PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA MADRE Y MAESTRA

MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

EVALUACION DE PROYECTOS DE INGENIERIA CIVL

MAC-711-T-101

Profesor:

Gustavo Liriano

Asignación:

Proyecto Final

Grupo:

Grupo #1

Integrantes:

Oscarlin Hernández 2014-1294

Nilson Morales 2015-0039

Juan Salcedo 2015-0384

Emmanuel Santos 2015-0483

Santiago de los caballeros, República Dominicana

Diciembre, 2023

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1- Índice

 Introducción………………………………………………………………………………. 3

 Objetivos del proyecto generales y específicos…………………………. 4

 Estudio de mercado…………………………………………………………………… 4

 Estudio técnico…………………………………………………………………………. 6

 Ingeniería del proyecto…………………………………………………………….… 7

 Estudio económico………………………………………………………………….…11

 Análisis de sensibilidad………………………………………………………………17

 Análisis de Riesgo. Perfil de Riesgo……………………………………………21

 Conclusiones……………………………………………………………………………22

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1. Introducción
El proyecto " Residencia " es una iniciativa ambiciosa que busca erigir una vivienda residencial
de un nivel en la ciudad de moca. Este proyecto implica la construcción de una vivienda de
diseñada con estándares de calidad superiores, con el objetivo de satisfacer las demandas y
expectativas de un mercado cada vez más exigente.

El estudio exhaustivo realizado abarcó una evaluación detallada del mercado inmobiliario local,
analizando tendencias, comportamientos y patrones de demanda en la región específica donde
se pretende llevar a cabo el proyecto. Se consideraron aspectos demográficos, económicos y
socioculturales para comprender el entorno y las necesidades de la población objetivo.

Se identificaron y analizaron minuciosamente las oportunidades existentes en el mercado, así

como los posibles desafíos y riesgos que podrían influir en el éxito del proyecto. Esta evaluación
en profundidad permitió trazar estrategias sólidas para maximizar la viabilidad y el potencial de
la vivienda en el mercado inmobiliario local.

Uno de los principales enfoques del estudio fue evaluar la demanda potencial de este tipo de
residencias en la zona. Se realizaron encuestas, estudios de mercado y análisis comparativos
con desarrollos similares para comprender la preferencia del público objetivo, sus necesidades
y deseos en términos de infraestructura residencial de alta calidad.

La viabilidad financiera del proyecto fue analizada con meticulosidad, considerando diversos
escenarios y variables económicas. Se llevaron a cabo proyecciones financieras detalladas que
incluyeron costos de construcción, gastos operativos, análisis de retorno de inversión y
estrategias de financiamiento. Esto garantiza la sostenibilidad y rentabilidad a largo plazo para
los inversionistas y promotores del proyecto.

El equipo responsable del proyecto está integrado por profesionales altamente calificados y con
una amplia experiencia en el sector inmobiliario, la construcción y el desarrollo de proyectos
residenciales. Su compromiso con la excelencia y la calidad garantiza la entrega exitosa y
oportuna del complejo residencial.

En resumen, el proyecto representa una oportunidad única para satisfacer la creciente

demanda de viviendas en el área metropolitana de Moca, provincia Espaillat. Con una
combinación estratégica de planificación minuciosa, diseño innovador, análisis de mercado
sólido y ejecución experta, se espera que este complejo residencial se convierta en un referente
de excelencia y calidad en el mercado inmobiliario local.

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2. Objetivos del proyecto generales y específicos
Objetivo general: Examinar a través de análisis de mercado, técnico, financiero, de
sensibilidad y riesgo, una casa unifamiliar en la ciudad de Moca, con el propósito de
determinar la viabilidad financiera de este proyecto para su desarrollo y venta.

Objetivos específicos: Llevar a cabo un análisis del mercado con el fin de comprender cómo
se comporta la oferta y la demanda.

- Ejecutar una evaluación técnica para determinar la viabilidad de llevar a cabo

físicamente el proyecto.
- Elaborar un análisis económico y financiero para evaluar la viabilidad y rentabilidad
de la inversión.
- Realizar un análisis de riesgo y la sensibilidad del proyecto.

3. Estudio de mercado: análisis de oferta y demanda, comercialización del

producto, análisis de precios, plan de negocios.
Análisis del Entorno

- Demografía: en la ciudad de moca cuenta con una población de aproximadamente

173,000 habitantes, con un crecimiento anual del 2%. El 60% de la población se
encuentra en el rango de edad de 25-45 años, el grupo demográfico clave para el
mercado inmobiliario residencial del proyecto.
- Economía: El PIB per cápita es de $18.000, con una tasa de desempleo del 5%. La
economía local ha mantenido un crecimiento del 3% anual en los últimos cinco años.
- Tendencias inmobiliarias: Existe una creciente demanda de propiedades
residenciales de alta gama debido al aumento de la clase media alta y la búsqueda
de comodidades exclusivas.

Investigación de la Competencia de la zona

Se identificaron varios proyectos residenciales similares en las proximidades, con una

tasa de ocupación promedio del 85% y precios de venta oscilando entre RD$ 16,000,000
y RD$ 23,000,000 por unidad.

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Análisis comparativo: Se diferenciará ofreciendo áreas recreativas exclusivas, servicios
de seguridad privada en la zona y acabados de lujo.

Análisis de la Demanda: Encuestas realizadas a potenciales compradores indicaron una

alta disposición a pagar por comodidades exclusivas y una ubicación céntrica.

El análisis de ingresos y capacidad de endeudamiento sugiere que el 30% de la población

objetivo tiene la capacidad financiera para adquirir propiedades en este rango de
precios.

Evaluación Financiera

- Costos estimados: adquisición del terreno (RD$ 4,500,000), construcción (RD$

10,319,743.71).
- Proyección de ingresos: Se estima un ingreso total de (RD$ 20,000,000 ) por la
venta de la vivienda.

Consideraciones Legales y Regulatorias

- Cumplimiento con las regulaciones locales de construcción, zonificación y

permisos.
- Análisis de riesgos legales y ambientales: se han identificado áreas de posible
impacto ambiental mínimo.

Conclusiones y Recomendaciones

- El mercado presenta una demanda creciente de propiedades residenciales de

lujo con servicios exclusivos.
- "El proyecto "tiene el potencial para atraer a compradores en el segmento de
alto poder adquisitivo.
- Se recomienda proceder con el proyecto dada su viabilidad financiera y demanda
proyectada.

Limitaciones del Estudio

- La precisión de las proyecciones está sujeta a cambios en las condiciones

económicas y del mercado inmobiliario.

5
Este es un resumen de cómo podría estructurarse un estudio de mercado para un proyecto
inmobiliario. Un estudio más completo incluiría detalles adicionales y un análisis más profundo
en cada sección.

4. Estudio técnico: Tamaño óptimo de la planta o proyecto, localización optima

e ingeniería del proyecto

Tamaño de la Planta Optima

La vivienda para analizar constará de 275 m2 de construcción, donde se desarrollarán las

siguientes áreas:

 3 habitaciones
 4 ½ baños
 1 salas
 Comedor
 Área de servicio
 Cuarto de Servicio
 Marquesina doble
 Terraza

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Localización óptima
El solar donde se planea construir la vivienda se encuentra en el sector Villa Carolina 3,
Prolongación Eduardo Liriano, Moca.

Disponibilidad

El terreno para utilizar es propiedad de los inversionistas, es conveniente ejecutar el proyecto

en este terreno porque ya no sería necesario realizar un desembolso para la compra del lote.

Servicios disponibles

Es una zona urbanizada y cómoda de clase media-alta que cuenta con los servicios básicos
como luz eléctrica, agua potable, alcantarillado y telefonía.

Seguridad

El lugar es atractivo por ser seguro para vivir ya que existen monitoreos de cámaras de
vigilancia, así como también sistemas de acceso controlado.

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Zona estratégica

Su cercanía a centros comerciales, educativos y de salud lo convierten en un lugar atractivo

para vivir.

Rutas de acceso

De forma directa, se puede acceder a la zona de Villa Carolina desde la Autopista Ramon
Cáceres por la Avenida Antonio Guzmán, también desde la Avenida de los Agricultores por la
calle Leonte Schott.

5. Ingeniería del proyecto

El proceso constructivo de una vivienda en mampostería implica varias etapas, desde la
planificación inicial hasta la culminación de la construcción. Aquí hay una descripción general de
los pasos comunes en el proceso constructivo:

1. Planificación y diseño:

• Define los requisitos y objetivos del proyecto.

• Diseño los planos arquitectónicos y estructurales.
• Obtención de los permisos necesarios de las autoridades locales.

2. Preparación del terreno:

• Limpieza y nivelación del terreno.

• Marcado de la ubicación exacta de la vivienda según los planos.

3. Excavación y cimentación:

• Excavación para la cimentación, que puede ser de tipo corrida o de zapatas

aisladas, dependiendo de la estructura.
• Colocación de las armaduras y encofrado para la cimentación.
• Vertido del hormigón y curado adecuado.

4. Estructura de mampostería:

• Levantamiento de las paredes de mampostería con ladrillos o bloques.

• Uso de mortero para unir los ladrillos o bloques.
• Instalación de refuerzos verticales y horizontales, como columnas y vigas, según
el diseño estructural.

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 5. Instalaciones eléctricas y plomería:

• Colocación de conductos y tuberías antes de cerrar las paredes.

• Instalación de cajas eléctricas y puntos de salida.

6. Cerramientos y divisiones:

• Colocación de cerramientos exteriores, como ventanas y puertas.

• Construcción de divisiones internas según la distribución de los espacios.

7. Cubierta y techos:

• Colocación de la estructura de soporte para la cubierta.

• Instalación de materiales de cubierta, como tejas o láminas.

8. Revestimientos y acabados:

• Aplicación de revestimientos en paredes y suelos.

• Pintura interior y exterior.
• Instalación de acabados finales, como zócalos, molduras y accesorios.

9. Instalaciones finales:

• Conexión de aparatos eléctricos y sanitarios.

• Pruebas y ajustes de sistemas.

10. Limpieza y entrega:

• Limpieza final del sitio de construcción.

• Inspección final y entrega de la vivienda al propietario.

Es fundamental seguir normativas de construcción locales y garantizar la calidad de los

materiales y la mano de obra para asegurar una vivienda segura y duradera. Además, ten en
cuenta que las prácticas constructivas pueden variar según la región y las regulaciones locales.

Equipos para utilizar

Los equipos para utilizar para este proceso constructivo son:

 Excavadora
 Motoniveladora
 Cargador frontal
 Camión volteo

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Descripción del proceso de construcción

La construcción de esta casa se llevará a cabo utilizando métodos tradicionales de

mampostería. El proceso comenzará con la preparación del terreno y la nivelación del suelo,
empleando equipos de construcción alquilados según las necesidades de cada fase. Una vez
completada esta etapa, se procederá al marcado del área de la vivienda. Después, se
subcontratará personal especializado para las labores de carpintería y montaje de la estructura
de acero en la base. Las cimentaciones se construirán en hormigón armado, utilizando una
planta de hormigón para este propósito y otros elementos estructurales.

Posteriormente, se llevará a cabo el trazado de los muros de bloques sobre la base, iniciando la
construcción de la losa del entrepiso. Paralelamente, se realizarán las instalaciones eléctricas y
de fontanería con trabajadores subcontratados. Una vez finalizada la losa del primer nivel, se
procederá con el acabado superficial, que incluirá trabajos de relleno, enlucido y aplicación de
yeso. Una vez completadas estas etapas, se instalarán los suelos, baños y cocina. La pintura
base y final se llevará a cabo simultáneamente con las fases previas, siempre que sea posible.

Para concluir, se realizarán la instalación de puertas, ventanas, accesorios de baño, dispositivos

electrónicos y otros elementos para el hogar. Se completarán los sistemas de drenaje sanitario
y pluvial, finalizando con trabajos de jardinería y el acondicionamiento de exteriores.

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6. Estudio económico
Determinación de los costos

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Determinación de los costos, depreciaciones y amortizaciones, evaluación
económica (VPN, TIR, B/C)

Datos: P = $4,500,000.00
Flujos de Efectivo

i mensual = 1.5% Meses 8

Monto $ 10,319,743.71
Pcae = $10,319,743.71 A/P, 1.5, 8 0.13358
CAE $ 1,378,511.36
i anual = 18%
M = 8.00

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Análisis Económico en Base al Valor Presente (VP)

Análisis Económico en Base al Valor Presente (VP)

Análisis Económico TIR

Por Interpolación, i* = 3.25%

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7. Análisis de sensibilidad
• Análisis de sensibilidad VP.
VP con decremento en los ingresos por 3.25%

Análisis Económico en Base al Valor Presente VP

VP con incremento en los ingresos por 3.25%

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 VP con decremento en la tasa por 3.25%

 Análisis Económico en Base al Valor Presente VP

• VP con Incremento en la tasa por 3.25%

18
• VP con incremento en los costos por 3.25%

 Análisis Económico en Base al Valor Presente VP

 VP con decremento en los costos por 3.25%

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 Tiempo de los Ingresos Respecto a 12 Meses

 Variación del Tiempo de los Ingresos Respecto a 18 Meses

• Variación del Tiempo de los Ingresos Respecto a 24 Meses

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 8. Análisis de Riesgo. Perfil de Riesgo.

La inversión para la venta del proyecto tiene una probabilidad de un 34% que sea mala y
un 66% de que sea buena. Por lo que se considera factible.

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9. Conclusiones

 Viabilidad del Proyecto: El estudio exhaustivo realizado proporciona una

sólida base para afirmar la viabilidad del proyecto "Residencia" en la ciudad
de Moca. La combinación de un mercado inmobiliario en crecimiento,
estrategias de planificación minuciosa y un enfoque en la calidad y
excelencia coloca al proyecto en una posición favorable.

 Análisis de Mercado: La investigación de mercado revela una demanda

creciente de propiedades residenciales de alta gama en la zona. La
preferencia por comodidades exclusivas y una ubicación céntrica,
respaldada por encuestas y análisis de ingresos, sugiere que el proyecto
está alineado con las necesidades y deseos de la población objetivo.

 Evaluación Financiera: La meticulosa evaluación financiera, que abarca

costos de construcción, proyecciones de ingresos y estrategias de
financiamiento, respalda la sostenibilidad y rentabilidad a largo plazo. La
adquisición del terreno y los costos de construcción están justificados por
las proyecciones de ingresos estimadas en RD$ 20,000,000.

 Estudio Técnico e Ingeniería del Proyecto: La elección del tamaño óptimo

de la planta, la localización en Villa Carolina 3 y la descripción detallada del
proceso constructivo, incluyendo la planificación, preparación del terreno,
estructura de mampostería y acabados, demuestran una atención
meticulosa a los detalles técnicos del proyecto.

 Análisis Económico: Los indicadores económicos clave, como el Valor

Presente Neto (VPN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR), respaldan la

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 rentabilidad del proyecto. El VPN y la TIR, calculados con una tasa de
interés del 18%, sugieren una inversión favorable.

 Análisis de Sensibilidad: El análisis de sensibilidad destaca la robustez del

proyecto ante variaciones en ingresos, tasas y costos. La capacidad para
adaptarse a cambios en el entorno económico fortalece la posición del
proyecto frente a posibles contingencias. Se pudo determinar que el
parámetro más sensible son los ingresos con relación a las variaciones de
las tasas, cuya variación afecta notablemente el valor presente.

 Análisis de Riesgo: El perfil de riesgo revela una probabilidad del 66% de

que el proyecto sea bueno. Esta evaluación integral permite a los
inversionistas comprender y gestionar posibles riesgos, contribuyendo a la
toma de decisiones informada.

 Recomendación: Basándose en los hallazgos y análisis presentados, se

recomienda proceder con el proyecto "Residencia". La combinación de una
demanda creciente, viabilidad financiera y una planificación detallada
posiciona al proyecto como una inversión sólida y atractiva en el mercado
inmobiliario local.

 Limitaciones del Estudio: Se reconoce la limitación inherente a cualquier

proyección futura, ya que está sujeta a cambios en las condiciones
económicas y del mercado inmobiliario. Es crucial revisar y ajustar las
estrategias según la evolución del entorno.

En resumen, el proyecto "Residencia" presenta un enfoque integral que abarca

desde el análisis de mercado hasta la evaluación financiera y técnica. Su posición
estratégica, combinada con la atención a la calidad y la adaptabilidad a posibles
cambios, sugiere que podría convertirse en un referente exitoso en el mercado
inmobiliario local.

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