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Contrato de Arrendamiento en Chile

Los Contratos (Universidad Nacional Andrés Bello)

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 ➢ “EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”

El arrendamiento encuentra su regulación en el Código Civil y además en una ley

especial que se halla en el apéndice del mismo cuerpo legal correspondiente a la
N°18.101 sobre “arrendamiento de predios urbanos”. Ahora bien, lo que más se ve en la
práctica es el arrendamiento de bienes inmuebles, de aquellos que se rigen en la ley
como norma especial y como regla supletoria por las normas del Código Civil. En el
presente curso, se estudiará la parte general y minuciosamente la ley especial antes
mencionada.

El contrato de arrendamiento en nuestro Código Civil, está regulado sobre la base

de tres posibles arrendamientos: (1) El arrendamiento de cosas, que es el que se
estudiará junto con la ley especial; (2) El arrendamiento de servicios profesionales, que
no entra en el programa y que se estudia en derecho laboral y; (3) El arrendamiento
para la ejecución de una obra, que tampoco será analizado.

El ART. 1915 del Código Civil regula al contrato de arrendamiento y lo define de la

siguiente forma; “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
presentar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado”. Según el profesor Eugenio la definición es bastante buena, ya que de
ella de inmediato se obtienen dos características importantísimas del arrendamiento
como contrato, estas son, que es bilateral y consensual. ¿Por qué es un contrato
consensual? Debido a que la norma no exige ningún rito para su nacimiento, ni
tampoco la entrega de un bien, considerando además que la regla general es el
consensualismo.

➢ “LAS CARACTERÍSTICAS DEL ARRENDAMIENTO COMO CONTRATO”

(1) Se trata de un contrato consensual; Exclusivamente por excepción hay algunos

arrendamientos solemnes de predios especiales. En nuestro país, el
arrendamiento de cosas muebles y de bienes inmuebles urbanos son contratos
consensuales, lo que implica que si las partes se ponen de acuerdo nace el
contrato. ¿Sobre qué tiene que haber acuerdo? En la cosa, en el precio y en el
ánimo especial de arrendar. ¿Cuál es el ánimo especial? Se refiere a que
transitoriamente una persona tenga el uso y el goce de un bien, es la transición
durante un tiempo, y por lo tanto, no existe perpetuidad como en la
compraventa, el ánimo se despende del tipo de título que en este caso es de
meratenencia. El gran problema del contrato de arrendamiento está dado su

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 por carácter consensual, ya que se hace difícil la prueba de su existencia y de su
contenido. ¿Cómo se prueba que se ha celebrado un arrendamiento? ¿Cuál será
su contenido? Se tienen que aplicar las normas generales en materia de actos
jurídicos (ARTS. 1708-1709). En ocasiones, se necesita de una formalidad
habilitante para poder celebrar el contrato de arrendamiento, pero no se está
refiriendo al supuesto en que el arrendador o el arrendatario sean incapaces de
ejercicio relativos, sino que ellos siendo capaces de ejercicio de igual forma
necesitan de la formalidad habilitante y esto es cuando un bien raíz le pertenece
a la sociedad conyugal. En este sentido, si la casa es social y el marido pretende
arrendarla por más de cinco años, necesitará la autorización judicial de su mujer
– en cambio – si el arrendamiento es inferior a cinco años, no se le exigirá la
formalidad habilitante.

(2) Corresponde a un contrato bilateral; Todos los arrendamientos son contratos

bilaterales, puesto que, ambas partes se obligan cuando nace el contrato. ¿A
qué se obliga el arrendador? El arrendador contrae muchas obligaciones pero
existe una de ellas que es esencial y ésta consiste en ceder el goce temporal de
un objeto, o bien, entregarle el goce de un objeto a otra persona. En virtud del
ART. 582, se sostiene que el uso siempre va de la mano con el goce. ¿En qué
consiste el goce para el arrendamiento? Antes que todo, se comprende al uso
del bien. El uso legítimo puede ser tanto el natural del objeto como uno distinto,
pero siempre que éste se especifique, porque de lo contrario regirá el empleo
natural. El goce implica aprovecharse y percibir todo tipo de frutos que aprecie
el objeto, como los frutos naturales. ¿Qué pasa con los frutos civiles? Es posible
percibirlos pero sólo si al arrendatario le está permitido subarrendar, ya que el
fruto civil del arrendamiento lo percibe el arrendador. ¿A qué se obliga el
arrendatario? Se obliga a pagar un precio, aunque el problema está en que el
precio cambia de nombre según ciertas circunstancias del arrendamiento. Por
ejemplo: Si el precio se paga periódicamente se denomina “renta”/Si el precio
se denomina “honorario” es porque corresponde a un arrendamiento de
servicios profesionales/Si el arrendamiento es para transportar un bien de un
lugar a otro se denomina “flete”.

(3) Es un contrato oneroso; Ambas partes reciben una utilidad económica por el
contrato. Para uno será el precio o la renta y para el otro será el uso y goce de
un bien.

(4) Consiste en un contrato conmutativo; Las prestaciones de las partes son vistas
por ellas mismas como equivalentes.

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 (5) Recae sobre un contrato principal; Se debe a que no requiere de ningún otro
acto para poder subsistir.

(6) Se trata de un contrato definitivo; Pero sólo en caso de que hubiera existido un
contrato preparatorio, como sucede con las promesas de arrendamiento y
sobre todo en locales comerciales.

(7) Es un contrato de tracto sucesivo; Las obligaciones nacen, se devengan y se

extinguen de forma periódica.

➢ “LA SIMILITUD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OTRAS FIGURAS

CIVILES”

Es posible encontrar distintas figuras civiles que en cierta forma se parecen al

arrendamiento.

En primer lugar, es oportuno fijarse en el “usufructo”, porque tanto el

arrendamiento como el usufructo facultan a un sujeto para usar y gozar de un objeto.
¿En qué se diferencian? El arrendamiento es resultado de un derecho personal –
mientras que – el usufructo es resultado de un derecho real. Asimismo, hay diferencias
en cuanto a su nacimiento, ya que el arrendamiento nace consensualmente – en tanto
– el usufructo nace del título más el modo. En el derecho real de usufructo, el título es
la escritura pública y el modo de adquirir es la tradición. Por cierto, que el usufructo se
extingue por la muerte, por la resolución del derecho del constituyente, por el
vencimiento del plazo, por la destrucción de la cosa fructífera y por el mutuo acuerdo
– en cambio – el arrendamiento se extingue cuando opere algún modo de extinguir las
obligaciones de los que sean aplicables.

En segundo lugar, el arrendamiento es esencialmente oneroso a diferencia del

“comodato” que es esencialmente gratuito.

➢ “LA ESCRITURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”

Como ya se ha dicho, el arrendamiento es un contrato consensual pero escriturarlo

es bueno para efectos probatorios. Ahora bien, existe otro motivo por el cual se hace
relevante la escrituración del contrato y es para efectos de la aplicación del ART. 1962.

“Estarán obligados a respetar el arriendo: 1°. Todo aquel a quien se transfiere el

derecho del arrendador por un título lucrativo; 2°. Todo aquel a quien se transfiere el
derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por
escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios; 3°. Los acreedores

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hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el
Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria/El arrendatario de bienes
raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura”.

Por ejemplo: Eugenio arrienda un inmueble que le pertenece a Juanita y durante la

vigencia del arrendamiento, Juanita le vende la propiedad a Carmen. ¿El nuevo
comprador tiene el deber de respetar el arriendo?/Se arrienda un inmueble que se
encontraba hipotecado por el dueño. La hipoteca estaba en favor del Banco de Chile. El
dueño no pudo pagar el crédito y el banco la saca a remate adjudicándosela a un
tercero. ¿El tercero está obligado a respetar el arriendo? La norma anterior dispone
que el nuevo adquirente sí se encuentra obligado a respetar el arriendo, cuando éste
constaba por escritura pública y se encontraba inscrito en el Registro del Conservador
de Bienes Raíces.

➢ “LOS REQUISITOS DEL ARRENDAMIENTO DE COSA”

Como todo contrato que es, se aplicarán todos los requisitos generales de
existencia y de validez, pero habrá que detenerse un poco respecto del requisito
objeto y causa en el arrendamiento.

(a) Causa Ocasional: Es tan importante en el contrato de arrendamiento que incluso

por ella procede la terminación del contrato. Si se arrienda un bien para un fin
en concreto y no se permite utilizar el inmueble para cumplir con dicha finalidad,
el arrendatario puede ponerle término al contrato.

Por ejemplo: En el mes de Octubre del año 2016, se arrienda un local comercial
en calle San Martín, con el objeto de instalar una heladería. Se pagan las rentas
de Octubre, Noviembre y de todos los meses siguientes. No obstante, por culpa
del arrendador se hace entrega del local comercial el día 14 de Febrero del año
2017. ¿Qué se le puede decir al arrendador? Al arrendatario ya no le sirve el
arriendo, porque la idea de vender helados era en verano y no en invierno. Si el
motivo estaba especificado, sería causal suficiente para pedir la terminación del
contrato, puesto que, la causa que motivó a contratar ya no existe.

(b) Objeto: Cabe precisar que no toda cosa puede ser el objeto de un contrato de
arrendamiento. La regla básica es que no se pueden arrendar cosas consumibles
porque siempre se tiene que devolver lo mismo, en virtud de ser un título de
meratenencia. Ahora bien, el ART. 1916 concibe la posibilidad del arrendamiento

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 de cosa ajena, y por lo tanto, se reitera lo expuesto en el ART. 1815. En
consecuencia, el arrendamiento de cosa ajena es válido porque este contrato no
afecta en nada al dominio del verdadero dueño, e incluso el Código Civil le
concede al arrendatario de buena fe acción de saneamiento.

“Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales,

que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar,
y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso/Puede
arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de
saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción”.

Por ejemplo: Javiera que no es dueña del bien, le arrienda un inmueble a Rocío y
por su lado, Felipe que es el verdadero dueño quiere reclamar el objeto.
¿Procede aplicar la acción de saneamiento contenida en el ART. 1916? Antes que
todo, se exige buena fe del arrendatario y esto es verificar si éste sabía o no que
la cosa arrendada no le pertenecía en dominio al arrendador. ¿Qué ocurre si
tenía conocimiento de la situación? El arrendatario no tendrá el derecho a que
le saneen la evicción. En cambio, si no lo supo y no tuvo cómo saberlo que se
traduce en un tema de buena fe y de diligencia, sí tendrá derecho por la
disposición anterior, a que se le sanee la evicción.

➢ “EL PRECIO EN EL ARRENDAMIENTO”

Como se dijo en su oportunidad, el precio toma distintos nombres y tiene que estar
determinado al momento del nacimiento del contrato. En conformidad al ART. 1917, el
precio puede consistir en dinero o en frutos de la cosa arrendada. “El precio puede
consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo
caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada
cosecha/Llámese renta cuando se paga periódicamente”.

A continuación, el ART. 1918 expresa que el precio puede ser determinado o

determinable, esto es, aplicando las mismas reglas estudiadas en materia de
compraventa. “El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de
venta”.

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 ➢ “LOS EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”

En estos momentos, se refiere a los derechos y las obligaciones que surgen por el
contrato de arrendamiento para ambas partes. Este contrato es un título de
meratenencia, lo que tendrá una gran importancia al estudiar cuáles son sus efectos.

I- Efectos del
1- Obligación de Entregar la Cosa al Arrendatario:

Según el ART. 1924, el arrendador es obligado a entregar al arrendatario la cosa

arrendada. La dificultad se presenta con ocasión del ART. 1920, ya que en virtud de éste
la obligación se cumple siguiendo las reglas y las formas de hacer la tradición, lo cual
tiene sentido y razón en materia de arrendamiento de bienes corporales muebles, pero
no cuadra que se aplique el ART. 686 a la obligación de entregar por parte del
arrendatario. “La entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo
cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley”.

En este sentido, se concluye que no se aplica el ART. 686 en esta materia, y lo que
se hace en la práctica es que el arrendador entrega materialmente el bien – en este
supuesto raíz – al arrendatario, siempre que la entrega le permite efectivamente usar y
gozar del bien. Las reglas de cuándo y dónde hay que entregar son las normas
generales en la materia, siendo la principal directriz la convención de las partes. En
conformidad al ART. 1932, la cosa arrendada debe entregarse en el estado de servir
para los fines con que fue arrendada.

“El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la

rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide
hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el
mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber
empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del
arrendatario/Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye
en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del
arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta”.

¿Tomando en consideración el primer inciso de la norma, en qué consiste la

obligación de entregar del arrendador? ¿Cuáles son las prestaciones que involucra la

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obligación de entregar? Se trata de entregar la cosa de forma tal, que sirva para el fin
del contrato.

Por ejemplo: Si se arrienda un auto en determinadas condiciones y éste es

entregado sin batería, se entiende que no se ha entregado el objeto aunque se haya
pasado materialmente. De repente una obligación puede ser compuesta,
comprendiendo tanto la entrega material del bien, como también la entrega material
en términos tales que sirva para el fin del contrato.

Por ejemplo: Es posible entregar físicamente un inmueble en buen estado y aun así
no servir para el fin del contrato, como cuando éste se quería arrendar para colocar un
local comercial y sólo lo dan con giro habitacional. Ergo, si el bien no sirve para el fin del
contrato, por ley en el primer inciso del ART. 1932 se entiende que el arrendador no
entregó, y en consecuencia incumplió con su obligación.

¿Qué diferencia existe entre el primer y el segundo inciso del ART. 1932? Se vincula
a si la falta de entregar es absoluta o relativa, es decir, si la cosa derechamente no sirve
para el fin, o bien serviría imperfectamente. En el primer inciso, se razona sobre la base
del incumplimiento total y se encauza el incumplimiento al fin del contrato, pero no es
que la cosa por sí misma no sirva, sino que para el fin del contrato no es procedente.
¿Cuándo acontece lo expresado en el primer inciso, qué remedios se le conceden al
arrendatario? Se le atribuye la terminación del contrato, la rescisión del contrato y la
indemnización de perjuicios si el incumplimiento fue imputable. La terminación es el
símil de la resolución, el Código Civil le confiere la facultad de resolver al arrendatario y
se entrega tal remedio, porque el incumplimiento es significativo para el fin del
contrato. Sin perjuicio de lo dicho, cabe destacar que la terminación no procede de
forma unilateral por el arrendatario, lo que se realiza en la práctica es demandar
judicialmente la declaración de terminación del contrato, salvo que de mutuo acuerdo
las partes lo pacten.

Por ejemplo: Se le entregan las llaves del inmueble al arrendatario pero éste se
percata que no tiene giro comercial, por tanto, le informa a su contraparte que la cosa
no le sirve para el fin del contrato y que por lo mismo se finaliza. Puede suceder que las
partes por mutuo disenso pongan término al contrato, o bien que la contraparte se
niegue a tal determinación y el arrendatario deba necesariamente recurrir ante el juez
para que declare la terminación.

Por otro lado, en el inciso segundo del ART. 1932 se prevé una hipótesis contraria a
la que se ha estudiado y dice relación con la “imposibilidad parcial”, en el fondo la ley
deja en suspenso la terminación del contrato, puesto que, se dice de forma expresa

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que será el juez quien decidirá. No obstante, si se quiere evitar tener que recurrir al
tribunal, procede la rebaja del precio similar a la acción quanti minoris. Ergo, el juicio
versa sobre la calificación de gravedad de la cosa. El segundo inciso de la norma, se
pone en el caso de que el arrendador no conoce del vicio o que entrega el objeto en un
estado de calidad mediano para el fin del contrato, pero está la posibilidad de que el
vicio aparezca durante la ejecución del contrato, es decir, se entregó bien el objeto
arrendado pero durante el cumplimiento del contrato éste presentó fallas, y cuando
ello ocurra no se estará dentro del ámbito de aplicación del ART. 1932. Dicho de otra
forma, el ART. 1932 se aplica sólo cuando el defecto es anterior al contrato de
arrendamiento y puntualmente a la entrega del objeto arrendado.

A continuación, se procederá a leer los ARTS. 1925-1926, que son disposiciones que
se encargan de señalar qué ocurre cuando el arrendador no ha entregado, es decir,
cuando ha incumplido con su obligación. Las dos normas en comento conceden
remedios frente al incumplimiento general de la obligación de entregar, y por lo tanto,
son un complemento del ART. 1932.

En primer término, el ART. 1925 expresa lo siguiente: “Si el arrendador por hecho o
culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en la imposibilidad de entregar
la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de
perjuicios/Habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído
erróneamente y de buena fe, que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya
sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito”.

¿Cuál es el ámbito de aplicación y/o hipótesis normativa del ART. 1925? Es posible
apreciar, que tanto en el ART. 1932 como en el ART. 1925 no ha habido entrega, por lo
que el arrendador ha incumplido con su obligación (elemento base). El ART. 1932
confiere una regla objetiva y esta es que si la cosa está mala pasará cierta situación, es
decir, se prescinde completamente de los motivos por los cuales el objeto estaba malo
– en cambio – el ART. 1925 se hace cargo de los motivos por los cuales el arrendador no
entregó, y las razones que pueden llevar al incumplimiento son el caso fortuito y la
imputabilidad. Por consiguiente; ¿Qué rol juega la imputabilidad del arrendador frente
a su incumplimiento en la obligación de entregar? Según el primer inciso, el
arrendatario tiene derecho a desistirse del contrato, con indemnización de perjuicios.
¿Qué sucede si la imposibilidad de cumplimiento fue fortuita? Antes que todo, no
procede la indemnización de perjuicios, ya que para algunos autores no se presentó el
factor imputabilidad, y para otros doctrinarios no hubo nexo causal. Sin embargo, si
existe caso fortuito, el arrendatario se puede desistir del contrato. Ergo, se produce el
efecto de poder solicitar por parte del arrendatario el “desistimiento contractual”.

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 En segundo término, el ART. 1926 manifiesta lo siguiente: “Si el arrendador por
hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes es constituido en mora de entregar,
tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios/Si por el retardo se
disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse
deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podrá el
arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de perjuicios,
siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito”.

¿Qué distingue al ART. 1926 del ART. 1925? En estos momentos, se razonará sobre lo
que le ocurrirá al arrendador cuando fue constituido en mora de entregar el objeto.
¿Cuál es la regla general en el primer inciso? Siempre que haya constitución en mora,
el arrendatario sólo puede pedir la indemnización de perjuicios. En este sentido, no se
puede desistir, ni tampoco terminar el contrato. ¿Cuál es la regla general en el segundo
inciso? Con éste se complementa al anterior y por él, la mora en el caso concreto sí
permite solicitar la terminación del contrato, lo que ocurrirá cuando cesen las
circunstancias que motivaron al contrato de arrendamiento. Por ejemplo, el caso que
se expuso anteriormente sobre la heladería en temporada de verano. En palabras más
sencillas, hubo tanta mora que dejó de tener sentido el fin previsto por el contrato.

Por ejemplo: Renzo y Eugenio deciden arrendar un local comercial ubicado en Viña
del Mar para instalar un pub. Los sujetos arriendan desde el miércoles 06 de
septiembre y la entrega está prevista para el viernes 01 de diciembre. Así las cosas, la
renta debe ser pagada todos los meses pero el local comercial no se entregó sino hasta
el jueves 15 de marzo del año siguiente. ¿Qué factores hay que considerar para poder
determinar los remedios que proceden frente al incumplimiento de la obligación? El
motivo por el cual no se entregó en la época prevista se puede reconducir a la
imputabilidad o al caso fortuito. ¿En qué más se debe poner atención? En el ejemplo
expuesto, la causa ocasional es demasiado importante, puesto que, Renzo y Eugenio
nunca expresaron que tenían la intención de arrendar en el verano, y por lo mismo,
puede que no haya sido tan grave entregar de forma desfasada.

2- Obligación de Conservar la Cosa Arrendada:

Asimismo, en conformidad al ART. 1924, el arrendador es obligado a mantener la

cosa en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

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 Es usual que durante la tenencia del bien arrendado por parte del arrendatario se
produzcan daños o deterioros en él. ¿A quién le corresponde responder por los daños
o los deterioros? Una cosa es la obligación a la deuda y otra distinta es la contribución a
la deuda. ¿Quién soportará el pago? Podría suceder que se eche a perder la llave del
lavaplatos, que se eche a perder el calefón, que el hijo jugando a la pelota rompa un
ventanal del living, que la hija de dos años raye todas las murallas, que el baño tenga
una filtración que genera humedad, que caiga un meteorito en el techo y se destruya
parte de la casa, etc.

En conformidad al ART. 1927, es posible apreciar algunas reglas generales, a saber:

“La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante
el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales
corresponden generalmente al arrendatario/Pero será obligado el arrendador aun a las
reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de
fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada/Las
estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”.

Atendida la norma anterior, existen por ley dos tipos genéricos de reparaciones y
estas son las necesarias y las locativas. Las “reparaciones necesarias” son aquellas que
debe realizar el arrendador, porque si no las realiza, la cosa se destruye o se deteriora
aún más – en cambio – las “reparaciones locativas” son aquellas que (a) por costumbre
pertenecen al arrendatario y (b) las que asume el arrendatario por hecho o culpa suya.

Por ejemplo: Eres el arrendatario de una casa y han ocurrido los seis daños
mencionados anteriormente. ¿Quién soporta cada daño? ¿Son reparaciones necesarias
o locativas? 1.- La llave del lavaplatos es una reparación locativa porque por costumbre
le corresponden al arrendatario; 2.- Si se echa a perder el calefón, para el arrendatario
siempre será una reparación necesaria, mientras que para el arrendador será una
reparación locativa. Se ha sostenido que el deterioro del calefón es producido por un
hecho del arrendatario, y esto es no haber limpiado o efectuado la mantención
correspondiente. Sin desmedro de lo anterior, en la práctica esta discusión carece de
importancia porque el arrendatario paga la reparación y se la descuenta de la renta al
arrendador; 3.- Cuando el hijo jugando a la pelota rompe un vidrio, consiste en una
reparación locativa, ya que el padre es una persona que debe responder por su hijo; 4.-
Si la hija pequeña raya las paredes del hogar es una reparación locativa, puesto que es
imputable al arrendatario; 5.- La filtración de agua en el baño es una reparación
necesaria, porque si no se remedia el deterioro seguirá aumentando; 6.- La caída del
meteorito y la destrucción parcial de la casa es una reparación necesaria.

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 Se procederá a complementar el ART. 1927 con el ART. 1928, expresando este
último que: “El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda
turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma
de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o
embarazarle el goce de ella/Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin
grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le
priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendrá derecho a que se le
rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere/Y si estas
reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente
para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el
arrendamiento/El arrendatario tendrá además derecho para que se le abonen los
perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato,
y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal
que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesión
conocerla/Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa
demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave
molestia o perjuicio del arrendatario”.

 1°.- Cuando el costo de la reparación es tan grande para el fin del contrato, se
puede poner término a la figura contractual;

 2°.- Se arrendó una casa en el mes de octubre, el arrendador sostuvo que la casa
estaba en óptimas condiciones y en el mes de abril del año siguiente con la primera
lluvia, todo se inundó porque el inmueble tenía graves filtraciones en las paredes;

¿Qué se necesita para que se aplique el 4° inciso del ART. 1928? Se requiere que el
arrendatario tenga ignorancia del desperfecto y que el arrendador haya sabido del vicio
y no lo declarase. En este evento, el arrendatario tiene derecho a que se le indemnicen
todos los daños que esa situación le causó, así por ejemplo, sería el valor de la ropa
mojada por la inundación.

Todo lo que se ha hablado hasta el momento, dice relación con los daños que ha
sufrido la cosa arrendada. En breve, se analizarán las mejoras introducidas por el
arrendatario a la cosa arrendada. Coexisten tres tipos de mejoras y son las útiles, las
necesarias y las voluptuarias.

Se procederá a leer el ART. 1936, el cual manifiesta lo siguiente: “El arrendador no

es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con
la

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expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los
materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté
dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados”.

No hay ningún problema en que el arrendatario introduzca mejoras a la cosa

arrendada, pero la regla general es que lo debe hacer con el consentimiento del
arrendador. ¿Qué ocurre con las mejoras cuando ha terminado el arriendo? Nuestro
Código Civil sólo reglamenta lo que sucede con las mejoras necesarias, y por lo tanto,
las mejoras útiles y las mejoras voluptuarias no se abonan al arrendatario.

Por ejemplo: Si el arrendatario construyó una piscina, por regla general, el

arrendador no debe abonarle nada. No obstante, en la práctica acontece que como se
instalan con acuerdo del arrendador, se descuenta su valor del canon de renta. Es
necesario buscar más ejemplos de todos los tipos de mejoras, con la premisa de que el
arrendatario las introdujo sin permiso del arrendador*.

3- Obligación de Amparar al Arrendatario en el Goce del Objeto:

Según lo dispuesto por el ART. 1924, el arrendador es obligado a librar al

arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Esta
obligación se encuentra consagrada en el ART. 1928. Es bastante similar a lo que le
podría suceder al comprador de cosa ajena, ya que sería posible que llegue un tercero y
le quite la cosa arrendada al arrendatario, alegando tener un derecho sobre ella,
anterior al contrato de arrendamiento frente al arrendamiento de cosa ajena. ¿Cuáles
son las reglas que se entregan? (1) El arrendador está obligado a sanear una posible
evicción, aplicándose las reglas de la compraventa; (2) El arrendatario tendrá derecho a
indemnización de perjuicios cuando la causa de perturbación fue anterior al contrato y
no dio noticias de ella el arrendador y; (3) El arrendatario frente al incumplimiento de
esta obligación tiene derecho legal de retención*.

II- Efectos del Arrendatario:

(1) Obligación de Pagar la Renta:

El arrendatario tiene la obligación de pagar la renta estipulada en el contrato, en el

día, en el lugar y en la forma establecida, o bien en conformidad a las reglas supletorias
del Código Civil, si las partes no acordaron nada. Ahora bien, el cuerpo legal en
comento da un par de reglas en materia de pago de rentas, distinguiendo el tipo de
objeto del arrendamiento.

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 En primer lugar, si el objeto es una cosa mueble y las partes no han dicho nada
respecto a cuándo se debe pagar el precio, éste debe ser pagado al término del
periodo. En segundo lugar, si el objeto es un inmueble urbano el pago tiene que ser
mensual, salvo que se acuerde que sea quincenal o de otra forma. En tercer lugar, sea
que la cosa es mueble o inmueble y se pactó que el precio se pagaría en una sola suma,
éste debe pagarse al final del periodo.

Las reglas anteriores no son buenas y es mejor que sean supletorias, puesto que, a
un arrendador estas reglas no le satisfacen. Sería ideal que se pague el total por
adelantado, por mes vencido, o bien que al menos se caucione un gran porcentaje de la
renta cuando es por una sola vez, así por ejemplo, cada vez que se arrienda un
inmueble en temporada estival. Asimismo, siempre hay que reservar un dinero en
garantía del pago de la renta que es distinto al famoso “mes de garantía”, ya que éste
por ley no es una garantía del pago del precio. En términos más simples, si el
arrendatario no pagó la renta de un mes, el arrendador no puede hacerse pago de ella
con el mes de garantía porque no está destinado para eso. ¿Cómo se cubre
óptimamente al cliente? Se solicitan dos garantías, una de ellas está destinada al mes
de garantía y la otra está consignada para el sólo efecto del pago de la renta. Por ley, el
mes de garantía es sólo imputable a los deterioros que causó el arrendatario en el bien,
y por lo tanto, no es para garantizar otra obligación al respecto. ¿Qué pasa en la
práctica? Sucede que el arrendatario al momento de irse nunca paga el último mes de
renta, y cuando éste se va le dice al arrendador que se pague con el mes de garantía, lo
que por cierto, puede aceptarse pero el asunto estará en cómo cobrar los deterioros en
el bien.

Por ejemplo: El arrendatario utiliza el mes de garantía como pago del último mes de
arriendo, pero dejó las murallas sucias y rayadas en el inmueble, por ello el dueño
estuvo obligado a pintar todo el departamento, debiéndolo cobrar aparte.

Avanzando en la materia, es necesario leer el ART. 1942 y el ART. 1943 previstos en el

Código Civil.

“El arrendatario es obligado al pago del precio o renta/Podrá el arrendador, para

seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los
frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la
haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le
pertenecen, a menos de prueba contraria”.

Según el inciso segundo del ART. 1942, si el arrendatario no paga la renta, el

arrendador puede prohibirle sacar sus cosas del inmueble, lo que se traduce en el

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“derecho legal de retención”. Se presume legalmente que las cosas albergadas dentro
del bien raíz le pertenecen al arrendatario por el sólo hecho de tenerlas ahí. Ahora bien,
cuando el arrendatario no pague el precio, el derecho legal de retención no operará
ipso iure, es decir, no se le puede impedir al arrendatario por sí que si no ha pagado la
renta no saque sus cosas, sino que tiene que coexistir una resolución judicial que lo
conceda. Más tarde, cuando el juez concede el derecho legal de retención, habrá que
notificar la resolución al demandado/arrendatario y si se trata de un departamento a la
administración del mismo, para que se les dé órdenes a los conserjes. Usualmente, los
arrendatarios en circunstancias que ya han sido notificados, empiezan a desalojar el
departamento en la madrugada, los conserjes no están facultados para impedir que
físicamente se saquen las cosas y en este evento lo que se debe hacer es llamar a
carabineros que pueden tardar demasiado, no siendo eficaz el derecho.

En tanto, el ART. 1943 expresa que: “Si entregada la cosa al arrendatario hubiere
disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba
legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos, y los costos de
esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales”. El
fundamento de la disposición en comento, es que el arrendamiento es un contrato
consensual, y por lo mismo, es perfectamente posible que haya disputa en el precio.

Incumplimiento de la Obligación de Pagar la Renta:

En estos momentos, se analizará el ART. 1977 el cual manifiesta que: “La mora de un
período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos
reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará
el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días”.

Por ejemplo: Rocío debía pagar la renta el día 05 de septiembre del presente año.
Estamos al día 06 de septiembre y no ha pagado la renta. ¿Qué puede hacer la
arrendadora? Antes que todo, siempre se deben intentar las gestiones prejudiciales y
sólo si el resultado es negativo se procede a demandar. Se presenta la ley N°18.101 que
regula el arrendamiento de bienes urbanos y el ART. 680 del CPC. Las normativas
anteriores, señalan que todo lo relacionado con un arrendamiento es materia de juicio
sumario, por tanto, el procedimiento es sumario. La demanda se presenta en el
tribunal competente y para definirlo habrá que distinguir si hubo o no prórroga de
competencia. Si hubo prorroga de competencia hay que demandar en el tribunal
prorrogado – en cambio – si no hubo prorroga de competencia hay que aplicar las
reglas de competencia para determinar el tribunal y, estas son dos como las de

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competencia absoluta y las de competencia relativa. ¿Qué tribunal es competente
según las reglas de la competencia absoluta? El juzgado civil con competencia en lo
civil, el juez de letras o un ministro de Corte de Apelaciones como tribunal de excepción
(en el evento de que Rocío tuviera algún cargo que por su fuero doblara la instancia).
¿Qué tribunal es competente según las reglas de la competencia relativa? Es
competente el tribunal del domicilio del arrendatario, que obviamente será el mismo
del demandado. ¿Cómo saber en concreto a cuál tribunal se dirige? Dependerá de las
reglas de distribución, de turno y de causa. ¿En dónde? En la Corte de Apelaciones
porque la causa va a distribución. Suponiendo que tocó el tercer juzgado civil de Viña
del Mar. El proveído del juicio sumario es “vengan las partes a comparendo al quinto día
hábil desde la notificación de la demanda, y si éste recayere en sábado o en día inhábil, al
día hábil siguiente”. Ahora bien, el ART. 1977 exige como requisito para que proceda la
terminación por no pago de rentas, que hayan existido dos reconvenciones de pago, es
un requisito de admisibilidad de la demanda, mediando entre cada una de ellas al
menos cuatro días. ¿Qué ocurre si se tramita el juicio sin las reconvenciones? Es
procedente el recurso de casación.

En la realidad práctica, las dos reconvenciones exigidas se realizan de la siguiente

forma:

a- La primera reconvención es practicada por el receptor que va a notificar la

demanda de terminación de contrato por no pago de rentas. Si el receptor
notifica y el arrendatario no paga, el primero tiene la obligación de dejar
constancia en el expediente que en X día y hora se notificó y requirió de pago,
no pagando inmediatamente el arrendatario.

b- La segunda reconvención se practica al inicio del comparendo que fue fijado

como audiencia en el juicio, realizada por el actuario que toca.

Si se cumple con lo anterior, al tener efectuadas las dos reconvenciones y al

persistir el demandado en el incumplimiento, el juez válidamente puede dar por
terminado el contrato de arrendamiento por no pago de rentas. Así las cosas, el primer
remedio que procede por el no pago de rentas es la “terminación” equivalente a la
“resolución”, pero por mandato expreso del ART. 1977. La terminación tiene que ser
por sentencia judicial, sin embargo, la dificultad se presenta en dos cuestiones: (1) En
probar el incumplimiento, considerando que existe una regla especial en el Código, en
donde se señala que el pago de tres periodos consecutivos hacen presumir que todo
hacia atrás se encontraba saldado, por tanto, hay que tener cuidado con dejar pasar el
tiempo y con aceptar el pago de tres meses consecutivos sin cobrar el monto debido

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en un momento anterior y; (2) En estos juicios, es posible que el demandado enerve la
acción de terminación de una forma especial.

En complemento del problema anterior, es preciso señalar que existe una figura
denominada tácita reconducción, si se está frente a juicios por no pago de rentas y las
partes de forma tácita deciden “prorrogar” su contrato, éste se entiende que subsiste.
El asunto sería simple si se tratase de un pacto expreso, es decir, no se mantiene el
contrato por un acuerdo expreso, sino que tácitamente se entiende tal situación. Si
arrendador llegase a aceptar un pago sin reserva de derechos, se entiende
tácitamente prorrogado el contrato*. En este sentido, cuando el demandado en un
juicio de determinación de rentas por no pago nos ofrezca dinero, hay que aceptarlo
con reserva de derechos, esto es dejando constancia escrita de que ese pago no
configura la institución de la tácita reconvención. Ergo, se acepta el dinero sin ello
implicar que se quiere seguir con el contrato.

Es común que en la demanda se efectúen dos peticiones, en lo principal de la

misma se pide la terminación del contrato de arrendamiento por no pago de la renta, y
en el primer otro sí se solicita el desahucio del contrato. ¿Por qué? Ya que está la
posibilidad de que el demandado quiera enervar pagando el total, y si lo hace podría
perfectamente enervar la acción. En consecuencia, se le pide al juez que aunque el
demandado pague toda la deuda, se tramite de todas formas la terminación del
contrato a través del desahucio.

(2) Obligación de Usar la Cosa Arrendada:

Es aquella obligación del arrendatario, de usar el objeto pero para el fin convenido,
es decir, el arrendatario no puede sin permiso del arrendador darle al objeto un fin
distinto (ART. 1938).

“El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del
contrato; y no podrá en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos,
o, a falta de convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o
que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país/Si el
arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del
arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando
subsistir el arriendo”.

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 Como se puede apreciar, los remedios que proceden son la terminación del
contrato y la indemnización de perjuicios. Ergo, si se arrendó una casa para casa-
habitación y el arrendatario instala un negocio comercial, el arrendador puede pedir la
terminación del contrato.

Subarrendamiento:

En el fondo, el subarrendamiento no es otra cosa que un nuevo arrendamiento

entre el arrendatario y un tercero. El arrendatario es subarrendador y el tercero es
subarrendatario.

¿Se puede subarrendar? Se tiene que pensar en el arriendo de toda una propiedad o
en el arriendo de una pieza con derecho a cocina. Por regla general no está permitido
subarrendar, y por excepción sí es posible siempre y cuando el arrendador esté de
acuerdo. Según el ART. 5° de la ley N°18.101, por regla general no se puede subarrendar,
salvo en los contratos de arrendamiento de inmuebles con plazo fijo. En el Código Civil
se reitera la misma regla pero con un caso de excepción especial.

En conformidad al ART. 1946 se expresa lo siguiente: “El arrendatario no tiene la

facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente
concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la
cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo”. Esta disposición
constituye la regla general. Ergo, no podría existir un subarrendamiento comercial de
un arrendamiento habitacional respecto de un mismo bien, salvo que medie
convención (cesión de contrato).

(3) Obligación de Cuidar el Bien Arrendado:

Según el ART. 1939; “El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el

cuidado de un buen padre de familia/Faltando a esta obligación, responderá de los
perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el
caso de un grave y culpable deterioro”.

Por regla general el arrendatario responde por culpa leve, pero si la falta de cuidado
es muy grave procede la indemnización de perjuicios, o bien si la falta de cuidado es
gravísima procede la terminación del contrato. El profesor Fernando Fueyo, sostiene
que se estaría ampliando la hipótesis de incumplimiento total del contrato. Por cierto,
que la falta debe ser muy grave pero siempre imputable al arrendatario. ¿Qué sería
para ti un cuidado esencial? ¿Qué cosa podría hacer un arrendatario que te moleste
mucho? Por ejemplo, si se raya el bien raíz estando prohibido y previsto por una

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cláusula en el contrato, se eleva a la diligencia de cuidado máxima, por tanto, se
responde por culpa levísima. Ergo, se eleva la cláusula a la categoría de esencial.
Además, está implícita la facultad de inspeccionar la cosa arrendada y se fija cierta
periodicidad. Es oportuno buscar más ejemplos en donde la falta de cuidado sea tan
grave que permita solicitar la terminación del contrato, la gravedad está dada por la
magnitud del impacto en el bien arrendado.

(4) Obligación de Restituir la Cosa Arrendada:

El arrendatario tiene la obligación de restituir la cosa arrendada cuando habiendo

plazo para arrendar éste expira, o cuando ya ha cesado la causa del arrendamiento
(ARTS. 1947-1948).

“El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento/Deberá

restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el
deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos/Si no constare el estado en que le fue
entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que
prueba lo contrario/En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidas durante el goce,
deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes,
dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable”.

“La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola

a disposición del arrendador y entregándole las llaves”.

¿En qué consiste la obligación de restituir del arrendatario? Es la entrega material

del bien arrendado, se tiene que entregar en el mismo estado en que se recibe, salvo
aquellos deterioros o disminuciones que puedan haberse producido en el objeto por el
uso natural y el transcurso del tiempo. En principio, consiste en una verdadera
radiografía del inicio y del final del contrato ya que sólo se trata de comparaciones,
mientras más se acerque el bien raíz a la foto original, más cumplimiento hubo.

Sin embargo, lo anterior es siempre motivo de discusión entre el arrendador y el

arrendatario, es una controversia respecto al estado general del bien y respecto de
ciertas cosas particulares del bien. La principal y mejor forma de evitar la disputa entre
los contratantes, es mediante la suscripción de un inventario simple del bien, firmado
por ambas partes, y lo bueno es que el arrendatario tiene injerencia en la redacción del
inventario. Por lo general, el documento ya viene hecho por el arrendador, así por
ejemplo, todas las murallas están en perfecto estado de conservación y pintura, pero el

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arrendatario puede consignar que el estado no es tan bueno. Si al momento de restituir
no está todo lo que contempla el inventario, toda pérdida es imputable al arrendatario
y ello suele descontarse del mes de garantía.

➢ “LA EXPIRACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”

En primer lugar, proceden las causales generales de terminación de los contratos

como la resciliación en que las partes de común acuerdo le ponen término o la
declaración de nulidad. En segundo lugar, el Código Civil ha establecido causales
específicas de terminación del contrato de arrendamiento (ART. 1950).

1. Destrucción Total de la Cosa Arrendada: Esta causal está prevista en el ART.

1945. La destrucción parcial no permite la terminación del contrato, solamente
lo hace la destrucción total e incluso si ésta es por caso fortuito, como por
ejemplo, los departamentos destruidos en la ciudad de Concepción el día 27 de
febrero del año 2010. Por ley, cuando la destrucción es total se finaliza de
inmediato el contrato y no hay que seguir pagando por parte del arrendatario.
Ahora bien, el problema está en la destrucción parcial, así por ejemplo no se cae
el edificio pero éste quedó horrible, de repente puede verse a una destrucción
parcial como total si ella lleva a la inhabitabilidad. “Cuando por culpa del
arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a
la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo
que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido cesar el arriendo, o en
que el arriendo hubiera terminado sin desahucio/Podrá con todo eximirse de este
pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idónea que le substituya por
el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente”.

2. Cumplimiento del Plazo Estipulado: Esta causal de expiración está prevista en el

ART. 1951. Si hay plazo, expira el contrato al vencimiento de él y no hay que
hacer nada extra para que se entienda terminado el contrato. ¿Por qué no se
debe hacer nada en especial para que se entienda finalizado el contrato?
Debido a que los plazos cumplidos operan de pleno derecho. En este sentido, el
problema está cuando el arrendamiento no fue dado a un plazo determinado, es
decir, en los casos de arrendamiento indefinido. En consecuencia, si no se
estipula un plazo expresamente no puede proceder esta causal, sino que sólo es
viable el desahucio. “Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si
el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa
arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino
desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente/La anticipación

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 se ajustará al período o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a
tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una
semana, de un mes/El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el
próximo periodo/Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento
de inmuebles, de que se trata en los párrafos 5 y 6 de este título”.

3. Extinción del Derecho del Arrendador: Podría suceder que el arrendador era
dueño del bien y dejó de serlo durante la vigencia del contrato, ya sea por dos
motivos genéricos: (a) Porque voluntariamente el arrendador perdió su
derecho, por ejemplo, enajenando el bien en virtud de una compraventa con
tradición a un tercero o; (b) Es una postura discutible, pero el arrendador dejó
de ser dueño sin su voluntad debido a que le remataron la casa, no existe
consenso porque con el otorgamiento de la hipoteca se da principio de
consentimiento. ¿Si esto es la regla general, expirado el derecho del
arrendador se acaba el arrendamiento? ¿O existen excepciones? Habrá que
revisar el ART. 1962. Por regla general, el tercer adquirente no está obligado a
respetar el contrato de arrendamiento puesto que le es inoponible, pero si
llegase a ocurrir alguna de las tres situaciones previstas en la norma anterior,
excepcionalmente si estará obligado a respetarlo, es decir, el contrato no se
extingue por tal causa y habrá que ponerle término por otra como lo es el
desahucio. “Estarán obligados a respetar el arriendo: 1°. Todo aquel a quien se
transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo; 2°. Todo aquel a
quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los
acreedores hipotecarios; 3°. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha
sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes
de la inscripción hipotecaria/El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí
solo la inscripción de dicha escritura”. Para el arrendatario, la causal de
terminación desahucio puede causarle daño, sobre todo si fue una extinción del
derecho del arrendador voluntaria, y por lo mismo, cabe leer el ART. 1961 en el
cual procede la indemnización de perjuicios en favor del arrendatario si es que
no se ampara en los supuestos anteriores. “Extinguiéndose el derecho del
arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de
que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al
propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será
obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le
sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo”.

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 4. Desahucio: El desahucio es un acto jurídico unilateral e irrevocable, por el cual el
arrendador le comunica a su arrendatario, que no quiere continuar con el
contrato. Esta situación debe ser así por aplicación del ART. 1545, ya que no se
tiene que olvidar que por esa norma, no puede la sola voluntad de una de las
partes poner término inmediato a un contrato. Ahora bien, sí se permite finalizar
el contrato de una forma especial, como es con el desahucio que podrá ser
practicado de dos formas: (a) De una forma convencional, enviándole una carta
notarial certificada al arrendatario con cierto plazo para que tome conocimiento
de que se está poniendo término al contrato, y que por tanto, tiene la obligación
de restituir, desde luego que el plazo no es de un día para otro, sino que la ley
reglamenta los plazos para desahuciar; (b) De una manera judicial, que sea el
juez quién a petición del arrendador le comunique al arrendatario que está
terminado el contrato de tal forma (ARTS. 1951-1952). “Si no se ha fijado tiempo
para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio
especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las
dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es,
noticiándoselo anticipadamente/La anticipación se ajustará al período o medida
de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el
desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes/El
desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo periodo/Lo
dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles, de que
se trata en los párrafos 5 y 6 de este título”. “El que ha dado noticia para la
cesación del arriendo, no podrá después revocarla, sin el consentimiento de la
otra parte”. Por cierto, que para tratar el desahucio de bienes raíces hay que
remitirse a la ley N°18.101 y es un acto irrevocable. No se exige expresar el
motivo por el cual se desahucia, aunque siempre éste existe no se necesita
consignarlo para que produzca el efecto extintivo. Según la ley anterior, por
regla general el arrendatario tiene un plazo de dos meses como mínimo para
quedarse en el bien cuando ya fue desahuciado, aunque también se tienen que
agregar los meses enteros por cada año que la persona ha utilizado la casa, con
un tope de seis meses. Es común que el desahucio notarial no sea efectivo
incluso con un buen arrendatario, ya que si la persona no encuentra donde irse,
no se irá del inmueble aunque se finalice el contrato, por tanto, el arrendador se
ve obligado a demandar.

➢ “LA TÁCITA RECONDUCCIÓN EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”

Según el ART. 1956 se expresa lo siguiente: “Terminado el arrendamiento por

desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente

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aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una
renovación del contrato/Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el
contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera/Con todo, si la cosa
fuere raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta
de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes
hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de
perseverad en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas
condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios
urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes
en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a
renovarse el arriendo de la misma manera”.

Se traduce en que si el arrendatario le paga al arrendador y no hace reserva de

derechos, se entiende tácitamente prorrogado el contrato al menos por tres meses
más, por tanto, se tiene que manifestar expresamente que el pago no constituye tácita
reconducción. Cuando el arrendamiento se ha extinguido por vencimiento del plazo y
el arrendatario persiste en no restituir, se convierte en un injusto detentador (ART.
1949).

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