LOS CONTRATOS

1 Universidad Andrés Bello

Profesor: Diego Martínez Santibáñez

Correo: [email protected]
Correo 2: [email protected]
2

Contratos preparatorios
3 Contratos preparatorios

 Contrato de promesa
 Contrato de opción
 Contrato de compromiso o arbitraje
 Cláusula compromisoria
 Contrato de corretaje
 Contrato de cierre de negocios
 Contrato (pacto) de arras
 Contrato de compraventa a prueba o a gusto
4
Cláusula
compromisoria
5 Cláusula compromisoria

 Es un contrato por el cual las partes sustraen determinados asuntos litigiosos, presentes o
futuros, al conocimiento de las jurisdicciones ordinarias y las someten a un árbitro que no
se designa inmediatamente, pero que se obligan a efectuar con posterioridad
 Es una especie de convención de arbitraje
 Reviste caracteres de un contrato (nace de ella para las partes la obligación de designar
árbitros)
 La falta de designación es suplida por la justicia ordinaria
6
Contrato de opción
7 Contrato de opción

 Opción (en general) vs contrato de opción

 Opción: facultad de elegir entre dos o más posibilidades
 Contrato de opción: contrato en virtud del cual una de las partes (llamada comprador,
titular o poseedor) adquiere el derecho (pero no la obligación) de comprar o vender en o
hasta una determinada fecha, un activo (que recibe el nombre de activo adyacente) a un
precio determinado (denominado precio de ejercicio), asumiendo la otra parte (vendedor o
suscriptor) la obligación de vender o comprar tal activo a ficho precio, si el primero decide
ejercer su facultad contractual, todo ello generalmente a cambio del pago de una suma de
dinero llamada prima
8 Contrato de opción

 Características:
 Es un contrato
 Civil o mercantil
 Es consensual
 Es bilateral
 Es generalmente oneroso conmutativo
 Es preparatorio
 Es innominado
9 Ejemplo de contrato

 La sociedad X se obliga a vender, a opción del “futuro comprador”, la cantidad de 1000

acciones de la serie A de la compañía Spotify
 El precio que pagará el futuro comprador será de 1.000 por acción
 El plazo de la opción del futuro comprador es de 10 meses a contar de la fecha del
acuerdo, mismo que vence el 1 de enero de 2024
 La aceptación o consentimiento para ejercer la presente opción y llevar a cabo la
compraventa se hará dentro del plazo fijado, de cualquier forma que sea clara (carta, por
ejemplo)
 El futuro comprador paga, en el acto, una prima por la opción de $100.000, que perderá en
caso de comunicar que se desiste del negocio proyectado o de no hacerlo en el plazo
 En caso que la sociedad no cumpla con su obligación de mantener la opción por el término
fijado, deberá devolver doblada esta cantidad
10 Ejemplo de contrato

 La sociedad X se obliga a vender, a opción del futuro comprador, el inmueble ubicado en

Pio nono 140, Recoleta
 El precio que pagará el futuro comprador es la suma de 3000 UF, al día del pago efectivo
 El plazo de la opción del futuro comprador es de 1 año a contar de esta fecha, el que vence
el 1 de marzo de 2024
 La aceptación o consentimiento para ejercer la presente opción y llevar a cabo la
compraventa, se hará dentro del plazo fijado, de cualquiera forma que sea clara (ejemplo:
carta)
 El futuro comprador paga en el acto una prima de 1.000.000 que perderá en caso que
desista del negocio
11
Contrato de
promesa
12 Regulación

 Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que
concurran las circunstancias siguientes:
 1ª. Que la promesa conste por escrito;
 2ª. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
 3ª. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del
contrato;
 4ª. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea
perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban
13 Generalidades

 Las partes quedan obligadas a la celebración de otro contrato en el futuro

 A las partes intervinientes se les conoce como:
 Promitentes, o
 Prominentes
 La celebración de este contrato implica que las partes, al momento de su suscripción, no
quieren o no pueden aún otorgar el contrato definitivo
14 Generalidades

 Promesa y contrato prometido

 Son dos actos jurídicos diferentes, aunque medie una íntima conexión
 La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto de obligar a una o a
ambas partes a celebrarlo
 El Código Civil no se refiere a un determinado contrato prometido (como lo hace el CC
francés: solo promesa de compraventa)
 El contrato prometido puede tener los más variados objetos y producir diversos efectos,
según su naturaleza
15 Generalidades

 Los requisitos 2 al 4 del art. 1554 conectan directamente ambos contratos

 Es importante que mediante la promesa sea posible, válido y eficaz el contrato prometido
 La promesa no produce los efectos propios del contrato prometido ni requiere sus
solemnidades, salvo estipulación expresa en contrario
16 Características

 Es un contrato
 Es principal
 Es preparatorio
 Es de aplicación general
 Es solemne
 Por regla general, es bilateral y oneroso
 Es nominado (art. 1554)
17 Características

 ES UN CONTRATO
 Tiene fisonomía propia
 Supone un acuerdo de voluntades
 Aunque el Código Civil no lo califique como tal y lo reglamente en un lugar distinto de los
demás contratos (título XII del libro IV)
 Cierta doctrina extranjera ha discutido su calidad de tal
 Se ratifica mediante el nº 4 del art. 1554
18 Características

 ES PRINCIPAL
 Subsiste por si mismo, sin requerir otra convención
 Produce sus efectos incluso aunque no se celebre el contrato definitivo
 No es accesorio ni dependiente del contrato prometido
 En caso de incumplimiento, se activan los remedios para su subsanación
19 Características

 ES PREPARATORIO
 Su objetivo principal es la celebración de otro contrato
 Puede tener otros efectos, pero ese no puede faltar en la promesa
 La doctrina discute si todos los contratos preparatorios son promesas o si esta es una
especie dentro del género
 Es preparatoria y todo otro efecto que se le induzca a producir es accidental
20 Características

 ES DE APLICACIÓN GENERAL
 A diferencia de otros códigos, el nuestro no limitó la promesa a la compraventa
 Se consagró de forma general sin hacer distinciones
 El único límite es cumplir con el segundo requisito: “que el contrato prometido no sea de
aquellos que las leyes declaran ineficaces”
21 Características

 ES SOLEMNE
 Lo dice el art. 1554: La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna;
salvo que concurran las circunstancias siguientes:
 1ª. Que la promesa conste por escrito (…)
 Por tanto, es solemne. Se exige que conste por escrito
22 Características

 POR RG ES BILATERAL Y ONEROSO

 Por regla general, ambas partes quedan obligadas
 Existe discusión en torno a que se otorgue una promesa unilateral (obligación de suscribir
el contrato definitivo para una sola parte)
 Existen situaciones problemáticas como la promesa unilateral de contrato unilateral o la
promesa unilateral de un contrato bilateral
23 Características

 ES NOMINADO
 Lo regula el Código Civil (art. 1554)
24 Requisitos

 Requisitos generales de todo contrato: de existencia y de validez (art. 1445)

 Requisitos especiales: art. 1554 (si no concurren los cuatro de manera copulativa la
promesa sería inexistente o adolecería de nulidad absoluta, dependiente de la doctrina)
 Otros requisitos especialísimos: en materia de sociedad conyugal (arts. 1749.3 y 1759) y
bienes familiares (arts. 142 y 144)
25 Requisitos

1. La promesa debe constar por escrito

2. El contrato prometido no debe ser de aquellos que las leyes declaran ineficaces
3. La promesa debe contener un plazo o condición que señale la época de celebración del
contrato prometido
4. Se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten para que sea perfecto,
la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban
26 Requisitos

 1. LA PROMESA DEBE CONSTAR POR ESCRITO

 Es una condición para la existencia y validez de la promesa
 No es una mera exigencia de prueba ni publicidad
 Si el contrato prometido requiere una formalidad especial, como la escritura pública, ¿la
promesa requiere de la misma solemnidad?
27 Requisitos

 1. LA PROMESA DEBE CONSTAR POR ESCRITO

 Doctrina 1: Si el contrato prometido requiere escritura pública, la promesa también
 Especialidad: El art. 1801, por ser de carácter especial, debe prevalecer sobre la de
carácter general (art. 1554)
 La promesa es un accesorio del contrato prometido: debe aplicársele sus reglas
 Sin EP, no podría apremiarse al deudor a suscribir el contrato prometido (art. 1553)
28 Requisitos

 1. LA PROMESA DEBE CONSTAR POR ESCRITO

 Doctrina 2: Basta con la escrituración de la promesa
 No hay regla de especialidad: cada contrato tiene sus propias exigencias, sin que se
puede predicar especialidad entre ellos. La EP es requisito del contrato prometido, no
la promesa
 La promesa no es accesoria, es un contrato principal
 El hecho de que no se pueda perseguir ejecutivamente al deudor no implica la
inexistencia de la promesa (GPVE)
29 Requisitos

 1. LA PROMESA DEBE CONSTAR POR ESCRITO

 Mayoritariamente se sigue desde la doctrina y jurisprudencia la segunda doctrina, bastaría
la escrituración
 El art. 1554 exige que el contrato se escriture y escrito puede ser cualquier documento, no
solo escritura pública
 Las solemnidades son excepcionales y se aplican de forma restrictiva
 El nº 4 del art. 1554 permite que falte la solemnidad del contrato definitivo: si se exigiese
EP para la promesa, se transgrediría la intención del legislador de contemplar dos contratos
distintos
 En los casos en los cuales la ley ha querido que la promesa se celebre con formalidad, lo
ha establecido expresamente (arts. 1787 y 1736 nº 7)
30 Requisitos

 2. EL CONTRATO PROMETIDO NO DEBE SER DE AQUELLOS QUE LAS

LEYES DECLARAN INEFICACES
 Que el contrato definitivo no tenga vicios que podrían llevar a su nulidad, debe producir
efectos jurídicos y un vínculo válido entre los contratantes
 Ejemplos de contratos ineficaces: compraventa entre padre/madre e hijos no emancipados,
promesa de ejecutar un hecho prohibido por las leyes, que el contrato prometido obligue a
algo física o moralmente imposible o que recaiga en objeto o causa ilícita
31 Requisitos

 2. EL CONTRATO PROMETIDO NO DEBE SER DE AQUELLOS QUE LAS

LEYES DECLARAN INEFICACES
 Esta exigencia solo excluye a los contratos definitivos cuya celebración es definitivamente
proscrita por las leyes
 Se rechazan los contratos que son declarados ineficaces, pero no aquellos que previamente
imponen determinados requisitos para hacerlos factibles
 Por tanto, las partes deben estar contestes en que el contrato prometido tendrá eficacia y
será jurídicamente lícito y posible, al momento en que se suscribe la promesa
 Así, si nos encontramos ante una ineficacia sobreviniente (luego de celebrada la promesa)
no podrá celebrarse el contrato prometido
32 Requisitos

 2. EL CONTRATO PROMETIDO NO DEBE SER DE AQUELLOS QUE LAS

LEYES DECLARAN INEFICACES
 La exigencia de eficacia se relaciona con los requisitos de fondo y no de forma (estos se
pueden subsanar al momento en que se celebre el contrato definitivo)
 Por lo anterior, no hay impedimento en celebrar una promesa respecto de bienes
embargados, el que debe alzarse antes o al momento de celebrar el contrato definitivo
33 Requisitos

 3. PLAZO O CONDICIÓN QUE SEÑALE LA ÉPOCA DE CELEBRACIÓN DEL

CONTRATO PROMETIDO
 Se requiere un plazo y/o condición
 Se pueden fijar de forma subsidiaria una de la otra
 Conforme a la redacción del art. 1554, no se requiere que se señale de manera precisa
cuando se celebrará el contrato prometido: basta que se fije una época
34 Requisitos

 PLAZO
 La doctrina y la jurisprudencia han discutido si el plazo que señala el CC es de naturaleza
suspensiva o extintiva
 Para algunos es suspensivo: demora la exigibilidad de las obligaciones y una vez vencido
el plazo emerge el derecho para solicitar el cumplimiento de la obligación de hacer
 Para otros es extintivo: en caso de no exigir el cumplimiento dentro del plazo estipulado la
contraparte podrá alegar que caducó el derecho
 La mayoría considera que se trata de un plazo suspensivo, no existiendo una caducidad del
derecho
35 Requisitos

 PLAZO
 CS: “Expirado el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento forzado de la
obligación, pues no sería jurídico el estimar que, en tal evento, se han extinguido todos los
derechos, puesto que el plazo fijado carecería de objeto y de efectos jurídicos: la parte
renuente podría excusarse alegando que está pendiente el plazo hasta la medianoche de su
último día, y llegada ella ya no podría exigirse el cumplimiento de la obligación (...)
Pendiente el plazo, no hay posibilidad de solicitar el cumplimiento de la obligación. Pero
vencido el plazo, el contratante que desea cumplir, puede constituir en mora al otro
contratante, haciéndole saber que por su parte está llano a cumplir en forma y tiempo
debidos, a fin de que pueda tener lugar lo que previene el artículo 1553 del Código Civil”
36 Requisitos

 PLAZO
 Aunque las partes ocupen palabras como “dentro de” o ”a más tardar”, el plazo no es
extintivo
 Sin embargo, la autonomía de la voluntad permite que las partes, de forma libre y
consensuada, pacten que vencido el plazo (para la celebración del contrato definitivo) la
promesa quedará sin efecto
37 Requisitos

 PLAZO
 ¿Puede quedar sujeta la promesa a un plazo tácito? ¿debe ser necesariamente expreso?
 Art. 1494. El plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación, y puede
ser expreso o tácito. Es tácito el indispensable para cumplirlo.
 La doctrina esta medianamente de acuerdo en que las partes pueden quedar sujetas a un
plazo tácito, siempre que se fije una época determinable
38 Requisitos

 CONDICIÓN
 CC permite que se pacte una condición en la promesa
 ¿Debe ser determinada o puede ser indeterminada?
 La mayoría de la doctrina estima que la condición debe ser determinada
 Solo así se puede cumplir con la exigencia de fijar una época
 En subsidio, en caso de que sea indeterminada, se sugiere señalar un plazo dentro del cual
debe cumplirse
39 Requisitos

 4. SE ESPECIFIQUE EL CONTRATO PROMETIDO (QUE SOLO FALTEN PARA

QUE SEA PERFECTO LA TRADICIÓN O LAS SOLEMNIDADES)
 La doctrina señala que lo relevante es que no quede duda en relación a la naturaleza del
contrato definitivo
 No es necesario detallar de forma completa el contrato definitivo, pero deben estipularse,
al menos, sus elementos esenciales
 La doctrina y jurisprudencia están contestes en que “perfecto” debe referirse a que la
promesa sea eficaz (que produzca sus efectos propios)
 Una promesa será totalmente eficaz si se indica el contrato que se celebrará y sus
estipulaciones esenciales
40 Requisitos

 4. SE ESPECIFIQUE EL CONTRATO PROMETIDO (QUE SOLO FALTEN PARA

QUE SEA PERFECTO LA TRADICIÓN O LAS SOLEMNIDADES)
 Lo anterior se complejiza cuando el contrato definitivo es innominado
 En dicho caso, las partes que suscriben la promesa deben describir de forma detallada los
elementos del contrato final
41 Temas debatidos

 ¿Promesa de un contrato consensual?

 ¿Promesa de promesa?
 ¿Promesa unilateral de contrato unilateral?
 ¿Promesa bilateral de contrato unilateral?
 ¿Promesa unilateral de contrato bilateral?
42 1. ¿Promesa de un contrato consensual?

 No hay dudas de que la promesa permite comprometerse a celebrar un contrato real o uno
solemne (art. 1554 nº 4)
 ¿Se puede realizar una promesa de un contrato consensual?
 Como las partes deben acordar lo esencial del contrato definitivo, para algunos podría
haber un contrato consensual perfecto (y no una promesa de celebrarlo)
43 1. ¿Promesa de un contrato consensual?

 El proyecto de CC de 1853 no permitía promesas de contratos consensuales

 Quienes niegan la posibilidad señalan que la supresión se debió a lo obvio de la solución y
que, en definitiva, el cumplimiento de la promesa se realizaría mediante el cumplimiento
de las obligaciones del contrato prometido (lo que probaría su identificación)
 Quienes apoyan afirman que Andrés Bello habría cambiado su doctrina
 La mayoría de la doctrina y jurisprudencia estiman posible la promesa de un contrato
consensual
 Si bien la promesa supone un acuerdo sobre los elementos esenciales del contrato
prometido, no es necesario determinarlos integramente, además de que existen otros
elementos que pueden incorporarse posteriormente
44 2. ¿Promesa de promesa?

 El art. 1554 no habló de “contrato” de promesa, sino meramente de la promesa de celebrar

un contrato
 De esta manera, toda convención que no esté expresamente reconocida y que establezca la
obligación de otorgar un contrato en el futuro, debe guarse por el art. 1554, bajo pena de
nulidad
 Esto, según Abeliuk, constituye una limitación a la posibilidad de generar determinados
compromisos que obliguen a las partes a continuar caminando a contrato definitivo
45 3. ¿Promesa unilateral de contrato unilateral?

 Generalmente es aceptado que se suscriba una promesa unilateral de un contrato unilateral

 Su característica es que una de las partes queda obligada a celebrar el contrato definitivo,
mientras que la otra esta facultada a hacerlo (y no obligada)
 Ejemplo: que quede obligado únicamente el promitente comodante, quien se compromete a
entregar en el futuro, al promitente comodatario, la cosa de que se trata
 No se puede entregar la cosa ofrecida con la sola promesa, porque quedaría perfecto
inmediatamente el contrato real prometido (no habría contrato preparatorio)
 ¿Promesa bilateral de contrato unilateral?
46 4. ¿Promesa unilateral de contrato bilateral?

 Es debatido
 Alessandri: en contra. La promesa sería nula por infracción del art. 1554
 Claro Solar y doctrina mayoritaria actual: a favor. Ninguna disposición exige que en la
promesa ambas partes se obliguen, hay otras disposiciones que revelan el espíritu de
aceptar obligaciones unilaterales (ej: pacto de retroventa)
47 Resumen

✅ Promesa bilateral de contrato bilateral (ej: dos partes se obligan a celebrar una
compraventa)
✅ Promesa uniltateral de contrato unilateral (ej: una parte se obliga a celebrar una prenda)
✅ Promesa bilateral de contrato unilateral (ej: dos partes se obligan a celebrar un mutuo)
❓ Promesa unilateral de contrato bilateral (ej: una parte se obliga a vender pero la otra no a
comprar)
48 Efectos

 CELEBRAR EL CONTRATO PROMETIDO

 Obligación de hacer: otorgar el contrato prometido (para una o ambas partes, según la
naturaleza de la promesa)
 Las partes pueden agregar otras obligaciones, pero jamás puede faltar la esencial
 Inciso final art. 1554: Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el
artículo precedente (art. 1553, obligación de hacer)
 No tiene efectos reales ni constituye, por si sola, título traslaticio
 RG es una obligación fungible y transmisible (salvo que el contrato prometido suponga
una calidad personal de algún interviniente)
49 Efectos

 CELEBRAR EL CONTRATO PROMETIDO

 ¿Qué pasa si ocurren variaciones en las prestaciones del contrato definitivo?
 PRECIO DE LA COMPRAVENTA
 El precio puede incrementarse o disminuir entre el contrato de promesa y la celebración
del contrato definitivo
 Por RG, la promesa no activa las obligaciones propias del contrato prometido
 Solo se podría solicitar reajuste si se pactó expresamente
50 Efectos

 CELEBRAR EL CONTRATO PROMETIDO

 ¿Qué pasa si ocurren variaciones en las prestaciones del contrato definitivo?
 ENTREGA DE LA COSA
 ¿aumentos, frutos, deterioros, pérdida?
 A falta de estipulación, todo corre por riesgo del dueño (promitente vendedor). Se aplican
las reglas que veremos en la CV
51 Efectos

 INCUMPLIMIENTO
 No se otorga el contrato prometido: incumplimiento de la promesa
 El acreedor podrá solicitar alguno de los remedios que la legislación contempla
 Cumplimiento forzado (art. 1553), en caso de que tenga un título ejecutivo o se hagan
las gestiones: que el deudor cumpla o el tribunal en representación
 Resolución (art. 1489)
 Indemnización (el demandante debe haber cumplido o estar llano a cumplir la
promesa)
52 Efectos

 INCUMPLIMIENTO
 ¿Procede la excepción de contrato no cumplido?
 Conforme al art. 1552, en los contratos bilaterales (como generalmente es la promesa)
ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro
no lo cumple por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos
 Para demandar resulta necesario haber dado principio de ejecución de la propia obligación
53 Efectos

 INCUMPLIMIENTO
 Si se demanda el cumplimiento forzado: la parte demandante debe haber realizado
acciones para que se suscribiera el contrato prometido, cumpliendo o intentando cumplir
con su obligación
 En todo caso, nada obsta a que las partes pacten el pago de una pena en contra del
contratante que no cumpla lo prometido dentro del plazo o condición convenida
54 Extinción

 Resciliación o mutuo disenso

 Cumplimiento de la obligación de hacer
 Resolución por incumplimiento
 El plazo extintivo y la caducidad de la promesa
 La imposibilidad y el riesgo
 Prescripción
55 Extinción

 RESCILIACIÓN O MUTUO DISENSO

 Como todo contrato, es posible aplicar como MEO la resciliación o mutuo disenso
56 Extinción

 CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE HACER

 Celebrado el contrato prometido, se cumple íntegramente con la obligación de hacer que
nació de la promesa
 Dicho cumplimiento puede ser voluntario o forzado
57 Extinción

 RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO

 A pesar de que el art. 1553 no contempla la resolución, existe cierto consenso respecto a
que, como contrato por regla general bilateral, se aplica la condición resolutoria (art. 1489)
 Asimismo, las partes pueden pactar libremente una condición resolutoria ordinaria, incluso
ipso facto
58 Extinción

 EL PLAZO EXTINTIVO Y LA CADUCIDAD DE LA PROMESA

 Como vimos, para algunos el plazo es normalmente extintivo: vencido, se produce la
caducidad de la promesa (de discutida aplicación)
59 Extinción

 LA IMPOSIBILIDAD Y EL RIESGO
 Hay que distinguir si la imposibilidad es fortuita o imputable, total o parcial, definitiva o
temporal
 Total e inimputable: no es culpa del deudor, la obligación se extingue sin consecuencias
(ejemplo: la cosa se destruye de forma accidental)
 Por culpa del deudor: habrá lugar a indemnización si concurren los requisitos (reemplaza a
la obligación de hacer)
 Imposibilidad temporal: habrá que distinguir si es imputable o no. Se discute si luego de
desaparecer la imposibilidad el acreedor puede exigir o no el otorgamiento de aquel
(ejemplo: retraso en el alzamiento de un embargo)
60 Extinción

 PRESCRIPCIÓN
 No hay normas especiales, se aplican las reglas generales de la prescripción extintiva
 La acción dura 3 años como ejecutiva (si hay título ejecutivo) y 5 años como ordinaria
 Inicia el plazo desde la exigibilidad de la obligación (no desde el otorgamiento del
contrato): en la promesa dicho momento variará según lo que se haya estipulado