Ordenanza Reguladora de Usos de Suelo y Actuaciones Urbanisticas Delmunicipio de Zaragoza
Ordenanza Reguladora de Usos de Suelo y Actuaciones Urbanisticas Delmunicipio de Zaragoza
Ordenanza Reguladora de Usos de Suelo y Actuaciones Urbanisticas Delmunicipio de Zaragoza
CONSIDERANDO:
III. Que la planificación y gestión del desarrollo urbano y rural, como competencia
municipal está íntimamente ligada al reconocimiento constitucional de la disposición de la
propiedad privada en función social, con el fi n de asegurar ciudades prósperas y
sostenibles, que brinden a la población servicios, equipamientos, espacios públicos y un
ordenamiento adecuado para el pleno desarrollo de las actividades humanas bajo la
perspectiva de generar el bienestar general en armonía con el medio ambiente.
IV. Que el artículo 203 de la Constitución de la República, expresa que los Municipios son
autónomos en lo económico, en lo técnico y en lo administrativo, y se regirán por un
Código Municipal. Que el artículo 204 establece que la autonomía del municipio
comprende, gestionar libremente en las materias de su competencia, decretar las ordenanzas
y reglamentos locales;
VI. Que los instrumentos de regulación de usos del suelo del municipio, así como las
ordenanzas que definen su aplicación, requieren de actualización constante bajo criterios
técnicos para cumplir con los objetivos de control del desarrollo urbano y de regulación de
las actividades humanas desde una integración equilibrada entre el desarrollo económico y
el bienestar común de los habitantes del municipio;
POR TANTO:
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Objeto
Art. 1.- La presente Ordenanza tiene por objeto, promover el desarrollo sostenible del
Municipio de Zaragoza, del departamento de La Libertad, y de la microrregión conformada
por la Asociación de Municipios del Sur de La Libertad, de la cual forma parte, por medio
de la regulación en su ámbito geográfico y competencial de los usos del territorio y el
control de las actuaciones urbanísticas, en la construcción del desarrollo integral y
sostenible que ubique como centro de las actuaciones de la administración municipal, al ser
humano y su bienestar social, económico y ambiental, velando por la preservación para las
nuevas generaciones de un medio ambiente sano, que priorice la protección y el
aprovechamiento efectivo de los recursos hídricos, la gestión de desarrollo local con
enfoque de prevención y la mitigación de vulnerabilidades físicas, materiales y ambientales
de la localidad.
Ámbito de aplicación
Art. 2.- La presente ordenanza se aplicará a las personas naturales o jurídicas, públicas o
privadas que realicen actuaciones relacionadas con la planificación, gestión y ejecución de
obras de parcelación, urbanización y/o construcción dentro del municipio.
Alcances
f) Normar y determinar las formas de compensación social y urbanísticas, para mitigar los
impactos territoriales y sociales que generen los distintos proyectos que se realicen en el
municipio; y
g) Establecer los procedimientos de control del desarrollo urbano, así como, las
infracciones y sanciones a que se sujetarán las personas naturales o jurídicas, inversionistas,
desarrolladores y propietarios de proyectos a llevarse a cabo en el Municipio, con el
propósito de que cualquier actividad que ejecuten no esté en contravención a la presente
ordenanza.
Autoridad Competente
Art. 4.- La entidad competente de normar los usos del suelo y las actividades de impacto
territorial a nivel local es el Concejo Municipal, quien vigilará por el cumplimiento de sus
disposiciones y realizará las actividades de control del desarrollo urbano y autorización de
obras por medio de la Oficina de Planificación del Territorio OPAMUR, quien estará
obligada a informar y coordinarse con la municipalidad para el ejercicio de sus actividades,
según lo establecido en la presente ordenanza.
Para la realización de sus funciones la OPAMUR, cobrará por los servicios prestados de
acuerdo a la tasa aprobada para cada trámite en la Ordenanza de Control y Cobro por
Servicios para el Desarrollo Territorial.
CAPÍTULO II
Art. 5.- Para la aplicación de la presente ordenanza en lo relativo al desarrollo y control del
territorio y para el otorgamiento de las respectivas autorizaciones de parcelación y/o
construcción, se reconocen los siguientes instrumentos:
a) Mapa de Zonificación Municipal y Usos Globales del Suelo del Municipio de Zaragoza;
b) Mapa de Zonificación Urbana y Usos Globales del Suelo del Municipio de Zaragoza;
Art. 6.- El Plan de Desarrollo Urbano y Rural, como instrumento de planificación del
suelo, establece un mapa de Zonificación Municipal y Usos Globales del Suelo del ámbito
urbano y rural y un mapa de Zonificación Urbana y Usos Globales del Suelo del ámbito
urbano.
a) Zona Urbana, donde se reconocen los siguientes usos globales del suelo:
4. Industria
5. Turismo
La zona urbana reconoce así mismo, zonas homogéneas según su función principal y
puede a su vez especializarse, según la escala urbana identificando: El Centro Histórico y
los Barrios o Zonas con características homogéneas que se identifican en la trama urbana,
las que pueden desarrollarse a través de planes parciales.
b) Zona Urbanizable, esta zona se desarrolla a través de Planes Parciales por uso global del
suelo, así: 1. PPR - Plan Parcial de uso Residencial, de Densidad Baja, Media y Alta 2.
PPCO - Plan Parcial de uso Comercio-servicios-oficinas 3. PPT- Plan Parcial de uso
Turístico c) Zona Rural, comprende las sub categorías siguientes: 1. Zonas con aptitud
forestal, que corresponde a las clases agrológicas VI, VII y VIII, donde se desarrollan
actividades productivas permanentes de tipo forestal y silvícola; 2. Zonas con aptitud para
la agricultura extensiva, que corresponde a las clases agrológicas IV y V, donde se
desarrollan actividades agropecuarias que requieren amplias zonas de suelo productivo a su
disposición y que no requieren obras de regadío; y, 3. Zonas con aptitud para la agricultura
intensiva, que corresponde a las clases agrológicas I, II y III, donde se desarrolla mayor
productividad agrícolas asociada a Distritos de Riego y Avenamiento, explotaciones
agrícolas en base a invernadero, entre otros.
En la zona que el mapa de Zonificación Municipal establece con aptitud forestal, las
acciones serán de protección y conservación de la cobertura arbórea que se han establecido
de manera natural o por acción humana. Las actividades agrícolas que se realicen en la zona
rural deberán evitar prácticas que provoquen erosión, degradación de suelos, contaminación
o la modificación de sus características topográficas o geomorfológicas.
En las zonas antes mencionadas, se encuentran áreas con limitaciones a posibles procesos
de urbanización o transformación territorial derivadas de la protección a la población frente
a riesgos naturales por deslizamiento o lahares, derrumbes e inundaciones. Esta situación,
puede cambiar si se demuestra a través de estudios técnicos de suelo que no existe tal
riesgo, o se demuestra a través del Permiso Ambiental que no existe un riesgo inminente
para la población que ahí se asiente, de cualquier manera deberán contar con Planes de
Manejo de Riesgos. Los asentamientos habitacionales existentes que están en zona de
riesgo deberán ser reubicados total o parcialmente a zonas más seguras, siempre que no se
puedan realizar las obras físicas necesarias para evitar daños materiales y humanos.
Las zonas identificadas con riesgos a inundación de ríos o quebradas, deberán considerar
en sus diseños finales de vías y puentes no obstaculizar el escurrimiento superficial, los
efectos de las crecidas y la dinámica natural del río. Así como para la construcción de
edificaciones, de sistemas de manejo de aguas lluvias, aguas grises y negras.
Art. 8.- La Matriz de Compatibilidad de Usos del Suelo la cual se anexa a esta Ordenanza,
detalla los usos permitidos, compatibles y prohibidos, para las diferentes zonas del mapa de
Zonificación Municipal/Urbano y Usos Globales del Suelo.
Uso Permitido: Éste engloba el uso prioritario que se asigna a cada zona y los usos
compatibles con el mismo, con el criterio de diversidad funcional y sostenibilidad urbana y
ambiental.
Uso Compatible: Son aquellos que no presentan conflictos con los usos predominantes, por
lo que pueden coexistir con armonía. La suma de las superficies de uso compatible no debe
superar el 50% de la superficie total de la manzana o parcela, para mantener el carácter de
la zona.
Uso Prohibido: Son los que no se encuentran señalados como permitidos en la Matriz de
Compatibilidad de Uso de Suelo, y toda aquella actividad que a través de la experiencia, se
demuestre que generan excesiva contaminación ambiental, ruidos, efectos nocivos para la
salud o con mal olor, depósitos de materiales inflamables, crianza de animales o que
demuestre incompatibilidad con el buen funcionamiento de las zonas urbanas.
La Matriz de Compatibilidad de Uso de Suelo, deberá ser revisada cuando se actualice el
mapa de Zonificación Municipal/urbano y Usos Globales del Suelo por la OPAMUR y/o la
municipalidad previo estudio técnico realizado y será aprobada por Acuerdo Municipal.
Planes Parciales
Art. 11.- Los Planes Parciales detallan el contenido del Plan de Desarrollo Urbano y Rural,
su ubicación se especifica en el Mapa de Zonificación Municipal/Urbano y Usos Globales
del Suelo, en Zona Urbana y Zona Urbanizable. La Municipalidad en conjunto con la
OPAMUR, podrá solicitarle al propietario del proyecto o desarrollador, un Plan Parcial
cuando considere que el proyecto a ejecutarse en el Municipio, tendrá una alta incidencia,
ya sea por la dimensión física del proyecto o por la tipología especial de éste.
Los Planes Parciales podrán desarrollarse por iniciativa pública o privada. El Concejo
Municipal, supervisará y aprobará, según sea el caso, la formulación de los mismos y
establecerá las previsiones necesarias para el desarrollo urbanístico de la zona, partiendo de
lo establecido en la Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial en los artículos 42 al 44;
a la Memoria de Ordenación como instrumento técnico de consulta y en armonía con el
mapa de Zonificación Ambiental del MARN para este municipio.
Art. 12.- Los Planes Parciales en zona urbana, representan el instrumento de ordenación
adecuado para la recuperación de áreas degradadas de pueblos o ciudades, puesta en valor
de centros históricos y mejora urbana de las condiciones de vida de la población. Para tales
fi nes, se clasifican en 2 tipos:
CAPÍTULO III
Art. 15.- El tejido vial deberá estructurarse por bloque urbano conformado por cuatro vías
vehiculares que no podrán ser superior a 500 metros por lado. Sus dimensiones dependerán
del tamaño de los lotes, del diseño de la red vial primaria del sector donde se ubique y de la
longitud máxima permitida para las vías de circulación que lo conforman y se integra a él.
Los accesos vehiculares con retorno y los peatonales no pueden conformar un bloque
urbano.
En todos los casos, los proyectos de parcelación y/o urbanización deberán mantener la
continuidad de las vías de Distribución del sector existentes o proyectadas, con el derecho
de vía y las condiciones de forma y funcionamiento que a tal fi n se establezcan, debiendo
donarla al municipio o al estado según corresponda.
Las parcelaciones que colindan con una vía de circulación mayor o con una vía de
Distribución según la Jerarquía del Sistema Vial emitido por la autoridad competente,
deberá considerar la ubicación de refugios destinados a la parada de transporte colectivo, lo
que será validado por la municipalidad.
Art. 17.- En los lugares de paisaje abierto y natural, ya sea en la montaña o valle o en las
perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de características históricas o
tradicionales, y en las inmediaciones de la carretera y caminos de trayecto pintoresco, no se
permitirá que las edificaciones, altura de los edificios, muros y tapiales o la instalación de
otros elementos limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa la
armonía del paisaje o desfigura la perspectiva propia del mismo.
Art. 18.- Lo referente al nivel y protección de los lotes, se regirán según lo establecido en
los artículos 48 y 49 del Reglamento a la Ley de Urbanismo y Construcción. DIARIO
OFICIAL SOLO PARA CONSULTA NO TIENE VALIDEZ LEGAL
Zona de protección de los recursos hídricos Art. 19.- Las zonas de protección se establecen
en el cuadro siguiente de acuerdo al recurso hídrico a proteger, o lo que determine los
estudios técnicos considerando los siguientes criterios y requerimientos: 1. Desarrollo de un
Estudio Hidrológico, en el cual se determine el nivel de aguas máximas que alcanzará con
base al periodo de retorno, según lo establecido en el artículo 91 del Reglamento a la Ley
de Urbanismo y Construcción en lo relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones
Habitacionales. Los resultados de este estudio deberán de determinar claramente el nivel
máximo de aguas y la planicie de inundación. 2. Estudio Geotécnico, en el cual se
determine si puede garantizarse o existir estabilidad de los taludes, los ángulos de
inclinación de los mismos y establezca además las obras de protección necesarias con base
a las características propias del suelo y el tipo de proyecto a desarrollar
Parcelaciones Habitacionales
Art. 23.- Los edificios para vivienda multifamiliar se permitirán en la zona urbana siempre
que mantengan la densidad neta de la zona, y con las normas de separación a colindancia,
cubos de ventilación, norma de estacionamiento, salida de emergencia, dotación de
servicios públicos, y la capacidad de la vía vehicular que de acceso al edificio, así como con
las Normas Técnicas de Parcelación y Construcción, emitidas por el Viceministerio de
Vivienda y Desarrollo Urbano y la OPAMUR.
Art. 24.- Para contribuir a la calidad de vida de los habitantes, se establecen los valores
referentes al área mínima de lote equivalente a setenta y cinco metros cuadrado, frente
mínimo de lote de seis metros, se exceptúan lotes con fosa séptica donde el área de lote
mínimo es de 200 M2 y el frente de al menos 10 metros lineales.
Para establecer una parcelación en zona rural, deberá de reunir al menos los siguientes
requisitos: que tengan conexión a una vía pavimentada a una distancia no mayor de 500
metros, que la zona tenga un grado de consolidación de la edificación superior al 60%, que
el 75% del proyecto no esté en zona de riesgo o que puede demostrar que realizando obras
de mitigación puede llegar a ese porcentaje. Además, deberá de organizar las vías
vehiculares internas prolongando las vías del entorno a fi n de no dejar áreas colindantes
incomunicadas, dejar el área de equipamiento comunitario y área verde recreativa que le
corresponda por norma, manejar ambientalmente los desechos sólidos, las aguas negras,
aguas lluvias y la provisión domiciliar de agua potable y energía eléctrica.
Art. 27.- Los proyectos de interés social (proyectos desarrollados por las Alcaldías o
instituciones del Estado de forma directa o por medio de terceros), deberán de tener
servicio de agua apta para el consumo humano, tratamiento de aguas negras y grises,
manejo de aguas lluvias, sistema de energía eléctrica, balastado de calles y construcción de
cordón-cuneta, para que sean autorizados por este municipio y deberá cumplir con la
Normativa de Ventanilla Única.
CAPÍTULO V
Art. 28.- Las actividades de comercio de bienes y servicios al por menor o a escala de
barrio, y de servicios profesionales individuales: tiendas, farmacias, salones de belleza,
hoteles u hostales y albergues, como oficinas privadas, se permitirán en zonas
habitacionales y deberán ubicarse sobre una vía vehicular continua y con capacidad para la
actividad a realizarse, cumplir con la norma de estacionamiento y establecer un área de
carga y descarga dentro de los límites de su inmueble, si es requerida. Además, cumplir con
las Normas Técnicas de Parcelación y Construcción del VMVDU y la OPAMUR.
Art. 29.- Las actividades de comercio de bienes y servicios al por mayor o a escala
regional, edificios de servicios profesionales, clínicas, restaurantes, centros comerciales,
oficinas de servicios públicos y privados al servicio de las actividades comerciales,
almacenaje, bodegaje de productos y talleres, se permitirán en las zonas de uso
predominante comercial y deberán de tener una zona de carga y descarga, un área de
estacionamiento para vehículos de carga y para usuarios de acuerdo a la zona y a las
Normas Técnicas de Parcelación y Construcción emitidas por el Viceministerio de
Vivienda y Desarrollo Urbano y la OPAMUR, y un área para el consumo de alimentos del
personal que laborará en sus instalaciones, si así es requerido. Todos los accesos
vehiculares deberán contar con el diseño adecuado, para evitar conflictos al tráfico de paso.
Condicionantes de accesibilidad
Art.30.- Las parcelaciones de todo tipo y las edificaciones públicas y privadas, deberán de
cumplir con la Normativa Técnica de Accesibilidad Urbanística, Arquitectónica, Transporte
y Comunicaciones.
CAPÍTULO VI
Art. 31.- Se permitirán en el área urbana de este municipio, talleres artesanales, pequeñas
manufacturas o de confecciones y pequeñas industrias no contaminantes de ruidos, toxinas,
olores y desechos, que por su carácter de compatibilidad no generan problemas ambientales
ni funcionales en las zonas habitacionales.
Los inmuebles destinados a estas actividades, deberán ubicarse sobre una vía vehicular
principal continua y tener un frente mínimo de 20 metros, dejar una separación mínima de
2.00 metros de todos los linderos de la colindancia en primer nivel y 3.00 como mínimo en
segundo nivel, a fi n de facilitar las actividades propias para su funcionamiento y evitar
violar la privacidad de las edificaciones vecinas.
Deberá dejar un área para estacionamiento, de carga y descarga dentro de los límites de su
inmueble y tener la infraestructura vial y servicios públicos exigidos por el Reglamento de
la Ley de Urbanismo y Construcción.
CAPÍTULO VII
Art. 32.- Los propietarios de todo tipo de proyecto de parcelación o urbanización deberá
prever un terreno destinado a área verde equivalente al 10% del área útil del proyecto en la
zona urbana y urbanizable; y 12.50 m2 como mínimo por lote a parcelar, en zona rural y
núcleo rural. Y deberá cumplir con el Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción,
y a lo dispuesto en los siguientes artículos.
Art. 33.- El área verde recreativa, será ubicada frente a una vía principal de la parcelación
protegida con malla ciclón o barrera natural para proteger al usuario, y deberán estar
concentradas y centralizadas con relación a su área de influencia. El área verde recreativa
deberá ser al menos el 60% del área verde total. No se aceptarán áreas verdes recreativas en
terrenos que resulten sobrantes en la distribución de lotes o con topografía irregular no
adecuada al uso público, ni se permitirán culatas ni laterales de lotes hacia el área verde, a
menos que se construya una acera perimetral de 1.50 metros de ancho.
El área verde recreativa deberá quedar equipada, con mecha de agua potable, aguas negras
y drenajes superficiales para agua lluvia, necesarios para su funcionamiento.
Art. 34.- Cuando al interior del proyecto existan zonas de protección para ríos o quebradas
y otros accidentes naturales, redondeles y otros terrenos desfavorables para la construcción,
éstas se identificarán como área verde ecológica, la cual deberá quedar completamente
arborizada con un mínimo de 400 árboles por hectárea e identificada en el proyecto y no
será contabilizada como área verde recreativa.
Art. 36.- Los complejos comerciales e industriales, con una extensión mayor a 2 Ha.,
deberán dejar un área equivalente al 10% del área total del terreno, destinada al
esparcimiento y recreación de los trabajadores, la cual deberá quedar equipada y con los
servicios públicos necesarios.
Las áreas de equipamiento comunitario deberán tener acceso sobre una vía pública
vehicular y deberán tener las infraestructuras de los servicios básicos para su
funcionamiento.
Por su naturaleza más estratégica estos equipamientos podrán ubicarse dentro o fuera del
perímetro del proyecto y deberán ser cedidos al Municipio. En el caso de ser ubicado fuera
del proyecto de parcelación se localizará en zona de uso predominante institucional y sobre
una vía vehicular principal, con la dotación de servicios públicos y en aquellas zonas donde
exista déficit de equipamiento urbano.
Las parcelaciones con un área de equipamiento comunitario menor de 100.00 m2, deberán
ubicarlo contiguo al área verde recreativa, a fi n de lograr una unidad de diseño y optimizar
el este espacio público.
Art. 38.- Para las parcelaciones con un número de unidades mayor a 500, deberá distribuir
los 8m2 de la manera siguiente: 4m2/lote para equipamiento asistencial, cultural o
educativo y 4m2/ lote para equipamiento de abasto, en ambos casos las edifi caciones
básicas deben ser construidas por el propietario del proyecto paralelamente a las viviendas
y con acceso directo sobre una vía principal, con la posibilidad de dar servicio a toda la
población del municipio que así lo requiera.
Art. 39.- Los equipamientos a nivel regional en zona urbanizable desarrollada a través de
Planes Parciales están identificados en el Plan de Desarrollo Urbano y Rural y en su
Memoria de Ordenación, el cual es adicional al requerido en este capítulo para las
parcelaciones o complejo urbano habitacional, comercial y turístico, para cada una de las
unidades de actuación al interior del Plan Parcial.
CAPÍTULO VIII
Sistema vial
Art. 41.- El sistema vial de las actuaciones urbanísticas para parcelaciones habitacionales
en zona urbana, urbanizable y rural del municipio se diseñará siguiendo la normativa del
Capítulo Quinto Del Sistema Vial del Reglamento a la Ley de Urbanismo y Construcción.
Las vías de distribución, deberán mantenerse en todos los casos como vías públicas no
consideradas dentro del régimen de condominio, en concordancia con lo relacionado al
concepto de bloque urbano.
Las aceras frente a la parcela a edificar deberán ser continuas con un nivel de 20cms sobre
el nivel de la vía vehicular o peatonal aledaña, por lo que no se permitirá obstruir la libre
circulación peatonal con gradas, rampas u otra obra física.
Los arriates en todas las vías deberán contar con su correspondiente engramado y
arborización, utilizando especies de árboles que no dañen la infraestructura ni obstaculicen
la visual de los conductores de vehículos, conforme al “Instructivo para el Cultivo de
Especies Ornamentales en Áreas Urbanas”, del Ministerio de Agricultura y Ganadería.
Servicios Públicos
Art. 42.- Los servicios públicos de agua potable, aguas negras, aguas lluvias y energía
eléctrica, serán diseñados de conformidad al Reglamento de la Ley de Urbanismo y
Construcción, a las Normas Técnicas vigentes de la Administración de Acueductos y
Alcantarillados, ANDA, con la Empresa Distribuidora de Energía Eléctrica, y otras leyes
relacionadas.
Las parcelaciones de cualquier tipo, deberán diseñar el sistema de manejo de aguas lluvias,
bajo el concepto de impacto hidrológico cero, debiendo prever dispositivos o mecanismos
atenuantes del efecto producido por las precipitaciones intensas. Estos dispositivos surgirán
como resultado del Estudio Hidrológico de la incidencia de la construcción propuesta, en
relación con la condición anterior de la parcela.
CAPÍTULO IX
Vivienda multifamiliar
Art. 43.- Las viviendas multifamiliares deberán cumplir con las Normas Técnicas de
Parcelación y Construcción, emitidas por el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo
Urbano y la OPAMUR, además de los requisitos de otras instituciones sectoriales que se
solicite.
De cualquier manera, el estacionamiento vehicular será con capacidad de una plaza por
cada apartamento en zona urbana consolidada, y al menos dos espacios por apartamento en
zona urbana no consolidada y zona urbanizable de densidad media. En ambas zonas
deberán considerar estacionamiento para visitas de una plaza por cada cinco apartamentos.
Los pasillos y escaleras de uso común tendrán un ancho de 1.30 mts como mínimo a fi n de
facilitar la movilidad de las personas y de los muebles que se trasladen hacia los
apartamentos.
Vivienda unifamiliar
Art. 44.- Las viviendas unifamiliares, deberán cumplir las Normas Técnicas de Parcelación
y Construcción, emitidas por el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y la
OPAMUR, además de los requisitos de otras instituciones sectoriales que se solicite.
Todas las viviendas unifamiliares frente a vía vehicular deberán considerar una plaza de
estacionamiento dentro de los límites de su terreno, en zona de densidad alta y dos plazas
en zona de densidad media.
Edificaciones de comercio-servicios-oficinas
Art. 45.- En los locales de oficinas o despachos de profesionales deberán proveerse como
mínimo de dos plazas de estacionamiento por cada 35 m2 de oficina, cuando el área sea
mayor deberá proveerse de una plaza de estacionamiento por cada 35 metros cuadrados o
fracción adicional.
Para clínicas médicas deberán proveerse de una plaza de estacionamiento por cada quince
metros cuadrados o fracción menor. Para clínicas de superficie mayor de quince metros
cuadrados deberá preverse de dos plazas de estacionamiento mínimo.
Toda actividad Institucional privada deberá reservar por lo menos el 30% del área de
estacionamiento con derecho de uso público.
Art. 46.- Los propietarios de inmuebles que posean valor patrimonial, ofi cialmente
reconocido o no, para realizar remodelaciones y/o ampliaciones o cambio de uso de suelo,
deberán solicitar las normas particulares para el inmueble al organismo rector en el tema de
cultura, las que deberán salvaguardar dicho patrimonio. Estas intervenciones deberán
cumplir con el reglamento de la Ley Especial de Protección al Patrimonio Cultural de El
Salvador y con las demás normas de esta ordenanza.
Diseños Bioclimáticos
Art. 47.- Se consideran diseños bioclimáticos los que suponen la interacción de los
elementos del clima con la construcción, a fi n de que sea esta misma la que regule los
intercambios de materia y energía con el ambiente y determine la sensación de confort
térmico en interiores aprovechando los recursos disponibles y disminuyendo el impacto que
la parcelación y/o construcción tiene en el ambiente.
Cuando las parcelaciones y/o construcciones consideren al menos tres de los siguientes
componentes, serán considerados diseños bioclimáticos, lo que permitirá aumentar hasta un
5% el área impermeabilizada que le corresponde a las viviendas de densidad baja sin dar la
compensación económica por incremento del Índice Base de Área de Impermeabilización.
a. Corredores verdes, que una entre sí todas las zonas verdes de la urbanización y/o
parcelación, áreas verdes ecológicas, arriates centrales, con sección de al menos veinte
metros no impermeabilizada y con los menores cruces transversales posibles. b. Lagunas de
retención y detención con recirculación de agua en verano, permitiendo que el agua
permanezca más tiempo en el entorno urbano, mejorando el microclima de la zona al
regular el contenido de humedad en el aire. c. Calles, senderos y aceras con material natural
permeable. d. Celdas solares para el sistema de iluminación externa de calles, senderos,
estacionamientos colectivos, otros. e. Diseño urbanístico considerando la representación en
planta del recorrido del sol en un año, lo que determinará la ubicación de zonas destinadas a
uso de parque, jardín, zonas verdes o, en general, áreas con vegetación, en zonas de sol, ya
que presenta condiciones favorables a la vegetación como para el balance energético del
suelo. Y los espacios de descanso con mobiliario urbano, residencias, zonas de juego u
otras actividades al aire libre en zona de sombra durante el verano y protegidos de la
radiación solar para conseguir zonas confortables para el disfrute del espacio público.
•Vegetación,
•Fuentes o estanques,
•Pantallas artificiales y
•Pérgolas.
•Atrio techado con material transparente o translúcido que permite el paso de luz y la
ventilación de los espacios internos relacionados con él.
e. Diseño de instalaciones:
CAPÍTULO X
SISTEMA DE COMPENSACIONES
Art. 49.- En la presente ordenanza se regulan las compensaciones para las siguientes
actividades:
Las autorizaciones de uso del suelo a las que se refiere el inciso anterior únicamente
podrán ser otorgadas con base en las disposiciones establecidas en la presente ordenanza y
sus instrumentos reguladores. Esta compensación deberá ser pagada u otorgada previa al
ingreso de la solicitud del trámite de permiso de construcción, parcelación y/o
urbanización.
Art. 51.- Los propietarios de inmuebles en urbanizaciones y/o parcelaciones con estándares
de edificación previamente establecidos, que pretendan llevar a cabo incremento del índice
base de área impermeabilizada disminuyendo así el área de infiltración de agua al subsuelo,
según los términos establecidos en el art. 21 de la presente Ordenanza, deberán aportar una
compensación económica al municipio equivalente al 5% del valor comercial de venta de la
vara cuadrada a impermeabilizar multiplicada por el área de construcción adicional en el
incremento del índice base del área impermeabilizada.
Esta norma es aplicable a otro tipo de usos sobre los cuales se regulen índices base de Área
Impermeabilizada. Esta compensación será cobrada en el trámite de permiso de
construcción.
Art. 52.- A solicitud del propietario del terreno, las compensaciones podrán ser
conmutadas por su equivalente económico calculado multiplicando las varas cuadradas de
la cesión del terreno por el valor comercial de vara cuadrada urbanizada de venta dentro del
proyecto; o por cesión de terreno fuera del proyecto siempre que tenga un valor equivalente
al valor del suelo urbanizado dentro del proyecto o se complemente con la construcción de
obras de equipamiento comunitario y donde el Municipio así lo requiera o estén
previamente indicadas en el plan. También podrán conmutarse por la dotación de
equipamiento o realización de obras de infraestructura urbana, acompañados de la
respectiva formulación de la carpeta técnica y económica.
El Banco de Proyectos deberá incluir una planificación anual y quinquenal para el proceso
de desarrollo urbano del municipio. Esta Planificación deberá formar parte del Plan de
Inversiones de la Municipalidad.
Los proyectos que sean financiados con fondos provenientes de las compensaciones serán
de beneficio general para los habitantes del municipio, por lo tanto, son independientes de
las obligaciones específicas que recaigan sobre cada uno de los desarrolladores de
proyectos, respecto a la mitigación de riesgos, dotación de servicios básicos y espacios
públicos del proyecto autorizado. Es decir, no se podrá utilizar la compensación para
financiar proyectos derivados de las cargas legalmente establecidas o riesgos que genere la
intervención o desarrollo que aporta la compensación.
Art. 55.- El plazo para la liquidación o pago del monto o aporte de cualquiera de las
compensaciones calculadas, podrá ser mutuamente acordado. En aquellos casos donde el
monto de la compensación sea mayor a $5,000.00 y el interesado no cuente con fondos
suficientes para pagarlo o hacerlo efectivo en un solo acto, podrá pactarse un plazo que no
podrá exceder de un año, previa aportación de fianza emitida por institución autorizada por
la Superintendencia del Sistema Financiero.
Convenio urbanístico
Cuenta especial
Art. 57.- Los fondos provenientes del pago de las compensaciones, junto con aportes en
efectivo provenientes de contribuciones especiales, donaciones y otros ingresos que
contribuyan a los fi nes de la presente ordenanza descritos en el artículo anterior, se
ingresarán en una cuenta especial denominada “CUENTA DE BANCO DE PROYECTOS
PARA LA INVERSIÓN DEL FONDO DE COMPENSACIONES URBANÍSTICAS”, la
cual servirá exclusivamente para el financiamiento de los proyectos antes descritos. Esta
información será considerada como información oficiosa de conformidad a la Ley de
Acceso a la Información Pública.
CAPÍTULO XI
Art. 58.- Toda persona natural o jurídica, pública o privada que desee ejecutar un proyecto
de parcelación, urbanización y/o construcción en este municipio, deberá solicitar la
autorización correspondiente a la OPAMUR por medio de los trámites establecidos en la
Ordenanza de Control y Cobro por Servicios para el Desarrollo Territorial de este
municipio.
1. Trámites Previos o Factibilidad de Proyectos; que incluyen los siguientes trámites: Línea
de Construcción, Calificación del Lugar, Factibilidad de Aguas Lluvias, y Revisión Vial y
Zonificación
2. Permiso de Parcelación, Urbanización y Construcción, y
3. Recepción de Obras.
Las solicitudes para realizar los trámites antes mencionados se presentarán en los
formularios correspondientes proporcionados por la OPAMUR, en los cuales se enumerará
los requisitos a cumplir en cada uno de éstos conforme a lo establecido en esta Ordenanza.
Toda la información que constituya el expediente se presentará en físico y digital.
Para resolver estos trámites, la OPAMUR deberá cumplir con los plazos de resolución de
trámites que establece la Ley Especial de Agilización de Trámites para el Fomento de
Proyectos de Construcción y en su defecto o en lo que ella no regule se estará a lo dispuesto
en la Ley de Urbanismo y Construcción y sus reglamentos.
Autorización de trámites
Art. 59.- La Alcaldía Municipal a través de la OPAMUR otorgará los trámites previos,
permisos y recepción de obras de parcelación, urbanización y de construcción que se
desarrollen en este municipio, según los requerimientos de la presente Ordenanza, y en lo
que ella no regule se estará a lo dispuesto en la Ley de Urbanismo y Construcción, sus
reglamentos y demás normativa aplicable.
Trámites Previos
Art. 60.- Los trámites previos o Factibilidad de Proyectos: Calificación de lugar, Línea de
Construcción y Factibilidad de Drenaje de Aguas Lluvias, se pueden hacer
simultáneamente en una sola solicitud inicial.
Art. 61.- La ejecución de las obras de parcelación, urbanización y/o construcción, requerirá
del permiso otorgado por la OPAMUR, los cuales se podrán realizar de manera simultánea
en una sola solicitud inicial.
Para resolver este trámite la OPAMUR, consultará las resoluciones de Trámites Previos
que hubiere realizado, así como los planos constructivos de proyecto, memorias de cálculo
estructurales, estudio de suelos y otros documentos que ingresaron con el expediente. Una
vez realizado el análisis y verificado el cumplimiento de las disposiciones técnicas,
OPAMUR resolverá el permiso.
En todo caso, el propietario del inmueble deberá notificar y solicitar por escrito a la
Alcaldía Municipal de esta localidad, de la ejecución de las obras llenando el formulario
correspondiente y presentando una descripción de las mismas para el pago de los derechos
municipales establecidos.
Las obras de remodelación y/o ampliaciones mayores a 50 m2, deberán cumplir con todos
los requisitos establecidos para obtener un permiso de construcción.
Demolición
Art. 63.- Toda persona natural o jurídica, pública o privada, que requiera demoler un
inmueble de su propiedad, deberá solicitar permiso a la municipalidad debiendo garantizar
la seguridad de los bienes aledaños y la integridad física de los habitantes y de terceros, así
como establecer medidas de mitigación de impactos ambientales generados por la
demolición, como polvo, ruido, accidentes, otros.
Recepción de Obras
Art. 64.- A la finalización de las obras de parcelación, urbanización y/o construcción, toda
persona natural o jurídica, pública o privada, previo a habilitarla, deberá solicitar la
Recepción de Obras a la OPAMUR, quien habiendo verificado en campo el cumplimiento
de todos los requisitos junto con la municipalidad extenderá una constancia de recepción, la
cual podrá ser parcial o total, misma que le servirá para inscribir su inmueble en Catastro
Tributario de la municipalidad.
Reconsideración
Art. 65.- A toda denegatoria por parte de OPAMUR a una solicitud de Trámites Previos,
Permisos y/o Recepción de obras, el interesado podrá solicitar a la misma, una
Reconsideración a uno o más requisitos o disposiciones técnicas, que debe cumplir la
actividad o proyecto solicitado, explicando y respaldando su petición. En caso de obtener
una resolución negativa podrá apelar ante el Concejo Municipal correspondiente, dentro de
los 15 días subsiguientes a la negativa, el cual consultará a la OPAMUR y resolverá lo que
convenga en un término no mayor de 30 días, únicamente en vista de auto y conforme al
Plan de Desarrollo Urbano y Rural, a los instrumentos reguladores de usos de suelo y a esta
Ordenanza. La sentencia que se pronuncie causará ejecutoría y no permitirá otro recurso.
Permiso Ambiental
Art. 67.- Las actividades que pueden causar impacto al ambiente de acuerdo a la
categorización del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MARN),
presentarán la resolución del Permiso Ambiental o en su defecto la resolución del MARN
que lo exima de dicho requisito, para obtener en la OPAMUR el Permiso de Parcelación,
Urbanización y/o Construcción.
Art. 68.- Toda resolución favorable de trámites previos o factibilidad de proyectos tendrá
una vigencia de DOS AÑOS desde la fecha de otorgamiento para iniciar obra, concluido
dicho plazo, el interesado deberá iniciar nuevamente los trámites, sin obligaciones para la
OPAMUR de mantener lo otorgado en el trámite anterior. El Permiso de Parcelación,
Urbanización y/o Construcción tendrán una validez de UN año desde la fecha de su
otorgamiento.
Observaciones
Art. 69.- La OPAMUR, podrá emitir Memorandos detallando las observaciones que el
interesado debe subsanar en aquellos expedientes de trámites que necesiten ser aclarados,
corregidos o complementados con información adicional, antes de emitir una resolución. El
profesional responsable tiene SEIS MESES calendarios para incorporar las observaciones o
información adicional al expediente desde la fecha de notificación, de no hacerlo deberá
ingresar un nuevo trámite, previo pago de la respectiva tasa por prestación de servicio en
esta oficina; si en el término de TRES MESES calendarios después de emitido el
memorando y notificado al profesional responsable o propietario y no es retirado, éste será
archivado sin responsabilidad de la OPAMUR.
Parcelación Simple
Art. 70.- Se autoriza el parcelamiento simple cuando se deba a sucesión por causa de
muerte u orden judicial, a los cuales se exime del área de equipamiento requerida, en tanto
los lotes resultantes no se habiliten para fines de urbanización, haciéndolo constar en las
escrituras correspondientes; caso contrario se considerará como parcelación, debiendo
cumplir con los requisitos de esta Ordenanza.
El interesado de realizar la parcelación simple, previa la emisión del acto jurídico en donde
se realice la división del terreno, deberá solicitar a la OPAMUR un certificado que
determine el área mínima de lote permitido en esa zona y que éste no constituye parte de
una lotifi cación, según el Mapa de Zonificación Municipal y Usos Globales del Suelo.
CAPÍTULO XII
Autoridad competente
Art. 72.- En los casos en que se realicen obras de construcción, parcelación, urbanización o
modificación de las condiciones físicas del suelo sin contar con los permisos
correspondientes o contando con éste incumple lo contenido en las autorizaciones y demás
normativa de construcción o de parcelaciones, el Concejo Municipal o sus delegados en
coordinación con la OPAMUR podrá en cualquier momento emitir resolución ordenando
suspender la obra, no continuar con la actividad que se realiza o proceder al cierre de
establecimientos. Pudiendo colocar un rótulo advirtiendo a la población sobre la ilegalidad
del proyecto y que deberá asegurarse de que el proyecto tenga todos los permisos en regla,
caso contrario incurrirá en sanciones y multas.
De las infracciones
Se entenderá que comete infracción en el mismo grado, el que de forma dolosa o culposa
incumpla los preceptos contenidos en la presente ordenanza.
Clases de sanciones
Lo anterior sin perjuicio de las responsabilidades civiles, penales o de otro orden en que
puedan incurrir, ni de la facultad de la imposición de medidas de restablecimiento de la
legalidad, reguladas en los artículos 72 y 73 de la Ley de Ordenamiento y Desarrollo
Territorial.
Art. 75.- Las infracciones a las que se refiere el presente capítulo se sancionarán de la
siguiente forma:
a) Las infracciones graves con multa de DIEZ (10) salarios mínimos mensuales urbanos en
la industria.
b) Las infracciones muy graves con multa equivalente al diez por ciento (10%) del valor
comercial del terreno donde se desarrolla la obra, determinado por un perito valuador y
pagado por el infractor, debiendo seguir con lo establecido en la Ley de Urbanismo y
Construcción”.
Circunstancias agravantes
a) Realizar actividades que pongan en riesgo la vida, integridad física y bienes de terceros o
generen daños y perjuicios a las personas o propiedades públicas o privadas, derivados de
la negligencia o deficiencia con que se ejecuta un proyecto.
Art. 77.- En el caso de demolición de obras con las que se ocasione daños u obstruya el
adecuado ordenamiento y las correctas actuaciones urbanísticas del uso del suelo en los
casos que proceda, si el infractor no cumpliere con la resolución definitiva, se procederá a
realizar dicha demolición por parte de la Municipalidad y a costa del infractor.
Del procedimiento
Recursos
Art. 79.- La resolución emitida por el Concejo Municipal, Alcalde o funcionario delegado
o representante autorizado por el Concejo Municipal, admitirá recurso de revisión para ante
el mismo funcionario que le emitió el recurso, Concejo Municipal, Alcalde o funcionario
delegado o representante autorizado por el Concejo Municipal. Para tal efecto, el
funcionario competente resolverá a más tardar dentro de las siguientes veinticuatro horas,
sin más trámites ni diligencias.
La resolución del recurso de revisión, admitirá recurso de apelación para ante el Concejo
Municipal, dentro de los tres días hábiles siguientes a su notificación. Interpuesto el recurso
de apelación, el Alcalde dará cuenta al Concejo Municipal en su próxima sesión, la cual
deberá realizarse en el trascurso de un mes contado a partir de la interposición del recurso,
en donde se designará a uno de sus miembros o a algún funcionario para que lleve la
sustentación del recurso y lo devuelva oportunamente para resolver.
Art. 80.- El Concejo Municipal y sus delegados podrán solicitar el auxilio de los distintos
cuerpos de seguridad para el cumplimiento de sus resoluciones o para evitar infracciones a
la presente ordenanza, de conformidad con lo establecido en el Art. 35 del Código
Municipal.
Art. 81.- La certificación de la resolución firme que imponga una sanción o que impongan
medidas de restablecimiento de la legalidad, tendrá fuerza ejecutiva. El infractor deberá
cumplir la resolución previa notificación, en el plazo que se establezca en la resolución o en
su defecto dentro de los diez días hábiles siguientes a aquél en que se le haya notificado.
CAPÍTULO XIII
DISPOSICIONES FINALES
Plazos y notificaciones
Art. 85.- Los términos a que se refiere esta ordenanza comprenderán solamente los días
hábiles.
Las notificaciones podrán realizarse utilizando cualquier medio técnico, sea electrónico,
magnético o cualquier otro, que posibilite la constancia por escrito y ofrezca garantías de
seguridad y confiabilidad. De la misma forma podrá citar, solicitar informes y en general
efectuar toda clase de acto de comunicación.
Derogatoria
Art. 87.- Derogase la Ordenanza Reguladora de Usos del Suelo del Municipio de Zaragoza
del Departamento de La Libertad, publicada en el Diario Oficial en fecha 1 de Abril de
2014, Tomo 403 y sus reformas posteriores, así como todas aquellas disposiciones emitidas
por el Concejo Municipal, que contraríen la materia que regula la presente ordenanza. La
ordenanza que se derogue por medio de este artículo se entenderá vigente únicamente para
los efectos del artículo 84 de la presente ordenanza.
Vigencia
Dado en el Salón de Sesiones del Concejo del Municipio de Zaragoza, a los diez días del
mes de diciembre del año dos mil catorce.