1.

EL MÉTODO RESIDUAL
1. El método y la orden ECO 805/2003
La trazabilidad de la ubicación de este método en la mencionada orden es la
siguiente:

• Título II. Cálculo del valor de tasación

• Capítulo I. Métodos técnicos de valoración

• Sección 5ª. Método residual, artículos 34 a 42.

Lo que se expone a continuación:

Artículo 34. Aplicabilidad del método residual.

1. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos

siguientes:

a) Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de

cálculo «dinámico»).

b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de

cálculo «estático»).

2. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los

siguientes inmuebles:

a) Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.

b) Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las

obras estén paralizadas.

3. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los

solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o
rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.

4. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor

residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su
valor hipotecario.

Artículo 35. Requisitos para la utilización del método residual.

1. Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el
cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria

más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de
terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.

b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos

necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar
los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de
características semejantes a la que se va a desarrollar.
 c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de
venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las
fechas previstas para su comercialización.

d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones

semejantes.

2. Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será

necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de
información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del
inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

Artículo 36. Procedimiento de cálculo «dinámico».

1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se

seguirán los siguientes pasos:

a) Se estimarán los flujos de caja.

b) Se elegirá el tipo de actualización.

c) Se aplicará la fórmula de cálculo.

2. Se deberán justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de

cálculo adoptados.

Artículo 37. Flujos de caja en el método residual dinámico.

1. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito
que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime
realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los
pagos por los créditos concedidos.

Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y

construcción del inmueble.

2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en
las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán
atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de
rentas en la fecha de tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción,
los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de
comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y
para una promoción de las características similares a la que se estime más probable
promover.

En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con

proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción
presupuestados en el correspondiente proyecto.

4. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de

este artículo se tendrán en cuenta, además de los sistemas de pagos a proveedores, las
hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y, en su
caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización.
 5. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en
cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino
decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se
atenderá al mismo.

En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen

urbanístico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor
y mejor uso, se atenderá a la edificación existente.

Artículo 38. Tipo de actualización en el método residual dinámico.

1. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico previsto
en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden se utilizará como tipo
de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en
cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las
características de la analizada.

Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

2. El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32

(Tipo de actualización en el método de actualización) de esta Orden, tomándolo como real o
nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja.

3. La prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora, a partir de la

información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del
riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su
ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria.

4. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la

financiación ajena, las primas de riesgo señaladas en el apartado anterior deberán ser
incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento)
atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. En todo
caso, dicho incremento deberá ser debidamente justificado.

Artículo 39. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico.

El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el

procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por
la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos
costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.

Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.

tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración

hasta que se produce cada uno de los cobros.
 tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración
hasta que se produce cada uno de los pagos.

i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los

períodos de tiempo considerados.

Artículo 40. Procedimiento de cálculo «estático».

1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los
siguientes pasos:

a) Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el

artículo 18.3 y 4 de la presente Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros
normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares
a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten
con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción
presupuestados en el correspondiente proyecto.

b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de

edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los
métodos establecidos en los artículos precedentes.

c) Se Fijará el margen de beneficio del promotor.

d) Se Aplicará la fórmula de cálculo.

2. Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de

cálculo adoptados.

Artículo 41. Margen de beneficio del promotor.

1. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de

la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al
más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los
gastos financieros y de comercialización más frecuentes.

Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático.

El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará

aplicando la siguiente fórmula:

F = VM · (1 – b) – Σ Ci

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.

b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.

Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

 2. Definición del método

Estamos ante una técnica analítica especialmente diseñada para determinar el valor
del suelo, tanto de terrenos urbanos como urbanizables, ya estén o no edificados. También se
utiliza este método para edificios que se encuentren en fase de proyecto o rehabilitación.

Teóricamente, se justifica este método mediante la aplicación de dos principios

reconocidos dentro del mundo de la valoración inmobiliaria: el principio del valor residual y el
principio de mayor y mejor uso. Estos principios quedan definidos por el artículo 3 de la
Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles de la
siguiente forma:

• Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los
factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de
dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

• Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible

de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es
susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que
resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la
intensidad que permita obtener su mayor valor.

Decir que, en la aplicación de este método, ser encuentran implícitos el método de

comparación y el método del coste.

Este método consiste, fundamentalmente, en obtener en primer lugar el valor de

venta de cada producto inmobiliario que se pueda materializar en el suelo objeto de la
valoración, de acuerdo con la edificabilidad que otorgue al mismo el planeamiento general,
para posteriormente deducir de dicho valor de venta los siguientes conceptos:

1. Coste total correspondiente a la construcción, ya sea esta real o proyectada.

2. Gastos imputables a la promoción.

3. Beneficio del promotor.

Al valor de venta de cada producto inmobiliario se le deducen estos tres conceptos y

obtenemos, como residuo, el valor del suelo.

Señalar que en solares edificados a los que el planeamiento provee de un derecho de

mayor edificabilidad con respecto a la existente, se requerirá realizar una doble valoración;
por una parte, se valorará el suelo añadiendo el mismo valor de la edificación que soporta, y
por otra parte, se valorará el suelo con la hipótesis de que estuviese sin edificar. Por lo que el
valor del suelo finalmente adoptado será el que arroje mayor rentabilidad en la operación.

En definitiva, estamos en condiciones de decir que el método residual es un

procedimiento de análisis de inversiones, que en función de la consideración o no del factor
tiempo transcurrido, se denomina como sigue:

• Método residual estático. Procedimiento de análisis de inversiones con valores

actuales, en el que no se tiene en cuenta el tiempo transcurrido desde la fecha de
valoración hasta la finalización de la edificación. Se produce una estimación de
plazo para comienzo de edificación de un año.
 • Método residual dinámico. Procedimiento de análisis de inversiones con valores
esperados. Aquí sí tendremos en cuenta el tiempo transcurrido desde la fecha de
valoración hasta la conclusión de la edificación.

3. El Método Residual Estático

1. Requisitos necesarios para su utilización

Recordamos los requisitos especificados en la Orden ECO/805/2003:

a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria

más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de
terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.

b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos

necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar
los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de
características semejantes a la que se va a desarrollar.

c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de

venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las
fechas previstas para su comercialización.

d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones

semejantes.

2. Procedimiento de cálculo

Como se ha apuntado en el punto anterior, el método residual estático (MRE) se basa

la aplicación de valores actuales, es decir, se trata de diseñar una promoción inmobiliaria
cuya ejecución está próxima en el tiempo (comienzo de la edificación inferior a un año).

El desarrollo de este procedimiento incurrirá cinco fases que exponemos a

continuación:

• Fase 1. Determinación de la promoción inmobiliaria conocida o probable.

• Fase 2. Estimación de costes de construcción y gastos de promoción.

• Fase 3. Estimación del valor de mercado del inmueble a promover, en la

hipótesis de edificio terminado en la fecha de la valoración.

• Fase 4. Fijación del margen de beneficio del promotor.

• Fase 5. Cálculo del valor de mercado del inmueble.

Desarrollamos, a continuación, cada una de estas cinco fases.

Fase 1. Determinación de la promoción inmobiliaria conocida o probable.

Suponiendo que se desconoce la promoción inmobiliaria a realizar, se debe aplicar el

principio de mayor y mejor uso. Si ésta se conoce, se deberán aplicar los usos y demás
parámetros urbanísticos considerados por la misma.

Hay que tener en cuenta que el valor del suelo, va a depender de la finura de los
cálculos a la hora de diseñar la promoción inmobiliaria; un error en el diseño de la promoción
significa un error en el cálculo del valor del suelo.
 La determinación del mayor y mejor uso dependerá del derecho que otorgue el
planeamiento a cada suelo. Dentro de los instrumentos del planeamiento se establece el uso
global, uso pormenorizado, la categoría y la tipología de cada uso a la que puede destinarse
el suelo.

Tenemos una amplia gama de calificaciones del suelo, tantas como planes existan,
pero podemos poner un ejemplo de usos, categorías y ordenanzas de lo que llevaría un PGOU.
A modo de tabla, los datos que reflejarían serían los siguientes:

Uso Global Uso Pormenorizado Categoría Tipología. Zonas de

Ordenanza

Uso Global: residencial, actividades productivas, terciario, dotacional…

Uso Pormenorizado: vivienda libre, vivienda protegida, industria y almacenamiento,

servicios avanzados, servicios terciarios, grandes superficies comerciales, estaciones de
servicios, espacios libres, viario…

Categoría: unifamiliar, plurifamiliar, talleres, industria manufacturera, comercio,

oficinas, hotelero, espectáculos públicos, garaje-aparcamiento, educativo, deportivo…

Tipología. Zonas de Ordenanza: centro histórico, edificación manzana, edificación

abierta, ciudad jardín, industria singular, industria edificación abierta, parque tecnológico…

El método residual estático, basado en valores actuales según la propia definición, se

aplica para el cálculo de suelo urbano consolidado, es decir, cuando el suelo tiene la
condición de solar, lo que significa que el suelo se encuentra totalmente urbanizado y
señaladas alineaciones y rasantes.

En esta categoría de suelo, el aprovechamiento urbanístico que corresponde a los

propietarios coincide con el aprovechamiento objetivo o real, o sea, aprovechamiento que se
puede materializar en el solar, sin tener que ceder aprovechamiento alguno a la
Administración.

Lo que realmente le interesa al promotor es la cuantificación de lo que realmente se

puede construir, y para ello, lo primero que se tiene que hacer es convertir el
aprovechamiento en la superficie edificable finalmente considerada expresada en m2 de cada
uso y tipología, y aplicando los coeficientes de ponderación que correspondan.

El problema se reduce a determinar la promoción inmobiliaria según el mayor y

mejor uso, en función de diversos parámetros que vienen determinados por el planeamiento
como: uso, tipología edificatoria, edificabilidad, retranqueos, altura máxima permitida,
número de plantas edificables, condiciones de ocupación, etc.

Se adjuntan, en el material complementario del bloque, dos ejemplos de cálculo

según esta primera fase.

Fase 2. Estimación de los costes de construcción y gastos de la promoción.

Los gastos que se generan en una promoción inmobiliaria los expresamos en la

siguiente fórmula:

Dónde,
 ∑Ci: Suma de todos los costes de construcción y gastos de promoción.

CS: Costes inherentes al solar.

CC: Costes de construcción por contrata.

HF: Honorarios facultativos.

GF: Gastos fiscales no recuperables que gravan la construcción.

GP: Gastos de promoción imputables a la construcción y al suelo.

GFI: Gastos de financiación.

GC: Gastos de comercialización.

Pasamos a desarrollar cada término de la ecuación.

Costes inherentes al solar (CS).

Que está formado por los siguientes conceptos:

1. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos

documentales (AJD). Están sujetos a estos impuestos las transmisiones onerosas
por actos intervivos de los bienes inmuebles salvo que sean realizadas por
empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o
profesional, que es ese supuesto tributarán por IVA. Cuando las transmisiones
estén sujetas al IVA no se tendrá en cuenta este impuesto al ser recuperable,
pero si se tendrá en cuenta el tributo por AJD que dependerá de cada
comunidad autónoma, así se aplica el 0,5% en Baleares, Ceuta y Melilla,
Navarra y el País Vasco, mientras que en Canarias se aplica un porcentaje del
0,75%, y el resto es el 1% el que se aplica. El tipo impositivo del ITP depende de
cada comunidad autónoma, así es el d6% en Ceuta y Melilla, Navarra y País
Vasco, del 6,5% en Canarias y del 7% en el resto de comunidades autónomas.
Están exentas la transmisión de solares y la cesión del derecho de superficie
para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial.

2. Gastos documentales por adquisición de terrenos: escritura pública y registro

de la propiedad.

2.1 Arancel de notaría.

2.2 Arancel de registro de la propiedad.

Coste de construcción por contrata (CC).

Desarrollado ampliamente en el punto 5.7 de este bloque.

Honorarios facultativos (HF).

Hay que dejar claro que, en la actualidad, los honorarios facultativos se rigen por la
libre competencia, siendo de aplicación la Ley Omnibus, Ley 25/2009 de 22 de diciembre. Lo
que ocurre es que debemos cuantificarlos de forma general.

Dichos honorarios están formados por los siguientes conceptos:

 • Honorarios de arquitectos. Se consideran de manera orientativa por la Ley
7/1997, los porcentajes establecidos en el Real Decreto 2512/1997.

• Honorarios de arquitectos técnicos. También es orientativa, y se fija su

cuantía en un 30% del total recibidos en la fase de dirección y liquidación de
obras.

• Seguridad y salud. Se estima en un 1,5% a un 3% del presupuesto o coste de

ejecución material. En el estudio de seguridad y salud, los honorarios serán
los establecidos por cada colegio profesional.

• Programa de control de calidad. Oscilan entre 0,24% al 0,09% para proyectos

de más de tres millones de euros.

• Visados colegiales (proyecto y estudio de seguridad y salud). También se

señalan de forma orientativa y hay que particularizar en cada colegio
profesional.

Gastos fiscales no recuperables que gravan la construcción (GF).

Los gastos fiscales que gravan la construcción son los siguientes:

1. Licencia de obra. Se establece de acuerdo con las ordenanzas fiscales

municipales para la prestación de servicios urbanísticos. Se estima en torno al
1% del presupuesto de ejecución material.

2. Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Según lo dispuesto en la

Ley 50/1998 de 30 de diciembre, el tipo de gravamen fijado por los
ayuntamientos no podrá exceder del 4% según la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales, aplicado sobre el presupuesto de ejecución material.

3. Licencia de primera ocupación. Depende de cada ayuntamiento, y se determina

en función de la superficie del inmueble, aunque puede estimarse en un 10% de
la licencia de obra.

4. Escritura de obra nueva. Está regulada por el texto refundido del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado
por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre, y desarrollado por su
Reglamento, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, evaluándose
en general en un 0,5% sobre el valor fiscal o declarado real, es decir, sobre el
presupuesto de ejecución material. Las viviendas de protección oficial quedan
exentas de esta titulación.

5. Escritura de división horizontal. Oscila este impuesto, según la comunidad

autónoma, entre un 0,5% y un 1%.

A continuación, se exponen unos guarismos a modo de ejemplo, del desglose de

gastos fiscales de algunas ciudades andaluzas expresado en %.

Municipio ICIO Licencia Licencia Escritura Escritura Total

de obra 1ª Obra División Gastos
ocupació Nueva Horizonta Fiscales
n l

Algeciras 4 2,43 0,80 1 1 9,23

Cádiz 4 2 0,20 1 1 8,20
Granada 3,92 1,07 0,10 1 1 7,09
Málaga 4 2,50 1 1 8,50
Sevilla 4 1,85 0,18 1 1 8,03

Insistimos en que, para afinar estos cálculos, hay que acudir a las ordenanzas fiscales
del municipio concreto donde se encuentre el inmueble, y actualizar los datos.

Gastos de promoción (GP).

Son los gastos que debe asumir el promotor, con excepción de los financieros y
comerciales, que se consideran como pieza separada ya que dependen de cada promotor.
Tendremos en cuenta los siguientes:

1. Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I.). Este impuesto se regula mediante el Real
Decreto 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el testo refundido de la Ley
Reguladora de las Haciendas Locales. La base imponible del impuesto está constituida por
el valor catastral del suelo. El tipo de gravamen mínimo será del 0,4% cuando se trate de
bienes inmuebles urbanos, y el máximo del 1,1%. Los ayuntamientos podrán incrementar
los tipos anteriormente fijados (que pueden ser acumulativos) cuando concurra alguna de
las causas siguientes:

Circunstancias de incremento Bienes urbanos

Municipios que sean capital de provincia 0,07

o comunidad autónoma
Municipios en los que se preste servicio 0,04
de transporte público colectivo de
superficie
Municipios cuyos ayuntamientos presten 0,06
más servicios de aquellos a los que
están obligados según lo dispuesto en el
artículo 26 de la Ley 7/1985, de 2 de
abril, Reguladora de las Bases del
Régimen Local

El impuesto se abona cada año durante el tiempo que dure la promoción y se escrituren
las viviendas a favor de los compradores.

2. Escritura de obra nueva y, en su caso, división horizontal. Hablamos del arancel de los
notarios y registradores de la propiedad, lo que se ha visto con anterioridad. No obstante,
podemos considerar un valor medio por ambos conceptos de 0,33% sobre el presupuesto
de ejecución material.

3. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

Reguladas por el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, Ordenación de la
Edificación, donde el importe mínimo del capital asegurado debe ser el siguiente:

• El 5% del presupuesto final de ejecución material de las obras, incluidos los

honorarios profesionales, para garantizar durante un año, el resarcimiento de los
daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de
terminación o acabado de las obras.

• El 30% del presupuesto final de ejecución material de las obras, incluidos los
honorarios profesionales, para garantizar durante tres años, el resarcimiento de
 los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

• El 100% del presupuesto final de ejecución material de las obras, incluidos los
honorarios profesionales, para garantizar durante diez años, el resarcimiento de
los daños causados por el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o
afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga
u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del edificio.

En el caso de que se establezca franquicia para los dos últimos supuestos, ésta no podrá
exceder del 1% del capital asegurado de cada unidad registral. Por otra parte, hay que
tener en cuenta los honorarios de la inspección técnica para calcular las primas de
seguros obligatorios de la edificación.

Podemos estimar los conceptos anteriormente citados, representando éstos entre el 1,5%
y el 2% del presupuesto de ejecución material.

4. Gastos de administración del promotor. Aquí se incluyen los gastos materiales y salariales
derivados del control administrativo de la construcción y de las ventas, alquiler o
amortización de locales, etc. Su cuantificación va a depender de su volumen empresarial.
La base de aplicación la componen el valor del terreno más el coste de la construcción,
oscilando este concepto entre el 2% y el 12% de la suma del resto de gastos y valor del
suelo, aunque según hemos tomado nuestro criterio, estos porcentajes se aplicarán sólo a
los costes de construcción hasta ahora explicitados.

Gastos de financiación (GFI).

En la tipología de financiación hipotecaria se distinguen dos modelos: los préstamos y

los créditos.

La financiación a través de préstamos hipotecarios es usual en la empresa

inmobiliaria, y cumple una doble función, ya que por un lado dora de recursos económicos al
promotor y por otro, facilita al comprador la adquisición de los productos inmobiliarios.

Distinguimos las siguientes situaciones:

• En el momento de adquirir el solar. El promotor constituye una hipoteca cuya

garantía es el propio solar.

• Durante la construcción. El promotor solicita un préstamo hipotecario, que

queda garantizado por el propio solar y por la edificación realizada sobre él.
El préstamo es subrogable, lo que implica que se tiene la posibilidad de
cambiar la titularidad del promotor al comprador del producto inmobiliario.

• En la venta. Por el promotor, se subroga al comprador en el comprador el

préstamo hipotecario que ha obtenido a su nombre, o bien por el comprador
que solicita el préstamo de forma directa en una entidad de crédito y le sirve
para financiar las cantidades aplazadas por el promotor.

La financiación depende de cada promoción y de los recursos que tenga el promotor,

distinguiendo entre los costes de formalización del préstamo hipotecario y los intereses a
abonar durante la promoción.

Como valor medio, se estima que los gastos de financiación se sitúan alrededor del
3% sobre las ventas.
 Gastos de comercialización (GC).

Incluye los gastos de ventas, que oscilan entre un 3% y un 5% del importe establecido
para la venta y los gastos de publicidad que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del importe
total establecido para la venta.

Fase 3. Estimación del valor de mercado del inmueble a promover.

En esta fase debemos poner en práctica cualquier método de los estudiados con el
que obtendremos el valor de mercado del inmueble a hipótesis de edificio terminado.

Fase 4. Fijación del margen de beneficio del promotor.

Este margen se fija a partir de información que se tenga de promociones semejantes,

atendiendo a sus similares características y emplazamiento, así como a los gastos financieros
y de comercialización frecuentes.

Definimos la siguiente expresión para expresar el margen de beneficio:

Donde la tasa libre de riesgo es la deuda pública entre 2 y 6 años, y la prima de

riesgo va en función del tipo de inmueble.

A continuación, exponemos dos tablas acerca de los valores de la prima de riesgo y

del margen de beneficio del promotor.

Prima de riesgo en función del tipo de inmueble.

Tipo de inmueble Prima de riesgo sin financiación ni

impuesto sobre la renta de sociedades
(IRS)

Vivienda primera residencia 8

Vivienda segunda residencia 12
Edificio de oficinas 10
Edificios comerciales 12
Edificios industriales 14
Plazas de aparcamiento 9
Hoteles 11
Residencia estudiantes y tercera edad 12
Otros 12

En el caso de que haya edificios destinados a varios usos, la prima de riesgo resultará
de una ponderación de las primas de riesgo anteriores en función de la superficie de cada
destino de uso.

Margen de beneficio del promotor según el tipo de inmueble.

 Tipo de inmueble Prima de riesgo sin financiación ni
impuesto sobre la renta de sociedades
(IRS)

Vivienda primera residencia 18

Vivienda segunda residencia 24
Edificio de oficinas 21
Edificios comerciales 24
Edificios industriales 27
Plazas de aparcamiento 20
Hoteles 22
Residencia estudiantes y tercera edad 24
Otros 24

Fase 5. Cálculo del valor de mercado del inmueble.

En nuestro caso del suelo, aplicamos la siguiente fórmula:

Dónde,

VV: Valor de venta del producto inmobiliario.

VR: Valor del suelo.

GS: Gastos inherentes al suelo.

CC: Coste de ejecución por contrata de las obras.

HF: Honorarios facultativos asociados a la construcción.

GF: Gastos fiscales que gravan la construcción.

GP: Gastos de promoción asociados a la construcción y al suelo.

GFI: Gastos financieros considerados en la promoción.

GC: Gastos de comercialización.

BP: Beneficio de la promoción.

Se despeja de la ecuación VR y resulta lo siguiente:

Expresión que se debe aplicar a todos y cada uno de los usos considerados en la
promoción inmobiliaria.

A la expresión anterior, habrá que deducir, además, si es el caso, las obras de

urbanización que queden pendientes para que el suelo tenga la condición de solar, así como
todas las cargas urbanísticas correspondientes.
 Distinguimos en el cálculo de este valor, dos maneras de hacerlo dependiendo de la
normativa aplicable, son los siguientes:

• Cálculo según la normativa hipotecaria, Orden ECO/805/2003

• Cálculo según la normativa catastral RD 1020/1993

Cálculo según normativa hipotecaria. Orden ECO/805/2003.

Si partimos de la expresión que tenemos al principio de la página, llamaremos ∑Ci a:

El BP se puede expresar como un porcentaje del valor de venta del producto

inmobiliario. Y despejando el valor del suelo y sustituyendo VV por VM y VR por F, tendremos la
fórmula adoptada por la normativa hipotecaria para cada uno de los usos considerados:

Donde,

F: Valor del terreno o inmueble a rehabilitar teniendo en cuanta la superficie de cada

uso considerado →

VM: Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado, en función de los usos
considerados.

b: Margen o beneficio del promotor en tanto por uno, función de los usos
considerados.

∑Ci: Cada uno de los pagos necesarios considerados.

Cálculo según normativa catastral. RD 1020/1993.

De la fórmula de VV, vemos que sus ocho primeros sumandos lo que representan es la
inversión que hay que realizar para promover el inmueble, por lo que ese valor de venta del
inmueble lo podemos expresar de la siguiente forma:

Valor de Venta = Inversión + Beneficio

Y tenemos que tener en cuenta, que el beneficio supone un porcentaje de la

inversión expresado de la siguiente forma:

La inversión, por otra parte, se puede expresar en función del valor de repercusión
del suelo, de los costes de construcción y de los gastos generales:

Debemos tener en cuenta también, que los gastos son un porcentaje del conjunto
formado por el valor del suelo y el valor de la construcción, por tanto:
 Sustituimos esta expresión en la ecuación del valor de venta, para finalmente
obtener esta expresión:

Dando a g=17 y b=20, se obtiene la fórmula de la normativa catastral y que se expone

en la norma 16 del RD 1020/1993, de 25 de junio, y que es la siguiente:

Donde,

VV: Valor de venta del producto inmobiliario en €/m2 construido

VR: Valor de repercusión del suelo en €/m2 construido

VC: Valor de la construcción en €/m2 construido. Aquí se incluye el coste de ejecución

por contrata más los honorarios profesionales que intervienen en la construcción, más los
impuestos que gravan la misma.

Fl: Factor de localización que evalúa de productos inmobiliarios análogos por su

ubicación, características constructivas y circunstancias socioeconómicas de carácter local
que afecten a la producción inmobiliaria. Estos valores se encuentran en el anexo 6 de la
Circular del Catastro de 01-04-2009, lo que se expone en la siguiente tabla:

Si despejamos VR de la expresión última del valor de venta, obtenemos el valor

residual del suelo:

Hay diferentes autores que consideran fórmulas diferentes para calcular el valor
residual del suelo y relacionarlo con el valor de venta y el valor de construcción.

Así, Roca Cladera, obtiene una formulación algo distinta si el valor de venta va en
función de la superficie útil, y admitiendo que la superficie construida es un 15% mayor que la
superficie útil, la fórmula quedaría de la siguiente forma:

Dándolo al factor de localización el valor de 1, que es lo más común.

4. El Método Residual Dinámico

1. Requisitos necesarios para su utilización

Según la Orden ECO/805/2003, los requisitos son los mismos que para el método
residual estático, añadiendo lo siguiente:
 2. Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será
necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de
información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del
inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

2. Procedimiento de cálculo

Está justificada la aplicación de este método, en el supuesto que nos encontremos

ante un suelo urbano no consolidado, o bien en suelo urbanizable, donde el factor tiempo es
un componente muy a tener en cuenta a la hora de realizar la valoración del suelo.

El desarrollo de este método incurrirá en ocho fases, que se exponen a continuación:

• Fase 1: Determinar la promoción inmobiliaria más probable.

• Fase 2: Estimación de fechas y plazos de construcción o de rehabilitación, y

de comercialización del inmueble terminado.

• Fase 3: Estimación de los costes de construcción y los gastos de promoción.

• Fase 4: Estimación de cargas urbanísticas.

• Fase 5: Estimación del valor de mercado del inmueble a promover.

• Fase 6: Previsión y determinación de flujos de caja.

• Fase 7: Elección del tipo de actualización.

• Fase 8: Cálculo del valor de mercado del inmueble.

Desarrollamos, a continuación, cada una de estas ocho fases.

Fase 1. Determinar la promoción inmobiliaria más probable.

Si se desconoce la promoción inmobiliaria a realizar, se aplicará el principio de mayor

y mejor uso. Si ésta se conoce, se deben aplicar parámetros y usos desarrollados por la
misma.

Fase 2. Estimación de fechas y plazos de construcción o de rehabilitación, y de

comercialización del inmueble terminado.

Se trata de realizar una programación de las diferentes fases que componen tanto la
redacción del proyecto, como la previsión de ejecución de la edificación y plan de etapas.

Fase 3. Estimación de los costes de construcción y los gastos de promoción.

Vistos anteriormente en la fase 2 del método del coste.

Fase 4. Estimación de cargas urbanísticas.

Se deben estimar todas las cargas urbanísticas que recaigan sobre el suelo objeto de
valoración, que serán las siguientes:

• Obras de urbanización. Si no se dispone de proyecto de ejecución, se deberá

recurrir a ratios editados por colegios profesionales, revistas especializadas,
ordenanzas municipales, etc.
 • Gastos pendientes de gestión urbanística. Se obtendrán del proyecto de
reparcelación. Si no, el dato lo podremos sacar de lo que sobre el particular
regule cada legislación urbanística.

• Otros gastos. Indemnizaciones, desalojos, demoliciones, etc.

Fase 5. Estimación del valor de mercado del inmueble a promover.

Dicho valor se obtiene con la aplicación de cualquiera de los métodos de obtención

de tal valor a hipótesis de edificio terminado.

Fase 6. Previsión y determinación de flujos de caja.

Recordamos lo que viene definido en el artículo 37 de la Orden ECO/805/2003, Flujos

de caja en el método residual dinámico, que dice lo siguiente:

1. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito
que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime
realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los
pagos por los créditos concedidos.

Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y

construcción del inmueble.

2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en
las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán
atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de
rentas en la fecha de tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción,
los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de
comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y
para una promoción de las características similares a la que se estime más probable
promover.

En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con

proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción
presupuestados en el correspondiente proyecto.

4. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de

este artículo se tendrán en cuenta, además de los sistemas de pagos a proveedores, las
hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y, en su
caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización.

5. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en

cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino
decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se
atenderá al mismo.

En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen

urbanístico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor
y mejor uso, se atenderá a la edificación existente.

Fase 7. Elección del tipo de actualización.

Ateniéndonos a lo expresado en la orden ECO/805/2003 en su artículo 38, que dice lo

siguiente:
 1. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico
previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden se utilizará
como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin
tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de
las características de la analizada.

Se calculará sumando al tipo libre de riesgo (TLR), la prima de riesgo (PR).

2. El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32

(Tipo de actualización en el método de actualización) de esta Orden, tomándolo como real o
nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja.

1. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento:

Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de

inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la
tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y
ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al
riesgo previsible en la obtención de rentas.

El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar
al que está utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.

Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista

mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la
inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos
de caja.

Para el cálculo del interés real su puede aplicar la conocida fórmula de Fisher:

2. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guion del apartado anterior
no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del
Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o
superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo
2.a).

Para determinar la rentabilidad media anual:

Se tomará el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni

superior a un año contados antes de la fecha de la tasación.

El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un
mercado organizado.

3. La entidad tasadora justificará debidamente el tipo de interés elegido,

destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media
mencionada en el párrafo anterior, y en especial, la inflación esperada y demás
medios de corrección utilizados para obtener un tipo real.

3. La prima de riesgo (PR) se determinará por la entidad tasadora, a partir de la

información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del
riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su
ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria.
 4. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la
financiación ajena, las primas de riesgo señaladas en el apartado anterior deberán ser
incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento)
atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. En todo
caso, dicho incremento deberá ser debidamente justificado.

Fase 8. Cálculo del valor de mercado del inmueble.

El valor del inmueble objeto de tasación calculado por el método residual dinámico,
se obtiene mediante la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta
del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y
pagos, a los que se les aplicará el tipo de actualización fijado, de acuerdo con la fórmula
siguiente:

Donde,

F: Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

EJ: Importe de cobros previstos en el momento j.

Sk: Importe de los pagos previstos en el momento k.

tj: Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración, hasta

que se produce cada uno de los cobros.

tk: Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración, hasta

que se produce cada uno de los pagos.

i: Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los

periodos de tiempo considerados.

Debido a la dispersión de valores que se pueden obtener por este método,

dependiendo mucho del criterio del tasador dejando de ser un método objetivo, los
profesionales del sector inmobiliario suelen acudir al método residual estático.

Es por muchos autores entendido que, el método residual dinámico, no debería ser
de aplicación en el campo de las valoraciones inmobiliarias, por lo comentado anteriormente
a la dependencia estricta del criterio del tasador.