INFORME Derecho Registral

EL DERECHO REGISTRAL Y
LA IMPORTANCIA DE SU
ESTUDIO PERMANENTE
Mgtr. Joaquín Agustín Solís Sánchez

Abogado litigante.
República de Panamá.
Correo electrónico: [email protected]
62 Sapientia, Año 11, No.3. septiembre 2020. ISSN 2070-3651 - ISSN L 2710-7566
Mgtr. J. Solìs. EL DERECHO REGISTRAL Y LA IMPORTANCIA DE SU ESTUDIO PERMANENTE. Págs. 62 a 83.
EL DERECHO REGISTRAL Y LA IMPORTANCIA DE SU

ESTUDIO PERMANENTE
Resumen
El derecho registral panameño posee una vasta historia desde inicio de la República.
Ha transitado por diversas etapas en su operatividad. Desde el sistema de inscripción
por extracto, el cual consiste en hacer constar un extracto del título presentado
al Registro, hasta su moderno Sistema Electrónico de Inscripción Registral. En
ese devenir histórico, el desarrollo de sus fuentes también ha evolucionado de
manera permanente. Todo este cambio es necesario con el objeto de adaptar
nuestro sistema registral a las exigencias de un mundo cada día más cambiante y
globalizado. Sin embargo, ese desarrollo exige que se creen las plataformas y las
estructuras necesarias, para una mejor comprensión de una rama del derecho que
forma parte de nuestra vida cotidiana. Por esta razón, consideramos que el estudio
permanente del derecho registral, pero de manera organizada es fundamental en
nuestra sociedad. Para lo cual, consideramos oportuno la creación de un Instituto
de Derecho Registral o una comisión permanente de índole estatal que sistematice
toda la información producida por las distintas fuentes del derecho registral, a
efectos, que su estudio y comprensión sea mejor y esté disponible para cualquiera
que desee conocer acerca de la presente materia.
Abstract
Panamanian Registration Law has a long history, since the Republic´s beginning.
It has traveled through different operational stages. Since the extract inscription
system where the register copy part of a legal document to modern and state of the
art, electronic inscription system. During this historic development, registration
law sources have evolved in a permanent way.
All this change is necessary to adopt a new registry system and adapt to the
globalized and ever-changing world. However, this development demands the
creation of new platforms and structures for better comprehension of a law
branch, that is part of our everyday life.
For this reason, we consider the permanent and organized study of registration law
is essential for our society. We consider appropriate the creation of a Registration
Law Institute or at least a state commission that analyze and systematizes all the
information produced by the different sources of registration law, so its study
and comprehension is better and available to anyone who wishes to acquire
knowledge, of the present matter.
Sapientia, Año 11, No.3. septiembre 2020. ISSN 2070-3651 - ISSN L 2710-7566 63
Palabras Claves
Sistema registral, principios del derecho registral, asiento, jurisprudencia, sistema

real, sistema personal, firma electrónica, tecnología, seguridad jurídica, demanda,
Corte Suprema de Justicia, derecho registral, calificación registral.
Keywords
Registry system, registration law principles, registry log, jurisprudence, property

system, personal system, electronic signature, technology, legal security, lawsuit,
Supreme Court of Justice, registration law, registry description.
INTRODUCCIÓN es la falta de literatura jurídica al respecto; por
E
lo que el apoyo bibliográfico se consolida en la
l derecho registral es una rama de las literatura internacional y documentos fiables
ciencias jurídicas menos comprendida a través de la internet, recomendando los
por las personas, y que aplican a diario publicados por entes investigativos estatales o
a un sinnúmero de transacciones comerciales. universitarios.
Es nuestro objetivo explicar la importancia A nivel nacional, la falta de sistematización

de conocer el sistema registral en nuestro país de las diversas normas es un indicio que revela
y la necesidad de confeccionar un documento lo mucho que se debe hacer.
que contenga de manera centralizada la
legislación en esa materia, a efectos, que su Sobre el particular, sería excelente
aplicación sea más eficiente o la creación de rescatar la idea que existió años atrás de crear
un ente que estudie de manera sistematizada un Instituto de Derecho Registral, que tendría
esta rama del derecho. como objetivo recopilar, investigar, analizar,
sistematizar y clasificar toda la literatura
Por el momento, debe reconocerse los respecto al tema registral.
grandes esfuerzos que ha realizado la entidad
registral panameña para actualizar e innovar Sin embargo, elogiamos el trabajo
en el campo de la informática y seguridad realizado por un grupo de colaboradores
registral; además de confeccionar y publicar del Registro Público de Panamá, quienes
una serie de normas sobre temas registrales que en conjunto crearon la primera versión del
eran desconocidos, de índole consuetudinario “Manual de Calificación del Registro Público
o que, simplemente, hasta hace un par de años, de Panamá”, en el año 2019.
estaban a la discrecionalidad de la burocracia
estatal registral. En ese documento se presenta una
recopilación y explicación de una serie de
Por otro lado, debe indicarse que uno de procedimientos registrales, los actos que
los problemas fundamentales para el desarrollo son sujetos a inscripción y sus respectivos
de investigaciones registrales, en nuestro país, requisitos.
Es probable que a futuro el manual deba Para la población en general, porque

adaptarse a las nuevas realidades y legislación en un sistema de intercambio de servicios
que se expida al respecto; no obstante, por el y productos, el mantener el orden y
momento, es un gran avance desde el punto de confianza en cada una de las transacciones
vista de la transparencia y el cumplimiento de comerciales realizadas es sinónimo de buena
los objetivos de la sociedad de la información, institucionalidad.
que exige proporcionar mayor cantidad de
data a los gobernados. Esa institucionalidad, a su vez, ayuda a
fortalecer el Estado Social de Derecho y la
Finalmente, consideramos que entre más democracia.
regulados estén los procesos y se publiquen,
tendremos mayor eficiencia y eficacia en Es importante para los abogados, ya
el registro de los documentos que a diario que pueden orientar en debida forma a sus
ingresan al Registro Público de Panamá, clientes, y evitar problemas a futuro, que
amén de la seguridad y confianza que habrá normalmente desencadenan en procesos
al momento de calificar e inscribir cualquier costosos, sobresaltos y daño al tejido social.
acto.
Para los comerciantes, porque es la vía
1. Importancia de la actividad registral correcta para perfeccionar sus actividades
económicas; lo cual repercute en el buen
La actividad registral es importante, desarrollo de la economía de un país y de
porque da certeza y confianza al conglomerado todos sus asociados.
de la sociedad que los actos jurídicos que
se celebren, sujetos a inscripción, serán Imaginemos, tan solo, la cantidad de
reconocidos por cualquier persona, para lo hipotecas que se registran en esa entidad, con
cual deberán cumplir previamente con una lo cual se resuelve un tema de vivienda a la
serie de requisitos exigidos por ley. población (viéndolo desde la perspectiva de
solución habitacional), pero también ese acto
No obstante, esa seguridad jurídica, no es da certeza que existe un deudor y un acreedor
la única que enaltece la función registral; la hipotecario.
cual cuenta con otras funciones, que la ubican
como una gran aliada de la parte operativa del Es innegable el aporte del derecho
sistema económico de nuestro país. registral a la administración de justicia para
deslindar las causas presentadas en sus
Por ejemplo, la entidad registradora diversos despachos.
cuenta con la data necesaria para fortalecer
el sistema bancario (en el caso de hipotecas), La comprensión del sistema registral
la parte de fideicomisos, traspaso de bienes ofrece mayor facilidad, a los operadores de
inmuebles, entre otros aspectos. justicia, al momento de tomar decisiones
sobre la materia.
También coadyuva a fortalecer la parte
social del país ya que es de utilidad para la A la justicia le ofrece el fundamento
población en general, abogados, comerciantes legal para motivar sobre la existencia de
y los operadores de justicia. delitos que se cometan en contra del buen
desenvolvimiento de la actividad registral. inscripción es necesaria para que se perfeccione

el nacimiento del derecho real del que se trate.
Por todo lo anterior, es necesario contar
con reglas claras y que sean de fácil acceso Contrario a los sistemas declarativos,
para todo ciudadano, que necesite estudiar o en donde el derecho real nace fuera de la
comprender todo lo relacionado al servicio y inscripción, no es necesaria la función registral
actividad registral. para que el traspaso de un bien inmobiliario se
concrete de manera total.
2. Características del sistema registral
panameño Por eso se dice, que en los sistemas
declarativos se reconocen derechos reales
El sistema registral panameño posee preexistentes, que nacen y se originan fuera de
algunas características como: el ser centralizado, la actividad registral.
es constitutivo de derecho, es un benchmarking
legal, ha dejado de ser de los denominados En el sistema registral panameño es
de inscripción por extracto; es real, porque el necesaria la inscripción, para que se perfeccione
historial se lleva por finca, es de los llamados de el derecho real. En ese sentido, el artículo
seguridad jurídica, entre otros aspectos. 1232 del Código Civil indica que “…Cuando
se haga la venta mediante escritura pública, el
• Centralizado registro de ésta equivaldrá a la entrega de la
Hasta hace una década, el funcionamiento cosa objeto del contrato, siempre que se trate
del Registro Público de Panamá era en su de bienes inmuebles…”
totalidad centralizado; es decir, la parte
operativa se realizaba a nivel de una oficina en En similares términos, hace referencia el
la capital de la República de Panamá. numeral 2 del artículo 1753 del Código Civil,
que indica que entre los objetos del Registro
No obstante, a partir del año 2009 se fue Público está “…Dar eficacia y publicidad a los
gestionando la apertura de sedes regionales en actos y contratos que le imponen gravámenes o
varias de las capitales de las provincias de la limitaciones al dominio de los mismos bienes…”
República de Panamá, sin obviar que el mayor
peso de la operación registral se ejecutaba • Benchmarking legal
desde su sede principal ubicada en la ciudad de El benchmarking es una herramienta
Panamá. utilizada en administración, donde se escogen
y estudian los productos, servicios y métodos
Sin embargo, desde el punto de vista de de trabajo de negocios líderes en un área; se
software [como sistema informático de índole adoptan, mejoran y se practican a lo interno de
registral] es único para toda la República. una empresa.
• Constitutivo Si uno estudia con detenimiento el

En el derecho registral se ha reconocido sistema registral panameño se puede concluir
dos grandes sistemas registrales: el declarativo que existe un tipo de benchmarking legal,
y el constitutivo. porque nuestro sistema ha adaptado un poco
de diferentes procesos registrales de otros
En nuestro caso es constitutivo, porque la países y los ha adoptado a su realidad, tratando
de aplicar un mejoramiento continuo. inscripción es que los terceros acceden

al título completo que se ha inscrito,
Se observa que en nuestra legislación perfeccionándose a su máxima expresión el
hay facetas del sistema español, el suizo, el principio de publicidad registral.
de Acta Torrens y hasta del sistema registral
de Costa Rica. Se puede concluir que el actual sistema
registral panameño no, solamente, es por
Por esa razón, concluimos que es una extracto, sino que mezcla distintas maneras
adaptación de varios aspectos de otros de inscripción, que sientan las bases para que
sistemas, la cual se ha modificado y adaptado sea considerado de gran seguridad jurídica.
a las circunstancias propias de nuestro país,
que tiene como eje de su economía al sector • Inscripción por folio real
terciario; es decir, el de servicio. En cuanto a la organización del sistema
registral se debe indicar que es por folio real,
• Inscripción por extracto debido a que el objeto de inscripción es el
Se refiere al sistema registral mediante el bien inmueble (sea esta una mera propiedad
cual, en el asiento, solo se inscribe parte del o un inmueble sujeto al régimen de propiedad
título, que contiene el negocio jurídico que horizontal).
debe ser registrado.
Difiere este sistema de aquel que toma en
Así, por ejemplo, se diferencia del sistema consideración a la persona, como es el caso de
registral que utiliza el método de transcripción, Francia.
donde en el asiento consta una copia completa
del título. Una gran ventaja del sistema de
inscripción por folio real es que siempre
El Decreto No.9 de 13 de enero de 1920, se tendrá certeza de quién es el verdadero
que profiere el Reglamento del Registro propietario y se cumplirá con los principios de
Público, en sus artículos 60 al 73 establece tracto sucesivo y prioridad registral.
la información que es necesaria conste
debidamente inscrita la cual se copiaba en En cambio, en un sistema basado en
unos libros denominados tomos, los cuales el folio personal, no hay concatenación de
hoy son de mucha utilidad para consultas sobre las transacciones realizadas sobre un bien
información, que aún no consta en el sistema inmueble, puesto que en aquel el registrador
electrónico de información registral, igual que se transforma en un mero recolector de
los denominados rollos. documentos al que podríamos denominar un
“archivador de documentos de transacciones
No obstante, el sistema registral panameño reales”.
ha evolucionado y hoy cuenta con un Sistema
Electrónico de Inscripción Registral (SEIR), Como no existe un orden en las
donde se escanea todo el documento, que es transacciones el almacenamiento es
presentado para su inscripción del mismo cronológico. Por esa razón, si una persona
modo, que sus adjuntos. desea celebrar una transacción que involucra
el nacimiento de un derecho real, podrá
La gran ventaja de esta manera de encontrarse con la situación de encontrar un
inmueble con varios propietarios, lo cual no su derecho por acto voluntario;

ocurre en nuestro sistema registral. cualquier otra cosa es un despojo.
En cambio, la seguridad dinámica
Es obvio, que esos países han regulado exige que ningún beneficio
las sanciones legales necesarias, para adquirido en el patrimonio de un
mantener y ofrecer soporte de seguridad al sujeto deba frustrarse por hechos
sistema. o situaciones ajenas que no haya
podido conocer, de tal suerte que
Más adelante, se hará referencia al nuevo un tercero de buena fe mantiene
sistema de registro por folio real adoptado la adquisición de un derecho,
por la República de Panamá. aunque el transmitente no sea el
propietario, si es que desconocía
• Seguridad jurídica razonablemente las circunstancias
Con respecto a los sistemas registrales de que denotaban la ausencia de
seguridad jurídica es necesario indicar que, titularidad del transmitente. Aquí
básicamente, se fundamentan en la protección se presenta una pugna entre dos
a los propietarios de bienes inmuebles y posiciones antagónicas: el interés
a quienes deseen realizar transacciones del propietario por conservar
jurídicas reales y certeras. su derecho, y el interés del
adquiriente por asegurar la eficacia
La diferencia con los que no tienen esta de su adquisición, aun en contra
característica es que aquellos, por lo general, de la voluntad del propietario.
solo son acumuladores de información y no (González, 2008, p.27)
se aplican todos los principios registrales,
que se analizarán más adelante. En nuestra opinión, el engranaje
administrativo, la parte tecnológica y el
Sobre el concepto de seguridad jurídica soporte jurídico provee de un gran sustento y
es apropiado diferenciar entre seguridad de mucha seguridad a nuestro sistema registral
jurídica estática y la dinámica. panameño.
El jurista alemán EHREMBERG Analizado lo anterior, pasaremos a realizar

propuso en 1903 hacer una un recorrido sucinto en la legislación registral
distinción entre la “seguridad del de nuestro país, con un énfasis en la actual
tráfico o seguridad dinámica” legislación que han llevado a modernizar, aún
(seguridad, propiamente dicha) más, el sistema registral panameño.
y la “seguridad de los derechos
o seguridad estática” (justicia). 3. Legislación registral panameña
Así, la seguridad estática exige
que ninguna modificación, ni Desde inicio de la República hasta
perjuicio patrimonial de un nuestros días, Panamá ha tenido una vasta
derecho subjetivo se concrete sin legislación registral, como se ha explicado,
el consentimiento del titular; por lo adoptando características de diversos sistemas
cual este es un propietario legítimo, registrales; sin embargo, en el presente
solo cabe que sea despojado de documento el énfasis se realizará en la actual
legislación registral, la cual se ha amoldado a Esto es importante, debido a que el

nuevos cambios en un mundo cada vez más sistema exige exactitud en lo que se registra;
globalizado y tecnológico. por ende, toda esa información o data que
da origen a transacciones comerciales debe
No es nuestra intención obviar una parte constar en documentos que sean revestidos
tan importante de la historia registral de nuestro de una fuerza y validez jurídica, que sea
país, sino realzar las nuevas disposiciones, que oponible a terceros.
se han creado para dinamizar esta actividad.
Su finalidad es que lo registrado se
En el tema histórico recomendamos la aleje de la duda o incertidumbre, solo así
lectura del libro titulado “Registro Público de se materializará la seguridad jurídica que
Panamá” del profesor Juan Van Eps (Q.E.P.D.), requiere el sistema.
el cual es una obra magnifica desde la parte
didáctica y que sintetiza de manera magistral Por regla general, la titulación auténtica
cómo nace nuestro sistema registral panameño. se fortalece o apoya en instrumentos públicos,
que por excelencia están contenidos en
A pesar de lo anterior, se explicarán los escrituras públicas (en nuestro caso emitidas
principios registrales recogidos en nuestro por notarios públicos); sin embargo, puede la
Código Civil y se hará referencia a otras ley establecer que otros funcionarios públicos
normas de carácter general, que consideramos, puedan emitir documentos que reúnan los
no se pueden obviar. requisitos para ser objeto de inscripción
registral.
3.1. Código Civil de la República de
Panamá Desde ese punto de vista, están los
funcionarios judiciales y los administrativos,
El Código Civil panameño regula en que la ley le otorgue esa facultad.
su Libro Quinto, Título Segundo, desde
su artículo 1753 hasta el 1801, todo lo Ese principio registral se encuentra
relacionado a la actividad registral en nuestro regulado en el artículo 1756 del Código
país. Civil, al indicar que, solo son inscribibles en
esa entidad los títulos recogidos en escritura
Se abordará el concepto y los artículos, pública, sentencia o auto ejecutoriado u otro
donde se pueden ubicar los llamados documento auténtico, que así lo determine la
principios registrales y que son de gran ley.
utilidad para la compresión y la resolución
de problemas provenientes de la materia del Respecto a este tema, no hay mayor
derecho registral panameño. complicación con lo relacionado a la escritura
pública y el auto o sentencia debidamente
• Principio de titulación auténtica. ejecutoriada.
Se refiere a que los documentos objeto
de inscripción cuenten con la autenticidad A nuestro parecer, se debe explicar lo del
necesaria, a fin de ser objeto de calificación documento auténtico determinado por ley.
y sustenten la creación, modificación o
extinción de derechos reales. Lo anterior, se puede ejemplificar con
las resoluciones de adjudicación que son Este principio lo encontramos regulado

proferidas por la Autoridad Nacional de en los artículos 1761 y 1780 del Código Civil.
Administración de Tierras (ANATI), que
son consecuencia de la regularización y El primero establece, que todo documento
titulación masiva de las tierras que ejecuta que debe ser inscrito, no perjudica a tercero,
el Estado. sino desde su presentación ante el Registro
Público de Panamá. El segundo indica
La titulación masiva de tierras está que tanto las inscripciones provisionales y
regulada en la Ley No.24 de 5 de julio de definitivas, son oponibles a terceros desde la
2006 y, su reglamentación, el Decreto fecha de la presentación del respectivo título.
Ejecutivo No. 228 de 27 de septiembre de
2006. • El principio de rogación
El mismo se define como: el trámite
Por ejemplo, en lo relativo a correcciones ante la entidad registral se inicia a petición
en las áreas y medidas de los predios, que de parte.
son objeto de titulación, la ley faculta a la
Dirección de Catastro y Bienes Patrimoniales Esto se debe a que es potestativo de las
(hoy incluida dentro de la estructura personas inscribir sus títulos; por ende, no hay
administrativa de la Autoridad Nacional coerción por parte del Registro Público para
de Administración de Tierras) para que que un documento deba registrarse.
realicen los ajustes pertinentes, lo que debe
constar en un acto administrativo (resolución Es obvio, que la inscripción, como se
administrativa) sujeto a inscripción. explicó al inicio de este escrito es constitutiva
de derecho; por ende, la consecuencia más
En ese sentido, el artículo 8 de la precitada palpable de no inscribir un documento que
ley establece en su párrafo tercero que “… debe llenar ese requisito es que el derecho
La presentación de la copia autenticada de que se trate, no se perfecciona y tampoco
de la resolución debidamente ejecutoriada puede ser oponible a terceros.
será suficiente para que el Registro Público
realice la inscripción respectiva, previo el Este principio está consagrado en el
pago a la nación de los derechos, en los artículo 1757 del Código Civil al enunciar que
casos que corresponda”. pueden solicitar la inscripción de un título:
La ley reviste a ese acto administrativo • El notario.

de la autenticidad necesaria, para que pueda • El interesado.
ser objeto de inscripción registral, a lo cual se • El representante legal o apoderado.
le aplica el principio de titulación auténtica.
• El principio de legalidad
• El principio de prioridad Está regulado en el artículo 1795 del
Se consuma o materializa con la Código Civil, al señalar, que es una facultad
presentación del documento ante la entidad del registrador calificar la legalidad de los
registral; es decir, el primero que se presenta títulos, que lo someten a su inscripción.
prima sobre cualquier otro que sea aportado,
tan siquiera, un segundo después. El mismo se puede materializar en dos
vías, ya sea negando la inscripción [defectos las resoluciones de adjudicación, al notar la

invaliden el título] o suspendiéndola [defectos existencia de errores en las adjudicaciones.
subsanables].
La parte afectada presentó las
Respecto a este principio y la solicitud de resoluciones administrativas de revocatoria
inscripción de un acto de carácter jurisdiccional ante el Registro Público, a efectos, que
se ha discutido a nivel de la jurisprudencia si, procediera con su inscripción; no obstante,
en efecto, el registrador puede suspender ese esa petición fue negada, porque la entidad
tipo de documento o solamente debería acatar alegó la inexistencia de norma jurídica que
la orden de inscripción. sustentará la inscripción de ese tipo de acto
administrativo.
Sobre este punto, ha prevalecido la tesis
que, sí puede el registrador no acceder a la Por consiguiente, se interpuso recurso
inscripción de un documento jurisdiccional, de apelación ante la Sala Civil de la Corte
cuando producto de su labor de calificación Suprema de Justicia, que decidió avalar la
observa que no se ha cumplido con lo regulado tesis emitida por el Registro Público que
por el sistema jurídico vigente. tenía como fundamento legal el artículo
1795 al indicar que no podía inscribir un acto
Este principio también debe ser aplicado administrativo, que ninguna ley indicaba era
por quienes, en su momento, deciden algún objeto de inscripción.
tema relacionado al derecho registral.
En el asunto, bajo estudio, se aplicó el
Es decir, no solamente el Registro Público artículo que consagra el principio de legalidad
está llamado a cumplirlo e invocarlo. También en el Código Civil (1795); sin embargo,
deben hacerlo los órganos jurisdiccionales también pudo ser alegado el principio de
cuando se someten a su decisión temas titulación auténtica que ya fue explicado en
relacionados a derechos reales. líneas anteriores, puesto que era un documento
de carácter administrativo, pero que ninguna
Por ejemplo, la Sala Civil de la Corte ley obligaba su inscripción.
Suprema de Justicia, en fallo del 26 de marzo
de 2015, al momento de decidir el recurso de Finalmente, en relación con este
apelación interpuesto por la abogada Lidia principio, podríamos indicar que recoge todos
Valdés en contra del auto de 29 de julio de los anteriores, puesto que la legalidad consiste
2014, proferido por el Registro Público de en cumplir íntegramente con lo determinado y
Panamá, aplicó este principio en un caso donde permitido por ley.
la Autoridad Nacional de Administración
de Tierras (ANATI) adjudicó erróneamente • El principio de consentimiento
terrenos a dos personas, sin percatarse de que Está relacionado con el principio de la
esos inmuebles estaban en traslape con otra voluntad de las partes, el cual se materializa
finca, que previamente estaba titulada. en lo plasmado en el título que es objeto de
inscripción. Es decir, el querer real de los
Debido a solicitud de revocatoria de intervinientes en un negocio jurídico.
acto administrativo, presentada por las
partes afectadas, la ANATI decide revocar Por otro lado, es necesario indicar que
gran parte de la doctrina trata este principio, “modo que es la tradición o el acto
bajo una óptica material (la precisión de lo por el que se realiza la trasmisión
que se va a inscribir) y una adjetiva (la manera de la propiedad. La trasmisión de
de inscribir), esta última que responde a lo la propiedad se lleva a cabo con la
siguiente: inscripción en el Registro Público
de la Propiedad, y es por esta razón
• La manera cómo se organiza la inscripción, que requiere del consentimiento
y que en nuestro país ha adoptado el de expreso del titular registral para la
folio real. modificación del asiento. (Pérez,
2007, p.86)
• La exactitud en cuanto a la información
que consta en el registro y la que se El mismo se puede inferir del párrafo
publica. primero del artículo 1781, y de los artículos
1784 y 1772 del Código Civil.
• La preexistencia de leyes que indiquen
qué es objeto de inscripción. Se puede decir que está muy ligado al
de publicidad registral, ya que este deja de
Sobre el principio de consentimiento el existir si no hay qué comunicar, y mucho
profesor Bernardo Pérez ha indicado, lo que más importante que lo que se publique sea lo
es aplicable a nuestro sistema registral: correcto o consensuado por las partes.
Este principio de consentimiento • El principio de tracto sucesivo

puede analizarse desde el punto de vista del Involucra el fenómeno universal que
acto jurídico que da origen a la creación, todo en la vida trascurre en un proceso. En
trasmisión, modificación o extinción de los el derecho registral, no puede o no debe
derechos reales, y desde el punto de vista de inscribirse título alguno sin que se compruebe
los efectos registrales. En cuanto al primer que ese documento le antecede uno que lo
elemento, que es la causa de la inscripción, legítima y lo válida para ser inscrito.
o sea el acto jurídico que la motiva, cuando
se trata de actos bilaterales, requiere como Por ende, no podría una persona realizar
elemento de su existencia la manifestación de transacción sobre un inmueble -por ejemplo,
la voluntad y en su caso el consentimiento… traspasar- sin que antes sea el titular y que esa
titularidad conste registrada.
Este principio se aplica
plenamente en aquellos países En el Código Civil puede inferirse ese
que siguen el sistema constitutivo principio en los artículos 1758, 1767, 1798,
y no el declarativo como 1799, artículo 1548 (Num.2), 1579 y 1744.
nuestros códigos… En el sistema
constitutivo se distingue entre el • El principio de inscripción
título y el modo: el “título” que es Está relacionado al acto en sí de inscribir
el negocio jurídico que se celebra un asiento y lo que queda debidamente inscrito.
con la intención de trasmitir
la propiedad (compraventa, En nuestro sistema, podríamos afirmar
donación, permuta, etcétera); y el que existen dos momentos fundamentales en
el acto de la inscripción de un documento. El en la posibilidad de consultar

primero, que está directamente relacionado al personalmente, los libros, folios
ejercicio consciente que realiza el calificador, o la base de datos cuando se trata
con el objetivo de determinar si el título que de folios electrónicos, así como
se presenta al Registro Público cuenta con los de obtener del Registro Público
requisitos para su inscripción. El segundo, de la Propiedad, las constancias
que es producto del proceso tecnológico y certificaciones de los asientos y
mediante el cual lo debidamente inscrito debe anotaciones…
constar en el sistema registral.
La publicidad material está
Tiene apoyo en el principio de legalidad concebida como los derechos
registral, ya que al inscribir un título se debe que otorga la inscripción, y
verificar que cumpla con todas las normas éstos son: la presunción de su
jurídicas que lo regulan. existencia o apariencia jurídica,
y la oponibilidad frente a otro no
A nivel doctrinal se discute si, en efecto, inscrito. (Pérez, 2007, p.77)
debe considerarse un principio, debido a que
existe una línea tenue en cuanto a la existencia Se refleja en los artículos 1755, 1762,
de su autonomía. 1763, 582, entre otros, del Código Civil.
Está consagrado en los artículos 1232 y El tema de los principios registrales es

1753 del Código Civil. amplio y de cada uno podría realizarse estudios
más extensos y detallados; sin embargo, no es
De la lectura de esos artículos también se la empresa o motivo del presente documento.
deduce que nuestro sistema de registro es de
los llamados constitutivos; es decir, que para 3.2. Normas en la era de la firma
que exista de manera definitiva la tradición se electrónica y el Sistema
debe inscribir el acto. Electrónico de Inscripción
Registral (SEIR).
Por ende, nuestro sistema registral no
es declarativo, sistema donde se originan los Además de las normas fundamentales,
derechos reales solo con la celebración de un para la aplicación del derecho registral en
acto jurídico, y solo se inscribe si desea ser nuestro país, como lo son: el Decreto No. 9
oponible a terceros. de 13 de enero de 1920, Decreto No. 62 de
10 de junio de 1980, Ley No. 3 de 6 de enero
• Principio de publicidad de 1999, Decreto No.106 de 30 de agosto de
Consagra la finalidad práctica, que 1999, entre otras, también existen actualmente
cualquier persona puede consultar lo que una variedad de normas, que son productos
previamente se ha inscrito. de los cambios tecnológicos en el mundo y
nuestro país.
La publicidad registral posee el aspecto
formal y el material, a saber: La Ley No.82 de 9 de noviembre de 2012
cambia el escenario y el proceso de cómo
La publicidad formal consiste se llevaba a cabo la parte operativa registral
en Panamá y otorga al Registro Público Con la aprobación de esas normativas

atribuciones de autoridad registradora y se da inicio a una nueva etapa o era en el
certificadora raíz de firma electrónica, para la desarrollo del sistema registral panameño.
República de Panamá.
Hoy en día, en esa entidad, se utiliza
Es una norma que estableció muchas la firma electrónica, con la finalidad de
facultades a la entidad, con el propósito que que el sistema registral sea más seguro y
realizara cambios profundos en la manera confiable.
cómo se ejercía la función registral, sin entrar
en conflicto con el ordenamiento jurídico Por otro lado, se han dictado normas
registral existente. relacionadas a materias específicas, como lo es
el Decreto Ejecutivo No.809 de 3 de octubre
Más tarde, se aprobaría su reglamentación de 2014, mediante el cual se establecen
a través del Decreto Ejecutivo No. 684 de parámetros para la inscripción de documentos
18 de octubre de 2013, mediante el cual se relacionados con sociedades anónimas y
desarrolla todo lo relacionado a la firma fundaciones de interés privado.
electrónica en nuestro país y otorga mayores
atribuciones a la Dirección Nacional de Firma En ese mismo orden de ideas, existía
Electrónica del Registro Público de Panamá, una confusión y poca claridad en cuanto
unidad ejecutora creada dentro de la estructura a los documentos complementarios, que
de esa entidad, con el objeto de desarrollar son necesarios presentar y adjuntar a uno
toda la política estatal referente a ese aspecto. principal, a efectos, de lograr su inscripción.
No se conocía trámite al respecto y la materia
Con una ley que aprobaba facultades estaba a la merced de la discrecionalidad
especiales al Registro Público en cuanto a estatal.
modernizar su parte operativa registral; aunado
a investigaciones realizadas a lo interno de la Con el propósito de regular esa materia
entidad, se resolvió que el sistema informático se profirió la Resolución DG-324-2016 de 7
actual debía ser cambiado y, de paso, adoptar de noviembre de 2016, por medio del cual se
el sistema de folio real electrónico. reglamentan los documentos complementarios
en el nuevo Sistema Electrónico de Inscripción
Así, mediante Decreto Ejecutivo 847 de Registral (SEIR); y, la Resolución DG-015-
20 de octubre de 2014, el Ministerio de la 2017 de 30 de enero de 2017, mediante la
Presidencia ordenó utilizar el nuevo Sistema cual se aprueba el instructivo de la clase de
Electrónico de Inscripción Registral (SEIR) y documentos complementarios y la forma
reemplazar los sistemas registrales Emulador de presentarse ante el Registro Público de
y REDI. Panamá.
Por esa razón, se profiere la Resolución Otro aspecto relevante y de gran

No.D.G.-1013-2014 de 20 de octubre de importancia son las notas marginales de
2014, mediante la cual el Registro Público da advertencias, sobre todo por las consecuencias
de baja a los sistemas Emulador y Redi; y, da jurídicas que estas entrañan y las cuales eran
de alta al Sistema Electrónico de Inscripción sometidas a un trámite poco conocido por los
Registral (SEIR). usuarios del Registro Público de Panamá.
Recordemos que las notas marginales de consensuaron aquel acto jurídico, además de
advertencia, cuyo fundamento jurídico es el contar, una de ellas, con una fusión mercantil
artículo 1790 del Código Civil, son impuestas de por medio.
por el registrador bajo su responsabilidad,
cuando existan errores en la inscripción de Parece un ejemplo complicado, sin
un documento o título, por esa razón son embargo, se han originado asuntos similares.
inapelables, lo cual ha sido reafirmado por la
Corte Suprema de Justicia. Por esa razón, es oportuna la creación
de la Resolución No. DG-006-2018 de 15 de
También, restringe los derechos de las enero de 2018, mediante la cual se aprobó
personas a, cuyo favor se encuentra inscrito el el “Instructivo de Procedimiento interno de
documento o título sujeto a ese trámite; en otras Calificación mediante la Convalidación de
palabras, no puede realizar transacción alguna, acto por Protocolo Autenticado”, con el objeto
hasta tanto no se elimine la nota marginal o se de establecer un mecanismo trasparente y que
practique la rectificación de que se trate. brinde certeza para evacuar ese tipo de trámites
registrales.
El Código Civil regula que de realizarse
alguna operación sobre el asiento al cual se En cuanto a los certificados registrales,
ha colocado una marginal de advertencia, será que es una de las formas de materializar el
considerada nula. principio de publicidad registral, se profirió la
Resolución DG-0117-2018 de 18 de mayo de
Debido a esas connotaciones de 2018, relacionada a “...la solicitud y expedición
importancia, consideramos que la Resolución de certificados o publicidad registral en el
DG-0212-2017 de 5 de octubre de 2017, que nuestro sistema electrónico de inscripción
reguló lo relacionado a la nota marginal de registral (SEIR)”.
advertencia y las anotaciones preventivas, era
necesaria y útil para regular un trámite que no Finalmente, se debe mencionar la
contaba con lineamientos claros en cuanto a su Resolución DG-028-2019 de 28 de mayo
ejecución. de 2019, “Por medio del cual se aprueba el
Manual de Calificación del Registro Público
Otra de las gestiones que no contaba con de Panamá.”, el cual contiene un documento
un procedimiento definido era lo relacionado a que podría considerarse de los más completos,
la presentación de escrituras públicas sujetas a durante los últimos tiempos, en materia
inscripción, mucho tiempo después de su cierre registral.
notarial.
El manual contiene definiciones,
Para ilustrar con un ejemplo pensemos procedimientos, un catálogo de actos que
en una compraventa celebrada en el año 1994, deben ser inscritos y los requisitos necesarios
pero que se presenta en el año en curso (2020) que se deben cumplir para lograr su debida
para su debida inscripción. inscripción, el cual puede ser consultado
directamente en la página web del Registro
Aunado supongamos, que la compraventa Público.
fue celebrada entre dos sociedades anónimas,
ambas con juntas directivas distintas a las que Durante los últimos años, la entidad
registral ha generado una serie de la Corte Suprema de Justicia, ante distintas

procedimientos que, poco a poco, dan acciones presentadas por las partes interesadas.
contenido a todos aquellos aspectos no
regulados y, por otro lado, van ajustando el • Pleno de la Corte Suprema de Justicia –
derecho registral a una realidad mundial, cada Acción de Inconstitucionalidad – Fallo de
día más globalizada. 30 de julio de 2019.
4. La jurisprudencia como aliada de la El primero está relacionado a una

actividad registral demanda de inconstitucionalidad presentada
por Antonio Castillo en contra de la Resolución
Otro aspecto que debe revisarse con No.074 de 1 de abril de 2015, proferida por
detenimiento y de manera permanente es el la Autoridad Nacional de Administración de
relacionado a la jurisprudencia. Tierras, mediante la cual se solicitó que el
Pleno de la Corte Suprema de Justicia declarara
Muchos pensarán, que la única fuente inconstitucional ese acto administrativo.
jurisprudencial en esta materia es la generada
a través de la Sala Civil, conforme a su A través de la resolución acusada de
competencia privativa, regulada en el artículo inconstitucionalidad se revocaba otro acto
93, numeral 2, del Código Judicial, que indica administrativo (Resolución ANATI 3-0611 de
que la Sala Primera conocerá en segunda 30 de marzo de 2012) que había concedido
instancia “…De las apelaciones contra derecho de propiedad al demandante.
las resoluciones del Director del Registro
Público”. El motivo de la revocatoria del acto
administrativo, en sede de la Autoridad Nacional
La realidad es que no solamente la Sala de Administración de Tierra, se fundamentó
Civil debate aspectos relacionados al derecho en que el derecho de propiedad (adjudicación
registral. Esto se debe al derecho de acción definitiva de un terreno) nació de un traslape
que tienen los ciudadanos de rogar justicia ante sobre otras fincas.
las autoridades que consideren deben ventilar
sus causas; por consiguiente, las personas Por otro lado, el argumento central de quien
presentan todo tipo de acciones ante distintas solicitaba la inconstitucionalidad consistía en
jurisdicciones, a efectos, que se pronuncien al que la Autoridad Nacional de Administración de
respecto. Tierras, no podía revocar un acto administrativo
donde se había adjudicado de manera definitiva
Por esa razón, al estudiar la jurisprudencia un terreno y se había inscrito en el Registro
patria se observa temas registrales, que han Público.
sido objeto de análisis por parte de la Sala
Tercera de lo Contencioso Administrativo y el Durante el proceso de revocatoria del
Pleno de la Corte Suprema de Justicia; además acto administrativo en la Autoridad Nacional
de otras entidades de la administración pública. de Administración de Tierras, la entidad había
solicitado una opinión a la Procuraduría de la
Con el objeto de demostrar lo antes Administración, en el sentido que se le asesorara
indicado, se hará mención de tres casos que si era viable revocar un acto administrativo del
fueron atendidos por distintos despachos de cual había surgido un derecho real de propiedad.
La entidad asesora señaló mediante decidió sobre la nulidad de un contrato; sin

Nota C-29-16 de 23 de marzo de 2016, que embargo, en cuanto a la cancelación de la
la Autoridad Nacional de Administración de inscripción argumentó que no era tema de su
Tierras sí podía revocar el acto administrativo; jurisdicción.
sin embargo, advirtió que sería ineficaz ante la
inscripción registral. La Empresa de Distribución Eléctrica
Metro-Oeste, S.A. (EDEMET) presentó
Lo anterior tenía sustento en el artículo Demanda Contencioso-Administrativo de
1756 del Código Civil, que consagra el principio Nulidad contra un contrato de compraventa
de la titulación auténtica, ya que como se había celebrado por el Municipio de Bocas del Toro.
inscrito el título de propiedad, solamente
una resolución proferida por la jurisdicción Luego del análisis de las pretensiones de
ordinaria podría revocar esa inscripción. la sociedad demandante, la Sala Tercera de la
Corte Suprema de Justicia decidió declarar nulo
El Pleno de la Corte Suprema de Justicia, el contrato de compraventa; no obstante, indicó
no decidió el fondo de la acción, porque se no tener competencia para ordenar al Registro
comprobó que el demandante también había Público cancelar esa inscripción por ser una
interpuesto acción ante la Sala Tercera de lo competencia de la jurisdicción ordinaria.
Contencioso-Administrativo; además, que la
jurisprudencia ha reiterado que las acciones de El fundamento legal alegado por la Sala
inconstitucionalidad no deben ser interpuestas fue el artículo 1784 del Código Civil, que señala
como una instancia adicional para ventilar que no se podrá cancelar una inscripción, sino
temas que deben ser decididos por otros por medio de auto o sentencia ejecutoriada.
despachos judiciales.
La Sala opinó, que esa es una facultad de
Como se puede deducir de este primer la jurisdicción ordinaria; por lo que no accedió
caso, si bien no hubo una decisión de fondo, a esa pretensión de la demandada.
hubo argumentos que son necesarios analizarlos
y tomarlos en consideración desde un punto Además, arguyó que los efectos
de vista registral, aunado a que se observa la de la declaratoria de nulidad de un acto
aplicación de principios registrales. administrativo, producto de una demanda de
nulidad, solo producen efectos ex nuc (hacia el
• Sala Tercera de lo Contencioso- futuro) y no ex tunc (al pasado).
Administrativo y Laboral – Acción de
Nulidad – Fallo de 25 de julio de 2019. Como se observa, es una decisión emitida
por una de las salas de la máxima corporación
En muchas ocasiones, ocurre que se de justicia, de la cual se obtienen antecedentes
presentan pretensiones a una jurisdicción que jurídicos de suma importancia para la actividad
puede pronunciarse sobre ciertos aspectos, pero registral.
que sobre otros está imposibilitado de hacerlo
por restricciones legales. • Sala Primera de lo Civil – Recurso de
Apelación – Fallo de 17 de julio de 2019.
El presente negocio demuestra cómo la
Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia Por último, se analizará una apelación
interpuesta ante la Sala Civil de la Corte conforme lo regulado en la Resolución

Suprema de Justicia, debido a resolución No.DG-006-2018 de 15 de enero de 2018,
que suspendía la inscripción de un asiento y que el defecto se ajustaba a derecho.
registral.
• Sobre este segundo argumento es necesario
La empresa Las Brisas de Amador, S. A. recalcar que la Sala Civil puntualizó que
celebró contrato de promesa de compraventa aun cuando no había pasado un año desde
con Mount Everest, S.A., relacionado con la el cierre notarial al momento del ingreso de
finca 336806, con código de ubicación 8720, la Escritura de Promesa de Compraventa
de propiedad horizontal, a través de Escritura (Asiento 22388/2013) al Registro Público,
Pública 931 de 25 de enero de 2013. Este acto lo cierto es que la Resolución en mención
jurídico correspondía al asiento 22388/2013. también indicaba que “...podrá solicitarse
la presentación de la copia del protocolo
El Registro Público suspendió la autenticado de la escritura pública, en
inscripción de ese asiento mediante auto general para coadyuvar en la calificación
de 17 de diciembre de 2018, conforme a registral de un acto en trámite de
solicitud de calificación y cancelación por Registro; defecto que resulta subsanable
edicto del asiento 22388/2013, presentada el puesto que una vez validado el acto la
27 de noviembre de 2018. entidad registradora podrá practicar la
inscripción”.
La entidad registral enumeró 8 defectos,
entre los que se mencionaba que estaba De lo expuesto por la Sala Civil se
pendiente de inscribir el asiento 15524/2013; comprende que avaló el defecto enunciado por
además de otros que podían ser subsanados. el Registro Público; sin embargo, utilizó otro
argumento.
Como eran defectos subsanables, el
apelante argumentaba que no era necesario la Por esa razón, se hace necesario el
suspensión de la inscripción del asiento, que estudio permanente y sistematizado de la
contenía la promesa de compraventa. legislación, la doctrina y jurisprudencia
registral; y, reiteramos el rescate de la idea de
La Sala Civil, explicó en su fallo que crear un Instituto de Derecho Registral, bajo la
mantenía el auto de defecto proferido por el administración de esa entidad.
Director General del Registro Público debido
a lo siguiente: 5. La evolución del aparato estatal como
causa del estudio permanente de
• Que aun cuando se subsanaran los derecho registral.
defectos, persistiría el asiento pendiente
(15524/2013), y que ignorarlo sería El derecho registral es una materia tan
desconocer los principios de prelación y amplia y dinámica, que debería proponerse
tracto sucesivo registral. una comisión permanente o la creación del
Instituto de Derecho Registral, como ente de
• Que como el asiento tenía más de cinco estudio y análisis de esa rama del derecho.
años (22388/2013) y no se había inscrito,
se debía presentar copia del protocolo Entre sus funciones podría estar la
de orientar y asesorar al Estado en todo lo directiva, modificaciones al pacto social,

relacionado a las materias en donde la actividad poderes societarios o disolución de sociedades
registral juega un papel fundamental. mercantiles, sin que se le presente paz y salvo
municipal.
El Registro Público ha pasado por etapas,
consecuencia propia del desarrollo de la Significa que una persona jurídica está en
humanidad y, por ende, de la tecnología. la obligación de presentar ese documento para
logar inscribir algunos de los documentos, que
Por esa razón, se puede señalar una etapa afecta directamente a la parte administrativa
de inscripción en tomos; luego en microfichas, de la sociedad; sin embargo, de una lectura del
digitalización de documentos y ahora el sistema Manual de Calificación del Registro Público, se
electrónico de inscripción registral. advierte que ese documento, no es peticionado
por la entidad.
Lo que nos lleva a pensar, que se avecinan
más cambios en la manera como se ejecuta la Esto evidencia que los municipios no han
función registral en nuestro país; y, cómo los exigido el cumplimiento de esa formalidad.
gobernados interactuamos con las entidades
gubernamentales. Diversas pueden ser las causas
de ese hecho como, por ejemplo, el
Mucho se habla del gobierno digital y desconocimiento de la norma o el arribo de
corporativo, y de la inteligencia artificial, como acuerdos interinstitucionales en cuanto a la
nuevos mecanismos de materializar el trabajo. implementación de ese requisito; no obstante,
consideramos que es una herramienta que
Es obvio, que muchos temas cambien tienen los gobiernos locales para captar todos
y, por ende, que esas transformaciones sean los fondos necesarios para materializar la
aplicadas a nuestros sistemas productivos. descentralización.
En toda esta vorágine de cambios las Como se observa, son considerables los
legislaciones se irán adaptando. De ahí, la factores, que han podido incidir en que el paz
necesidad o posibilidad de crear un ente que y salvo aún no se exija a las sociedades en el
estudie a profundidad los nuevos retos en Registro Público de Panamá.
materia del derecho registral.
Lo narrado es paradigma, que demuestra
Por ejemplo, en el tema de la que el derecho registral es un apoyo a las nuevas
descentralización, como herramienta política realidades, que debe enfrentar la administración
para agilizar y ser más eficientes en respuestas pública, pero que en ocasiones debe transitar
a las necesidades de la población, se involucran por un proceso largo para materializarse en su
una serie de factores políticos, sociales y totalidad.
gubernamentales.
Otro ejemplo, es la hipoteca sobre un bien
Así tenemos, que la Ley No.37 de 29 inmueble que pertenece a un colectivo político,
de junio de 2009, establece en el artículo en donde se debe contar con una autorización
130, que el Registro Público de Panamá previa del Tribunal Electoral, para celebrar este
no inscribirá escrituras, cambios de junta tipo de contrato.
Esta exigencia de “previa autorización” la normativa registral, complementándola con

está regulada en el artículo 197 del Código la doctrina y la jurisprudencia, reduciría el
Electoral de la República de Panamá; sin riesgo operativo al momento de inscribir un
embargo, la redacción de esa norma jamás documento.
menciona al Registro Público.
Por otro lado, fortalecería la seguridad
No obstante, es un requisito con el cual se jurídica de las transacciones que se desarrollan
debe cumplir y al cual se le aplica el principio entre las partes interesadas. Esto daría
de legalidad registral. confianza a que las personas inviertan en nuestra
economía, a pesar, de todas las vicisitudes que
Así, como esos ejemplos, hay otros que se puedan originar en nuestro entorno.
se podrían enunciar y en donde es patente, que
el estudio permanente del derecho registral Evitaría el desgaste ante tribunales, que
y la creación de un ente que desarrolle esa deben ventilar casos por inscripciones mal
actividad es una tarea impostergable. realizadas. No afirmamos que eliminaría por
completo la existencia de reclamos antes las
6. La codificación registral y su necesidad distintas jurisdicciones, sino que se podrían
actual evitar una incidencia alta por posibles errores,
debido a la falta de una legislación unificada o
La posible codificación de la materia normas claras en los trámites.
registral es otra tarea pendiente, la cual
ayudaría en sumo grado al desarrollo de esa Al ciudadano y a los profesionales del
rama del derecho. derecho (abogados independientes y quienes
participan en la administración de justicia) les
Se puede indicar que en toda administración daría una herramienta necesaria, con el objeto
se desarrollan distintos proyectos, para de desarrollar de forma eficiente su trabajo y
la buena marcha de la organización o la funciones.
consecución eficaz de los objetivos planteados,
y la codificación de esta materia sería un buen También gana el Estado, quien está
legado a esta parte de la administración pública. llamado a proveer los recursos necesarios
y tomar acciones eficaces, a efectos, que sus
Desde la perspectiva de la entidad registral habitantes desarrollen sus labores diarias.
podríamos decir que una unificación de toda
CONCLUSIONES
Es un hecho que todo en la vida cambia. el Registro Público genere una serie de
Esta máxima, no deja de ser aplicada al reglamentaciones, que han establecido
derecho registral, el cual es dinámico y muta parámetros específicos en el desarrollo de
constantemente. sus funciones.
Se puede indicar que las fuentes del En cuanto a la jurisprudencia

derecho registral son varias (doctrina, consideramos es una buena fuente que puede
jurisprudencia, ley y principios) y que ser un referente al momento de mejorar las
respecto al tema de legislación están muy normativas registrales.
dispersas.
Debemos recalcar la importancia de
En nuestro país, debido al nuevo período crear un ente administrativo o académico,
de desarrollo electrónico registral, se puede que tenga como función primordial el
concluir que las transformaciones se han estudio sistematizado y pormenorizado de
dado rápido y en muy poco tiempo. esta rama del derecho, que tanto ayuda al
desenvolvimiento económico de nuestro
Sin embargo, esto ha provocado que país.
BIBLIOGRAFÍA
LEYES CONSULTADAS
8. Código Judicial de la República de Panamá.
1. Álvarez, José. Derecho Inmobiliario
Panamá: Sistema Jurídicos S.A. 2016.
Registral. Lima, Perú. Juristas Editores
E.I.R.L. 2010.
9. Código Electoral de la República de
Panamá. Panamá: Tribunal Electoral. 2017.
2. González, Gunther. Introducción al
Derecho Registral y Notarial. Lima, Perú.
10. Vergara, Ada. Régimen Jurídico de la
Juristas Editores E.I.R.L. 2008.
Descentralización en Panamá. Impresiones
Carpal. 2018.
3. Pérez, Bernardo. Derecho Registral.
México. Editorial Porrúa. 2007.
11. Registro Judicial. Marzo de 2015.
4. Tartieré, Gabriel De Reina. Principios
12. Registro Judicial. Agosto de 2019.
Registrales. Buenos Aires, Argentina.
Editorial Heliasta, S.R.L. 2009.
13. Registro Judicial. Septiembre de 2019.
5. Van Eps, Dr. Juan. Registro Público de
14. Registro Judicial. Octubre de 2019.
Panamá. Panamá, Panamá. Editorial
Sibauste, S.A. 2013.
15. Base de datos del sistema Infojurídica, S.A.
de la Procuraduría de la Administración de
6. Código Civil de la República de Panamá.
la República de Panamá.
Panamá: Sistema Jurídicos S.A. 2015.
7. Código Agrario de la República de Panamá.

Panamá: Editorial Mizrachi & Pujol, S.A.
2015.
Mgtr. Joaquín Agustín Solís Sánchez
Es Licenciado en Derecho y Ciencias Ha trabajado en entidades estatales como Caja

Políticas, por la Universidad de Panamá. Posee de Seguro Social en la Dirección Ejecutiva
una Maestría en Derecho Penal y Derecho de Legal y Justicia como Coordinador de
Procesal Penal, por el Instituto de Estudio e Asistentes Legales, Asesor Legal en el Área de
Investigación Jurídica; y, una Maestría en Bienes Raíces y Asesor Legal en la Dirección
Derecho Registral, Inmobiliario y Notarial, por Ejecutiva de Legal; Registro Público de
la Universidad Latina de Panamá. Cuenta con Panamá donde laboró como asesor legal y
diplomados en Gestión de Riesgo Financiero, Jefe de los Departamentos de Certificación;
por la Facultad de Economía de la Universidad y, en el de Inmuebles del Registro Público de
de Panamá; Sistema Penal Acusatorio, por Panamá. En el Municipio de Panamá ejerció
la Universidad Latina de Panamá; Derecho como Subdirector de la Dirección de Legal y
Administrativo y Procesal, por la Universidad Justicia.
Latina de Panamá; Derecho Registral, por la
Universidad Metropolitana de Educación, Actualmente es Abogado Independiente.
Ciencia y Tecnología. Es miembro del Instituto
Colombo – Panameño de Derecho Procesal.

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EL DERECHO REGISTRAL Y LA IMPORTANCIA DE SU

Sistema registral, principios del derecho registral, asiento, jurisprudencia, sistema

Registry system, registration law principles, registry log, jurisprudence, property

INTRODUCCIÓN es la falta de literatura jurídica al respecto; por

Es nuestro objetivo explicar la importancia A nivel nacional, la falta de sistematización

Es probable que a futuro el manual deba Para la población en general, porque

desenvolvimiento de la actividad registral. inscripción es necesaria para que se perfeccione

• Constitutivo Si uno estudia con detenimiento el

de aplicar un mejoramiento continuo. inscripción es que los terceros acceden

inmueble con varios propietarios, lo cual no su derecho por acto voluntario;

El jurista alemán EHREMBERG Analizado lo anterior, pasaremos a realizar

legislación registral, la cual se ha amoldado a Esto es importante, debido a que el

las resoluciones de adjudicación que son Este principio lo encontramos regulado

La ley reviste a ese acto administrativo • El notario.

vías, ya sea negando la inscripción [defectos las resoluciones de adjudicación, al notar la

Este principio de consentimiento • El principio de tracto sucesivo

el acto de la inscripción de un documento. El en la posibilidad de consultar

Está consagrado en los artículos 1232 y El tema de los principios registrales es

en Panamá y otorga al Registro Público Con la aprobación de esas normativas

Por esa razón, se profiere la Resolución Otro aspecto relevante y de gran

registral ha generado una serie de la Corte Suprema de Justicia, ante distintas

4. La jurisprudencia como aliada de la El primero está relacionado a una

La entidad asesora señaló mediante decidió sobre la nulidad de un contrato; sin

interpuesta ante la Sala Civil de la Corte conforme lo regulado en la Resolución

de orientar y asesorar al Estado en todo lo directiva, modificaciones al pacto social,

Esta exigencia de “previa autorización” la normativa registral, complementándola con

Se puede indicar que las fuentes del En cuanto a la jurisprudencia

7. Código Agrario de la República de Panamá.

Mgtr. Joaquín Agustín Solís Sánchez

Es Licenciado en Derecho y Ciencias Ha trabajado en entidades estatales como Caja

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