Contenido Unidad 2

UNIDAD 2
Tabla de contenido
2. Enfoque Físico......................................................................................................... 1
2.1 Mercado de terrenos y aplicación de factores. ................................................................. 3
2.2 Vida útil total, vida útil consumida de un inmueble y Vida Mínima Remanente. ................ 6
2.3 Construcciones, calculo del costo de reposición nuevo. .................................................. 25
2.4 Obras complementarias, Instalaciones Especiales e Instalaciones accesorias. ................. 28
2. Enfoque Físico
APLICACIONES
-Estimar el valor de construcciones atípicas
-Estimar costos de reposición nuevos y netos.
METODOLOGÍA. Deberá atenderse a lo establecido en la NORMA MEXICANA NMX-R-081-
SCF1-2015 o su equivalente que se encuentre vigente al momento de practicar el avalúo.
1. Valor de mercado de la tierra. Cálculo de ajustes por potencialidad,
ubicación y morfología mediante el procedimiento establecido en el Capítulo 1.
2. Costo de reposición nuevo.
 Establecimiento у clasificación de tipologías constructivas conforme a lo
establecido en el apartado de artículos transitorios del Código vigente.
 Análisis de costos paramétricos
 Costo Neto de Reposición aplicando la metodología de Vida Mínima
Remanente.
“Derechos Reservados” * ©️Universidad UNIMAAT. Av. Cobá #

39 Smza. 4 Cancún, Quintana Roo. 2021.
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3. Cálculo de costos y ajustes de instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias.
4. Conclusión del Índice físico o directo
Glosario de Términos.
Costo de Reproducción Nuevo. Es el costo a precios actuales, de un bien nuevo similar, que
tenga la utilidad o función equivalente más próxima al bien que se está valuando, con las
características que la técnica o tecnología hubiera introducido dentro de los modelos considerados
equivalentes.
Costo Neto de Reposición Es la cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del
Valor de Reproducción Nuevo o Reposición Nuevo, deduciendo deméritos existentes debidos al
deterioro Físico, a la Obsolescencia Funcional y a la Obsolescencia Económica de cada bien valuado.
Costo paramétrico de Construcción. Es el cociente del importe de un presupuesto de obra
nueva para un proyecto específico, dividido entre su superficie construida; debe especificar el costo
directo, los costos indirectos tanto de obra como de oficina central y la utilidad considerada por el
constructor.

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2.1 Mercado de terrenos y aplicación de factores.
Estimación del valor del terreno. El enfoque físico o directo establece un enfoque del valor
del inmueble a través de la estimación por separado del valor del terreno, mediante el
procedimiento establecido en el Capítulo 1 bajo el título ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO;
así como el costo neto de reposición o reproducción de las construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias.
Cuando se trate de inmuebles sujetos a régimen de propiedad en condominio, se deberá
calcular el valor indiviso del terreno; los costos netos de las construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias privativas y comunes, estas últimas aplicando el
indiviso correspondiente. Al calcular el costo de reposición o reproducción nuevo se tendrá que
utilizar por tipo el prontuario general de todo el cuerpo constructivo donde se localice la unidad
condominal tanto para áreas construidas cubiertas privativas y comunes.
La estimación del valor del terreno podrá realizarse mediante la aplicación de los siguientes
procedimientos:
I. Mediante la investigación directa del mercado de terrenos en venta, ya sean ofertas o
cierres, analizando la información de las referencias con relación al sujeto y realizando la
homologación correspondiente. La justificación de los factores de homologación que se utilicen
deberá integrarse en el avalúo de acuerdo con lo establecido en los artículos 22 y 23 del Manual.
II. Se podrán considerar ofertas de inmuebles en los que se indique que se estén ofreciendo
en el mercado como terreno, aplicando el costo de cura de la obsolescencia de la construcción, que
consiste en considerar el costo de la demolición de las construcciones existentes y el retiro del

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escombro resultante, lo que permitirá establecer la hipótesis de que el terreno se pueda considerar
baldío y listo para utilizarse, para analizar posteriormente la información de las referencias con
relación al sujeto y realizar la homologación correspondiente. Lo indicado en el presente apartado
podrá realizarse de manera simultánea con lo que establece el párrafo anterior. Los cálculos
realizados en este procedimiento deberán ser descritos en términos de lo establecido en los
artículos 22 y 23 del Manual.
III. En caso de que la renta del terreno sea conocida o pueda conocerse mediante una
investigación directa del mercado, se podrá capitalizar dicha renta para obtener el valor del terreno.
Todo el procedimiento de capitalización se deberá describir en términos de lo establecido en los
IV. Cuando las condiciones de saturación de la zona provoquen que no existan referencias
de mercado suficientes y confiables o que las conclusiones de estas sean erráticas o heterogéneas,
será necesario realizar un Análisis Residual considerando en todos los casos el mayor y mejor uso
del lote en estudio de acuerdo con las normas de desarrollo urbano vigentes. Al respecto es
necesario mencionar que se realizará un residual estático cuando la potencialidad del terreno
permita como máximo el desarrollo de tres unidades privativas o rentables y en los demás casos se
deberá realizar un análisis residual dinámico. Todas las premisas de análisis y los cálculos
correspondientes deberán quedar integrados en el avalúo de acuerdo con lo establecido en los
En ningún caso, estará permitida para la estimación del valor del terreno, la utilización del
método de “desagregación” o “extracción”, que consiste en restar del precio de la oferta, el costo
neto de reposición de las construcciones.

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El demérito aplicable a las construcciones que se utilice en el Método Físico o Directo, se
basará en el procedimiento de Vida Mínima Remanente.
La superficie de terreno se obtendra atendiendo el siguiente orden: Del último antecedente
de propiedad en el tracto sucesivo debidamente inscrito en el Registro Publico de la propiedad y de
Comercio de la Ciudad e México, en su defecto, mediante levantamiento topográfico emitido por la
autoridad competente y debidamente certificado mediante sentencia firme por juicio de apeo y
deslinde, mediante levantamiento topográfico practicado por topógrafo con Cédula Profesional
para tal efecto.
En caso de existir diferencia entre el antecedente de propiedad con el resto de los
documentos jerarquicamente descritos arriba, deberán ser manifestadas por el perito valuador en
el capítulo “Consideraciones Previas al Avalúo” del trabajo valuatorio, justificando la superficie de
terreno que se usará para efectos de cálculo de valor de acuerdo con los artículos 23 y 24 del
Manual.
Estimación del valor del terreno.
El valor del terreno se puede obtener por alguno de los siguientes procedimientos:
1). Considerando al terreno sin mejoras, mediante la investigación directa del mercado de
terrenos en venta, ya sean ofertas o cierres y aplicando factores de homologación directos. Este
enfoque tiene su fundamento en el principio de sustitución y su objetivo es el comparar el bien en
estudio contra otros bienes similares existentes en el mercado.

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2). Por el procedimiento, en donde la investigación de mercado de inmuebles ofertados
como terrenos a los cuales se les afecta por el costo de demolición para llevar al terreno a uso pleno
considerado sin mejoras.
3). Con base en el enfoque de capitalización de renta del terreno, la renta de terreno es una
cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.
4). Con base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, cuando la renta de
terreno con construcción es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso exclusivamente del
terreno y éste puede ser capitalizado en el valor del terreno.
5). Cuando la información de mercado es insuficiente, errática o heterogénea, o las
características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque
comparativo de mercado es realmente el más representativo, se hace necesaria la utilización del
método residual estático o dinámico (enfoque de ingresos), basado en el mayor y mejor uso del
inmueble.
2.2 Vida útil total, vida útil consumida de un inmueble y Vida Mínima
Remanente.
Vida mínima remanente. Se considera como el lapso que un inmueble podrá ser útil y
funcional atendiendo a los materiales con los que está construido, la calidad de la mano de obra, y
la calidad del mantenimiento recibido, con base en la observación realizada en el momento de
visitarse el inmueble.

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La Vida Mínima Remanente no podrá en ningún caso considerarse como Vida Útil Total del
inmueble, pues este concepto es impredecible.
Derivado de los trabajos de análisis técnicos llevados a cabo por los representantes de los
Colegios y Sociedades en conjunto con las autoridades fiscales, se establece una metodología, para
establecer de manera más objetiva y veraz la estimación de deméritos por edad y estado de
conservación, así como la estimación de la vida remanente de los inmuebles.
Esta metodología se basa en un análisis sobre las vidas mínimas remanentes de los
materiales que de manera preponderante componen las diferentes partidas presupuestales del
costo de un inmueble.
Un inmueble no envejece o se deteriora por el simple paso del tiempo, en términos reales,
envejece por efecto del mayor o menor mantenimiento que se le brinda y por la obsolescencia o
pérdida de eficacia de sus componentes.
El demérito debe corresponder a la estimación de la inversión económica necesaria para
actualizar y curar las posibles obsolescencias, deterioros y brindar el mantenimiento necesario para
que el inmueble vuelva a funcionar como nuevo.
Las diferentes metodologías existentes para esta estimación económica son dos: la edad
cronológica que puede establecerse con precisión, sin embargo, no siempre coincide o es
congruente con el estado de conservación del inmueble, por lo que puede provocar errores
importantes en la estimación del demérito de una propiedad y la vida útil total que puede

48 GACETA OFICIAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO 26 de enero de 2021
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establecerse como un intento de prever el futuro, más o menos soportado, pero que no se puede
garantizar o soportar fehacientemente.
Las estimaciones en la vida mínima probable de los materiales que componen un inmueble
deberán realizarse conforme al siguiente procedimiento, utilizando las tablas de partidas de
construcción siguientes:
Se deberá ponderar el peso económico de cada una de las partidas que conforman el COSTO
DE REPOSICIÓN NUEVO TOTAL de un inmueble, para establecer la VIDA MÍNIMA REMANENTE en
función de los componentes constructivos del inmueble a partir del momento de su construcción.

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26 de enero de 2021 GACETA OFICIAL DE LA CIUDAD DE MÉXICO 49
A modo de ejemplo se presenta la siguiente tabla:
Como siguiente paso metodológico se deberán establecer los diferentes estados de
conservación y mantenimiento en que se puede clasificar un inmueble, para lo que se emplearán
las siguientes definiciones:
DEFINICIONES:
Índice del costo remanente: Éste indice se obtiene de restar de la unidad el índice de
inversión requerida de cada una de las partidas económicas que componen el Costo de Reposición
Nuevo y se constituye en el multiplicador del Costo de Reposición Nuevo para obtener el Costo Neto
de Reposición de la partida económica.

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Estado de conservación: Se refiere a la situación funcional y de apariencia que guarda cada
una de
las partidas implicadas en una edificación conforme a lo siguiente:
No aplica:Los elementos que componen la partida o especialidad constructiva no aplican
para el inmueble o tipo que se está clasificando.
Inservible o Inexistente: Los elementos que componen la partida o especialidad
constructiva no son capaces de cumplir su función y requieren de sustitución completa.
Dañado o incompleto: Los elementos que componen la partida o especialidad constructiva
requieren reparaciones, sustituciones parciales o ser complementado.
Inadecuado o deficiente: Los elementos que componen la partida o especialidad
constructiva requieren mantenimiento mayor o actualización tecnológica.
Utilizable o suficiente: Los elementos que componen la partida o especialidad constructiva
no requieren de mantenimiento y todos sus elementos funcionan adecuadamente.
Eficiente o funcional: Los elementos que componen la partida o especialidad constructiva
no requieren mantenimiento y todos sus elementos son tecnológicamente actuales.
Excelente o Nuevo: Los elementos que componen la partida o especialidad constructiva han
sido recientemente incorporados y se encuentran en óptimas condiciones de funcionalidad y
actualización tecnológica.
Las siguientes definiciones, se establecen en función de la predominancia de los materiales
y se consideran partidas económicas:

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Cimentación: Elementos estructurales que dan soporte al inmueble y se ubican por debajo
del nivel de suelo o banqueta, pueden ser de concreto o mampostería.
Estructura: Elementos estructurales que conforman y soportan en sí el inmueble, pueden
ser de concreto, acero, madera, mampostería o cualquier otro material estructural.
Albañilería: Elementos que conforman las divisiones internas de un inmueble tales como
muros, cerramientos, pilastras, jardineras, entre otros. Elaborados con mampostería de cualquier
tipo, concreto, paneles y mezclas.
Instalación hidráulica: Ramales de tubería por la que es conducida el agua potable desde la
toma domiciliara o pozo a depósitos de almacenamiento, muebles sanitarios y tomas, incluye
cisternas y depósitos elevados.
Instalación sanitaria: Ramales de tubería por la que se conducen las aguas negras,
jabonosas y pluviales hasta su conexión final al drenaje o su equivalente, incluye albañales y
registros.
Instalación eléctrica: Sistemas de alimentación y control de fluido eléctrico en un inmueble,
considera el cableado, controles termo magnéticos, cajas de fusibles, apagadores elementos de
iluminación y tomas de corriente, entre otros similares.
Instalación de gas: Sistema de alimentación, almacenaje permanente (tanques
estacionarios) y distribución de gas natural o LP (combustible) en un inmueble.
Acabados interiores: Repellados, enjarres, aplanados, lambrines, recubrimientos en general
en muros, pisos y plafones dentro de un inmueble.
Acabados exteriores: Repellados, enjarres, aplanados, lambrines, recubrimientos en
general en muros, pisos y plafones en la parte exterior de un inmueble.

UNIDAD 2
Puertas de madera: Puertas interiores y exteriores de madera, de acceso, comunicación,
closets, etc.
Herrería y cancelería: Elementos de acero, aluminio, PVC, madera o cualquier otro material
en ventanas, puertas de acceso, comunicación o divisiones.
Muebles de baño y cocina: Mobiliario fijo de baño y cocina, lavabos, inodoros, tinas, bidets,
cocinas integrales, calentadores de gas, entre otros similares para su funcionamiento.
Closets y alacenas: Elementos fijos de guarda, pueden ser de madera, PVC, aluminio, o
cualquier otro material fijo al inmueble.
Elementos accesorios: Elementos decorativos o accesorios fijos al inmueble, como pueden
ser fuentes, albercas, asadores, entre otros.
Equipos: Maquinaria instalada en el inmueble de manera permanente y que sirven para
mejorar de alguna manera su funcionamiento, los cuales pueden ser bombas, equipos de aire
acondicionado, ecotecnologías, hidroneumáticos, entre otros.
Para la determinación del valor de deberá utilizar la siguiente tabla que establece el costo
porcentualremanente de cada una de las partidas económicas en función de su estado de
conservación y mantenimiento:

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Los costos porcentuales así establecidos deberán relacionarse con los pesos porcentuales
de cada una de las partidas económicas para poder establecer así el multiplicador o factor de
conservación general aplicable al inmueble en función de su estado de conservación y
mantenimiento, de acuerdo a lo señalado en la siguiente tabla:

UNIDAD 2
54 GACETA
Como consecuencia de la anterior OFICIAL
relación DE LA CIUDAD
se establece DEclase
para cada MÉXICO
la Tabla 4 de factores 26 de enero de 2021
de conservación y mantenimiento:

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Como conclusión del proceso de análisis el Perito Valuador deberá seleccionar en la Tabla 5
la opción de estado de conservación observado que corresponda a cada una de las partidas
establecidas en la misma, esto para cada uno de los TIPOS establecidos.

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CRITERIOS DE APLICACIÓN
Para poder calificar de una manera objetiva y estandarizada el estado de conservación de
cada una de las partidas se considerarán los siguientes criterios generales:

UNIDAD 2

UNIDAD 2

UNIDAD 2

UNIDAD 2

UNIDAD 2

UNIDAD 2

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Los paquetes de matrices por USO Y CLASE para el cálculo de VIDA MÍNIMA REMANENTE
forman parte integral del presente compendio como Tablas Vida Mínima Remanente y se
encuentran en el Anexo al presente documento.

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2.3 Construcciones, calculo del costo de reposición nuevo.
Costo de Reposición Nuevo: Es el costo implicado en construir de nuevo una edificación o
algún elemento de una edificación con materiales, técnicas y mano de obra actuales al momento de
su cálculo.
Índice de inversión requerida: Es el costo de la inversión requerida para lograr que cada
una de las partidas económicas que componen el costo de Reposición Nuevo vuelva a ser
funcionalmente apta para su uso y seguridad, expresado como porcentaje del Costo de Reposición
Nuevo total de la edificación o partida.
Para efectos de la estimación de las áreas que corresponderán a las diferentes porciones de
la construcción, se requiere establecer los TIPOS de construcción que las conforman y se obtienen
con base a la documentación requerible del sujeto.
En la visita de inspección el perito valuador deberá realizar el levantamiento de superficies
del inmueble para estimar las superficies construidas del mismo, su tipología y especificaciones
generales de construcción que permitan establecer costos paramétricos de reposición en
condiciones de nuevo, especificando dicha situación en el trabajo valuatorio conforme a lo
establecido en los artículos 23 y 24 del Manual.
El cálculo de superficies de los diferentes TIPOS de construcción deberá hacerse de acuerdo
con el proyecto arquitectónico atendiendo al sistema constructivo.
Los análisis de costos paramétricos de construcción deberán especificar claramente si se
trata de Costos de Reposición o Costos de Reproducción.

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CLASIFICACIÓN DE LOS TIPOS DE CONSTRUCCIÓN.
Una vez establecidos los diferentes TIPOS de construcción en el inmueble, se efectúa la
clasificación de los mismos, de acuerdo con lo establecido en el apartado de artículos transitorios
del Código vigente a la fecha del avalúo.
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO DE LAS CONSTRUCCIONES
De acuerdo con la clasificación de los diferentes TIPOS de construcción establecidos, se
deberán realizar los análisis de los costos unitarios correspondientes, mismos que deberán ser
expresados en pesos por metro cuadrado y se incluirán en el avalúo para soportar los cálculos
correspondientes.
Los diferentes costos se integrarán fundamentalmente de la siguiente manera:
 Costos directos correspondientes al concepto de trabajo,
incluyendo suministros, acarreos, elevaciones, mano de obra, integración de
salarios reales, herramienta, maquinaria, equipos y mandos intermedios.
 Costos indirectos, del contratista incluyendo costos de oficina
central, costos de oficina de campo, costo por financiamiento, cargo por la utilidad
del contratista y los cargos adicionales procedentes. La enumeración de los costos
y cargos mencionados para el análisis, cálculo e integración de estos tiene por
objeto cubrir en la forma más amplia posible los recursos necesarios para realizar
cada concepto de trabajo.

UNIDAD 2
Los COSTOS DE REPOSICIÓN NUEVOS de las construcciones deberán focalizarse en una
economía de escala media, considerando siempre tecnologías, materiales y procedimientos
actuales.
Cuando por las características constructivas e históricas de los inmuebles se requiera utilizar
COSTOS DE REPRODUCCIÓN NUEVOS de las construcciones estos deberán desarrollarse
especificando dicha situación en el trabajo valuatorio conforme a lo establecido en los artículos 23
y 24 del Manual.
El valor asentado de reposición o reproducción nuevo sin depreciaciones por edad,
conservación, obsolescencias técnico-funcionales y económicas que en forma general presentan las
publicaciones de costos paramétricos de cada tipo de construcción, solo son aplicables
directamente cuando el perito valuador encuentra que, para su caso en particular, correspondan y
son reconocidos por el tipo de producto del mercado inmobiliario.
DEMÉRITO DE LAS CONSTRUCCIONES.
El concepto de demérito empleado en el ENFOQUE FÍSICO debe corresponder a la
estimación de la inversión económica necesaria para actualizary curar las obsolescencias, así como
los deterioros que permitan brindar el mantenimiento y adecuación necesario para que el inmueble
vuelva a funcionar como nuevo.
Cualquier otro procedimiento de cálculo de DEMÉRITOS de las construcciones deberá
desarrollarse especificando dicha situación en el trabajo valuatorio conforme a lo establecido en los
artículos 23 y 24 del Manual.

UNIDAD 2
COSTO NETO DE REPOSICIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES.
El Costo Neto de Reposición es el que resulta de aplicarle los deméritos con respecto al
Costo de Reposición Nuevo de las construcciones, para cada tipo de construcción. En el caso de que
el Costo Neto de Reposición se indique como un factor, deberá referirse como INDICE DE COSTO
REMANENTE.
2.4 Obras complementarias, Instalaciones Especiales e Instalaciones
accesorias.
ESTIMACIÓN DEL COSTO DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS
COMPLEMENTARIAS.
a). Instalaciones Especiales (IE): Son activos permanentemente unidos a un bien inmueble
con lo cual termina siendo parte del mismo e indispensable para su funcionamiento y aquéllas que
se consideran necesarias para cada tipo de inmueble. Se estimará el valor en condiciones de uso
instalado.
b). Elementos Accesorios (EA): Son aquellos que se consideran indispensables para el
funcionamiento de un inmueble de uso especializado, es decir, que se convierten en elementos
característicos del bien analizado. Se estimará el valor en condiciones de uso instalado.
c). Obras Complementarias (OC): Son aquéllas que proporcionan amenidades o beneficios
al inmueble, regularmente obra civil.

UNIDAD 2
La estimación del costo de éstas se efectúa de la misma forma y con la misma secuencia de
cálculo que la del costo de las construcciones y deberán considerarse cuando no se encuentren
contenidas en los costos paramétricos aplicados a la construcción.
Cuantificación.
Para efectos de llevar a cabo la cuantificación e identificación de las diferentes instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias se requiere identificar edad cronológica,
edad efectiva, vida útil remanente y estado de conservación. Esta información se verifica contra la
documentación técnica disponible del inmueble: planos arquitectónicos y/o de instalaciones,
especificaciones constructivas del inmueble, facturas de los equipos, bitácora de mantenimiento,
entre otros.
Si no se contara con la información antes mencionada, el perito valuador deberá llevar a
cabo el levantamiento y cuantificación en campo de las mismas, así como su especificación.
Se deberán considerar los siguientes conceptos:
 Edad cronológica (IE, EA, OC): Es el número de años que han transcurrido
desde la construcción o terminada de un bien.
 Edad efectiva (IE, EA, OC): Es la edad aparente de un bien en comparación
con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida
útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su
condición física, utilidad y estado de conservación, que no necesariamente coincide con su
edad cronológica.

UNIDAD 2
 Vida útil total (IE, EA, OC): Es el período total en años estimado propuesto
por el fabricante de unainstalación, usando mantenimiento preventivo normal, hasta que
deban ser desechado o reconstruido.
 Vida útil normal (IE, EA, OC): Es el período en años de una instalación en la
cual pueda esperarse
razonablemente realice de manera redituable la función para la cual fue construido
e instalada, a partir de la fecha en que fue puesta en servicio.
 Vida útil remanente (IE, EA, OC): Es el período en años que se estima
funcionará una instalación en el futuro, a partir de una determinada fecha de manera
redituable, o sea dentro de los límites normales de funcionamiento y utilidad.
Como resultado de la cuantificación se determina tanto la unidad como la cantidad de los
diferentes conceptos observados.
 Demerito (IE, EA, OC): Es el valor de las instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias por el tiempo que posean, estado
de conservación y obsolescencia técnico-funcional.
 Otros deméritos (IE, EA, OC): Serán aquellos que el perito valuador
profesional considere deban aplicarse, razonando de manera justificada su
utilización.
Para efectos del cálculo de demerito en las obras complementarias se aplicará
preferentemente la que resulte del cuerpo constructivo principal al que pertenezca.
Para efectos de demerito, en las instalaciones especiales y elementos accesorios el perito
valuador podrá aplicar la fórmula de depreciación por línea recta o la que considere deba aplicarse,
especificando dicha situación en el trabajo valuatorio conforme a lo establecido en los artículos 23
y 24 del Manual.


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-Estimar el valor de construcciones atípicas

-Estimar costos de reposición nuevos y netos.

METODOLOGÍA. Deberá atenderse a lo establecido en la NORMA MEXICANA NMX-R-081-

SCF1-2015 o su equivalente que se encuentre vigente al momento de practicar el avalúo.

1. Valor de mercado de la tierra. Cálculo de ajustes por potencialidad,

ubicación y morfología mediante el procedimiento establecido en el Capítulo 1.

2. Costo de reposición nuevo.

 Establecimiento у clasificación de tipologías constructivas conforme a lo

establecido en el apartado de artículos transitorios del Código vigente.

 Análisis de costos paramétricos

 Costo Neto de Reposición aplicando la metodología de Vida Mínima

“Derechos Reservados” * ©️Universidad UNIMAAT. Av. Cobá #

3. Cálculo de costos y ajustes de instalaciones especiales, elementos

accesorios y obras complementarias.

4. Conclusión del Índice físico o directo

Costo Neto de Reposición Es la cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del

Valor de Reproducción Nuevo o Reposición Nuevo, deduciendo deméritos existentes debidos al

deterioro Físico, a la Obsolescencia Funcional y a la Obsolescencia Económica de cada bien valuado.

Costo paramétrico de Construcción. Es el cociente del importe de un presupuesto de obra

“Derechos Reservados” * ©️Universidad UNIMAAT. Av. Cobá #

2.1 Mercado de terrenos y aplicación de factores.

elementos accesorios y obras complementarias.

Cuando se trate de inmuebles sujetos a régimen de propiedad en condominio, se deberá

elementos accesorios y obras complementarias privativas y comunes, estas últimas aplicando el

indiviso correspondiente. Al calcular el costo de reposición o reproducción nuevo se tendrá que

condominal tanto para áreas construidas cubiertas privativas y comunes.

I. Mediante la investigación directa del mercado de terrenos en venta, ya sean ofertas o

cierres, analizando la información de las referencias con relación al sujeto y realizando la

homologación correspondiente. La justificación de los factores de homologación que se utilicen

en el mercado como terreno, aplicando el costo de cura de la obsolescencia de la construcción, que

consiste en considerar el costo de la demolición de las construcciones existentes y el retiro del

“Derechos Reservados” * ©️Universidad UNIMAAT. Av. Cobá #

relación al sujeto y realizar la homologación correspondiente. Lo indicado en el presente apartado

realizados en este procedimiento deberán ser descritos en términos de lo establecido en los

artículos 22 y 23 del Manual.

Todo el procedimiento de capitalización se deberá describir en términos de lo establecido en los

artículos 22 y 23 del Manual.

correspondientes deberán quedar integrados en el avalúo de acuerdo con lo establecido en los

artículos 22 y 23 del Manual.

neto de reposición de las construcciones.

“Derechos Reservados” * ©️Universidad UNIMAAT. Av. Cobá #

El demérito aplicable a las construcciones que se utilice en el Método Físico o Directo, se

basará en el procedimiento de Vida Mínima Remanente.

La superficie de terreno se obtendra atendiendo el siguiente orden: Del último antecedente

de propiedad en el tracto sucesivo debidamente inscrito en el Registro Publico de la propiedad y de

Comercio de la Ciudad e México, en su defecto, mediante levantamiento topográfico emitido por la

para tal efecto.

En caso de existir diferencia entre el antecedente de propiedad con el resto de los

el capítulo “Consideraciones Previas al Avalúo” del trabajo valuatorio, justificando la superficie de

Estimación del valor del terreno.

enfoque tiene su fundamento en el principio de sustitución y su objetivo es el comparar el bien en

estudio contra otros bienes similares existentes en el mercado.

“Derechos Reservados” * ©️Universidad UNIMAAT. Av. Cobá #

2). Por el procedimiento, en donde la investigación de mercado de inmuebles ofertados

considerado sin mejoras.

cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.

terreno y éste puede ser capitalizado en el valor del terreno.