Contenido Unidad 2
Contenido Unidad 2
Contenido Unidad 2
Tabla de contenido
2. Enfoque Físico......................................................................................................... 1
2.1 Mercado de terrenos y aplicación de factores. ................................................................. 3
2.2 Vida útil total, vida útil consumida de un inmueble y Vida Mínima Remanente. ................ 6
2.3 Construcciones, calculo del costo de reposición nuevo. .................................................. 25
2.4 Obras complementarias, Instalaciones Especiales e Instalaciones accesorias. ................. 28
2. Enfoque Físico
APLICACIONES
Remanente.
Glosario de Términos.
Costo de Reproducción Nuevo. Es el costo a precios actuales, de un bien nuevo similar, que
tenga la utilidad o función equivalente más próxima al bien que se está valuando, con las
características que la técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos considerados
equivalentes.
nueva para un proyecto específico, dividido entre su superficie construida; debe especificar el costo
directo, los costos indirectos tanto de obra como de oficina central y la utilidad considerada por el
constructor.
Estimación del valor del terreno. El enfoque físico o directo establece un enfoque del valor
del inmueble a través de la estimación por separado del valor del terreno, mediante el
procedimiento establecido en el Capítulo 1 bajo el título ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO;
así como el costo neto de reposición o reproducción de las construcciones, instalaciones especiales,
calcular el valor indiviso del terreno; los costos netos de las construcciones, instalaciones especiales,
utilizar por tipo el prontuario general de todo el cuerpo constructivo donde se localice la unidad
La estimación del valor del terreno podrá realizarse mediante la aplicación de los siguientes
procedimientos:
deberá integrarse en el avalúo de acuerdo con lo establecido en los artículos 22 y 23 del Manual.
II. Se podrán considerar ofertas de inmuebles en los que se indique que se estén ofreciendo
escombro resultante, lo que permitirá establecer la hipótesis de que el terreno se pueda considerar
baldío y listo para utilizarse, para analizar posteriormente la información de las referencias con
podrá realizarse de manera simultánea con lo que establece el párrafo anterior. Los cálculos
III. En caso de que la renta del terreno sea conocida o pueda conocerse mediante una
investigación directa del mercado, se podrá capitalizar dicha renta para obtener el valor del terreno.
IV. Cuando las condiciones de saturación de la zona provoquen que no existan referencias
de mercado suficientes y confiables o que las conclusiones de estas sean erráticas o heterogéneas,
será necesario realizar un Análisis Residual considerando en todos los casos el mayor y mejor uso
del lote en estudio de acuerdo con las normas de desarrollo urbano vigentes. Al respecto es
necesario mencionar que se realizará un residual estático cuando la potencialidad del terreno
permita como máximo el desarrollo de tres unidades privativas o rentables y en los demás casos se
deberá realizar un análisis residual dinámico. Todas las premisas de análisis y los cálculos
En ningún caso, estará permitida para la estimación del valor del terreno, la utilización del
método de “desagregación” o “extracción”, que consiste en restar del precio de la oferta, el costo
autoridad competente y debidamente certificado mediante sentencia firme por juicio de apeo y
deslinde, mediante levantamiento topográfico practicado por topógrafo con Cédula Profesional
documentos jerarquicamente descritos arriba, deberán ser manifestadas por el perito valuador en
terreno que se usará para efectos de cálculo de valor de acuerdo con los artículos 23 y 24 del
Manual.
El valor del terreno se puede obtener por alguno de los siguientes procedimientos:
1). Considerando al terreno sin mejoras, mediante la investigación directa del mercado de
terrenos en venta, ya sean ofertas o cierres y aplicando factores de homologación directos. Este
como terrenos a los cuales se les afecta por el costo de demolición para llevar al terreno a uso pleno
3). Con base en el enfoque de capitalización de renta del terreno, la renta de terreno es una
4). Con base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, cuando la renta de
terreno con construcción es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso exclusivamente del
características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque
método residual estático o dinámico (enfoque de ingresos), basado en el mayor y mejor uso del
inmueble.
2.2 Vida útil total, vida útil consumida de un inmueble y Vida Mínima
Remanente.
Vida mínima remanente. Se considera como el lapso que un inmueble podrá ser útil y
funcional atendiendo a los materiales con los que está construido, la calidad de la mano de obra, y
visitarse el inmueble.
La Vida Mínima Remanente no podrá en ningún caso considerarse como Vida Útil Total del
Derivado de los trabajos de análisis técnicos llevados a cabo por los representantes de los
Colegios y Sociedades en conjunto con las autoridades fiscales, se establece una metodología, para
establecer de manera más objetiva y veraz la estimación de deméritos por edad y estado de
Esta metodología se basa en un análisis sobre las vidas mínimas remanentes de los
materiales que de manera preponderante componen las diferentes partidas presupuestales del
costo de un inmueble.
Un inmueble no envejece o se deteriora por el simple paso del tiempo, en términos reales,
envejece por efecto del mayor o menor mantenimiento que se le brinda y por la obsolescencia o
actualizar y curar las posibles obsolescencias, deterioros y brindar el mantenimiento necesario para
Las diferentes metodologías existentes para esta estimación económica son dos: la edad
cronológica que puede establecerse con precisión, sin embargo, no siempre coincide o es
congruente con el estado de conservación del inmueble, por lo que puede provocar errores
importantes en la estimación del demérito de una propiedad y la vida útil total que puede
UNIDAD 2
establecerse como un intento de prever el futuro, más o menos soportado, pero que no se puede
Las estimaciones en la vida mínima probable de los materiales que componen un inmueble
construcción siguientes:
Se deberá ponderar el peso económico de cada una de las partidas que conforman el COSTO
función de los componentes constructivos del inmueble a partir del momento de su construcción.
DEFINICIONES:
Índice del costo remanente: Éste indice se obtiene de restar de la unidad el índice de
inversión requerida de cada una de las partidas económicas que componen el Costo de Reposición
Nuevo y se constituye en el multiplicador del Costo de Reposición Nuevo para obtener el Costo Neto
una de
Excelente o Nuevo: Los elementos que componen la partida o especialidad constructiva han
actualización tecnológica.
Cimentación: Elementos estructurales que dan soporte al inmueble y se ubican por debajo
Albañilería: Elementos que conforman las divisiones internas de un inmueble tales como
muros, cerramientos, pilastras, jardineras, entre otros. Elaborados con mampostería de cualquier
Instalación hidráulica: Ramales de tubería por la que es conducida el agua potable desde la
Instalación sanitaria: Ramales de tubería por la que se conducen las aguas negras,
registros.
closets, etc.
Herrería y cancelería: Elementos de acero, aluminio, PVC, madera o cualquier otro material
Muebles de baño y cocina: Mobiliario fijo de baño y cocina, lavabos, inodoros, tinas, bidets,
Closets y alacenas: Elementos fijos de guarda, pueden ser de madera, PVC, aluminio, o
mejorar de alguna manera su funcionamiento, los cuales pueden ser bombas, equipos de aire
Para la determinación del valor de deberá utilizar la siguiente tabla que establece el costo
conservación y mantenimiento:
Los costos porcentuales así establecidos deberán relacionarse con los pesos porcentuales
de cada una de las partidas económicas para poder establecer así el multiplicador o factor de
54 GACETA
Como consecuencia de la anterior OFICIAL
relación DE LA CIUDAD
se establece DEclase
para cada MÉXICO
la Tabla 4 de factores 26 de enero de 2021
de conservación y mantenimiento:
Como conclusión del proceso de análisis el Perito Valuador deberá seleccionar en la Tabla 5
la opción de estado de conservación observado que corresponda a cada una de las partidas
UNIDAD 2
UNIDAD 2
UNIDAD 2
UNIDAD 2
UNIDAD 2
UNIDAD 2
UNIDAD 2
Los paquetes de matrices por USO Y CLASE para el cálculo de VIDA MÍNIMA REMANENTE
forman parte integral del presente compendio como Tablas Vida Mínima Remanente y se
algún elemento de una edificación con materiales, técnicas y mano de obra actuales al momento de
su cálculo.
Índice de inversión requerida: Es el costo de la inversión requerida para lograr que cada
una de las partidas económicas que componen el costo de Reposición Nuevo vuelva a ser
funcionalmente apta para su uso y seguridad, expresado como porcentaje del Costo de Reposición
Para efectos de la estimación de las áreas que corresponderán a las diferentes porciones de
la construcción, se requiere establecer los TIPOS de construcción que las conforman y se obtienen
del inmueble para estimar las superficies construidas del mismo, su tipología y especificaciones
deberán realizar los análisis de los costos unitarios correspondientes, mismos que deberán ser
expresados en pesos por metro cuadrado y se incluirán en el avalúo para soportar los cálculos
correspondientes.
central, costos de oficina de campo, costo por financiamiento, cargo por la utilidad
objeto cubrir en la forma más amplia posible los recursos necesarios para realizar
actuales.
Cuando por las características constructivas e históricas de los inmuebles se requiera utilizar
y 24 del Manual.
directamente cuando el perito valuador encuentra que, para su caso en particular, correspondan y
estimación de la inversión económica necesaria para actualizary curar las obsolescencias, así como
los deterioros que permitan brindar el mantenimiento y adecuación necesario para que el inmueble
El Costo Neto de Reposición es el que resulta de aplicarle los deméritos con respecto al
Costo de Reposición Nuevo de las construcciones, para cada tipo de construcción. En el caso de que
el Costo Neto de Reposición se indique como un factor, deberá referirse como INDICE DE COSTO
REMANENTE.
accesorias.
COMPLEMENTARIAS.
a). Instalaciones Especiales (IE): Son activos permanentemente unidos a un bien inmueble
con lo cual termina siendo parte del mismo e indispensable para su funcionamiento y aquéllas que
se consideran necesarias para cada tipo de inmueble. Se estimará el valor en condiciones de uso
instalado.
b). Elementos Accesorios (EA): Son aquellos que se consideran indispensables para el
c). Obras Complementarias (OC): Son aquéllas que proporcionan amenidades o beneficios
La estimación del costo de éstas se efectúa de la misma forma y con la misma secuencia de
cálculo que la del costo de las construcciones y deberán considerarse cuando no se encuentren
Cuantificación.
edad efectiva, vida útil remanente y estado de conservación. Esta información se verifica contra la
entre otros.
Edad cronológica (IE, EA, OC): Es el número de años que han transcurrido
con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida
útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su
edad cronológica.
Vida útil total (IE, EA, OC): Es el período total en años estimado propuesto
Vida útil normal (IE, EA, OC): Es el período en años de una instalación en la
Vida útil remanente (IE, EA, OC): Es el período en años que se estima
Otros deméritos (IE, EA, OC): Serán aquellos que el perito valuador
utilización.
valuador podrá aplicar la fórmula de depreciación por línea recta o la que considere deba aplicarse,
y 24 del Manual.