Curso:

“INDICE DE VALORES EN LA CONSTRUCCION ”

CONCEPTOS GENERALES DE
AVALUOS
Desde su fundación, el 13 de diciembre de 1949, la Unión Panamericana de Asociaciones
de Evaluación UPAV ha desempeñado la fundamental misión de difundir conocimiento
técnico y estimular el perfeccionamiento de los profesionales que actúan en el área de
evaluación de bienes en todo el continente americano.

Las entidades dedicadas a la actividad de valuación que integran la UPAV son:

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias – IBAPE

Cuerpo Técnico de Tasaciones y Pericias de Bolivia – CTTPB

Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile – ASATCH

Sociedad Colombiana de Avaluadores – SCDA

Instituto Costarricense de Valuación – ICOVAL

Cuerpo Técnico de Tasaciones Del Peru – CTTP

Asociación de Valuaciones y Pericias de Ingeniería del Paraguay – AVPIP

 Instituto de Tasadores Dominicanos – ITADO

Asociación Ecuatoriana de Peritos Avaluadores – AEPA

Instituto de Valuaciones y Peritajes de Panama – IVAPPAN

Cámara Salvadoreña de la Valuación – CSV

Asociacion Profesional de Sociedades de Valoración de Espana –

ATASA

Federación de Colegios de Valuadores – FECOVAL, Mexico

 Instituto de Evaluadores de Puerto Rico – IEPR

Asociación Nacional de Rematadores, Tasadores y Corredores

Inmobiliarios – ANRTCIU - URUGUAY

Sociedad de Ingenieria de Tasación de Venezuela – SOITAVE

Asociación Internacional Appraisal Institute

de Derechos de Vía – IRWA
19210 South Vermont Avenue, Building A,Suite

200 W. Madison, Suite 1500, Chicago, IL 60606

Con la participación de más de quinientos profesionales y afines de la
industria de la valuación.
 La base del avalúo es:

1.- Investigación del mercado.

2.- Recopilación de datos.
3.- Aplicación de técnicas
analíticas. (de separación)
4.- Experiencia y criterio
profesional.
❖Existen otros tipos de definiciones aceptables a lo que se
debe entender por valúo y se presentan a continuación:

❖Son técnicas de estimar comercialmente y para

efectos legales el valor de un bien.

❖"Es el trabajo técnico que comprende un

conjunto de razonamientos, inspecciones
y cálculos tendientes a determinar el valor
de un bien".
UN ESTUDIO QUE ANALIZA FACTORES PARA LOS BIENES MUEBLES, DEPENDE DE LA
COMO SON: NATURALEZA DEL BIEN, PERO GENERALMENTE ES
LA MARCA, EDAD, VIDA UTIL PROBABLE, ESTADO
DE CONSERVACIÓN TIPOS DE MANTENIMIENTO,
PARA LOS BIENES INMUEBLES
ETC
❑ URBANISTICOS
❑ ARQUITECTONICOS EXISTEN DIFERENTES ENFOQUES O METODOS
❑ ESTRUCTURALES PARA CADA BIEN QUE SE ESTUDIA:
❑ VALORES DEL MERCADO
❑ Y VERIFICAR ASPECTOS JURIDICOS, 1. METODO DEL COSTO
METOLOGICOS ECONOMICOS Y 2. COMPARATIVO (HOMOLOGACION)
TERRITORIALES 3. Y EL METODO DE LA RENTA
 OTRA Definición de Avalúo
• Es, asimismo el propio
• Es un dictamen técnico resultado del proceso de
en el que se indica el estimar el valor de un
bien, determinando la
valor de un bien a partir medida de su poder de
de sus características cambio en unidades
físicas, su ubicación, su monetarias y a una fecha
uso y de una determinada.
investigación y análisis • Un avalúo es una opinión
de mercado. imparcial del valor de
una propiedad
previamente identificada.
 VALOR
La definición de VALOR es una de las operaciones más
difíciles y peligrosa de la economía, veamos un ejemplo
simple:
Un vaso de agua sobre la mesa, para el
expositor de un tema, tiene un valor relativo;
transcurriendo cierto tiempo tendrá otro valor
en la garganta seca; para cualquier persona
que se encuentra en el auditorium el valor será
inferior, pudiendo incluso pasar por
desapercibido

Por otro lado nos preguntamos ¿ Qué valor tendría este vaso
de agua para un ser humano padeciendo de sed en el
desierto?.
“Valor es la expresión de
una necesidad, de un
deseo ó de un
CAPRICHO".
Alfred D. Bernard
Coca – Cola ???
 1.1 LOS PRINCIPIOS BÁSICOS
DE LA VALUACIÓN

Principio del mayor y mejor uso:

El valor de un inmueble esta dado por el
uso que genera el ingreso neto más alto
probable dentro de un periodo específico.

Para que este uso más alto y mejor se dé,

se deben de establecer ciertas
condiciones como lo son:
 MAYOR Y MEJOR USO:

USO
LEGALMENTE
permitido por los
diversos
organismos
involucrados.

USO REAL
USO QUE
PERMITA EL PROBABLE Y NO
MÁXIMO ESPECULATIVO
GENERADOR
DE INGRESOS existan las
posibilidades
para toda la
propiedad. físicas y de
mercado.
EL MAYOR Y MEJOR USO DEBE RESPONDER A LAS SIGUIENTES PREGUNTAS:

¿Es el uso sugerido ¿Es ese uso conforme a

razonable y Derecho o existe una
verosímil? probabilidad

¿Es el bien adecuado ¿Es el uso

físicamente para el financieramente
uso o puede o puede
adaptarse para el uso? viable?

De los usos que cumplen los primeros cuatro

requisitos, ¿es el mayor y mejor uso elegido el
uso más productivo del terreno?
Principio de sustitución:
Se basa en el concepto del método comparativo de mercado y señala que el
valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares
características e igualmente deseable sustitutivas de aquél.
Principio de anticipación de beneficios futuros:
Es la base del método de la renta y señala que el valor presente de un
inmueble es el valor de los beneficios futuros que genere ese bien.

Principio de temporalidad (cambio):

El valor de un inmueble varía con el tiempo de acuerdo a las circunstancias y las fuerzas
que actúas sobre él.

Un avalúo es una fotografía a un momento en la línea del tiempo.

PRINCIPIO DE FINALIDAD:
La finalidad de un avalúo puede condicionar el método y las técnicas de
valoración a seguir.
Dependiendo del fin puede variar el tipo de avalúo requerido.
 Principio competencia:
Principio de balance y equilibrio:
Este principio indica que
Los bienes a valuar deben donde hay ganancias
corresponder a las necesidades del
medio inmediato. Los agentes de la sustanciales, se crea la
producción como lo son el trabajo, la competencia, pero las
administración, el capital y la tierra ganancias excesivas dan lugar
deben estar en equilibrio.
a una competencia dañina.
(lavado, capricho)

Principio de homogeneidad: Principio de uso consistente:

El valor alcanza su máximo en
aquellos lugares que han logrado
La valuación de un bien raíz parte
un grado razonable de del principio que la tierra y la
homogeneidad económica y edificación se valoran para un
social (niveles ingreso, edad, mismo uso simultáneamente.
educación, etc).
Principio de uso progresión y
regresión:
Progresión: el valor de bienes de
menor valor se ve influenciado
positivamente por estar
asociados a bienes de mayor
valor.
La regresión es el caso contrario

PRINCIPIO DE
OFERTA DEMANDA:
El valor varía directamente
proporcional a la demanda e
inversamente proporcional a
la oferta.
 Se insiste en la importancia de los siguientes elementos:

• VALUACION: INVESTIGACION
VALUADOR: NO CREA VALOR
 FACTORES DE MODIFICACION

• EXTRINSECOS • INTRINSECOS

• VALORIZACION • VALORIZACION

• DESVALORIZACION • DESVALORIZACION
FACTORES EXTRINSECOS DE VALORIZACION
Y DESVALORIZACION
Los FACTORES EXTRISECOS, afectan el valor de un bien
inmueble en forma indirecta, pero muchas veces son
determinantes para fijar dicho valor.

El aumento del valor extrínseco de los bienes tiene como origen causas de naturaleza
distinta, mencionaremos algunos factores considerados como EXTRINSECOS, para un
terreno cualquiera:

VALORIZACION NATURAL, provocada por el avance

en la tecnología que determina mayor demanda.

VALORIZACION FICTICIA: resultante de la perdida del

valor adquisitivo de la moneda (inflación)
➢ Valorización especial: Proveniente de obras de infraestructura
(carreteras, represas, etc.).

➢ Valorización legal: Proveniente de las disposiciones gubernamentales en

determinadas regiones, alterando las restricciones de uso.

CONCULTURA, MARN, OPAMSS, DECRETOS

LEGISLATIVOS Y EJECUTIVOS

➢ Proximidad de centros comunitarios, escuelas,

hospitales, mercados, etc.
FACTORES INTRINSECOS DE VALORIZACION Y
DESVALORIZACION
Son los factores de mayor poder para determinar el valor de un bien
cualquiera, como ejemplo mencionaremos los factores intrínsecos de un
terreno siendo los mas significativos los siguientes:
> Conformación topográfica y geológica
> Relación FRENTE FONDO
➢Pedregosidad y grado de erosión
➢Clase de suelos
➢Existencia de medios de transporte y comunicación
➢Factibilidad o existencia de Servicios de AGUA POTABLE, AGUAS
NEGRAS, ALCANTILLADOS PLUVIALES, ENERGIA ELECTRICA … ETC

Entre más factores propios del bien se tomen en

cuenta para el modelo matemático más completo será el
valúo y se tendrá la certeza de efectuar un trabajo
técnicamente sostenible y habrán menos probabilidades de
fallar en cuanto al valor se refiere.
 INVESTIGACION Y
HOMOGENIZACION
DE VALORES

Para efectuar un valúo, que se aproxime a la realidad y

obtener un margen de confiabilidad, la
investigación de
los valores constituye la primera actividad.
El objetivo que se persigue en este módulo es el de presentar,
las fuentes donde se deben investigar dichos valores, para lo
cual es indispensable llevar el proceso con una secuencia y
ordenamiento tal, que nos permita obtener un criterio
adecuado de los factores que influyen en la determinación del
valor de un bien.
FUENTES DE INFORMACION
La recopilación de los antecedentes del valor se efectúa a través de fuentes
diversas:
Opinión de personas de experiencia en valúo como conocedoras de la
zona.
Anuncio en periódicos (oferta - demanda).
Instituciones financieras
Catastro Fiscal
Registro de la propiedad Raíz e hipoteca
Registro de los corredores de Bienes Raíces.
Para elaborar los valores unitarios y los factores de modificación, no
podemos dictar reglas universales para determinar cual método emplear
así como también la fuente de información, ya que dependerá de la zona
donde se encuentre el terreno a valuar y la experiencia del perito.
En zonas donde se han efectuado o se efectúan transacciones
comerciales referente a la compra - venta de terrenos con cierta
regularidad, el método mas indicado es el comparativo o de las
ventas, tomando en cuenta la fuente de información.
En zonas donde no se encuentra información acerca de
transacciones comerciales de compra - venta, el método mas indicado
es el
método de la renta y/o el método del costo de
reposición, asimismo, se encontraran lugares en donde se
recopilara información de diferentes fuentes, quedando al perito
valuador escoger cual método sera más indicado emplear, y si es
necesario podra en un determinado momento hacer una o mas
combinaciones.

La determinación de los valores unitarios y los

factores de modificación deberán de ser compatibles
a la zona que se está valuando y dependerá de la
cantidad y veracidad de los datos, así como también
el espíritu de investigación y el interés demostrado
por el perito valuador.
La recopilación de información tiene que efectuarse mediante
un trabajo de campo y visitas a instituciones que conserven un
archivo de datos de esta índole.

Con la información obtenida en la investigación se analizaran

estos datos para poder establecer:

Los valores unitarios para las diferentes clases de tierra.

Los factores que modifican los valores unitarios de la tierra (Intrínsecos

y Extrínsecos).

Los valores por unidad de los cultivos permanentes.

Valores unitarios de las construcciones y otras mejoras.

 MEDIDAS PRELIMINARES DE LAS OPERACIONES
DE VALUACION
En la valuación de los inmuebles es indispensable llevar el proceso
con una secuencia para que paulatinamente se tenga un criterio de
todos los factores que afectan el valor.

Los procedimientos y técnicas para determinar este valor consisten

en lo siguiente:

Datos legales de la propiedad

Clasificación de las tierras de acuerdo a su uso

Reconocimiento general de la micro – zona

Análisis de la información recopilada en el campo

DATOS DE LA PROPIEDAD:
La finalidad de esta etapa es para obtener la siguiente información:

Identificación del propietario

Nombre
Dirección
Profesión
Si explota o no la propiedad

Composición del inmueble a valuar

Si está constituido por una o más parcelas
Nombre y localización de cada parcela
Identificación y clasificación de las construcciones, instalaciones, mejoras, etc.

Identificación del inmueble a valuar

Para esta etapa es necesario
efectuar la localización por
medio de mapas editados por
el Instituto Geográfico
Nacional a una escala de 1 :
50,000, los cuales están
numerados por 5 dígitos 4
arábicos y un romano

Para fines de catastro fiscal

esta numeración se modifica,
eliminando el primero y tercer
dígito, convirtiendo el quinto
dígito romano a dígito arábigo
de tal forma que el cuadrante
queda codificado por tres
números arábigos.
a)Límites, Configuración y Areas
Para una propiedad es necesario establecer claramente sus límites
colindantes determinando la configuración y el área correctamente a fin
de evitarse posteriores reclamos y por lo consiguiente llevar a cabo un
valúo deficiente.

Deberá de tenerse a la mano los instrumentos legales que permitan

determinar con claridad los límites colindantes y su configuración
geométrica. Se deberá también verificar la situación legal de la
propiedad.
FACTORES DE MODIFICACION:
Estos factores señalan variaciones o cambios en cuanto al
valor de los terrenos y cuya cuantificación modificará los
valores encontrados en la zona, previa al valúo de la
propiedad. Los valores a considerar, de acuerdo a la clase
de terreno que se valúen ya sean rurales o urbanos se
deberán tomar en cuenta los siguientes:
ELEVACION:
La elevación es un factor que influye en el valor de un terreno siempre y
cuando la vocación sea agrícola de lo contrario no tiene mucho efecto.

SUPERFICIE:
Este factor considera el estado de la superficie del suelo en una forma
general dependiendo de la pendiente del terreno, si presenta un alto grado
de rocas se recomienda hacer uso del factor de modificación por rocosidad.

SERVICIOS:
Estos factores modifican el valor de los terrenos en cuanto a la presencia
de servicios tales como energía eléctrica, teléfono, agua potable, centros
de educación y salud.

LOCALIZACION:
La accesibilidad como la distancia a los centros comerciales son factores
que ejercen influencia sobre el valor de los terrenos.

CAPACIDAD DE USO DEL SUELO:

Al igual que los terrenos urbanos y los rurales son valuados de acuerdo a su
mejor uso, la tabla que hace referencia a este factor debe mostrar la
relación del valor de acuerdo a la capacidad de producción económica,
basado en el método de la renta de la tierra de cada clase de uso.
 La clasificación de las tierras constituye el paso más importante en el procedimiento
de valuación de la tierra y en éste se delimitan las áreas de tierra de acuerdo al uso
más adecuado; para el caso del terreno agrícola se sugiere seguir el sistema de
clasificación de tierras “El Sistema Americano Modificado”, del departamento de
Agricultura de los Estados Unidos, y que de acuerdo a los estudios realizados por
los Ingenieros Tablas, Rico y Denuys, que es el que más se adapta a las
características recomendados por el Ministerio de Agricultura y Ganadería.
La clasificación por capacidad de uso es interpretativa y está basada en los efectos
de combinaciones de climas, limitaciones de uso, capacidad de producción
requerimiento de manejo del suelo y todos aquellos riesgos que vendrían a dañar el
suelo.

RECONOCIMIENTO GENERAL DE
LA MICRO-REGION
Es indispensable reconocer la zona en donde se encuentra
situado el inmueble a ser valuado para establecer las
características de los factores que ejercen influencia sobre el
valor.
Estas características pueden considerar las siguientes:
CARACTERISTICAS EDAFOLOGICAS:
Meteorológica; principalmente en cuanto a temperatura
precipitaciones, vientos, humedad, etc.
Suelos; desde el punto de vista de la clasificación de las tierras.
Agua; ya sea superficial o subterráneo.

CARACTERISTICAS SOCIO-ECONOMICAS
Densidad de la población, disponibilidad de mano de obra, proximidad
de centros comerciales, disponibilidad de los servicios públicos,
facilidades de crédito y financiamiento.

INVESTIGACION Y ANALISIS DE VALORES DE LA ZONA:

Esta es otra de las etapas de la evaluación para llegar a obtener el
valor de un terreno y constituye el objetivo del presente trabajo,
llegando así a la etapa final del proceso de evaluación consistente en el
análisis de la información obtenida a través de la investigación de
campo, así como las características principales de la propiedad, para
su clasificación y su clasificación y selección a fin de establecer el
método de evaluación que se va aplicar.
CONCLUSION:
EL VALUADOR ES EL UNICO QUE DEBE
DECIDIR QUE METODO APLICAR Y ES
IMPERATIVO QUE LAS PARTES
INTERESADAS ESTÉN BIEN INFORMADAS
EN CUANTO AL MEJOR USO DEL INMUEBLE
Y A SU VALOR LOCATIVO EN EL MERCADO Y
QUE SE HAYAN PUESTO DE ACUERDO POR
SU LIBRE VOLUNTAD Y SIN NINGUNA
PRESIÓN.
TODO EN LA VIDA TIENE UNA EXPLICACION
AUNQUE A VECES PARECE

“MAGIA”

VEAMOS EL SIGUIENTE
EJEMPLO
FIJESE SOLO EN UNA CARTA
AQUÍ DESAPARECIÓ
SOLUCION

J
DE
ESPADAS
GRACIAS