INFORME TÉCNICO VALUATORIO

INMUEBLE FAMILIAR
Jeanette Coromoto Rincón Guerrero y Marisol del Valle Carroz de
Propietario:
Prado CI.: 9.777.991 5.825.067
Jeanette Coromoto Rincón Guerrero y Marisol del Valle Carroz de
Solicitantes:
Prado CI.: 9.777.991 5.825.067

Sector el Rosario, parroquia Concepción, municipio La Cañada de

Ubicación:
Urdaneta Edo Zulia

Fecha: Agosto 2021

Elaborado por

TASADOR CEDULA SUDEBAN: SOPROCAVE

Dr. Ing. Gabriel Larios 12.135.165 P-3.928 203
TASADOR CEDULA SUDEBAN: ASAPROVE
Ing. Douglas Marín 5.477.375 1265
 Certificación
Nosotros, Dr. Ing. Gabriel Larios, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N°
12.135.165, domiciliado en el municipio San Francisco de la circunscripción judicial del estado Zulia, y
colegiado bajo el número CIV. 190163 y debidamente certificado por la sociedad de tasadores Soprocave,
según número 203, y Ing. Douglas Marín Hernández, domiciliado en La Cañada de Urdaneta, colegiado bajo
el número CIV. 59762 y debidamente certificado por la sociedad de tasadores Asaprove, según el número
1265, hemos sido contratados para la realización del Informe de Avalúo del inmueble ubicado en el sector El
Rosario, parroquia Concepción, Municipio La Cañada de Urdaneta, Edo Zulia, en nuestro carácter de
profesionales competentes y conscientes de nuestros deberes y responsabilidades; elaborado bajo métodos
esencialmente objetivos, científicos y común y universalmente aceptados.
Certificamos que no tenemos ningún vínculo (conflicto de interés) directo o indirecto con el cliente o con el
propietario del bien.
Certificamos que no responderemos a los intereses, influencias u órdenes de ninguna parte, cliente ni
propietario del bien, involucrado o no en el proceso de la elaboración del informe técnico de avalúo y que
afecten el resultado del mismo; teniendo completa autonomía e independencia del desempeño de nuestra
funciónes, con el objeto de eliminar todo tipo de influencias externas en la toma de decisiones.
Certificamos que los datos necesarios para la realización del estudio de valoración obtenida de archivos de
instituciones públicas, universidades públicas, además de publicaciones de instituciones y profesionales del
área. Es cierto hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exageramos ni omitido
conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
Certificamos que la información contenida en el informe y las consideraciones especiales y conclusiones
hechas durante o como resultado de la evaluación, no se alteraron en lo más mínimo; los procedimientos,
metodología, levantamiento de datos, convicciones y criterios. Al igual no se ha recargado ni omitido
conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado del Informe Técnico.

_______________________________ ______________________________
Dr. Ing. Gabriel Larios Ing. Douglas Marín
C.I. Nº 12.135.165 C.I. Nº 5.477.375
C.I.V Nº 190163 C.I.V. Nº 59762
SOPROCAVE Nº 203 ASAPROVE Nº 1265
(SUDEBAN) Nº P-3.928

Maracaibo, agosto de 2021.

SEÑORAS:
Distinguidas Señoras:
Es grato informarles que hemos cumplido con lo encomendado por ustedes, relacionado a la
elaboración del Informe Técnico valuatorio del bien inmueble ubicados en el sector El Rosario,
parroquia Concepción, municipio La Cañada de Urdaneta , del Edo Zulia.
Además, se determinó que el valor total del inmueble es igual a DOSCIENTOS OCHENTAY SIETE
MILLARDOS CUATROCIENTOS TREINTA TRES MILLONES SETENTA Y TRES MIL CIENTO
SETENTA Y SEIS ONCE MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS
NUEVE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS.(Bs.287.433.073.176,70

1. PRESENTACION
Informe Técnico de Avalúo dirigido a las Jeanette Rincón Guerrero y Marisol Carroz de Prado,
para determinar el justiprecio del bien mueble y terreno

Realizado por: Dr. Ing. Gabriel Larios y el Ing. Douglas Marín

Fecha del Avalúo: Agosto 2021

1.1. CALIFICACIÓN VALUATORIA

Después de realizar la inspección ocular del bien inmueble en estudio, investigar en el sector y
recabar la información necesaria que aporta los elementos de juicio fundamentales que permitan
determinar el justo valor del inmueble.Se deja constancia de no tener vínculos o parentescos con el
propietario del inmueble en estudio y no poseer interés alguno en el mismo.Es el deseo, lograr el
justo valor del inmueble en estudio aplicando lo mejor del conocimiento, juicio y razonamiento con
sujeción a los principios y metodologías de la técnicas valuatorias de acuerdo al leal creer, saber y
entender.
 INFORME DE AVALUO DEI INMUEBLE
UBICADO EN EL SECTOR EL ROSARIO, PARROQUIA CONCEPCION, MUNICIPIO LA
CAÑADA DE URDANETA, DEL EDO ZULIA.

2. CARACTERISTICAS GENERALES DEL INMUEBLE:

2.1. DESCRIPCION

Según información recogida en sitio, la unidad habitacional está ubicado en el sector El Rosario,
parroquia Concepción, municipio La Cañada de Urdaneta, en una parcela de terreno que presenta
una topografía plana y una superficie 417.35 m2 . Dentro de la parcela existe una infraestructura de
concreto, cabilla con una área de construcción 347.73 m², piso de granito y cerámica importada de
60*60 cm y pisos vaciado de cemento gris, paredes de bloque de cemento de 10 cm, techo de
platabanda , tiene 2 dormitorios de 4.30*4 m² y uno de visita de 3.80*3.60 m² con sus respectivos
closets en concreto y puertas de madera, sala, comedor, cocina con gabinetes en concreto y puertas
de madera, 2 salas sanitarias con accesorios y paredes recubiertas de cerámica importada, de
3.70*2.70 m² y un baño 2.7*1.30 m² lavandería con gabinete de concreto forrada en cerámica y las
paredes conformadas por bloque de 10 cm en media pared y resto protecciones de perfiles de
hierro, posee un mesón con soporte de bloque de 12 cm y plancha de granito vaciado, porche de
6.20*2.90 m², posee 2 garaje techado con estructura de metal y piso de cemento rústico, además
tiene 3 puertas de madera entamborada con marcos de madera, 2 puertas de metal con reja y
marco de metal, 8 vente 1.10*2.10 m. con sus respectivas protección de hierro 2.20*1.20 m, 5
ventanas pequeñas de 90*40 m con perfiles de hierro y ventanas, la puerta principal está
conformada por perfiles de hierro y una cerca perimetral bloque frisado 83.1*1.70 m ² , un bohío de
construcción metálica y techo de acerolit de 7.60*4.60 m². Incluye estacionamiento. Para efectos del
presente avalúo se tomara en cuenta la totalidad del inmueble.

El fundo se encuentra limitado por:

Norte:
Sur:
Este:
Oeste:

3. DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE

Para su cuantificación se procedió a avaluar las bienhechurías presentes, además se cuantifico el
precio de la tierra.

3.1. DETERMINACIÓN DEL VALOR TIERRA

 Tomando en consideración el pronunciamiento de la Unidad de Cadenas Titulativas, se considera
el valor de la tierra según los referenciales de vecinos de la zona debido a que no existe planta de
valores de la tierra por parte de la alcaldía del municipio. Se investigaron referenciales de compras
realizadas en diferente zonificación pero manteniendo igual características propias del sector que se
encuentra ubicado el inmueble, luego se realizó procedimiento estadístico y se ajustaron al precio
actualizado.
Precio IPC Precio
FECHA 31/12/2015 Fa 1+Fa N 0,03*N 1+0,03*N
Calculado BCV Ajustado

10-abr-15 1115,2967 2357,9 1063,8 1,22 2,22 130,50 3,915 4,915 12.150,09

15-abr-15 1711,7939 2357,9 1063,8 1,22 2,22 128,00 3,84 4,84 18.363,79

17-abr-15 1303,6460 2357,9 1063,8 1,22 2,22 127,00 3,81 4,81 13.898,57

10-abr-15 1115,2967 2357,9 1063,8 1,22 2,22 130,50 3,915 4,915 12.150,09

10-abr-15 1115,2967 2357,9 1063,8 1,22 2,22 130,50 3,915 4,915 12.150,09

28-may-
2701,5831 2357,9 1148,8 1,05 2,05 106,50 3,195 4,195 23.261,15
15

14-may-
1275,4069 2357,9 1148,8 1,05 2,05 113,50 3,405 4,405 11.531,23
15

SUPERFICIE
CONCEPTO P.U. (Bs. /ha.) TOTAL (Bs.) P.U.($/ha.) TOTAL
(m²)
($.)

VALOR DEL TERRENO 416,52 172.475.021,71 71.839.296.041,80 41,70 17.368,99

TOTAL (Bs.) 71.839.296.041,80 17.368,99

Fuente: Elaboración campo.

SON: Bs 71.839.296.041,80 $ 17.368,99

4. DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE.

Para su cuantificación se toma como base la inspección de campo y revisión del material
cartográfico y de imágenes satelitales correspondientes a la zona sujeta al estudio avaluatorio.
Luego se calcula el valor por el método del costo, referido a los manuales, APV obras, Cinpronet y
precios del colegio de ingeniero de venezuela. Para efectos de su valoración se considera una
relación edad vida útil 60, Estado 2,5, C= 8.09, Alfa 0.17, FA= 0.24

CASA VIVIENDA FAMILAR CON ESTACIONAMIENTO TECHADO

Tipo De Cambio
INCIDENCIA DE COSTOS POR PARTE DE OBRA Bs./$
DESCRIPCION P.O. % Bs.F (m²) 4.136.066
Trabajos Preliminares 1,12 2,34 9.678.883,71
Infraestructura 16,88 40,63 168.050.878,44
Superestructura 42,89 110,35 456.396.415,24
Instalaciones Sanitarias 1,33 2,93 12.125.191,80
8,36 34.567.435,29
Instalaciones Eléctricas 3,42
I. Mecánicas y Especiales 0,21 0,46 1.914.503,97
19,16 79.239.179,30
Cubierta de Techo 7,17
11,78 48.713.479,69
Paredes 5,88
8,02 33.184.735,44
Revest. y Acabado Interno 3,46
4,81 19.889.571,54
Revest. y Acabado Externo 2,35
Pavimento 1,08 3,68 15.209.667,87

Carpintería 0,28 0,67 2.765.399,70

18,03 74.559.275,64
Herrería 5,73
0,41 1.701.776,23
Cerrajería 0,17
Pintura 2,66 6,92 28.611.195,64
1,11 4.573.539,79
Vidrios 0,49
1,18 4.892.616,17
Artefactos Sanitarios 0,42
16,07 66.475.819,52
Otros Equipos 4,32
Obras Exteriores 0,13 0,26 1.063.608,24

Total (m²) (en bolívares) 100 1.063.613.173,20

Total (m²) (en dólares) 100 257,16

DESCRIPCION PRECIO Bs. PRECIO $

Área de Construcción casa general (m²): 347,73 347,73

Calidad de Obra: MEDIA MEDIA

VALOR DE REPOSICIÓN (VR) 369.850.208.717,88 89.420,76

Fuente: Manual I edición UCPC 2020/ APV Obras, Minfra, Software 08/08/2021

Calculo de la Depreciación (Ross - Heidecke) D= (Cr-Cs)[dt+(1-dt)K]

INMUEBLE CANTIDAD E= V= K= Cr = Cs=

1 35,00 60,00 0,00300 369.850.208.717,88 36.985.020.871,79

2. Costos
de Valor Actualizado
=E/V =(E/V)^2 dt=[(E/V)+(E/V)^2)]*0,5 [dt+(1-dt)*K Depreciación
Edificación: Bs.
casa
0,58 0,340277778 0,462 0,46 154.256.431.582,91 215.593.777.134,97
PRECIO: CASA CONSTRUCCION TRADICIONAL 215.593.777.134,97
PRECIO: CASA CONSTRUCCION TRADICIONAL EN DOLARES 52.125,32
 SUPERFICIE
CONCEPTO P.U. (Bs. /ha.) TOTAL (Bs.) P.U.($/ha.) TOTAL
(m²)
($.)
Costos de Edificación:
347,73 619.033.248,73 215.256.431.582,91 149,90 52.125,32
casa

TOTAL (Bs.) 215.256.431.582,91 52.125,32

SON: Bs 215.256.431.582,91 $ 52.125,32

9.- CONCLUSIONES.

Una vez realizado el informe de Avaluó del lote de terreno y el inmueble, mejoras, ubicado en el
sector Rosario, parroquia Concepción, municipio La Cañada de Urdaneta, del Edo Zulia. Se estimó
un monto de DOSCIENTOS OCHENTAY SIETE MILLARDOS CUATROCIENTOS TREINTA TRES
MILLONES SETENTA Y TRES MIL CIENTO SETENTA Y SEIS ONCE MILLONES
NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS NUEVE BOLIVARES CON SETENTA
CENTIMOS.(Bs.287.433.073.176,70). Discriminados de la siguiente forma:

Bs $

Terreno 71.839.296.041,80 17.368,99

Costos de Edificación:
casa 215.256.431.582,91 52.125,32

TOTAL (Bs.) 287.433.073.176,70 69494,31

_______________________________ ______________________________
Dr. Ing. Gabriel Larios Ing. Douglas Marín
C.I. Nº 12.135.165 C.I. Nº 5.477.375
C.I.V Nº 190163 C.I.V. Nº 59762
SOPROCAVE Nº 203 ASAPROVE Nº 1265
(SUDEBAN) Nº P-3.928

Maracaibo, Agosto de 20121.

 CERTIFICACION
La Junta Directiva de la Sociedad de Profesionales en Catastro y Avalúo de Venezuela
(SOPROCAVE), Sociedad Civil, con domicilio en la Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia y
debidamente inscrita por la oficina subalterna del Segundo Circuito de Registro del
Municipio Maracaibo, en fecha Cuatro de Febrero de Mil Novecientos Noventa y Ocho,
Bajo el Nro. 46, Protocolo 1ro, Tomo 10, por medio del presente hacemos constar que la
Ciudadana Rosa Ramírez, Portadora de la Cédula de Identidad Nro. 3.062.110,
venezolana, mayor de edad, Ingeniero, Nro. 75.261 del Colegio de Ingenieros del Estado
Zulia, es Miembro Activo de esta Sociedad bajo el Nº 182, y está autorizado para
efectuar el ejercicio como avaluador de inmuebles facultado por la Universidad del
Zulia por haber aprobado en julio de 2010, el diplomado de Catastro y Avalúo
Inmobiliario dictado por L.U.Z.

Se encuentra solvente Enero 2021 hasta Diciembre 2021

Certificación que se expide a solicitud de la parte interesada en Maracaibo a los veintiún (21) días del mes
de enero de 2021

Atentamente,

Arq. Axa Rojas de Parra

Presidenta de SOPROCAVE