UNIVERSIDAD TÉCNICA FEDERICO SANTA MARÍA

SEDE JOSÉ MIGUEL CARRERA

ESTUDIO FACTIBILIDAD ECONÓMICA DE UN PROYECTO

INMOBILIARIO DE ESTACIONAMIENTOS EN LA CIUDAD DE SAN FELIPE

Integrantes:

Rodrigo Estai

Bastián Orostizaga

Lucas Quezada

Daniel Quiroga

Profesor:

Marcos Howes
Índice
Introducción
1.- Presentación del proyecto

En la presente sección se dan a conocer las características principales del

proyecto y las razones por las cuales se ha decidido poner en estudio un proyecto de
este tipo, también se analiza el sistema FODA y se entrega un perfil esperado en la
posible ejecución del proyecto.

1.1.- Perfil de la empresa

El proyecto en estudio desea alcanzar a futuro una empresa destacada por

desarrollar proyectos y servicios acorde a las necesidades de la población, aumentando
la rentabilidad económica de los diferentes proyectos. Es por ello que, presente a las
exigencias actuales del mercado estamos en constante proceso de actualización y e
innovación de métodos constructivos e implementación de maquinaria.

1.2.- Necesidad

Debido al continuo crecimiento de las ciudades y poblaciones, se ha dado la

situación de que cada vez existen más ciudadanos que han logrado conseguir un
automóvil, si bien esto es un buen indicador de economía al nivel país, se genera la
problemática desde el punto de vista del “espacio” y la poca actualización de las
ciudades en cuanto a su urbanización, pues no todos los hogares cuentan con un
espacio para guardarlos cerca de sus residencias, por lo que deben ser aparcados en la
vía pública, donde pueden ser objetos de daños por parte de terceros y robos.

1.3 Solución

Se generarán proyectos que buscarán encontrar sitios desaprovechados dentro

de la ciudad para poder ser convertidos en sitios de aparcamiento vehicular, dando así
espacios seguros a los residentes para poder guardar sus automóviles, tanto por
periodos cortos como horas o a mayor plazo como días o arriendos mensuales.
1.4 FODA

El análisis FODA es una herramienta muy útil y practica tanto para grandes
empresas como para empresas emergentes ya que permite conocer la situación de un
negocio en base de un listado completo de sus fortalezas, debilidades, oportunidades y
amenazas dentro del mercado en cuestión, permite definir planes de acción en la toma
decisiones actuales y futuras.

1.4.1.- Fortalezas

 Experiencia en obras de pavimentación

 Buen control del personal
 Altos estándares de ética y calidad

1.4.2.- Debilidades

 Falta de experiencia en análisis de procesos administrativos

 Dificultad para obtener el financiamiento inicial

1.4.3.- Oportunidades

 Ciudades con alta densidad de población, gran presencia de comercio o

zonas turísticas
 Poblaciones y sectores donde la mayoría de las viviendas no cuentan
con estacionamientos ni espacio para guardas sus vehículos.
 Menores inversiones iniciales respecto de otros proyectos inmobiliarios.
 Aumento de la delincuencia y robo de automóviles

1.4.4.- Amenazas

 Otras empresas de estacionamientos en el sector con más años de

trayectoria.
 Sitios eriazos o “botados” dentro de la ciudad los cuales son tomados y
convertidos en estacionamientos clandestinos más baratos.
2.- Características y estudio de mercado

En la presente sección del estudio se entregarán más características del

proyecto, determinando sus objetivos, su localización además de una descripción de la
situación actual junto con su respectivo estudio de mercado en el sector seleccionado.

2.1- Objetivo General

El objetivo general del informe es la meta global que se desea alcanzar con la
realización del estudio, en este caso el objetivo general del proyecto es la realización
de un estudio y evaluación económica de un proyecto inmobiliario de estacionamientos
ubicado en la ciudad de San Felipe.

2.2.- Objetivos específicos

 Realizar estudios de mercado correspondientes al sector.

 Determinar costos de puesta en marcha del proyecto.

 Realizar una evaluación económica del proyecto para determinar su rentabilidad

en base a indicadores como TIR, VAN y PRI.

 Proyectar utilidades futuras para realizar la evaluación económica.

2.3- Tamaño del proyecto

El tamaño del proyecto se define en base a la tabla por la cual se rige el

servicio de impuestos internos, clasificando entidades empresariales según sus
ingresos anuales y cantidad de empleados.
 Fuente: Tabla de tamaños de empresas elaborada por SII

Figura 2-1. Clasificación de empresas.

Este proyecto se considera un tamaño correspondiente a una microempresa,

pues las ventas anuales no superarán las 2400 UF. estará ubicado en la ciudad de San
Felipe y el objetivo es la creación de una empresa de servicios de estacionamientos,
supliendo así la necesidad de la población identificada en el estudio de mercado. El
terreno contara de 450 m2, donde el tiempo de permanencia del vehículo dependerá
del cliente, contará con techo para mejor cuidado del vehículo y con cámaras de
vigilancia para que el cliente se sienta con más seguridad.

2.4- Localización

La localización es una decisión estratégica en los proyectos, pues considera

factores importantes como la accesibilidad, precio, espacio y cercanía con el mercado
objetivo. Para el presente proyecto una buena ubicación es de vital importancia, pues
de ella puede depender el éxito o el fracaso del proyecto en estudio.

La elección de la localización del proyecto se hará en base a una evaluación

cualitativa por puntos en base a criterios nuestro que consideremos importantes para
el correcto funcionamiento del proyecto.

Se evaluarán dos terrenos ubicados en la ciudad de San Felipe, ciudad donde

hemos decidido ejecutarlo debido a la alta demanda del proyecto, representando
nuestra macro localización.

2.4.1.- Micro localización

Para la micro localización se elegirá un terreno es especifico dentro de dos

opciones que se han considerado óptimas para llevar a cabo las actividades
productivas del proyecto, las opciones son:
 Terreno N1, Simón Bolívar 240: Terreno ubicado cerca del estadio de San
Felipe, cerca de la intersección de la calle benigno caldera con simón bolívar consta de
450 M2 y tiene un precio de 2700 UF, si bien no tiene una ubicación demasiado
céntrica, esta cercana a edificios que no poseen estacionamiento, por lo que posee
proximidad a clientela de todas formas.

Fuente: Google Maps

Figura 2-2 Opción 1 Localización

Terreno N2, Arturo Prat N65: Terreno ubicado a cuadra y media de la plaza
de armas de san Felipe, en la calle Pratt, consta de 350 M2 y tiene un valor de 2170
UF, consta de una excelente ubicación, céntrica y concurrida, cercana a servicios y al
público destinado.

Fuente: Google Maps

 Figura 2-3 Opción 2 Localización

A continuación, se presenta la evaluación resumida en una tabla, donde a cada

criterio se le asigna además una ponderación, pues no se considera que tengan el
mismo peso en la decisión, nuestros criterios para evaluar serán: la cercanía al
mercado objetivo, el precio del terreno, las dimensiones del terreno y las vías de
acceso.

Tabla 2-1 Elección localización

Terreno 1 Terreno 2
Cualidad Ponderación nota ponderación nota ponderación
Cercanía al 30% 9 2.7 10 3
mercado objetivo
Dimensiones 30% 9 2.7 6 1.8
Vías de acceso 10% 7 0.7 8 0.8
Precio 30% 8 2.4 9 2.7
Total 100% 32 8.5 34 8.3
Fuente: Elaboración propia en base a estudio de localización

Según los resultados obtenidos se decide elegir el terreno N° 1, el cual tiene

una diferencia de 0.2 Puntos con respecto al terreno N°2.

2.5.- Situación sin proyecto

Hasta el año 2021, la ciudad de San Felipe cerro con una cantidad de 18986
vehículos motorizados en circulación en una ciudad de 84445 habitantes, vale decir
existe un vehículo en circulación por cada 4.4 habitantes, si bien no representa una
gran cifra comparado a nivel país, donde existe un vehículo por cada 3.8 habitantes,
los estacionamientos locales no son capaces de cubrir toda la demanda existente,
aunque actualmente no se está cobrando parquímetro en la ciudad, sigue habiendo un
déficit en cuanto espacio para aparcar.
2.6.- Situación con proyecto

El siguiente proyecto busca establecer un servicio integral al cliente, basado

en un estudio técnico previo en cuanto a instalaciones y servicio, se posee como meta
el reconocimiento local de la empresa para poder seguir progresando dentro de la
región, alcanzando en un mediano plazo a sus competidores. De esta forma se intenta
ofrecer un servicio basado en las siguientes características:

 Moderna infraestructura
 Servicio de calidad
 Calidad de atención al cliente
 Seguridad y comodidad

2.7.- Estudio de mercado

En la presente sección se realizarán los estudios de mercado correspondientes

para determinar ofertas y demandas futuras además de definir las características del
servicio.

2.7.1 Determinación del producto o servicio

Nuestro servicio consiste en brindar un espacio seguro y de confianza donde la

gente que transita la ciudad durante el día pueda guardar su vehículo o bien, tomar un
arriendo por día o mensual según sean las necesidades del cliente.

El proyecto constara con guardia y cámaras de seguridad para la protección de

los vehículos, además de infraestructuras para su protección como lo son los techos.

2.7.2.-Área de estudio

El Área de estudio para este proyecto se enfocará en la densidad vehicular y

aparcamiento de vehículos dentro de la ciudad de San Felipe.

2.7.3.- Análisis de la oferta actual y furuta

Hasta el año 2019, en la ciudad de san Felipe, se registraron solo 4 patentes

municipales referentes a estacionamientos, donde los precios fluctúan dentro de los
$700 a $1000 pesos cada media hora, tratándose de día, los precios fluctúan entre los
$20.000 a $25.000, sin embargo, cuando se habla de un arriendo mensual, los precios
fluctúan entre unos $100.000 a $120.000.

Por otro lado, se puede conseguir estacionamiento gratuito, ya que no se está

implementando el cobro de parquímetros actualmente.

Debido a que el parque automotriz presenta una tendencia lineal de

crecimiento, se espera que el mercado automotriz tenga un mayor crecimiento durante
los próximos años, por ello se espera que la oferta aumente también, aumentando la
competencia.

Los factores que pueden afectar la oferta actual pueden ser la concesión de
parquímetros en la ciudad, donde nuevamente comenzarían a cobrar por aparcar en la
vía pública.

También se ha considerado formular un proyecto de estacionamientos

subterráneos ubicado en pleno centro de la ciudad por parte de la municipalidad de
San Felipe, lo que aumentaría drásticamente la oferta actual en la prestación de estos
servicios.

2.7.4.- análisis de la demanda actual y futura

Para el análisis de la demanda actual y su proyección se considerarán datos

entregados por el Instituto Nacional de Estadísticas o (INE) en cuanto a vehículos
motorizados particulares en circulación, pues son los potenciales clientes de este
servicio, según dichos datos entregados se construirá un gráfico donde se identificará,
mediante el método de regresión lineal, la línea de tendencia de crecimiento o
decrecimiento del parque vehicular dentro de la ciudad para los próximos 5 años.

variacion vehiculos motorizados en la ciudad de san felipe

20000
f(x) = 443.395604395604 x + 13659.6043956044
18000 188711896318350 18986
17961 18220184321823617921
16000 16890
14000 15108
12000 131751306413614
10000
8000
6000
4000
2000
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Fuente: Elaboración propia en base a estudio de mercado realizado

Gráfico 2-1 Análisis de demanda

 Según se puede apreciar, si bien se presentó una caída en el mercado
automotriz, se puede apreciar que viene remontando el crecimiento de éste luego de
permanecer unos años atorado debido a efectos de pandemia, donde el mercado
automotriz se vio reducido, ya que se dejaban de exportar modelos dejando en el
mercado solo vehículos de segunda mano, manteniendo la densidad vehicular sin
aumentar mucho sus unidades.

Para llevar a cabo la proyección en periodos futuros de define la ecuación de la

línea de tendencia, formulada de la siguiente manera:

Y= 443.4 X + 13660

Donde “Y” representará el parque automotriz de vehículos motorizados

privados para el periodo seleccionado y “X” será el periodo que se desea proyectar,
considerando el periodo del año 2008 como periodo N°1.

Por lo tanto, si se consideran los periodos correspondientes a los años 2022,

2023, 2024, 2025, 2026 y 2027 como los periodos 15, 16, 17, 18, 19 y 20 para ser
reemplazados en la ecuación, se obtienen los siguientes resultados:

Tabla 2-2 Proyecciones de demanda

Periodo N° de vehículos
2022 20311
2023 20754
2024 21198
2025 21641
2026 22084
2027 22528
Fuente: Elaboración propia en base a estudio de mercado

El continuo crecimiento del mercado automotriz aumenta en mayor medida la

falta de oferta en cuanto a estacionamientos se refiere, si bien el repunte del mercado
en el último año se debió a un caso más especifico, como lo es la entrega de los 10%
de las AFP, actualmente se presenta una recesión por lo que es posible que el mercado
haya caído en alguna medida. No obstante, la demanda sigue en aumento y no es
satisfecha del todo en esta ciudad.
2.7.5 Determinación del precio

Para la determinación del precio se toma en cuenta la oferta actual y las

características de nuestro servicio.

Ya que presentamos un servicio similar a los demás proyectos que ya tienen

antigüedad en el sector, se ha decidido establecer como precio los menores
presentados en el ítem de oferta actual.

Precio por minuto: $23,33 por tiempo durante el día

Precio por día: $20.000

Precio por mes: $100.000

2.7.6 Sistema de comercialización

Para este servicio, el canal de distribución será directo, ya que

interactuaremos directamente con el usuario o consumidor final; es decir, producto –
consumidor final.

Medios publicitarios para utilizar: La campaña de publicidad a utilizar será a

través de folletos publicitarios, el cual tendrán nombre y lista de precios. También
dicho folleto, tendrá la foto del estacionamiento y por fuera se contratarán espacios
publicitarios en las radios locales, volantes anunciando el servicio en los locales y
también en las redes sociales, (Facebook, Twitter, Instagram).
3.- Evaluación económica

La sección presente corresponde a la última etapa del estudio, tiene el

objetivo de determinar la rentabilidad del proyecto en base a todos los antecedentes
recopilados. Se analizarán aspectos del tipo financiero que se involucran en el proyecto
y que determinan la opción de seguir adelante con la ejecución del proyecto o el
abandono de éste.

3.1 Antecedentes financieros

Se analizarán los costos involucrados en la creación y puesta en marcha de la

empresa, compra de activos fijos, costos variables, etc.

3.1.1.- Fuentes de financiamiento

Para el financiamiento de este proyecto se evaluarán dos alternativas, una

correspondiente a la inversión pura del proyecto donde el propietario de la empresa
aporta el 100% de la inversión inicial del proyecto y la segunda, donde se opta por
financiamiento de entidades bancarias tanto para créditos a largo y corto plazo en cada
caso que corresponda, se ha cotizado entres bancos con el fin de obtener la mejor
opción, obteniendo el siguiente cuadro.

Tabla 3-1 Opciones de financiamiento

Entidad Bancaria Interés anual largo Unidad

plazo
Banco Santander 19.32% UF
Banco Estado 16.8% UF
Banco de Chile 13.68 UF
Fuente: Elaboración propia

La opción elegida es aquella que considera la tasa de interés más baja, la cual
corresponde al Banco de Chile, con una tasa de interés anual del 13.68%.
 Además, para eventuales créditos a corto plazo, esta institución considera una
tasa de interés del 21% anual.

3.1.2.- Costos de financiamiento.

Como se mencionó anteriormente, la inversión inicial será financiada por un

crédito comercial del Banco de Chile con una tasa de interés anual del 13.68% y los
créditos a corto plazo tiene una tasa de interés del 21% anual.

Con los datos anteriores se realiza la tabla de amortización con el fin de tener
claridad de los pagos que se deben realizar para eliminar la deuda completamente.
Para el crédito se ha considerado un plazo de horizonte de proyecto de 5 años y un
financiamiento del 75% de la inversión inicial, la cual corresponde a 5148,31 UF, lo
que da un financiamiento de 3861,23 UF.

Tabla 3-2 Amortización crédito LP

N° de periodos 0 1 2 3 4 5
Principal (deuda) 3861,2 3273,3 2605,09 1845,3 981,7 0,00
3 7 9 7
Amortización   587,86 668,28 759,70 863,6 981,7
3 7
Interés   528,22 447,80 356,38 252,4 134,3
5 1
Pago   1116 1116 1116 1116 1116

Fuente: Elaboración propia

3.1.3 Tasa de descuento y horizonte del proyecto

Para definir la tasa de descuento se deben tener en cuenta los siguientes

factores:

 Tasa del inversionista, correspondiente a 6%

 Tasa de riesgo mínima, correspondiente a 0.36%
 Tasa de interés UF de captación marginal bancaria 3.88%
 Tasa de Riesgo intrínseca del proyecto, definida como 10%

Finalmente, la tasa de descuento corresponde a la suma de los anteriores

datos, correspondiendo a un total del 20.24%.

Para el desarrollo del proyecto se considera un horizonte de 5 años, para la

correcta realización del proyecto y lograr una depreciación completa de los activos
adquiridos.
3.1.4 Inversiones

Corresponde a la suma total de capital para poder financiar y poner en marcha

el proyecto, de entre las inversiones destacan las siguientes:

 Activos fijos y/o tangibles

 Puesta en marcha
 Capital de trabajo

3.1.4.1 Activos fijos y/o tangibles

Inversión en activos fijos corresponde a la adquisición de todos los activos

fijos necesarios para realizar las operaciones de la empresa: muebles, enseres,
herramientas, recursos humanos, maquinarias y equipos. En la siguiente tabla muestra
el resumen de los activos fijos con la que pretende iniciar la empresa.

Tabla 3-3 Activos fijos

unidad Valor en UF
Remodelación gl 1778,19
Maquinaria y
equipos gl 43,85
Herramientas gl 12,46
Terreno gl 2700
Total   4534,5
Fuente: elaboración propia

3.1.4.2 Inversión y puesta en marcha

Para el análisis de estos costos se consideran los gastos necesarios que pide el
servicio de impuestos internos para llevar a cabo la sociedad o entidad empresarial
además de los gastos que se usarán en marketing para dar a conocer el proyecto al
público objetivo.
 Tabla 3-4 Inversión para puesta en marcha

Unidad Valor en UF
Costitución de sociendad en SII gl 5,75
Marketing gl 14,37
Total   20,12
Fuente: Elaboración propia

3.1.4.3 Inversión en capital de trabajo

La inversión en capital de trabajo consiste en la suma de dinero que se

requiere para operar el proyecto durante el ciclo productivo, es un capital recuperable
al final del horizonte del proyecto. Se puede decir que es la inversión necesaria para
mantener el el proyecto en funcionamiento.

Su cálculo se realiza a través del déficit acumulado, el cual representará el

periodo más negativo de los primero 12 meses de funcionamiento. Para determinar la
inversión necesaria en cuanto a capital de trabajo es fundamental establecer
parámetros de venta del primer año en cuando a la prestación del servicio del
proyecto.

Tabla 3-5 Capital de trabajo

Mes 1 2 3 4 5
Horas de aparcamiento 3000 3400 3100 2400 3500
Ingresos $ 4.197.000 $ 4.756.600 $ 4.336.900 $ 3.357.600 $ 4.896.500
Ingresos UF 120,62 136,71 124,64 96,50 140,73

6 7 8 9 10 11 12
3100 3600 4100 4300 3900 4800 5000
$ 4.336.900 $ 5.036.400 $ 5.735.900 $ 6.015.700 $ 5.456.100 $ 6.715.200 $ 6.995.000
124,64 144,75 164,85 172,89 156,81 193,00 201,04

Fuente: elaboración propia en base a estudio de mercado

Con los datos anteriores, más los gastos operacionales mensuales se obtiene
el máximo déficit acumulado del primer año, restando los costos de los ingresos.
 Tabla 3-6 Máximo déficit anual acumulado

Mes 1 2 3 4 5
Total de ingresos UF 120,62 136,71 124,64 96,50 140,73
Costo de sueldo personal (-) -97,71 -97,71 -97,71 -97,71 -97,71
Costo de servicio mensual (-) -5,32 -5,32 -5,32 -5,32 -5,32
Saldo 17,59 33,68 21,61 -6,53 37,70
Saldo acumulado 17,59 51,27 72,88 66,35 104,05

6 7 8 9 10 11 12
124,64 144,75 164,85 172,89 156,81 193,00 201,04
-97,71 -97,71 -97,71 -97,71 -97,71 -97,71 -97,71
-5,32 -5,32 -5,32 -5,32 -5,32 -5,32 -5,32
21,61 41,72 61,82 69,86 53,78 89,97 98,01
125,66 167,38 229,20 299,06 352,84 442,81 540,81

Capital de trabajo -125,66

Fuente: Elaboración propia

El mayor déficit acumulado se obtiene en el mes N°6, por lo que se usa ese
valor para ser usado en los cálculos de capital de trabajo.

Como resumen la inversión total estará constituida por la siguiente suma:

Tabla 3-7 Resumen inversión

Costo Valor uf
Costo fijo -4534,5
Capital de trabajo -125,66
Puesta en marcha -20,12
Imprevistos 10% -468,03
Total inversión -5148,31

Fuente: Elaboración propia

3.2 Costos
 El análisis de los costos empresariales es sumamente importante,
principalmente desde el punto de vista práctico, puesto que, si desconocimiento puede
acarrear riesgos para la empresa, e incluso, como ha sucedido en muchos casos,
llevarla a su desaparición.

Conocer no solo lo que paso, sino también donde, cuando, en que medida,
cuanto, como y porque paso, permite corregir los desvíos del pasado para preparar
una mejor administración del futuro.

3.2.1 Estructuras de costos (fijos/variables)

Los costos fijos son aquellos en los que necesariamente se tiene que incurrir al
comenzar los procesos productivos en la prestación de servicios o producción de
bienes, es decir representan los costos que se deben pagar en el proyecto aun antes
de tener algún grado de producción y se definen como costos fijos porque permanecen
constantes en la línea de tiempo durante el horizonte del proyecto.

Tabla 3-8 Costos fijos

Item Valor mensual Mensual UF Anual UF

Sueldos $ 3.400.000 $ 97,71 $ 1.172,52
Seguro $ 279.990 $ 8,05 $ 96,56
Utencilios de aceo y oficina $ 48.650 $ 1,40 $ 16,78
Total $ 4.878.640 ,$ 107,16 $ 1.285,86
Fuente: Elaboración propia

Los costos variables, al igual que los costos fijos, están presentes durante todo
el horizonte de duración del proyecto, sin embargo, éstos no son regulares, si no que
varía mes a mes, por lo que para su consideración se establecerá un precio fijo
promedio en base a los valores que ellos tienen hoy en día, conformando la siguiente
tabla:

Tabla 3-9 costos variables

Costo anual
Item Costo mensual Costo UF UF
Agua $ 40.000 1,15 13,80
Luz $ 70.000 2,01 24,14
Gas $ 50.000 1,44 17,24
Internet y telefonía $ 25.000 0,72 8,62
Total $ 185.000 5,32 63,80
Fuente: Elaboración propia
3.2.2.- Costos de operación o producción

Para llevar a cabo las actividades productivas de prestaciones de servicio de

estacionamientos no se requieren gastos operativos especiales ya que no requiere de
insumos u otros elementos para poner en marcha el servicio, pues considerando los
gastos variables de servicios básicos; los gastos de inversiones iniciales de
implementos y obras internas y como se verá en los costos administrativos; los
sueldos del personal, será suficiente para comenzar con las actividades productivas.

3.2.3 Costos de imprevistos

Para este proyecto se ha considerado un 10% del total del proyecto como
gastos por imprevistos, estos estarán destinados a absorber cualquier gasto o costo
que no esté considerado en el presente estudio.

3.2.4 Costos administrativos y comerciales

Para este ítem, se han considerado como gastos administrativos los

correspondientes a los recursos humanos que realizarán las labores productivas de la
entidad empresarial

Tabla 3-10 Costos administrativos

Cargo Sueldo mensual Sueldo UF

Administrador $ 1.100.000 31,61
Recepcionista 1 $ 550.000 15,81
Recepcionista 2 $ 550.000 15,81
Guardia 1 $ 600.000 17,24
Guardia 2 $ 600.000 17,24
total $ 3.400.000 97,71
Total anual 1172,52

Fuente: Elaboración propia

3.2.5 Depreciaciones
 Para el cálculo correspondiente a las depreciaciones, se utilizará la tabla de
vida útil de los bienes físicos del activo inmovilizado publicadas por el servicio de
impuestos internos, según la resolución N°43, del 26 de diciembre del año 2002, con
vigencia a partir de enero del 2003.

Para realizar el cálculo es necesario estimar un valor de venta para la

categoría del activo, los cuales reflejan el valor útil de renta.

Se usará, en todos los casos que se pueda, depreciación acelerada y para

aquellos activos con vida útil igual o menor a 5 años, se definirá vida útil normal en el
cálculo.

Tabla 3-11 Depreciación de los activos

Valor
Vida Valor Valor Vta -
Activo compra T 1 2 3 4 5
útil Vta Libro VL
UF
Terreno 2700 N/A N/A 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2700,00 2700,00 0,00
Caseta 39,66 10 3 13,22 13,22 13,22 0,00 0,00 7,93 0,00 7,93
Pavimento 1435 20 6 239,17 239,17 239,17 239,17 239,17 287,00 239,17 47,83
Techos 343,19 10 3 114,40 114,40 114,40 0,00 0,00 68,64 0,00 68,64
Implementos
de oficina 1,23 5 5 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,25 0,00 0,25
Extintores 4,91 10 3 1,64 1,64 1,64 0,00 0,00 0,98 0,00 0,98
Cámaras de
seguridad 7,55 9 3 2,52 2,52 2,52 0,00 0,00 1,51 0,00 1,51
Barreras
automáticas 26,69 9 3 8,90 8,90 8,90 0,00 0,00 5,34 0,00 5,34
Emisor de
Baucher 17,16 9 3 5,72 5,72 5,72 0,00 0,00 3,43 0,00 3,43
Total 4575,39     385,80 385,80 385,80 239,41 239,41 3075,08 2939,17 135,91
Fuente: Elaboración propia

3.3.- Flujos de caja y sensibilización

El flujo de caja es un informe que se centra en mostrar los ingresos y egresos

de un proyecto para un periodo de tiempo determinado, considerando todos los costes
previstos en el presente estudio, así como sus utilidades.

Se realizará un flujo de caja con financiamiento total por parte del

inversionista y otro con un 75% de apoyo financiero de parte de entidades bancarias.

Las utilidades del primer año, ya mostradas en el cálculo de capital de trabajo

serán por un total de 1777.17 UF, considerando un promedio de 4 hrs de
estacionamiento diaria por 30 vehículos, la cual es la capacidad del estacionamiento,
se espera que una vez el proyecto se introduzca en el mercado, las utilidades crezcan
 25% anual por el aumento del mercado y aumento de los precios por reajuste de IPC,
se espera también un aumento en los costos de 5% anual, los cuales incluirán los
costos administrativos, variables y fijos. La tasa de descuento corresponde al 20.24%

3.3.1 Flujo de caja puro

Se realiza un informe de flujo de caja en donde el inversionista aporta el

100% del capital necesario para la realización del proyecto, con un horizonte de
proyecto de 5 años, la tasa de interés a largo plazo será del 13.68% y para créditos a
corto plazo del 21%

Tabla 3-12 Flujo de caja puro

  Periodos 0 1 2 3 4 5
+ ingresos   1777,17 2221,46 2776,83 3471,04 4338,79
- Costos   -1349,70 -1417,19 -1488,04 -1562,45 -1640,57
= Utilidad   427,47 804,28 1288,78 1908,59 2698,23
- Intereses LP            
- Intereses CP            
- Depreciación   -385,80 -385,80 -385,80 -239,41 -239,41
-/+ Dif x Vta de Act a VL           323,45
- Pérd de Ejerc Ant     0,00 0,00 0,00 0,00
= Utilidad ant de Impto   41,67 418,48 902,98 1669,18 2782,26
- Impto 25%   -10,42 -104,62 -225,75 -417,29 -695,57
= Utilidad desp Imptp   31,25 313,86 677,23 1251,89 2086,69
+ Pérd de Ejerc Ant     0,00 0,00 0,00 0,00
+ Depreciación   385,80 385,80 385,80 239,41 239,41
- Amort LP            
- Amort CP     0,00 0,00 0,00 0,00
+ Vta Act VL           2939,17
- K de Trabajo -125,66         125,66
- Pta en Marcha -20,12          
- Inversión en Act -4534,50          
- Imprevisto -468,03          
= Total Anual -5148,31 417,05 699,66 1063,03 1491,30 5390,93
+ Créditos LP            
+ Créditos CP   0,00 0,00 0,00 0,00  
= Flujo Neto -5148,31 417,05 699,66 1063,03 1491,30 5390,93
  Flujo N. Act -5148,31 347 484 612 713 2145
  Flujo N.Acum -5148,31 -4801,46 -4317,52 -3706,02 -2992,56 -847,60

VAN -847,60
PRI No tiene
TIR 15%

Tasa de Descuento 20,24%

Tasa de Creditos CP 21%

Fuente: Elaboración propia

3.3.2.- Flujo de caja con financiamiento del 75%

Para este informe de flujo de caja se considera un crédito a largo plazo de

parte de una institución bancaria por un total del 75% de la inversión inicial del
proyecto, el cual posee una tasa de interés anual del 13.68% y los créditos a corto
plazo tienen una tasa de interés del 21%, al igual que en el caso anterior, se considera
un horizonte de proyecto de 5 años.

Tabla 3-12 Flujo de caja 75%

  Periodos 0 1 2 3 4 5
+ ingresos   1777,17 2221,46 2776,83 3471,04 4338,79
- Costos   -1349,70 -1417,19 -1488,04 -1562,45 -1640,57
= Utilidad   427,47 804,28 1288,78 1908,59 2698,23
- Intereses LP   -528,22 -447,80 -356,38 -252,45 -134,31
- Intereses CP     -144,61 -240,45 -254,68 -184,14
- Depreciación   -385,80 -385,80 -385,80 -239,41 -239,41
-/+ Dif x Vta de Act a VL           323,45
- Pérd de Ejerc Ant     -486,55 -660,47 -354,32 0,00
Utilidad ant de
= Impto   -486,55 -660,47 -354,32 807,73 2463,82
- Impto 25%   0,00 0,00 0,00 -201,93 -615,95
= Utilidad desp Imptp   -486,55 -660,47 -354,32 605,80 1847,87
+ Pérd de Ejerc Ant     486,55 660,47 354,32 0,00
+ Depreciación   385,80 385,80 385,80 239,41 239,41
- Amort LP   -587,86 -668,28 -759,70 -863,63 -981,77
- Amort CP     -688,61 -1145,01 -1212,75 -876,85
+ Vta Act VL           2939,17
- K de Trabajo -125,66         125,66
- Pta en Marcha -20,12          
- Inversión en Act -4534,50          
- Imprevisto -468,03          
= Total Anual -5148,31 -688,61 -1145,01 -1212,75 -876,85 3293,49
+ Créditos LP 3861,23          
+ Créditos CP   688,61 1145,01 1212,75 876,85  
= Flujo Neto -1287,08 0,00 0,00 0,00 0,00 3293,49
  Flujo N. Act -1287,08 0 0 0 0 1310
  Flujo N.Acum -1287,08 -1287,08 -1287,08 -1287,08 -1287,08 23,35

VAN 23,35
PRI 5
TIR 21%

Tasa de Descuento 20,24%

 Crédito corto plazo 21%
Fuente: Elaboración propia

3.3.3.- Análisis de sensibilidad precio/costo

En el momento de tomar decisiones sobre las herramientas financieras para

realizar inversiones, es necesario conocer algunos métodos para obtener el grado de
riesgo que tiene la inversión.

El análisis de sensibilidad permite visualizar de forma inmediata las

variaciones en los fulos de un proyecto con sus resultados, es una herramienta muy
útil que facilita la toma de decisiones además de dar indicios de los riesgos a asumir.

Para la sensibilización de este estudio se toma como referencia el flujo de caja

a 75% ya que es el más favorable y se realiza la variación en cuanto al precio por hora
de aparcamiento en contraste con la tasa de descuento y el aumento anual de los
costos en contraste con la tasa de descuento, obteniendo las siguientes tablas.

Tabla 3-13 Sensibilidad Precio

Tasa de descuento
23,34 17% 18% 19% 20% 21% 22% 23%
- - - - -
0,02 4060,52181 -3944,978 3835,162696 3706,45652 3631,42449 -3536,9069 3446,92546
Precio por hora

- - - - - -
0,03 -1753,7695 1734,32674 1715,847926 1694,19031 1681,56454 1665,65989 1650,51856
- - -
0,04 215,108779 152,52658 93,04712419 23,3357676 17,3039599 68,4976912 117,234499
0,05 1814,11799 1692,96786 1577,585684 1442,04151 1362,8585 1262,92996 1167,59949
0,06 3434,98342 3268,43451 3109,448074 2922,1942 2812,5461 2673,88474 2541,29072
0,07 5057,92586 4848,80165 4648,921319 4413,16881 4274,94525 4099,95049 3932,39742
0,08 6680,86633 6429,16677 6188,392488 5904,14127 5737,34223 5526,01403 5323,50188
Fuente: elaboración propia

Tabla 3-14 Sensibilidad Costos

Tasa de descuento
23,34 17% 18% 19% 20% 21% 22% 23%
3% 333,8958 266,364844 202,1819837 126,958124 83,1047643 27,8628316 -24,727894
Variación de costos

4% 275,029811 209,951257 148,099211 75,6071223 33,3463073 -19,8895023 -70,570384

5% 215,108779 152,52658 93,04712419 23,3357676 -17,3039599 -68,4976912 -117,234499
6% 154,107277 94,0664467 37,00236156 -29,8781218 -68,8675313 -117,982362 -164,740042
7% 92,0153268 34,5612946 -20,04424285 -84,0432491 -121,35284 -168,351609 -213,094782
8% 28,8172866 -26,0038674 -78,10706122 -139,17326 -174,773108 -219,61812 -262,3109
9% -35,5081541 -87,6494615 -137,205672 -195,286745 -229,14635 -271,799184 -312,404994
 Fuente: Elaboración propia

Del análisis de las tablas anteriores se destaca la alta sensibilidad que tiene el
proyecto a un pequeño cambio en el precio, esto se debe a que, si bien el precio
unitario es muy bajo, se logra una gran cantidad de éstas, al comprar un pequeño
periodo de tiempo con uno muy grande, por lo que esa pequeña variación de 0.01 UF
Significa un aumento muy significativo en el VAN o bien, su desplome a números
negativos.

En cuanto a costes, su sensibilidad es mucho menor que la variación de los

precios, variando relativamente poco el valor del VAN si el aumento anual de los costos
varía en unidades porcentuales.

Sensibilidad del precio

8000

6000

4000

2000

0
02 03 29 05 06 07 08
-2000 0. 0. 92 0. 0. 0. 0.
7
61
313
-4000
36
402
0
-6000 0.

Van

Fuente: Elaboración propia

Gráfico 3-1 Sensibilidad del precio

Sensibilidad de costos
150
100
50
0
3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%
-50
-100
-150
-200
-250

Van

Fuente: Elaboración propia

 Gráfico 3-2 Sensibilidad de costos

Conclusiones y recomendaciones

En el presente estudio se han logrado los objetivos específicos propuestos al

inicio de la investigación por medio del empleo de herramientas académicas.

Se han recopilado y analizado antecedentes cualitativos, cuantitativos y

comerciales, los cuales han sido recopilados de manera real y que han indicado base y
sentido al estudio de este proyecto.

A modo de conclusión general del proyecto se puede observar que los

proyectos de inversiones siempre resultarán mas rentables y atractivos en forma
proporcional al porcentaje de inversión inicial financiado por alguna institución, vale
decir, mientras mayor sea el apoyo económico por parte de un banco, mayor será el
VAN obtenido en los respectivos flujos de caja.

Los resultados obtenidos en este estudio indican que no es rentable para ser
llevado a cabo en la realidad, pues si se considera el flujo de caja puro el VAN resulta
negativo y aunque éste tiene un valor positivo en el flujo de caja con 75% de
financiamiento, resulta en un valor demasiado bajo y cercano a 0, por lo que cualquier
variación en el proyecto real podría transformarlo a un número negativo.

El PRI solo existe en el flujo de caja con 75% de financiamiento, ya que en el

flujo de caja puro no se logra recuperar la inversión inicial.

La tasa interna de retorno de la inversión corresponde a un 21% en el caso

más favorable, estando a un punto porcentual por encima de la tasa de descuento, lo
que significa que si bien, cumple con el criterio de rentabilidad, no se recomienda
debido a sus valores tan cercanos.

El estudio de sensibilidad nos muestra que el proyecto puede ser rentable si se

sube el precio un 0.01 UF por hora de servicio, lo que se traduce pasar de $1.400 por
hora o $23,33 por minuto a $1.740 por hora o $29 por minuto, arrojando un VAN de
1442 UF.

Sin embargo, dicho aumento de precio no asegura que la cantidad de ventas

anuales se mantenga, pues ya no se estaría ofreciendo el menor precio del mercado, lo
cual diferenciaba este proyecto de los demás existentes, lo que podría traducirse en
pérdidas de clientela.
Bibliografía

Instituto Nacional de Estadísticas (INE) www.ine.cl

Ilustre municipalidad de San Felipe, departamento patente y rentas

Datos financieros del banco central www.si3bcentral.cl

Servicio de impuestos internos (SII) www.sii.cl