Metodo Residual
Metodo Residual
Metodo Residual
EL MÉTODO RESIDUAL
1. El método y la orden ECO 805/2003
La trazabilidad de la ubicación de este método en la mencionada orden es la
siguiente:
1. Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el
cumplimiento de los siguientes requisitos:
1. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito
que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime
realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los
pagos por los créditos concedidos.
2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en
las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán
atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de
rentas en la fecha de tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.
3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción,
los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de
comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y
para una promoción de las características similares a la que se estime más probable
promover.
1. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico previsto
en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden se utilizará como tipo
de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en
cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las
características de la analizada.
Artículo 39. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico.
En donde:
1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los
siguientes pasos:
Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático.
F = VM · (1 – b) – Σ Ci
En donde:
Estamos ante una técnica analítica especialmente diseñada para determinar el valor
del suelo, tanto de terrenos urbanos como urbanizables, ya estén o no edificados. También se
utiliza este método para edificios que se encuentren en fase de proyecto o rehabilitación.
• Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los
factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de
dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
2. Procedimiento de cálculo
Hay que tener en cuenta que el valor del suelo, va a depender de la finura de los
cálculos a la hora de diseñar la promoción inmobiliaria; un error en el diseño de la promoción
significa un error en el cálculo del valor del suelo.
La determinación del mayor y mejor uso dependerá del derecho que otorgue el
planeamiento a cada suelo. Dentro de los instrumentos del planeamiento se establece el uso
global, uso pormenorizado, la categoría y la tipología de cada uso a la que puede destinarse
el suelo.
Tenemos una amplia gama de calificaciones del suelo, tantas como planes existan,
pero podemos poner un ejemplo de usos, categorías y ordenanzas de lo que llevaría un PGOU.
A modo de tabla, los datos que reflejarían serían los siguientes:
Dónde,
∑Ci: Suma de todos los costes de construcción y gastos de promoción.
Hay que dejar claro que, en la actualidad, los honorarios facultativos se rigen por la
libre competencia, siendo de aplicación la Ley Omnibus, Ley 25/2009 de 22 de diciembre. Lo
que ocurre es que debemos cuantificarlos de forma general.
4. Escritura de obra nueva. Está regulada por el texto refundido del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado
por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre, y desarrollado por su
Reglamento, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, evaluándose
en general en un 0,5% sobre el valor fiscal o declarado real, es decir, sobre el
presupuesto de ejecución material. Las viviendas de protección oficial quedan
exentas de esta titulación.
Insistimos en que, para afinar estos cálculos, hay que acudir a las ordenanzas fiscales
del municipio concreto donde se encuentre el inmueble, y actualizar los datos.
Son los gastos que debe asumir el promotor, con excepción de los financieros y
comerciales, que se consideran como pieza separada ya que dependen de cada promotor.
Tendremos en cuenta los siguientes:
1. Impuesto sobre bienes inmuebles (I.B.I.). Este impuesto se regula mediante el Real
Decreto 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el testo refundido de la Ley
Reguladora de las Haciendas Locales. La base imponible del impuesto está constituida por
el valor catastral del suelo. El tipo de gravamen mínimo será del 0,4% cuando se trate de
bienes inmuebles urbanos, y el máximo del 1,1%. Los ayuntamientos podrán incrementar
los tipos anteriormente fijados (que pueden ser acumulativos) cuando concurra alguna de
las causas siguientes:
El impuesto se abona cada año durante el tiempo que dure la promoción y se escrituren
las viviendas a favor de los compradores.
2. Escritura de obra nueva y, en su caso, división horizontal. Hablamos del arancel de los
notarios y registradores de la propiedad, lo que se ha visto con anterioridad. No obstante,
podemos considerar un valor medio por ambos conceptos de 0,33% sobre el presupuesto
de ejecución material.
• El 30% del presupuesto final de ejecución material de las obras, incluidos los
honorarios profesionales, para garantizar durante tres años, el resarcimiento de
los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• El 100% del presupuesto final de ejecución material de las obras, incluidos los
honorarios profesionales, para garantizar durante diez años, el resarcimiento de
los daños causados por el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o
afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga
u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del edificio.
En el caso de que se establezca franquicia para los dos últimos supuestos, ésta no podrá
exceder del 1% del capital asegurado de cada unidad registral. Por otra parte, hay que
tener en cuenta los honorarios de la inspección técnica para calcular las primas de
seguros obligatorios de la edificación.
Podemos estimar los conceptos anteriormente citados, representando éstos entre el 1,5%
y el 2% del presupuesto de ejecución material.
4. Gastos de administración del promotor. Aquí se incluyen los gastos materiales y salariales
derivados del control administrativo de la construcción y de las ventas, alquiler o
amortización de locales, etc. Su cuantificación va a depender de su volumen empresarial.
La base de aplicación la componen el valor del terreno más el coste de la construcción,
oscilando este concepto entre el 2% y el 12% de la suma del resto de gastos y valor del
suelo, aunque según hemos tomado nuestro criterio, estos porcentajes se aplicarán sólo a
los costes de construcción hasta ahora explicitados.
Como valor medio, se estima que los gastos de financiación se sitúan alrededor del
3% sobre las ventas.
Gastos de comercialización (GC).
Incluye los gastos de ventas, que oscilan entre un 3% y un 5% del importe establecido
para la venta y los gastos de publicidad que suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del importe
total establecido para la venta.
En esta fase debemos poner en práctica cualquier método de los estudiados con el
que obtendremos el valor de mercado del inmueble a hipótesis de edificio terminado.
En el caso de que haya edificios destinados a varios usos, la prima de riesgo resultará
de una ponderación de las primas de riesgo anteriores en función de la superficie de cada
destino de uso.
Dónde,
Expresión que se debe aplicar a todos y cada uno de los usos considerados en la
promoción inmobiliaria.
Donde,
VM: Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado, en función de los usos
considerados.
b: Margen o beneficio del promotor en tanto por uno, función de los usos
considerados.
De la fórmula de VV, vemos que sus ocho primeros sumandos lo que representan es la
inversión que hay que realizar para promover el inmueble, por lo que ese valor de venta del
inmueble lo podemos expresar de la siguiente forma:
La inversión, por otra parte, se puede expresar en función del valor de repercusión
del suelo, de los costes de construcción y de los gastos generales:
Debemos tener en cuenta también, que los gastos son un porcentaje del conjunto
formado por el valor del suelo y el valor de la construcción, por tanto:
Sustituimos esta expresión en la ecuación del valor de venta, para finalmente
obtener esta expresión:
Donde,
Hay diferentes autores que consideran fórmulas diferentes para calcular el valor
residual del suelo y relacionarlo con el valor de venta y el valor de construcción.
Así, Roca Cladera, obtiene una formulación algo distinta si el valor de venta va en
función de la superficie útil, y admitiendo que la superficie construida es un 15% mayor que la
superficie útil, la fórmula quedaría de la siguiente forma:
Según la Orden ECO/805/2003, los requisitos son los mismos que para el método
residual estático, añadiendo lo siguiente:
2. Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será
necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de
información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del
inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.
2. Procedimiento de cálculo
Se trata de realizar una programación de las diferentes fases que componen tanto la
redacción del proyecto, como la previsión de ejecución de la edificación y plan de etapas.
Se deben estimar todas las cargas urbanísticas que recaigan sobre el suelo objeto de
valoración, que serán las siguientes:
1. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito
que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime
realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los
pagos por los créditos concedidos.
2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en
las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán
atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de
rentas en la fecha de tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.
3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción,
los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de
comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y
para una promoción de las características similares a la que se estime más probable
promover.
El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar
al que está utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.
Para el cálculo del interés real su puede aplicar la conocida fórmula de Fisher:
2. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guion del apartado anterior
no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del
Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o
superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo
2.a).
El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un
mercado organizado.
El valor del inmueble objeto de tasación calculado por el método residual dinámico,
se obtiene mediante la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta
del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y
pagos, a los que se les aplicará el tipo de actualización fijado, de acuerdo con la fórmula
siguiente:
Donde,
Es por muchos autores entendido que, el método residual dinámico, no debería ser
de aplicación en el campo de las valoraciones inmobiliarias, por lo comentado anteriormente
a la dependencia estricta del criterio del tasador.