan requisitos para identificar, medir,

informar y revelar información financiera importante para los estados financieros.

En este trabajo hablaremos sobre la NIC 40 que prescribe el tratamiento contable

de las propiedades de inversión, así como las revelaciones correspondientes. Esta

Norma tiene vigencia para los estados financieros anuales que cubran periodos

contables cuyo comienzo sea a partir de 1 de enero de 2001. Se aconseja

aplicarla con anterioridad a esa fecha. Esta Norma sustituye los requisitos

previamente establecidos en la NIC 25, Contabilización de las Inversiones.

En enero de 2016, la NIIF 16 Arrendamientos realizó varias modificaciones a la

NIC 40 para incluir las propiedades de inversión de las que se es dueño y las

mantenidas por un arrendatario como un activo por derecho de uso.

En diciembre de 2016, el Consejo emitió Transferencias de Propiedades de

Inversión (Modificaciones a la NIC

Objetivo

El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de las propiedades

de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.

Esta Norma será aplicable en el reconocimiento, medición y revelación de

información de las propiedades de inversión.

Entre otras cosas, esta Norma será aplicable para la medición en los estados

financieros de un arrendatario, de los derechos sobre una propiedad mantenida en

régimen de arrendamiento financiero y que se contabilice como un arrendamiento

operativo, también se aplicará para la medición en los estados financieros de un

arrendador, de las propiedades de inversión arrendadas en régimen de

arrendamiento operativo.

Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17 Arrendamientos, entre

los que se incluyen los siguientes:

a) La clasificación de los arrendamientos como arrendamientos

financieros u operativos.

b) El reconocimiento de las rentas por arrendamiento de propiedades de

inversión (ver también la NIC 18 Ingresos de actividades ordinarias

c) La medición, en los estados financieros del arrendatario, de los

derechos sobre propiedades mantenidas en arrendamiento operativo.

d) La medición, en los estados financieros del arrendador, de su

inversión neta en un arrendamiento financiero.

e) La contabilización de las transacciones de venta con arrendamiento

posterior.
 f) La información a revelar sobre arrendamientos financieros y

operativos.

Esta Norma no será de aplicación a:

a) Los activos biológicos relacionados con la actividad agrícola (véase la

NIC 41 Agricultura.

b) Los derechos mineros y reservas minerales tales como petróleo, gas

natural y recursos no renovables similares.

Costo es el importe de efectivo o equivalentes al efectivo pagados, o bien el valor

razonable de la contraprestación entregada, para adquirir un activo en el momento

de su adquisición o construcción o, cuando fuere aplicable.

Reconocimiento

Las propiedades de inversión de las que es dueño se reconocerán como activos

cuando, y solo cuando:

a) Sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con

tales propiedades de inversión fluyan hacia la entidad.

b) El costo de las propiedades de inversión pueda ser medido de forma fiable.

Para el reconocimiento, la entidad evaluara todos los costos de sus propiedades

de inversión, en el incurrido inicialmente para adquirir o construir una partida de

propiedades, como los costos incurrido posteriormente, para añadir, sustituir

parte o mantener el elemento correspondiente.

Medición en el momento del reconocimiento

El costo de compra de bienes raíces de inversión incluirá su precio de compra y

cualquier gasto directamente atribuible. Los gastos directamente atribuibles

incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos

sobre la transferencia de propiedad y otros gastos relacionados con transacciones.

El costo de una propiedad de inversión no se incrementará por:

a. Los costos de puesta en marcha (a menos que sean necesarios para poner la

propiedad en la condición necesaria para que pueda operar de la manera

prevista por la administración).

b. Las pérdidas de operación incurridas antes de que la propiedad de inversión

logre el nivel planeado de ocupación.

c. Las cantidades anormales de desperdicios, mano de obra u otros recursos

incurridos en la construcción o en el desarrollo de la propiedad.

Modelo del Valor Razonable:

Después de la confirmación preliminar, la entidad que elige el modelo de valor

razonable debe medir todas sus propiedades de inversión en valor razonable.

La NIIF 16 especifica la base para el reconocimiento inicial del costo de una

propiedad de inversión mantenida por un arrendatario como un activo por derecho

de uso, cuando los pagos por arrendamiento son a tasas de interés de mercado, el

valor razonable de una propiedad de inversión mantenida por un arrendatario

como un activo por derecho de uso en el omento de la adquisición, neto de todos

los pagos por arrendamiento esperados.

Modelo de Costo:

Además de la información a revelar requerida por el párrafo 75, la entidad que

aplique el modelo del costo, siguiendo el párrafo 56 también revelará:

a. Los métodos de depreciación utilizados.

b. Las vidas útiles o las tasas de depreciación utilizadas.

c. El importe en libros bruto y la depreciación acumulada (junto con el importe

acumulado de las pérdidas por deterioro de valor), tanto al principio como al

final de cada periodo.

d. Una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y

al final del periodo, que incluya lo siguiente:

- Adiciones, revelando por separado las derivadas de adquisiciones y las que

se refieran a desembolsos posteriores capitalizados en el importe en libros

de esos activos.

- Adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de

negocios.

- Los activos clasificados como mantenidos para la venta o incluidos en un

grupo de activos para su disposición que haya sido clasificado como

mantenido para la venta, de acuerdo con la NIIF 5, así como otras

disposiciones.
 - La depreciación: el importe de la pérdida reconocida por deterioro de

activos, así como el importe de las pérdidas por deterioro de activos que

hayan revertido durante el periodo según la NIC 36.

Caso Practico

Moderna SA desarrolla su actividad administrativa en un edificio de su propiedad

adquirido el 01/01/06 por un valor de S/. 100,000. El edificio se deprecia

linealmente a lo largo de 20 años de vida útil estimada, considerándosele un valor

residual nulo. Al cierre del ejercicio 2013 Moderna SA estimo el valor del mercado

del edificio en S/. 58,000.00, los costos de venta en S/. 1,000.00 y el valor uso en

S/. 56,000.00. Con fecha 01/01/2014 la empresa decide destinar el edificio al

alquiler de oficinas.

Realizar lo siguiente:

- Contabilizar lo que proceda el 1 de enero de 2014 tras el cambio del uso del

edificio.

- Contabiliza la depreciación a 31 de diciembre de 2014 y ajustar, si procede, el

deterioro de valor, sabiendo que el valor razonable menos los gastos de venta

ascienden a S/. 50,000.00 y el valor en uso a S/. 47,000.00.

- Contabiliza la venta de este edificio el 1 de abril de 2015, sabiendo que el

precio de venta asciende a S/. 44,000.00 y la operación es en efectivo.

Desarrollo:
Al 1 de enero de 2014: cambio de uso (Traspaso de cuentas) Depreciación

acumulada: (100,000/20)*8 = S/. 40,000.00

Deterioro al 31/12/2013

- Valor contable = S/. 60,000

- Importe recuperable: Valor recuperable del edificio = mayor entre el valor

razonable menos gastos de venta (57,000) y el valor en uso (56,000) ->

Deterioro: S/. 3,000

Para la transferencia de PPYE en uso de inversiones inmobiliarias

01/01/201 DEBE HABER

4
31 INVERSIONES INMOBILIARIAS 100,000.00
312 edificaciones
3121 edificaciones
31212 costo
39 DEPRECIACIÓN, AMORTIZACIÓN Y
AGOTAMIENTO ACUMULADOS 40,000.00
391 depreciación acumulada
3913 inmuebles, maquinaria y equipo –
Costo 39131 Edificaciones
36 DESVALORIZACIÓN DE ACTIVO INMOVILIZADO 3,000.00
363 Desvalorización de inmuebles, maquinaria y
equipo 3632 Edificaciones
36321 Edificaciones- costo de
adquisición o
construcción 100,000.00
33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
332 Edificaciones
3321 Edificaciones administrativas
33211 Costo de adquisición o
construcción 39 DEPRECIACIÓN, AMORTIZACIÓN Y 40,000.00
AGOTAMIENTO ACUMULADOS
 391 Depreciación acumulada
3911 Inversiones inmobiliarias
39111 Edificaciones – Costo de 3,000.00
adquisición o
construcción
36 DESVALORIZACIÓN DE ACTIVO INMOVILIZADO
361 Desvalorización de inversiones inmobiliarias
3612 Edificaciones
36121 Edificaciones- costo de
adquisición o
construcción

a. Al 31 de diciembre de 2014

Recalculo de la depreciación:

Valor en libros = S/. 57,000; vida útil restante = 20– 8= 12 años.

Nueva cuota de depreciación anual = S/. 57,000/12 = S/. 4,750.

Por la depreciación del año 2014

31/12/20 DEBE HABER

14
68 VALUACIÓN Y DETERIORO DE ACT. Y PROVISIONES 4,750.00
681 Depreciación
6811 Depreciación de inversiones inmobiliarias
68111 Edificaciones – Costo
39 DEPRECIACIÓN, AMORTIZACIÓN Y
AGOTAMIENTO ACUMULADOS 4,750.00
391 Depreciación acumulada
3911 Inversiones inmobiliarias
39111 Edificaciones – Costo de
adquisición o
construcción
Deterioro

Valor contable del edificio (31/12/2014) = 57,000.00 – 4,750.00 = S/. 52,250.00

Valor recuperable del edificio = mayor entre valor razonable menos costos de

venta (50,000) y el valor en uso (47,000).

Deterioro de valor = 52,250.00 – 50,000.00 = S/. 2.250.00

Por el deterioro de valor de edificio al alquiler de oficinas al 31/12/2014

31/12/20 DEBE HABER

14
68 VALUACIÓN Y DETERIORO DE ACT. Y PROVISIONES 2,250.00
685 Deterioro del valor de los activos
6851 Desvalorización de inversiones inmobiliarias
68511 Edificaciones
36 DESVALORIZACIÓN DE ACTIVO INMOVILIZADO
361 Desvalorización de inversiones inmobiliarias 2,250.00
3612 Edificaciones

36121 Edificaciones- costo de

adquisición o
construcción
 Conclusiones

Una inversión inmobiliaria regulada en la NIC 40 es el terreno o edificio o parte de

él mantenido por una empresa para generar ingresos y / o ganancias de capital.

Dichos activos se valoran en el momento inicial al coste. Sin embargo, en

valoraciones posteriores a la inicial las empresas pueden elegir entre coste o valor

razonable. Si se opta por el modelo de coste la entidad debe seguir los preceptos

fijados por la NIC 16 Inmovilizado material. Si se opta por el modelo de valor

razonable la entidad seguirá los preceptos fijados por la NIC 40 Inversiones

inmobiliarias.

La pérdida o ganancia resultante del retiro o la disposición de una propiedad de

inversión, se determinarán como la diferencia entre los ingresos netos de la

transacción y el importe en libros del activo, y se reconocerá en el resultado del

periodo.

Bibliografía
Márquez , R. M. (2011). Propiedad de inversion NIC 40. Universidad Tecnológica
De Bolívar.
Aguilar, D. N. (2018). Impacto Financiero al Implementar la NIC 40 en la
Inmobiliaria German Arbelaez. Corporación Universitaria Minuto de Dios.
MEF. (2017). NIC 40. Ministerio de Economia y Finanzas .