FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO.

JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ

Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

LA COPROPIEDAD

Concepto General.

Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenece, pro indiviso,
a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes
determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de
las partes de la cosa en cierta proporción, es decir, sobre parte alícuota.

ARTICULO 938.- Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho

pertenecen pro-indiviso a varias personas.

Parte alícuota.- La parte alícuota es una parte ideal determinada desde el punto de
vista mental aritmético, en función de una idea de proporción. Podría decirse que
es una parte que sólo se representa mentalmente.

La parte alícuota representa la mitad, por ejemplo, pero no desde el punto de vista
material, pues esto haría cesar la copropiedad y daría lugar a que la cosa quedase
dividida perteneciendo exclusivamente, en cada una de sus mitades, a los
copropietarios.

Elementos de la copropiedad

1. Pluralidad de personas: Sujetos que tienen simultáneamente el derecho real de

propiedad sobre una cosa.

2. Unidad en el objeto materia de la copropiedad: Consiste en que dicho objeto o

cosa se encuentra en estado de indivisión (pro indiviso).

1
FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO. JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ
Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

3. Parte alícuota: Parte o fracción ideal determinada desde el punto de vista mental
aritmético, en función de una idea de proporción. Podría decirse que es una parte
que sólo se representa mentalmente.

Origen de la copropiedad ordinaria

1. La voluntad de la persona: Por un contrato en el cual dos o más personas

adquieren una cosa o bien pro indiviso.

2. Por un acto unilateral: Esta es la forma común de dar origen a la copropiedad,

por ejemplo, por herencia testamentaria, donde se deja a varios coherederos o
colegatarios de un mismo bien o de la totalidad de un patrimonio.

3. Por hecho jurídico. Tal es el caso de la especificación. La copropiedad se da

sobre la nueva cosa, entre el propietario de la materia y el que realizó la obra.

Otro ejemplo, también es el caso de la sucesión legítima.

Principios que rigen en materia de copropiedad.

1. Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como material, sólo
es válido si se lleva a cabo con el consentimiento unánime de todos los
copropietarios. Ningún copropietario puede enajenar la cosa común sin el
consentimiento de todos. Esta prohibición no sólo se refiere a la disposición jurídica,
sino también a la disposición material.

ARTICULO 945.- Ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de

los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudiera
resultar ventajas para todos.

2. Los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se llevarán a

cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden todos aquellos actos
de conservación y uso de la cosa sin alterar su forma, substancia o destino.

ARTICULO 946.- Para la administración de la cosa común, serán obligatorios

todos los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

ARTICULO 947.- Para que haya mayoría se necesita la mayoría de

copropietarios y la mayoría de intereses.

Excepción

2
FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO. JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ
Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

Existe un acto de administración que no cae bajo esta regla, y consiste en el

arrendamiento de las cosas. El contrato de arrendamiento no puede ejecutarse
como acto de administración por la simple mayoría, la ley exige consentimiento de
todos los copropietarios, aunque no sea acto de dominio.

ARTICULO 2,403.- No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin

consentimiento de los otros copropietarios.

Formas de la copropiedad.

Las formas de la copropiedad pueden clasificarse desde los siguientes puntos de

vista:

1º Voluntarias y forzosas.
2º Temporales y permanentes.
3º Reglamentadas y no reglamentadas.
4º Sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad.
5º Por acto entre vivos y por causa de muerte.
6º Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico.

1. Copropiedades voluntarias y forzosas. Existe un principio fundamental en esta

materia: nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en consecuencia no
es válido el pacto por el cual los condueños se obligan permanentemente a
permanecer en la indivisión. Se reconoce a cada condueño el derecho de pedir la
división cuando le plazca.

Hay bienes que por su naturaleza no pueden dividirse o no admite cómoda división
en virtud de que perderían valor al dividirse. En estos caso el modo de terminar el
estado de copropiedad consiste en la venta que de común acuerdo pueda llevarse
a cabo y a falta de acuerdo será necesaria la intervención judicial.

ARTICULO 940.- Si el dominio no es divisible, o la cosa no admite cómoda

división y los partícipes no se convienen en que sea adjudicada a alguno de
ellos, se procederá a su venta y a la repartición de su precio entre los
interesados.

Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas,
existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta, de manera que la ley
se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza.

3
FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO. JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ
Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

Esto ocurre cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintas
personas en plena propiedad. Se crea una copropiedad con respecto a las cosas
comunes: entrada, patios, escaleras, cimientos, azoteas, servicios del inmueble
(aguas, drenaje, etc.). Cada propietario es dueño de un piso y no hay, por
consiguiente, en cuanto a cada piso, copropiedad; pero necesariamente hay ciertas
cosas comunes al edificio que tienen que ser objeto de una copropiedad forzosa.

ARTICULO 951.- Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o

locales de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta,
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecieran a distintos
propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo
de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además,
un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del
inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma

su departamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de
los demás condóminos. En la enajenación, gravamen o embargo de un
departamento, vivienda, casa o local, se entenderán comprendidos
invariablemente los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo

será enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el
departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del
cual se considere anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos
comunes del inmueble no es susceptible de división.

Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este

precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el
régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el
Reglamento del Condominio de que se trate, por la Ley de Propiedad en
Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, por las disposiciones de
este Código y las demás leyes que fueren aplicables.

LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL

DISTRITO FEDERAL

Artículo 7.- En el Régimen de Propiedad en Condominio, cada titular

disfrutará de sus derechos en calidad de propietario, en los términos previstos
en el Código Civil para el Distrito Federal. Por tal razón, podrá venderlo, darlo
en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de
propiedad privativa, todos los contratos a los que se refiere el derecho común,
con las limitaciones y modalidades que establecen las leyes. El derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble es accesorio e
indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de

4
FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO. JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ
Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o

embargable separadamente de la misma unidad.

Por consiguiente, por la naturaleza de las cosas la copropiedad se impone en forma

forzosa y no hay manera de salir de ella, como no sea con el consentimiento
unánime de todos los dueños de los pisos, para vender a un tercero o a alguno de
ellos la totalidad.

Otro caso es el de la pared medianera. Esta crea una copropiedad forzosa porque
no puede ser ni objeto de división material, ni hay procedimiento alguno para obligar
a uno de los dueños a vender al otro.

2. Copropiedades temporales y permanentes. Toda copropiedad ordinariamente

es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Excepcionalmente puede ser
permanente, cuando sea forzosa.

3. Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas. Las reglamentadas son

aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador,
tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse,
dada la naturaleza. Tenemos por ejemplo la copropiedad que nace de la herencia.
Otras copropiedades reglamentadas son las forzosas, como la medianería, la
copropiedad sobre los bienes comunes cuando los distintos pisos de una casa
pertenecen a diferentes personas.

Las no reglamentadas son aquellas que se rigen por las reglas generales de la
copropiedad.

4. Copropiedades sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o

universalidad. Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes
determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado
con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Los herederos
tienen una parte alícuota, con valor positivo y negativo, porque tienen una parte
proporcional en el haber hereditario.

Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de

comprender bienes, derechos y obligaciones.

ARTÍCULO 1,288.- A la muerte del autor de la sucesión los herederos

adquieren derecho a la masa hereditaria como a un patrimonio común,
mientras que no se hace la división.

5
FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO. JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ
Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

En cuanto a la copropiedad sobre bienes determinados, que recae sobre una cosa
o un derecho, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en
dinero para incluirse en el activo del copropietario. En cambio, la parte alícuota del
heredero puede llegar a tener un valor nulo sí el pasivo es igual o superior al activo.

5. Por acto entre vivos y por causa de muerte. Por acto entre vivos puede tener
su origen en un contrato o en un acto unilateral como el testamento y su
correspondiente realización (sucesión testamentaria). Por causa de muerte tiene su
origen en el fallecimiento de una persona sin que haya dejado testamento y en este
caso el patrimonio se distribuirá de conformidad con las reglas de la sucesión
legítima.

6. Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico. Por hecho
jurídico como en algunos casos de accesión y por acto jurídico como en el caso de
los actos unilaterales y bilaterales.

DERECHO DEL TANTO (ART. 950, 973 Y 974)

Tapia Ramírez señala que es un derecho real de preferencia a favor de determinadas

personas para adquirir por la misma cantidad de dinero y en las mismas condiciones la cosa
que se va vender a un tercero extraño a las partes interesadas.

ARTICULO 950.- Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota

que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia,
enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su
aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de
la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado
a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los
condueños gozan del derecho del tanto.

Momento en que el copropietario puede ejercer el Derecho del Tanto.

Puede ser ejercido por el (los) copropietario(s) en dos momentos:

1. Cuando el que va a enajenar o vender su parte alícuota lo hace del conocimiento

de los otros copropietarios (mediante notario o a través del Juez). Deberá esperar
8 días para tener la respuesta de los copropietarios (art. 973).

ARTÍCULO 973.- Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a

extraños su parte alícuota respectiva, si el partícipe quiere hacer uso del
derecho del tanto. A este efecto, el copropietario notificará a los demás,
por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida,
para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho del
tanto. Transcurridos los ocho días, por el sólo lapso del término se pierde el
derecho. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá
efecto legal alguno.

6
FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO. JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ
Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

2. Cuando la venta ya se ha consumado, el copropietario podrá ejercitar la acción

de retracto y subrogarse o sustituir al tercero en todos los derechos y obligaciones
que adquirió con la parte alícuota (art. 973 última parte).

ARTICULO 950.- Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota

que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia,
enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su
aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de
la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado
a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los
condueños gozan del derecho del tanto.

ARTICULO 973.- Los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar

a extraños su parte alícuota respectiva, si el partícipe quiere hacer uso
del derecho del tanto. A este efecto, el copropietario notificará a los demás,
por medio de notario o judicialmente, la venta que tuviere convenida, para
que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho del tanto.
Transcurridos los ocho días, por el sólo lapso del término se pierde el
derecho. Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá
efecto legal alguno.

Plazo para ejercitar la acción de RETRACTO a que se refiere el art. 973

CCDF

ARTICULO 1,158.- La prescripción negativa se verifica por el sólo transcurso

del tiempo fijado por la ley.

ARTICULO 1,159.- Fuera de los casos de excepción, se necesita el lapso

de diez años, contado desde que una obligación pudo exigirse, para que se
extinga el derecho de pedir su cumplimiento.

Qué sucede si varios de los copropietarios desean ejercer el derecho

del tanto.

El que enajena deberá decidir por el que representa una mayor parte o
porcentaje y si fueran iguales, la enajenación se hará a la suerte

ARTICULO 974.- Si varios propietarios de cosa indivisa hicieren uso del

derecho del tanto, será preferido el que represente mayor parte, y siendo
iguales, el designado por la suerte, salvo convenio en contrario.

Ejemplos en donde se puede ejercer el derecho del tanto

COMPRA VENTA
7
FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO. JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ
Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

ARTICULO 2,279.- Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su

parte respectiva a extraños, sino cumpliendo lo dispuesto en los artículos 973
y 974.

ARRENDAMIENTO

ARTICULO 2,448 J.- En caso de que el propietario del inmueble

arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén
al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a
cualquier tercero en los siguientes términos:

I.- En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al
arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio,
términos, condiciones y modalidades de la compraventa;

II.- El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito
al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se
consigna en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta,
exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de
la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta;

III.- En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se
refiere la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta
inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien
a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de treinta días. Si el
cambio se refiere al precio, el arrendador solo estará obligado a dar este
nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de
10 por ciento;

IV.- Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se

aplicarán las disposiciones de la ley de la materia; y

V.- La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este

artículo otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por
otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por
dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por
el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad.
Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga
conocimiento el arrendatario de la realización de la compra-venta respectiva;

VI.- En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones

establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho; y

VII.- Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables

incurrirán en responsabilidad cuando formalicen compra-ventas contrarias a
este precepto, si tienen conocimiento de tal situación.

En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las

fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho.

SUCESIONES

8
FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO. JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ
Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

ARTICULO 1,292.- El heredero de parte de los bienes que quiera

vender a un extraño su derecho hereditario, debe notificar a sus
coherederos por medio de notario, judicialmente o por medio de
dos testigos, las bases o condiciones en que se ha concertado la
venta, a fin de que aquéllos, dentro del término de ocho días,
hagan uso del derecho del tanto; si los herederos hacen uso de
ese derecho, el vendedor está obligado a consumar la venta a su
favor, conforme a las bases concertadas. Por el solo lapso de los
ocho días se pierde el derecho del tanto. Si la venta se hace
omitiéndose la notificación prescrita en esté artículo, será nula.

ARTICULO 1,293.- Si dos o más coherederos quisieren hacer uso del

derecho del tanto, se preferirá al que represente mayor porción en la
herencia, y si las porciones son iguales, la suerte decidirá quién hace
uso del derecho.

ARTICULO 1,294.- El derecho concedido en el artículo 1,292 cesa si la

enajenación se hace a un coheredero.

DIFERENCIAS ENTRE EL DERECHO DEL TANTO Y DERECHO POR EL TANTO

EL DERECHO DEL TANTO es un derecho real de preferencia a favor de

determinadas personas para adquirir por la misma cantidad de dinero y en las
mismas condiciones la cosa que se va vender a un tercero extraño a las partes
interesadas.

EL DERECHO POR EL TANTO tiene su origen en la voluntad de las partes en un

contrato de compraventa. El artículo 2303 CCDF permite el pacto, en el sentido de
que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, para el caso en que
el comprador quiera vender la cosa o el derecho que fue materia de la compraventa

ARTICULO 2,303.- Puede estipularse que el vendedor goce del

derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador
quisiere vender la cosa que fue objeto del contrato de compra-venta.

ARTICULO 2304.- El vendedor está obligado a ejercer su derecho

de preferencia, dentro de tres días, si la cosa fuere mueble,
después que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que
tenga por ella, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo
no lo ejerciere. Si la cosa fuere inmueble, tendrá el término de diez
días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos
está obligado a pagar el precio que el comprador ofreciere, y si no lo
pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia.

ARTICULO 2305.- Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al

que goza del derecho de preferencia, lo que ofrezcan por la cosa, y si
ésta se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida; pero el
vendedor responderá de los daños y perjuicios causados.

9
FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO. JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ
Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

DIFERENCIAS

1. El DERECHO DEL TANTO tiene su origen en la ley mientras que el DERECHO

POR EL TANTO proviene de la voluntad de las partes.
2. La inobservancia del DERECHO DEL TANTO trae como consecuencia la nulidad
del acto y la correspondiente subrogación o sustitución del tercero en todos sus
derechos y obligaciones por el copropietario. El incumplimiento del DERECHO POR
EL TANTO sólo da derecho a reclamar el pago de daños y perjuicios quedando el
acto jurídico firme.

FIN DE LA COPROPIEDAD

La copropiedad cesa por:

1. División de la cosa común;

2. Por destrucción o pérdida de la cosa común;
3. Por enajenación;
4. Por consolidación o reunión de todas las porciones en un solo copropietario.

ARTICULO 976.- La copropiedad cesa: por la división de la cosa común; por la

destrucción o pérdida de ella; por su enajenación y por la consolidación o reunión
de todas las cuotas en un solo copropietario.

10