Avaluo Agricola Guatemala

INGENIERO Forestal y Agrónomo Eduardo Alfaro cel. 42412931 fgtedu@yahoo.
com
Pensum de Estudio
Curso de Avalúos CEDUCA
Avalúos Agrícolas
Elaborado por: Ing. Forestal y Agrónomo. Francisco Eduardo Alfaro Estrada

Colegiado Activo: 4039
Valuador autorizado: 1634-A-2016
CEDUCA | Modulo Avalúo Agrícola 1

INGENIERO Forestal y Agrónomo Eduardo Alfaro cel. 42412931 [email protected]
Contenido
INTRODUCCION .............................................................................................................................. 4
DEFINICIONES DE AVALUO AGRICOLA ................................................................................. 5
INFORMACION PRIMARIA A RECABAR PARA EL INICIO DEL AVALUO ....................... 5
1 FASE DE GABINETE .............................................................................................................. 5
Del Registro General de la propiedad ................................................................................... 5
De los Valores de mercado ..................................................................................................... 5
FASE DE CAMPO ....................................................................................................................... 6
Fase de preparación (antes de ir a campo) ......................................................................... 6
Durante la visita en campo...................................................................................................... 6
Pendiente...................................................................................................................................... 7
Erosión .......................................................................................................................................... 7
HORIZONTES DEL SUELO....................................................................................................... 8
Profundidad efectiva del suelo ............................................................................................... 9
Textura del suelo ........................................................................................................................ 9
Categorías de textura ............................................................................................................ 9
Pedregosidad y/o Rocosidad ................................................................................................ 10
Categorias de pedregosidad o rocosidad ..................................................................... 10
Drenaje ......................................................................................................................................... 11
Categoría de drenaje ............................................................................................................. 11
Riesgo de anegamiento o inundación ................................................................................ 11
Categorías de anegamiento e inundación: .................................................................... 12
Periodo seco.............................................................................................................................. 12
Viento: ......................................................................................................................................... 13
Uso del sistema ........................................................................................................................ 13
Usos permisibles dentro de cada clase ............................................................................. 18
Valuacion de inmuebles rurales según DICABI ................................................................... 19
Capacidad productiva de la tierra ............................................................................................ 19
Descripción de los grupos de suelos ............................................................................. 19
3. De los cultivos............................................................................................................... 21
4. Del Valor de la madera en pie ................................................................................... 22
5. Descripción de las Construcciones.............................................................................. 26

6. Servidumbres .................................................................................................................. 26
7. Servicios de apoyo ......................................................................................................... 26
Fuentes primarias de información........................................................................................ 27
Fuentes secundarias de información .................................................................................. 27
2 FASE DE GABINETE ................................................................................................................. 27
1. Montaje de plano de registro sobre ortofoto ...................................................................... 27
2. Generación de curvas de nivel ............................................................................................ 27
3. Delimitación de polígonos y cálculo de áreas. .................................................................. 27
DESARROLLO DEL AVALÚO ..................................................................................................... 28
1. Métodos valuatorios ........................................................................................................ 28
1.1. Método de comparación de mercado ................................................................. 28
1.1.1. Desarrollo de la Metodología ............................................................................ 28
1.1.2. Estudio de caso .................................................................................................... 29
2. Método de capitalización de la Renta ......................................................................... 32
3.2.1. Desarrollo de la metodología ................................................................................. 32
3.2.2. Estudio de caso ........................................................................................................... 33
3. Método de clases agrologicas y el valor base. ........................................................ 34
3.1.1. Desarrollo de la metodología ............................................................................ 34
3.1.2. Estudio de caso .................................................................................................... 40
6. Presentación del informe de avalúo agrícola. .............................................................. 44
7. Anexos .................................................................................................................................... 48
Anexo 1: “Flujo de Caja producción de 1 hectárea de caña”. ............................................. 48
ANEXO 2 “Flujo de caja Limón Persa”. .................................................................................. 49
8. Bibliografía ............................................................................................................................. 50

INTRODUCCION
El Bien Agropecuario generalmente está ligado a un actividad productiva, por tal motivo en
la Valuación Agropecuaria es necesario diferenciar entre el Valor Físico – directo del ese Bien, el
Valor Comercial del mismo, en función de la oferta y demanda y, lo más importante, el valor
obtenido en función de su productividad o Ingresos.
El presente documento es elaborado pensado en servir como una guía, para la ejecución de un
avalúo con fines agrícolas, el mismo pretende sentar bases paso a paso de como un valuador
podrá dirigirse en campo, para la obtención de la información base que servirá de pilares para la
ejecución del avalúo hasta las distintas metodologías para procesar dicha información.
Se realiza la acotación, que para la ejecución no existe un procedimiento específico, para llegar a
conocer el valor de la propiedad a valuar, si no que el valuador tendrá que hacer uso de su ingenio,
conocimientos adquiridos en el presente modulo y experiencia laboral a desarrollar, para encontrar
ese valor escurridizo que todos los valuadores buscamos.
Es de vital importancia tener en cuenta que antes de realizar un avalúo agrícola, el valuador
deberá realizarse las siguientes interrogantes:
El proyecto es:
1. ¿Físicamente posible?
2. ¿Legalmente viable?
3. Y por último, ¿Financieramente factible?
Y con esto, poder aplicarlas junto a los “Principios básicos de la Valuación”.

DEFINICIONES DE AVALUO AGRICOLA
Un avalúo agrícola describe las características de un bien inmueble de carácter rural agrícola, a
una fecha determinada, de acuerdo a una metodología que nos permite llegar a la conclusión de
un valor determinado.
Proceso y/o Documento mediante el cual se reporta la estimación del valor de un bien que tenga
relación directa e indirecta con la actividad agropecuaria, de acuerdo a la apreciación personal
expresada por un profesional autorizado, que cuente con los conocimientos técnicos, aplique
normas y procedimientos específicos y generalmente aceptados en esta especialidad y cuya ética
y desempeño avalen la confiabilidad de su valoración.
Se denomina estudio de avalúo a la apreciación u opinión debidamente razonada sobre el valor de

una propiedad rural, elaborado por un perito legalmente autorizado, en un reporte escrito y firmado,
a una fecha determinada. El perito asigna un valor, no un precio, aunque a veces éstos resulten
ser iguales.
Para la ejecución de los avalúos, se usará el procedimiento o técnica que consistirán en la

aplicación de varias actividades dirigidas a asignar un valor físico en el mercado, mediante la
aplicación de criterios comparativos que representen y justifiquen una aproximación entre las
condiciones de la propiedad en estudio y el resto de inmuebles similares en la zona. Se deberá
tomar en cuenta también, que el inmueble vale por la renta que pueda producir y en ese sentido,
su capacidad de uso y el potencial de renta están íntimamente ligados.
El mejor uso del suelo, estará relacionado con la facilidad de manejo lo que conduce a una mayor
renta y por lo tanto tendrá un mayor valor.
INFORMACION PRIMARIA A RECABAR PARA EL INICIO DEL AVALUO
1 FASE DE GABINETE
Del Registro General de la propiedad

 Certificación General del Registro General de la propiedad
 Consulta a distancia.
 Plano de Registro
Es importante la verificación y anotación de colindantes registrales, el área de la finca,
identificación de servidumbres.
 Matricula fiscal
De la propiedad y del propietario

 Fotocopia de DPI del propietario o de la persona que solicita el avalúo
 Dirección del bien inmueble
 Ubicación del bien inmueble
 Contacto de la persona que mostrara la propiedad y acompañara el avalúo
De los Valores de mercado

A través de búsquedas en el internet, se podrá sondear los valores de mercado para fincas o
terrenos rurales en la zona. Anotar las principales características, tales como: extensión de la finca
o terreno, valor ofertado, cercanía a centros poblados, carreteras, presencia de agua dentro de
este, cultivos, pastos. Se podrá realizar consultas a distancia y visitarlos al momento de la visita en
campo para así tener parámetros de comparación contra nuestra finca o terreno a valuar.

FASE DE CAMPO
Fase de preparación (antes de ir a campo)

Que llevar:
Equipo:
Botas o zapato alto apropiado para la tarea, camisas de manga larga, bloqueador solar, sombrero
o gorra, suficiente agua según extensión a recorrerse, refrigerio o almuerzo, machete, gps
navegador, cámara fotográfica (siendo estos 2 últimos sustituibles por un teléfono inteligente),
libreta, lapicero, vara de 1 metro, metro, nivel y plano de registro.
Durante la visita en campo

Se procede a realizar la visita de campo, para lo cual se hará acompañar por el propietario o
persona designada por éste para realizar la inspección del inmueble. Se deberá dejar constancia
en el informe de la identidad de la persona acompañante.
La visita de campo consiste en hacer un recorrido detallado por la propiedad, anotando y

verificando los siguientes elementos:
1. La forma y ubicación de linderos internos

Se procederá a realizar un levantamiento de los mojones de la finca, se podrá hacer uso
de un GPS navegador o de la aplicación Google Earth, se deberá tomar en cuenta el
margen de error que nos ofrece este tipo de tecnología, que va desde los 2 metros de error
hasta 5 metros, para nuestro caso práctico un error mayor, significara diferencia de área
muy significativas. En caso se detectara diferencias mayores al 10% de lo expresado en
planos de registro. Se deberá consignar una observación dentro del avalúo, para que el
cliente presente plano firmado por profesional en la materia.
En caso la finca a valuar sea muy grande, se podrán consignar en dependencia de la

geometría del terreno (plano de registro), los mojones que sean necesarios para realizar
montajes sobre Google earth o software de mapeo, para corroborar la coincidencia entre lo
registrado y lo identificado en campo (coincidencia en la forma y tamaño del terreno).
2. Uso actual de la tierra y sus características

Se deberá acompañar el levantamiento en campo de un pequeño croquis de la finca,
identificando los principales factores a tomarse en cuenta la ubicación de las fuentes de
aguas, quebradas, caminos internos, construcciones, maquinaria y equipo, pozos, áreas de
protección, zonas de cultivo, bosque entre otros.
Además se deberá medir en campo: pendiente, altitud, anotaciones sobre las
características del suelo, tales como; pedregosidad, erosión sufrida, plasticidad de la tierra
(niveles de arcilla, limo y arena).
https://www.youtube.com/watch?v=9QHG0bRyxYs Triangulo de texturas
https://www.youtube.com/watch?v=Io-JQyqtvy8 Recomendaciones de suelos
https://www.youtube.com/watch?v=jIwCLq9Uhew&t=210s Como medir la pendiente

Pendiente
Se refiere al grado de inclinación de los terrenos expresado en porcentaje.
Erosión
Se refiere al daño visible causado a los suelos por la erosión acelerada. Para medir el
grado de erosión se recurre a la observación, en el campo, de pedestales, raíces
desnudas, la existencia de canalículos, terracetas, surcos, cárcavas, deslizamientos,
remoción de masas y la acumulación de sedimentos en el pie de pendientes y vías de
desagüe.
Categorías de erosión:
1. Nula: sin síntomas de erosión.
2. Ligera o leve (Erosión laminar y/o en surcos ligera):
Los suelos presentan pocos canalículos de escasos centímetros de profundidad después
de las lluvias, la presencia de pedestales de poca altura (menores a 3 centímetros) puede
ser un índice de erosión leve, lo mismo que marcas livianas de pisoteo en pastos. Se
considera que se ha perdido menos del 25% del horizonte A original.
3. Moderada (Erosión laminar y/o en surcos moderada):
Se observan síntomas de erosión a través de la presencia generalizada de canalículos y
surcos pocos profundos en campos de cultivos en maduración, y de trillas poco profundos
entre las macollas de gramíneas, en pastos o pedestal es altos (3 a 5 centímetros). Se
considera que se ha perdido hasta un 50% del horizonte A original.
4. Severa (Erosión laminar y/o en surcos fuertes, o cárcavas incipientes):
Se observa la presencia de abundantes surcos aún después del arado, de canalículos y
surcos profundos en campos con cultivos en maduración y la presencia de trillas profundos
sin vegetación y pequeños deslizamientos en laderas, con macollas sobre pedestales (5 a
10 centímetros) de tierras en pastos. El suelo ha sido erosionado hasta en un 100% del
horizonte A original.
5. Muy severa (Cárcavas profundas y/o densas):
Los suelos están prácticamente destruidos o son fuertemente truncados, con exposición
del horizonte B. En algunos suelos se produce un micro relieve con cárcavas profundas en
patrones dendríticos y en otros hay truncación extrema de los horizontes superficiales, con
o sin la presencia de cárcavas. En esta categoría se incluyen los deslizamientos y/o
deposiciones masivas de suelos que se han desplazado desde su lugar de origen.

HORIZONTES DEL SUELO
Clásicamente, se distingue en los suelos completos o evolucionados tres horizontes

fundamentales que desde la superficie hacia abajo son:
1. Horizonte O: "Capa superficial del horizonte A"
2. Horizonte A, o zona de lavado vertical: Es el más superficial y en él enraíza la
vegetación herbácea. Su color es generalmente oscuro por la abundancia de materia
orgánica descompuesta o humus elaborado, determinando el paso del agua arrastrándola
hacia abajo, de fragmentos de tamaño fino y de compuestos solubles.
3. Horizonte B o zona de Precipitado: Carece prácticamente de humus, por lo que su color
es más claro (pardo o rojo), en él se depositan los materiales arrastrados desde arriba,
principalmente, materiales arcillosos, óxidos e hidróxidos metálicos, etc., situándose en
este nivel los encostramientos calcáreos áridos y las corazas lateríticas tropicales.
4. Horizonte C o subsuelo: Está constituido por la parte más alta del material rocoso in situ,
sobre el que se apoya el suelo, más o menos fragmentado por la alteración mecánica y la
química (la alteración química es casi inexistente ya que en las primeras etapas de
formación de un suelo no suele existir colonización orgánica), pero en él aún puede
reconocerse las características originales del mismo.
5. Horizonte D, horizonte R, roca madre o material rocoso: es el material rocoso subyacente
que no ha sufrido ninguna alteración química o física significativa. Algunos distinguen entre
D, cuando el suelo es autóctono y el horizonte representa a la roca madre, y R, cuando el
suelo es alóctono y la roca representa sólo una base física sin una relación especial con la
composición mineral del suelo que tiene encima.

Profundidad efectiva del suelo
Se define como la profundidad efectiva al grosor de las capas del suelo y subsuelo en las
cuales las raíces pueden penetrar sin dificultad, en busca de agua, nutrimentos y sostén.
Su límite inferior está definido por capas u horizontes compactos que impiden el desarrollo
de las raíces, como arcillas muy densas y compactas, horizontes cementados, compactos
(panes endurecidos), estratos rocosos o pedregosos continuos, nivel freático asociado con
gleización, horizontes con concentraciones tóxicas de algún elemento (Cu, Mn, Na).
Textura del suelo
Se refiere a la cantidad y tamaño de las sustancias inorgánicas que posee: arena, limo y
arcilla. La clase textural puede ser estimada en campo a través de pruebas simples y
sintiendo los constituyentes del suelo. Para esto, la muestra de suelo debe estar en un
estado húmedo a débilmente mojado. Se deben remover las gravas u otros constituyentes
> 2mm. Los constituyentes tienen la siguiente sensación:
 Arcilla: se adhiere a los dedos, es cohesivo (pegajoso), es moldeable, tiene una
alta plasticidad y tiene una superficie brillosa luego de apretar entre los dedos.
 Limo: se adhiere a los dedos, no es pegajoso, es débilmente moldeable, tiene una
superficie áspera y rasposa luego de apretarlo entre los dedos y una sensación
harinosa (como el polvo del talco).
 Arena: no se puede moldear, no se adhiere a los dedos y se siente muy granuloso.
Categorías de textura
1. Gruesas: arenosa, arenosa franco gruesa y media.

2. Moderadamente gruesas: arenosa franco fina, franco arenosa media y gruesa.
3. Medianas: franco arenosa fina, franca, franco limosa y limosa.
4. Moderadamente finas: franco arcillosa, franco arcillo limosa, franco arcillo arenosa.
5. Finas: arcillosa (menos de 60% de arcilla), arcillo arenosa y arcillo limosa.
6. Muy finas: arcillosa (más de 60% de arcilla).

Pedregosidad y/o Rocosidad
Es el contenido de piedras y rocas que interfieren en las labores de labranza, crecimiento

de raíces y el movimiento de agua. Para propósitos de este manual, la pedregosidad se
define como el contenido de grava cuyo tamaño varía de 0,2 a 20 mm, las piedras tienen
más de 2 centímetros de diámetro y rocosidad es la proporción relativa de exposición de la
roca fija, ya sea por afloramiento en suelos muy delgados o por conglomerados.
Categorias de pedregosidad o rocosidad
1. Sin pedregosidad: No hay piedras o rocas o son tan pocas que no interfieren en la
preparación del suelo. Las piedras y/o rocas cubren menos de 1 m2/Ha, o sea inferior de
0,01% del área. En esta categoría se acepta hasta 5% del volumen del suelo con grava.
2. Ligeramente pedregoso: El contenido de piedras y/o rocas interfiere con la preparación de
terrenos pero sin impedir esta labor. El área cubierta por las piedras y/o rocas varía entre 1
y 10 m2 /Ha o sea 0.01-0.1 % del área. Se acepta de 5 a 10% del volumen del suelo con
grava. Moderadamente pedregoso: El contenido de piedras y/o rocas es suficiente para
dificultar la preparación del terreno, por lo que esta labor debe desarrollarse
cuidadosamente. El área ocupada por las piedras y/o rocas varía de 10 a 300 m2 /Ha o
sea 0,1-3% del área. Se acepta de 10 a 15% del volumen del suelo con grava.
3. Pedregoso: El contenido de piedras y/o rocas sólo permite la utilización de maquinaria
liviana o herramientas de mano para preparar el terreno. El área ocupada por las piedras
y/o rocas varía de 300 a 800 m /Ha, o sea 3-8% del área. Se acepta de 10 a 15% del
volumen del suelo con grava.
4. Muy pedregoso: El contenido de piedras y/o rocas es suficiente para impedir cualquier uso
de maquinaria agrícola en la preparación de terrenos, por lo que solo se pueden usar
implementos manuales. El área ocupada por las piedras y/o rocas varía de 800 a 2 000 m2
/Ha o sea de 8 a 20%. Se acepta de 25 a 50% del volumen del suelo con grava.
5. Fuertemente pedregoso: La superficie se encuentra cubierta de piedras y/o rocas, las
cuales ocupan entre 20 y 50% de la superficie. Sólo se podrán usar implementos manuales
ocasionalmente. Se acepta de 50 a 75% del volumen del suelo con grava.
6. Extremadamente pedregoso: La superficie se encuentra prácticamente cubierta de piedras
y/o rocas, con más de 50% de la misma cubierta por éstas. Se acepta más de 75% del
volumen del suelo con grava.

Drenaje
En un sentido dinámico o activo, se entiende por drenaje natural del suelo la rapidez y el grado con
que el agua es removida en relación con adiciones, especialmente por escurrimiento superficial y
por el movimiento de las aguas a través del suelo hacia los espacios subterráneos. El drenaje,
como condición del suelo se refiere a la frecuencia y duración de períodos durante los cuales el
suelo no está saturado total o parcialmente.
Categoría de drenaje
1. Excesivo: el agua se elimina del suelo rápidamente, ya sea porque posee texturas muy
livianas o bien pendientes escarpadas y expuestas (sin apreciable cobertura vegetal).
2. Moderadamente excesivo: el agua se elimina del suelo en forma moderadamente rápida.
Muchos de estos suelos son de textura moderadamente liviana y/o de relieve ondulado.
3. Bueno: el agua se elimina del suelo con facilidad pero no con rapidez. Los suelos bien
drenados tienen comúnmente texturas medias; sin embargo, suelos arcillosos con buena
estructura pueden incluirse dentro de esta clase. El nivel freático se encuentra a
profundidades mayores de 120 centímetros, y si aparecen moteados, éstos están a más de
90 centímetros.
4. Moderadamente lento: el agua se elimina del suelo con cierta lentitud, de modo que el
perfil permanece saturado (humedad excesiva) durante períodos cortos pero apreciables.
Tiene una capa de permeabilidad lenta en el perfil, o un nivel freático relativamente alto
(60- 90 centímetros de profundidad) y con moteados después de 30 centímetros de
profundidad; pueden aparecer ocasionalmente horizontes gleizados en el subsuelo.
5. Lento: el agua se elimina del suelo con lentitud suficiente para mantenerlo saturado
durante períodos muy apreciables de tiempo (3 a 6 meses al año). Tienen usualmente un
nivel freático alto entre 30 y 60 centímetros de profundidad, y con moteados a menos de 30
centímetros y es normal que se presenten capas gleizadas en el subsuelo.
6. Muy lento: el agua se elimina tan lento que el suelo permanece saturado por largos
períodos de tiempo (6 a 9 meses al año). El nivel freático está por lo general cerca de la
superficie del suelo (menos de 30 centímetros) durante una parte considerable del año y
siempre con moteados desde la superficie.
7. Nulo: el agua se elimina del suelo tan lentamente que la capa freática permanece en la
superficie o sobre ésta la mayor parte del tiempo (más de 9 meses al año), tienen alto
hidromorfismo o gleización a través de todo el perfil.
Riesgo de anegamiento o inundación
Se refiere a probabilidad y frecuencia de ocurrencia de un desborde de una corriente de

agua fuera de su cauce normal ocasionando un peligro para las áreas aledañas. El
anegamiento puede ser causado por el estancamiento de aguas en depresiones y llanuras,
en especial sobre suelos con problemas de drenaje.

Categorías de anegamiento e inundación:
1. Nulo: Los suelos no presentan ningún riesgo de sufrir inundaciones.

2. Leve: Se presentan en forma ocasional y por lo general en años excepcionalmente
lluviosos, sin embargo su permanencia no es mayor de una semana.
3. Moderado: Las inundaciones por lo general ocurren todos los años, pero su permanencia
es inferior a dos semanas.
4. Severo: Las inundaciones ocurren varias veces al año y permanecen por períodos cortos
(menos de dos semanas).
5. Muy Severo: Las inundaciones ocurren varias veces al año y por períodos mayores a dos
semanas
Periodo seco
Se entiende por período seco el número de meses secos consecutivos. Se consideran

meses secos aquellos donde la precipitación es inferior a la mitad de la evapotranspiración
potencial. La evapotranspiración potencial se puede determinar multiplicando la
biotemperatura media mensual por una constante mensual así:
1. Mes de 28 días: 4.52

2. Mes de 30 días: 4.84
3. Mes de 31 días: 5.00

Viento:
El viento ejerce un efecto mecánico directo sobre las plantas, desecamiento del ambiente y
provoca erosión.
1. Categorías de viento 1. Ausente: Corresponde a la categoría de viento 1, el que no

provoca problemas en las actividades agrícolas, pecuarias o forestales. Incluye los vientos
constantes o frecuentes, con velocidades promedio inferiores a 15 km/hora. En
condiciones de viento 1, los árboles crecen verticalmente y expanden sus ramas en todas
direcciones.
2. Moderado: Comprende el viento constante o muy frecuente, con velocidades entre los 15 y
30 km/hora, el que causa problemas moderados a la agricultura, los que pueden
solventarse con la instalación de rompevientos como medidas de protección. También
abarca los de velocidades mayores, pero con menor constancia, se reconoce en el campo
por la tendencia general de los árboles a tener sus copas inclinadas ligeramente hacia el
lado donde sopla el viento.
3. Fuerte: Corresponde a la categoría de viento 3 al que alcanza velocidades superiores a los
30 km/hora y que tiene una frecuencia mayor al 50% del tiempo. Este tiene efectos muy
perjudiciales para actividades del uso de la tierra, llegando a limitar la capacidad de uso de
la misma a pastoreo o producción forestal de bajo rendimiento.
Se reconoce en el campo, porque los árboles carecen de ramas del lado donde sopla el
viento y por lo general tienen su tronco inclinado debido a la fuerza del viento y al peso de
su copa.
Uso del sistema
Para llevar a cabo la clasificación de una unidad de tierra, es necesario, primero contar con
los datos de campo, los cuales deben tomarse después de haber realizado una adecuada
separación de unidades fisiográficas, preferiblemente mediante foto interpretación.
Después de completar la totalidad de los datos referentes a los parámetros del sistema, se
procede a determinar la clase, o subclase o unidad de manejo según corresponda.
Para lo anterior se comienza a comparar el respectivo dato del parámetro de cada unidad
de tierra con los valores permitidos en la clave. Se empieza de arriba hacia abajo, es decir
de la clase I hacia la VII, la clase resultante será en la cual coincidan todos los valores de
campo con los indicados en dicha clave.
En el momento que un valor de un factor a ser clasificado no corresponda con lo exigido
por la clave, se deberá pasar hacia la siguiente línea de valores a fin de hacerlos coincidir.

Suelos
Erosion Drenaje Clima
Textura
Ersosion Profundidad subsuelo Pedregosidad Riesgo de
Clases Pendiente Suelo 30 cm Drenaje Periodo seco Viento
sufrida efectiva (cm) 30-120 Inundacion
mod gruesas a
I <3 nula <120 media Sin piedra Bueno Nulo Moderado Ausente
mod finas
Sin piedra a
mod fina a mod finas a mod Mod. exces. a Ausente o
II <8 nula a leve <90 ligeramente Nulo a leve Cualquiera
gruesa gruesas Mod. Lento moderado
pedregoso
Sin piedra a
finas a muy ligeramente Mod. Lento a Nulo a Ausente o
III <3 nula a leve <90 Fuerte
finas pedregoso lento Moderado moderado
Finas a
Sin piedra a
nula o mod Finas a Mod Mod. exces. a Nulo a Ausente o
III <15 <60 ligeramente Cualquiera
moderada gruesas gruesas Mod. Lento Moderado moderado
pedregoso
Muy fina a Muy fina a mod Sin piedra a
nula o Mod. lent. a Nulo a Ausente o
IV <30 <60 mod gruesas moderad Cualquiera
moderada Mod. Exces Moderado moderado
gruesas pedregoso
nula o Sin piedra a Muy lento a Nulo a Ausente o
V <15 <30 Cualquiera Cualquiera Cualquiera
moderada pedregoso exces. Severo fuerte
Mod
Sin piedra a
nula o gruesa a Muy lento a Ausente o
V <30 <30 Cualquiera fuertemente Nulo a Severo Cualquiera
moderada fina exces. fuerte
pedregoso
Cualquiera Sin piedra a
Cualquiera Mod. exces. a Nulo a Ausente o
VI <50 nula o severa <60 excepto fuertemente Cualquiera
Mod. Lento Moderado moderado
gruesas pedregoso
Sin piedra a
VII <75 nula o severa <30 Cualquiera Cualquiera fuertemente Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera
pedregoso
VIII Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera

CLASE I: Dentro de esta clase incluyen

tierras con pocas o ninguna limitación
para el desarrollo de actividades
agrícolas, pecuarias o forestales
adaptadas ecológicamente a la zona.
Las tierras de esta clase se encuentran

sobre superficies planas o casi planas,
con erosión sufrida nula, con suelos
muy profundos, de textura media en el
suelo y de moderadamente gruesa a
moderadamente fina en el subsuelo, sin
piedras, sin problemas por toxicidad y salinidad, drenaje bueno, sin riesgo de inundación,
en zonas de vida de condición húmeda, periodo seco moderado y sin efectos adversos por
neblina y viento.
CLASE II: Las tierras de esta clase

presentan leves limitaciones que solas o
combinadas reducen la posibilidad de
elección de actividades o se
incrementan los costos de producción
debido a la necesidad de usar prácticas
de manejo y conservación de suelos.
Las limitaciones que pueden presentar

son: relieve ligeramente ondulado,
erosión sufrida leve, suelos profundos,
texturas moderadamente finas o
moderadamente gruesas en el suelo y finas o moderadamente gruesas en el subsuelo,
ligeramente pedregosos, fertilidad media, toxicidad y salinidad leve, drenaje
moderadamente excesivo o moderadamente lento, riesgo de inundación leve, zonas de
vida seca o muy húmedas, con periodo seco fuerte o ausente, y condición de neblina y
viento moderada.
CLASE III: Las tierras de esta clase

presentan limitaciones moderadas solas
o combinadas, que restringen la
elección de los cultivos o se
incrementan los costos de producción.
Para desarrollar los cultivos anuales se
requieren prácticas intensivas de
manejo y conservación de suelos y
agua.
Entre las limitantes presentes en esta

clase están: relieve moderadamente
ondulado, erosión sufrida leve, suelos moderadamente profundos, texturas en el suelo y
subsuelo finas o moderadamente gruesas, moderadamente pedregosos, fertilidad media,
toxicidad moderada, salinidad leve, drenaje moderadamente excesivo o moderadamente

lento, riesgo de inundación moderado, zonas de vida seca o muy húmedas, con periodo
seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento moderada.
CLASE IV: Las tierras de esta clase

presentan fuertes limitaciones, solas o
combinadas, que restringen su uso a
vegetación semipermanente y
permanente. Los cultivos anuales se
pueden desarrollar únicamente en
forma ocasional, con prácticas muy
intensivas de manejo y conservación de
suelos y agua, excepto de climas
pluviales, donde este tipo de cultivo no
es recomendable.
Las limitaciones se pueden presentar

solas o combinadas, siendo estas: el
relieve ondulado, erosión sufrida moderada, suelos moderadamente profundos, texturas en
el suelo y en el subsuelo muy finas o moderadamente gruesas, pedregosos, fertilidad
media, toxicidad moderada, salinidad leve, drenaje moderadamente lento o
moderadamente excesivo, riesgo de inundación moderado, zonas de vida seca, muy
húmedas y pluviales, con periodo seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento
moderada.
CLASE V: Las tierras de esta clase

presentan severas limitaciones para el
desarrollo de cultivos anuales, semi
permanentes, permanentes o bosque,
por lo cual su uso se restringe para
pastoreo o manejo de bosque natural.
Las limitaciones que pueden ocurrir,

solas o combinadas cuando la
pendiente es inferior al 15% son: relieve
moderadamente ondulado, erosión
sufrida moderada, suelos poco
profundos, las texturas del suelo y subsuelo pueden ser de finas a gruesas, fuertemente
pedregosas, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, drenaje muy lento o
excesivo, riesgo de inundación severo, zonas de vida seca y pluviales, con periodo seco
fuerte o ausente, condición de neblina y viento fuerte.
También podrían presentarse las siguientes limitaciones cuando la pendiente oscila entre
15 y 30% relieve ondulado, erosión sufrida moderada, suelos poco profundos, texturas en
el suelo moderadamente gruesas o finas y en el subsuelo de muy finas a gruesas,
fuertemente pedregosos, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, drenaje
muy lento o excesivo, riesgo de inundación severo, zonas de vida seca y muy húmedas
excepto bosque muy húmedo tropical, con periodo seco fuerte o ausente, condición de
neblina y viento fuerte.

CLASE VI: Las tierras ubicadas dentro

de esta clase son utilizadas para la
producción forestal, así como cultivos
permanentes tales como frutales y café,
aunque estos últimos requieren
prácticas intensivas de manejo y
conservación de suelos y aguas. Sin
embargo, algunas especies forestales
como la Teca (Tectona grandis) y Melina
(Gmelina arborea) en plantaciones
puras no son adecuadas para las
pendientes de esta clase, debido a que
aceleran los procesos de erosión de
suelos, por lo que se recomienda este tipo de uso sólo en relieves moderadamente
ondulados a ondulados
Las limitaciones que se pueden presentar, solas o combinadas son: relieve fuertemente
ondulado, erosión sufrida severa, suelos moderadamente profundos, texturas en el suelo
de muy finas a gruesas, en el subsuelo de muy finas a moderadamente gruesas,
fuertemente pedregosos, muy baja fertilidad, toxicidad fuerte, salinidad moderada, drenaje
moderadamente excesivo o moderadamente lento, riesgo de inundación moderado, zonas
de vida seca y pluviales, periodo seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento
moderado.
CLASE VII: Las tierras de esta clase

tienen severas limitaciones por lo cual
sólo se permite el manejo forestal en
caso de cobertura boscosa; en aquellos
casos en que el uso actual sea diferente
al bosque, se procurará la restauración
forestal por medio de la regeneración
forestal por medio de la regeneración
natural.
Las limitaciones que se pueden presentar

solas o combinadas son: relieve
escarpado, erosión sufrida severa, suelos poco profundos, texturas en el suelo y subsuelo
de muy finas a gruesas, fuertemente pedregosas, muy baja fertilidad, toxicidad y salinidad
fuertes, drenaje excesivo o nulo, riesgo de inundación muy severo, zonas de vida seca y
pluviales, periodo seco fuerte o ausente, condición de neblina y viento fuerte.

CLASE VIII: Estas tierras no reúnen las

condiciones mínimas para actividades de
producción agropecuaria o forestal
alguna. Las tierras de esta clase tienen
utilidad sólo como zonas de
preservación de flora y fauna, protección
de áreas de recarga acuífera, reserva
genética y belleza escénica. Para esta
clase se incluye cualquier categoría de
parámetros limitantes
Usos permisibles dentro de cada clase
Las clases I, II, III permiten el desarrollo de cualquier actividad incluyendo la producción de
cultivos anuales. La selección de las actividades dependerá de criterios socioeconómicos.
En las clases IV, V, VI su uso se restringe al desarrollo de cultivos semipermanentes y

permanentes. En la clase IV los cultivos anuales se pueden desarrollar únicamente en
forma ocasional.
La clase VII tiene limitaciones tan severas que sólo permiten el manejo del bosque natural
primario o secundario. En las tierras sin cobertura vegetal debe procurarse el
restablecimiento de vegetación natural o de protección hacia el suelo y cuerpos de agua.
La clase VIII está compuesta de terrenos que no permiten ninguna actividad productiva
agrícola, pecuaria o forestal, siendo por tanto, adecuada únicamente para la protección de
recursos.

VALUACIÓN DE INMUEBLES RURALES SEGÚN DICABI
Terreno rural: Es la extensión territorial separada de los centros urbanos, los cuales se dividen en
parcelas o predios, en propiedad de personas individuales ó jurídicas, accesible por medio de los
recursos viales de diversos tipos y afectada por accidentes geográficos, principalmente es de uso
agrícola y forestal, aunque en menor escala es de uso pecuario ó minero.
Capacidad productiva de la tierra
La capacidad productiva de un suelo se basa en una integración de efectos combinados del clima y
de las características permanentes del suelo como pendiente, textura, drenaje superficial e interno,
profundidad, contenido de materia orgánica, efectos de erosión, tipos de minerales, fertilidad
natural, sus propias limitaciones de su uso, requerimientos de manejo y riesgos de daños por su
uso agrícola inadecuado, es decir que puede definirse como la combinación natural del clima y las
características topográficas así como la posibilidad de mecanización del suelo.
Según este sistema, se han realizado varias clasificaciones de suelo, de acuerdo a su capacidad
productiva.
Descripción de los grupos de suelos
En Guatemala es conveniente hacer una distinción entre los suelos y la capacidad que cada uno
de ellos tienen en relación a la pendiente, profundidad del suelo, al tipo de textura, a la erosión,
permeabilidad y retención de la humedad, entre otros. Para ello es importante indicar que existen
tres grupos dentro de los cuales se encuentran las ocho clases. Los cuales de identifican las
siguiente manera.
Primer grupo:
Comprende las clases I, II, III y IV, estos terrenos son apropiados para cultivos limpios, continuos ó
densos, se pueden mecanizar en el cual encontramos cada una de ellas distintas clases de
limitantes las cuales se especifican en cada clase. En estas tierras se puede tener cultivos anuales
y de estación como maíz, fríjol, hortalizas, trigo etc.
Segundo grupo:
Comprende las clases V, VI y VII, son terrenos apropiados para la vegetación ó cultivos
permanentes como el café, frutales, hule, cardamomo, cacao, pastizales, bosque, etc.
Tercer grupo:
Este incluye únicamente a la clase VIII. Los terrenos incluidos en esta clase son inadecuados para
el uso agrícola ó ganadero, solo sirven para el refugio de vida silvestre, recreación y protección. En
esta clase se incluyen los playones, los pantanos, áreas rocosas ó pedregosas ó con cárcavas
muy profundas, barrancos, siguanes, etc.

Descripción de las clases de suelos

Suelos Clase I: Son tierras con una profundidad mayor a los 90 centímetros, el horizonte "A" se
encuentra erosionado en un 12.5 %, con pendiente que va desde O a 4% con un drenaje
excelente, con ausencia de pedregosidad, con relieve plano ó casi plano, estructura de la tierra es
granular, la erosión que se tiene es laminar o ligera, la cual no da ningún problema, permeabilidad
del suelo es de 2.4 a 6.0 centímetros por hora, con una textura franca, con alta capacidad de
retención de humedad y problemas de mecanizable. Esta tierra es apropiada para cultivos sin la
necesidad de métodos especiales.
Suelos Clase II: Son tierras para cultivar con métodos sencillos en forma permanente con una
profundidad que se encuentra entre los rangos de 50 a 90 centímetros, el horizonte "A" ha sido
removido en un 35%, con pendiente de 4 a 8%, con muy buen drenaje, pedregosidad menos del
3% de la superficie en relación al área, relieve pendiente suave" estructura del suelo es de
gránulos a bloques, erosión ligera, moderada, permeabilidad de 2.4 a 5.0 centímetros por hora,
textura del suelo es franco arcilla ó limoso ó arenoso, retención de la humedad, es moderada, con
leves limitaciones para la mecanización.
Suelos Clase III: Son tierras apropiadas para el cultivo permanente con métodos intensivos, con
una profundidad que se encuentra entre los rangos de 25 a 50 centímetros, el horizonte “A” ha sido
removido en un 60%, la pendiente es de 8 a 16% con un drenaje bueno, pedregosidad de 3 a 10%
de la superficie en relación al área, relieve pendiente mediana, estructura, bloques angulares, ó
sub angulares, erosión en surcos, laminar ó moderada, permeabilidad de 1.2 a 2.4 centímetros por
hora textura franco arenoso ó arcilloso, retención de humedad es baja y con moderadas
limitaciones de mecanización.
Suelos Clase IV: Tierras únicamente para cultivos muy limitados, con una profundidad de 25 a 50
centímetros, el horizonte "A" ha sido removido entre el 60 y el 80%, pendiente de 16 a 32%, con
drenaje regular, pedregosidad de 10 al 15% en relación al área, con relieve pendiente fuerte,
estructura prisma ó columnares, erosión en surcos ó moderada, permeabilidad regular de 0.024 a
1.2 ó a más de 6.0 centímetros por hora, textura arcilloso, limoso ó arenoso, retención de la
humedad baja, son suelos con limitaciones para la mecanización.
Suelos Clase V: Son suelos no apropiados para cultivos anuales, sino más bien para cultivos
permanentes como pastos, bosque, café, frutales, estos suelos con buenas prácticas de
conservación, presentan pocos problemas de erosión, su profundidad se encuentra entre 15 a 25
centímetros, con pendiente mayor al 32% con drenaje malo, pedregosidad del 15 al 25% en
relación al área, releve escarpado, estructura en forma de prismas, erosión cuando no hay
prácticas de conservación puede ser en surcos y cárcavas moderadas, permeabilidad impermeable
ó lentamente permeable. Textura arcillosa ó arenosa, retención de la humedad excesiva, para este
caso puede tener severas limitaciones de mecanización.
Suelos Clase VI: Es adecuado para vegetación permanente y en algunas ocasiones se usa para
pastoreo extensivo o para bosques; la profundidad del suelo es de l0 a 14.99 centímetros, el
horizonte "A" ha sido removido de 80 a 100%, la pendiente es variable, el drenaje es muy malo,
con pedregosidad hasta 40% de la superficie, el relieve muy escarpado, la erosión se manifiesta en
surcos y cárcavas fuertes, permeabilidad menos de 0.024 a más de 6.0 centímetros por hora,
textura arenosos, arcillosos ó gravosos, con una baja retención de la humedad, no mecanizables.
Si se usa para bosque no debe de pastorear ganado, porque el peso del ganado afloja la poca
profundidad del suelo, lo que provoca su erosión.

Suelos Clase VII: No son adecuados para cultivos anuales, con una aplicación práctica de
conservación de suelos, en este caso son de vocación forestal, son de una profundidad de 5 a 9.99
centímetros, el horizonte "A" ha sido removido en hasta el 100%, con una pendiente variable, con
un drenaje deficiente, pedregosidad que puede llegar hasta el 50% en relación a la superficie en
estudio, ondulado fuerte ó quebrado, con prismas en su estructura, la erosión es en forma de
surcos, cárcavas muy fuertes, con una permeabilidad de menos de 0.024 a más de 6.0 centímetros
por hora, textura lavosos ó arcillosos, con una retención de la humedad muy baja o excesivamente
alta y su mecanización no es posible.
Suelos Clase VIII: Son tierras no aptas para el cultivo, sólo se consideran aptas para parques
nacionales, para la recreación y la protección de cuencas, estos suelos tienen una profundidad de
menos de 5 centímetros, donde el horizonte "A" ha sido removido en un 100%, el cual puede tener
una pendiente variable, sin drenaje, con más del 50% de pedregosidad en relación a la superficie
de estudio, con relieve ondulado fuerte, quebrado ó muy escarpado, la estructura está formada en
forma de prismas, la erosión es en surcos y cárcavas muy fuertes, con una permeabilidad de
menos de 0.024 a más de 6.0 centímetros por hora, la textura del suelo es gravoso, arenoso ó
manto rocoso, con una retención de la humedad de nula a exagerada. Son suelos en la que no es
posible su mecanización.
3. De los cultivos
 Edad, estado, distancia de siembra y condiciones generales de los cultivos.
 Ciclo del cultivo: ¿todos los años se produce lo mismo?, ¿Cada cuánto se debe
recepar o cada cuanto se debe sustituir el cultivo y sus costos?, Después de haber
recepado, ¿cuánto tarda en producir el cultivo?, ¿cómo se comporta el cultivo
después de haberse recepado? Rendimiento inicial, hasta los cuantos años se
estabiliza el cultivo, ¿en qué año se produce más?
 Costo de manejo del cultivo: Buenas prácticas agrícolas: preparación del suelo,
fertilización, podas o manejo silvicultural, controles biológicos o aplicación de
pesticidas, tutores, cosecha y pos cosecha. Costo de sistema de riegos,
mantenimiento, costo de la maquinaria, mantenimiento de maquinaria. Costo de la
mano de obra y cantidad de jornales que se utilizan en las distintas actividades,
costo de los productos a aplicar y las cantidades.
 Rendimiento de los cultivos: Es la relación de la producción total de un
cierto cultivo cosechado por hectárea u otra unidad de medida de terreno utilizada.
¿Cuantos quintales se producen por hectárea o manzana?, rendimientos por
cosecha, comportamiento de los rendimientos durante la vida del cultivo,
rendimientos después de recepar o remplazar el cultivo.
 valores de los productos en el mercado, costos para la extracción de los cultivos
hasta puntos de comercialización.
 Precios de renta según la vocación
 Se puede levantar un croquis o tomar fotografías de las áreas de cultivo y la
infraestructura.
 Se deberá tomar en cuenta que los cultivos anuales, todos aquellos que se
propagan anualmente, por lo cual es un vegetal que germina, dan frutos y
desaparece en un período de un año, no deberán ser valuados, debido a su
temporalidad dentro de la finca. Un año esta y puede que al siguiente ya no.

4. Del Valor de la madera en pie
Cuando ante nosotros se presenta la necesidad de valuar una finca forestal mayor a 1 hectárea
haremos uso de un inventario forestal por muestreo, teniendo que aplicar técnicas de estadística y
dasometría, para inferir en la cantidad de metros cúbicos que tendremos en el bosque natural o
plantaciones forestales. Cuando la plantación es menor a 1 hectárea procederemos a realizar un
levantamiento total del bosque.
PLANIFICACIÓN DE UN INVENTARIO FORESTAL
Tamaño de las unidades de muestreo La parcela es la unidad de muestreo utilizada en inventarios

forestales la cual es una superficie de tamaño pequeño con forma circular, rectangular o cuadrada.
Es conveniente utilizar parcelas de tamaño grande en bosques viejos y ralos, mientras que, en
bosques densos y jóvenes parcelas de tamaño pequeño. El tamaño de las parcelas se elige
considerando dos factores: la representatividad y el tiempo de medición.
 Bosques latifoliadas con superficie mayor a 10,000 hectáreas, utilizar parcelas de 1

hectárea.
 Bosques latifoliadas con superficie menor a 1,000 hectáreas, utilizar parcelas de 2,500 m2
 Bosques de coníferas, utilizar parcelas de 500 m2.
 En bosques mixtos, parcelas de 1,000 m2.
El tamaño de las parcelas no debe variar en un mismo inventario forestal, es importante mencionar
que el tamaño de las unidades de muestreo se refiere al plano horizontal, por lo que en terrenos
inclinados se debe realizar la corrección de pendiente (ver apéndice), esto según CATIE (2002) y
Ferreira (1994), citado por Hernández (2010).
Forma de las unidades de muestreo
Para definir la forma de la parcela el efecto de borde es el aspecto a considerar. La forma que
posee menor relación perímetro/superficie es la más conveniente, la forma circular es la que
cumple de mejor manera esta condición.
Parcela circular
Se recomienda utilizarla en bosques con visibilidad buena, por lo que en terrenos con pendientes
fuertes no es práctico su uso. El trazo es fácil ya que se utiliza únicamente una cinta métrica. A
continuación se presenta la ecuación para el cálculo del radio del círculo según el tamaño de la
parcela.

Parcela cuadrada
Utilizado generalmente en parcelas permanentes de medición (PPM), en bosques con escasa

visibilidad. Para implementar la parcela cuadrada se necesita una cinta métrica y una brújula para
medir los 90° del cuadrado. A continuación se presenta la ecuación para calcular la medida del
lado de la parcela.
Parcela rectangular Se recomienda utilizar en terrenos con pendientes fuertes y bosques con poca
visibilidad. En terrenos que presentan pendientes fuertes, es recomendable que se oriente el lado
más largo de manera paralela a la pendiente con la finalidad de obtener la mayor variabilidad de
especies. Para trazar la parcela rectangular se necesita una brújula para medir los ángulos de las
esquinas del rectángulo y una cinta métrica. Según Hernández (2010) quien cita a Ferreira (1994) y
Matteucci et al (1982), los lados de los rectángulos según el tamaño de la parcela pueden ser los
que se indican en el cuadro siguiente:
Tamaño de la muestra
Método de la intensidad de muestreo
Fijar un porcentaje de intensidad con base al área total del terreno requiere de habilidad y
experiencia, este método no deja de ser arbitrario y subjetivo. A continuación se presentan
ecuaciones para calcular el número de parcelas a realizar por el método de intensidad de
muestreo.

Para el Altiplano Occidental del país se recomienda referirse al cuadro siguiente para determinar la
intensidad de muestreo a aplicar cuando no se implementa un premuestreo y según el error de
muestreo máximo permitido ya que el CONAP recomienda para bosques de coníferas un error de
muestro no mayor de 15% y para bosques mixtos un error de muestro permisible no mayor de
20%.
Método de muestreo
Al definir el número de parcelas a realizar en campo se debe distribuir el total de parcelas en el

bosque, esto se puede realizar de forma aleatoria, sistemática y por conglomerados.
Muestreo aleatorio
Este método distribuye las unidades de muestreo aleatoriamente, sin que la elección de una tenga
influencia en la elección de otra. Una de las desventajas de este método es que no se puede
establecer una ubicación exacta de las unidades de muestreo en el bosque, costos altos de
accesibilidad y movilidad, cuando se evalúan bosques heterogéneos se obtiene poca
representatividad de la muestra y no genera datos representativos de la topografía, sin embargo,
este método es muy útil cuando se presenta de manera homogénea la variable a estimar como lo
menciona Hernández (2010) al citar a Ferreira (1994) y CATIE (2002). A continuación se enumeran
los pasos a seguir en el método aleatorio.
 Elaborar mapa del bosque.

 Definir forma y tamaño de la parcela de muestreo.
 Delimitar el área de cada unidad de muestreo dentro del polígono del terreno.
 Enumerar parcelas de muestreo (parcelas completas únicamente)
 Seleccionar las parcelas de muestreo aleatoriamente.

A continuación se ejemplifica el método.

Ejecución del Inventario Forestal y Cálculo de la madera en pie.
NOTA: Es importancia que al momento de la presentación del Avalúo Comercial, basado en un

inventario forestal, es necesario considerar que lo más importante a tomar en cuenta para poder
dar valor a una plantación con fines comerciales de producción, el propietario deberá presentar la
Licencia de Tala, avalada por el Instituto Nacional de Bosques INAB o en caso de encontrarse
dentro de Áreas Protegidas por el Consejo Nacional de Áreas Protegidas CONAP, donde se
incluya la cantidad de metros cúbicos permisibles para su extracción. En caso nos quedaran áreas
de protección, estas podrán ser valuadas con base al Método de Capitalización de la Renta, con
base a los montos dados por parte de los proyectos de incentivos forestales del PIMPEM o
Probosque.
https://www.youtube.com/watch?v=0gb_MAO5z6A Inventario forestal
5. Descripción de las Construcciones

Descripción de las construcciones, instalaciones y caminos que en la finca se encuentran.
6. Servidumbres
Se mencionan y describen las servidumbres en caso de existir.
7. Servicios de apoyo
Se verifican los datos finales de Disponibilidad de servicios de Apoyo a la Población (agua,
educación, salud, electricidad, transporte público, comercio, telefonía) y a la Producción
(canales de comercialización, asistencia técnica, ventas de insumos agropecuarios y
fuentes de crédito).

Fuentes primarias de información

Para determinar los valores de referenciales de la zona, se podrá utilizar el sistema
bancario de la zona, realizando consultas de hipotecas y avalúos realizados por parte del
en el Banco BANRURAL, Cooperativas para la zona, peritos valuadores. Otra fuente
utilizada es la investigación de transacciones reales con vecinos de la zona. Además,
podrán investigar ofertas de fincas similares por medio de letreros de fincas ofertadas en la
zona.
Otra fuente de información primaria que se podrá utilizar para determinar los costos de
producción y el manejo agronómico de cultivos, serán la consulta a técnicos del sector
tales como el MAGA, ANACAFE, INAB o ONG´s del sector que apoyen a mejorar la
productividad para la zona.
Fuentes secundarias de información

Internet, donde se podrá tener acceso a referenciales de valor de la zona, es importante averiguar
que las fincas o terrenos son ofertados por los mismos dueños o comisionistas, teniendo que
eliminar un valor aproximado del 5% del total ofertado, para obtener el valor real de la propiedad.
NOTA: Se hace necesario que el propietario o personal de apoyo del terreno o finca a valuar
acompañé la visita en campo, para así mostrar en la propiedad a valuar (linderos, mojones,
maquinaria y equipo, información de las plantaciones, así también brinde situaciones particulares
que se presentan en finca, tales como: inundación o anegamiento de la finca, servidumbres de
hecho, mojones no definidos por monumentos de concreto, entre otras situaciones.
2 FASE DE GABINETE
1. Montaje de plano de registro sobre ortofoto
2. Generación de curvas de nivel
3. Delimitación de polígonos y cálculo de áreas.

DESARROLLO DEL AVALÚO

1. Métodos valuatorios
1.1. Método de comparación de mercado
1.1.1. Desarrollo de la Metodología
El valor de los inmuebles está dado por las leyes de la oferta y la demanda, esto implica que debe
existir un mercado de inmuebles para que su valoración se de en estos términos. De esta forma,
las características extrínsecas de los inmuebles rurales toman un papel esencial. Las
características extrínsecas principales en la valoración de inmuebles son la ubicación del inmueble
con respecto a los centros de consumo o mercados demandantes, la infraestructura productiva y
las vías de acceso (BORRERO OCHOA, 2005, p. 45).
Por otro lado, se encuentran las características intrínsecas del inmueble, como la fertilidad,
topografía, disponibilidad de aguas, entre otras.
Así bien, al tener identificadas las características tanto intrínsecas como extrínsecas del predio
objeto de avalúos, es posible llegar a determinar dentro de la muestra de mercado cuales predios
son comparables con el objetivo.
En el método comparativo de mercado, se debe realizar una investigación de mercado de todos los
inmuebles rurales disponibles para la venta en el municipio objeto de estudio y posterior a ello, se
debe realizar una depuración comparativa de dichas ofertas con respecto a bien objeto de avaluó,
para de esta manera, determinar cuáles presentan más similitudes y pueden ser un referente
directo de mercado.
También el método de comparación de mercado lo podremos definir como: la técnica valuatoria

que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del
valor comercial
De esta forma, se debe entonces definir el termino Valor de mercado como la cuantía estimada por
la que un bien podría intercambiarse, en la fecha de la valuación, entre un comprador dispuesto a
comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización
adecuada en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y
sin coacción.

1.1.2. Estudio de caso
Valores de Fincas ubicadas en el Municipio de Champerico, Departamento de Retalhuleu
Clasificación Agrícola, riego de bombeo e

inundación
Ubicación Municipio de Champerico
Características 1 pozo de 50 gal/seg, 2 ha de
producción de maíz, casa
patronal, cercos vivos y
Muestra 1
alambre espigado.
Superficie 120 ha
Valor/ha Q. 58,000
Valor Total Q. 6,960,000
Tipo de operación En venta
Fuente Gabriel Orozco 41293651
Clasificación Agrícola, riego de bombeo

Características 1 pozo de 55 gal/seg, 10 ha de
guatal, casa patronal, cercos
vivos y alambre espigado.
Muestra 2
Superficie 100 ha
Valor/ha Q. 60,000
Fuente Gabriel Orozon 41293321

Características 3 pozos de 35 gal/seg, sistema
de riego, casa patronal y
bodega
Muestra 3
Superficie 150 ha
Valor/ha Q. 55,000
Fuente Gabriel Puchin 41263321

Características 43 ha con riego por bombeo
de 1 pozo mecánico (Q
43,000/ha), 15 hectáreas de
riego de gravedad (Q.
Muestra 4
27,000/ha).
Superficie 90 ha
Valor/ha Q. 50,000
Valor Total Q. 4, 500,000
Fuente Gabriela Puchin 41273321

Conclusiones: Se estima que los referenciales de valor, reúnen características similares que
permitirán realizar comparaciones entre estas y el predio a valuar. A continuación aplicaremos
factores para homologar las propiedades:
Tabla de Homologación
Factores Características Muestra 1 Muestra 2 Muestra 3 Muestra 4 Promedio

2 Valor Q/ha 58,000 60,000 55,000 50,000 55,750
3 Uso del suelo 1.00 1.00 1.00 1.00
4 Tamaño del 0.83 0.69 1.03 0.62
terreno
5 Topografía 1.00 1.00 1.00 1.00
6 Pedregosidad 1.00 1.00 1.00 1.00
7 Disponibilidad 1.40 1.38 1.08 1.58
de agua
8 Calidad de 1.00 1.00 1.00 1.00
agua
9 Tecnificación 1.00 1.00 0.96 1.00
del riego
10 Acceso 1.00 0.90 1.07 1.07
11 Factor 1.16 0.95 1.15 1.05 1.08
resultante
12 Valor 67,225.46 57,074.91 63,338.45 52,422.07 60,015.23
homologado ó
Promedio (Q) 60,000.00
Estimación del Valor de Mercado
Valor homologado promedio Q/ha 60,000.00

Superficie del terreno a valuar (ha) 145
Valor total del terreno (Q) 8,7000,000.00

Consideraciones al enfoque de Método de Comparación de Mercado
1. Cuando el factor es menor a la unidad denota que la referencia presenta una mejor
condición que el predio sujeto a estudio.
2. Valor investigado en el mercado para cada una de las referencias o comparables
encontrados, obteniendo también el valor por hectárea promedio en base al número de
muestras consideradas para su comparación con el sujeto.
3. Característica que cada comparable presenta a la fecha de la investigación de mercado,
como uso principal.
4. Característica obtenida a partir de comparar la superficie de cada referencial con el terreno
en estudio.
5. Concepto relativo a las diferencias encontradas en cuanto a presencia de pedregosidad en
el suelo de los predios.
6. Valor obtenido calculado el factor para cada terreno, a partir de la relación de agua por
bombeo respecto a su superficie total y posterior comparado con el factor del predio sujeto
con el sujeto en comparación.
7. Valor obtenido calculando el factor para cada terreno, a partir de la relación de agua por
bombeo respecto a su superficie total y posteriormente, comparado el factor del predio
sujeto a estudio con el de la muestra.
8. Característica relativa a las diferencias en la calidad del agua para riego cuando así
resultan de la investigación.
9. Concepto que permite establecer las diferencias en la tecnificación del riego entre el sujeto
y las fincas en comparación.
10. Permite establecer las diferencias encontradas para el acceso a cada predio comparable
respecto al sujeto y con un punto de partida común, generalmente la cabecera municipal o
carreteras principales.
11. El factor resultante se obtiene para cada muestra multiplicando los valores de cada una de
las características que se consideran comparables entre el sujeto y las muestras.
Finalmente al multiplicar el factor de cada una de las muestras se obtiene el factor
resultante promedio.
12. El valor homologado para cada muestra se obtiene multiplicando su valor unitario por el
factor resultante en cada caso, en tanto que el valor homologado promedio resulta de
multiplicar cada uno de estos valores homologados.
13. El valor homologado promedio que se obtiene es llevado a números redondos, para luego
ser multiplicado por el número de hectáreas del terreno sujeto a estudio, obteniéndose así
el valor comercial por el método de Comparación de Mercado.
NOTA: Es de vital importancia tomar en cuenta, que entre más referenciales de valor encontremos,
más preciso será nuestro valor de mercado a brindar para nuestro avalúo. También deberemos
tomar en cuenta, que muchas veces encontraremos propiedades ofertadas por medio de
intermediarios, donde por lo general tendrán una comisión del 5% del valor total de la propiedad,
dicho porcentaje deberemos eliminarlo, para así poder obtener un valor comercial de la propiedad.
Deberemos depurar nuestros referenciales de valor, eliminando los valores extremos, los cuales
brindaran valores poco precisos, al momento de dar el valor comercial de la propiedad a valuar.
Por último, se hace necesario consignar de los referenciales obtenidos, información de contacto:
nombre del contacto, teléfono, dirección del inmueble del referencial obtenido, correo electrónico,
para así brindar credibilidad o respaldo a los valores consignados en nuestro avalúo comercial.

2. Método de capitalización de la Renta

3.2.1. Desarrollo de la metodología
El método de capitalización de rentas ó de Ingresos, el cual considera el valor presente de los

beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es generalmente medido a través de la
capitalización de un nivel específico de ingresos. Se aplica el método que involucra la capacidad
de generar utilidades de la finca agrícola, la cual representa utilidades al productor.
Este método tiene que ver con los principios de tendencias, máximo uso y mejor aprovechamiento,
oferta y demanda y de competencia.
Se basa específicamente en una proyección a largo plazo, en las potenciales rentas que pueda
proporcionar en la vida útil y en una tasa de retorno de inversión.
Estos tres datos son muy importantes ya que basados en ellos se construye un flujo de valores
futuros calculados a valor presente.
Se conceptualiza sobre la expresión “la captura de los beneficios futuros a valor presente”.
A partir de una inversión (no conocida) en un elemento productivo, producirá rentas (R) las que se
pueden estimar por hora, día, pro semana o mes. Como un dato importante es que estas rentas
deberán ser congruentes con el dato de la tasa de descuento. Si la tasa conocida es mensual, la
renta se tomara mensual, pero si la tasa es anual, la renta se deberá establecer anual.
El tiempo de vida del proyecto se conoce como “n” e “i”, como la tasa de descuento.
𝑉𝑓 = 𝑉𝑝(1 + 𝑖)𝑛 𝑒𝑛𝑡𝑜𝑛𝑐𝑒𝑠 𝑉𝑝 = 𝑉𝑓 = 𝑉𝑓/(1 + 𝑖)𝑛

Dados los costos e ingresos de 1 hectárea de plantación de caña proyectados a 25 años, dar el
valor de la tierra según método de Capitalización de la Renta.
Ver Tabla anexa: Anexo 1: Flujo de Caja producción de 1 hectárea de caña.
= (1 + ) = = /(1 + )
La tasa de descuento que deberemos escoger, es la tasa activa del banco a ser
utilizado por nuestro cliente, para el tipo de proyecto a desarrollar, ya sea agrícola,
forestal, ganadero…

3. Método de clases agrologicas y el valor base.

3.1.1. Desarrollo de la metodología
Capacidad productiva de la tierra
La capacidad productiva de un suelo se basa en una integración de efectos combinados del clima y
de las características permanentes del suelo como pendiente, textura, drenaje superficial e interno,
profundidad, contenido de materia orgánica, efectos de erosión, tipos de minerales, fertilidad
natural, sus propias limitaciones de su uso, requerimientos de manejo y riesgos de daños por su
uso agrícola inadecuado, es decir que puede definirse como la combinación natural del clima y las
características topográficas así como la posibilidad de mecanización del suelo. Según este
sistema, se han realizado varias clasificaciones de suelo, de acuerdo a su capacidad productiva.
Descripción de las clases de suelos
Suelos Clase I: Son tierras con una profundidad mayor a los 90 centímetros, el horizonte "A" se
encuentra erosionado en un 12.5 %, con pendiente que va desde O a 4% con un drenaje
excelente, con ausencia de pedregosidad, con relieve plano ó casi plano, estructura de la tierra es
granular, la erosión que se tiene es laminar o ligera, la cual no da ningún problema, permeabilidad
del suelo es de 2.4 a 6.0 centímetros por hora, con una textura franca, con alta capacidad de
retención de humedad y sin problemas de mecanización. Esta tierra es apropiada para cultivos sin
la necesidad de métodos especiales.
Suelos Clase II: Son tierras para cultivar con métodos sencillos en forma permanente con una
profundidad que se encuentra entre los rangos de 50 a 90 centímetros, el horizonte "A" ha sido
removido en un 35%, con pendiente de 4 a 8%, con muy buen drenaje, pedregosidad menos del
3% de la superficie en relación al área, relieve pendiente suave" estructura del suelo es de
gránulos a bloques, erosión ligera, moderada, permeabilidad de 2.4 a 5.0 centímetros por hora,
textura del suelo es franco arcilla ó limoso ó arenoso, retención de la humedad, es moderada, con
leves limitaciones para la mecanización.
Suelos Clase III: Son tierras apropiadas para el cultivo permanente con métodos intensivos, con
una profundidad que se encuentra entre los rangos de 25 a 50 centímetros, el horizonte “A” ha sido
removido en un 60%, la pendiente es de 8 a 16% con un drenaje bueno, pedregosidad de 3 a 10%
de la superficie en relación al área, relieve pendiente mediana, estructura, bloques angulares, ó
sub angulares, erosión en surcos, laminar ó moderada, permeabilidad de 1.2 a 2.4 centímetros por
hora textura franco arenoso ó arcilloso, retención de humedad es baja y con moderadas
limitaciones de mecanización.
Suelos Clase IV: Tierras únicamente para cultivos muy limitados, con una profundidad de 25 a 50
centímetros, el horizonte "A" ha sido removido entre el 60 y el 80%, pendiente de 16 a 32%, con
drenaje regular, pedregosidad de 10 al 15% en relación al área, con relieve pendiente fuerte,
estructura prisma ó columnares, erosión en surcos ó moderada, permeabilidad regular de 0.024 a
1.2 ó a más de 6.0 centímetros por hora, textura arcilloso, limoso ó arenoso, retención de la
humedad baja, son suelos con limitaciones para la mecanización.

Suelos Clase V: Son suelos no apropiados para cultivos anuales, sino más bien para cultivos
permanentes como pastos, bosque, café, frutales, estos suelos con buenas prácticas de
conservación, presentan pocos problemas de erosión, su profundidad se encuentra entre 15 a 25
centímetros, con pendiente mayor al 32% con drenaje malo, pedregosidad del 15 al 25% en
relación al área, releve escarpado, estructura en forma de prismas, erosión cuando no hay
prácticas de conservación puede ser en surcos y cárcavas moderadas, permeabilidad impermeable
ó lentamente permeable. Textura arcillosa ó arenosa, retención de la humedad excesiva, para este
caso puede tener severas limitaciones de mecanización.
Suelos Clase VI: Es adecuado para vegetación permanente y en algunas ocasiones se usa para
pastoreo extensivo o para bosques; la profundidad del suelo es de l0 a 14.99 centímetros, el
horizonte "A" ha sido removido de 80 a 100%, la pendiente es variable, el drenaje es muy malo,
con pedregosidad hasta 40% de la superficie, el relieve muy escarpado, la erosión se manifiesta en
surcos y cárcavas fuertes, permeabilidad menos de 0.024 a más de 6.0 centímetros por hora,
textura arenosos, arcillosos ó gravosos, con una baja retención de la humedad, no mecanizables.
Si se usa para bosque no debe de pastorear ganado, porque el peso del ganado afloja la poca
profundidad del suelo, lo que provoca su erosión.
Suelos Clase VII: No son adecuados para cultivos anuales, con una aplicación práctica de
conservación de suelos, en este caso son de vocación forestal, son de una profundidad de 5 a 9.99
centímetros, el horizonte "A" ha sido removido en hasta el 100%, con una pendiente variable, con
un drenaje deficiente, pedregosidad que puede llegar hasta el 50% en relación a la superficie en
estudio, ondulado fuerte ó quebrado, con prismas en su estructura, la erosión es en forma de
surcos, cárcavas muy fuertes, con una permeabilidad de menos de 0.024 a más de 6.0 centímetros
por hora, textura arcillosa, con una retención de la humedad muy baja o excesivamente alta y su
mecanización no es posible.
Suelos Clase VIII: Son tierras no aptas para el cultivo, sólo se consideran aptas para parques
nacionales, para la recreación y la protección de cuencas, estos suelos tienen una profundidad de
menos de 5 centímetros, donde el horizonte "A" ha sido removido en un 100%, el cual puede tener
una pendiente variable, sin drenaje, con más del 50% de pedregosidad en relación a la superficie
de estudio, con relieve ondulado fuerte, quebrado ó muy escarpado, la estructura está formada en
forma de prismas, la erosión es en surcos y cárcavas muy fuertes, con una permeabilidad de
menos de 0.024 a más de 6.0 centímetros por hora, la textura del suelo es gravoso, arenoso ó
manto rocoso, con una retención de la humedad de nula a exagerada. Son suelos en la que no es
posible su mecanización.

Metodología de las Clases Agrologicas y el Valor base
Descripción de le Metodología
Basándonos en las distintas clases agrologicas o clasificación de suelos planteados anteriormente,

investigaremos en campo el valor por hectárea o manzana de un cultivo representativo de la finca
o terreno a valuar, dicho cultivo será representativo de la clase agrologica en la cual se desarrolla
óptimamente. Obteniendo este valor, nos veremos a la tarea de ajustarlo a una clase agrologica I.
Para después castigar el valor base de cada clase agrologica con los factores de ajuste que se
presentan a continuación:
Clase Agrologica Factor de Ajuste

Clase I 1
Clase II 0.95
Clase III 0.75
Clase IV 0.55
Clase V 0.50
Clase VI 0.40
Clase VII 0.30
Clase VIII 0.20

Planificación del Muestreo
Fase de Gabinete
ELABORACIÓN DEL MAPA DE UNIDADES FISIOGRÁFICAS
Mediante técnicas de interpretación cartográfica o aerofotográfica, se definen y delimitan unidades

de mapeo, las cuales constituyen la base del muestreo en la fase de campo. La definición de estas
unidades estará basada en una interpretación fisiográfica de las tierras, es decir, en un análisis del
paisaje. Unidades con características similares (ej. fisiografía, pendiente, uso actual, accidentes
geográficos, etc.).
Deberemos elaborar nuestro mapa de pendientes y podremos también, realizar montaje sobre el
mapa de unidades fisiográficas, para identificar de una mejor manera nuestra unidades de mapeo,
generaremos polígonos con las unidades fisiográficas similares, para luego en campo, realizar
nuestros muestreos y toma de datos.
Anotamos las coordenadas dentro de nuestro GPS navegador, de cada una de las unidades
fisiográficas identificadas en gabinete, para luego en campo, navegar hasta llegar a los puntos
guardados.
Para áreas menores a 15 hectáreas (21.4 Manzanas), la separación de unidades de tierra es

posible trabajarla a nivel de campo por caminamientos y observaciones visuales y/o auxiliados de
hojas cartográficas o fotografías ampliadas.
Fase de campo
VERIFICACIÓN DE LOS LÍMITES DE LAS UNIDADES DE MAPEO
Esta actividad se hace por caminamientos, observaciones visuales y barrenamientos. Se llega a

homogenizar las distintas unidades de tierra con base en criterios fisiográficos, cuya base principal
es el relieve.
DETERMINACIÓN DE PROFUNDIDADES DE SUELOS Y SUS CARACTERISITCAS.
Sobre el mapa de unidades de tierra (unidades fisiográficas) o en boletas de campo, se anotan las
profundidades efectivas de los suelos de cada unidad cartográfica previamente delimitada en
gabinete y verificada en campo. Adicionalmente en cada unidad se realizan las anotaciones del
nivel en que se manifiestan los factores limitantes, tales como la pedregosidad o el factor drenaje.
La profundidad efectiva de suelos se puede medir en Pedones o bien perfiles representativos, esto
puede ser abriendo calicatas o bien utilizando cortes de caminos, en su defecto, puede realizarse
con barrenamientos y, en el caso de los factores modificadores, se miden según el indicador
adoptado para cada factor. En función de la manifestación de los factores modificadores pueden
separarse, sobre el mapa de unidades fisiográficas, áreas limitantes para posteriormente utilizarse
en la asignación de categorías de capacidad de uso.

Categoría de drenaje
Categorías de drenaje del suelo

Pedregosidad del suelo
Pedregosidad o afloramientos rocosos: observación directa y/o utilizando el siguiente cuadro el

cual incluye factores como la preparación del suelo, área de 47 cobertura en m2 /ha, porcentaje de
volumen permitido de suelo con grava, para determinar la respectiva categoría de pedregosidad.
Chequeo del mapa de pendientes
Consiste en realizar chequeos mediante mediciones en campo de las pendientes máximas en las
unidades previamente definidas en gabinete, con el propósito de corroborar y hacer los ajustes
correspondientes. Esto puede hacerse dentro de las lecturas que se van haciendo en el mapa de
unidades de tierra. Se recomienda que las pendientes sean medidas con clinómetro u otro equipo
similar.
Segunda Fase de Gabinete
Integración del mapa de unidades fisiográficas
Sobre la base de factores principales de pendiente del terreno, profundidad del suelo,
pedregosidad, clases texturales, drenaje… procederemos a realizar los distintos polígonos
agrupando estas características para conformar nuestro mapa de clases agrologicas y así poder
determinar el área que ocupa cada una de estas.

3.3. Método del valor base y clases agrologicas.
El valor base se obtuvo del promedio del precio por hectárea de tierra en la zona donde se
encuentra ubicada la finca sujeta a estudio, determinando un valor de Q. 65,000/hectárea. Sin
embargo este valor promedio obtenido es representativo de una clase agrologica III por lo que es
necesario ajustarlo a una clase agrologica I, obteniendo un valor base de Q. 86,666.67.
Clase Coeficiente Extencion

agrologica de ajuste (ha) Valor Q/ha Valor/Clase
III 0.75 104.83 Q 65,000.00 Q 6,813,950.00
V 0.5 48.04 Q 43,333.33 Q 2,081,733.17
VIII 0.2 13.63 Q 17,333.33 Q 236,253.29
Total 166.5 Q 125,666.66 Q 9,131,936.46
Análisis de la metodología aplicada:
Como ya se mencionó, la metodología basa sus resultados al realizar ajustes en comparación a las
clases agrológicas encontradas en campo, además de basar sus ecuaciones en la búsqueda del
valor base ajustado. Dicho valor, es expresado como una tierra ideal, para poder castigarla con los
distintos coeficientes de ajuste, para lo cual, el valuador deberá calcular el valor base, dicho valor
según valuadores, se obtendrá por medio del Método de Comparación de Mercado o por el método
de la Renta Perpetua, la búsqueda de dicho valor, quedará a criterio del valuador que aplicará
dicha metodología.
Para el éxito de esta metodología, se dependió de la aplicación de un método de comparación de

mercado correcto, donde se debió haber demostrado la existencia de un mercado y contar con la
disponibilidad de datos suficientes de inmuebles comparables, para así, poder determinar un valor
base y multiplicar dicho valor, por los distintos coeficientes de ajuste, según clase agrologica
asignada.

4. Método de la Renta Perpetua

4.1.1. Desarrollo de la Metodología
Este método parte de la premisa de que nunca se venderá el inmueble, o sea cuando “n” tiende al
infinito.
= /
Dónde:
 P = Valor de la propiedad
 R = Renta
 I = Tasa
Es importante tomar en cuenta que si la tasa es dada a 1 año, las rentas mensuales deberán ser
multiplicadas por 12, para obtener la renta anual.
Vamos a realizar la valoración de 1 manzana de cultivo de maíz cuya renta anual es de

Q. 1,000.00.
P = 1000/12% = Q. 8,333.33/mz
Cabe resalta que dicho método, podrá ser utilizado en terrenos homogéneos, donde el cultivo, tipo
de suelo, topografía y factores intrínsecos a la producción, son homogéneos.
Para la selección de la tasa, escogeremos el 12%, tasa bajo el cual el Fondo Monetario
Internacional, asigna préstamos a Guatemala.

5. Valoración de cultivos
Tener una plantación agrícola conlleva conocer la capacidad económica que se adquiere. Para
saber estos valores hay que jugar con datos actualizados y una serie de metodología basada en
los flujos de caja. Para llegar a un valor numérico que se acerque al valor real se necesita obtener
la siguiente información.
CÓMO ESTABLECER EL VALOR DE UN CULTIVO
 Tipo de frutal o planta comercial

 Kg/ha de producción
 Precio de venta (Q/ha) u otra unidad de medida identificada en camp.
 Vida productiva del cultivo
Los kg/ha de producción es un valor que se puede obtener con relativa precisión a partir de bases
de datos como las que nos ofrecen el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAGA), a través del
boletín de estadística.
Por ejemplo, para El Limón Persa en el Petén para el año 2.009 el rendimiento por hectárea fue
de 228 millares/ha.
El precio de venta es un valor que se puede obtener de distintas fuentes. Por ejemplo, enlaces
proporcionados por el MAGA y distintas páginas web del agro.
El último paso es conocer la vida útil o vida en plena producción de la plantación. Nos podemos
basar en distintas bibliografías, pero lo cierto es que dependerá mucho de la salud del cultivo. En
general, un frutal suele tener una plena producción hasta los 20 – 25 años.
Como ejemplo, se sitúa una plantación de 5.75 mz de cítricos (no importa el marco de plantación
siempre que se conozca el rendimiento por hectárea) estableciendo los siguientes valores
Vida útil de la plantación: 25 años
Precio o media de precios durante los últimos años del cítrico: (Q. 262.39), promediados a 25 años,
teniendo un aumento del valor a razón de 2.5 anual.
Rendimiento en (kg/ha) de la plantación: Inicio de plantación, año 0, año 1 y año 3, no hay

producción (etapa de crecimiento), año 4: 28.50 millares/ha, año 5: 82.50 millares/ha, año
6: 142.50 millares/ha (máx. producción) y así sucesivamente, ver ANEXO 2 “Flujo de caja Limón
Persa.

Desarrollo
Avalúo de 4 hectáreas de cultivo de Limón Persa.
tasa 12% anual

Ingresos Costos
Años Beneficio neto Valor presente
- 126,756.27 1 -Q126,756.27 -Q 113,175.24
- 101,759 2 -Q101,758.56 -Q 81,121.30
- 24,998 3 -Q24,997.71 -Q 17,792.88
22,800 32,909 4 -Q10,109.33 -Q 6,424.66
70,110 33,623 5 Q36,486.52 Q 20,703.43
119,771 34,353 6 Q85,417.93 Q 43,275.38
196,425 35,099 7 Q161,325.66 Q 72,975.54
201,335 35,861 8 Q165,474.03 Q 66,832.19
206,369 36,640 9 Q169,728.41 Q 61,205.77
211,528 37,437 10 Q174,091.50 Q 56,052.80
216,816 38,250 11 Q178,566.07 Q 51,333.48
222,237 39,082 12 Q183,154.94 Q 47,011.31
227,793 39,932 13 Q187,861.03 Q 43,052.90
233,487 35,862 14 Q197,625.75 Q 40,438.14
239,325 36,626 15 Q202,698.75 Q 37,032.30
245,308 37,406 16 Q207,901.22 Q 33,913.19
251,440 38,204 17 Q213,236.46 Q 31,056.68
257,726 39,019 18 Q218,707.83 Q 28,440.68
264,170 39,851 19 Q224,318.79 Q 26,044.93
270,774 40,708 20 Q230,066.01 Q 23,850.20
277,543 41,583 21 Q235,959.68 Q 21,840.34
284,482 42,478 22 Q242,003.55 Q 19,999.78
291,594 43,392 23 Q248,201.40 Q 18,314.27
298,884 44,326 24 Q254,557.16 Q 16,770.76
306,356 45,281 25 Q261,074.82 Q 15,357.28
Q 4,916,272.17 Q 1,101,436.51 ∑= Valor Presente Q 556,987.28

6. Presentación del informe de avalúo agrícola.
 AVALUO No: _____
 DIRECCIÓN DEL INMUEBLE SEGÚN REGISTRO:

Incluir dirección anotada en la Certificación General de La Propiedad o Consulta
Electrónica.
 UBICACIÓN POR DISTRITO, CANTON, PROVINCIA:
Incluir dirección obtenida en campo o fuentes tales como: recibo de luz, Informe de
Catastro de la Municipalidad, Recibo del IUSI.
 PROPIETARIO:
Nombre de la persona física o jurídica y su representante.
 JUSTIFICACIÓN:
Anotar quien solicita el trabajo, mediante que oficio y objetivo del mismo.
 UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
De acuerdo con la división territorial vigente.
 POLÍTICA:
Departamento: ___________________________
Municipio: _____________________Cantón, Aldea, Comunidad____________________
REGIÓN: ______________________________________________________
 CARTOGRÁFICA:
COORDENADAS:
LATITUD: ___________________________________
LONGITUD: _________________________________
RANGO DE ELEVACIÓN SOBRE EL NIVEL DEL MAR:
____________________________________________________________________
 LINDEROS Y COLINDANTES:
Se debe indicar si es según planos, según registro público o según la inspección de
campo.
NORTE: ___________________________________________________________
SUR: _____________________________________________________________
ESTE: ____________________________________________________________
OESTE: ___________________________________________________________
 SITUACIÓN LEGAL:
INSCRIPCIÓN:
Finca __________
Folio _________
Libro __________
De __________
Ares Registral _____________ m² ___________________ ha

Área Catastrada _____________ m² ___________________ ha
Exceso o defecto ____________ m² ___________________ ha

 PROPIEDAD O POSESIÓN:
Detallar si existe propiedad, arrendamientos, posesión, usufrutos…
 Problemas de linderos
Anotar si existen problemas de linderos, invasiones o corrimientos de mojones.
 ANOTACIONES Y GRAVÁMENES:
Anotar la información reciente que se disponga y la fuente de origen.
 ÁREA NO INSCRITA:
Se hace referencia a las áreas no inscritas, de preferencia éstas no deben ser mayores al
10% del área total, también se comenta la existencia de documentos de respaldo como:
planos, carta de venta protocolizada o posesión.
 DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA:
Indicar las actividades económicas más importantes, las características generales de las
Explotaciones agropecuarias tales como: tamaño, actividad e intensidad. Se debe hacer
Referencia a las principales vías de comunicación, disponibilidad de servicios públicos y
privados, pueblos más cercanos al inmueble, condiciones predominantes de relieve,
topografía y pendiente, cercanía de áreas protegidas como reservas, parques nacionales,
acuíferos, zonas protectoras, zona marítima, faja fronteriza, volcanes, u otros. Hacer
referencia a la existencia de proyectos de desarrollo en la zona e iniciativas privadas
agroindustriales como plantas procesadoras de productos agropecuarios, ingenios,
beneficios de café, subasta ganadera y otros.
 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA:
ACCESO:
Describir la forma de llegar a la propiedad, indicando distancia y estado de las vías de
comunicación con el centro de población más cercano e importante
 FORMA Y FRENTE A CALLES:
Indicar la forma general del inmueble, si está en una o varias secciones por división de
calles, ríos, etc., con una cuantificación estimada frente a calle.
 DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS BÁSICOS:
Detallar los servicios que se disponen en la finca y la facilidad de obtenerlos en el futuro,
distancia a que se encuentran.
 USO ACTUAL E INFRAESTRUCTURA INTERNA:
Hacer referencia a las actividades actuales, incluida una estimación de las áreas no
aprovechables para parcelación por motivos ambientales: bosques, protección de aguas,
etc. y a las facilidades que se dispongan, como caminos internos, pozos, cercas, corrales,
bodegas, obras de drenaje, canales de riego, obras de control de erosión, invernaderos,
salas de ordeño, tanques de agua y otros.
 DISPONIBILIDAD Y DISTRIBUCIÓN DE AGUAS:
Ríos, quebradas, nacientes, lagos, pozos, equipos de distribución y riego. Indicar si se
tienen concesiones para el uso de recursos hídricos y la facilidad de acceso a las fuentes.
 CONDICIONES AGROLÓGICAS Y ECOLÓGICAS:
Se debe hacer referencia a la distribución de áreas según su capacidad de uso indicada en
el estudio agrológico, con una estimación de la extensión e indicar cuáles son los
parámetros limitantes, fertilidad, erosión, presencia de agua y de piedras, salinidad, estado
de conservación, inundaciones periódicas, drenaje, permeabilidad, textura superficial,
acidez, posibilidad de mecanización e irrigación, relieve, topografía, pendiente y otros.
También se hará referencia a la existencia de áreas con limitantes de tipo ambiental para
una posible parcelación como es el caso de zonas de protección, bosques, áreas de
recarga acuífera y otros.

Así mismo, se deben indicar las características generales de clima como: precipitación
anual, número de meses secos, temperatura promedio, zona de vida según el Sistema de
Holdridge.
 OTROS TÓPICOS A CONSIDERAR:
Aspectos que se consideren importantes como: uso potencial de las tierras, sostenibilidad,
riesgos de inundación, existencia de proyectos para mejorar la infraestructura y servicios,
impacto ambiental, influencia del microclima, limitaciones especiales (existencia de plagas,
enfermedades, invasión de malezas, fitotoxicidad y otros), o la existencia de condiciones
especiales que potencien la aptitud de las tierras de la finca para un cultivo o uso
específico de alta rentabilidad y de carácter permanente en el inmueble.
 INVESTIGACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE VALORES:
Indicar las fuentes de consulta de valores de referencia, tales como: peritos de otras
instituciones, vecinos, ventas recientes, valores e impuestos municipales, existencia de
servidumbres o limitaciones de uso. Para justificar los valores indicar las características
más relevantes, para aumentar o bajar los valores con respecto a la zona, anotar el tipo de
cambio al momento de confección del avalúo, así como la inflación acumulada al período
anterior.
 AVALÚO EN DETALLE:
TIERRA:
Cuantificación del avalúo por hectárea y total de la finca.
Q.___________________ ha
Q.___________________ TOTAL DE LA SUELO
Q.___________________ INFRAESTRUCTURA
Q.___________________ MAQUINARIA O EQUIPO ESPECIAL.
Si las condiciones de la propiedad y la información disponible lo permiten, también se

puede desglosar el valor asignado a la tierra de acuerdo con las diferentes clases de
capacidad de uso que se presenten en la finca, indicando tanto el valor por hectárea como
el valor total, en forma desglosada por clases de capacidad de uso.
 CONSTRUCCIONES:
Indicar el destino y características principales como paredes, pisos, existencia de cielo
raso, baños, puertas, ventanas, número de divisiones, sistema eléctrico, pilas, techos,
sistema de distribución y tratamiento de aguas, servicios sanitarios, edad aproximada y
estado de conservación, área de construcción. Se numera cada construcción y se le asigna
un valor por metro cuadrado de construcción y se consigna el valor total.
 INSTALACIONES:
Edificaciones utilizadas para apoyar el proceso de producción y explotación de la finca,
como una unidad económica, tales como: bodegas, galerones, gallineros, porquerizas,
salas de ordeño, corrales, pozos, tanques, de almacenamiento, invernaderos, canales de
riego o drenajes, obras de conservación de suelos. Todas las anteriores se deben
numerar, describir y valorar por separado.

NOTA: En caso se procediese a valuar por el Método de Capitalización de la Renta, se

entiende que toda la infraestructura presente en finca, maquinaria y equipo especial y la
tierra, son bienes que intervienen para dar los rendimientos proyectados y por consiguiente
el valor presente encontrado. Por tanto, dichos valores no son incluidos como todo en el
monto total del avaluó presentado.
AVALÚO RESUMEN:
TERRENO: ________________PROMEDIO POR Ha: _____________________

CONSTRUCCIONES: ________________________________________________
INSTALACIONES: ___________________________________________________
MEJORAS: _________________________________________________________
OTROS: ___________________________________________________________
MAQUINARIA y EQUIPO: _____________________________________________
AVALÚO TOTAL: ____________________________________________________
 OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES:
Aspectos positivos o negativos sobre las condiciones del inmueble, que a criterio del perito
sean necesarios de resaltar, para el establecimiento de un asentamiento campesino. Uso
potencial, etc.
 FECHA DE INSPECCIÓN:
 FECHA DE PRESENTACIÓN DEL INFORME:
 NOMBRE, REGISTRO DEL VALUADOR, SELLOS CORRESPONDIENTES Y FIRMA DEL
O LOS PERITOS VALUADORES RESPONSABLES.

7. Anexos
Anexo 1: “Flujo de Caja producción de 1 hectárea de caña”.

ANEXO 2 “Flujo de caja Limón Persa”.

8. Bibliografía
1. MANUAL DE VALUACION INMOVILIARIA. MINISTERIO DE FINANZAS PÚBLICAS
DIRECCIÓN DE CATASTRO Y AVALUO DE BIENES INMUEBLES DICABI
2. TRATADO DE VALUACIÓN Manuel Salguero España
3. GUIA TECNICA PARA LA ELABORACION DE ESTUDIOS SEMIDETALLADOS DE SUELOS Y
CAPACIDAD DE USO DE LA TIERRA. Ing. Jorge Ortiz, Ing. Ing. Hared Canto, Ing. Gerson de
León, Ing. Eduardo Ramírez

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INGENIERO Forestal y Agrónomo Eduardo Alfaro cel. 42412931 fgtedu@yahoo.

Elaborado por: Ing. Forestal y Agrónomo. Francisco Eduardo Alfaro Estrada

CEDUCA | Modulo Avalúo Agrícola 1

CEDUCA | Modulo Avalúo Agrícola 2

CEDUCA | Modulo Avalúo Agrícola 3

Y con esto, poder aplicarlas junto a los “Principios básicos de la Valuación”.

CEDUCA | Modulo Avalúo Agrícola 4

DEFINICIONES DE AVALUO AGRICOLA

Se denomina estudio de avalúo a la apreciación u opinión debidamente razonada sobre el valor de

Para la ejecución de los avalúos, se usará el procedimiento o técnica que consistirán en la

INFORMACION PRIMARIA A RECABAR PARA EL INICIO DEL AVALUO

Del Registro General de la propiedad

De la propiedad y del propietario

De los Valores de mercado

CEDUCA | Modulo Avalúo Agrícola 5

Fase de preparación (antes de ir a campo)

Durante la visita en campo

La visita de campo consiste en hacer un recorrido detallado por la propiedad, anotando y

1. La forma y ubicación de linderos internos

En caso la finca a valuar sea muy grande, se podrán consignar en dependencia de la

2. Uso actual de la tierra y sus características

CEDUCA | Modulo Avalúo Agrícola 6

Se refiere al grado de inclinación de los terrenos expresado en porcentaje.

CEDUCA | Modulo Avalúo Agrícola 7

HORIZONTES DEL SUELO

Clásicamente, se distingue en los suelos completos o evolucionados tres horizontes

CEDUCA | Modulo Avalúo Agrícola 8

Profundidad efectiva del suelo

Textura del suelo

1. Gruesas: arenosa, arenosa franco gruesa y media.

CEDUCA | Modulo Avalúo Agrícola 9

Pedregosidad y/o Rocosidad

Es el contenido de piedras y rocas que interfieren en las labores de labranza, crecimiento

Categorias de pedregosidad o rocosidad

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Riesgo de anegamiento o inundación

Se refiere a probabilidad y frecuencia de ocurrencia de un desborde de una corriente de

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Categorías de anegamiento e inundación:

1. Nulo: Los suelos no presentan ningún riesgo de sufrir inundaciones.

Se entiende por período seco el número de meses secos consecutivos. Se consideran

1. Mes de 28 días: 4.52

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1. Categorías de viento 1. Ausente: Corresponde a la categoría de viento 1, el que no

Uso del sistema

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CLASE I: Dentro de esta clase incluyen

Las tierras de esta clase se encuentran

CLASE II: Las tierras de esta clase

Las limitaciones que pueden presentar

CLASE III: Las tierras de esta clase

Entre las limitantes presentes en esta

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CLASE IV: Las tierras de esta clase

Las limitaciones se pueden presentar

CLASE V: Las tierras de esta clase

Las limitaciones que pueden ocurrir,