Vecindad Tesis

c<cmic PATIODE VECINDADSOLNACIENTE/ HONDURAS #22
InstitutoTecnológico delaConstrucción
Col. Francisco I. Madero
B i h wi ú T £ C A
TESIS
ElPatiodeVecindad "Solnaciente" 0 8 4 9 3
enXalapa,Veracruz
(Proyectodeinversión parala Regeneración
Urbanadelavivienda deInterésSocial)
PRESENTA
ARQ. BERTHA LILIASALAZAR MARTINEZ
BAJOLADIRECCIÓN DELM.l.JAIME FRANCISCOGÓMEZ

VEGA
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA

DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORMEALACUERDO No.2004464 DE FECHA 15
DE DICIEMBRE DE2000
XALAPA ,VERACRUZ, DICIEMBRE DE2002.
1
PATIODEVECINDADSOLNACIENTE/ HONDURAS #22
cmic Col. Francisco I. Madero
InstitutoTecnológicodelaConstrucción
..."Elelemento clavede lo quepodríaser considerado

como patrimonio histórico nacional, desde una
perspectiva socialdelCentro denuestrasciudades, sería
la vecindad, entendida como una respuesta popularal
problema dela vivienda. Aquísemantienen sistemas de
familiaridad socialquelosnuevos modelos de vivienda,
comolos multifamiliares, condominios, etcétera, nohan
respetado. Lavecindad esunarespuesta osolución que
tiene historia; que expresa, dealguna manera, tradiciones
de organizaciónsocial propias de nuestro país que
surgen ante lacrisis de lavivienda. Representa, además,
unmodelo quehayqueconservar. Estono quiere decir
que setrate demantenerlamiseria oelhacinamiento en
quelasgentes viven enlas vecindades, sino realizando
proyectos parareestructurar, remodelary dehacer más
habitableslas vecindades"...
Juan Luis Sariego
2
PATIODE VECINDADSOLNACIENTE/ HONDURAS #22
«
La nuevas formas de vida , originarias del siglo XVII, y edificadas exprofeso para la
renta, las casas de vecindadfueron una modalidad habitacional de sello mestizo que sirvióa
un necesario y mejor aprovechamiento del escasamente disponible suelo urbano. El
pensamiento, las ideas y las situación socioeconómica, constituyeron una adecuada
respuesta a la demanda habitacional insatisfecha y seguramente también para la obtención
de buenas ganancias económicas, es muy posible que estas casas destinadas al
arrendamiento hayan sido construidas por iniciativas de religiosos, quienes de esta forma
podían auxiliar a su grey en una de sus carencias más sentidas, y de paso conservar la
propiedad de latierra y los inmuebles, cuya posesión era símbolo de prestigio yde riqueza.
Las vecindades a finales del

siglo XVIII se convirtieron en una
modalidad habitacional
numéricamente importante,
presentando este tipo de casas
colectivas variantes dirigidas a una
amplia gama de usuarios. Algunas
agrupaban pequeñas casas
compuestas de una sola habitación
precedida de una azotehuela;
otras, que también se componían
de viviendas de un solo recinto,
contaban con un tapanco que
duplicaba su área, existió un tercer
tipo de viviendas con dos
habitaciones, además de la azotehuela, y por último las de mayor calidad, de tres o más
habitaciones.
Ensu origen lavecindad esta relacionada con el modelo de lacasa de patio central,solo
que envez de servir aunafamilia lo hace aun numero bastante elevado deellas, las cuales
habitan en uno o dos cuartos distribuidos alrededor de un patio de planta cuadrada o
rectangular en cuyo perímetro se encuentra un corredor porticado. La vecindad o casas de
patio, por su partido arquitectónico que agrupa varios tipos de casa pequeñas, estaba
dirigida a usuarios diversos quienes según sus posibilidades económicas podían ocupar las
ubicadas hacia lacalle olas modestas, situadas al interior.
Este tipo de vivienda es una versión moderna de las que se edificaron en la época
colonial, son ahora los viejos patios que se han reducido a pasillos que únicamente dejan
paso a las pequeñas casas, en cuyos interiores se había confinado la vida doméstica sin
quese pudiera usaryaestos espacios colectivos como prolongación de lacasa.
3
ÍNDICE g^é * -y g-^
INTRODUCCIÓN O í . t I i] T T P Á
1. LA VIVIENDA EN MÉXICO. O I U» ! • I U l I I - t-» fk
1.1. Aspectos sobre laevolución de lavivienda de interés social en México . 8
1.1.1. La manifestación política del problema de lavivienda. 8
1.1.2. Análisis de la evolución del problema de la vivienda como un 8
fenómeno político.
1.1.3. El movimiento obrero organizado y la política habitacional como 8
instrumento político (1930-1968).
1.1.4. La política gubernamental y los pobres de laciudad (1940-1968). 10
1.1.5. ElMovimiento Urbano Popular Independiente (1968-1980). 10
1.1.6. La política de laacción habitacional delgobierno (1968-1982). 11
1.1.7. Lavivienda, política social porexcelencia del régimen (1983-1985). 13
1.1.8. Lavivienda2000-2002. 15
1.2. La vivienda y el ingreso: la demanda potencial, la demanda insatisfecha y 15
lademanda efectiva.
1.2.1 Estructura del mercado habitacional en México. 16
1.2.2. Elsuelo ysutipode mercado. 18
1.2.3.Costos deconstrucción. 19
1.2.4.Vivienda enarrendamiento 19
2 LA VECINDAD EN MÉXICO.
2.1. Adecuación de inmuebles. 22
2.2. Construcción devecindades. 22
2.3. Lasvecindades delsiglo XX. 23
2.4. Lavecindad Hoy. 23
2.4.1. El usuario. 23
2.4.2. Elcomportamiento. 24
3. LA CULTURA DE LA POBREZA.
3.1. Características Generales. 25
3.2. Factores quedeterminan alacultura de la pobreza. 25
3.3.Conflictos de laVida Compartida. 26
3.4. Lo público,común y privado. 26
3.5. Elespaciode laVecindad. 27
4.-ORGANISMOS OTORGANTES DE FINANCIAMIENTO.
4.1. Financiamiento. 29
4.2. Fortalecimiento institucional de los organismos promotores. 29
4.3. Tipos definanciamiento. 30
4.4. INFONAVIT. 30
4.4.1. Requisitos. 30
4.5.FOVISSSTE. 32
4.6. FONHAPO 34
4.7. VIVAH/SEDESOL. 34
4
a cmic
4.8. FOVI/SOPÓLES(Sociedadesfinancierasdeobjetolimitado).
4.8.1.Requisitos.
4.9. UnejemplodelMercadoinformaldesuelo/Asentamientosirregulares.
4.10 Perspectivasdelsectorhipotecario.
4.11.Tabladelfuncionamientodelosorganismonacionalesdevivienda.
5.-ANALISIS FINANCIERO Y PROYECTO DEINVERSIÓN.
5.1Análisisfinanciero. 46
5.1.1.Análisisdesensibilidad yderiesgo. 46
5.2Proyectodeinversión. 46
5.2.1.Conceptosdeproyectodeinversión. 47
6. ESTADOS FINANCIEROS.
6.1. Estadosfinancieros. 54
6.2.Contabilidadfinanciera. 59
7.-VALOR DEL DINERO EN ELTIEMPO.
7.1. Interéssimple. 63
7.2.Interéscompuesto. 65
7.3.Valorpresente. 65
7.4.Valorfuturo. 66
7.5.Tasasdeinterés. 67
7.6.Valorpresenteneto. 70
7.7.Tasainternaderetorno. 72
8.ELPATIODEVECINDAD"SOLNACIENTE"
8.1.Antecedentes. 74
8.2.Característicasdelinmueble. 74
8.3.Perfilsocioeconómico. 75
8.4.Propuestaderégimendecondominio 76
8.4.1.Planoarquitectónicoautorizado porel H.Ayuntamiento. 77
8.4.2.Memoriadescriptiva. 78
8.5.Presupuesto. 82
8.5.1. Indirectosdeoficina. 99
8.5.2. Indirectosdecampo. 101
8.5.3. Financiamientoporflujo. 103
8.5.4. Utilidad. 105
8.5.5. Factordesobrecosió. 106
9.-PROMOCION Y VENTA
9.1. Promoción. 109
9.2. Venta. 110
10.-CONCLUSIONES 111
BIBLIOGRAFÍA 113
5
cmic Col. Francisco I, Madero
INTRODUCCIÓN
La vivienda es la infraestructura más demandada al incidir directamente en el

nivel de vida de la población, debido a que representa el bienestar y desarrollo de un
país, elespacio enelque sedesenvuelve, convive yproyecta elser humano.
La provisión de vivienda con sentido social representa un problema para una

economía como la mexicana, donde el ritmode crecimiento de la población, la pirámide
poblacional refleja que cada vez existe mayor número de adultos, representan
elementos determinantes depresión a lademanda potencial yefectiva.
El último censo realizado en México en el año 2000 revela datos importantes, ya

que somos aproximadamente cien millones de habitantes y existe un déficit de seis
millones deviviendas (elrezago socialestimado encasiseis millones de unidades, que
incluyen viviendas nuevas y de mejoramiento, cantidad que aumenta al incorporarse la
demanda de más de trescientas mil viviendas cada año, como consecuencia del
crecimiento poblacional), además se estima que el 68% de la población se encuentra
todavía fuera de los programas definanciamiento habitacional.
Si se considera que la población actual es de 100 millones aproximadamente, y

en el año 2025 la población será de 125 millones, significa que en los próximos
veinticinco años, la demanda de vivienda se incrementará sustancialmente, y
representará un requerimiento adicional de 18.60 millones deviviendas.
El presente trabajo presenta una recopilación de información socioeconómica,

legal y financiera de un patio de vecindad en la ciudad de Xalapa, donde establece los
parámetros de análisis para una regeneración urbana, al conocer y evaluar la vivienda
comunitaria, que nos permite identificar una situación en la que se estudien las
características de sus habitantes y los elementos que pueden servir de pauta para la
realización de trabajos que consideren las posibilidades y necesidades de rehabilitación
y nueva creación de espacios, y considerarla como otra alternativa para resolver el
grave problema de déficit de vivienda y así participar con una propuesta de regulación
y consideración de compra-venta de su propietario a los inquilinos en su caso,
realizando el proyecto de inversión para fundamentar al propietario de que tendrá una
mejor vivienda, digna,estética aunprecio razonable.
Habiéndose tomado el caso debido a que tanto su situación legal,como física se

muestra un tanto diferente y tratando con esto de entender con amplitud las
características propias de éste iniciamos con un planteamiento de como y cuando
surgen los patiosen México.
El analizar los diferentes factores implicados en la vivienda popular significa un

aporte básico para la experiencia habitacional. Los factores de la vivienda popular que
se consideran son el suelo y latierra, los materiales de construcción, lavivienda misma
y los servicios urbanos básicos, es decir: Agua Potable, Drenaje y Electrificación. Los
6
aspectos que se tienen en cuenta en este trabajo son sociales, legales y financieros, y
debido a que estos aspectos afectan ó están presentes en cada uno de los factores
considerados, la formulación de las recomendaciones se realizan tomando en cuenta
como eje dichos aspectos.
El marco jurídico establece la normatividad en materia de suelo urbano y de

vivienda está constituido básicamente por los artículos 4, ( Laorientación socialde este
marco jurídico se constata al reconocer en él, el derecho de los mexicanos a una
vivienda digna y decorosa ); 27 ( Se refiere a la propiedad y uso del suelo ) y 123
(donde consagra un conjunto de garantías sociales, donde establece el derecho de los
trabajadores a la vivienda), de la Constitución Mexicana, La Ley Federal del Trabajo (
en el capítulo III de su Título IV denominado "Habitaciones para los trabajadores" a la
reglamentación del artículo 123 de la Constitución ), La Ley Agraria, La Ley de
Asentamientos Humanos, Los decretos para la creación de instituciones viviendistas, la
ley inquilinaria y la ley de planeación con sus correspondientes declaratorias de usos y
destinos del suelo. De esta manera se dispone de legalidad e institucionalidad en
ambas materias. Pero asimismo su carácter declarativo se manifiesta al observar que
no se precisa el contenido y los mecanismos que permitan garantizar ese derecho,
ambos (contenido y mecanismos) se explican en parte a través de los decretos
constitutivos de los Fondos de Vivienda, Ley Federal de Vivienda. Sin embargo, la
adquisición de la vivienda dentro de la legalidad e institucionalidad vigente, de las
normas de operación y los reglamentos de marco jurídico, representan un serio
problema para la población, debido a que todos estos trámites aumentan
considerablemente elcosto de lavivienda.
Cuando se examina el problema de "la propiedad privada" del espacio

habitacional de los patios de vecindad, en campo jurídico, lo primero que se invoca, es
el "derecho a la vivienda" y llegar al problema analítico de comprender, las formas en
que el orden jurídico se va construyendo, apartar de los procesos sociales y políticos
acotados históricamente. Visto como problema jurídico, la problemática "del suelo" en
los patios de vecindad inicia, en realidad, en regular su apropiación por parte de sus
usuarios., las condiciones y mecanismos para la adquisición de la vivienda y sobre
todo, en la protección, el reconocimiento o la represión por parte del estado de esos
mecanismos y condiciones.
7
Col. Francisco I, Madero
1. LAVIVIENDA ENMÉXICO.
1.1 Aspectos sobre la evolución de la vivienda de interés social en México y las

tendencias generales.
1.1.1. La manifestación política del problema de la vivienda

Elexplosivo crecimiento demográfico, la inequitativa distribución de la riqueza, la
falta de financiamiento para los sectores mayoritarios de la población, aunado esto a la
presión sobre los mercados del suelo, han dificultado el acceso de la población a una
vivienda digna.
1.1.2. Análisis de la evolución del problema de la vivienda como un fenómeno

político.
Se identifican lasmanifestaciones políticas del problema habitacional, examinado
a los distintos grupos que han presionado por vivienda. Analiza también la respuesta
del gobierno a lo largo de las diferentes etapas por las que ha transitado su acción
habitacional. Las manifestaciones políticas más tempranas del problema habitacional
consistieron en las llamadas huelgas inquilinarias, que se produjeron entre 1915 y 1930
en la Ciudad de México y también en los estados de Puebla, Jalisco, Yucatán y
Veracruz1. La presión ejercida por este tipo de movimientos sobre el sistema político,
da origen a decretos como el de Congelación de Rentas (1942) y a su prórroga
indefinida (1943 y 1948), que aún sigue vigente. Esta legislación resultó a la larga
contraproducente, ya que por parte de los propietarios dejaron de darle mantenimiento
a lasviviendas, conelconsecuente deterioro de las mismas.
1.1.3. El movimiento obrero organizado y la política habitacional como

instrumento político (1930-1968)2
Hasta finales de la década de los sesenta la política gubernamental en materia
devivienda se dedicó a atender a los grupos organizados dentro del partido oficialy las
presiones emanadas de los sectores de ingresos medios. Elantecedente histórico más
importante de la relación entre los obreros organizados y el gobierno consistió en la
creación de la Confederación Nacional de Trabajadores (CTM), en la cual confluyeron
los grandes sindicatos de industria de la época, que posteriormente pasaron a formar
parte del Partido de la Revolución Mexicana (PRM). Elvínculo entre la CTMy el partido
definió lo que serían las reglas de la relación entre la clase trabajadora y el gobierno.
Los primeros programas oficiales de vivienda surgieran asociados con programas de
asistencia social del gobierno, destinados a lostrabajadores organizados en elseno del
partido (PRI), como fue el caso del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), que
tuvo entre sus objetivos proporcionar vivienda de bajo costo a sus derechohabientes, y
la Dirección General de Pensiones Civiles y de Retiro, antecesora del Instituto de
Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (ISSSTE), destinada a
1
Durand, Jorge. "Huelga nacional de ¡nquilinos: los antecedentes del Movimiento Urbano Popular en México", en Estudios
Sociológicos,Vol.7, No. 19,enero-abril,1989.
2
INFONAVIT, Lavivienda comunitaria en México, México 1988 p276
8
los empleados públicos sindicalizados. Engeneral,durante las décadas de los cuarenta
y cincuenta se instrumentaron sólo programas menores de vivienda, como los del IMSS
y la Dirección de Pensiones Civiles y de Retiro, el Fondo de Habitaciones Populares3 y
el Departamento del Distrito Federal (DDF). Los conceptos de vivienda "popular" y de
"interés social" que manejaron estos programas fueron siempre bastante difusos y
ambiguos. Antes de 1960 la acción habitacional del gobierno se caracterizó por la
construcción de viviendas, sobre todo para empleados públicos y obreros
sindicalizados, dándose una producción anual media por parte del gobierno de
aproximadamente 3,400 viviendas. Durante este periodo, fuera de la atención de las
necesidades de vivienda de ciertos grupos específicos, la acción del gobierno fue
indirecta, limitándose a una función de garantía y fomento a través de créditos
hipotecarios privados. Las décadas de los cincuenta y sesenta se caracterizaron por el
desarrollo rápido y sostenido de la economía del país. La modernización trajo consigo
una creciente urbanización. El considerable crecimiento de los sectores de ingresos
medios, que comprende a los empleados del sector servicios, a la burocracia
gubernamental y a profesionistas independientes, demandaban vivienda urbana. En
este contexto surgió en 1963 el Programa Financiero de Vivienda, que se propuso
impulsar enforma significativa los programas gubernamentales, canalizar recursos dela
banca privada hacia la producción de viviendas llamadas de interés social a través del
FOVI de Banco de México, contando asimismo con el apoyo de organismos
internacionales financieros y de ayuda, como son el Banco Interamericano de
Desarrollo (BID) y laAgencia Interamericana de Desarrollo (AID), respectivamente.
El Programa Financiero deVivienda, promovió tres aspectos:
• Promover enforma significativa el desarrollo de la industria de la construcción
yde esta forma promover lacreación deempleos.
. Que este tipo de programa partió del supuesto de que se daría una solución
técnico-financiera al problema de la vivienda de los sectores medios sin
depender delsubsidiogubernamental.
• Intentó obtener el apoyo político de los sectores medios al atender sus
demandas devivienda.
Hasta finales de la década de los sesenta la política gubernamental dio
respuesta a las demandas de vivienda planteadas por los sectores de ingresos medios.
En contraste, el peso de los programas destinados a los sectores de menores ingresos
fue significativamente menor a aquellos que beneficiaban a los sectores de ingresos
medios. Sin embargo, entre 1960y 1970 la acción delgobierno fue limitada,tanto para
los sectores de ingresos medios como para losde ingresos bajos, representando sólo el
7.8%de lasviviendas construidas hasta entonces, con una producción media de 20,800
viviendas al año. El financiamiento provino fundamentalmente de la banca privada, a
través del Programa Financiero de Vivienda. Las necesidades del sector más pobre no
tuvieron el peso político suficiente para repercutir significativamente en la acción
habitacional del gobierno durante esadécada.
3
El Fondo de Habitaciones Populares eselantecedente de FONHAPO,constituido en 1981 como unorganismo independiente de
BNOSPSA, posteriormente BANOBRAS, bajo laforma legaldeunfideicomiso,ymodificósusfunciones para atender a lossectores
demás bajos recursos e ingresos irregulares.Aún después desuconstitución como organismo independiente BANOBRAS ha
continuado siendo la instituciónfiduciaria de FONHAPO.
9
«
CffllC
InstitutoTecnológicoÍS lalDoIstiCJción
BliaulüTECA
1.1.4.La política gubernamental y los pobresde laciudad (1940-1968)
Hasta finales de los sesenta, la evolución de las demandas por vivienda del
grupo de menores ingresos y las características que conformaron el estilo de relación
que este grupo estableció con el sistema político no constituyeron factores decisivos en
la elaboración de una política habitacional explícita destinada aestos sectores.
Se dio el fenómeno de la aparición de figuras como "El cacique urbano" que en
muchos casos fue quien que favoreció y toleró las invasiones ilegales, o se dedicó a
vender lotes defraccionamientos clandestinos o"permisos" para ocupar terrenos. Por lo
general, este tipo de líder consolidó su prestigio y su poder al gestionar exitosamente
ante el gobierno la incorporación de servicios urbanos básicos y la regularización de la
tenencia del terreno. Para esto usó sus contactos en el gobierno y su influencia
personal, asegurando a cambio la lealtad de sus representados al sistema político.
Durante lossesenta las invasiones eran pocofrecuentes. En lasegunda mitad de
los sesenta y principios de los setentas las invasiones eran comunes yse instalaban en
predios irregulares totalmente carentes de servicios. En ocasiones estefenómeno fue el
resultado de un proceso espontáneo y gradual de colonización, y en otras, de la
aparición súbita de un nuevo asentamiento fomentado por "acarreos" de personas del
campo a laciudad.
1.1.5. ElMovimiento Urbano Popular Independiente (1968-1980)

A finales de 1968 tuvo lugar una importante invasión deterrenos en la ciudad de
Chihuahua, que dio origen a la colonia Francisco Villa. Lo insólito no fue la invasión en
sí misma, sino el surgimiento de un nuevo tipo de liderazgo y un movimiento político
independiente de los organismos de control de masas del PRI y de los caciques
urbanos. Este movimiento independiente tuvo como banderas la cuestión urbana y la
vivienda. Fortalecido con este ejemplo y por elde una invasión similar en Monterrey, el
Movimiento Urbano Independiente se dedicó a alentar y realizar numerosas invasiones
en los alrededores de los asentamientos urbanos más importantes en diferentes
estados del país: Estado de México, Nuevo León, Puebla, Querétaro, Michoacán,
Coahuila y Durango. Poco después empezaron a crearse las asociaciones de colonos e
inquilinos en diferentes colonias que tenían todo tipo de problemas: falta de
regularización de sus terrenos, carencia de servicios comunitarios, precarias
condiciones de sus viviendas y las constantes amenazas de desalojo. Entre estas
organizaciones aparecieron Movimientos en Ciudad Nezahualcóyotl, así como las de
Ajusco, Ecatepec, Iztacalco y Tlalpan, entre otras. Estas agrupaciones, pretendían la
regularización de la tenencia del terreno, denunciar los fraudes de los fraccionadores,
evitar los desalojos de colonos e inquilinos y, cuando se trató de viviendas para
arrendamiento, mejorar las condiciones de las viviendas y obtener servicios
comunitarios. La localización geográfica de estos movimientos, no se limitó a la zona
metropolitana de la Ciudad de México, sino que se hizo presente en las zonas urbanas
de 25 estados de la República. Las movilizaciones urbanas populares se dieron a
través de distintos tipos de organizaciones; sin embargo, las de mayor relevancia desde
el punto de vista político fueron aquéllas que se constituyeron en frentes amplios que
contaron con una gran capacidad de gestión y de presión al sistema político, como la
10
dcmic
Coordinadora Nacional Provisional de Movimientos Populares (CONAMUP) creada en
1981yque aglutinó a lasorganizaciones de pobladores ycolonos detodo elpaís4.
En general, las organizaciones populares no demandaron vivienda terminada,
sino regularización delterreno, introducción deservicios comunitarios básicos yapoyoa
los procesos de autoconstrucción. Se estima que para 1975, tan sólo en el Distrito
Federal, las viviendas autofinanciadas y autoconstruidas representaban el 65%del total
de viviendas producidas en la ciudad, lo que indica el peso específico en el conjunto de
este tipo de habitación y la precariedad imperante en la producción habitacional del
país5.
Con respecto a la vivienda para arrendamiento, las propuestas que más
destacaron fueron las siguientes: que el pago mensual no excediese más de 5veces el
salario mínimo diario (16%del salario mínimo mensual) y que los ocupantes pudiesen
contar con laopción prioritaria de comprar suvivienda.
1.1.6. La política de laacción habitacional del gobierno (1968-1982)

La acción habitacional del gobierno de los setenta forma parte de las recetas de
política económica adoptadas en respuesta a los problemas que enfrentaba el modelo
de desarrollo. La construcción de vivienda fue vista como una fuente generadora de
empleo y demanda interna; el gobierno optó por el gasto para elevar el número de
viviendas, independientemente de los efectos macroeconómicos que trajera esa
decisión, por lo que la política habitacional contribuyó al creciente déficit
gubernamental.
En este contexto, se crearon instituciones y se diseñaron programas destinados
a incrementar la oferta de viviendas para los sectores de ingresos medios y bajos. A
finales de los sesenta se promovió la creación de diversas instituciones estatales como
el Instituto de Acción Urbana e Integración Social (AURIS). En 1970 se crearon la
Dirección General de la Habitación Popular del Distrito Federal (DGHP-DDF) y el
Instituto Nacional para el Desarrollo de la Comunidad Rural y de la Vivienda Popular
(INDECO); en 1972, el Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores
(INFONAVIT), el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales
para los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) y el Fondo de la Vivienda para los
Miembros de las Fuerzas Armadas (FOVIMI); a nivel municipal se crearon el
Fideicomiso para el Desarrollo Urbano de la Ciudad de México (FIDEURBE)6, la
Procuraduría de Colonias Populares, dependiente del propio Departamento del Distrito
Federal7, y el Fideicomiso para el Desarrollo Urbano de la Ciudad de Monterrey
(FOMERREY), entre otros. En 1981 se constituye el Fideicomiso Fondo Nacional de
Habitaciones Populares (FONHAPO), organismo que aprovechó las experiencias
pioneras de las dependencias gubernamentales dedicadas a mejorar las condiciones
habitacionales de lapoblación de menores recursos (DDF,AURIS el INDECO).
4
La Coordinadora agrupa frentes populares, uniones, organizaciones urbanopopulares y colonias,de distintos Estados, participaron
100,000familias. (Quées la Conamup,folleto sinfecha, p.4).
5
Garza, Gustavo y Schteingart, Marta, op.cit. p.227.
6
En 1977 desaparece FIDEURBE y la Procuraduría de Colonias Populares
7
Mier yTerán,Arturo. "Vivienda, Estado de México 1981-1990",Toluca,febrero, 1981.(mimeo)
ii
El Plan Nacional de Desarrollo Urbano (1978) y el Programa Nacional de
Vivienda (1979) sirvieron de marco a las acciones realizadas en materia de vivienda. El
primero propuso la planeación de las ciudades a nivel nacional, estatal y municipal; el
segundo expuso por primera vez el concepto de "vivienda popular", distinguiéndolo
claramente del concepto de vivienda de interés social, e incorporando en forma
sistemática los conceptos de fomento a la autoconstrucción y a la vivienda progresiva:
lotes y servicios, pie de casa y mejoramiento a la vivienda. Estos conceptos fueron
tomados primero por INDECÓ y posteriormente, en forma más sistemática, por
FONHAPO.
La política habitacional del gobierno adoptó el enfoque de las políticas vigentes
en los años sesenta, que concibió la acción gubernamental como una fuente de
legitimidad política, dejando de lado los costos asociados a ésta. Durante la primera
administración de la nueva década (1970-1976). Los instrumentos de política
habitacional por excelencia de la administración fueron los Fondos: el Fondo Nacional
de laVivienda para losTrabajadores (INFONAVIT), el Fondo de laVivienda del Instituto
de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE) y el
Fondo de la Vivienda para los Miembros de las Fuerzas Armadas (FOVIMI, que
posteriormente se transformó en ISSFAM), así como el Programa FOVI-Banca para los
sectores de ingresos medios. El 77.3% de las viviendas terminadas por el gobierno
entre 1971 y 1976 fueron resultado de la acción de los Fondos y del programa FOVI-
Banca. Los Fondos produjeron el45.2%de lavivienda terminada por elsector públicoy
el Programa FOVI-Banca produjo el 32.1% 8 .
Posteriormente se crearon instituciones y programas que específicamente
atendieron a los sectores de más bajos ingresos, como fueron el DGHP-DDF, el
INDECO, el FIDEURBE, AURIS y FONHAPO. Sin embargo, estos programas fueron de
menor envergadura y movilizaron sólo una proporción marginal de recursos, si se les
compara con los recursos con que contaron los Fondos y el Programa FOVI-Banca.
Entre 1972 y 1976, los programas destinados a los sectores de menores ingresos sólo
contaron con el4.8% de los recursos invertidos en la acción habitacional del gobierno9.
El objetivo del INDECO fue atender a la población de ingresos más bajos, pero
estables, por lo que su atención se destinó fundamentalmente a grupos asalariados. La
labor de INDECO, además, no fue realmente significativa, ya que esta institución no
contaba con recursos suficientes para realizar sus funciones adecuadamente: el
subsidio otorgado por el presupuesto federal sólo alcanzó para cubrir sus gastos de
operación.
El FIDEURBE, creado en 1973, fue un programa ideado para apoyar la
adquisición deterrenos, através de la regularización de los predios.
Por su parte, el Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO)
capitalizó las experiencias pioneras en materia de habitación popular del DGHPDDF, el
INDECO y el AURIS. Se constituyó en 1981 bajo la forma jurídica de un fideicomiso
dedicado a promover programas de vivienda progresiva, al estímulo del mejoramiento
8
"Producción devivienda delsector público, 1971-1986", SEDUE
9
El INDECO construyó 13,716 viviendas entre 1973 y 1976, principalmente en el D.F. De éstas, sólo 4,270 (el 31.1 por ciento)
fueron para familias de ingresos mínimos. Las restantes fueron del tipo "interés social" que financia el programa FOVI-Banca.
COPEVI, Investigación sobre vivienda, laspolíticas habitacionales del Estado mexicano. México: COPEVI, 1977,p. 110.
12
a cmic
de lavivienda y al apoyo a la autoconstrucción, donde la autogestión y participación por

partede los beneficiadosjugaron ysiguenjugando un papelprimordial.

En los setenta la acción habitacional del gobierno destinada a los sectores de
ingresos bajos mostró aspectos contradictorios. Por un lado, se crearon instituciones y
programas destinados a atender a estos sectores y, por el otro, se les otorgaron
recursos que resultaron a todas luces insuficientes, por lo que sólo se limitaron a
responder a aquellos grupos que amenazaron con alterar el orden y crear inestabilidad
política. En la década de los ochenta la naturaleza política del problema de la vivienda
se hizo patente. Los efectos de la crisis económica que se manifestaron a partir de
1982, la presión sobre el gobierno que partía de las organizaciones independientes en
torno a lavivienda y los sismos de 1985, hicieron de la acción habitacional del gobierno
la política social más importante de la administración del presidente Miguel de la Madrid
(1982-1988).
1.1.7. Lavivienda, política social porexcelencia del régimen (1983-1985)

"La vivienda representa una gran prioridad de mi gobierno como factor de
satisfacción social, al mismo tiempo que genera empleo, impulsa la actividad
económica, nodemanda divisas yfomenta elahorro interno". Miguel de laMadrid10.
El deterioro de la capacidad adquisitiva de los sectores medios y de bajos
ingresos, resultado de la crisis económica que se manifestó en 1982, prácticamente los
incapacitó en sus aspiraciones de adquirir una vivienda, agravando sensiblemente el
problema político asociado a lademanda insatisfecha devivienda.A suvez, lacaída de
la demanda efectiva de vivienda disminuyó aún más la rentabilidad de la inversión
privada en esta área.Además, la caída del ingreso en los grupos de menores recursos
impidió que invirtieran en el mantenimiento de sus viviendas, con el consecuente
deterioro de las mismas. La crisis afectó también, en forma muy severa, a los
organismos financieros de vivienda, los que sufrieron un proceso de creciente
descapitalización al continuar aplicando una política de recuperación crediticia que se
había diseñado para épocas de baja inflación, por lo que, al aumentar la inflación, el
valor nominal de los pagos iba disminuyendo en relación a su valor real; de ahí que las
instituciones financieras recuperaran sólo una fracción de lo que habían prestado.
Frente a esta situación el gobierno adoptó, a partir de 1983, una serie de medidas de
orden jurídico, institucional y financiero que establecieron las bases para una acción
habitacional sin precedentes. En 1984 la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología
(SEDUE) anunció el "programa habitacional más ambicioso en la historia de la
nación",en el que se planteó como meta atender al cincuenta por ciento de la demanda
habitacional. Para lograrlo se propuso destinar el uno por ciento del PIB a instrumentar
su programa devivienda.
Así, el gobierno adoptó varias medidas destinadas a favorecer la operación de
los organismos encargados de instrumentar la política de vivienda. La primera medida
consistió en la creación, a finales de 1982, de la Subsecretaría de Vivienda en la
SEDUE, con el objeto de lograr la coordinación en las acciones de los diferentes
Miguel de la Madrid H., Presidente Constitucional de México,21 deagosto de 1984."Programa Nacional de Desarrollo Urbanoy
Vivienda, 1984-1988",enAntología de laplaneaciónenMéxico, 1917-1985. Salud,educación yvivienda (1982-1985). México: SPP
y Fondo de Cultura Económica, 1985,p. 106.
13
«
cmic
organismos involucrados en materia de vivienda. En 1983 se elevo al rango
constitucional el derecho a la vivienda, que hasta entonces estaba contemplado dentro
del artículo 123, fracción XII, que contenía el mandato simbólico de asegurar una
vivienda digna a los trabajadores como parte de sus derechos laborales. Esta reforma
estableció el derecho a la vivienda como una garantía individual, de ahí que este
derecho dejó de ser parte de la relación laboral, como se había establecido hasta
entonces, para constituirse en un derecho de todos los mexicanos. La Constitución
contempla en su artículo 5 el derecho a la vivienda, no sólo para los trabajadores, sino
también para los campesinos, subempleadosy marginados urbanos.
En 1984 se expidió la Ley Federal de Vivienda en la que se establece un
detallado conjunto de mecanismos de regulación para la realización de vivienda
autoconstruida, producción de materiales básicos para la construcción, y para la
constitución de cooperativas habitacionales. Con ello, la participación del gobierno en
los procesos de autoconstrucción devivienda popular quedaron definidosjurídicamente.
Un elemento indispensable en el nuevo impulso a la política habitacional del
gobierno lo constituyó sin duda el aspecto financiero. El gobierno decidió ampliar
gradualmente la obligación de inversión de las sociedades nacionales de crédito con
objeto de apoyar a la vivienda de interés social, a través del programa FOVI. La
obligación de inversión fue aumentando del tres por ciento en 1983 hasta llegar al seis
por ciento en 1986. Asimismo, se dotó de mayores recursos al FONHAPO, organismo
encargado de atender a los grupos de población no asalariada; se previo, además,
canalizar una parte de los recursos que maneja el FONHAPO al programa de vivienda
campesina y se buscó la participación de Instituto Nacional Indigenista y del Programa
IMSS-COPLAMAR en acciones de mejoramiento a la vivienda en zonas indígenas y de
alta marginación. Para evitar que continuara la descapitalización de los organismos
involucrados en producir vivienda, que resultó como consecuencia de no haber
adaptado los pagos para que neutralizaran el efecto de la inflación, se modificó la
política de recuperación de créditos indizando el pago de los mismos con el monto del
salario mínimo. Por último, con objeto de fomentar la construcción de vivienda para
renta, se crearon varios estímulos fiscales y líneas de crédito especiales. Entre los
primeros, estuvieron los de depreciación acelerada a unaño por el 75%delvalor de las
inversiones, para fines fiscales, y el otorgamiento de Certificados de Promoción Fiscal
(CEPROFIS) por el 15% del valor total de las edificaciones destinadas a renta. Se
desgravó en 90% la ganancia derivada de la venta de inmuebles destinados al
arrendamiento, construidos entre 1987 y 1988, siempre y cuando esta ganancia se
invirtiera en vivienda nueva detipo medio ode interés social que sededicara también al
alquiler. Por un lado, los efectos de la inflación complicaron la operación de los
organismos financieros de vivienda; según datos del Banco de México, publicados en
febrero de 1987, los costos de la vivienda de interés social habían registrado alzas de
5,810 por ciento,sisetomaban como base los costos de 1974.
En 1987 la inversión ejercida por FONHAPO -la única institución que contó con la
flexibilidad operativa y las características para dar respuesta a la población de menores
ingresos y de ingresos inestables- correspondió sólo al 3.9% de los recursos
disponibles por los organismos de vivienda. En tanto, los sindicatos (CFE y PEMEX) y
los Fondos (INFONAVIT, FOVISSSTE, FOVIMI/ISSFAM) destinados a la población
14
asalariada, contaron con el 34.2%de los recursos yel Programa FOVI-Banca, en apoyo
a lossectores medios,contó con 50.4%de los mismos.
Otro aspecto grave del problema estaba representado por los barrios y
vecindades -muchas con rentas congeladas- y por colonos y arrendatarios que con
frecuencia sólo contaban con ingresos inestables. Ante esta situación, el gobierno
decidió expropiar cerca de 5,500 predios en una superficie de 250 hectáreas, como
respuesta a la demanda popular. Con esto se inició el Programa de Renovación
Habitacional Popular, bajo la responsabilidad del Departamento del Distrito Federal. La
flexibilidad adoptada por el Programa de Renovación Habitacional le permitió dar una
respuesta eficaz al problema que representaba la atención a los habitantes de las
vecindades de lazona centro de laCiudad de México.
1.1.8. Lavivienda 2000-2002.

La política devivienda del gobierno se ha regido más bien por criterios detipo de
lealtades políticas, dejando la cuestión de la equidad en un segundo plano. La atención
explícita y decidida a los sectores de menores ingresos fue tardía e insuficiente, de ahí
que en los últimos años estos sectores hayan logrado incrementar su capacidad de
organizarse y presionar al gobierno. La acción gubernamental ha tenido que enfrentar
problemas a nivel directo, respecto de los obstáculos que ha encontrado para lograr
satisfacer esta necesidad básica, y a nivel indirecto, por las dificultades del gobierno
para estimular inversión privada suficiente envivienda. Elcrecimiento tan impresionante
de lademanda real por vivienda y lafalta de una oferta suficiente de este satisfactor ha
traído como consecuencia el escalamiento de la presión política. El gobierno ha tenido
que implementar nuevas soluciones y sistemas de financiamiento, donde también
forman parte instituciones de crédito para poder satisfacer una parte de la gran
demanda que existe. Otro problema importante es que hasubido el porcentaje de gente
que vive en la pobreza extrema, entonces es difícil proporcionarles ayuda económica o
créditos para viviendas dignas y con calidad, ya que en el mejor de los casos solo se
les proporciona como medida emergente, cierto capital que en realidad no beneficia a
su situación, porque las condiciones defalta de servicios e infraestructura básica como
es elagua,drenaje yelectricidad, carecen deella.
1.2. La vivienda y el ingreso: la demanda potencial, la demanda insatisfecha y la

demanda efectiva
Las estimaciones globales del ingreso en una sociedad ocultan las
desigualdades inherentes a los sistemas económicos. De ahí que una estimación de la
capacidad con que cuentan las unidades familiares de demandar vivienda
efectivamente, deba tomar en cuenta la forma como está distribuida la riqueza y el
ingreso, y considerar además los mecanismos de financiamiento disponibles para
incorporar a aquellos grupos que no cuentan con la riqueza suficiente para acceder a
una vivienda digna. Se ha de entender entonces que demanda efectiva se refiere a la
capacidad real que tiene un sector de la población para hacerse de una vivienda digna,
y que depende de la riqueza con que cuenta la unidad familiar y su capacidad para
acceder a los mecanismos de financiamiento disponibles. En ese sentido la política
15
habitacional del gobierno consiste en gran medida en crear yfortalecer mecanismos de
financiamiento accesibles a los sectores que no cuentan con la riqueza suficiente para
acceder a una vivienda digna. En contraposición al concepto de demanda efectiva, la
demanda potencial se refiere al sector de la población que no ha cubierto su necesidad
de vivienda en forma satisfactoria y que por sus características y ocupación no puede
acceder a los mecanismos de financiamiento. Por último, la demanda insatisfecha, se
refiere a aquel sector de la población que no ha cubierto su necesidad de vivienda y
que por sus características es elegible o califica para que se le otorgue financiamiento
en México11 lo que suele ocurrir es que aquellos sectores que no son capaces de
demandar vivienda enforma efectiva, optan por aceptar espacios habitacionales que no
cumplen con los requisitos mínimos de una vivienda digna. Generalmente se trata de
los grupos que carecen de un ingreso suficiente y que no cumplen con las condiciones
para ser incorporados por los mecanismos financieros disponibles para acceder a la
vivienda. En general, estos pobladores -que conforman la mayoría de la población- han
autoconstruido su vivienda en condiciones muy precarias y son los que dan lugar
principalmente a lademanda potencial.
Atendiendo, por un lado, a la distribución del ingreso entre la población y, por el
otro, a la existencia de mecanismos de financiamiento o subsidios orientados a la
adquisición o mejora de viviendas, es posible identificar tres segmentos distintos en la
estructura del mercado habitacional de México.
1.2.1 Estructura delmercado habitacional en México.

Unidades familiares de ingresos altos: es decir ingresos familiares que
equivalen o son superiores a una cifra del orden de diez veces el salario mínimo.
Pueden acceder al tipo de vivienda de mayor calidad. El ingreso de este tipo de
unidades familiares garantiza la rentabilidad de la inversión en vivienda y el buen
funcionamiento de la intermediación financiera. En términos generales hasta 1982, el
funcionamiento del mercado habitacional para este segmento era óptimo en el sentido
deque lademanda equiparaba a laoferta.12
Unidades familiares ingresos medios: o sea aquéllos que se ubican en un

rango que va de dos y medio hasta diez veces el salario mínimo. Este grupo ha sido el
destinatario por excelencia de los programas institucionales de crédito; de ahí que sus
integrantes -independientemente de los ahorros que hayan logrado acumular-, por sus
ingresos y por las características de su ocupación, han sido los beneficiarios
potenciales y reales de los mecanismos de crédito que resultan de la política
habitacional delgobierno.13
11
Como es el caso en las ciudades de algunos países en vías de desarrollo, por ejemplo en El Cairo, Egipto o en Calcuta, India,
donde en sus calles nacen, viven y mueren algunos de sus habitantes. O los casos que se observan en algunas ciudades de los
países desarrollados entre los llamados"sin hogar" (homeless).
12
Este segmento del mercado habitacional experimentó un auge en el periodo 1978-1981, coincidente con el auge económico que
tuvo el país en ese lapso; a partir del inicio de 1982 comenzó asufrir una seria contracción por el acelerado aumento del costo de
la construcción, la elevación de las tasas de interés y la reducción del poder adquisitivo de inversionistas, profesionistas y en
general de sectores de clase media. Schteingart, Martha. "El sector inmobiliario y la vivienda en crisis", en El desarrollo urbano en
México, problemas y perspectivas. México: UNAM, 1984.p. 186y187.
13
INFONAVIT Lavivienda comunitaria en México.México 1988 pág 185.
16
Unidades familiares cuyos ingresos son menores a dos y media veces el
salario mínimo: Como se ha apuntado, a este sector pertenece la mayoría de la
población; es de rápido crecimiento y habita generalmente zonas que se construyen
con una alta densidad y que frecuentemente carecen de infraestructura o servicios
urbanos comunitarios. El acceso al terreno y el tipo de construcción son a menudo
ilegales, en el sentido de que infringen las leyes relativas a la urbanización y
construcción, a pesar de que se hayan regularizado muchos de estos terrenos y hayan
sido gradualmente dotados de los servicios mínimos. La composición laboral de los
integrantes de este tercer segmento del mercado habitacional es muy diversa. En
algunos casos eljefe de lafamilia cuenta con una relativa estabilidad laboral, otros no,
existen extensos grupos del sector informal, autoempleados y subempleados que no
cuentan con una fuente fija de ingresos y no disfrutan de las formas establecidas de
seguridad social, lo que reduce aún más sus oportunidades de acceder a los
mecanismos institucionales de crédito. La insuficiencia e inaceptabilidad de las
condiciones de las viviendas reales de este sector constituyen la expresión más álgida
del problema habitacional en México. Por ejemplo, las condiciones habitacionales en el
Distrito Federalestudiadas porel Departamento del Distrito Federal a raízde los sismos
de 1985 revelaron que en el centro de la Ciudad de México vivían dos millones de
personas en azoteas, azotehuelas, tapancos yen cuartos arrendados14.
Por otro lado, los costos de alquiler de las viviendas representaban el 50% del
salario mínimo, lo que es más del doble de la cantidad recomendada por el Banco
Mundial.15
Empleando las categorías de demanda en materia de vivienda previamente

introducidas, queda claro que:
• La demanda efectiva es la originada por el segmento de altos ingresos del

mercado habitacional y por la porción del segmento intermedio que llega a
tener acceso a los créditos subsidiados destinados a la adquisición o mejora
devivienda.
• La demanda insatisfecha corresponde a aquellos grupos que, cumpliendo
todas lascondiciones establecidas para recibir estetipo de créditos, no llegan
adisfrutar deellos por la insuficiencia desuoferta.
• El segmento de ingresos mínimos e inestables es el que da lugar a lo que se
hadenominado demanda potencial.
Laoferta devivienda, por otra parte,está constituida por el acervo devivienda de

calidad que existe en un momento dado y la construcción de vivienda nueva que
incrementa dicho acervo cada año. La estimación de acervo de vivienda es
particularmente difícil de calcular, ya que se deben restar de éste las viviendas que se
van deteriorando con el tiempo. Como el deterioro de la vivienda depende de qué tanto
14
Rodríguez, Raúl."Faltan en el D.F. 2.7 millones decasas habitación",en El Financiero, marzo 29, 1989. p. 18
15
Ibidem
17
CffllC
se invierta en su reparación y mantenimiento, y esto a su vez depende de los
comportamientos cíclicos delahorro en laeconomía.
1.2.2. Elsuelo ytipos de mercado

Elsuelo es insumo básico en la producción devivienda. Su importancia radica no
tanto en que representa una parte significativa del costo global de la vivienda, sino en
que sin suelo no puede haber vivienda. Sólo a partir del momento en que se tiene
seguridad sobre la tenencia de la tierra es que se generan las fuerzas dinámicas que
llevan al mejoramiento y construcción de vivienda de buena calidad. El crecimiento de
la población urbana ha transformando latierra en un recurso muy escaso, esto permite
que el acceso al suelo surja la especulación, el aumento del precio y los mecanismos
irregulares para suobtención.
Submercados
El de la vivienda de altos ingresos: Se manifiestan algunos ejemplos de
apropiación ilegal y especulación; sin embargo, en términos generales, la adquisición
del terreno se ha dado en lotes de fraccionamientos legales y el financiamiento ha
estado por lo general a cargo del propio promotor del fraccionamiento. Las grandes
empresas inmobiliarias formaron sus reservas de terrenos en los años sesenta y
setenta. En esa época surgieron los mayores fraccionamientos. En los últimos años
este submercado ha tenido que enfrentar dificultades asociadas a la escasez de
grandes extensiones de terrenos, influyendo en las prácticas de los promotores,
desplazando sus actividades hacia ciudades intermedias en donde lademanda por este
tipo de terreno ha ido en aumento, lo que los ha llevado a realizar fraccionamientos de
menores dimensiones, o bien a concentrarse más en la promoción de conjuntos
habitacionales o en la adquisición de tierras ejidales, proceso en el que el gobierno ha
actuado como intermediario, primero expropiando -a través de permutas- el terreno y,
luego,vendiéndolo aestos promotores.
El que ha servido de base a la acción habitacional del gobierno: No ha

seguido del todo un comportamiento de mercado, puesto que ha dependido de la
formación de reservas territoriales, fideicomisos, expropiaciones y compras a
propietarios estatales y privados por parte de las instituciones gubernamentales. En
este caso la transformación del terreno de breña en un terreno urbanizado ha
dependido de empresas constructoras privadas, grandes y medianas, y el
financiamiento ha dependido en gran medida de créditos de los organismos públicos y
en menor medida del propio promotor. Se ha permitido reducciones significativas del
precio delsuelo en beneficio de laconstrucción deviviendas.
El ocupado por los sectores de bajos ingresos: En el caso de los sectores de

más bajos ingresos, la población ha adquirido la tierra invadiendo o haciendo compras
ilegales de terrenos ejidales y comunales, o terrenos del gobierno o en litigio. En gran
medida éste ha sido el origen de un crecimiento preocupante y anárquico de las
ciudades que presentan mayor concentración de la actividad económica. Con
frecuencia estos pobladores se han convertido en víctimas de fraccionadores ilegales.
18
«
CfftlC
Sin embargo, el comportamiento no exclusivamente mercantil en los procesos de
adquisición de este tipo de terreno ha permitido el acceso de la población de ingresos
bajos e inestables a este insumo indispensable para la producción habitacional. En
muchas ocasiones la apropiación ilegal de la tierra fue motivada por partidos político u
organizaciones, promoviendo laautoconstrucción.
1.2.3. Costos de construcción

Un factor muy importante que ha contribuido a inhibir la producción de vivienda es el
sustancial incremento de costos que ha registrado en los últimos años la construcción
en México, particularmente en el área de impuestos. Los elementos utilizados en la
industria de la construcción, el cemento, el acero y la mano de obra de la vivienda, en
su conjunto representan el 40% de los costos de producción, en contraste con el valor
de la tierra, que es del 14%. Además de éstos, otro aspecto que repercute en forma
importante enel precio de lavivienda comprende los costos que supone la participación
del gobierno: el pago de derechos que corresponde al 12%yel pago de impuestos, que
representa el 34% e incluye los impuestos sobre la renta, sobre remuneraciones al
personal, al valor agregado, sobre adquisición de inmuebles, el predial, así como la
autorización defraccionamiento y los derechos requeridos por la misma, además de los
costos que representan la obtención de permisos y licencias que requiere la actividad
constructora. Enel primer grupo,el de los insumos para la construcción, es poco loque
se puede hacer en materia de reducción de costos; el precio de la mano de obra no se
puede reducir aún más y los precios del cemento y el acero están determinados
internacionalmente. En cambio, lo referente a impuestos y trámites sí permitiría
reducciones significativas en el costo de las viviendas en un plazo breve, a través de
modificaciones en la legislación vigente y, engeneral,através de ladesregulación.
Lavivienda en arrendamiento
En 1950 la vivienda para renta representaba el 60% del mercado total de
vivienda, en tanto que en 1987 sólo constituía el 8%. Esta considerable reducción se
debe a que el financiamiento hafavorecido la adquisición de vivienda de interés social,
los asentamientos irregulares se han propagado, y que la legislación inquilinaria y el
rezago de las rentas con respecto a lastasas de inflación han hecho que la inversión en
vivienda para arrendamiento resulte cada vez menos atractiva. Entre los factores que
han transformado a la vivienda para arrendamiento en una forma de inversión riesgosa
e incapaz de competir con otras formas de inversión más productivas, se pueden
enumerar:
• La desfavorable situación jurídica para el arrendatario, originado por el
conjunto de leyes y normas que regulan a los contratos de arrendamiento, los
aumentos a las rentas y, en general, la relación entre el propietario y el
inquilino.
• La excesiva carga fiscal y complicación para llevar una adecuada
administración (impuesto sobre la renta, impuesto predial, consumo de agua,
pago dealcantarillado, cuotas del IMSS, INFONAVIT yel impuesto predial).
19
CfttlC
La limitación del incremento en la rentayel posible incumplimiento en el plazo de
desocupación del inmueble son tal vez los factores que, combinados, elevan más los
costos y disminuyen más la competitividad de la vivienda para arrendamiento como
inversión.
Cuando se conjugan las estimaciones de oferta con las de demanda calcular el
déficit de vivienda que existe en un momento dado en el tiempo es indudable, sin
embargo, que tanto las estimaciones de la demanda como de la oferta habitacional
adolecen de problemas metodológicos serios; de ahí que las cifras apuntadas deban
ser tomadas como referencia aproximada a la magnitud del problema de vivienda en
México. Con las mismas salvedades deberán ser tomadas las estimaciones del déficit
de la vivienda realizadas por la SEDUE, que establecieron para 1980 un déficit
acumulado de 4,678,000 de unidades y el INEGI determinó que en el 2002 es de 6
millones de unidades, aunque es extraño que el gobierno actual en el Programa
Sectorial deVivienda 2000-2006, maneja que lacarencia devivienda es de4.5 millones
de unidades, siendo que la población ha crecido considerablemente en contrastación a
la de 1980, la edad promedio de mortalidad ha pasado de 68 años en 1980 a 74 en
2000, además que existe mayor población adulta, así que la cifra que el gobierno
maneja actualmente presenta unamplio margen de error.
Por un lado, en combinación con estrategias orientadas al abatimiento de costos

de construcción y al incremento en la oferta de vivienda, es necesario redistribuir el
crédito para vivienda subsidiado por el gobierno, de tal manera que una proporción
mayor del mismo se destine a los sectores de menores ingresos. Esto supone, desde
luego, el incremento del monto total del financiamiento destinado a este segmento
inferior del mercado habitacional. Se debe redistribuir el subsidio, que consiste
concretamente en liberar parte del financiamiento subsidiado que se destina a los
sectores de ingresos medios, para aplicarlo en la resolución del problema del
financiamiento de los sectores más pobres. Resulta claro que es precisamente en el
tercer segmento (el más pobre) en el que la relación beneficio/costo del financiamiento
subsidiado que se otorgue (si se evitan ineficiencias administrativas y distorsiones por
prácticas corruptas) puede alcanzar los mayores niveles. Por otro lado, la mayor parte
de los créditos otorgados actualmente para la adquisición de vivienda han adolecido de
severas limitaciones en su accesibilidad debido a las altas tasas de interés nominales
vigentes establecidas en razón de las expectativas inflacionarias. Estas limitaciones se
manifiestan sobre todo en relaciones crecientes pagos/ingreso, generadas por retrasos
en los incrementos de sueldos frente a alzas de tipo inflacionario (en relación a las
cuales seestablecen lastasas de interés) yen estructuras de pagos donde los primeros
abonos sevuelven prohibitivamente altos.
• Las implicaciones políticas y sociales del problema de vivienda exigen, sin
embargo, respuestas eficaces e inmediatas para que no se torne en un
obstáculo al desarrollo del propio programa modernizador. Estas respuestas
deben ubicarse en tres líneas de acción fundamentales: abatimiento de
costos, redistribución delfinanciamiento yestímulo a la inversión privada.
20
PATIODEVECINDADSOLNACIENTE/ HONDURAS#22
cmic
• Loscostos deconstrucción podrían ser disminuidos en un plazo relativamente
breve a través de mayor eficiencia administrativa, prácticas desregulatorias y
combate a lacorrupción.
• Lasolución oelatenuamiento del problema devivienda exige la redistribución
del financiamiento subsidiado orientándolo, en una proporción
significativamente mayor a la actual, hacia el tercer segmento del mercado
habitacional (el de los sectores de ingresos mínimos e inestables) y al
establecimiento de esquemas de pago con capitalización inflacionaria de los
intereses.
• Es necesario estimular decididamente la inversión privada en la construcción
de vivienda, lo cual puede lograrse mediante diversas alternativas como son:
el fortalecimiento de líneas de crédito en la banca comercial; la simplificación
administrativa y el combate a la corrupción; la promulgación de una
legislación que, a diferencia de la vigente, estimule la construcción de
vivienda para arrendamiento; el establecimiento de estímulos fiscales, y la
apertura para lasempresas de laopción deconstrucción devivienda para sus
empleados o del establecimiento y desarrollo de fideicomisos orientados a
este propósito comoalternativas al pago de lascuotas para el INFONAVIT.
• La importancia de atacar el problema de vivienda simultáneamente desde
todos los niveles no debe ser minimizada. Por otro lado, la oferta de vivienda
de bajo costo para los grupos más pobres mediante programas
gubernamentales o privados no debe sustituir a la oferta de vivienda de
calidad, con mecanismos de financiamiento accesibles, para los grupos de
ingresos medios. De hecho, el asegurar que se satisfaga la demanda de
vivienda de los grupos de ingresos medios, eliminando trabas regulatorias
innecesarias y haciendo más claros y transparentes los mecanismos de
crédito, puede liberar importantes acervos de vivienda de menor calidad
ahora ocupados por éstos, en favor de los grupos más pobres. Eliminar las
trabas regulatorias que inhiben la inversión privada en vivienda para
arrendamiento puede incrementar los acervos de vivienda para los grupos de
ingresos medios -por la construcción de habitaciones nuevas y la
disponibilidad de viviendas en el mercado que de otra manera estarían
desocupadas- y "filtrar" las viviendas de menor precio hacia los grupos más
pobres.
21
mm InstitutoTecnológico delaConstrucción
2. LAVECINDAD ENMÉXICO.
2.1. Adecuación de inmuebles.

En México el crecimiento de las ciudades a fines del siglo XVII principios del
XVIII, se debió al auge minero y agrícola, originando la demanda del espacio habitable,
muchas casas, conventos y colegios construidos de materiales resistentes como la
cantera, se transformaran en vivienda comunitaria o casas de inquilinato, las modestas
casa-tienda-taller, experimentaron una serie de transformaciones forzosas,
desfavoreciendo lascondiciones de habitabilidad. Poco apoco se irágestando otra idea
de ciudad, que implica un nuevo ordenamiento del espacio, esta vez exento de
cuestiones religiosas o sociales, como sucediera con la organización física que habían
determinado las capillas o los agrupamientos gremiales, sino principalmente motivado
por causas detipo económico.
El termino Vecindad comenzó a emplearse para referirse al conjunto de cuartos
ordenados alrededor de unpatio central en aquellos viejos inmuebles yesque:
"el esquema compositivo [...] que coloca una serie de cuartos en torno a un patio central
(IMPLUVIUM,enlaarquitecturadelosromanos)esparte[...] delatradiciónconstructiva yarquitectónica
novohispana16
2.2.Construcción devecindades.
Durante elsiglo XVIIIy para conseguir mas
ganancias, se construyeron vecindades en los
F u
-u
i¡7T'
intersticios de la ciudad, satisfaciendo en gran
medida la demanda de la vivienda comunitaria,
planteadas como la generación de máxima
vivienda enel mínimo deespacio.
Durante el siglo XIX y principios del XX
tuvo lugar un establecimiento y expansión de las
industrias minera, textil, del tabaco, del papel, del
petróleo, siendo además el ferrocarril el factor que desarrollo el crecimiento de las
ciudades, el problema habitacional iba en aumento. La causa primordial era la
ausencia de un mercado real inmobiliario que no se constituyera exclusivamente por los
arrendamiento que realizaban los indígenas de propiedades ,o bien los que ofrecía la
iglesia,el mayor propietario decasa destinadas a larenta.
"...Puede decirse que hasta en los centro más habitados de la Ciudad, existían
embrollos decallejones,retacería deconstrucción habitable..."17
En la ciudad deXalapa apareció unatipología devivienda comunitaria semejante
a las vecindades desarrolladas en la capital, pero con la denominación local de Patios
cuyas características de adaptación a la red urbana,diseño individual de lavivienda y el
aprovechamiento almáximo delterreno.
16
UAM,SEDUE, 1998, pág.34.
17
ENRIQUE AYALAALONSO, LacasadelaCiudadde México,Consejo Nacionalpara laCulturaylasArtes.,pág.79.
22
cmic
2.3. Lasvecindades delsiglo XX.
Poco antes de que estableciera el Segundo Imperio con Maximiliano de

Habsburgo, las corporaciones civiles y religiosas llegaron a su fin y sus propiedades
fueron enajenadas. Con lafragmentación yventa de las antiguas posesiones inmuebles
de la Iglesia, dio comienzo al mercado inmobiliario que sería el punto de partida de la
modernización y expansión de laciudad.
La migración de la población campo-ciudad,

propicio la demolición de edificios antiguos para
ser convertidos en vecindades, convirtiéndose en
una tipología común de vivienda en México por
estar bien ubicadas y ser de un precio accesible.
En esas fechas se realizó la transformación de los
muros degrandes espesores por muros de tabique
de barro rojo recocido y poco después de 1925 se
empezó a realizar el usodelconcreto armado.
La construcción de las vecindades no ceso

hasta la década de los cuarenta cuando
aparecieron los decretos de congelación de rentas
de 1942 y 194818 extinguiendo el interés
económico de los particulares, provocando la falta
de mantenimiento.
2.4. Lavecindad Hoy.
Laoferta devivienda para las clases desfavorecidas es prácticamente nula, provocando

que todas estas personas que se ubiquen en las llamadas ciudades perdidas,
asentamientos irregulares, periferias urbanas como únicaopción.
2.4.1. El usuario ajusta el espacio a su necesidades, modificándolo un poco o

generándolo por completo y el espacio interviene en la conformación del usuario,
delimitando, inhibiendo o motivando sus acciones generando el concepto de
cómo utilizarlo.
Laoferta devivienda para las clases desfavorecidas es prácticamente nula, provocando

que todas estas personas que se ubiquen en las llamadas ciudades perdidas,
asentamientos irregulares, periferias urbanas como únicaopción.
'INFONAVIT, Lavivienda comunitaria enMéxico ,México 1988, pag.261
23
2.4.2 El comportamiento (Bourdieu)
Diferenciación de la posición de los
individuos y grupos en el espacio
social, mediante la consideración de la
posición como la posesión y
jerarquización del Capital y pensando
que el capital no es tan solo el capital
económicos, sino también el capital
cultural, el capital social y el capital
simbólico.
"No es solo la cantidad volumétrica la

que nos da como individuos o grupos ^.w
una posición en la sociedad, sino .- . / S ^ ' '
también el valor que se le da a cada i^ÉWSteasi&r
19
uno".
Considerando al Habitus como la estructura organizadora de las practicas y el

pensamiento que mantiene y dirije una sociedad y/o subcultura, teniendo que ser
aprendidas por el individuo para que se pueda relacionar, asegurando la coherencia del
individuo (alcompartirlo se identifica ysesiente perteneciente con ese grupo social) yla
colectividad.
La Formación del Habitus es el proceso de socialización que nos define las

normas, los valores y las creencias de la sociedad , por lo tanto también, puede
considerarse al espacio como uno de los factores que conforman el Habitus, si se
transmite con el cúmulo de información que da el grupo social, siendo importante el
significado deespacio.
Considerando como:
Habitus primario: Elcualesotorgado por lafamilia.

Habitus secundario:de acuerdo a lasexperiencias personales.4
B i - u • J Te C A
19
BONNEWITZ, 1997,pag. 15-16
24
cmic
3. LACULTURA DE LA POBREZA.20
3.1. Características Generales:
• Características poblacionales: tasa de mortalidad relativamente más alta,

expectativa de vida menor, una proporción de individuos en los grupos de
edades más jóvenes y, dedicado al trabajo infantil y femenil por una
proporción más altade lafuerza trabajadora.
• Relaciones con la sociedad: Miembros que solo están parcialmente
integrados en las instituciones nacionales y son gente marginada con
resentimiento hacia lasdemás culturas.
• Modo de Habitar el espacio: "El vivir incómodos y apretados, falta de vida
privada, sentido segregario".
• Modo de Actuar: "Una alta incidencia deAlcoholismo", "El recurso frecuente
a la violencia al zanjar dificultades, una fuerte orientación hacia el tiempo
presente, con relativamente poca capacidad de posponer sus deseos y
planear elfuturo...""...Temprana iniciación en lavidasexual".
• Nivel Familiar: "Uso frecuente de la violencia física en la formación de los
niños, el golpear a la esposa [...] uniones libres, una incidencia relativamente
alta de abandono de madre e hijo", "Tendencia hacia las familias centradas
en la madre y un conocimiento más amplio de los parientes maternales [...]
predominio de la familia nuclear, fuerte predisposición al autoritarismo y una
gran insistencia en la solidaridad familiar, ideal que rara vez se alcanza.
"Creencia en la superioridad masculina que alcanza su cristalización en el
machismo, uncorrespondiente complejo de mártires entre las mujeres".
Esta subcultura no esta marcada por los capitales económicos, es decir, el tener
recursos económicos noessinónimo deque lacultura cambie completamente.
3.2. Factores que determinan a lacultura de la pobreza.
Causas que determinan/originan laformación:
"entre más autosuficiencia y más posibilidad de movilidad dentro de la ciudad,

menores son lasrelaciones consuvecino"21
Lo que respecta a la autosuficiencia económica, ésta da posibilidad de cubrir las

necesidades básicas sin el apoyo de otros. En contraposición con la gran capacidad de
movilidad que ofrece el automóvil, estos grupos sociales no tienen tantas facilidades,
sobre todo porque normalmente estos grupos sociales habitan en la periferia de las
ciudades,donde losservicios detransporte nosontanfrecuentes.
Siendo lasvecindades laexcepción enesesentido.
20
BONNEWITZ, 1997,pag.30-36
21
KÉLLER,1979, pag.57
25
«
La falta de capacidad para la movilidad no solo es resultado de la ubicación del
vecindario y de la capacidad económica, puede deberse a la edad o el estado por el
que pase el individuo.
3.3. Conflictos de laVida Compartida.
La vida Sexual En nuestra cultura tener

relaciones sexuales se ha manejado como una
acción intima. En el que las demás personas no
se den cuenta de lo que esta pasando parece
unode losfines inherentes aésta,dentrodeesta
subcultura se mantiene la costumbre, por lo que
al compartir el espacio se plantea como una
limitante, que varia de intensidad de familia a
familia, de individuo a individuo, dependiendo de
suformación.
Elcambio de ropa
Para algunos quizás resulte un problema el
vestirse o desvestirse enfrente de los demás integrantes de la familia. Otros quizás lo
vean como una acción rutinaria, normal, no importando mucho que otros estén
presentes han dado diferentes soluciones a este problema personal, en algunos casos
no desvistiéndose completamente, quedando semivestidos a la hora de dormir, o han
desarrollado unagran habilidad paravestirse ocupando herramientas como unacobija.
La relación constante entre los miembros de unafamilia ogrupo

Edward T. Hall Maneja en su libro "La Dimensión oculta", aspectos importantes
referentes a la percepción, delimitación yjerarquización espacial del hombre. Menciona
como una de las características de los seres vivos el requerimiento de espacio más
halla de sus fronteras físicas, marcando diferentes campos que el va defendiendo para
relacionarse y ubicarse en el espacio. Así cada persona debe tener su frontera de lo
peligroso, de lo desconocido, de lofamiliar de lo amistoso, de loquerido y por ultimo de
lo propio, estando cada uno más cerca de lo que podríamos considerar como cuerpo
tangible, hasta llegar al interior de el mismo en lo que se considera como propio. Estos
cuerpos graduales de relación sevan creando deacuerdo a lacultura perteneciente, las
subculturas, lafamiliay por ultimo lasexperiencias individuales.
3.4. Lo público,comúny privado

La oposición privado-común según Bordieu, se funda dentro del individuo, a
través de la familia junto con otras oposiciones como interno-externo, gratuito-
negociable, casa familiar -territorio exterior, es decir dentro del habitus primario, pero a
26
c<cmic
lavez este habitus que da lafamilia está regido por el habitus que marca lasociedad en
generalyla subcultura a lacualse pertenece.
Conocer hasta donde llega lo privado y lo común es complicado, y delimitar lo
público ensentido universal,como mencionaAntoine Prost:
No hay una vida privada cuyos límites se encuentren definidos de una vez por
todas, sino una distribución cambiante dela actividad humana entre la esfera privada y
la pública [...] la vida privada solo tiene sentido en relación a la vida pública, y su
historia esante todola desudefinición..."22
Es valido distinguir sus conceptos para plantear su lenguaje común e identificar

dentro delanálisis de lavecindad dichos espacios.
Espacio público: se considera como

espacio público hasta que las personas
desconocidas dejan de tener control sobre el
espacio.
Espacio privado: Se reconoce como
espacio privado cuando la posición del
espacio es mantenida por individuos
conocidos. Quedando en este concepto lo
común, lofamiliar y lo individual. Ante esto la
familia es considerada como parte aguas
entre lo común y lo privado familiar,
definiendo que a partir de que ella tiene el
control delespacio se considera familiar, ylo
común es el espacio que comparten varias
familias o individuos conocidos. El espacio
individual queda definido como el lugar
donde el individuotiene elcontrol.
3.5. Elespacio de laVecindad
Las razones, usos e ideas del espacio, que se ha expuesto por diferentes
autores con respecto a la vecindad, serán analizadas las explicaciones y descripciones
a profundidad, aunque quizás no hablen específicamente de los conjuntos en estudio,
pero cuyas aportaciones nosayudarán aentender qué sucede endicho espacio.
A manera de introducción a este tema, se mencionarán algunas delimitaciones

de laforma de la casa, que propone Rapoport en su libro "Arquitectura de laVivienda",
como resumen de lo expuesto en el análisis del usuario y para entender más
claramente las ideas relacionadas conelespacio.
22
PROS7,ANTOINE 1992, pag.15
27
C<cnnic InstitutoTecnológico delaConstrucción

La envolvente del espacio está determinada por múltiples factores como los
socioculturales, el clima, los métodos de construcción y la tecnología, así como los
materiales del lugar. Dentro de los factores socioculturales, remarca los ya
mencionados ideales de vida de los ocupantes. Esto envuelve las metas y los valores
no solo de quienes la habitan, sino de la sociedad en su conjunto y la subcultura a la
que pertenece, en donde sea formado, puesto que como menciona Bourdieu, el
individuo está regido de cierta forma por el habitus que impone la cultura en donde
creció. Otras limitantes de la expresión formal de la vivienda son las densidades, usos
delsueloyzonificaciones establecidas por las instituciones.
Comenta Rapoport que todo lo anterior aunado alfactor Económico condicionan
la libertad de diseñar y ocupar aquellos espacios para vivir, tomando en cuenta que la
forma y utilización de la vivienda es valida en tanto no cambie laforma de vida para la
quefue prevista.
La naturaleza de las vecindades es que son espacios de alquiler, implicando que

el usuario poseedor de unode los cuartos noes un usuario constante pues en cualquier
momento puede abandonar la vecindad y ocupar su lugar otra persona. El control que
se tiene sobre la pertenencia es menor al que se tendría hablando de una casa
habitación para una familia especifica. Pero esta apariencia no es necesariamente real
dentro de lasvecindades debido ados razones:
Por un lado los usuarios de la

vecindades actualmente están protegidos por
las leyes como inquilinos, siendo muy difícil la
expulsión del conjunto, que es normalmente el
deseo de los dueños, debido a rentas
congeladas demasiado pequeñas, implicando
gastos en vez de ganancias para él,y facilidad
del pago de alquiler para el usuario, gente con
poco capital económico.
Esto nos lleva a la razón en la que el
inquilino no se muda por su propia voluntad tan
fácilmente,encontrando dentro del inmueble un
lugar muy barato y céntrico, con todos los
servicios.
También puede plantearse según las

condiciones de la vecindad en estudio, que esta movilidad de usuario sea la razón del
diseño. Eneste caso losespacios planteados deberán reflejar libertad paraelección.
28
C<cmic InstitutoTecnológico delaConstrucción

4.-ORGANISMOS OTORGANTES DE FINANCIAMIENTO
4.1. Financiamiento
Es la obtención y uso eficiente de fondos. Son recursos captados que se
distribuyen para llegar a unameta.
Elfinanciamiento acortoy largoplazo.

Esta característica del financiamiento se considera de acuerdo al lapso en que el
préstamotiene que reembolsarse:
• Financiamiento acorto plazo (Menor de unaaño)
• Financiamiento amediano plazo (Año y medio)
• Financiamiento a largo plazo (más dedosaños).
Con base a una buena planeación financiera, se determinará cuales son las
necesidades de financiamiento de los habitantes del patio de vecindad, una vez
captados estos recursos, se podrán aplicar a la construcción de la vivienda. El origen
delfinanciamiento proviene dedistintos organismos.
4.2. Fortalecimiento institucional de los organismos promotores

A través del impulso al fortalecimiento de las instituciones de vivienda, se ha
buscado alcanzar la consolidación de su transformación estructural. Este proceso, está
orientado a devolverles su carácter yfunciones eminentemente financieras para los que
fueron creadas, sin descuidar su sentido social. Para la consecución de este propósito,
los organismos financieros de vivienda continúan el avance en la adecuación de sus
estructuras orgánicas a su nueva función financiera y al mismo tiempo, realizando
cambios administrativos, operativos y jurídicos, que les permitan crear las condiciones
propicias para que la población de menores recursos tenga acceso a una vivienda y de
éstaforma consolidar unmercado integrado devivienda.
De acuerdo con cifras preliminares del XII Censo General de Población y
Vivienda, durante la última década el número de viviendas particulares creció en 5.9
millones, a unatasa media decrecimiento del 3.2 por ciento anual. Deéstas,el43.4 por
ciento fue financiada por los organismos nacionales, estatales y municipales de
vivienda, la banca comercial y de desarrollo, así como por otras entidades que otorgan
créditos hipotecarios como prestación a sus trabajadores; y el 56.6 por ciento, fue
edificada con recursos de los particulares. Cabe señalar que 1997 constituye un punto
de inflexión, al detenerse la caída del financiamiento para la adquisición de vivienda,
derivada de la crisis de finales de 1994, para iniciar su recuperación; asimismo se
destaca que la banca comercial disminuyó su participación de manera significativa, al
pasar de un 8.2 por ciento de loscréditos otorgados en 1995,al 0.2 por ciento en2000.
De los 3 millones de créditos otorgados de 1995 a 2000, 1.54 millones fueron para
adquisición de vivienda, en tanto que 1.5 millones se dirigieron a mejoramientos y otras
modalidades de créditos. Deltotal de los créditos concedidos en este periodo, el 44 por
ciento correspondió al INFONAVIT, FOVI, FOVISSSTE y FONHAPO, mientras que en
el restante 56 por ciento incluye a unamplio conjunto de organismos.
29
<3cmic InstitutoTecnológicodelaConstrucción
4.3 Tipos de financiamiento.

Existen dos tipos de financiamientos, los otorgados por el gobierno a través de
aportaciones realizadas por los patrones a cuentas de instituciones o los
proporcionados con recursos fiscales federales.
4.4 INFONAVIT
El Instituto realizó un proceso de modernización para consolidarse como una
hipotecaria social de excelencia financiera. Para ello mejoró su operación crediticia y
administrativa, y logró una notable reducción de la cartera vencida, al pasar de 46 por
ciento en 1997 a 21 por ciento en 2000, como resultado de las acciones emprendidas
desde 1998para mejorar laadministración de lacartera hipotecaria.
• El INFONAVIT ha inducido a una mayor participación de los desarrolladores
en los proyectos de vivienda, para dar equilibrio y dinamismo al mercado
habitacional. Para ello, se modificaron los Instructivos de Presentación,
Evaluación y Aprobación de Paquetes de Vivienda en Línea ll(se refiere a la
compra de vivienda a terceros) y Línea III (se refiere a la construcción de
terreno propio), se establecieron procedimientos mediante los cuales el
constructor recibe por cuenta del crédito del trabajador anticipos para la
construcción de su vivienda y se agilizaron los tiempos de trámites y
construcción. En este mismo sentido, se aprobó el Sistema Normativo de
ControlTécnico Integral para laAdquisición deVivienda Usada en el Mercado
Abierto y la NormaTécnica deVivienda INFONAVIT.
• En el mes de junio de 2000, a 28 años de haberse creado, el INFONAVIT
otorgó el crédito dos millones, beneficiando con ello a 10 millones de
mexicanos. Del total de 1.54 millones de créditos otorgados para adquisición
de vivienda en el periodo de 1995 a 2000, el 55 por ciento fueron entregados
por el Instituto
4.4.1. El beneficiario debe seguir los siguientes 10 pasos para poder obtener sus
vivienda.
1.-Ser derechohabiente, es decir, estar trabajando y que el patrón aporte el 5%
sobre elsalario al INFONAVIT.
2.-Corroborara en las oficinas del INFONAVIT si está disponible el calendario de
las invitaciones que se publicarán en los principales diarios del país duran el año; para
poderse inscribir.
3.-Tener conocimiento de la puntuación mínima que se necesita para participar
enel proceso deselección.
4.-Solic¡tar la puntuación. Esta se calcula con base en la edad, el salario, el
saldo en la subcuenta de vivienda, el número de bimestre aportados, el número de
dependientes económicos, si se es padre o madre soltero (a), si se manifiesta una
discapacidad física oelahorro voluntario.
S.-Si se reúne la puntuación mínima se debe acudir a las oficinas para inscribirse
en el periodo que señala la invitación que se publica. Se debe presentar: identificación
oficialvigente y hoja deafiliación al IMSS
30
mm InstitutoTecnológico delaConstrucción
• Datos personales:
• Nombre completo, El Registro Federal de Causante con homoclave, número
de aficiliación al IMSS, clave única de Registro Poblacional (CURP), el
número de dependientes económicos y sus datos (nombre parentesco y
edad), si se manifiesta una discapacidad física o si se es padre o madre
soltera (o).
• Datos de laempresa donde se trabaja:
• Nombre o razón social, El registro Federal de Causante, el registro patronal
ante el IMSSyeldomicilio.
• Datos del crédito:
• La cantidad que no se quiera utilizar del monto que le corresponda. O el
ahorro voluntario que sedestine para lavivienda.
6.-Después de la inscripción, se debe estar pendiente de los resultados del
proceso deselección.
7.-Una vez que haya sido seleccionado, sedebe integrar unexpediente personal,
para lo que se debe disponer de un plazo que se informa en la publicación de
resultados. Esteexpediente debe contener:
• Fotocopia de identificación vigente confotografía.
• Copia certificada delacta de nacimiento.
• Fotocopia de la credencial de afiliación al IMSS o número de algún
documento oficial enalque aparezca el número deafiliación.
• Fotocopia de la CURP
• Comprobante de domicilio
• Copia certificada delacta de matrimonio (encaso de estar casado)
• Registro Federalde Causante
• Salario integrado
• Fecha de ingreso a laempresa.
• Constancia del patrón con nombre, Registro Federal de Causante, Registro
patronal anteel IMSSyeldomicilio donde setrabaja.
8.-Después de entregar los documentos el INFONAVIT entrega una Carta de
Asignación de Crédito, en ella se indica el dinero que se dispone para hacer la compra
yel plazo para integra elexpediente de lavivienda que sedesea adquirir.
Se debe considerar que el 5% de lo que se presta es para el pago de la escritura y
también para los impuestos y derechos, en el caso de no alcanzar deberán correr por
cuenta del derechohabiente.
9.-EI expediente seentrega, según la línea de crédito que se haya elegido, con la
documentación indicada.
Se tiene 120 días naturales para reunir y entregar la documentación en este
expediente; en la Carta deAsignación deCrédito vendrá lafecha límite.
10.-Una vezque elexpediente de lavivienda sea dictaminado:
• Se solicita el avalúo a los bancos registrados anteel INFONAVIT.
• Se firma el dictamen de ejercicio de crédito que señala los datos finales de
crédito.
31
a cmic
•
Eldocumento debetraer eldomicilio correcto de lavivienda elegida.

• INFONAVIT entrega elaviso para retención de descuentos.

• Este aviso será sellado yfirmado por laempresa donde se trabaja
• Sedebe entregar al INFONAVIT eldíayel lugar que se indique.
¿Cómose paga el crédito?

El pago del crédito se hace por medio de descuentos al salario que la empresa
en laquesetrabaja haceyentrega al INFONAVIT.
Se descontará una cuota fija mensual, en veces salario mínimo que se calcula
deforma proporcional aldinero que se presta y al salario integrado. Esta cuota, que no
será mayor al 20% se percibe el salario mínimo, será informada en el aviso para la
retención de descuentos.
El plazo del crédito no será mayor a 30 años, siempre y cuando se encuentre al
corriente en pagos y no se solicite prórrogas. Se pueden realizar pagos anticipados o
abonos para reducir ladeuda.
Elsistema deasignación del INFONAVIT es de lasiguiente manera:

• No hace ni rifas nisorteos.
• Asigna créditos a los trabajadores que reúnen la puntuación y los requisitos
solicitados en las invitaciones mediante un proceso de selección totalmente
automatizado yelectrónico.
• Noexisten cartasdeasignación directa.
• Todos los trabajadores tienen derecho a un crédito y si alcanzan la
puntuación participan enel proceso deselección.
• Los créditos nosevenden.
4.5. FOVISSSTE
Entre 1997y 1999 efectuó cambios a las reglas de otorgamiento decréditos para
agilizar su gestión y mejorar las condiciones y procedimientos de sus mecanismos
financieros, administrativos y de operación. En este sentido modificó los criterios de
calificación de las solicitudes de crédito, con el fin de ampliar las oportunidades de
obtener un préstamo hipotecario para un mayor número detrabajadores con capacidad
de pagoy menor antigüedad.
• La condiciones financieras se flexibilizaron, en 1999 se tenían tasas de interés
diferenciadas de entre 4 y 8 por ciento anual y a partir del año 2000 son de entre 4 y 6
por ciento, dependiendo del nivel de ingreso del acreditado, para contribuir al
fortalecimiento financiero del Fondo y mantener el valor real de las aportaciones, así
como montos máximos de financiamiento para cada línea de crédito, los cuales se
incrementaron nominalmente en un 16.7 por ciento en promedio para el presente año,
con respecto a los autorizados en 2001, pasando de 300 mil a 350 mil pesos, y se
privilegiaron los préstamos para trabajadores de base cuyo salario se ubica entre uno y
cuatro veces el salario mínimo general vigente enel Distrito Federal.
32
-^PÜSHP^
• El Fondo avanzó de manera significativa en el proceso de individualización de
las aportaciones del 5%, concluyendo las correspondientes al periodo 1972-1992, y
espera concluir las relativas al periodo 1993-1999, así como los trabajos de depuración
delArchivo Maestro deCréditos.
4.5.1. El beneficiario debe seguir los siguientes pasos para poder obtener sus
vivienda.
1.-Ser derechohabiente, es decir, estar trabajando y que el patrón aporte el 5%
sobre elsalario al ISSSTE
2.-Tener conocimiento de la puntuación mínima que se necesita para participar
enel proceso deselección.
• Datos personales:
• Nombre completo, El Registro Federal de Causante con homoclave, clave
única de Registro Poblacional (CURP), el número de dependientes
económicos y sus datos (nombre parentesco y edad), si se manifiesta una
discapacidad física osisees padre omadre soltera (o).
• Datos del crédito:
• La cantidad que no se quiera utilizar del monto que le corresponda. O el
ahorro voluntario que sedestine para lavivienda.
3.-Después de la inscripción, se debe estar pendiente de los resultados del
proceso deselección.
4.-Una vez que haya sido seleccionado, se debe integrar un expediente personal
y de vivienda, para lo que se debe disponer de un plazo que se informa en la
publicación de resultados. Esteexpediente debe contener:
Fotocopia de identificación vigente confotografía.
Copia certificada delactade nacimiento.
Fotocopia de la CURP
Comprobante de domicilio
Copia certificada delacta de matrimonio (encaso de estar casado)
Registro Federal de Causante
Salario integrado
Fecha de ingreso a laempresa.
5.-EI expediente seentrega, según la línea de crédito que se haya elegido, con la
documentación indicada.
6.-Una vez que elexpediente de lavivienda sea dictaminado:
• Sesolicita el avalúo a los bancos registrados ante el FOVISSSTE.
• Se firma el dictamen de ejercicio de crédito que señala los datos finales de
crédito.
• Eldocumento debetraer eldomicilio correcto de lavivienda elegida.
• FOVISSSTE entrega elaviso para retención de descuentos.
• Este aviso serásellado yfirmado por laempresa donde setrabaja
• Sedebeentregar al FOVISSSTE eldíayel lugarque se indique.
33
Col. Francisco I. Madera
cmic
4.6.- FONAHPO
Revisó y modificó los criterios de evaluación de tres elementos a calificar: los
períodos por antigüedad se calificaban cada seis meses y ahora cada dos y el valor
pasóde 1.5 puntos porsemestre a uno por bimestre cotizado; los requisitos del número
de familiares por derechohabiente pasó de cuatro a dos dependientes para obtener 10
puntos;y la diferencia entre el monto solicitado y el monto máximo que puede alcanzar
el derechohabiente, perdió importancia al pasar de dos a un punto.Al mismo tiempo, la
puntuación mínima baja de 66 a 42 puntos. Con lo anterior, se amplían las
oportunidades para que un mayor número de trabajadores con capacidad de pago y
menor antigüedad puedan calificar para laobtención de unpréstamo hipotecario.
• Atiende a través de entidades del Sector Público Federal, Organismos Estatales

y Municipales de Vivienda e instituciones públicas y privadas, la demanda de
financiamiento para mejorar, adquirir o construir vivienda social, de la población
con ingresos individuales de hasta 2.5 salarios mínimos o familiares de hasta 4
salarios mínimos, mediante un sistema de crédito accesible que contribuya a la
consolidación del patrimonio de los mexicanos.
4.7.VIVAH/ SEDESOL
Programa dirigido a familias urbanas en pobreza extrema una vivienda de tipo
progresivo con servicios básicos, consiste en una política de vivienda que alienta la
corresponsabilidad al combinar el esfuerzo propio de los beneficiarios por medio del
ahorro familiar, con subsidios directos provenientes de fondos públicos. Se incorpora el
suelo para un crecimiento urbano ordenado, con lo cual se inhiben las invasiones y los
asentamientos irregulares.
Características de lavivienda Vivah
• Para el2000elvalorfuede $28 mil,sin incluir elcostodel lotecon servicios
• Lotes de 90a 160m2
• Edificación de21a26m2
• Incluye baño conWC.y uncuarto de usos múltiples
• Cuenta con servicios de drenaje, agua potable y electricidad. En algunos
casos incluye pavimento y banquetas
• Para el año 2001 el valor será de $30 mil, sin incluir el costo del lote con
servicios. Se podrá otorgar un subsidios adicional de $1 mil para la
conformación del terreno para el desplante de las viviendas, en su caso el
subsidio máximo seráde hasta$24 mil
• Lotes de90m2,oel mínimo aceptado por la legislación local
• Edificación mínimade21m2
• Incluye baño conWCy uncuarto de usos múltiples
• Cuenta conservicios de drenaje, agua potabley electricidad
34
Col. Francisco I Madero
vivienda.
Mecanismos de operación
• Los gobiernos locales deben aportar lotes con servicios o,en su caso, terreno
en breña e inversión para su urbanización. Deben asimismo suscribir el
Convenio de Desarrollo Social incorporando a éste un apartado relativo al
VivAh.
• Los gobiernos locales garantizarán que los impuestos, derechos y cobro de
comisiones relacionados al desarrollo de las viviendas no recaigan en los
costos del Programa y que estos trámites se realicen en el menor tiempo
posible.
• El proceso de selección de los beneficiarios es abierto y se lleva a cabo a
través de convocatoria públicaemitida endiarios decirculación local.
• La asignación de los subsidios es transparente e imparcial. Se hace por
medio de una rigurosa evaluación socioeconómica de los solicitantes, para lo
cual se llena la "Cédula de Información Socioeconómica" y se verifica la
información mediante visita domiciliaria, una vez definidos los solicitantes
calificados, en presencia de un Notario Público, se realiza un sorteo para
determinar aquiénes de ellos seasigna elsubsidio.
• El beneficiario debe ser jefe de familia con dependientes económicos. Debe
contar con un ahorro previo de 7 mil pesos, no tener vivienda en propiedad,
ser mexicano mayor de edad y presentar la documentación correspondiente
(actas de nacimiento, identificación confirmayfoto).
• El Programa VivAh otorga a cada beneficiario un subsidio cuyo monto en
1998 y 1999 fue de 18 mil pesos. Para el 2000 el monto ascendió a 21 mil
pesos.
1098-1999 2000 2001 2002 <
Aportacionesdelos Ahorroprevio Ahorroprevio Ahorroprevio Ahorroprevio

beneficiarios '> $6,00000 $7,00000 $7,00000 $8,00000 I
Subsidio Subsidio Subsidio Subsidio

Recursosdel
Federal Federal Federal Federal
Programa
$18,000.00 $21,000.00 $23,000.00 $24,000.00
Aportacióndel Lotescon
gobiernoEstataly/o Lotescon Lotescon Lotescon
servicios
Municipal/1 servicios servicios servicios
Estos gobiernos pueden recuperar su inversión cobrando un monto mensual no mayor de 15 % de 2 salarios
mínimos durante un plazo de hasta 6 años Para el 2001 la base será sobre 2.5 s m. 23
Fuente SEDESOL 2002
35
cmic
4.8. FOVI (Banca de primer piso)/ SOPÓLES Sociedades financieras de objeto
limitado (Banca desegundo piso).
A partir de 1999 FOVI realizó la adecuación de sus condiciones de

financiamiento e incorporó a su Programa Normal nuevos tipos de crédito para
ajustarse a las demandas de mercado. Estas condiciones y créditos, permitirán el
desarrollo de la bursatilización de su cartera, además de que el Fondo ya inició un
proceso de adecuaciones estructurales para mejorar su operación y administración
crediticia. Los nuevos créditos están denominados en UDIS, son de mayor monto y los
pagos mensuales cubren laamortización, las comisiones decobertura para la diferencia
entre salario e inflación,así como seguro devida ydedaños.
vivienda.
Ejemplo del perfil crediticio otorgado por Hipotecaria Casa-Mexicana(Sofol).
• Deberán ser mayores de 21 años y menores a 59 años 11meses antes de la
firma decrédito.
• El solicitante debe contar con antigüedad mínima de 1 año en su empleo
actual (en caso de ser asalariado y dos años si trabaja por honorarios o
independiente) o demostrar 3 años en el anterior, siempre y cuando no haya
periodo de desempleo mayor a 2 meses mostrando documentación para
verificarlo como: Carta del Empleo, Recibos, Aviso de Baja ante el I.M.S.S.
etc.
• Preferentemente debe contar con 1 año de vivir en su domicilio actual y en
caso deser menor, indicar cuántotiempo vivió ensu domicilio anterior.
• Contar con buenos antecedentes crediticios, serán corroborados en el Buró
de Crédito.
• En caso de que el solicitante esté casado bajo el régimen de sociedad
conyugal, deberán deconsultarse los antecedentes crediticios desucónyuge.
• Nota.- El resultado del Buró de Crédito tendrá una vigencia de tres meses a
partir de su emisión, si por alguna causa la operación no se lleva a cabo
dentro del periodo establecido se volverá a consultar para su nueva
evaluación.
IngresosMensuales.
Demostrar ingresos mensuales estables ycomprobables mínimos de4veces elpago
total mensual proyectado alvalor quetendrá lavivienda enlafechadeescrituración. (Elpago
total mensual incluye la comisión por administración, seguros y la cobertura). Se considerará
paraelanálisisdelcrédito lospagosdepréstamos amedioplazo.Juntoconlamensualidaddel
crédito hipotecario no deberán exceder del 40% de los ingresos del solicitante, en caso de
rebasaresteporcentaje,seconsiderará presentar unDeudorSolidario,segúnseaelcaso.
Factordepago.
Elfactor depagototalqueseutilizará paradeterminar elpago mensualdelcréditoserá
el determinado, dependiendo del valor de la vivienda, disponiendo del crédito máximo
36
cmic
autorizado por la SHF, así mismo estos factores estarán comportados en base a la tasa que
maneje deforma mensual la SHF, paratal efectoverificar anexo 1deestas políticas.
Pagos mensuales.
El pago mensual determinado incluye los intereses, la amortización del crédito, la
cobertura, primas de seguros y comisión por administración. El pago mensual está establecido
en UDI's pero gracias a lacobertura que ya está incluida enel pago mensual,éste se establece
en Salarios Mínimos Mensuales del D.F. y solo se incrementa por modificaciones a dicho
Salario Mínimo, en la misma proporción,al messiguiente enque entra envigor dicho cambio.
Comisiones yGastos.
Apertura de Crédito.
3%sobre elmonto inicial delcrédito.
Deberá cubrirse almomento delotorgamiento yfirma de laescritura de hipoteca.
Estudio Socioeconómico.
$ 500.00 por participante.
Deberá de cubrirse alaentrega yaceptación del Expediente.
$ 50.00 por persona para el Buróde Crédito.
$ 75.00 por persona para el Buróde Crédito. Especial.
Deberán cubrirse alaentrega de las solicitudes.
Tendrán costos diferentes los estudios socioeconómicos cuando el solicitante viva o trabaje
fuera de la plaza donde seencuentra lavivienda que sedesea adquirir.
Estudio deValor de lavivienda.

2.5 al millar más cien pesos.
Deberá cubrirlo en su totalidad una vez autorizado el crédito. El estudio de valor tendrá una
vigencia de un mes, si por alguna causa no se llega a firmar dentro del plazo y se recorre al
siguiente, se cobrará un20%adicional sobre elvalor original.
Documentación requerida.
DelSolicitante y Coacreditado:
• SolicituddeCréditodebidamente requisitadaydelCoacreditado,ensucaso.
• ComprobantesdeingresosydelCoacreditado,ensu caso.
• CopiadelactadelnacimientoydelCoacreditado,ensu caso.
• Copiadelactadematrimoniooactadedivorcio,ensucaso.
• CopiadeidentificaciónoficialydelCoacreditadoensucaso.
• Constanciadedomicilio.
• Relaciónpatrimonial,ensu caso.
• C.U.R.P.(ClaveÚnicadeRegistroPoblacional-Obligatorio)
Del Deudor Solidario:

• SolicituddeCréditodebidamenterequisitada.
• Comprobantesdeingresos.
37
cmic
• Copiadelactadelnacimiento.
• Copiadelactadematrimoniooactadedivorcio,ensucaso.
• Copiadeidentificaciónoficial.
• Constanciadedomicilio.
• Relación patrimonial,encasoderequerirse
En caso, que el solicitante sea de Nacionalidad Extranjera deberá presentar

comprobantes de residencia enel país. (Formato FM-2)
Nota.- La solicitud de crédito viene porsección del solicitante, del coacreditado y

del deudor solidario, dependiendo de los participantes del crédito se
presentará debidamente requisitada yfirmada lasección correspondiente.
Tipo de ingreso.
Los ingresos del solicitante yde los participantes pueden provenirde:
Sueldos ySalarios, Honorarios,Actividad empresarial, Economía informal.
Constancia de Domicilio.
Identificación Oficial.
• Credencial para Votar.
• Pasaporte (vigente)
Documentación de lagarantía.
• Contrato de promesa de compra-venta original (firmado por el Promotor y por el
cliente,debiendo contener losdatos de la garantía)
• Plano de lotificación,señalando la ubicación del inmueble.
Factores de pagoaplicables por cada mildefinanciamiento, para elmes de octubre-2002.
PRpoycTos PLA2Q3
Saños 10 años 15 años 20 años 25años
A - 55,000 UDI's 23.62 15.67 13.50 12.50 12.13
CRÉDITO 90%
B1- 71,500 UDI's 23.20 15.24 13.07 12.06 11.69
CRÉDITO 90%
B2- 88,000 UDI's 23.06 15.10 12.93 11.92 11.54
CRÉDITO 90%
B3- 104,500 UDI's 22.97 15.01 12.83 11.82 11.45
CRÉDITO 90%
B4- 156,750 UDI's 22.64 14.68 12.50 11.49 11.11
CRÉDITO 90%
B5- 250,000 UDI's 22.37 14.40 12.22 11.21 10.83
CRÉDITO 90%
B6- 350,000 UDI's 22.26 14.29 12.11 11.09 10.71
CRÉDITO 85%
B7- 500,000 UDI's 21.88 13.85 11.60 10.54 10.11
CRÉDITO 80 %
Nota.- Hay que considerar que cuando se solicita un financiamiento menor a los indicados, el factor de pago se
incrementa por lo que no puede utilizarse el mismo factor indicado. Algo similar sucede si el valor de la
vivienda es diferente alos indicados. Enesos casos laSofoldeterminará elpago mensual delcrédito.24
24
Fuente FOVI 2002
38
PATIODE VECINDADSOLNACIENTE/ HONDURAS#22
Ejemplo :BANORTE (Sofoles SOCIEDAD FINANCIERA DEOBJETO LIMITADO)

OBJETIVO
Impulsar el desarrollo de vivienda enforma integral,financiando los proyectos desde su
construcción hasta suescrituración.
Principales características delcrédito hipotecario BANORTE

• Tipodecrédito: Contrato de apertura decrédito con garantía hipotecaria.
• Destino del crédito. Construcción de casa-habitación para conjuntos habitacionales a
ser adquiridos por derechohabientes del Infonavit.
• Monto máximo a financiar. Es el 80% del costo directo de urbanización y edificación
del proyecto, es decir, el promotor deberá aportar el terreno y un 20% del costo de
urbanización yedificación.
• Plazo máximo del crédito: Máximo 12 meses. El cliente cubrirá el crédito al
individualizar el 85%de lasviviendas.
• Disposición del crédito: Se realizarán a través de ministraciones sobre avance de
obra, una vez formalizado el crédito puente. Los plazos de disposición de las
ministraciones deberán ajustarse al programa de obra, autorizando cada ministración
contra elavance deobra realmente realizado.
• Seguros: El acreditado estará obligado a contratar unseguro dedaños y obra civil por
la cantidad suficiente para cubrir su valor destructible así como una fianza de vicios
ocultos alterminar laconstrucción.
Tasa de interésy comisiones

• Créditopuente:
Tasa de interés TIIE +5
Comisión por apertura 0.50% del monto autorizado al momento de la primer
ministración.
Estudio de Factibilidad 0.50% del monto autorizado al momento de la primer
ministración.
Verificación deobra 0.50% sobre cada ministración.
• Fideicomiso deadministracióny garantía
Estudio del contrato y aceptación del cargo $10,000 al momento de la firma del
contrato.
Administración del patrimonio del fideicomiso $750 por cada casa habitación (50% al
inicioy 50%a los6meses oa lafirma de laescritura, loque ocurra primero).
• Fideicomiso de pago
Estudio del contrato yaceptación del cargo $4,500 almomento de lafirma delcontrato.
Ejecución $230 porcadacasa.
39
dcmic InstitutoTecnológico delaConstrucción
4.9. Ejemplo del Mercado informal desuelo /Asentamientos irregulares

El 73 por ciento del suelo incorporado al desarrollo urbano se ha realizado en
forma irregular. Cada año 100,000 familias se asientan en predios irregulares. La
irregularidad genera:
Inseguridad jurídica
Mercado informal detierra ; WltM*"'*^--'"' 1 •"••.
Viviendas precarias e insalubres ^ w m w ' . * f .- ••'• -^"J;.-; -¿Ai '
Crecimiento desordenado de lasciudades ffíttJfilfcVy"'^-'^!^^ ..\íl
Excesivos costos de urbanización ü¿*tmvW»n
Servicios deficientes de: Agua potable,
drenaje, electricidad, servicios, y •; / ; — ••
recolección de basura, es decir, carece de f .-*.-"-'• ..,
toda infraestructura, aparentemente se W"?"''•&*•'''
v
proporciona vivienda a un bajo costo, „**-*' -
económico, pero el costo real en la
calidad de vidaessumamentebajo.
„"*Mf^
Lotepromedio 123 m3
Costo 8
$21JS5
inganchs
Plaie(18m«iftwIMadet) IMS
4.10. Perspectivas del sector hipotecario

Producir yfinanciar 750,000 viviendas alaño.
Ofrecer productos desde lotes con infraestructura, hastavivienda residencial.
Integrar y homologar el mercado hipotecario.
• Lograr una revolvencia de recursos, através de laemisiones, capitalización y
venta decartera.
• Apoyar laautoconstrucción formalyelmejoramiento habitacionalydel
entorno enzonas urbanasy rurales.
• Ganarle elmercado a lailegalidad yaldesorden urbano.
40
a cmic
Hipoteca
• La hipoteca es el instrumento que permite aumentar el tamaño del mercado

inmobiliario.
• Lahipotecaesuncatalizadordelacapacidaddecomprayplusvalía
• El financiamiento habitacional mantiene el valor de los inmuebles y facilita la
compraventadeviviendausada.
• Elinstrumentoquepermiteeldesarrollosocialeslahipoteca
LaHipoteca=Biendedesarrollosocial
LaVivienda=BienEconómico
ElHogar=BienSocial
Financiamiento habitacional
Enganche Hipotcea kwrcjfa ^c
Ahorro
INFONAVIT
FOVI
FOVISSSTE
Banca
SOPÓLES
StihüHte Banca tgltlXKM
Jf? -3t- ^3 r.
j
Áfam Fomxitw.
CspM
Visióneconómicadelsector
• Lavivienda esunproceso social, industrial yfinanciero ytiene diferente importancia relativa
cadasegmento.
Número y Valor
100%
g ü * »Caseto
• PROSAV1
• SocialA
• Económica
D Media
> Resrteretot
g] ResKtertdatBus
Número Vítor
41
Proyección de Vivienda Proy»celen «leWAmíé» format
Formal mt «•«,&»©"
_ :
• El gran reto es reactivar el S I * íí!» « f i í »
1*0 £••» o w "
mercado habitacional e SJÍt «'i! I'M" -
»—. - OOtro*
, , b-
hipotecario. m ÍÍ-S w o - 1—1 1 1
• Se proyecta un crecimiento * S »6#*t.jC'
R
•
entérminos realesdel 190%
4t< sí«!S,?^^^«
=P *
mmmi «mu
fe fe
o 8 g
8 o
<!8»s »«>!>!* l í f t s . S t l ' í i 1
nversidnVtwertítwPIB
• El sector habitacional crecerá
contribuyendo al PIB y al
desarrollo delmercado interno
XfSH KXMt «** í«4
Cotoc*clón2091-2«I2
mamm
«809© • El Infonavit canaliza el 70%
409000 de los créditos
KM»
Ds»<a • Es la institución dominante
3000É0
QrO¥BSSTR eneste momento
26890©
20«»&
OWíwrtí
tsoooo
tooooo
aoooo
2061 jwa
42
•El sector tiene que atraer,einvertir 190,000 millones depesos porañoapartir
del 2006.
Otros: mercados quedeben ser atendidos

j por entesespecializados yseles deben
abrir espacios empresarial e institucionales
•rp^ BancaysofolesAcceso aImercadode
' capitalesydar revolvencia asucapital.
FOVISSSTE Crecimientoyatencióna
derechohabientes yofrecer cofinanciamiento
FOVIAbrir nuevos productosyserviciosy
garantizar sufondeo
INFONAVIT Garantizar lacoberturadel
% sector, atender aderechohabientesy
promover
esquemas decofinanciamiente y43 BIS.
Nota: otros incluye CFE, PEMEX, FOVIMI, FondosdePensión estatales
Acciones 2002
• Elsector debe agruparseyproponer conjuntamente proyectos
• Fortalecer las Empresas Financieramente
• Comunicación entretodos losparticipantes
• Propuestas conjuntas paradesarrollar mercado interno
• Planes Estratégicos Conjuntos (Plazos, recursos, esquemas)
• Participación SHF (FOVI), Infonavit, Fovissste, Fonhapo, Banca, Sofoles
• Segmentación demercados.
Cobertura estratégica integral

25
Los programas de cada institución son partede un proyecto integral
Sector Flnaneiamiento Vivienda
Comercialización
PlCík'S
PuiCCst>s
S"-» • J - I ':¡li<l- } { In! n t . II ) y
nemprt-
, , „ .. . J j
'Fuente: Respectivasdelsector habitacionalehipotecario CMCIyCONAFOVI
43
<gcmic InstitutoTecnológico delaConstrucción

4.11.Tabladelfuncionamiento delosorganismo nacionalesdevivienda

CONCEPTO INFONAVIT FOVISSSTE FONHAPO VIVAH FOVI/SOFOLES
(SEDESOL)
CREACIÓN 24 abril 72 28diciembre '72 2 de abril '81 Desde 1998 10de abrilde 1963
OBJETIVO Otorgar créditos Dotar de vivienda a los Atender las Atender las Financiar la
para vivienda a trabajadores al servicio necesidades necesidades de adquisición de
los trabajadores del estado devivienda de vivienda de las vivienda de interés
que prestan sus la población familias urbanas social, canalizando
servicios en el no asalariada. en pobreza los recursos a través
sector privado extrema de instituciones de
crédito.
POBLACIÓN Trabajadores Trabajadores que se Trabajadores Familias Familias con ingresos
OBJETIVO que se rigen por rigen por el apartado no urbanas en entre 2.5 y 15
el apartado "a" "b" del art. 123 asalariados pobreza extrema VSMMDF (población
del art. 123 Constitucional. con ingresos abierta)
Constitucional. inf. a 2.5
VSMMDF
(pobl. abierta).
FUENTES DE Aportaciones a Aportaciones a la Recursos El esfuerzo Recursos Fiscales
RECURSOS la Subcuenta de Subcuenta de vivienda Fiscales propio de los Federales
vivienda del SAR SAR del 5% del salario Federales beneficiarios por Recuperación
al 5%del salario de los trabajadores Recuperación medio del ahorro crediticia
de los crediticia familiar, con Crédito externo e
trabajadores. Crédito subsidios interno
externo e directos
interno provenientes de
fondos públicos.
OTORGAMIEN Mediante el Mediante el sistema de La relación La selección de A través de las
TO DE sistema de puntuación con los los beneficiarios instituciones de
CRÉDITOS puntuación acreditados es abierta. Se crédito
se ha ido convoca con
transformando una publicación
emitida en
diarios de
circulación local
LINEAS DE I.-Vivienda Adquisición de vivienda Lotes con Lote con Adquisición o const,
CRÉDITO terminada en nueva ousada. servicios. servicios deviv.nueva ousada.
propiedad. Construcción básicos y Mejoramiento de
II.-Adquisición a reparación, ampliación Mejoramiento edificación de 21 vivienda.
terceros o mejoramiento de de vivienda a 26m2. Liquidación de
III.-Const. en vivienda. Vivienda pasivos.
terreno propio. Pago de enganche y/o progresiva Lotes con servicios y
IV.-Ampliación, de los gastos de Paquetes de bases devivienda.
remodelación, y escrituración para la materiales. Vivienda en
mejoramiento. adquisición de vivienda arrendamiento
V.-Pago de de interéssocial. Urbanización de
pasivos Pagode pasivos. terreno.
COND. Monto máx. de Monto máximo de Monto máx de Monto máximo 61-71,500 UDI's
CREDITICIAS financ., equivale finan., para cada línea finan. Aprox. $24,000.00 CRÉDITO 90%
aprox., 300 de crédito, los cuales Es de 110 A cinco años con un
VSMM se incrementaron VSMM interés de 23.20%.A
$384,408.00 ó nominalmente en un $140,959.00 ó diez años esde
350 VSMM = $ 16.7%, pasando de 300 180 VSMM = 15.24%A quince
448,476.00. mila350 milpesos. $230,250.00 años esde 13.07%,a
A partir del año A partir del año 2000 el Interés es del veinte años esde:
2000 el interés interés es entre 4 y 6 4% anual. 12.06%ya
es de entre 4 y9 %, dependiendo del veinticinco años es
%, depend, del nivel de ingreso del de: 11.69%
nivel de ingreso acreditado.
del acreditado.
PROGRAMA 275000 100000 6400 30000 70000
2002
Funcionamiento de los organismos nacionales de vivienda
' Fuente estadística del INFONAVIT, FOVISSSTE y Programa Nacionalde Vivienda
44
MCcmic InstitutoTecnológico delaConstrucción

Condiciones crediticias
Monto máximo definanciamiento según los organismos financieros.
$400,000.00
$350,000.00
$300,000.00
$250,000.00
$200,000.00
$150,000.00
$100,000.00
$50,000.00
$0.00
INFONAVIT FOVISSSTE . FONHAPO SEDESOL FOVI
Organismos financieros
Montomáximodefinanciamiento
Comparativo de lastasas de interés que manejan cada unode los organismos.
Tasasde interés
INFONAVn FOVISSSTE FONHAPO SEDESOL FOVI
45
wm
5.-ANÁLISIS FINANCIERO Y PROYECTO DE INVERSIÓN.
5.1. Análisis financiero

Existen dos técnicas de análisis financiero, el análisis de sensibilidad y el de riesgo.
Los cambios que se producirán en el comportamiento de las variables empleadas en el
proyecto, harán que sea prácticamente imposible esperar que la rentabilidad calculada
sea laque efectivamente tenga el proyecto implementado.
La diferencia entre los modelos de sensibilidad y riesgo radica en que las variable con
las que se jugará en un modelo de sensibilidad son aquellas las cuales nosotros
podemos tener un control sobre ellas, por ejemplo alargar el número de periodos de la
construcción el de reducirlos, el nivel de costos operativos, la cantidad de periodos de
ola concesión ,por lotanto el análisis de riesgo manejará aquellas variables las cuales
no setiene uncontrol como es lademanda.
5.1.1. Análisis desensibilidad yde riesgo

• Análisis de sensibilidad: Es el procedimiento por medio del cual se puede
determinar cuanto se afecta la TIR ante cambios en determinadas variables
del proyecto. Estas variables pueden manifestarse desde ingresos, costos,
gastos (como variables en los volúmenes de producción, abasto de materia
prima financiamientos, etc. Cabe señalar que noesta encaminado a modificar
cada unade lasvariables ya que automáticamente afecta a lasdemás.
Modelotradicional: Se utiliza elValor presente neto.
Modelo unidimensional: Permite trabajar con una sola variable a la
vez, de ahí el nombre de unidimensional. Este método permite que
altomar decisiones se incorpore lapropia decisión.
• Análisis de riesgo: Es el procedimiento por medio del cual se puede
determinar el riesgo de la empresa y se debe realizar dos análisis el de
matriz de riesgos, cobertura y participantes que asumirán el riesgo y el
segundo es unmétodo desimulación.
5.2. Proyecto de inversión

La integración de modelos financieros, brinda la perspectiva del gran peso de aplicar de
una manera inteligente la ingeniería otorgando mayores elementos de juicio par
soportar latoma dedecisiones con base a unanálisis técnico-financiero del proyecto.
• Forma de realizar una evaluación financiera básica y un análisis financiero para
unproyecto deinversión.
• Puntualizar la importancia del ingenio traducido en acciones, las cuales sean
factores de generación de la rentabilidad deseada en un proyecto.
Todo proyecto de inversión va acompañado defuertes desembolsos de recursos,

que por lo general son poco flexibles y su periodo de recuperación es a largo plazo
debido a esto se debe tener mucho cuidado en la toma de decisiones ya que se
compromete elfuturo dea laempresa.
46
Col. FranciscoI. Madero
El no recuperar lo invertido da origen a una pérdida que aumentará la deuda
internay/oexterna.
Generalmente cuando se habla sobre proyectos de inversión se enfoca a la
industria como tal, esta tesis se tratará de darle el mayor enfoque orientado a la
arquitectura,teniendo en cuenta que ciertostemas son netamente conceptos contables,
financieros, o matemáticos, los cuales no pueden ser cambiados o explicados de otra
manera por su misma esencia, pero se tratará de relacionarlos en la medida de lo
posible con laarquitectura.
5.2.1. Conceptos de proyecto de inversión:

Proyecto:
• Designio o intencióndeejecutar algo.
• Conjunto de escritos, cálculo y dibujos que se hacen para dar idea de una obray
de sucosto.
• Planta y disposición que se forma para un tratado o para la ejecución de algo
importante.
• Cualquier propósito deacción definida yorganizada de manera racional.
• Búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema tendente
a resolver, entre muchas, una necesidad humana.
Inversión:
• Aumento en lacapacidad de producción.
• Arriesgue delcapital para recuperarlo con una ganancia eneltiempo por venir.
• Cantidad de dinero que se utiliza en algo capaz de sufrir depreciación para así
recuperarse y poder utilizarse nuevamente en otra cosa igual o diferente para
volverse adepreciaryasí recuperar lootorgado más unacantidadextra.
• Acción de inmovilización de ciertos recursos con el objeto de conseguir
beneficios en un futuro, siempre y cuando éstos se obtengan en un periodo
razonable detiempo.
Proyecto de inversión:
• Plan que, si se le asigna una determinada cantidad de capital y se le
proporcionan elementos devariostipos,podría producir un bien o un servicio, útil
alser humano oalasociedad engeneral.
• Un conjunto de elementos técnicos, económicos y de mercado que constituyen
un plan, éste se base en aportaciones de capital (las cuales se arriesgan con la
previsión del regreso de éstas aunadas con creces) que faciliten el adquirir
insumes y suministros de distinta índole, para asítener una solución "inteligente"
de unproblema tendiente asatisfacer, entre muchas, una necesidad humana.
Infraestructura:
• Debajo de la estructura, debajo de lo que forma a la sociedad, debajo de lo que
da sustento uorden aunelemento.
47
a CfflIC
• Las obras de infraestructura son la base deldesarrollo de un país ya que ofrecen

lascondiciones necesarias para lageneración de la riqueza del mismo.
• Una obra de infraestructura es aquella que genera un servicio a una comunidad,
estado o país completo, esta va encaminada a cubrir las necesidades sociales
pero con la característica, de que sirve como medio para la producción de otros
bienes.
¿Qué es laevaluación de proyecto de inversión?

• Valuar, dar un número o una atribución a unaescala.
• Estimar la importancia de unacosa.
• Apreciar elvalor de lascosas.
Valor: Grado de utilización de las cosas, para satisfacer la necesidades o proporcionar

bienestar odeleite.
Evaluación de proyectos: Es toda actividad encaminada a tomar una decisión de
inversión sobre un proyecto.
La evaluación de un proyecto de inversión, cualquiera que éste sea, tiene por
objeto conocer la rentabilidad económica y social, es decir, conocer su capacidad de
producir beneficios, de tal manera que asegure resolver una necesidad humana en
forma eficiente, segura y rentable. Sólo así es posible asignar los escasos recursos
económicos a la mejor alternativa. La evaluación es la parte fundamental para decidir
sobre el proyecto, ésta depende en gran medida del criterio adoptado de acuerdo con
el objetivo del proyecto. En el ámbito de la inversión privada, el objetivo principal no
necesariamente es obtener el mayor rendimiento obra una inversión. El objetivo
principal ya que constantemente existe crisis financiera, es que la empresa sobreviva,
mantener el mismo segmento de mercado, diversificar la producción (edificación,
drenajes, agua potable).
El proyecto:
La necesidades sociales, generalmente son las mismas, no cambian con el
tiempo, por ejemplo la necesidad de vivienda, para satisfacer resguardo y protección, lo
que cambia son las características de la vivienda, ya que hay muchas modalidades
según el ingreso económico de quien la vive. La participación del arquitecto en la
elaboración del proyecto engloba muchas etapas, pero enumerándolas quedaría de la
siguienteforma:
• Etapa de planeación
• Etapade diseño
• Etapa de construcción
• Etapa de operación y/o mantenimiento.
En la etapa de planeación: Se evalúan los proyectos, para seleccionar el que

se ejecutará entre unconjunto de éstos, se realiza una discriminación por medio detres
etapas:
• Visión
48
• Prefactibilidad
• Factibilidad
En las cuales se realizan estudios sociales, económicos y de mercado, técnicos,
financieros, administrativos, legales yfiscales.
En la etapa de diseño: Es una etapa de creatividad, donde todos los estudios
realizados en la etapa de planeación, se aplican para llegar aun producto final que
satisfaga las necesidades del usuario. Este productos debe considerar el total de los
planos como especificaciones, métodos yprocedimientos constructivos.
En la etapa de construcción: Es donde se realizan todos los procesos
manuales y mecánicos para llevar a cabo la obra, siguiendo las especificaciones
técnicas arrojadas por el diseño y con el tiempo designado en la programación de la
misma. Esta etapa es muy específica con relación al tipo de obra y objetivo que se
busca. Es importante aclarar que esta fase termina con la obra lista para funcionar (en
este caso habitarla).
En la etapa de operación y/o mantenimiento: Se presenta y/o por que existen
proyectos que no pudieran tener prácticamente operación y solo queda darle
mantenimiento.
Etapa de planeación:
Granvisiónoperfil delproyecto:
Es la fase más básica, algunos autores llegan a referirse a esta como estudios
preliminares, esta etapa se elabora a partir de la información existente, en sentido
común y la opinión que se da la experiencia. En este nivel sólo se presentan cálculos
globales de las inversiones, costos, gastos y los ingresos ( sin entrar a investigaciones
más profundas), se eliminan proyectos por no ser viables (éstos demandan recursos
imposibles de destinar aun proyecto individual o por que el proyecto tardaría demasiado
en dar los satisfactores que se requieren en el menor tiempo posible) estos datos se
obtienen principalmente decuatro análisis losque se mencionan acontinuación.
• Análisis de mercado/análisis socioeconómico
• Análisis de recursos potenciales (no financieros)
• Análisis tecnológico oelde ingeniería del proyecto
• Análisis económico
• Análisis financiero.
Prefactibilidad opreviabilidad delanteproyecto

Este estudio profundiza la investigación de las fuentes secundarias y primarias del
mercado, esto para el sector privado, para proyectos de infraestructura, el criterio es el
estudio de la necesidades socio-económicas actuales y futuras, para una obra
concesionada se deben satisfacer criterios mixtos. En esta etapa se detalla la
tecnología que se utilizará en maquinaria y equipo, los métodos constructivos, los
programas de obra adecuados, los costos totales y la rentabilidad económica del
proyecto, basados encriteriostécnicos,financieros, económicos (macro ymicro).
• Análisis de la localización yeltamaño del proyecto.
• Análisis administrativo (organizacional, legalyfiscal)
49
«
cmic
Factibilidad oviabilidad delanteproyecto .

Contiene toda la información del anteproyecto, aquí son tratados los puntos finos del
proyecto, en donde la información presentada en el "proyecto definitivo" no debe alterar
ladecisión tomada al respecto de la inversión,siempre ycuando loscálculos hechos en
el "anteproyecto" sean confiables y hayan sido bien evaluados. La información
detallada proviene de los siete puntos mencionados anteriormente, que deben estar a
detalle con un margen de aproximación de +-5%, esto es para tomar en cuenta algún
imprevisto. Por lo general la unión de bancos que participan en el financiamiento no
aumenta el flujo de recursos sobre la cantidad pactada, lo que obliga al inversionista a
buscar fuentes alternas deque pueden poner en riesgo su rentabilidad.
Etapa de planeación
Gran visión o perfil del Prefactibilidad o previabilidad Factibilidad o viabilidad del
proyecto del anteproyecto anteproyecto
Características generales
Identificación de los Proyectos que no disponen de En esta etapa se tiene los
proyectos idea, de la los suficientes detalles que proyectos con ingeniería al
necesidad a cubrir y hagan posible su instalación, detalle, costos, gastos, etc.,
seguir analizando con pero que cuentas con todos proyectos susceptibles a
mayor profundidad las losestudios. realizarse.
siguientes etapas.
Grado de aproximación de análisis correspondientes a ingresos, costos, gastos e
inversiones.
+-100% +-20 al +-30% | +-5%
Cantidad relativa de proyectos en cada etapa.
Miles cientos Decenas
Análisis quese realizan encada unade lasetapas.
1,2,3,6y7 Todos (del 1al7) Todos (del 1al7)
1)Análisisdemercado/ socioeconómico:
Número de gentes que necesita el satisfactor, actividades donde se utiliza, tendencia de crecimiento,
mercado potencial,características propias del satisfactor.
2)Análisis derecursospotenciales nofinancieros:
Bancos de material,cantidades disponibles, proveedores, accesos.
3)Análisis tecnológico:
Programas de obra detallados, descripción tecnológica autilizar, procedimientos constructivos.
4)Análisis, localización y tamañodelproyecto:
Tamaño y lugar óptimos, análisis geográficos.
5>4ná//s/'s acfm/n/'sfraf/Vos:
Estudios organizacionales, legalesyfiscales.
6)Análisis económicos:
Ordena ysistematiza lainformacióndecarácter monetario,que proporciona las etapas anteriores.
7)Análisisfinanciero:
(rentabilidad,VPN,TIR, análisis desensibilidad,análisis de riesgo).
Cuadro resumen de las etapas de lafase de planeación.27
PÉREZ BELMONT, Ejercicio académico práctico deanálisisfinanciero, pág 12
50
• Análisis demercado/ análisis socioeconómico
Consta de la determinación y cuantificación de lademanda y de la oferta, el análisis
de precios, el estudio de la comercialización, el crecimiento del mercado, etc. Se
verifica que existe un mercado viable para el producto o servicio que se pretende
elaborar u ofrecer, se ve que posibilidad real tiene el producto o servicios de
penetrar a un mercado determinado.
El aspecto socioeconómico trata de ver que el beneficio social de una comunidad
sea superior al que existiría en una situación sin proyecto. Los problemas teóricos y
prácticos losjuicios devalor implícitos en la"función de bienestarsocial"
• Análisis derecursospotenciales (nofinancieros)

El abasto suficiente en cantidad y calidad de materias primas es un aspecto vital en
eldesarrollo de un proyecto.
• Análisis tecnológico oeldeingeniería delproyecto

El objetivo del análisis técnico de un proyecto se basa principalmente en la
verificación de la posibilidad técnica de construcción de la obra o, en caso de
producto lafabricación deeste.
El proyecto debe contener:

• El programa de obra: Tiempos o parámetros en el que se realizará las
actividades del proyecto.
• Descripción del proceso constructivo de de producción: Facilita la
presentación dediagramas deflujo,elanálisis de la ruto crítica.
• Balance demateriales .Se incluyen datos sobre técnicas de la elaboración
de laobra.
• Especificación de maquinaria y equipo Se debe describir sus funciones y
características principales.
• Definición de requisitos físicos demateriales y mano de obra Sirve para la
realización de laestimación de los presupuestos de ingresos yegresos.
• Determinación de los índices de rendimiento Se refiere a la eficiencia de
los equipos entérminos físicos.
• Distribución de los equipos en las instalaciones Después de la selección
del proceso constructivo y de la maquinaria y equipo se debe elaborar la
distribución deéstos.
• Estudio de Impacto ambiental: Proporciona el mejoramiento al medio
ambiente y minimiza eldaño ecológico.
• Planos e instalaciones y su distribución en el terreno: Los planos deben ir
soportados por memorias de cálculo y corresponden a las instalaciones
hidráulicas, sanitarias, eléctricas, etc.
• Cronogramas de construcción y/o instalación en inversiones: Se debe
realizar el cronograma de instalación, pues con base a éste se elabora el
calendario de la inversiones que requiere el proyecto.
51
• Análisis delalocalizacióny eltamañodelproyecto.
El objetivo es analizar y determinar el lugar y la dimensión óptima , los equipos, las
instalaciones y laorganización requeridos para realizar laconstrucción de unaobra.
Además de determinar qué? Cómo? Y cuándo? Es muy importante decidir Dónde? ,
la variable "distancia y los factores que condicionan la distribución espacial de la
actividad económica. Sirve paradeterminar donde seconstruirá laobra.
Dentro delalocalizacióndelproyecto sedebeconsiderar factores como:

• Factores geográficos: Se relaciona con las condiciones naturales que
rigen en lasdistintas zonas delpaís.
• Factores institucionales: Se relaciones con los planes y estrategias de
desarrollo.
• Factores sociales: Se relaciona conelaspecto ambiental,servicios con los
que cuenta unacomunidad.
• Limitacionesprácticas delestudio deltamaño.
• Tamaño y problemas socioeconómico: Se refiere a la magnitud de la
necesidad acubrir oel porcentaje deésta que se planea satisfacer.
• Tamañoymercado: Se refierea la magnitud delmercado actualyfuturo.
Elproyectoesmayorqueelmercado Nosepuedeejecutar
Elproyectoigualalmercado Sepuedeejecutarperoespeligroso
Elproyectoesmenorqueelmercado Elmercadodejadeserfactordelimitación.
• Tamaño y tecnología: Así como el mercado fija los límites máximos, la

tecnología determina los límites mínimos de laescala de laempresa.
• Tamañoy localización: Deacuerdo a la localización del proyecto, mayores
tamaños pueden implicar mayores costos de transporte tanto para la
distribución de los materiales, como para laventa deesta.
• Tamaño y financiamiento: El tamaño esta limitado por las posibilidades
financieras de la empresa
• Tamaño y organización .Se debe contar con el personal capacitado y
apropiado para cada puestode laempresa.
• Análisis administrativo (organizacional, legaly fiscal)

En el análisis organización se administra el recurso humano de la misma, se crea la
formación del organigrama general, se investiga y siguen las leyes que regulan la
contratación de personal. También en el aspecto legal se debe tener el
conocimiento de las leyes vigente, para definir la estructura de la empresa como
ente legalyjurídico.
• Análisis económico
En muchas ocasiones este análisis es confundido con el análisis socioeconómico o
con eldeevaluación económica,debido al nombre "económico"
52
Este análisis consiste en ordenar y sistematizar la información de carácter
monetario que proporcionan las etapas anteriores y elaborar los cuadros analíticos
que sirven de base para elanálisis financiero.
Se inicia con la determinación de los ingresos, costos, gastos y las inversiones, y la
base son los análisis técnicos, ya que los costos como la inversión inicial depende
de la tecnología seleccionada. Posteriormente se determina la depreciación y
amortización de toda la inversión inicial. Otro punto importante es el cálculo del
capital detrabajo que aunque también es parte de la inversión inicial, no esta sujeto
a depreciación yamortización.
Eneste análisis se originan los aspectos que sirven de base para la siguiente etapa,
que eselanálisisfinanciero con ladeterminación de losflujos netosdeefectivo.
• Análisis financiero.
Es una herramienta utilizada dentro de la planeación, sirve para decidir si se entra o
no a una obra por medio de métodos deevaluación.
Se toma en cuenta el valor del dinero a través del tiempo, como son la tasa interna
de retorno yelvalor presente neto.
Generalmente no representa problemas el aspecto de latecnología disponible, nidel
mercado, ladecisión de inversión casisiempre recae enel análisis financiero.
Cuando se realiza este análisis, es cuando ya se tiene los seis estudios anteriores.
Aquí esdonde sedetermina siel proyecto es rentable o no. Se realiza el análisis de
sensibilidad, donde se sensibilizan ciertas variables posibles de controlar y también
se realiza el análisis de riesgo donde se desarrollan "corridas de variables no
controlables ysegenera lamatriz de riesgo.
Orígenes de los proyectos

1) Públicos:
Los proyectos públicos surgen por la necesidad de cubrir deficiencias en la
satisfacción de las necesidades, en laactualidad se busca,en gran medida, cubrir la
rentabilidad financiera además de la rentabilidad social y económica de un proyecto
de carácter público. Eneste tipo de proyectos se leda preferencia a la decisión con
base en los resultado s de evolución social, sin descuidar el cumplimiento de
requisitos financieros mínimos (recuperar la inversión y pagar los gastos financieros
que leproyecto llegue agenerar).
2) Privados.
Los proyectos privados surgen como respuesta adostiposdeestímulos:
Por la presencia de un mercado amplioyen crecimiento
Por estímulos financieros, fiscales y cambiarios establecidos por las autoridades
gubernamentales, en beneficio de ciertas áreas preferenciales de inversión en
términos sectoriales y regionales.
3) Concesionados (Mezclaentrepúblicos y privados)
Surgen por la necesidad de cubrir una demanda socioeconómica, estos son
gestados por elgobierno por medio de la Secretarías de Estado, las cuales elaboran
el anteproyecto que se expondrá en los pliegos generales del concuerdo, por la otra
parte invita a la iniciativa privada.
53
cmic
6.-ESTADOS FINANCIEROS. ^ T J {**
Contabilidad financiera y losestados finaftiefosí.;. . • .-, ^
o ^ ^ t - i ü T E C Á
6.1.-Estados financieros:
Las transacciones que realiza o se realizarán en una entidad económica y ciertos
eventos económicos identificables y cuantificables que la afectan o afectarán son
medidos, registrados, clasificados, analizados, sumarizados y finalmente reportados
como información, básicamente en lassiguientesformas:
• 1)Estado de resultados: es la información relativa al resultado de las
operaciones en unperiodo dado (ingresos, costosy gastos)
• 2)Usos y fuentes de recursos: este documento dice el origen y aplicación
de recursos o estado de cambios en la situación financiera, este estado se
puede presentar con el flujo de caja de cada periodo y el flujo de caja
acumulado.
• 3)Balance general: es la información concerniente a un punto en el tiempo
de los derechos y obligaciones financieras de la entidad mostrada en un
documento.
Estos documentos reciben el nombre de estados financieros y deben revelar aspectos

generales sobre el desempeño de la entidad económica, específicamente en su
estructura financiera, cambios en la misma, liquidez, capacidad de pago, productividad
y rentabilidad.
Los estados se clasifican endostipos:

• Estáticos: Determinan la situación financiera en una fecha determinada,
como es el caso del Balance General, Estado de situación o Posición
Financiera
• Dinámico: se elaboran en un periodo determinado y comprenden
operaciones realizadas en ese lapso, como ejemplo se puede citar el Estado
de Resultados yel Estado defuentes y usode recursos.
Finalidad delos estadosfinancieros:

Tomar decisiones de inversión y/o financiamiento
Verificar lasolvencia y liquides de la empresa
Verificar su capacidad para generar recursos
Evaluar elorigeny lascaracterísticas de los recursosfinancieros del negocio.
Evaluar el rendimiento de los recursos financieros
¿Qué es unestado financiero pro forma?

Los estados financieros pro forma son estados que contienen en todo o en parte uno o
varios supuestos o hipótesis con elfin de muestra cualsería lasituación financiera o los
resultados de las operaciones siéstos aconteciera. Estos estados se pueden dividir en
dos grupos
54
CfflIC
• Estados que contiene operaciones reales y que muestran además hechos
posteriores a la fecha en que están cortadas las cifras de los estados
financieros.
• Operaciones o hechos con una alta probabilidad de ocurrir y que cambiarán
lasituaciónfinancieray/oresultadosalúltimocierresdelacompañía.
Muchos autores definen el término "pro forma" como proyectado en el corto plazo,
utilizandoprecedenteshistóricos.
Estadoderesultados:
Diversos autores le han denominado de diversas maneras como por ejemplo:
estado de pérdidasyganancias,de ingresosygastos. Contiene los resultados quese
han obtenido en un periodo determinado y analiza a detalle las partidas que dieron
origen a ingresos yegresos, con lafinalidad de llegar al resultado bruto de unperiodo
delcualsederivanlosimpuestosapagar,determinando lautilidadneta.
Partesque componen unestado deresultados.

+ INGRESOS
- COSTOS
= UtilidadBruta
- GASTOS(ventas,administrativos,generales)
= Utilidaddeoperación
+- Gastosproductosfinancieros, utilidadopérdidacambiaría,depreciación
yamortización
= Utilidadantes de impuestos y PTU(participación detrabajadores enla
utilidad)
- ImpuestosyPTU(participacióndetrabajadoresenlautilidad).
= UtilidadNetaoSuperávitdeOperación
Renglones principales del"Estado de Resultados"28
Ingresos
Esel conjunto de recursos económicos que obtiene la entidad como resultado desus
operaciones realizadas, loscuales producen unefectofavorable enlageneración dela
utilidad,tambiénseleconoceconlosnombresde:ventas,dividendos,regalías,etc.
Seclasificanen:
• Ingresos ordinarios:Estossedividenasuvezenoperativosynooperativos,
los operativos son aquellos derivados del trabajo concreto de la empresa.
Losingresosordinarios nooperativoslosconstituyen ingresosdiferentesalas
ventas de productos y servicios, como por ejemplo el producto de los
rendimientosobtenidosporinversiones hechasconexcesosdeefectivo.
• Ingresos extraordinarios: Se refiere alos ingresos de naturaleza pococomún
ydeocurrenciapocofrecuente.
PÉREZ BELMONT, Ejercicio académico práctico de análisisfinanciero, pág38
55
Costosygastos (costes)
Es el estado de resultados, con frecuencia se distingue entre los diversos tipos de
costo-gasto por medio de rubros o títulos que contienen términos como costo, gato o
pérdida, por ejemplo costo de materiales, costo de mano de obra, gastos de
administración,gasto de renta,pérdida de maquinaria pesada.
• Costo: Para fines de estados financieros, costo debe entenderse como el

valor de los recursos que se entregan o prometen entregar (sacrificio
económico) a cambio de un bien o un servicio. También puede entenderse
por costo los recursos utilizados directamente en la producción del bien o
servicio. Lasentidades incurren en costos para obtener ingresos. Los costos
que tienen potencial para genera ingresos en elfuturo son los activos.
• Se pueden clasificaren:
• Costo fijo: Son aquellos que permanecen constantes en magnitud,
independientemente deque se produzca odeje de hacerlo.
• Costo variable:Son aquellos que son directamente proporcionales al volumen
de producción ydistribución odeservicio.
• Gastos (costes): Estos gastos perdieron el potencial generador de ingresos.
Un gato es reconocido inmediatamente en el estado de resultados cuando la
erogación no producirá beneficios económicos futuros o cuando lo beneficios
económicos no poseen lascualidades, odejan de poseerlas.
ImpuestosyP.T.U.
Toda empresa está sujeta alcargo de impuestos por su actividad, impactando en
el patrimonio de ésta, originando en la mayoría de los casos, erogaciones de efectivo
en cantidades considerables, donde estos desembolsos son de gran exigibilidad para la
compañía, ya que son la base de los ingresos del Gobierno Federal, con los cuales se
fomenta elcrecimiento económico delpaís.
Impuesto sobre larentaISR:

Loselementos de la relaciónTributaria son:Elsujeto,elobjeto, latasas otarifa y
la base del impuesto, para el Impuesto sobre la rentatenemos que:
Sujeto:
• Son las sociedades mercantiles, los organismo descentralizados que realicen
actividades empresariales, las instituciones de crédito , sociedades y
asociaciones civiles, las personasfísicas.
Objeto:
• Gravar los ingresos en:Efectivo, bienes,servicios, crédito.
Base:
• El resultado final
56
P||01ll|gir
Total de ingresos acumulables (Ventas netas, ingresos por comisión
mercantil, ganancia inflacionaria, intereses acumulables y otros
ingresos, menos losgastos nodeducibles, perdidas inflacionarias)
Total de deducciones autorizadas (Ventas netas, ingresos por
comisión mercantil, ganancia inflacionaria, intereses acumulables y
otros ingresos menos los gastos no deducibles, perdidas
inflacionarias)
Utilidad fiscal -
Perdidas fiscales pendientes de amortizar =
Resultado fiscal (Base real del pago del ISR)
Impuesto alactivo:
Es un Impuesto Federal, se concibió como un gravamen complementario al
Impuesto sobre la Renta, al gravar los activos, con el que se pretende el pago de un
impuesto mínimo. Se pretende que el impuesto al activo no constituya un gravamen
adicional y únicamente tenga efecto en aquellas empresas que no obtengas utilidades.
Suma de los promedio mensuales de activos financieros +

correspondientes a los meses del ejercicio, entre el número de meses
del mismo
Suma de los promedios de activos fijos,gasto ycargos diferidos +
Suma de los promedios de terrenos -
Suma de los promedios mensuales de los pasivos correspondientes a *
los meses delejercicio, entreel número de meses del mismo
Tasas =
Impuesto alactivo causado enel ejercicio
Participación delos trabajadores enlas utilidadesP.T.U.:

Laparticipación de lostrabajadores en las utilidades de laempresas en la retribución al
esfuerzo de los trabajadores en el proceso productivo, un derecho de éstos
fundamentado en el artículo 123 fracción IX Constitucional, en la Ley Federal del
Trabajo, artículos 117y 131y por resoluciones de laComisión Nacional.
Sujeto:
• Patrones
Sujetosexentos delpago PTU:
• Empresas de nueva creación:durante el primer año defuncionamiento.
• Empresas de nueva creación dedicadas a la elaboración de un nuevo
producto durante los primero dos años de funcionamiento.
• IMMS e instituciones públicas descentralizadas con fines culturales,
asistenciales obeneficencia.
Objeto:
Lograr una justicia sociales las empresas, estimular la productividad, lograr
unajusta distribución de la riqueza y reconocer la contribución de lafuerza de
trabajo en los rendimiento que obtienen lasempresas.
57
Totalde ingresos para PTU -
Total de deducciones para PTU =
Base para PTU *
Latasa del 10% =
PTU a distribuir en el ejercicio (Se realiza un cálculo para distribuir el
PTU, el 50%es con baseen días trabajados yel otro 50%es sobre el
salario devengado)
Estado de Fuentes y Usos de Recursos y Flujo deCaja:

Los recursos captados se les conoce como "Las Fuente uorígenes"
El superávit (pérdida) de operación: es la utilidad neta que arroja el estado de
resultados, sedaen lafase operativa del proyecto.
Las aportaciones del capital: estos recursos son proporcionados por los accionistas del
proyecto, estas aportaciones se realizan en laetapa preoperativa.
Recursos financiados: estos flujos de efectivo externos a los accionistas son

recaudados por medio del endeudamiento, donde se promete la devaluación de los
montos originales contratados más un premio o ganancia, esto se formula a través de
distintos instrumentos financieros, estos flujos son aplicados en la etapa preoperativa.
Algunasfuentes definanciamiento son lassiguientes:
Créditos directos acortoy largo plazo. Certificados de Participación Ordinaria, bonos.
Depreciaciones y amortizaciones: La depreciación es la pérdida de valor de un bien

tangible por el transcurrir del tiempo y por el uso de éste, así mismo la amortización de
un bien intangible es la reducción paulatina del monto original de la inversión. Esta
fuente no es una generación propia de efectivo, sino que opera más bien como una
forma de recuperación fiscal al disminuir la base de la cual se cobrarán los impuestos.
La depreciación que se refleja en este estado es la misma que se plasma en el estado
de resultados.
Tos usosy las aplicaciones"delosrecursos:

Consiste en plasmar las inversiones necesarias para llevar a delante el proyecto. Las
inversiones están divididas en dos partes, las inversiones antes de la operación y las
inversiones durante laoperación.
Flujo decajaoFlujonetodeefectivo:
Es el resultado de sustraer a las fuentes todas las aplicaciones o inversiones que se
realizarán, teniendo como remate el flujo de caja, cabe mencionar que en la fase
preoperativa pura y la fase preoperativa de la construcción de la obra el flujo de caja
será igual a cero, esto se traduce en que todas las inversiones que tenemos que
realizar están cubiertas por una fuente, una vez ya en operaciones, el proyecto
empezará a generar un superávit o un déficit, dependiendo del caso se tendrá un flujo
positivo de caja uotroflujo igual a cero en el cual se tendrá que añadir otra fuente para
cubrir ladiferencia que eldéficit deoperación ocasiona, siesque seda.
58
cmic
Fuente de recursos:
Superávit deoperación, estructura deuda/capital.
Superávitde operación
Es la principal fuente de recursos que el proyecto pueda tener, es el resultado neto de
laoperación ytambién es conocido como Ia utilidad neta.
Estructura deuda/capital
Es uno de los principales puntos que se revisan en un análisis financiero, la
determinación de la estructura deuda/capital. En el aspecto de la deuda son los
recursos que el inversionista tendrá que conseguir para poder llevar a cabo su
proyecto, y el capital serán los recursos propios que el inversionista o accionista
destinará, la cuestión es decidir que porcentaje de recursos se buscarán y porcentaje
de recursos propios se inyectarán alproyecto.
Depreciaciones y amortizaciones:
Cuando se habla de depreciación y amortización tiene la misma connotación, pero
depreciación sólo se aplica al activo tangible o fijo, ya que con el tiempo y el uso, los
bienes valen menos; es decir pierden su valor o en otras palabras se deterioran o se
vuelven obsoletos, en cambio la amortización sólo se aplica a los activos diferidos o
intangibles, por ejemplo los gastos o inversiones properativas son factibles de
amortizarse, una deuda bancaria se amortiza
ElCrédito
El crédito: es la operación de préstamo de un bien, especie o dinero, a cambio de
garantías de su devolución y pago de un precio por disfrutarlo (interés). Por logeneral,
la banca alcolocar uncrédito buscará queeste cubra lossiguientes conceptos.
Concepto de recuperabilidad: Tomará en cuenta la viabilidad del financiamiento con

respecto al riesgo para la institución financiera, del no retorno de lo otorgado en la
operación crediticia.
Concepto de bancabilidad: Se basa en el principio de que el crédito debe ser
autofinanciable, esto es, que el monto del crédito esté soportado por los beneficios
mismos de su inversión (destino), así como en el cumplimiento de la normatividad del
banco. Adicionalmente debe asegurarse que exista una "segunda salida", esto es, las
garantías adicionales aldestino del crédito.
Conceptoderentabilidad: Enadición a losdos puntos anteriores, aldesignar uncrédito,
sedebeestudiar que éste sea negocio para la instituciónfinanciera.
6.2.-Contabilidad financiera
La contabilidad si se conceptualiza como herramienta financiera, se puede decir
que es una técnica que se utiliza para producir sistemáticamente y estructuradamente
información cuantitativa expresada en unidades monetarias de las transacciones que
realiza o realizará una entidad económica y de ciertos eventos económicos
59
<Scmic InstitutoTecnológico delaConstrucción

¡dentificables y cuantificables que la afectan o afectarán, con objeto de facilitar a los

diversos interesados la toma de decisiones, así mismo la contabilidad financiera se
emplea como un elemento de control y planeación, factor del cual, el desarrollo de la
empresa basa suseguridad.
Como elemento deplaneación la contabilidad financiera debeser:

Veraz: Las cifras utilizadas para proyectar los estados financieros deberán tener como
base unafuente de información fidedigna, respaldadas condocumentación confiable.
Suficiente: Debe enfocarse en el análisis crítico de la situación financiera y profundizar,
no solo limitarse a la proyección de las operaciones en sí para formular los estados
financieros.
Oportuna: La preparación de los estados financieros deberá cumplir con este requisito,
ya que dependerá de esto que en un momento determinado se cuente con los
elementos dejuicio necesarios para corregir deficiencias o mejorar loexpuesto.
Balance proforma (solofase de operación)

El balance es el estado que muestra en unidades monetarias las situación financiera de
laempresa a unafecha determinada. Tiene el propósito de mostrar la naturaleza de los
recursos económicos de la empresa así como los derechos de los acreedores y la
participación de los dueños.
Las partes componentes del balanceson:
Activo =Pasivo+Capital
Activo: Derechos o bienes e inversiones. Para la empresa significa cualquier

pertenencia material o inmaterial, también se definen como el conjunto de bienes y
derechos reales en los que se encuentra invertido el capital reunido por los dueños y
acreedores.
Clasificacióndelactivo:
• Activo circulante, activofijo yactivos diferidos.
• Activo circulante y no circulante. El activo diferido queda incluido en uno u
otro grupo según la intervención directa de las partidas que lo forman en el
ciclo definanciero acorto plazo oenelciclofinanciero a largo plazo.
Ciclo financiero a corto plazo: puede definirse como el tiempo promedio
que transcurre entre la adquisición de materiales y servicios, su transformación,
su venta yfinalmente la recuperación en efectivo. Los activos circulantes son los
que intervienen enforma directa eneste ciclo.
Ciclo financiero a largo plazo: Es el contiene las inversiones de carácter
permanente que se efectúan para realizar el objetivo de la empresa. El costo de
tales inversiones va gradualmente interviniendo en el ciclo financiero a corto
plazo através de ladepreciación yamortización.
Activo circulante: Seencuentran constantemente en movimiento los recursos.

• Efectivo: caja,valores realizables, banco.
60
• Inversiones temporales:acciones, bonos,certificados de participación.
• Cuentas y documentos por cobrar: clientes, deudores, diversos, cuentas
filiales.
• Inventarios: almacén,anticipo aproveedores, materia prima,obra en proceso.
Activo Fijo o no circulantes: Grupo de valores que dentro de la empresa, tiene el

carácter de inversiones permanente o inversiones a largo plazo. Alguno de estos
recursos intervienen de forma directa en las operaciones de la empresa, como lo es la
maquinaria, otros participan en forma secundaria o indirecta en las operaciones, como
edificios,terrenos.
• Cuentasy documentos: por cobrar a largo plazo
• Inversiones envalores:títulos decrédito, préstamos, anticipos a largo plazo
• Activo fijo tangible:terrenos,edificios, maquinaria yequipo, depreciaciones
• Activo intangible: Patentes, marcas, crédito mercantil.
Pasivo: Se refiere a cualquier tipo de obligación o deuda que se tenga con terceros,
tales como adeudos por la adquisición de mercancías o servicios, pérdidas o gastos
incurridos, la obtención de préstamos para el financiamiento de los bienes que
constituyen elactivo.
Clasificacióndelpasivo:
La clasificación es de acuerdo a lafecha de liquidación ovencimiento. Si la liquidación
se produce dentro de un año o en el ciclo normal de operaciones a corto plazo, ha de
considerarse como pasivo circulante a corto plazo; si es mayor de dicho lapso, debe
clasificarse como nocirculante o pasivo a largo plazo.
Pasivo a corto plazo: El vencimiento es menor a un año. O el ciclo normal de las

operaciones en elcorto plazo.
• Se consideran pasivos a corto plazo: Documentos y cuentas a proveedores.
Acreedores diversos, sueldos y salarios, gratificaciones, créditos bancarios,
cuentas por pagar a filiales, impuestos por pagar, participación de los
trabajadores en la utilidad,anticipos aclientes.
Pasivo a largo plazo: Los pasivos a largo plazo son las obligaciones actuales,
resultantes de operaciones o transacciones pasadas, que deben ser liquidadas o
pagadas a un plazo mayor de doce meses. Los pasivos a largo plazo se presentan en
el balance general con tanto detalle como sea necesario inmediatamente después del
pasivo acorto plazo.
• Se consideran pasivos a largo plazo: Garantías de productos, pasivos
estimados para impuestos, pagos por antigüedad a los trabajadores,
reclamaciones en litigio.
61
Capital: Son propiedad de los accionista o propietarios de la empresa, representados
endinero oentítulos, significa activos.
Capital contable: Representa la inversión de los accionista o socios de una entidad y

comprende normalmente las aportaciones, las utilidades retenidas o las pérdidas
acumuladas yotrotipo de superávit.
• Capital contribuido: capital social, aportaciones para futuros aumentos de
capital, prima enventa de acciones, donaciones.
• Capital ganado (pérdidas): Reserva legal, actualizaciones de capital,
utilidades (pérdidas) acumuladas, utilidad (pérdida) delejercicio.
Capital social: Es el monto señalado de las aportaciones hechas o pactadas por los
miembros de una sociedad, este capital está representado por acciones o partes
sociales, siendo éstas símbolos de la evidencia de la participación de los socios en la
empresa, las cuales quedan registradas en las escritura constitutiva o en sus reforma
posteriores.
• Capital autorizado y no emitido: Lo constituye la diferencia entre el capital
autorizado en escrituras de la sociedad y la cantidad que se ha puesto en
suscripción.
• Capital emitido y no suscrito: Representa la parte del capital emitido por los
socios en las actas deasambleas deaccionista ypendientes de suscribir.
• Capital suscrito y no exhibido: Representa a la parte del capital suscrito por
los socios o accionistas del cual se encuentra pendiente de recibir el pago
correspondiente y deberá presentase en el balance disminuyendo el capital
suscrito.
• Capital exhibido o pagado: Representa la cantidad que los socios o
accionistas han pagado o aportado efectivamente ya sea en efectivo o en
especie.
Reserva legal: Se debe separara de las utilidades un cinco por ciento anualmente,
como mínimo para forma el fondo de reserva, hasta que ésta sea la quita parte del
capitalsocial.
• Utilidades (pérdidas) acumuladas: Pertenecen a ejercicios anteriores

pendientes de repartir oen su caso pérdidas acumuladas de lacompañía.
• Utilidad (pérdida) del ejercicio: Representa el resultado de las operaciones
de la empresa en el período, una vez cuantificando y deducido en efecto del
Impuesto sobre la Rentay Participación de lostrabajadores en laUtilidad.
62
dcmic
7.-VALOR DEL DINERO EN ELTIEMPO.
Ese necesario la utilización de las matemáticas financieras para poder evaluar

cantidades conel mismovalor eneltiempo para podertomar decisiones.
7.1. Interés simple:

Toda persona que obtiene un préstamo queda obligada a pagar un rédito (renta de un
capital) o interés, por el uso del dinero tomado en préstamo. En general, el dinero y la
acumulación de valores que varían con el tiempo y sus causas son problemas
fundamentales de lasfinanzas.
Interés : Es el alquiler o rédito que se conviene en pagar por un dinero tomado en

préstamo, porelquees necesario pagar unprecio.
Para el cálculo del interés es necesario:

Predio de la operación comercial (i), la unidad de tiempo que se acostumbra
utilizar es el año. La tasa se expresa en tanto por ciento y es el tipo de interés de la
operación, así un préstamo convenido a la tasa otipo de interés del i% significa que se
conviene que ,por cada 1000 unidades dedinero prestado, se pagarán como interés "i"
unidades alfinal de cada añodeduración del préstamo.
El interés o rédito que se paga por una suma de dinero tomado en préstamo,
depende de las condiciones contractuales y varía en razón directa con la cantidad de
dinero prestada yconeltiempo deduración del préstamo.
l=C*¡*n
C =Capitalosuma prestada,
n =Tiempo (número de periodos)
i=Tasa de interés
I = Interés
Determinación deltiempo:
Monto: El planteamiento de los problemas económico - financiero se desarrolla en

torno dedos conceptos básicos queson:
Eldecapitalización.
Eldeactualización.
El monto es el valor acumulado del capital aunado con los intereses devengados. En
otra palabras el monto es igualalcapital más los intereses.
S = C* [1+(ix n)]
C =Capital
i = Intereses
S = Monto
n =Tiempo (número de periodos)
63
Descuento simple:
La diferencia entre la cantidad a pagar en fecha futura y su valor presente es el
descuento. El descuento es igual a los intereses simples del capital que, en fecha
futura, dará el montode ladeuda.
D= C * i * n
Operaciones que se utilizan que son necesarias conocer:
Valornominal de unpagaré: Elvalor nominal de un pagaré es elque está inscrito en la

obligación para el comercio es el capital. Si el pagaré no gana intereses, el valor
nominal indica lacantidad quedebe pagarse enfecha devencimiento señalada.
Descontar un pagaré: Es la acción de recibir o pagar hoy un dinero a cambio de una

suma mayor comprometida para fecha futura bajo las condiciones convenidas en el
pagaré. Al referirse a la operación el término descontar lo usan tanto el prestatario
como el prestamista.
Descuento: Es la diferencia entre el valor nominal y el valor que se recibe, en el

momento dedescontar elpagaré.
Valorefectivo o líquido de unpagaré: Es el valor nominal menos el descuento. Es el

valor en dinero que se recibe en el momento de descontar la obligación o en otras
palabras, eselvalor actual opresente condescuento bancario.
Tipode tasa de descuento: Es eltanto por ciento de descuento, es decir, el porcentaje

delvalor nominal que deduce el prestamista aldescontar el pagaré.
Plazo: Es el término que se utiliza para expresar el periodo de duración del préstamo .
Los pagarés son obligaciones a corto plazo y descuenta bancario simple nunca se
efectúa para periodos mayores de unaño.
S = Valor del pagaré

n =Tiempo expresado en años
D =tasa de descuento.
Lasfórmulas básicas paraelcálculo deldescuentoson:

D=S*d*n
Valor líquido enel descuento
C =S* [1- (D*n)]
Valor del pagaré
S = [c/[1-(D*n)]]
Tasa de descuento
D =[i/ [l-(i*n)]]
64
cmic
7.2. Interés compuesto: En los problemas de interés simple, el capital que genera los
intereses permanecen constante todo el tiempo de duración del préstamo. Si en cada
intervalo del plazo convenido en una obligación se le agregan los intereses al capital,
formando un monto sobre el cual se calcularán los intereses en el siguiente periodo y
así sucesivamente, se dice que los intereses se capitalizan y que la operación es a
interés compuesto.
Es una operación financiera a interés compuesto, el capital aumenta en cada fin de

periodo por adicción de los intereses vencidos a latasa convenida.
Elcálculo del monto enel interés compuesto se efectúan utilizando lafórmula siguiente.
s=c*(i + i) n
Latasa de interés compuesta esel interésfijado por período de capitalización.
El monto compuesto es el valor del capital acumulado después de sucesivas adiciones
de los intereses.
7.3.Valor presente a interés compuesto:

Valor presente a interés compuesto de un dinero que se recibirá en fecha futura: es
aquel capital que a interés compuesto,tendrá en el mismotiempo un monto equivalente
a lasuma dedinero que se recibirá en lafecha convenida.
C = [S/(1+i) n ]
Para el cálculo delvalor presente a latasa "j" capitalizable "m"veces en el año se utiliza
lafórmula siguiente.
C=[S/[1+G/m)](m+n)]
Para calcular el valor presente de una deuda que devenga intereses, es necesario
calcular primero su monto, es decir, el valor que liquidará la deuda a su vencimiento.
Unavez calculando el monto se procede adeterminar elvaloractual.
Es oportuno hacer el siguiente comentario con respecto a las fórmulas de Monto y
Capital.
• El monto es mayor que el capital, puesto que el capital más los intereses es igual
almonto.
• En la fórmula de monto se expresa el producto del capital por (q+i) que es un
factor de acumulación, pues agrega los intereses al capital para obtener el
monto.
• El capital es menor que el monto puesto que el monto menos los interese es
igual alcapital.
• En la fórmula de capital se expresa el producto del monto entre (1+¡), en
consecuencia (1+i) es un factor de descuento, que divide al monto y le elimina
los intereses.
65
7.4.Valorfuturo:
VF = VP*(1 + i)n
Sirve para pasar de unvalor de unafecha anterior a una posterior.

VP=[VF/(1+i)n]
Tasas efectivas,tasas equivalente yclasificación de lastasas de interés.

Tasas efectivas ytasas equivalente.
La tasa convenida para una operación financiera es la tasa nominal. La tasa efectiva
de interés es la que realmente actúa sobre el capitalde laoperación financiera. Latasa
nominal puede ser igual o distinta de la tasa efectiva y esto solo depende de las
condiciones convenidas para la operación. Por ejemplo, si se presta un capital al 32 %
con capitalización trimestral, el 32% es la tasa nominal anual, y la tasa efectiva
trimestral queda expresada como 8% =32/4.
La tasa equivalente con aquellas que a diferentes periodos de capitalización producen
la misma tasa efectivaanual.
A continuación se muestra el cálculo detasas:

I =Tasa efectiva anual.
j= Tasa nominalanual.
m = Número decapitalizaciones enelaño.
Lafórmula general deequivalencia es lasiguiente.
(1+j/m) m = 1+l
La tasa efectiva se obtiene dividiendo la tasa nominal entre los periodos de

capitalización. Delaecuación anterior sederiva losiguiente.
j/m =Tasa efectiva
Para calcular la tasa efectiva (i), equivale a una tasa nominal "j" capitalizable "m"veces
alaño,se realiza losiguiente:
l=[(1+j/mf]-l
Laformula del monto ovalor futuro, compuesto en "n"años para latasa "J"capitalizable
"m"veces enelañoes:
S =C*(1+j/m) (m*n)
Ecuación es devalores equivalente:

Un problema básico en las operaciones financieras es el de las inversiones
equivalentes, es decir que esas produzcan el mismo resultado económico en unvalor y
en tiempo, lo anterior se expresa en ecuaciones de valores equivalentes. Para decidir
entre diferentes posibilidades financieras es fundamental planea las ecuaciones de
valores equivalente para determinar por medio de ellas, cual de las alternativas es más
convenientes.
Clasificación de lastasas de interés

Las tasas de interés se clasifican en: reales, equivalente, líderes de mercado,
activas ypasivas.
66
Reales:Tasa reales ladivisión entre latasa de interés nominaly latasa de inflación,si
el interés es la superior a la inflación,se considera tasa real positiva, por el contrario, si
la inflación es mayor al interés, la tasa real es negativa. En materia de tasas reales el
factor sujeto a análisis es la correlación interés- inflación en el tiempo, presentándose
periodos contasas positivas y negativas
1 + r =[ 1 + N / 1 + ir]
r =Tasa real
N =Tasa nominal
TT =inflación.
Equivalentes: En los mercados financieros existe una gran cantidad de tasas

correspondientes a plazo diferentes mediante el proceso de conversión a tasas
equivalente se pretende encontrar la misma para 2omás plazos.
Líderes: Se denomina tasa líder a aquellas que influyen decisivamente en el
comportamiento de otro tipo de tasas, es decir, pequeñas fluctuaciones en estas tasas
repercuten el resto del mercado detasas.
De mercado: Se entiende por tasa de mercado por aquella tasa que es fijada por las
fuerzas de la oferta y la demanda, estas fluctúan diariamente y general cambios que
influyen significativamente en las operaciones financieras. Las tasas consideradas
como líderes en los principales mercados financierosson:
Tasa dedescuento EUA

Tasa defondos federales EUA
Tasa dedescuento Japón
Tasa dedescuento Alemania
CETES México
7.5. Tasas activas ypasivas.

Se ledenomina activa a latasa de colocación de una institución financiera, es decir, la
tasa involucrada en el préstamo, recibe este nombre por ser los préstamos a clientes
los activos de la institución. En México, la tasa activa predominante a pasado del
C.P.P. (Costo Porcentual Promedio) a la TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de
Equilibrio o la TPI (Tasa de Interés Interbancaria Promedio). Por el contrario, una tasa
pasiva, es la tasa de captación de una institución financieros, es decir, la tasa a la que
invierte elcliente en la institución creando asó los pasivos de lamisma.
Principales tasas activasy pasivas

País Tasa activa Tasa Pasiva
EUA Libor Tresury bill
EUA Prime Tresury bill
Japón y Europa Libor Descuento
Japón y Europa Prime Bundesbank
México CPP, TIIEoTTIP CETES
67
«
cmic
Anualidades ordinarias ovencidas.
En matemáticas financieras la expresión anualidad se emplea para indicar el
sistema de pago de sumas fijas a intervalos. Se usa la palabra anualidad, que en
sentido propio definanzas no significa Pagos anuales sino pagos a intervalos regulares
de "tiempo". Así son anualidades los dividendos sobre acciones, los fondos de
amortización, los pagos a plazos, los pagos periódico de las compañías de seguros y
en formas más general, los sueldos y todo tipo de rentas son anualidades. La
expresión anualidad puede cambiarse por el de pagos periódicos rentas
amortizaciones.
Anualidad : Una anualidad es una sucesión de pagos iguales, dividiéndose en dos

partes: una parte para el pago de intereses correspondientes al período y otra para la
amortización del adeudo.
Si los pagos son diferentes o alguno de ellos es diferente a los demás, la anualidad
toma, según elcaso, los nombres deanualidades variable oanualidades impropias.
Clasificación: Losfactores financieros que intervienen en las anualidades ysus formas

de pago determinan diferentestipos de anualidades.
Las anualidades seagrupan endos clases:
• Anualidades ciertas
• Anualidades eventuales o contingentes.
Sonanualidades ciertas aquellas cuyasfechas, inicialyterminal,se conocen por estar

estipuladas enforma concreta.
Las anualidades contingentes son aquellas en las que el primer pago o el último, es
decir la fecha inicial y/o lafecha dependen de algún suceso previsible, pero cuya fecha
de realización no puedefijarse.
Anualidades ciertas.Aquellas anualidades cuyas fechas inicial y terminal, se conocen

por esta estipuladas enforma concreta.
Las anualidades contingentes son aquellas en las que el primer pago o el último (fecha
inicial o final) dependen de algún suceso previsible, pero cuya fecha de realización no
puedefijarse.
Anualidades perpetuas o perpetuidades: Son una variación de las anualidades
ciertas,en las que laduración del pago es ¡limitada.
Clasificaciónsegúnlaformaenqueseestipuleelpago delarenta o anualidad.

• Anualidad ordinaria o vencida: Se origina si el pago de la renta se hace al final
del periodo depago.
• Anualidad anticipada: Seestablece siel pago seefectúa al principio del periodo.
68
«
Conceptos que sonutilizadosenelcálculodelasanualidades.
• Renta: Elvalordecada pago periódico recibeel nombre de renta.
• Periodo depago operiodo de la renta: Es el tiempo que se fija entre dos
pagos sucesivos.
• Tiempo o plazo de una anualidad: Es el intervalo que transcurre entre el
comienzo del primer periodo de pago yelfinal del último.
• Renta anual: La suma de los a pagos hechos en una año es la renta
anual.
• Tasa de una anualidad: El tipo de interés que se fija es la tasa de una
anualidad y puede ser nominal oefectiva.
Amortización: Se define como el proceso financiero mediante el cual se extingue o

cancela gradualmente una deuda y sus intereses por medio de pagos periódicos, que
pueden ser iguales odiferentes.
Por lo general en la amortización de una deuda, cada pago o amortización que
se entrega al acreedor se aplica primero a los intereses y después a la reducción del
adeudo (entiéndase reducción del capital o principal del adeudo). Si el pago de los
intereses no se llega a cubrir en su totalidad con el pago generado en el periodo
correspondiente, se tendría que refinanciar el adeudo, es decir capitalizar o agregar la
parte no pagada al principal,en otras palabras aumentar eladeudo.
Amortización con pagos de capital en partes iguales y los intereses son sobre saldos
insolutos: Como su nombre lo indica en este tipo de amortización se va reduciendo la
deuda en partes proporcionales durante todos los periodos y el cálculo de los intereses
devengados ser realiza sobre saldosfinales oinsolutos.
7/pos de amortización:
Amortización gradual o constante: es un sistema de amortización por pagos constantes
en intervalos iguales, donde la mayor parte de éste se aplica a la cancelación de los
intereses, que se calculan sobre saldos insolutos y el resto a la extinción del capital.
Cabe mencionar que los pagos pueden ser de forma ordinaria o vencida (es decir al
final del periodo) o anticipada (alo principio del periodo) según el cado, por logeneral a
la banca cobra los pagos enforma anticipada.
Tasa mínima aceptable de rendimiento:

Cuando el capital necesario para llevar a cabo un proyecto es aportado totalmente por
una persona física. Antes de invertir, una persona siempre tiene en mente una tasa
mínima de ganancias sobre la inversión propuesta. Una empresa debe tener como
referencia la tasa máxima que ofrecen los bancos por una inversión a plazo fijo.
Realizando un balance neto entre el rendimiento bancario y la inflación, siempre habrá
una pérdida neta del poder adquisitivo o valor real de la moneda si se mantiene el
dinero invertido en una banco, esto es lógico pues un banco no puede por el hecho de
invertir en él enriquecer a nadie. El dinero invertido en un banco no tiene riesgo, y por
69
cmic
este motivo es que se ofrece el interés más bajo de todas las posibles alternativas de
inversión.
Tasa mínima aceptable de rendimiento:

(j + r +j * r)
j =inflación promedio esperada de la proyección
r = premio al riesgo
Métodos deevaluación de proyectos de inversión (presupuesto de capital)
El Análisis financiero utiliza métodos para poder tazar un proyecto, la cual nos
permita realizar una evaluación para tomar una decisión sobre si realizar o no una
inversión. A pesar de conocer las utilizadas probables del proyecto durante el periodo
de explotación de laconcesión, aún nose habrá demostrado que la inversión propuesta
será económicamente rentable. El dinero disminuye su valor real con el paso del
tiempo, a una tasa aproximadamente igual al nivel de la inflación vigente. El método
de análisis empleado deberá tomar en cuenta este cambio del valor real del dinero a
través deltiempo.
Los métodos de evaluación que no toman en cuenta el valor del dinero en el
tiempo normalmente utilizan información derivada de rubros de estados financieros
como el estado de resultados y el balance general, en cambio los métodos que utilizan
en cuenta el valor del dinero a través del tiempo se basan en información derivada de
losflujos deefectivo que genera laentidad.
Existen tres métodos que consideran el valor del dinero en eltiempo, esto para evaluar
los proyectos de inversión yestablecer parámetros financieros paratoma dedecisiones.
Valor Presente Neto VPN

Tasa interna de Retorno TIR
Periodo de Recuperación de la Inversión PRI
Alguno de los métodos que noconsideran elvalor deldinero en eltiempo queson:
Tasa promedio de rentabilidad TPR

Rentabilidad Sobre la Inversión total RSI
Rentabilidad Sobre elActivo Fijo RSF
Razones financieras de liquidez,
endeudamiento, actividad, rentabilidad.
7.6.Valor Presente Neto (VPN)
Eselvalor monetario que resulta de restar lasuma de losflujos descontados a la

inversión inicial.
70
c<cmic
El Valor Presente Neto, debe sumar los flujos descontados en el presente y
restar la inversión inicial equivalente, comparando todas la ganancias esperadas contra
todos losdesembolsos necesario para produciresasganancias,entérminos desuvalor
equivalente en un momento definido por el valuador como el tiempo cero, se obtiene
VPN.
Es claro que para aceptar un proyecto las ganancias deberán ser mayores que
los desembolsos, lo cual dará por resultado el VPN sea mayor que cero. Para calcular
elVPN se utiliza el costo delcapital o latasas mínima aceptable de rendimiento.
El cálculo del VPN se puede expresar en la siguiente fórmula:
VPN = X FNEn
(1 + k ) n
N=1
FNE=FlujoNetodeEfectivo(Flujodecaja)
n=Númerodeperíodo
k= Tasadedescuento(costodecapitalo TMAR)
P=Valororiginaldelainversión.
El método de VPN consiste en compara los flujos de efectivo del proyecto a pesos
constantes ydescontados avalor presente contra elvalor original de lainversión.
El diferencial se conoce como VPN. A continuación se enuncian los pasos para su

determinación:
1.-Encontrar el valor presente de cada uno de los flujos de efectivo, ya sean egresos o
ingresos, descontados con latasa decosto de capital de los accionistas.
2.-Sumar los flujos de efectivo descontados. La suma es conocida como el valor
presente de losflujos deefectivo.
3.-Comparar la suma de flujos contra el valor original de la inversión, obteniendo así el
VPN.
4.-Si el VPN es positivo, el proyecto se acepta y si es negativo se rechaza. Si los
proyectos fueran mutuamente excluyentes, elproyecto con mayorVPN sería aceptado.
Ventajas:
• Considera elvalor deldinero eneltiempo
• Indica si la rentabilidad real de la inversión supera o no la rentabilidad exigible,
es decir si el VPN>=0, se acepta la inversión porque significa que los flujos de
efectivo futuro son suficientes para cubrir el pago de la inversión de capital y
dejar un margen de ganancias, si el VPN<0 se rechaza el porque los flujos son
insuficientes paracubrir inversión.
• Se interpreta fácilmente su resultado entérminos monetarios.
71
Desventajas:
• Se necesita conocer latasa de descuento para proceder a evaluar los proyectos
por lo que cualquier error en la determinación de la tasa de descuento puede
cambiar lajerarquización de los proyectos.
• Supone una reinversión total de todas las ganancias anuales, lo cual no sucede
en la mayoría de las empresas
• Un aumento o disminución en la tasa de descuento puede cambiar la
jerarquización de los proyectos.
7.7. Tasa Interna de Retorno o Rendimiento (TIR)
Es latasadedescuento que hacequeelVPNserá igualacero.

Es la tasa de descuento que iguala la suma de los flujos descontados a la inversión
inicial.
O(cero) = % FNEn
(1 +TIR) n
n=1
FNE=FlujoNetodeEfectivo(Flujodecaja)
n=Númerodeperíodo
TIR= TasaInternadeRetorno(generalmenteseutilizalaletra "i" pararepresentarla)
P=Valororiginaldelainversión.
Ventajas:
• Nos señala exactamente la rentabilidad del proyecto
• Noes necesario determinar unatasa dedescuento como enelVPN
• En general nos conduce a los mismos resultados que el VPN, sin embargo la
rentabilidad interna considera comotasa de reinversión su valor.
Desventajas
• Existencia de la tasa de retorno múltiple, en algunos proyectos no existen una
solatasa interna sinovarias,tantas como cambios designotenga elflujo neto de
efectivo
Periodo de Recuperación de laInversión (PRI)

Se define como el tiempo necesario para que los beneficios netos del proyecto
amorticen elcapital invertido.
El periodo de recuperación de la inversión se utiliza para conocer en cuanto tiempo una

inversión genera los recursos suficientes para igualar el monto dedicha inversión.
72
cmic
PRI = N-1+ABS (FA)n-1

(Fn))
N=Añoenqueelflujoacumuladocambiadesigno
(FA)n-1=Flujodeefectivoacumuladoenelañoprevioa"N"
(F)n=Flujonetodeefectivoenaño"N"
ABS= Valorabsolutodelaoperaciónentreparéntesis.
Ventajas:
• Los resultados obtenidos sonfáciles de interpretar
• Indica un criterio adicional para seleccionar entre varias alternativas que
presentan iguales perspectivas de rentabilidad y riesgo.
• Es de gran utilidad cuando el factor más importante de un proyecto es el tiempo
de recuperación.
Desventajas:
• Cuando el tiempo de recuperación deseado es corto, se rechazan proyectos que
podrían considerarse aceptable en otras condiciones.
• No considera la magnitud de los flujos de efectivo que ocurren después de la
amortización.
• Hace caso omisode larentabilidad del proyecto
• SIel cálculo del PRIse realiza sobreflujos nodescontados, nos etomará elvalor
del dinero en eltiempo.
73
a CfíllC
Instituto Tecnológico de la Construcción

8. EL PATIO DEVECINDAD "SOLNACIENTE"
8.1. Antecedentes
El inmueble que hemos elegido para la realización de este trabajo al cual hemos
denominado "Solnaciente" seencuentra ubicado en la calle de Honduras # 18,29y22
de la Col. Francisco y Madero en la Ciudad de
Xalapa Ver., El presente inmueble consta de 10
viviendas habitables, sobre un a superficie de
terreno 589.00 m2y una superficie construida de
361.43 m2, viviendas en un solo nivel, cada una
con baño y cocina al interior, variando él numero
de habitaciones, elaboradas con un sistema
constructivo tradicional de cimentaciones piedra
y muros detabique; organizadas alrededor de un
patio central en donde se encuentran los
espacios para servicios comunitarios y
" • • * ' »
esparcimiento de los habitantes cuya propietaria
es la Sra. Eloína León de Ruiz, sin embargo en
la investigación realizada a la oficina de Catastro Municipal se pudo constatar que el
inmueble se encuentra nombre de la Sra. Emilia Hernández de León de acuerdo a la
cédula catastral del inmueble clave 001-13072026; debido a las dificultades que se nos
presentaron para la obtención de la información que nos confirmara el titular de la
propiedad de este inmueble, procedimos a considerar que dicha propiedad fue donada
a la Sra. Eloína León de Ruiz por su señora madre Emilia Hernández de León y a partir
de este supuesto desarrollamos nuestro ejercicio, en el cual pretendemos realizar la
hipótesis de trasladar la propiedad privada a régimen de propiedad en condominio,
cumpliendo con los requisitos que establece la ley # 135 sobre el Régimen de
Propiedad en Condominio para el Estado de Veracruz, los cuales desglosaremos a lo
largo deeste ejercicio.
8.2. Características del inmueble
Predio ubicado: en la calle de Honduras

#18, 20y22 con una superficie total de 589.00
m2 y 361.43 m2 superficie construida cuyas
medidas ycolindancias son lassiguientes:
Al Noreste en línea recta en 37.00 mcon
propiedad privada.
Al Sureste en línea recta con 15.25 con
la calle Honduras.
Al Suroeste e línea recta en 37.00 mcon
propiedad privada
Al Noroeste en línea recta en 15.25 m
con propiedad privada.
74
«
cmic
El inmueble esta constituido por 10
viviendas de un solo nivel, con una superficie
promedio de 36.50 m2 que cuentan en su
mayoría con una habitación, cocina y servicios
sanitarios al interior de la vivienda, todas ellas
organizadas alrededor de un patio central, el
cual constituye un área de recreación y
convivencia de los moradores, así mismo, se
localizan los servicios comunitarios como son
lavaderos, escalerasyáreas detendido.
La edificación se puede considerar

antigua de regular calidad, con un estado de
conservación medio y vida útil remanente de
30años,con una solución
8.3. Perfil socioeconómico
Para realizar el perfil socioeconómico del patio de vecindad "Solnaciente", se

aplicaron encuestas a diez familias y así poder hacer una propuesta de financiamiento
que se adecué a los niveles de ingreso decadafamilia.
Los datos que se analizaron en las encuestas fueron: aspectos generales,
Socioeconómicos así como características propias de la vivienda. Del resultado del
análisis global de lafamilia seobtuvieron lossiguientes datos:
El promedio de habitantes por familia es de 2.6
habitantes yel 38%es menor deedad.
Los niveles de ingreso son de 2.5 a 3.5 salarios
mínimos promedio
El 100% de la población realiza actividades

terciarias.
La superficie promedio de vivienda es de 36.57
m2.
Todas lasfamilias provienen del medio urbano.
Concluyendo a este análisis, el esquema
de financiamiento que se propone corresponde
al utilizado por el Fondo Nacional de
Habitaciones populares.
75
HP InstitutoTecnológico delaConstrucción
Tabla de número deocupantes porvivienda.
8.4. Propuesta de régimen de condominio
1. Antecedente de propiedad
2. Anuencia municipal
autorizada
3. Libertad de gravamen
(original)
4. Predial vigente
5. Responsiva Técnica.
Certificada por notario
y firmada por perito
responsable.
6. Memoria descriptiva
7. Plano autorizado por
el H. Ayuntamiento
8. Memoria descriptiva
de las viviendas y de
las zonas de uso
común (cuadro de
indivisos)
9. Reglamento de
condominio
76
Col Francisco I. Madero
%ll I ••%!'
«
8.4.1.PlanoArquitectónicoautorizado porelH.Ayuntamiento
fUjH ' '•'•'i I ' i <• i > \
Esc. 1:50
77
cmic
8.4.2. Memoria descriptiva
El Patio de vecindad "Solnaciente", se encuentra ubicado en la calle de
Honduras #18, #20, #22 Col. Francisco y Madero de la ciudad de Xalapa, Veracruz,
cuyo propietario es laSra. Eloina Leónde Ruiz.
Antecedentes.
Esta Propiedad hafungido desde sus orígenes como vivienda comunitaria,
aunque en sus inicios la habitaban solamente lasfamilias emparentadas entresí,
más adelante y al parecer por efecto de ver la posibilidad de lograr una
retribución económica que sirviera de apoyo a la situación familiar pasó a ser
vivienda de alquiler.
Datos Generales.
El inmueble consta de 10 viviendas, las cuales se desplantan en una
superficie de terreno de 589.00 m2, y una superficie construida de 361.43 m2
cuyas medidas ycolindancias son las siguientes:
Al Noreste en Línea recta en 37.00

m. con propiedad privada.
Al Sureste en línea recta en 15.25
m.con la calle de honduras.
Al Suroeste en línea recta en
37.00 m. con propiedad privada.
Al Noroeste en línea recta en
15.25 m. con propiedad privada.
La edificación esta compuesta por

vivienda de un solo nivel organizadas
todas ellas alrededor de un patio central, cada una con baño y cocina al interior
de la misma variando él numero de habitaciones según sea el caso cuyas
medidas ycolindancias sedescriben acontinuación:
Vivienda #1
Con una superficie deterreno y construcción de48.96 m2y ( 12.82%de indiviso)

cuenta con dos habitaciones ybaño.
a) Al Noreste en línea rectaen 5.10 m. conel pasillo de acceso

b) Al Sureste en línea recta en 9.00 m. con lacalle de Honduras.
c) Al Suroeste en Línea rectaen 5.10 m.con propiedad privada.
d) Al Noroeste en línea quebrada en cinco tramos que va de Suroeste a
Noroeste en 1.95 m., 1.75 m. y 2.35 m. con la vivienda #2; en 1.75 m. y
4.90 m.con áreacomún.
78
Vivienda #2
Con una superficie de terreno y construcción de
31.76 m2 y (8.31% de indiviso), cuenta con 2
habitaciones ybaño.
a) Al Noreste en línea recta de
7.00 m. conáreacomún.
b) Al Sureste en línea quebrada
en tres tramos que va de
Noreste a Suroeste en 2.35 m.,
1.75 m. y 1.75 m. con la
vivienda #1.
c) Al Suroeste en línea recta de
78.75 m. con propiedad privada
d) Al Noroeste en línea recta de
4.10 m. con la vivienda #3 y
áreacomún.
Vivienda#3.
Con unasuperficie deterreno yconstrucción de22.65 m2(5.93% indiviso)
solo cuentacon una habitación ybaño.
a) Al Noreste en línea quebrada en 3tramos de 4.00, 1.60 y 2.50 m. con

áreacomún.
b)Al Sureste en línea rectade2.50 m.con lavivienda#2.
c)Al Suroeste en línea rectade6.50 m. conpropiedad privada.
d)Al Noroesteen línea rectade4.10 m.con lavivienda#4.
Vivienda #4
Con una superficie deterreno de30.34 m2yde construcción de 15.17m2(

7.95 %de indiviso )yconsta de
habitación y baño
Medidas y colindancias: i2V
a) Al Noreste en línea recta de

7.40 m.con áreacomún.
b) alSureste en línea recta de 4.10
m. convivienda #3
c) Al Suroeste en línea recta de
'i ^
7.40 con propiedad privada
d) al Noroeste en línea recta de
4.10m. convivienda#5.
79
Instituto Tecnológico de la Construcción

Vivienda #5
Con una superficie de terreno de 54.63 m2y de
construcción de 52.38 m2 (14.31% indiviso)
cuenta con 3 habitaciones, baño, pórtico y
escaleras.
a)Al Noreste en línea quebrada en2tramos en
colindancia con lavivienda #7 de4.30 m.y4.90
m., en untramo de4.45 m.en colindancia con la
vivienda #7yel áreacomún.
b)Al Sureste en línea quebrada
en4tramos queva de Noreste aSuroeste de
1.50 m., 1.50 m., 3.40 m.y2.00 m.en
colindancia con áreacomún.
c) Al Suroeste en línea recta de 9.25 m. con
propiedad privada.
d)Al Noroeste en línea recta de4.10 m. con propiedad privada.
Vivienda #6.
Con unasuperficie deterreno de75.88 m2yde construcción de 72.88m2
(19.85% indiviso) ycuenta con 3habitaciones baño, pórtico yescaleras.
a) Al Noreste en línea rectade 9.25 m.con propiedad privada.
b) Al Sureste en línea quebrada en 5 tramos en 3.25 m. con la vivienda
7.00 m., 0.90 m., 2.00 m, 1.50 m. y 1.00 m. en colindancia con área
común.
c) Al Suroeste en línea quebrada en 3tramos de 2.95 m., 4.95 m. y 4.30
m.en colindancia con lavivienda#5.
d) Al Noroeste en línea rectade 11.15 m.con propiedad privada.
Vivienda #7
Con una superficie deterreno yconstrucción en 22.50
m. (5.90% indiviso) y cuenta con una habitación y
baño.
a)Al Noreste en línea recta de6.00 m.en colindancia
con propiedad privada.
b) Al Sureste en línea recta de 4.00 m. con la
vivienda #8.
c) Al Suroeste en línea quebrada entres tramos de
4.00 m., 0.75 m.y2.00 m. conáreacomún.
d) Al Noroeste en línea recta de 3.25 m. con la
vivienda #6.
80
a
cmic
Vivienda #8.
B £-»«- i U 1 L C A
Con una superficie deterreno yconstrucción de21.16 m2(5.54%indiviso)
y consta de una habitación ybaño.
a)Al Noreste en línea recta de 5.40 m.con propiedad privada.

b)Al Sureste en línea recta de4.00 m.en colindancia con lavivienda #9
c)Al Suroesteen línea rectade5.40 encolindancia con área común
d)Al Noroeste en línea rectade4.00 m.convivienda#7.
Vivienda #9.
Con una superficie deterreno yconstrucción de28.60 m"( 7.49% indiviso)

y cuenta con una habitación y baño.
a) Al Noreste en línea recta de 6.50 m. en colindancia con propiedad
privada.
b)Al Sureste en línea recta de4.40 m.encolindancia con lavivienda#10.
c)Al Suroeste en línea recta de6.50 m.en colindancia con área común
d)Al Noroeste en línea recta de4.40 m.con lavivienda #8yárea común.
Vivienda #10.
UfeIP¡* Si
Con una superficie de terreno y construcción
>!!*»•*» de 45.37 m2 (11.88 % indiviso) y consta de 3
habitaciones y unbaño.:
a) Al Noreste en línea recta de 9.85 m. en

colindancia con propiedad privada.
i.' "* is. b) Al Sureste en línea recta de 4.70 m. en
"V_-V
\ colindancia con lacalle de Honduras.
-.ij.-.^-M,
c) Al Suroeste en línea quebrada en cinco
tramos de 4.10 m., 0.50 m., 1.00 m. en
colindancia con pasillo de acceso; en 0.80 m.,
y4.75 m.en colindancia con áreacomún.
d) Al Noroeste en línea recta de 4.40 m. en
colindancia convivienda#9.
81
cmic Col, Francisco I. Madero
8.5 Presupuesto
PATIO DEVECINDAD SOLNACIENTE

HONDURAS No.22
Obra:Patiode¥eeincla#*Solnaciente ••••t^-fi.)..^
Ubrcicíón:H o n r a s j j g ^ W$i
">*^ 'justan NOVIEMêeSi.
Ciudad:XALA^VERjSfe*ef.' Analista:LAVH
Presupuesto
Grii^íParM '««jw, P.Unl^'
n scrlpcteo-, ineí r **dí 'rio "-'^
VIVIENDA #1 81398.79
PRELIMINARES
87 DEMOLICIÓN DE MURO DETABIQUE Y BLOCK 20.40 M2 24.55
ALBANILERIA
MURO DETABIQUE ROJO NOMINAL7-14-28 51.98 M2 127.94
64 03-EST001: CASTILLO EN PRIMERA PLANTA 32.50 ML 56.11
56 03-CIM003: CADENA DE CERRAM. PRIMERA PLANTA 38.85 ML 78.45
65 03-EST002: LOSA PLANA PRIMERA PLANTA S/CIMBRA 48.60 M2 143.40
FINO DE MORTERO CEM-ARE 1:4 DE5CMS DEESP. 33.84 M2 43.38
03-FIN001: FINO EN LOSA PRIMERA PLANTA 48.60 M2 34.11
03-MAD001:ALQUILER DECIMBRA PILOSACON
78 CIMBRAPLAY 48.60 M2 70.10
03-REB001: REBABEAR LOSA EN PRIMERA PLANTA 48.60 M2 15.34
10 03-APL001:APLANADO ENPRIMERA PLANTA 151.00 M2 38.53
EMBOQUILLADO MUROSA PLOMO/REGLA
11 90 C/MORTERO CEM-CAL-A 196.86 ML 32.41
12 91 SUM.. Y COLOC. DE PISO DEAZULEJO ANTIDERRA 3.00 M2 145.50
SUM. YCOLOC. DEAZULEJO BLANCO DE 15x15CM
13 92 DE 1a.AS 11.04 M2 162.29
03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O
14 74 SIMILAR 1.00 PZA 473.58
15 75 03-BAS002: BASE PARA CALENTADOR 1.00 PZA 56.59
16 12 03-IEL003:CASTILLO PARA MUFA 1.00 PZA 372.27
17 11 03-FON006: SUBIR TINACO DEASBESTO 1.00 PZA 173.78
18 18 03-ACC001: COL. DEACCE. P/BANOEN COLOR 2.00 JGO 95.07
19 93 SUM. YCOL. DE FREGADERO DE GRANITO 1.00 PZA 261.04
PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera.
20 84 TRAFICO IN 33.84 M2 121.80
21 84 TRAFICO IN 26.00 M2 121.80
03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE 0.40X 0.60
22 70 M.,INC.EX 1.00 PZA 344.01
23 61 03-PIS008: PISO ENCLOSET DE2.00 X0.60 M. 3.00 PZA 162.75
INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA
24 24 04-SAN001:ACOMETIDA HIDRÁULICA 1.00 LTE 373.69
25 25 04-SAN002: CONEXIÓN DEL TINACO 1.00 LTE 418.01
26 26 04-SAN003: RAMALEOA MUEBLES 2.00 LTE 1244.09
27 29 04-SAN006: INST. SANITARIA PARA FREGADERO 1.00 SAL 202.71
28 28 04-SAN005: INSTALACIÓN SANITARIA PARA BAÑO 2.00 LTE 795.38
82
1 33 29
I 27
31
04-SAN004:SALIDA DEWC, REGADERA, LAVABO. 2.00 LTE 685.89 1371.78
13 30
I 04-SAN007: SALIDA HIDRÁULICA DE CALENTADOR 1.00 SAL 356.82 356.82
13 31 32 04-SAN009: SUM. DE CALENTADOR SEMIAUT. DE40L 1.00 PZA 540.16 540.16
1 32 I 33
34
04-SAN021: SUM. DETINACO ROTOPLAS DE750 LTS 1.00 PZA 691.25 691.25
3 33
I 04-SAN010:SUM.DEMUEB. PARA BÑO ENCOLOR B 2.00 JGO 621.00 1242.00
13 3
34
35
35 03-FON003: SUM. DEMEZCLADORA PARA LAVABO
36 03-FON004: SUM. DE MANERALES PARA REGADERA
2.00 PZA
2.00 PZA
78.42
61.12
156.84
122.24
1 33 36
I 38 37 03-FON005: SUM.Y COL.DE COLADERA DE0.20 X 0.20 2.00 PZA 44.67 89.34
1 37 03-SAN011:SUMINISTRO DE REGADERA 2.00 PZA 41.32 82.64

3
4
38
I 21 04-SAN011:SUM.DE LLAVESCU PARA FREGADERO O
INSTALACIÓN ELÉCTRICA
1.00 PZA 14.01 14.01
7840.04
SALIDAALUM. OCONTACTO POLARIZADO C/CAJAY
4 39 52 TUBO DE 25.00 SAL 250.89 6272.25
4 9
1 4
40
41
II 49 05-IEL004: MUFA Y BASE
SUM. YCOLOCACIÓN DECENTRO DECARGA Q02
1.00
1.00
LTE
PZA
1131.52
227.29
1131.52
227.29
SUM. YCOLOC. DE INTERRUP.TERMG. 1POLO DE
4 42 53 15/50AM 1.00 PZA 208.98 208.98
5 PINTURA 5141.81
5 43 51 PINT.VIN.TIPOVINIMEX LAVABLE SOBRE MUROS,C 214.00 M2 20.90 4472.60
5 44 1 54 PINT. ESMA.ALKIDAL EN PTAS.Y MAMP. DE LAMINA E 4.68 M2 51.61 241.53
5 45 1 50 06-PIN005: TIROL 48.60 M2 8.80 427.68
6 CARPINTERÍA 6100.22
07-CAR001: PUERTA DE INTERCOMUNICACIÓN
6 46 39 INCLUYE BARNI 3.00 PZA 725.26 2175.78
14 08-HER003:SUM.DEVENT.METAL. DE 1.20X 1.20 M
6 47
116 8.00 PZA 300.00 2400.00
6
6
48
49
I 03-VEN001: COL. DEVENTANA METÁLICA DE 1.20 X
15 08-HER004: SUM. DEVENTANA MET. 0.80 X0.60 M.
8.00 PZA
2.00 PZA
124.33
180.00
994.64
360.00
03-VEN002: COLOCACIÓN DEVENTANA METÁLICA DE
6 50 17 0.80 X 2.00 PZA 84.90 169.80
7 DIVERSOS 2231.82
7 51 43 12-PER001: PLANOSY COPIAS 1.00 LTE 800.00 800.00
7 52 44 12-PER002: LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 1.00 LTE 957.00 957.00
7 53 55 LIMPIEZA GRUESA Y FINA DEOBRA EN EDIFICIOS 48.60 M2 9.77 474.82
7 54 94 DEM. DE LOSA DECONC.S/RECUPERACION DEACEROA M3 657.36 0.00
2] VIVIENDA #2 64316.96I
2 1 PRELIMINARES 176.76
2 1 1 87 DEMOLICIÓN DEMURO DETABIQUE Y BLOCK 7.20 M2 24.55 176.76
2 2 ALBAÑILERIA 35466.03 I
2 2 2 3 MURO DETABIQUE ROJO NOMINAL7-14-28 48.63 M2 127.94 6221.721
2 2 3 64 03-EST001: CASTILLO EN PRIMERA PLANTA 10.00 ML 56.11 561.101
2 2 4 64 CASTILLO ENSEGUNDA PLANTA 20.00 ML 57.11 1142.201
2 2 5 56 03-CIM003:CADENA DECERRAM.PRIMERA PLANTA 31.90 ML 78.45 2502.56 1
2 2 6 65 03-EST002: LOSA PLANA PRIMERA PLANTA S/CIMBRA 46.46 M2 143.40 6662.361
2 2 7 4 FINO DE MORTERO CEM-ARE 1:4 DE5CMS DEESP. 19.06 M2 43.38 826.821
2 2 8 1 03-FIN001: FINOEN LOSA AZOTEA 46.46 M2 34.11 1584.75
03-MAD001:ALQUILER DECIMBRA PILOSA CON
2 2 9 78 CIMBRAPLAY 38.27 M2 70.10 2682.73
21 2 io| 2 03-REB001: REBABEAR LOSA ENSEGUNDA PLANTA 38.27 M2 15.34 587.06 |
83
<fcmic InstitutoTecnológico delaConstrucción

2 2 11 7 03-APL001:APLANADO ENPRIMERA PLANTA 81.49 M2 38.53 3139.81

2 2 12 90 C/MORTERO CEM-CAL-A 20.80 ML 32.41 674.13
SUMINISTRO YCOLOCACIÓN DE PISO DEAZULEJO
2 2 13 91 ANTIDERRAPANTE PLANTA BAJA 1.00 M2 145.50 145.50
2 2 14 91 ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA 1.00 M3 146.50 146.50
DE 1a.ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO
CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA
2 2 15 92 BAJA 2.88 M2 162.29 467.40
DE la.ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO
CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA
2 2 16 92 ALTA 2.88 M3 163.29 470.28
03-BAS001: BASE PARATINACO POLIPLAST O
2 2 17 74 SIMILAR 1.00 PZA 473.58 473.58
2 2 18 75 03-BAS002: BASE PARA CALENTADOR 1.00 PZA 56.59 56.59
2 2 19 12 03-IEL003: CASTILLO PARA MUFA 1.00 PZA 372.27 372.27
2 2 20 11 03-FON006: SUBIR TINACO 1.00 PZA 173.78 173.78
03-ACC001: COLOCACIÓN DEACCESORIOS P/BANO
2 2 21 18 EN COLOR 2.00 JGO 95.07 190.14
2 2 22 93 SUM. YCOL. DE FREGADERO DE GRANITO 1.00 PZA 261.04 261.04
2 2 23 84 TRAFICO IN 29.49 M2 121.80 3591.88
2 2 24 84 TRAFICO IN 15.29 M2 121.80 1862.32
03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE0.40 X 0.60
2 2 25 70 M.JNC.EX 1.00 PZA 344.01 344.01
2 2 26 61 03-PIS008: PISO ENCLOSET DE2.00 X0.60 M. 2.00 PZA 162.75 325.50
2 3 INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA 9740.43
2 3 27 24 04-SAN001:ACOMETIDA HIDRÁULICA 1.00 LTE 373.69 373.69
2 3 28 25 04-SAN002: CONEXIÓN DEL TINACO 1.00 LTE 418.01 418.01
2 3 29 26 04-SAN003: RAMALEOA MUEBLES 2.00 LTE 1244.09 2488.18
2 3 30 29 04-SAN006: INST. SANITARIA PARA FREGADERO 1.00 SAL 202.71 202.71
2 3 31 28 04-SAN005: INSTALACIÓN SANITARIA PARA BAÑO 2.00 LTE 795.38 1590.76
2 3 32 27 04-SAN004: SALIDA DEWC, REGADERA, LAVABO. 2.00 LTE 685.89 1371.78
2 3 33 31 04-SAN007: SALIDA HIDRÁULICA DE CALENTADOR 1.00 SAL 356.82 356.82
2 3 34 32 04-SAN009: SUM. DE CALENTADOR SEMIAUT. DE40L 1.00 PZA 540.16 540.16
2 3 35 33 04-SAN021: SUM. DETINACO ROTOPU\S DE 750 LTS 1.00 PZA 691.25 691.25
2 3 36 34 04-SAN010: SUM. DEMUEB. PARA BÑO ENCOLOR B 2.00 JGO 621.00 1242.00
2 3 37 35 03-FON003: SUM. DE MEZCLADORA PARA LAVABO 2.00 PZA 78.42 156.84
2 3 38 36 03-FON004: SUM. DE MANERALES PARA REGADERA 2.00 PZA 61.12 122.24
2 3 39 37 03-FON005: SUM.Y COL.DE COLADERA DE0.20X 0.20 2.00 PZA 44.67 89.34
2 3 40 38 03-SAN011: SUMINISTRO DE REGADERA 2.00 PZA 41.32 82.64
2 3 41 21 04-SAN011: SUM.DE LLAVES CU PARA FREGADERO O 1.00 PZA 14.01 14.01
2 4 INSTALACIÓN ELÉCTRICA 6585.59
2 4 42 52 TUBO DE 20.00 SAL 250.89 5017.80
2 4 43 9 05-IEL004: MUFA Y BASE 1.00 LTE 1131.52 1131.52
2 4 44 49 SUM. YCOLOCACIÓN DECENTRO DE CARGA Q02 1.00 PZA 227.29 227.29
2 4 45 53 15/50AM 1.00 PZA 208.98 208.98
2 5 PINTURA 4911.56
2 5 46 51 PINT.VINI.TIPOVINIMEX LAVABLE SOBRE MUROS,C 228.30 M2 20.90 4472.60
2 5 47 54 PINT. ESM.ALKIDAL ENPTAS.Y MAMP. DE LAMINA E 1.98 M2 51.61 102.19
2 5 48 50 06-PIN005: TIROL 38.27 M2 8.80 336.78
84
¿ÍMgMt^^ PATIO DEVECINDAD SOLNACIENTE/ HONDURAS # 2 2
i^^^^Trjfc • Col.Francisco I.Madero
2 6 CARPINTERÍA 5305.69
2 6 49 39 INCLUYE BARNI 6.00 PZA 725.26 4351.56
2 6 50 14 08-HER003: SUM. DEVENTANA MET. DE 1.20 X 1.20 M 1.00 PZA 300.00 300.00
2 6 51 16 03-VEN001: COLOCAC DEVENTANA MET. DE 1.20 X 1.00 PZA 124.33 124.33
2 6 52 15 08-HER004: SUM. DEVENTANA MET. 0.80 X0.60 M. 2.00 PZA 180.00 360.00
2 6 53 17 03-VEN002:COLOC. DEVENT. MET. DE0.80X 0.80 2.00 PZA 84.90 169.80
2 7 DIVERSOS 2130.90
2 7 54 43 12-PER001: PLANOS Y COPIAS 1.00 LTE 800.00 800.00
2 7 55 44 12-PER002: LICENCIAS Y AUTORIZACIONES 1.00 LTE 957.00 957.00
2 7 56 55 LIMPIEZA GRUESA Y FINA DEOBRA EN EDIFICIOS 38.27 M2 9.77 373.90
2 7 57 94 DEM. DE LOSA DE CONC.S/RECUPERACION DEACERO A M3 657.36 0.00
3 VIVIENDA #3 88449.94
3 2 ALBAÑILERIA 39847.30
3 2 2 3 MURO DETABIQUE ROJO NOMINAL 7-14-28 56.09 M2 127.94 7176.15
3 2 5 56 03-CIM003: CADENA DE CERRAM. PRIMERA PLANTA 33.45 ML 78.45 2624.15
3 2 8 1 03-FIN001: FINO EN LOSA AZOTEA 46.46 M2 34.11 1584.75
3 2 9 78 CIMBRAPLAY 46.46 M2 70.10 3256.85
3 2 10 2 03-REB001: REBABEAR LOSA ENSEGUNDA PLANTA 46.46 M2 15.34 712.70
3 2 15 92 CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P. BAJA 2.88 M2 162.29 467.40
3 2 16 92 CO CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES P.ALTA 2.88 M3 163.29 470.28
3 2 17 74 03-BAS001: BASE PARATINACO POLIPLAST OSIM. 1.00 PZA 473.58 473.58
3 2 19 12 03-IEL003:CASTILLO PARA MUFA 1.00 PZA 372.27 372.27
3 2 21 18 03-ACC001: COL. DEACCE. P/BAÑO EN COLOR 2.00 JGO 95.07 190.14
3 2 23 84 TRAFICO IN 37.15 M2 121.80 4524.87
3 2 24 84 TRAFICO IN 19.74 M2 121.80 2404.33
3 2 25 70 03-SAN002:CAJA DE REG. DE0.40 X0.60 MJNC.EX 1.00 PZA 344.01 344.01
3 2 26 61 03-PIS008: PISO ENCLOSET DE2.00X 0.60 M. 2.00 PZA 162.75 325.50
85
«
cmie Col. Francisco I. Madero
3 3 30 29 04-SAN006: INST.SANITARIA PARA FREGADERO 1.00 SAL 202.71 202.71
3 3 34 32 04-SAN009: SUM. DECALENTADOR SEMIAUT. DE40 L 1.00 PZA 540.16 540.16
3 3 35 33 04-SAN021: SUM. DETINACO ROTOPLAS DE750 LTS 1.00 PZA 691.25 691.25
3 3 36 34 04-SAN010: SUM. DE MUEB. PARA BÑO ENCOLOR B 2.00 JGO 621.00 1242.00
3 3 39 37 03-FON005: SUM.Y COL.DE COLADERA DE0.20 X 0.20 2.00 PZA 44.67 89.34
3 3 41 21 04-SAN011: SUM. DE LLAVES CU PARA FREGADERO 1.00 PZA 14.01 14.01
3 4 42 52 TUBO DE 21.00 SAL 250.89 5268.69
3 4 44 49 SUMÍ.Y COLOCACIÓN DECENTRO DECARGA Q02 1.00 PZA 227.29 227.29
SUM. YCOLOC. DE INTERRUP.TERMO 1POLO DE
3 4 45 53 15/50AM 1.00 PZA 208.98 208.98
3 5 PINTURA 4983.64
3 5 46 51 PINT.VIN.TIPOVINIMEX LAVABLE SOBRE MUROS,C 260.61 M2 20.90 4472.60
3 5 47 54 PINT. ESM.ALKIDAL ENPTAS.Y MAMP. DE LAMINA E 1.98 M2 51.61 102.19
3 5 48 50 06-PIN005: TIROL 46.46 M2 8.80 408.85
08-HER003: SUM. DEVENTANA METÁLICA DE 1.20 X
3 6 50 14 1.20 M 2.00 PZA 300.00 600.00
03-VEN001: COLOCACIÓN DEVENTANA MET. DE 1.20
3 6 51 16 X 2.00 PZA 124.33 248.66
3 6 52 15 08-HER004: SUM. DEVENTANA MET. 0.80X 0.60 M. 1.00 PZA 180.00 180.00
3 6 53 17 03-VEN002: COLOCA. DEVENTANA MET. DE 0.80X 1.00 PZA 84.90 84.90
3 7 57 94 DEM.DE LOSA DECONC.S/RECUPERACION DEACEROA M3 657.36 0.00
4 VIVIENDA #4 53439.74
86
4 2 9 78 CIMBRAPLAY 21.86 M2 70.10 1532.39
4 2 10 2 03-REB001: REBABEAR LOSA EN SEGUNDA PLANTA 21.86 M2 15.34 335.33
DE la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO
03-BAS001: BASE PARATINACO POLIPU\ST O
4 2 17 74 SIMILAR 1.00 PZA 473.58 473.58
4 2 21 18 03-ACC001: COL. DEACCE. P/BAÑO EN COLOR 2.00 JGO 95.07 190.14
4 2 23 84 TRAFICO IN 20.38 M2 121.80 2482.28
4 2 24 84 TRAFICO IN 17.45 M2 121.80 2125.41
03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE0.40 X 0.60
4 2 25 70 MJNC.EX 1.00 PZA 344.01 344.01
4 2 26 61 03-PIS008: PISO ENCLOSET DE2.00X 0.60 M. 0.00 PZA 162.75 0.00
4 3 32 27 04-SAN004:SALIDA DEWC, REGADERA, LAVABO. 2.00 LTE 685.89 1371.78
4 3 34 32 04-SAN009: SUM.DECALENTADOR SEMIAUT. DE40 L 1.00 PZA 540.16 540.16
4 3 35 33 04-SAN021: SUM. DETINACO ROTOPLAS DE 750 LTS 1.00 PZA 691.25 691.25
4 3 36 34 04-SAN010: SUMÍ. DE MUEB. PARA BÑO ENCOLOR B 2.00 JGO 621.00 1242.00
4 3 39 37 03-FON005: SUM.Y COL.DE COLADERA DE0.20 X 0.20 2.00 PZA 44.67 89.34
SALIDA ALUM.OCONTACTO POLARIZADO C/CAJAY
4 4 42 52 TUBO DE 16.00 SAL 250.89 4014.24
87
dcmic
14 4 44 49 SUM.Y COLOCACIÓN DE CENTRO DE CARGA Q02
1.00 PZA 227.29 227.29
4 4 45 53 15/50AM 1.00 PZA 208.98 208.98

4 5 PINTURA 4767.16
PINTURA ESMALTEALKIDAL EN PTAS.Y MAMP. DE
4 5 47 54 LAMINA E 1.98 M2 51.61 102.19
4 5 48 50 06-PIN005: TIROL 21.86 M2 8.80 192.37
4 6 51 16 03-VEN001: COLOCA. DEVENTANA MET. DE 1.20 X 3.00 PZA 124.33 372.99
4 6 53 17 03-VEN002: COLOCAC. DEVENTANA MET. DE0.80X 1.00 PZA 84.90 84.90
4 7 56 55 LIMPIEZA GRUESA Y FINA DE OBRA EN EDIFICIOS 21.86 M2 9.77 213.57
4 7 57 94 DEM. DE LOSA DE CONC.S/RECUPERACION DEACEROA M3 657.36 0.00
S VIVIENDA #5 88481,85!
DEMOLICIÓN DE LOSA DE CONC.S/RECUPERACION
5 7 57 94 DEACEROA 0.45 M3 657.36 295.81
5 2 3 64 03-EST001: CASTILLO ENPRIMERA PLANTA 22.50 ML 56.11 1262.48
03-CIM003: CADENA DECERRAMIENTO PRIMERA
5 2 5 56 PLANTA 44.10 ML 78.45 3459.65
5 2 7 4 FINO DE MORTERO CEM-ARE 1:4 DE 5CMS DEESP. 0.00 M2 43.38 0.00
5 2 9 78 CIMBRAPLAY 50.68 M2 70.10 3552.67
03-BAS001: BASE PARATINACO POLIPLAST O
S 2 17 74 SIMILAR 1.00 PZA 473.58 473.58
88
cmic
5
1 2 20 11 03-FON006: SUBIR TINACO
03-ACC001: COLOCACIÓN DEACCESORIOS P/BANO
1.00 PZA 173.78 173.78
5 2 21 18 EN COLOR 2.00 JGO 95.07 190.14

5 2 23 84 TRAFICO IN 42.00 M2 121.80 5115.60
5 2 24 84 TRAFICO IN 28.78 M2 121.80 3505.40
03-SAN002:CAJA DE REGISTRO DE0.40 X 0.60
5 2 25 70 MJNC.EX 1.00 PZA 344.01 344.01
5
1 5
2
3
26 61 03-PIS008: PISO ENCLOSET DE2.00X0.60 M.
2.00 PZA 162.75 325.50
9740.43
1 5
3
3
29
30
26 04-SAN003: RAMALEOA MUEBLES
29 04-SAN006: INST. SANITARIA PARA FREGADERO
2.00 LTE
1.00 SAL
1244.09
202.71
2488.18
202.71
1 5
3
3
32
33
27 04-SAN004:SALIDA DEWC, REGADERA, LAVABO.
31 04-SAN007: SALIDA HIDRÁULICA DE CALENTADOR
2.00 LTE
1.00 SAL
685.89
356.82
1371.78
356.82
5 3 34 32 04-SAN009: SUM.DECALENTADOR SEMIAUT. DE40 L 1.00 PZA 540.16 540.16
155 3 35 33 04-SAN021: SUM. DETINACO ROTOPLAS DE 750 LTS 1.00 PZA 691.25 691.25
1 5
3
3
36
37
34 04-SAN010: SUM. DE MUEB. PARA BÑO ENCOLOR B
35 03-FON003: SUM. DE MEZCLADORA PARA LAVABO
2.00 JGO
2.00 PZA
621.00
78.42
1242.00
156.84
S 3 39 37 03-FON005: SUM.Y COL.DE COLADERA DE0.20 X 0.20 2.00 PZA 44.67 89.34
5 4 42 52 TUBO DE 24.00 SAL 250.89 6021.36
5 4 44 49 SUM. YCOLOCACIÓN DECENTRO DE CARGA Q02 1.00 PZA 227.29 227.29
5 4 45 53 15/50AM 1.00 PZA 208.98 208.98
5 5 PINTURA 4918.58
PINT.ESMALTEALKIDAL ENPTAS.Y MAMP.DE
5 5 47 54 LAMINA E 0.00 M2 51.61 0.00
5 5 48 50 06-PIN005: TIROL 50.68 M2 8.80 445.98 I
5 6 CARPINTERÍA 6138.11 I
08-HER003: SUM. DEVENTANA METÁLICA DE 1.20X
5 6 50 14 1.20 M 3.00 PZA 300.00 900.00
5 6 51 16 1.20 X 5.00 PZA 124.33 621.65
08-HER004: SUM. DEVENTANA METÁLICA 0.80X 0.60
5 6 52 15 M. 1.00 PZA 180.00 180.00
5 6 53 17 0.80X 1.00 PZA 84.90 84.90
5 7 DIVERSOS 2252.14I
5 7 54 43 12-PER001: PLANOS Y COPIAS 1.00 LTE 800.00 800.00 |
89
1 5 7 56 55 LIMPIEZAGRUESA YFINA DEOBRAENEDIFICIOS 50.68 M2 9.77 495.14
166 VIVIENDA #6 91421.70
1 1 1 87 DEMOLICIÓN DEMURO DETABIQUE Y BLOCK

16.92 M2 24.55 415.39
6 7 57 94 DEACEROA 1.68 M3 657.36 1103.05
1 66 2 ALBAÑILERIA 56464.27
1 6
2
2
2
3
3 MURO DETABIQUE ROJO NOMINAL7-14-28
64 03-EST001: CASTILLO ENPRIMERA PLANTA
123.16 M2
12.00 ML
127.94
56.11
15757.09
673.32
1 6
2
2
5
6
56 03-CIM003: CADENA DECERRAM. PRIMERA PLANTA
65 03-EST002: LOSA PLANA PRIMERA PLANTA S/CIMBRA
48.10 ML
33.00 M2
78.45
143.40
3773.45
4732.20
16 6
2
2
7
8
4 FINO DEMORTERO CEM-ARE 1:4 DE5CMS DEESP.
1 03-FIN001:FINOENLOSAAZOTEA
23.07 M2
33.00 M2
43.38
34.11
1000.78
1125.63
6 2 9 78 CIMBRAPLAY 33.00 M2 70.10 2313.30
EMB. MUROSA PLOMO/REGLA C/MORTEROCEM-
6 2 12 90 CAL-A 62.45 ML 32.41 2024.00
SUM. YCOL. DE PISO DEAZULEJO
6 2 13 91 ANTIDERRAPANTE P. BAJA 1.67 M2 145.50 242.99
SUMINISTROYCOLOCACIÓN DEPISODEAZULEJO
6 2 17 74 SIMILAR 1.00 PZA 473.58 473.58
03-ACC001:COLOCACIÓN DEACCESORIOS P/BAÑO
6 2 21 18 EN COLOR 2.00 JGO 95.07 190.14
6 2 23 84 TRAFICO IN 47.66 M2 121.80 5804.99
6 2 24 84 TRAFICO IN 20.00 M2 121.80 2436.00
03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE 0.40 X 0.60
6 2 25 70 MJNC.EX 1.00 PZA 344.01 344.01
6 2 26 61 03-PIS008:PISOENCLOSETDE2.00X 0.60M. 3.00 PZA 162.75 488.251
6 3 INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA 9740.43 1
6 3 27 24 04-SAN001:ACOMETIDA HIDRÁULICA 1.00 LTE 373.69 373.69 1
6 3 28 25 04-SAN002:CONEXIÓN DELTINACO 1.00 LTE 418.01 418.01 I
6 3 29 26 04-SAN003: RAMALEOA MUEBLES 2.00 LTE 1244.09 2488.18 1
6 3 30 29 04-SAN006: INST. SANITARIA PARA FREGADERO 1.00 SAL 202.71 202.71 1
6 3 31 28 04-SAN005: INSTALACIÓN SANITARIA PARA BAÑO 2.00 LTE 795.38 1590.76 1
90
cmic
1 6
3
3
34
35
32 04-SAN009: SUM. DECALENTADOR SEMIAUT. DE40L
33 04-SAN021: SUM. DETINACO ROTOPLAS DE750 LTS
1.00
1.00
PZA
PZA
540.16
691.25
540.16
691.25
6 3 36 34 04-SAN010:SUM. DEMUEB. PARA BÑO ENCOLOR B 2.00 JGO 621.00 1242.00
03-FON003: SUMINISTRO DE MEZCLADORA PARA
6 3 37 35 LAVABO 2.00 PZA 78.42 156.84
03-FON004: SUMINISTRO DE MANERALES PARA
6 3 38 36 REGADERA 2.00 PZA 61.12 122.24
6 3 39 37 03-FON005: SUMY COL.DE COLADERA DE0.20X 0.20 2.00 PZA 44.67 89.34
6
1 4 INSTALACIÓN ELÉCTRICA
8592.71
6 4 42 52 TUBO DE 28.00 SAL 250.89 7024.92

1 6 4 43 9 05-IEL004: MUFA Y BASE 1.00 LTE 1131.52 1131.52
SUMINISTRO YCOLOCACIÓN DECENTRO DE CARGA
6 4 44 49 Q02 1.00 PZA 227.29 227.29
SUM. YCOLOC. DE INTERRUP.TERMG. 1POLODE
6 4 45 53 15/50AM 1.00 PZA 208.98 208.98
6 5 PINTURA 4966.02
166 5 47 54 PINT. ESM.ALKIDAL ENPTAS.Y MAMP. DELAMINA E 0.00 M2 51.61 0.00
16 5 48 50 06-PIN005: TIROL 56.07 M2 8.80 493.42
1 6 CARPINTERÍA
7887.70

08-HER003: SUM. DEVENTANA METÁLICA DE 1.20X
6 6 50 14 1.20 M 6.00 PZA 300.00 1800.00
6
1 6
6
6
51
52
16 03-VEN001: COLOC. DEVENTANA META. DE 1.20 X
15 08-HER004: SUM. DEVENTANA METAL. 0.80 X 0.60 M.
6.00 PZA
1.00 PZA
124.33
180.00
745.98
180.00
66 6 53 17 0.80X 1.00 PZA 84.90 84.90
1 6
7
7 54
DIVERSOS
43 12-PER001: PLANOSY COPIAS 1.00 LTE 800.00
2252.14
800.00
6
1
1 6
7
7
55
56
44 12-PER002: LICENCIAS Y AUTORIZACIONES
55 LIMPIEZA GRUESA Y FINA DEOBRA EN EDIFICIOS
1.00
50.68 M2
LTE 957.00
9.77
957.00
495.14
7 VIVIENDA #7 52935.98
7 1 PRELIMINARES J 2330.14^
7 1 87 DEMOLICIÓN DEMURO DETABIQUE Y BLOCK 2.00 M2 24.55 49.10
7 7 57 94 DEM. DE LOSA DE CONC.S/RECUPER. DEACEROA 3.47 M3 657.36 I 2281.04^
7 2 ALBANILERIA :31265.55
7 2 2 3 MURO DETABIQUE ROJO NOMINAL 7-14-28 62.07 M2 127.94 | 7941.24|
7 2 4 64 CASTILLO ENSEGUNDA PLANTA 22.50 ML 57.11 1284.98|
7 2 5 56 03-CIM003: CADENA DECERRAMIENTO PRIMERA 27.05 ML 78.45 2122.07
PLANTA
7 2 6 65 03-EST002: LOSA PLANA PRIMERA PLANTA S/CIMBRA 24.06 M2 143.40 J 3450.201
7 2 8 1 03-FIN001: FINO EN LOSA AZOTEA 24.06 M2 34.11 J 820.69|
7 2 9 78 03-MAD001:ALQUILER DECIMBRA PILOSACON 24.06 M2 70.10 1686.61
CIMBRAPLAY
91
dcmic
2 11 7 03-APL001:APLANADO EN PRIMERA PLANTA 72.76 M2 38.53 2803.44
2 12 90 EMBOQUILLADO MUROSA PLOMO/REGLA 55.20 ML 32.41 1789.03
C/MORTERO CEM-CAL-A
2 13 91 SUMINISTRO YCOLOCACIÓN DE PISO DEAZULEJO 0.00 M2 145.50 0.00
ANTIDERRAPANTE PLANTA BAJA
2 14 91 SUMINISTRO YCOLOCACIÓN DE PISO DEAZULEJO 1.35 M3 146.50 197.78
ANTIDERRAPANTE PLANTA ALTA
2 15 92 SUM. YCOLOC. DEAZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 0.00 M2 162.29 0.00
la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO
CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA BAJA
2 16 92 SUM. YCOLOC. DEAZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE 5.52 M3 163.29 901.36
la. ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO
CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA ALTA
2 17 74 03-BAS001: BASE PARA TINACO POLIPLAST O 1.00 PZA 473.58 473.58
SIMILAR
2 18 75 03-BAS002: BASE PARA CALENTADOR 1.00 PZA 56.59 56.59
2 19 12 03-IEL003: CASTILLO PARA MUFA 1.00 PZA 372.27 372.27
2 20 11 03-FON006: SUBIR TINACO 1.00 PZA 173.78 173.78
2 21 18 03-ACC001: COLOC. DEACCES. P/BAÑO EN COLOR 1.00 JGO 95.07 95.07
2 22 93 SUM. YCOL. DE FREGADERO DE GRANITO 1.00 PZA 261.04 261.04
2 23 84 PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. 16.71 M2 121.80 2035.28
TRAFICO IN
2 24 84 PISO DE LOSETA TIPO INTERCERAMIC DE lera. 24.06 M2 121.80 2930.51
TRAFICO IN
2 25 70 03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE0.40X 0.60 1.00 PZA 344.01 344.01
M.JNC.EX
2 26 61 03-PIS008: PISO ENCLOSET DE2.00 X0.60 M. 1.00 PZA 162.75 162.75
3 INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y SANITARIA 6168.54
3 27 24 04-SAN001:ACOMETIDA HIDRÁULICA 1.00 LTE 373.69 373.69
3 28 25 04-SAN002: CONEXIÓN DELTINACO 1.00 LTE 418.01 418.01
3 29 26 04-SAN003: RAMALEOA MUEBLES 1.00 LTE 1244.09 1244.09
3 30 29 04-SAN006: INST. SANITARIA PARA FREGADERO 1.00 SAL 202.71 202.71
3 31 28 04-SAN005: INSTALACIÓN SANITARIA PARA BAÑO 1.00 LTE 795.38 795.38
3 32 27 04-SAN004:SALIDA DEWC, REGADERA, LAVABO. 1.00 LTE 685.89 685.89
3 33 31 04-SAN007: SALIDA HIDRÁULICA DE CALENTADOR 1.00 SAL 356.82 356.82
3 34 32 04-SAN009: SUM. DECALENTADOR SEMIAUT. DE40L 1.00 PZA 540.16 540.16
3 35 33 04-SAN021: SUM. DETINACO ROTOPLAS DE 750 LTS 1.00 PZA 691.25 691.25
3 36 34 04-SAN010: SUM. DE MUEB. PARA BÑO ENCOLOR B 1.00 JGO 621.00 621.00
3 37 35 03-FON003: SUMINISTRO DE MEZCLADORA PARA 1.00 PZA 78.42 78.42
LAVABO
3 38 36 03-FON004: SUMINISTRO DE MANERALES PARA 1.00 PZA 61.12 61.12
REGADERA
3 39 37 03-FON005: SUM.Y COL.DE COLADERA DE0.20X 0.20 1.00 PZA 44.67 44.67
3 40 38 03-SAN011: SUMINISTRO DE REGADERA 1.00 PZA 41.32 41.32
3 41 21 04-SAN011: SUM. DE LLAVES CU PARA FREGADERO O 1.00 PZA 14.01 14.01
4 INSTALACIÓN ELÉCTRICA 3825.80
4 42 52 SALIDAALUM. OCONTACTO POLARIZADO C/CAJAY 9.00 SAL 250.89 2258.01
TUBO DE
4 43 9 05-IEL004: MUFA Y BASE 1.00 LTE 1131.52 1131.52
4 44 49 SUM. Y COLOCACIÓN DECENTRO DE CARGA Q02 1.00 PZA 227.29 227.29
4 45 53 SUM. YCOLOC. DE INTERRUP.TERMG. 1POLO DE 1.00 PZA 208.98 208.98
15/50AM
5 PINTURA 4684.33
5 46 51 PINT.VIN.TIPOVINIMEX LAVABLE SOBRE MUROS,C 137.04 M2 20.90 4472.60
5 47 54 PINT. ESM.ALKIDAL EN PTAS.Y MAMP. DE LAMINA E 0.00 M2 51.61 0.00
5 48 50 06-PIN005: TIROL 24.06 M2 8.80 211.73
92
a cmic
7 6
CARPINTERÍA
2669.55
7 6 49 39 07-CAR001: PUERTA DE INTERCOMUNICACIÓN 2.00 PZA 725.26 1450.52
INCLUYE BARNI
7 6 50 14 08-HER003: SUM. DEVENTANA METÁLICA DE 1.20 X 1.00 PZA 300.00 300.00
1.20 M
7 6 51 16 03-VEN001: COLOCACIÓN DEVENTANA MET. DE 1.20 X 1.00 PZA 124.33 124.33
7 6 53 17 03-VEN002: COLOCACIÓN DEVENTANA METÁLICA DE 3.00 PZA 84.90 254.70
0.80X
8
I 8 1
VIVIENDA #8
PRELIMINARES
44816.64
2330.14
8 1 1 87 DEMOLICIÓN DE MURO DETABIQUE Y BLOCK 2.00 M2 24.55 49.10
8 7 57 94 DEM. DE LOSA DECONC.S/RECUP. DEACERO A 3.47 M3 657.36 2281.04
8 2 5 56 03-CIM003: CADENA DECERRAM. PRIMERA PLANTA 21.75 ML 78.45 1706.29
8 2 8 1 03-FIN001: FINO EN LOSAAZOTEA 23.00 M2 34.11 784.53
03-MAD001:ALQUILER DECIMBRA P/LOSA CON
8 2 9 78 CIMBRAPLAY 23.00 M2 70.10 1612.30
8 2 11 7 03-APL001:APLANADO EN PRIMERA PLANTA 57.14 M2 38.53 2201.60
SUM. YCOLOC. DEAZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE
1a.ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO
8 2 15 92 CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTA BAJA 0.00 M2 162.29 0.00
SUM. YCOLOC. DEAZULEJO BLANCO DE 15x15CM DE
1a.ASENTADO CON PREGAZULEJO, JUNTEADO CO
8 2 16 92 CEMENTO BLANCO INCLUYE CORTES PLANTAALTA 5.28 M3 163.29 862.17
8 2 17 74 03-BAS001: BASE PARATINACO POLIPLAST O SIMILAR 1.00 PZA 473.58 473.58
8 2 21 18 03-ACC001: COL. DEACCESORIOS P/BAÑOENCOLOR 1.00 JGO 95.07 95.07
8 2 23 84 TRAFICO IN 16.71 M2 121.80 2035.28
PISO DE LOSETATIPO INTERCERAMIC DE lera.
8 2 24 84 TRAFICO IN 14.24 M2 121.80 1734.43
93
a cmic
1 88 2 25 70 03-SAN002: CAJA DE REG. DE0.40 X0.60 MJNC.EX 1.00 PZA 344.01 344.01
1 8
2
3
26 61 03-PIS008:PISOENCLOSET DE2.00X0.60 M.
1.00 PZA 162.75 162.751
6168.54
1 88 3 28 25 04-SAN002: CONEXIÓN DEL TINACO 1.00 LTE 418.01 418.01
1 8
3
3
29
30
26 04-SAN003: RAMALEOA MUEBLES
29 04-SAN006: INST. SANITARIA PARA FREGADERO
1.00 LTE
1.00 SAL
1244.09
202.71
1244.09
202.71
18 8
3
3
31
32
28 04-SAN005: INSTALACIÓN SANITARIA PARA BAÑO
27 04-SAN004: SALIDA DEWC, REGADERA, LAVABO.
1.00 LTE
1.00 LTE
795.38
685.89
795.38
685.89|
1 88 3 33 31 04-SAN007: SALIDA HIDRÁULICA DE CALENTADOR 1.00 SAL 356.82 356.82
1 8
3
3
34
35
32 04-SAN009: SUM. DE CALENTADOR SEMIAUT. DE40L
33 04-SAN021: SUM. DETINACO ROTOPLAS DE750 LTS
1.00 PZA
1.00 PZA
540.16
691.25
540.16
691.251
1 88 3 36 34 04-SAN010: SUM. DE MUEB.PARA BÑO ENCOLOR B 1.00 JGO 621.00 621.00|
1 8
3
3
37
38
35 03-FON003: SUM. DE MEZCLADORA PARA LAVABO
36 03-FON004: SUM. DE MANERALES PARA REGADERA
1.00 PZA
1.00 PZA
78.42
61.12
78.42
61.12
8 3 39 37 03-FON005: SUM.Y COL.DE COLAD. DE 0.20 X0.20 M.E 1.00 PZA 44.67 44.67
8
1 8
3
3
40
41
38 03-SAN011: SUMINISTRO DE REGADERA
21 04-SAN011: SUM.DE LLAVES CU PARA FREGADERO O
1.00 PZA
1.00 PZA
41.32
14.01
41.32
14.01
8 4 42 52 TUBO DE 15.00 SAL 250.89 3763.35
8
1 8
4
4
43
44
9 05-IEL004: MUFA Y BASE
49 SUM. YCOLOCACIÓN DECENTRO DECARGA Q02
1.00 LTE
1.00 PZA
1131.52
227.29
1131.52
227.29
8 4 45 53 15/50AM 1.00 PZA 208.98 208.98
8 5 PINTURA 4675.00
8 5 47 54 PINT.ESM.ALKIDAL EN PTAS.Y MAMP. DE LAMINA E 0.00 M2 51.61 0.00
8 5 48 50 06-PIN005: TIROL 23.00 M2 8.80 202.40
18 8
6
6 49
CARPINTERÍA
39 07-CAR001: PUERTA DE INTERCOM. INCLUYE BARNI 2.00 PZA 725.26
2139.751
1450.52
8 6 51 16 03-VEN001: COLOCACIÓN DEVENTANA MET. DE 1.20 X 1.00 PZA 124.33 124.33
8 6 52 15 08-HER004: SUM. DEVENTANA MET. 0.80X 0.60 M. 1.00 PZA 180.00 180.00
8 6 53 17 03-VEN002: COLOC. DEVENT. METAL. DE0.80 X 0.80 1.00 PZA 84.90 84.9o|
8
1 8
7
7 54
DIVERSOS
43 12-PER001: PLANOS Y COPIAS 1.00 LTE 800.00
1981.71
800.00
9 VIVIENDA #9 62210.43
9 7 57 94 DEM. DE LOSA DECONC.S/RECUPER. DEACEROA 0.35 M3 657.36 228.10
94
dcmic
9 2 7 4 FINO DEMORTERO CEM-ARE 1:4 DE 5CMS DEESP. 0.00 M2 43.38 0.00
9 2 9 78 CIMBRAPLAY 38.72 M2 70.10 2714.27
9 2 17 74 SIMILAR 1.00 PZA 473.58 473.58
9 2 21 18 03-ACC001: COLOC. DEACCES. P/BAÑOEN COLOR 2.00 JGO 95.07 190.14
9 2 23 84 TRAFICO IN 29.71 M2 121.80 3618.68
9 2 24 84 TRAFICO IN 26.53 M2 121.80 3231.35
9 2 25 70 03-SAN002: CAJA DE REG.DE 0.40X 0.60 M.JNC.EX 1.00 PZA 344.01 344.01
9 2 26 61 03-PIS008: PISO ENCLOSET DE2.00 X0.60 M. 1.00 PZA 162.75 162.75
9 3 28 25 04-SAN002: CONEXIÓN DELTINACO 1.00 LTE 418.01 418.01
9 3 34 32 04-SAN009: SUM. DECALENTADOR SEMIAUT. DE40L 1.00 PZA 540.16 540.16
9 3 35 33 04-SAN021: SUM.TINACO ROTOPLAS DE750 LTS 1.00 PZA 691.25 691.25
9 3 36 34 04-SAN010:SUM. DE MUEB. PARA BÑO ENCOLOR B 2.00 JGO 621.00 1242.00
9 3 38 36 03-FON004: SUM.DE MANERALES PARA REGADERA 2.00 PZA 61.12 122.24
9 3 39 37 03-FON005: SUM.Y COLDE COLAD. 0.20 X 0.20 2.00 PZA 44.67 89.34
95
«i CfYlIC
19 4 INSTALACIÓN ELÉCTRICA
5331.14
9 4 42 52 TUBO DE 15.00 SAL 250.89 3763.35
1 4 44 49 SUM. YCOLOCACIÓN DECENTRO DECARGA Q02

SUM. YCOLOC. DE INTERRUP.TERMO. 1POLO DE
1.00 PZA 227.29 227.29
9 4 45 53 15/50AM 1.00 PZA 208.98 208.98
199 5 PINTURA 4813.34
19 5 47 54 PINT. ESM.ALKIDAL EN PTAS.Y MAMP. DE LAMINA E 0.00 M2 51.61 0.00
19 5 48 50 06-PIN005: TIROL 38.72 M2 8.80 340.74
1 6 49 39 07-CAR001: PUERTA DE INTERCOM. INCLUYE BARNI 3.00 PZA 725.26 2175.78
19 9
6
6
50
51
14 08-HER003: SUM. DEVENTANA MET.DE 1.20 X 1.20 M
16 03-VEN001: COLOCA. DEVENTANA MET. DE 1.20 X
1.00
1.00
PZA
PZA
300.00
124.33
300.00
124.33
19 9
6
6
52
53
15 08-HER004: SUM. DEVENTANA MET. 0.80X 0.60 M.
17 03-VEN002: COLOC. DEVENT. METAL DE 0.80 X 0.80
2.00 PZA
2.00 PZA
180.00
84.90
360.00
169.80
9 7 56 55 LIMPIEZA GRUESA Y FINA DE OBRA EN EDIFICIOS 38.72 M2 9.77 378.29
10 VIVIENDA #10 73428.90

10 1 1 87 DEMOLICIÓN DE MURO DETABIQUE Y BLOCK 5.16 M2 24.55 126.68
10 7 57 94 DEACEROA 0.35 M3 657.36 228.10
10 2 5 56 03-CIM003: CADENA DECERRAM. PRIMERA PLANTA 47.65 ML 78.45 3738.14
10 2 8 1 03-FIN001: FINO ENLOSA AZOTEA 45.16 M2 34.11 1540.41
10 2 9 78 CIMBRAPLAY 45.16 M2 70.10 3165.72
10 2 17 74 SIMILAR 1.00 PZA 473.58 473.58
96
1 10 2 18 75 03-BAS002: BASE PARA CALENTADOR 1.00 PZA 56.59 56.59
10 2 21 18 03-ACC001: COLOC. DEACCES. P/BAÑO EN COLOR 2.00 JGO 95.07 190.14
10 2 22 93 SUM. YCOL. DEFREGADERO DE GRANITO 1.00 PZA 261.04 261.04
10 2 23 84 TRAFICO IN 35.98 M2 121.80 4382.36
PISO DE LOSETATIPO INTERCERAMIC DE lera.
10 2 24 84 TRAFICO IN 24.02 M2 121.80 2925.64
03-SAN002: CAJA DE REGISTRO DE 0.40X 0.60
10 2 25 70 M.JNC.EX 1.00 PZA 344.01 344.01
10 2 26 61 03-PIS008: PISO ENCLOSET DE2.00X0.60 M. 2.00 PZA 162.75 325.50
10 3 30 29 04-SAN006: INST.SANITARIA PARA FREGADERO 1.00 SAL 202.71 202.71
10 3 34 32 04-SAN009: SUM. DE CALENTADOR SEMIAUT. DE40L 1.00 PZA 540.16 540.16
10 3 35 33 04-SAN021:SUM.DETINACO ROTOPLAS DE750 LTS 1.00 PZA 691.25 691.25
10 3 36 34 04-SAN010: SUM. DEMUEB. PARA BÑO ENCOLOR B 2.00 JGO 621.00 1242.00
10 3 39 37 03-FON005: SUM.Y COLDE COLAD.DE 0.20 X 0.20 2.00 PZA 44.67 89.34
10 4 42 52 TUBO DE 18.00 SAL 250.89 4516.02
10 4 44 49 SUM. YCOLOCACIÓN DECENTRO DECARGA Q02 1.00 PZA 227.29 227.29
SUM. YCOLOC. DE INTERRUP.TERMO 1POLO DE
10 4 45 53 15/50AM 1.00 PZA 208.98 208.98
10 5 PINTURA 4870.01
10 5 47 54 PINT.ESMA. ALKIDAL ENPTAS.Y MAMP. DE LAMINA E 0.00 M2 51.61 0.00
10 5 48 50 06-PIN005: TIROL 45.16 M2 8.80 397.41
10 6 49 39 07-CAR001: PUERTA DE INTERCOM. INCLUYE BARNI 5.00 PZA 725.26 3626.30
10 6 51 16 03-VEN001: COLOC. DEVENT. MET. DE 1.20 X 1.20 2.00 PZA 124.33 248.66 I
10 6 52 15 08-HER004: SUM. DEVENTANA MET. 0.80X0.60 M. 1.00 PZA 180.00 180.00I
10 6 53 17 03-VEN002: COLOCA. DEVENT. MET. DE0.80 X 0.80 1.00 PZA 84.90 84.90 1
10 7 DIVERSOS 2198.21
10 7 56 55 LIMPIEZA GRUESAY FINA DEOBRA EN EDIFICIOS 45.16 M2 9.77 441.21
97
PATIODEVECINDAD SOLNACIENTE/ HONDURAS # 2 2
<fcmic InstitutoTecnológicodelaConstrucción
Resumen
RESUMEN
1 VIVIENDA#1 $ 81,398.79
2 VIVIENDA #2 $ 64,316.96
3 VIVIENDA #3 $ 68,449.94
4 VIVIENDA #4 $ 53,439.74
5 VIVIENDA #5 $ 88,481.85
6 VIVIENDA #6 $ 91,421.70
7 VIVIENDA #7 $ 52,935.98
8 VIVIENDA #8 $ 44,816.64
9 VIVIENDA #9 $ 62,210.43
10 VIVIENDA #10 $ 73,428.90
TOTAL $ 680,900.94
TABLA DE DESGLOSE DEVALORES PORVIVIENDA

VALOR COSTO VALOR
TERRE CONSTR D/VIVIEN
TASA
SUP. % SUP. M 2 DE VALOR NO/ UCCION/ MONTO DA INTER
DE DE AREA DIVISO CONST M2/TER VIVIEN VIVIEND TOTAUVI INFONAV NADE
PA No. DE TERRE INDIVI COMU +INDIVI RU- RENO DA A VIENDA IT* RETOR
RT. VIV. NO SO N SO CCION $ $ $ $ $ NO
48.96
1 VIV. #1 12.82% 23.39 72.35 85.43 1,000.00 72,346.94 81,398.79 153,745.73 294,733.50
2 VIV. #2 31.76 8.32% 15.17 46.93 62.88 1,000.00 46,930.94 64,316.96 111,247.90 216,936.00
3 VIV. #3 22.65 5.93% 10.82 33.47 72.88 1,000.00 33,469.33 68,449.94 101,919.27 251,436.00
4 VIV. #4 30.34 7.95% 14.49 44.83 43.17 1,000.00 44,832.64 53,439.74 98,272.38 148,936.50
5 VIV. #5 62.84 16.46% 30.02 92.86 90.42 1,000.00 92,857.06 88,481.85 181,338.92 311,949.00
6 VIV. #6 67.67 17.72% 32.32 99.99 110.72 1,000.00 99,994.23 91,421.70 191,415.94 381,984.00
7 VIV. #7 22.5 5.89% 10.75 33.25 46.40 1,000.00 33,247.68 52,935.98 86,183.65 160,080.00
8 VIV. #8 21.16 5.54% 10.11 31.27 43.86 1,000.00 31,267.59 44,816.64 76,084.24 151,317.00
28.6
9 VIV. #9 7.49% 13.66 42.26 60.86 1,000.00 42,261.49 62,210.43 104,471.92 209,967.00
VIV. 45.37
10 #10 11.88% 21.67 67.04 78.49 1,000.00 67,042.09 73,428.90 140,470.99 270,790.50
TOTAL 100.00 564,250.0 1,245,150.9 2,398,129.5
ES 381.85 % 182.40 564.25 695.11 0 680,900.94 4 0 92.60%
'SEGÚN PARÁMETROS DE COSTO DELA

COSTO VIVIENDA POR METROCUADRADO DE
PROM.xVIVIENDA $ 124,515.09 $3,450.00
98
cnnic Col. Francisco I. Madero
8.5.1. Indirectos de oficina
Patiodevecindad"Solnaciente"
Honduras #22
Col. Francisco y Madero,Xalapa Ver.
NOMBRE DEL FORMATO
ANÁLISIS DECOSTOS INDIRECTOS DE OPERACIÓN
OBRA: PATIO DEVECINDAD "SOLNACIENTE" FECHA: DICIEMBRE 2002
UBICACIÓN: HONDURAS #22, XALAPA. BERTHA LILIA SALAZAR MARTÍNEZ
VOLUMENANUAL DEOBRASACOSTODIRECTO
CONCEPTO
*>- l.-GASTO^TEÍSNlCOSt
'.^r^^^y^^^
T
• ; ; ; " " * >' ">*
"„ No...„. I,*) ADiJÉPTRATiViSi** * *'^*:íVCUB30ANUAL A***;

1 GERENTE GENERAL 24000.00 144,000.00
2 GERENTE DE PRODUCCIÓN 0.00 0.00
3 GERENTE DE PLANEACIÓN 0.00 0.00
4 GERENTE DE CONTROL 0.00 0.00
5 IGUALAASESORÍA FISCAL 0.00 0.00
6 IGUALAASESORÍA LEGAL 0.00 0.00
JEFE DE DEPARTAMENTO DE
7 PROYECTOS 16000.00 96,000.00
8 JEFE DE DEPARTAMENTO DECOSTOS 0.00 0.00
9 PROGRAMACIÓN 0.00 0.00
10 CONTADOR 12000.00 72,000.00
11 FACTURACIÓN 0.00 0.00
12 JEFE DE DEPARTAMENTO DE COMPRAS 0.00 0.00
13 CHOFERES 0.00 0.00
14 ALMACENISTA GENERAL 0.00 0.00
15 VELADOR 0.00 0.00
16 TAQUIMECANÓGRAFA 4800.00 19,200.00
17 MENSAJERO 0.00 0.00
TOTAL 1 56,800.00 331,200.00
~-"" MóT' - f 11.-ALQUILERESYAÍORTCACISNES ÜTÜIZACIÓN GMWMMLZ

1 ALQUILER DE OFICINA 6,000.00 36,000.00
2 DEPRECIACIÓN DE EQUIPO YOFICINA 160.00 1,920.00
3 MANTENIMIENTO DE EQUIPO Y OFICINA 1,500.00 6,000.00
4 ALQUILER DEALMACÉN 0.00 0.00
DEPRECIACIÓN DE INSTALACIÓN DE
5 ALMACÉN 0.00 0.00
6 DEPRECIACIÓN DE EQUIPO DEALMACÉN 0.00 0.00
99
cmic Col Francisco I Madero
MANTENIMIENTO DE EQUIPO DE
7 ALMACÉN 0 00 0 00
8 LUZ DE OFICINA YALMACÉN 0 00 0 00
9 TELEFONOS DEOFICINA YALMACÉN 6,00000 24,000 00
DEPRECIACIÓN DEVEHÍCULOS DE
10 OFICINA 0 00 0 00
MANTENIMIENTO DEVEHÍCULOS DE
11 OFICINA 2,00000 6,00000
DEPRECIACIÓN DEVEHÍCULOS DE
12 ALMACÉN 0 00 0 00
MANTENIMIENTO DEVEHÍCULOS DE
13 ALMACÉN 000 0 00
TOTAL II 9,660.00 37,920.00
No.„ | HI^ÓÉLIGACIONESYSEGUROS UTtLEACJON GASTOANUAL >

CUOTAS ASOCIACIONES
1 PROFESIONALES 1,166 67 7,00000
2 ANUALIDAD C NIC 000 0 00
3 PUBLICACIONES Y BIBLIOTECAS 1,200 00 4,80000
4 SEGUROS DE AUTOMÓVILES 15667 5,64000
5 SEGUROS CAMIONETAS 000 0 00
MULTIPOLIZA (ROBO DE OFICINA,
6 CONTENIDOS,VALORES, 833 33 10,000 00
TRANSPORTE, INCENDIO, ETC
TOTAL III 3,356.67 27,440.00
^ i*r ,i fr IV.-MATERIALES BECOfítüMO UTIUZACtÓN GASTO ANUAL

i COMBUSTIBLES AUTOMÓVILES 3,40000 8,160 00
2 COMBUSTIBLES CAMIONETAS 0 00 0 00
3 IMPRESOS DE OFICINA 3,00000 7,20000
4 PAPELERÍA DEOFICINA 50000 1,200 00
5 COPIAS HELIOGRAFICAS 1,000 00 2,400 00
6 COPIAS XEROGRAFICAS 1,000 00 2,400 00
7 ARTÍCULOS DE LIMPIEZA 400 00 960 00
8 VARIOS 000 0 00
TOTAL IV 9,300.00 22,320.00
é No, m fw* V.-CAPACifACISÑYPR^ttÓCION *- " ^yriuzActéi»*"**- ^ * GASTOANUAL S^""* '

1 GASTOS DE CONCURSOS 3,00000 36,000 00
2 PROYECTOS NO REALIZADOS 1,000 00 12,000 00
3 CELEBRACIONES DE OFICINA 2,00000 6,000 00
4 PROPAGANDA 500 00 6,00000
5 GASTOS DE CONSUMO 500 00 6,00000
6 ATENCIÓN A CLIENTES 0 00 0 00
7 CAPACITACIÓN 1,000 00 12,000 00
TOTAL V 8,000.00 78,000.00
100
Col. Francisco I.Madero
« .
cfnic
8.5.2. Indirectos de campo
Patiodevecindad"Solnaciente"
Honduras#22
Col. Francisco y Madero,XalapaVer.
NOMBRE DEL FORMATO
ANÁLISIS DECOSTOS INDIRECTOS DECAMPO

FECHA
OBRA: PATIO DEVECINDAD "SOLNACIENTE" FECHA DEINICIO DICIEMBRE7002
UBICACIÓN HONDURAS #22, XALAPA FECHA DETERMINACIÓN XALAPAVER
DURACIÓN DELAOBRA 150DÍAS NATURALES BERTHA LILIASALAZAR MARTÍNEZ.
—
i TTT"
'C UNIDAD
| . (MES) ':03rO IMHOPTE-
No. l,^3AÎOS/ra5MICOSYéiPiNISTRATtYdS ££/• -^í ^mi;^--)'^*^.

1 RESIDENTE 5.00 8,000.00 40,000.00
2 RESIDENTE 5.00 0.00 0.00
2 AUXILIAR RESIDENTE 5.00 4,000.00 20,000.00
3 AUXILIAR ADMINISTRATIVO 5.00 0.00 0.00
4 VELADOR 5.00 1,600.00 8,000.00
5 CHOFER
TOTALI 68,000.00
II.TRASLADO DEPERSONAL AOBRA
TOTAL II 0.00
' 'X^ W
No, ttllBÓOMíllNreACIONiSYFLETES U " V j ^ ' * ' ' - ^ v . " "^-J
1 TELEFONO ENOBRA 5 200 1,000.00
2 TRANSPORTE DEEQUIPO MENOR Y ENSERES 5 150 750.00
(POR FLETE)
3 CAMIONETA ENOBRA, INCLUYE MANTENIMIENTO 5 1000 5,000.00
Y GASOLINA
TOTALIII 6,750.00
x «•K •Mstói , ,
;-M£l^ <•'"** í5v>CONSTOUCCÍSÍSP-RWBQSIUÍS * i
' %*L'S
1 CERCAY PUERTA 0 0.00 0.00

2 OFICINA 0 0.00 0.00
3 BODEGA CUBIERTA 0.00 0.00 0.00
101
a4
cmic
SANITARIOS
0
0 0.00
5 INSTALACIÓN HIDRÁULICA PROVISIONAL 1 0 0.00
6 INSTALACIÓN ELÉCTRICA PROVISIONAL 1 0 0.00
TOTAL IV 0.00
pto. ""T \f,-coHm®VYmmm v ^ . "*** m > ^*S** ^«tlCtefe, -s,v,r; ,:****
1 CONSUMO ELÉCTRICO 5.00 360.00 1,800.00

2 CONSUMO DEAGUA 5.00 80.00 400.00
3 DEPRECIACIÓN DE EQUIPO DE OFICINA 0.00 0.00 0.00
4 FOTOGRAFÍA 5.00 70.00 350.00
5
^SINDICATO Y LETREROS 5.00 800.00 4,000.00
6PAPELERÍA Y COPIAS 5.00 50.00 250.00
7VARIOS 0.00 0.00 0.00
8OTROS GASTOS (FIANZAS DEOBRA, SEGUROS, ETC.) 1.00 3,200.00 3,200.00
9 INDUMENTARIA PARA TRABAJADORES 1.00 0.00 0.00
10 PRUEBAS DE LABORATORIO 5.00 0.00 0.00
TOTALV 10,000.00
.i,*. *--~\1k RESUM'ENiBeeOSTOS ^ ü '" V :

A'Ü" IiN&raiciA IMPORTiS»**
1 GASTOS TÉCNICOS ADMINISTRATIVOS 5.24% 68,000.00

II TRASLADO DE PERSONAL A OBRA 0.00% 0.00
III COMUNICACIONES Y FLETES 0.52% 6,750.00
IV CONSTRUCCIONES PROVISIONALES 0.00% 0.00
V CONSUMOS Y VARIOS 0.77% 10,000.00
SUMA DE INDIRECTOS DEOBRA 84,750.00
COSTO DIRECTO DE OBRA 1,297,375.88
COSTOS DIRECTOS DE CAMPO EN% 6.53%
NO-FA:LOSCONCEPTOS EN LISTADOS SONA TITULO ENUNCIATIV O, MAS NOUN 1ITATIVO.
102
Col. FranciscoI.Madero
« cmic
8.5.3. Financiamiento por flujo
Patio de vecindad "Solnaciente"

Honduras#22
ANÁLISIS DELCOSTO DEL CONTRATISTA: FECHA D6 INICIO: ANEXO:
FINANCIAMIENTO DE LOS
TRABAJOS POR FLUJO DECAJA Bertha Lilia Salazar Martínez
UBICACIÓN
OBRA: PATIO DEVECINDAD
"SOLNACIENTE" XALAPA, MUNICIPIO DEXALAPAVER. XALAPAVER
IMPORT
CLAVE PARTIDAS AÑO 2000-2001 E
NOVIEM DICIEMB FEBRER
MES OCTUBRE BRE RE ENERO O MARZO ABRIL TOTAL
1 2 3 4 5 6 7
AVANCES
AVANCE DEOBRA 268782 8 4086303 273521.0 1435805.
PARCIAL 104095.93 6 6 38077572 2 89
104095.9 268782.8 380775.7
ESTIMACIONES 3 6 40863036 2 273521 02
INGRESOS
1435805. 1866547
PORANTICIPOS 43074177 89 65
1040959 268782.8 380775.7 1435805.
POR ESTIMACIONES 3 6 408630.36 2 273521.02 89
AMORTIZACIÓN DE 114232.7 430741.7
ANTICIPOS 31228 78 80634.86 122589.11 2 82056 31 7
RETENCIONES
SECODAM 520 48 1343 91 2043 15 1903.88 1367 61 7179.03
186804 0 264639.1 1435805 2864432
SUMA DE INGRESOS 430741 77 72346.67 9 283998.10 3 190097 11 89 74
EGRESOSACOSTO
DIRECTO
MATERIALES COMPRA 190085.5 2686532 7771281
DIRECTA 25256 66 9885070 5 19428204 0 5
MATERIALES COMPRA
DIFERIDA
MANO DEOBRA
DIRECTA 742099 2904461 55851.51 57084.54 78936.50
IMPUESTOSY 290612.2
OBLIGACIONES 9444.90 36965 87 71083.74 72653 05 10046464 0
EQUIPOSYOPERACIÓN 94.06 242.87 369 23 344.06 247 15

SUMA DECOSTO 137583.0 2832721 4204899 1297375.
DIRECTO 32771.71 8 6 32279438 0 100464.64 88
INDIRECTOS
GASTOS IND.OFICINA
CENTRAL 3894 70 1005639 15288.72 14246.55 10233.66 53720.01
GASTOS IND. DEOBRA 5912.38 15266 16 23209.13 21627.06 1553528 8155000
FIANZAS DEOBRA 3200.00 3200.00
I.S.R.(PAGOA CUENTA) 732261 1229.89 3175.67 4827 97 4498.87 3231.65 2428666
SUMA TOTAL DE 170228.2 3229999 451086.8 1414353
EGRESOS 45778.79 4 0 361843.66 1 10496350 3231 65 76
FLUJO DECAJA
186804.0 264639.1 1435805 2864432.
INGRESOS 430741.77 7234667 9 283998 10 3 190097 11 89 74
170228.2 322999.9 451086.8 1460132.
EGRESOS 45778.79 4 0 361843.66 1 10496350 3231.65 55
136195.8 186447.6 1432574

DIFERENCIA PARCIAL 384962.98 -9788157 1 -77845.56 8 85133.61 24
103
<£cmic
DIFERENCIA 2870814 150885 6 113407 6 1404300
ACUMULADA 384962 98 | 1| 0| 73040 03 5 -28274 04 20
FINANCIAMIENTO
279982 1 3164157 553510 3 653291 6 1593888
SALDO 0 00 5 2 -410489 72 5 -686781 85 8 11
279982 1 596397 8 1560397 1593888

SALDO ACUMULADO 0 00 5 7 -1006887 59 94 2247179 79 11
TASA PASIVA MENSUAL
8% 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00 0 00
TASAACTIVA MENSUAL
19.50% 0 00 -454971 -5141 76 -6670 46 -8994 54 -1116021 25900 68
FINANCIAMIENTO
PARCIAL 0 00 -4549 71 -5141 76 -667046 -8994 54 -1116021 25900 68
FINANCIAMIENTO
ACUMULADO 0 00 -4549 71 -9691 47 -16361 92 -2535647 -3651667 62417 35
COSTO 4.3
COSTO FINANCIERO DEOBRA FINANCIERO=F= PIT= 62417.35 = 0.0435 5
1,435,80
5.89
104
PATIO DEVECINDAD SOLNACIENTE / HONDURAS # 2 2
^31cmic
8.5.4. Utilidad
NOMBRE DEL FORMATO
ANÁLISIS DEUTILIDADDELPATIODEVECINDAD"SOLNACIENTE"
OBRA: PATIO DEVECINDAD "SOLNACIENTE" FECHA DEINICIO: FECHA
UBICACIÓN: HONDURAS #22, XALAPA. FECHA DETERMINACIÓN
EMPRESA Bertha Lilia

DURACIÓN DELA OBRA 124 DÍAS NATURALES Salazar Martínez. XALAPA VER.
UTILIDAD DE CONCURSO
CLAVE UNIDAD CONCEPTO CONSIDERACIÓN VALOR
TPA % TAPA PASIVA ANUALIZAOA A LA FECHA D 19.5

REA % RIESGO EMPRESARIAL ANUALIZADO D 5
TEA % TECNOLOGÍA EINVESTIGACIÓNANUALIZADA DELA EMPRESA D 2
TAT % TASA ANUALIZADA TOTAL • TPA +REA * TEA D 26.5
PV MILES PRECIO DEVENTA DEU\ OBRA S 2,398,129.50
CC MILES CAPITAL DETRABAJO DE LA OBRA D 1,245,150.94
RC % REVOLVENCIA DECAPITAL =PV/ CC S 1.93
UE % UTILIDAD ESPERADA =TAT/ RC S 13.76
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

Ul % UTILIDAD INDISPNSABLE = ( ( UEX FSC)/FIF) D 0.93
GND % GASTOS NO DEDUCIBLES EN LA OBRA =SUMA DE GASTOS D 0.30
UAI % UTILIDADANTES DE IMPUESTOS = Ul +GND S 1.23
CARGOS IMPOSITIVOS
ISR % IMPUESTO SOBRE LA RENTA D 0.34
PTU % PARTICIPACIÓN DELAS UTILIDADESA LOS TRABAJADORES D 0.1
SCI % SUMA DECARGOS IMPOSITIVOS= ISR +PTU D 0.44
UTILIDADES DESPUÉS DE IMPUESTOS

FAI % FACTOR DEAJUSTE IMPOSITIVO = 1- SCI D 0.56
UDI % UTILIDAD DESPUÉSDEIMPUESTOS= UAI/ FAI D 2.19
OTROS CARGOS AL PRECIO DEDUCIBLES

OCPD % OTROS CARGOS AL PRECIO DEDUCÍALES = (SUMA x FSC }/ FIF D 0.11
UTILIDAD DE CONCURSO
uc % UTILIDAD DECONCURSO =UDI* OCPD DR 2.30
NOMENCLATURA:
D DATO FSC
== FACTOR DE SOBRECOSTO
S SUPOSICIÓN UC UTILIDAD DE CONCURSO
FIF FACTOR DE INDIRECTOS HASTA
FINANCIAMIENTO PV PRECIO DEVENTA
OCPD
DR
O BS ,SUPERVISION, IMPREVISTOS, OTROS CONCEPTOS (EN PORCENTAJE) CD
= COSTO DIRECTO DEOBRA
DATO RESULTANTE
105
<feme InstitutoTecnológico delaConstrucción

8.5.5. Factordesobrecosto
FACTORDESOBRECOSTO
FECHA DE FECHA (7)
INICIO: AGOSTOÔOO
FECHA DE
XALAPA VER. TERMINACIÓN:
OBRA: PATIO DEVECINDAD "SOLNACIENTE" EMPRESA (2)
UBICACIÓN: HONDURAS #22, XALAPA. Bertha Lilia Salazar Martínez
N CON DECIM ACUMU OBSERVACIONES AL ENLANCE

0 CONCEPTO SID APLICACIÓN % AL ENLACEDE LADO DE
(8
) (9) (10) (11) OPERACIONES (12) OPERACIONES
100 0
1 00
COSTO DIRECTO 0%
1 COSTO DIRECTO S/CD 10000 ASENTAR DATO BASE

GASTOS DE SE SUMAAL COSTO 1 00 0 04 LOSCARGOS SE SUMANA LA
1 OPERACIÓN S/CD DIRECTO 4 14% 0 0414 00 + 14 1 0414 BASE
SESUMA AL COSTO 104 0 06 LOS CARGOS SE SUMAN AL
2 GASTOS DE CAMPO S/A DIRECTO 6 53% 0 0653 14 + 53 1 1067 ACUMULADO ANTERIOR
FINANCIAMIENTO DE SEFACTORIZAAL 1 10 101 LOS CARGOS SE SUMANAL
3 OBRA S/A ACUMULADO 1 10% 00110 67 X 10 1 1189 ACUMULADO ANTERIOR
UTILIDAD EN SEFACTORIZAAL 1 11 102 LOS CARGOS SE SUMAN AL
4 CONCURSO S/A ACUMULADO 2 30% 0 0230 89 X 30 1 1446 ACUMULADO ANTERIOR
INFONAVIT 5% DEL —
% DE LAMANO DE SESUMAAL COSTO 1 14 0 01 LOS CARGOS SE SUMAN AL
5 OBRAx(SDBC/SIRF) S/CD DIRECTO 1 70% 0 0170 46 + 70 1 1616 ACUMULADO ANTERIOR
S A R 2% DEL — % DE
LAMANO DE SESUMAAL COSTO 1 16 0 00 LOS CARGOS SE SUMANAL
6 OBRAx(SDBC/SIRF) S/CD DIRECTO 0 68% 0 0068 16 + 68 1 1684 ACUMULADO ANTERIOR
ANOTAR AL SUBTOTAL
7 ANTERIOR SUBTOTAL
SECODAM (6/(1-0005))- APLICAR SOBRE EL 1 16 0 00 LOS CARGOS SE SUMANAL
8 6 S/PV PRECIO DEVENTA 0 61% 0 0061 84 + 61 1 1745 ACUMULADO ANTERIOR
I
F.S.C. 1.170
I DETERMINACIÓN DEL SAR E

INFONAVIT
INCIDENCIA DE MANO DE (USAR INCIDENICA DETERM NADAPC RLA

OBRA 4000% EXPLOSION DE INSUMOS)
SDBC 13436
SIRF 15828
SDBC/SIRF 0 8489
INFON 0 84887 5 00
AVIT 4000% X 54 x % 0 0170 1 70%
0 84887 2 00
SAR 40 00% X 54 x % 0 0068 0 68%
DETERMINACIÓN DEL CARGO POR SECODAM= 05% SOBRE PRECIO DE

VENTA
0 00
1 CF= (6/(1-0005))-6 = 1217 0995 - 1 217 61 0 61%
NOTAS
S/CD = SOBRECOSTO
DIRECTO
S/A = SOBRE
ACUMULADO
S/PV =SOBRE PRECIO
DEVENTA
SDBC =SALARIO DIARIOA BASE DE
COTIZACIÓN
SIRF =SALARIO
INDIVIDUAL REAL FINAL
F SC =FACTOR DE
SOBRECOSTO=INDIRECTOS+FINANCIAMIENTO+UTILIDAD+INFONAVIT+SAR
+SECODAM
106
<£cmic
Col Francisco I Madero
4>^>-4> -4>-<J> 4
-<¿p- - ^ H p - -^y -vp- ^> ^^ -^y -fy- ^y-^y^y- -^y
Planta baja
107
a cmic
^> -A -é--4>A-^y
-§- -^^V" V A V" V A "V" v ^-^-^r V"
Planta alta
108
«
9.-PROMOCIONYVENTA
9.1. Promoción
El mercado al que va dirigido la regeneración urbana de la vivienda de interés
social, se puede decir que es un mercado cautivo, por que las personas que habitan
estetipodevecindades,selesestábrindando unamejorviviendaaunbajocostoycon
unaverdadera calidaddevida.
Es importante señalar que en el momento en que se empieza a reunir a los
moradores de los patios devecindad empieza la promoción,yaque se les dice cuales
sonlosproyloscontradeunaregeneración.
Esimportanteseñalarlesqueestetipodeproyecto,solotieneaspectospositivos,
debido a que no pierden suvida social, su entorno,tienen un lugar estratégico donde
reconstruirsuvivienda,contodoslosservicios,tantodeinfraestructura comoeselAgua
Potable, Drenaje, Electrificación, Teléfono, Pavimentación y servicios como la
recolección de la basura, vías de transporte, líneas de servicio urbano, acceso a
comercios, escuelas, hospitales. Todos los rubros antes mencionados, son la parte
fuerte del proyecto ya que no representan un costo extra para los habitantes, pero si
representa unplusparasusvivienda,yaquenodeben salirdelaubicaciónestratégica
de su vivienda para tener que ocupar terrenos y lotes de la periferia de la ciudad
carentes de todos los servicios y que además con el poco dinero que obtuvieran,sus
viviendasseríanprecariasydemuybajacalidad.
Lamejor maneradepromocionarelproyectosería mostrándoles aloshabitantes
las condiciones reales en las que viven y al mismo tiempo la forma en como podrían
mejorar la calidad de sus viviendas, mediante dibujos y maquetas virtuales que les
permitantener unmejorentendimiento de lascondicionesen lasquequedaría ellugar
almomentodeconcluirlasobrasderegeneración.
En el caso concreto del Patio de Vecindad SOLNACIENTE, los costos que

correspondenapromociónsonmínimos:
PATIODEVECINDADSOLNACIENTE
HONDURANo. 22
Dospromotoresdelasviviendas $8,000.00
Uniformes $1,000.00
Gastosdepapelería $1,000.00
Gastosdeoficina $1,000.00
Gastosdeelaboracióndeencuestas $1,500.00
Gastos de elaboración de presentación de maqueta $2,000.00
virtual(AUTOCAT).
TOTAL $14,500.00
109
cmic
1 m
^ ^ InstitutoTecnológico delaConstrucción
9.2.Venta
Después de haber realizado una buena promoción con todos los habitantes del
patio devecindad, haberles aclarado todas susdudas, motivarlos aquevan amejorar
la calidad de sus viviendas por un costo mínimo, mostrarles el costo real que deben
pagar por la construcción del proyecto e indicarles que deben cumplir con ciertos
reglamentos paralaconstrucción desusviviendas,sepuedeiniciarconlostrámitesde
venta.
En el aspecto de la venta son dos aspectos que se deben cuidar para poder
llevaracaboelproyecto
• Tener un expediente ordenado (es decir, cubrir con todos los requisitos que
estas instituciones solicitan), de cada uno de los habitantes del Patio de
VecindadqueseanasalariadosconderechoaINFONAVIToFOVISSSTE.
• Tener unexpedienteordenado (esdecirquecubrancontodos losrequisitos),de
los habitantes del Patio de vecindad que no son beneficiados con este tipo de
créditos, para poder asesorarlos a qué tipo de sociedad financiera se podrían
incorporar, ademásdeasistirlos paraquepuedanconseguir el mejorcréditocon
elporcentajedeinterésmásbajo.
• Todosdebenestar incluidos en untipodecréditoyaquesifalta unosolo delos
vecinos, nosepodráejecutar laobra,debidoalafaltadel recurso,amenosque
otrapersonaesteinteresadaypuedaingresaralaconstruccióndelproyecto.
no
10.-CONCLUSIONES
Determinar el déficit de vivienda nos proporciona datos desalentadores, el

Programa Sectorial de Vivienda 2000-2006, maneja que la carencia de el déficit de
vivienda que existe en este momento nos lleva a resultados realmente vivienda esde
4.5millonesdeunidades,peroelCENSOelaborado porelINEGIenel2000arrojóque
lacarenciaesde6millonesdeviviendas.
La propuesta de la regeneración urbana del PatiodeVecindad SOLNACIENTE,

pretendeserel iniciodeuna regeneración integralde laciudad,rescataryreactivar los
centros urbanosdelasciudades mediasydelasgrandesciudades,yaque nosedebe
perder estas grandes extensiones de terrenos que tienen todos los servicios, además
demejorarlacalidaddevidadeestaszonasqueestáncayendoendesuso.
Asíqueesnecesarioque:
• En combinación con estrategias orientadas al abatimiento de costos de
construcciónyal incremento en laofertadevivienda,es necesario redistribuirel
créditoparaviviendasubsidiadoporelgobierno.
• Que se implementen mecanismos de ahorro, combinándolo con recursos

bancariosyfiscalesparafinanciaralossectoresdemenoresingresos.
Las implicaciones políticas y sociales del problema de vivienda exigen, sin

embargo,respuestaseficaceseinmediatasparaquenosetorneenunobstáculo
al desarrollo del propio programa modernizador. Estas respuestas deben
ubicarse en tres líneas de acción fundamentales: abatimiento de costos,
redistribucióndelfinanciamientoyestímuloalainversiónprivada.
• Fomentar la inversión privada en vivienda, estimulando nuevas formas de

financiamiento
Elevar losnivelesdecompetitividad yeficienciade losdiferentessegmentosque

conformanelmercadohabitacional.
Los costos de construcción podrían ser disminuidos en un plazo relativamente

breve a través de mayor eficiencia administrativa, prácticas desregulatorias y
combatealacorrupción.
• La solución o el atenuamiento del problema de vivienda exige la redistribución

delfinanciamiento subsidiado orientándolo, en una proporción significativamente
mayor a la actual, hacia eltercer segmento del mercado habitacional (el de los
ni
, Col.Francisco I. Madero
sectores de ingresos mínimos e inestables) y alestablecimiento deesquemas de
pago cor icapitalización inflacionaria de los intereses.
• Es necesario estimular decididamente la inversión privada en la construcción de

vivienda, lo cual puede lograrse mediante diversas alternativas como son: el
fortalecimiento de líneas de crédito en la banca comercial; la simplificación
administrativa y el combate a la corrupción; la promulgación de una legislación
que, a diferencia de la vigente, estimule la construcción de vivienda para
arrendamiento; el establecimiento de estímulos fiscales, y la apertura para las
empresas de la opción de construcción de vivienda para sus empleados o del
establecimiento y desarrollo de fideicomisos orientados a este propósito como
alternativas alpagodelascuotas.
• La importancia de atacar el problema de vivienda simultáneamente desde todos

los niveles no debe ser minimizada. Por otro lado, la oferta de vivienda de bajo
costo para los grupos más pobres mediante programas gubernamentales o
privados no debe sustituir a la oferta de vivienda de calidad, con mecanismos de
financiamiento accesibles, para losgrupos de ingresos medios.
• Satisfacer lademanda devivienda de los grupos de ingresos medios, eliminando

trabas regulatorias innecesarias y haciendo más claros y transparentes los
mecanismos de crédito, puede liberar importantes acervos de vivienda de menor
calidad ahora ocupados por éstos, en favor de los grupos más pobres. Eliminar
las trabas regulatorias que inhiben la inversión privada en vivienda para
arrendamiento puede incrementar los acervos de vivienda para los grupos de
ingresos medios -por la construcción de habitaciones nuevas y la disponibilidad
de viviendas en el mercado que de otra manera estarían desocupadas- y "filtrar"
lasviviendas de menor precio hacia losgrupos más pobres.
• Al crear un verdadero mercado de vivienda se reducirá gradualmente el rezago

acumulado en atención a lademanda por este satisfactor.
• La ciudad y sus habitantes se verán beneficiados con la implementación de la

regeneración urbana,yaquesurgirá unaverdadera calidaddevida.
Recomendación para las líneas de investigación:
Análisis a detalle por parte de los inversionistas para poder ejecutar la regeneración
urbana,através nuevos mecanismos deahorro ydefinanciamiento.
112
cmic
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México 1998
114

Vecindad Tesis

Cargado por

Vecindad Tesis

Cargado por

c<cmic PATIODE VECINDADSOLNACIENTE/ HONDURAS #22

ARQ. BERTHA LILIASALAZAR MARTINEZ

BAJOLADIRECCIÓN DELM.l.JAIME FRANCISCOGÓMEZ

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA

XALAPA ,VERACRUZ, DICIEMBRE DE2002.

cmic Col. Francisco I. Madero

..."Elelemento clavede lo quepodríaser considerado

Juan Luis Sariego

Las vecindades a finales del

cmic Col. Francisco I. Madero

cmic Col. Francisco I, Madero

La vivienda es la infraestructura más demandada al incidir directamente en el

La provisión de vivienda con sentido social representa un problema para una

El último censo realizado en México en el año 2000 revela datos importantes, ya

Si se considera que la población actual es de 100 millones aproximadamente, y

El presente trabajo presenta una recopilación de información socioeconómica,

Habiéndose tomado el caso debido a que tanto su situación legal,como física se

El analizar los diferentes factores implicados en la vivienda popular significa un

cmic Col. Francisco I. Madero

El marco jurídico establece la normatividad en materia de suelo urbano y de

Cuando se examina el problema de "la propiedad privada" del espacio

1.1 Aspectos sobre la evolución de la vivienda de interés social en México y las

1.1.1. La manifestación política del problema de la vivienda

1.1.2. Análisis de la evolución del problema de la vivienda como un fenómeno

1.1.3. El movimiento obrero organizado y la política habitacional como

1.1.5. ElMovimiento Urbano Popular Independiente (1968-1980)

1.1.6. La política de laacción habitacional del gobierno (1968-1982)

de lavivienda y al apoyo a la autoconstrucción, donde la autogestión y participación por

partede los beneficiadosjugaron ysiguenjugando un papelprimordial.

1.1.7. Lavivienda, política social porexcelencia del régimen (1983-1985)

cmic Col. Francisco I. Madero

1.1.8. Lavivienda 2000-2002.

1.2. La vivienda y el ingreso: la demanda potencial, la demanda insatisfecha y la

1.2.1 Estructura delmercado habitacional en México.

Unidades familiares ingresos medios: o sea aquéllos que se ubican en un

cmic Col. Francisco I. Madero

Empleando las categorías de demanda en materia de vivienda previamente

• La demanda efectiva es la originada por el segmento de altos ingresos del

Laoferta devivienda, por otra parte,está constituida por el acervo devivienda de

1.2.2. Elsuelo ytipos de mercado

El que ha servido de base a la acción habitacional del gobierno: No ha

El ocupado por los sectores de bajos ingresos: En el caso de los sectores de

1.2.3. Costos de construcción

Por un lado, en combinación con estrategias orientadas al abatimiento de costos

2.1. Adecuación de inmuebles.

Poco antes de que estableciera el Segundo Imperio con Maximiliano de

La migración de la población campo-ciudad,

La construcción de las vecindades no ceso

2.4. Lavecindad Hoy.

Laoferta devivienda para las clases desfavorecidas es prácticamente nula, provocando

2.4.1. El usuario ajusta el espacio a su necesidades, modificándolo un poco o

Laoferta devivienda para las clases desfavorecidas es prácticamente nula, provocando

'INFONAVIT, Lavivienda comunitaria enMéxico ,México 1988, pag.261

"No es solo la cantidad volumétrica la

Considerando al Habitus como la estructura organizadora de las practicas y el

La Formación del Habitus es el proceso de socialización que nos define las

Habitus primario: Elcualesotorgado por lafamilia.

3.1. Características Generales:

• Características poblacionales: tasa de mortalidad relativamente más alta,

3.2. Factores que determinan a lacultura de la pobreza.

Causas que determinan/originan laformación:

"entre más autosuficiencia y más posibilidad de movilidad dentro de la ciudad,

Lo que respecta a la autosuficiencia económica, ésta da posibilidad de cubrir las

Siendo lasvecindades laexcepción enesesentido.

3.3. Conflictos de laVida Compartida.

La vida Sexual En nuestra cultura tener

La relación constante entre los miembros de unafamilia ogrupo

3.4. Lo público,comúny privado

Es valido distinguir sus conceptos para plantear su lenguaje común e identificar

Espacio público: se considera como

3.5. Elespacio de laVecindad

A manera de introducción a este tema, se mencionarán algunas delimitaciones

C<cnnic InstitutoTecnológico delaConstrucción

La naturaleza de las vecindades es que son espacios de alquiler, implicando que

Por un lado los usuarios de la

También puede plantearse según las