JulioMario MorenoOcampo 2020

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO MULTIFAMILIAR EN
EL MUNICIPIO DE ENVIGADO
JULIO MARIO MORENO OCAMPO
UNIVERSIDAD EAFIT
ESCUELA DE ADMINISTRACIÓN
MAESTRÍA EN GERENCIA DE PROYECTOS
MEDELLÍN
2020
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO MULTIFAMILIAR EN
EL MUNICIPIO DE ENVIGADO
JULIO MARIO MORENO OCAMPO
Trabajo de grado para optar al título de Magíster en Gerencia de Proyectos
Director: Elkin Arcesio Gómez Salazar
UNIVERSIDAD EAFIT
ESCUELA DE ADMINISTRACIÓN
MAESTRÍA EN GERENCIA DE PROYECTOS
MEDELLÍN
2020
2
Agradecimientos
A Dios, por ser mi guía e inspiración.
A mi madre, a mi hermana, a mis tías, a mi hija, a mi padre, por su apoyo constante y porque me
acompañaron con entusiasmo para que consiguiera este logro personal y profesional, al igual
que a todas las personas que de algún modo me motivaron para alcanzarlo.
A la Universidad EAFIT, al equipo del profesorado y a los compañeros que hicieron parte de mi
formación durante la Especialización y la Maestría, particularmente a Elkin A. Gómez Salazar,
por su continuo acompañamiento y asesoría.
3
TABLA DE CONTENIDO
Pág.
1. SITUACIÓN EN ESTUDIO – PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA...................................17
1.1 CONTEXTO QUE ORIGINA LA SITUACIÓN DEL ESTUDIO .....................................17
1.2 ANTECEDENTES .......................................................................................................21
1.3 PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN .............................................................................25
2. OBJETIVOS.......................................................................................................................26
2.1 OBJETIVO GENERAL ................................................................................................26
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .......................................................................................26
3. MARCO DE REFERENCIA CONCEPTUAL.......................................................................27
3.1 ESTUDIOS DE VIABILIDAD DE PROYECTOS ..........................................................27
3.1.1 Tipos de estudios de viabilidad .................................................................................27
Metodologías para preparación de proyectos ....................................................................28
3.1.4.1 Manual para la preparación de estudios de viabilidad industrial de la ONUDI

28
3.1.2.2 Metodología del marco lógico (MML) ..................................................................30
3.1.4.3 Banco Nacional de Programas y Proyectos (BPIN) ......................................33
3.1.4.4 Metodología Ziel Orientierte Projekt Planung (ZOPP) ...................................34
3.1.4.5 Metodología General Ajustada (MGA) ..........................................................35
3.2 VIVIENDAS MULTIFAMILIARES ................................................................................38
4
3.3 MUNICIPIO DE ENVIGADO .......................................................................................39
4. APROXIMACIÓN METODOLÓGICA .................................................................................40
4.1 ESTUDIO DEL ENTORNO Y SECTORIAL .................................................................41
4.2 ESTUDIO DE MERCADO ...........................................................................................42
4.3 ESTUDIO TÉCNICO ...................................................................................................46
4.4 ESTUDIO ORGANIZACIONAL ...................................................................................47
4.5 ESTUDIO AMBIENTAL ...............................................................................................48
4.6 ESTUDIO LEGAL .......................................................................................................48
4.7 ESTUDIO FINANCIERO .............................................................................................49
4.8 ANÁLISIS DE RIESGOS.............................................................................................53
5. DESARROLLO DEL ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD ....................................................56
5.1 ESTUDIO DEL ENTORNO Y SECTORIAL .................................................................56
5.1.1 Dimensión política .....................................................................................................56
5.1.2 Dimensión económica ...............................................................................................58
5.1.2.1 Producto interno bruto (PIB) ...............................................................................58
5.1.2.2 Índice de costos de la construcción de vivienda e índice de costos de la

construcción pesada.......................................................................................................63
5.1.2.3 Índice de precios del productor ...........................................................................64
5.1.2.4 Empleo ...............................................................................................................65
5.1.3 Dimensión social .......................................................................................................66
5.1.4 Dimensión tecnológica ..............................................................................................66
5
5.1.5 Dimensión ecológica .................................................................................................70
5.1.6 Dimensión legal ........................................................................................................72
5.2 ESTUDIO DE MERCADO ...........................................................................................73
5.2.1 Producto ...................................................................................................................73
5.2.2 Precio........................................................................................................................82
5.2.3 Promoción y ventas ...................................................................................................83
5.2.4 Oferta ........................................................................................................................84
5.2.5 Demanda ..................................................................................................................85
5.3 ESTUDIO TÉCNICO ...................................................................................................85
5.3.1 Horizonte ..................................................................................................................86
5.3.2 Localización ..............................................................................................................86
5.3.3 Infraestructura vial ...............................................................................................87
5.3.4 Aspectos técnicos de la edificación ...........................................................................89
5.3.5 Instalaciones provisionales .......................................................................................90
5.3.6 Diagnóstico servicios públicos...................................................................................90
5.3.7 Sistemas de equipamientos y espacios públicos .......................................................91
5.3.8 Costos.......................................................................................................................91
5.4 ESTUDIO ORGANIZACIONAL ...................................................................................95
5.4.1 Perfil de los cargos....................................................................................................96
5.4.1.2 Constructor .........................................................................................................96
6
5.5 ESTUDIO AMBIENTAL ...............................................................................................97
5.6 ESTUDIO LEGAL .......................................................................................................99
5.6.1 Plan de Ordenamiento Territorial (POT) ....................................................................99
5.6.2 Licencias .................................................................................................................100
5.6.3 Estudio de títulos.....................................................................................................101
5.6.4 Relacionamiento mercantil ......................................................................................101
5.6.4.1 Contrato de mano de obra ..........................................................................101
5.6.4.2 Contrato de suministro e instalación ...........................................................101
5.6.4.3 Contrato financiero .....................................................................................102
5.6.4.4 Contratos de seguros..................................................................................102
5.6.5 Relacionamiento laboral ..........................................................................................102
5.7 ESTUDIO FINANCIERO ...........................................................................................102
5.7.1 Proyección en ventas ..............................................................................................102
5.7.2 Proyección de punto de equilibrio ...........................................................................103
5.7.3 Construcción de flujo de caja ..................................................................................103
5.7.4 Ingresos ..................................................................................................................104
5.7.5 Costos directos .......................................................................................................105
5.7.6 Costos indirectos.....................................................................................................106
5.7.7 Otros gastos............................................................................................................107
5.7.8 Costo promedio ponderado (WACC) .......................................................................107
7
5.8 ANÁLISIS DE RIESGOS...........................................................................................111
5.8.1 Matriz de la probabilidad de impacto .......................................................................112
5.8.2 Simulación de escenarios .......................................................................................117
6. CONCLUSIONES ............................................................................................................120
7. RECOMENDACIONES ....................................................................................................121
8. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................................122
8
LISTA DE TABLAS
Pág.
Tabla 1 Programas de subsidio a la tasa de interés para adquisición de vivienda ....................19
Tabla 2 Revisión bibliográfica de trabajos de grado de estudios de viabilidad, perfectibilidad,

factibilidad en el sector inmobiliario nacional .............................................................................22
Tabla 3 Revisión bibliográfica de trabajos de grado sobre estudios de viabilidad en el sector

inmobiliario internacional ...........................................................................................................23
Tabla 4 Pasos y actividades del MML.......................................................................................32
Tabla 5 Formato de matriz marco lógico ...................................................................................34
Tabla 6 Preguntas de la encuesta ............................................................................................43
Tabla 7 Adopción de tecnología en Colombia ...........................................................................68
Tabla 8 Comparativo de Sistemas de Certificación en Construcción Sostenible en Colombia ..71
Tabla 9 Descripción de proyectos en El Portal..........................................................................83
Tabla 10 Descripción de proyectos en El Portal........................................................................83
Tabla 11 Presupuesto para construir la edificación ...................................................................92
Tabla 12 Costo de constitución de una empresa, pagos a Cámara de Comercio .....................92
Tabla 13 Costo de constitución de una empresa, pagos a otras entidades...............................93
Tabla 14 Costos del proceso de certificación de construcción sostenible bajo parámetros LEED
.................................................................................................................................................93
Tabla 15 Información para construir el flujo de caja ................................................................104
9
Tabla 16 Determinación de los ingresos por venta de los apartamentos ................................105
Tabla 17 Descripción de los costos directos ...........................................................................105
Tabla 18 Relación de costos indirectos ..................................................................................106
Tabla 19 Otros gastos ............................................................................................................107
Tabla 20 Costo de capital en Estados Unidos, industria Construcción/Ingeniería ...................109
Tabla 21 Tasa de mercado y tasa libre de riesgo ...................................................................109
Tabla 22 Determinación de la beta de la deuda y beta desapalancado ..................................110
Tabla 23 Determinación Ke y WACC ......................................................................................111
Tabla 24 Estimación de los riesgos ........................................................................................112
Tabla 25 Estimación total del valor de los riesgos ..................................................................113
Tabla 26 Modelo Poisson .......................................................................................................113
Tabla 27 Matriz de probabilidad de riesgos ............................................................................114
Tabla 28 Matriz de frecuencias ...............................................................................................115
Tabla 29 Matriz de impacto probable (severidad) (de los 10 primeros meses)........................115
Tabla 30 Indicadores financieros de riesgo.............................................................................116
10
TABLA DE ILUSTRACIONES
Pág.
Ilustración 1 Clasificación de trabajos de grado de estudios de viabilidad, perfectibilidad,

factibilidad en el sector inmobiliario, nacional ............................................................................24
Ilustración 2 Proporción de metodologías implementadas en trabajos de grado a nivel nacional

.................................................................................................................................................24
Ilustración 3 Producto interno bruto (PIB) ................................................................................58
Ilustración 4 Variación anual del PIB total, valor agregado construcción y subsectores (a precios
constantes) 2016 – 2020pr (I trimestre)......................................................................................59
constantes) 2016 – 2020pr (I trimestre)......................................................................................60
Ilustración 6 Variación anual de los indicadores de coyuntura del sector de la construcción I

Trimestre (2019 – 2020pr)..........................................................................................................61
Ilustración 7 Área aprobada para construcción (trimestral y crecimiento anual) en Antioquia, para
los meses de marzo del período 2017-2020 .............................................................................62
Ilustración 8 Indicadores del mercado de vivienda nueva (crecimiento anual) .........................62
Ilustración 9 Variación mensual del ICCV e ICCP ...................................................................63
Ilustración 10 Variación mensual del ICCV y el ICCP por grupos de costos, total nacional .....64
Ilustración 11 Variación mensual del IPP de materiales de construcción Total nacional 2010 –
2020pr (mayo)............................................................................................................................65
Ilustración 12 Variación y participación anual de la población ocupada y en la rama de actividad

de construcción 2017 – 2020pr (Feb - abr).................................................................................65
11
Ilustración 13 Productividad laboral del sector en 2015 y su tasa de crecimiento compuesta
anual desde 1995. ....................................................................................................................67
Ilustración 14 Adopción de mejores prácticas en ejecución .....................................................69
Ilustración 15 Género de los encuestados...............................................................................74
Ilustración 16 Rango de edad..................................................................................................74
Ilustración 17 Nivel educativo ..................................................................................................75
Ilustración 18 Estado civil ........................................................................................................75
Ilustración 19 Número de personas que conviven en su hogar ...............................................76
Ilustración 20 Estrato socioeconómico ....................................................................................76
Ilustración 21 Tiene mascota en el hogar ................................................................................77
Ilustración 22 Espacio preferido en el apartamento para tener más espacio ...........................77
Ilustración 23 Área considerada como suficiente para su vivienda (m2) ..................................78
Ilustración 24 Considera la compra de vivienda como una buena inversión ............................78
Ilustración 25 Medio publicitario preferido para buscar vivienda ..............................................79
Ilustración 26 Preferencia de dónde compraría la vivienda......................................................79
Ilustración 27 Percepción de edificio superior a nueve pisos de altura ....................................80
Ilustración 28 Tipo de apartamento preferido para comprar ....................................................80
Ilustración 29 Espacio común más importante ........................................................................81
Ilustración 30 Preferencia para asumir costo adicional para que el proyecto sea certificado como
construcción sostenible .............................................................................................................81
Ilustración 31 Unidades de viviendas vendidas y lanzadas .....................................................84
12
Ilustración 32 Ubicación del municipio de Envigado dentro del Área Metropolitana .................86
Ilustración 33 Ubicación del barrio El Portal ............................................................................87
Ilustración 34 Localización del proyecto y vías arterias adyacentes ........................................88
Ilustración 35 Rutas urbanas de transporte público colectivo de pasajeros .............................88
Ilustración 36 Plano en planta de apartamento modelo ...........................................................89
Ilustración 37 Organigrama del proyecto .................................................................................95
Ilustración 38 Gráfico del estimativo de riesgos en el horizonte del proyecto ........................114
Ilustración 39 Simulación del número de eventos..................................................................116
Ilustración 40 Modelación de VPN con variable en el préstamo ............................................117
Ilustración 41 Modelación de la TIRM ...................................................................................118
Ilustración 42 Modelación de VPN con atrasos en la construcción ........................................118
Ilustración 43 Modelación del TIRM con atrasos en la construcción ......................................119
13
LISTA DE ECUACIONES
Pág.
Ecuación 1 Cálculo de número de encuestas ..........................................................................43
Ecuación 2 Relación Beneficio Costo ......................................................................................51
Ecuación 3 Inversión recuperada y valor agregado (IRVA) ......................................................51
Ecuación 4 Costo promedio ponderado de capital (WACC) .....................................................52
Ecuación 5 Costo promedio ponderado .................................................................................108
Ecuación 6 Beta apalancado y desapalancado ......................................................................108
Ecuación 7 Beta de la deuda .................................................................................................108
Ecuación 8 Estimación beta apalancada................................................................................108
Ecuación 9 Devaluación de Fisher .........................................................................................110
14
RESUMEN
La presente propuesta tenía el objetivo de evaluar la prefactibilidad de un proyecto inmobiliario

multifamiliar en el municipio de Envigado. Para cumplir con este propósito se analizaron las
condiciones históricas del déficit de vivienda, crecimiento poblacional e importancia del sector de
la construcción en la economía del país. Para desarrollar este estudio se utilizó la metodología
propuesta en el Manual de la Organización de las Naciones Unidas para el Desarrollo Industrial
(Onudi), con el fin de analizar la oportunidad de negocio a través del estudio de prefactibilidad,
donde se espera determinar la viabilidad de la propuesta, para de este modo determinar si se
continúa con el siguiente paso; es decir, la factibilidad de que el proyecto le aporte a la sociedad
y le brinde una solución de vivienda de calidad ajustada a los estándares de urbanismo, y a
disminuir el déficit habitacional que padece este municipio. Los productos serán los reportes de
viabilidad técnica, ambiental y financiera de este proyecto.
Palabras clave: estudio de prefactibilidad, metodología Onudi, estudio preinversión, proyectos

inmobiliarios y edificaciones
ABSTRACT
This proposal had the target to evaluating the pre-feasibility Project of a multifamily real-estate
project in the Envigado city. To fulfil this purpose, the historical housing shortage, population
growth and contribution of construction sector in country’s economy was studied. For develop this
study, was used the Manual of Organization of United Nations for Industrial Development
(UNIDO), in order to analyze the business opportunity through the pre-feasibility study, where it
is expected to determine the feasibility of the proposal, in order to evaluate to continue with the
next step; that is, the feasibility study contributing to society and given a housing solution adjusted
to urban planning standard, and reducing housing shortage from municipality. The products going
to be technical, environmental and financial feasibility reports from this Project.
Key words: pre-feasibility study, Unido Methodology, pre-investment study, real-estate Project
and building
15
INTRODUCCIÓN
Las inversiones inmobiliarias le hacen distintos aportes a la sociedad. Uno de estos aportes es
la reducción del déficit de vivienda, el cual aumenta debido al crecimiento poblacional; así mismo,
le ayudan a la economía, al cumplimiento de las expectativas de crecimiento en el sector de la
construcción. Por estas razones, entre otras, es oportuno determinar la viabilidad de un proyecto
de vivienda multifamiliar en el municipio de Envigado.
El análisis a nivel de preinversión y el uso de una metodología estandarizada y aceptada a nivel

nacional e internacional como lo es la propuesta en el Manual para la preparación de estudios
de viabilidad industrial de Onudi (Behrens & Hawranek, 1994), en donde se incluyen estudios de
entorno, mercado, técnico, ambiental, organizacional, legal y financiero, hacen que se reduzca
la incertidumbre y se determinen aspectos que puedan afectar negativa o positivamente el
Proyecto.
El manejo óptimo de los recursos y la búsqueda de generación de riqueza hacen que este estudio
de prefactibilidad vislumbre una oportunidad de negocio, a partir de los estudios propuestos en
el manual de Onudi (Behrens & Hawranek, 1994), y permite definir si se debe o no se debe pasar
a la siguiente fase del proyecto dentro del ciclo de preinversión y(o) recomendar ajustes para su
viabilidad.
16
1. SITUACIÓN EN ESTUDIO – PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
1.1 CONTEXTO QUE ORIGINA LA SITUACIÓN DEL ESTUDIO
Una de las necesidades básicas que la población en general busca satisfacer es la de poder vivir
en una vivienda digna; por esta razón, la construcción de viviendas cumple un papel fundamental
en las sociedades.
La industria de la construcción depende de los sistemas políticos y económicos. Por esta razón,
para efectos del presente estudio se parte de conceptos de la economía y la política pública
relacionados con la construcción, hasta llegar al déficit de vivienda en Colombia, un elemento
clave de esta investigación.
Según el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane, 2020a), en el cuarto

trimestre del 2019, en el aporte del sector de la construcción al Producto Interno Bruto (PIB) en
Latinoamérica y el Caribe se destacan países como Colombia (3,4%) y Perú (1,8%). A pesar de
las fluctuaciones en la economía, para el 2019 el Banco Central de Colombia aumentó sus
expectativas de crecimiento a 3,2%, pues el crecimiento anualizado del segundo trimestre de
2019 registró una tasa de 2,8%, donde se observaron incrementos en todas las ramas de
actividad, y en su mayoría son valores superiores a los exhibidos el año anterior (Banco de la
República, 2019).
Para el caso de Colombia, si bien en el último trimestre del 2019 el PIB aumentó 3,4% con
respecto al mismo período del 2018, al observar el valor agregado de las grandes ramas se
detecta en el sector de la construcción un decrecimiento de 0,1% del valor agregado. Este
resultado lo explica la variación anual negativa en los valores agregados de las edificaciones, de
7,1%, y de actividades especializadas, de 2,5% (Dane, 2020a). Según la Cámara Colombiana
de la Construcción (Camacol, 2019a), para el departamento de Antioquia, el sector aporta
alrededor de $10.401 millones anuales, con una participación del 7,3%; y para el caso de
Medellín y su Área Metropolitana, el 8,5% corresponde al sector de la construcción.
17
La construcción de edificaciones en Colombia ha mantenido un crecimiento constante desde
comienzos del siglo XXI, con un crecimiento anual promedio del 13,7%, hasta alcanzar $74,5
billones en 2017. En cuanto a la demanda de insumos, para el 2017 alcanzó los $42,8 billones;
además, aporta en salarios directos a trabajadores y en general a la producción del país
(Camacol, 2019a).
Cabe señalar que, pese a factores exógenos tales y como las turbulencias geopolíticas sobre el
comercio mundial y los efectos de este escenario sobre algunos insumos, los costos para la
construcción de edificaciones han tenido un comportamiento estable, y sin crecimientos
anómalos que puedan impactar las previsiones para la adecuada ejecución de los proyectos en
ejecución y los nuevos proyectos inmobiliarios (Camacol, 2019b).
El marco institucional que rige y regula el sector de la construcción a nivel de planeación y

ordenamiento territorial, tales y como las gobernaciones departamentales, las alcaldías, que son
las que elaboran los Planes de Ordenamiento Territorial (POT), y las curadurías urbanas. En
cuanto al sector privado, están las empresas de cemento y canteras, constructoras y otras que
prestan servicios a lo largo de la cadena de valor, y el sector financiero (FS-UNEP, 2016).
Adicionalmente, hay otras entidades que apoyan y hacen seguimiento al sector de la
construcción, como Camacol, el Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y
Regional (Cenac) y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane).
En Colombia, desde el 2009 el gobierno nacional ha establecido varios programas de subsidios

para la adquisición de vivienda. Estos programas y sus subsidios a la tasa de interés se
diferencian según el ingreso del beneficiario (tabla 1).
18
Tabla 1 Programas de subsidio a la tasa de interés para adquisición de vivienda
Programas de subsidio a la tasa de interés para adquisición de vivienda
Nota. Tomado de GCF Readliness. Componente 4. Análisis Sectorial Vivienda y Construcción. Frankfurt
School, FS-UNEP Collaborating Center for Climate & Sustaineble Energy Finance. Tabla 3. Programas de
subsidio a la tasa de interés para adquisición de vivienda (FS-UNEP, 2016, p. 24).
La construcción en Colombia presenta déficit de vivienda debido a aspectos tales y como calidad
de vida, necesidad de vivienda, movilidad y ubicación de la población. En términos conceptuales,
el Dane (2009) define el déficit de vivienda como hogares con necesidades habitacionales
insatisfechas tanto cuantitativas como cualitativas. Para el Dane, el déficit cuantitativo se obtiene
al comparar el número de hogares que necesitan alojamiento versus el número de viviendas
apropiadas existentes, y el déficit cualitativo se refiere a las viviendas que tienen carencias en la
estructura del piso, espacio (hacinamiento mitigable y cocina) y disponibilidad de servicios
públicos domiciliarios, y que, por ende, requieren mejoramiento o ampliación de la vivienda.
La dinámica poblacional abordada por Perfetti (Dinero, 2017) destaca que en Colombia en 1938
el 70% de los habitantes estaban ubicados en áreas rurales, y el 30%, en las ciudades. El censo
de 2005 mostró que los porcentajes se habían invertido, de la siguiente manera: el 74% de la
19
población estaba en áreas urbanas, y el 26%, en el campo. Esta tendencia se mantiene, de
acuerdo con el censo del 2018, donde para el departamento de Antioquia correspondía al 77,62%
en la zona urbana, y el 22,38%, a la zona rural. Para el caso de Envigado, esta tendencia
aumenta a 94,28% habitantes ubicados en zona urbana, y 5,72%, en zona rural (Dane, 2019a).
A partir del informe del FS-UNEP (2016), se establece que el déficit habitacional se debe a
brechas existentes en la cadena de valor. Dicho informe cita a Camacol (2007), y prioriza y
categoriza de la siguiente manera las brechas que inciden en el déficit habitacional:
1. Compleja Gestión del Suelo: aumenta costos administrativos, poca disponibilidad de
suelos urbanizables y falta de planeamiento, debido a la baja calidad del diagnóstico
de los POT.
2. Confuso Marco Regulatorio: aumentando costos y deficiencia en los procesos de
construcción.
3. Falta de estandarización de insumos: afectando los procesos de construcción.
4. Recurso humano poco tecnificado.
5. Restricciones empresariales: Mercadeo fragmentado y poca planeación.
6. Limitaciones en acceso a crédito de vivienda (crédito hipotecario y leasing
habitacional) e inversión institucional ocasionando demanda limitada y sensibilidad a
las tasas de interés. (p. 9).
El Área Metropolitana del Valle de Aburrá está integrada por diez municipios, uno de los cuales
es Envigado, población objeto del presente estudio. Envigado, situado 10 kilómetros al sur de
Medellín, tiene una población de 243.609 habitantes, de la cual el 3,10% es rural, y el 96,90% es
urbana (Alcaldía de Envigado, 2020a). Este municipio presenta en la cabecera municipal un
déficit habitacional que pasó de 7,3% en el 2005, a 5,7% en el 2020. Se estima que el incremento
poblacional se da a una tasa anual del 2,1%; es decir, se estima que para el 2030 el incremento
acumulado de la población será de 108.000 personas (Dane, 2005, 2020b; Horbath, 2016). Estas
cifras demuestran la necesidad de ofrecer alternativas de solución de vivienda para la población
y muestran una oportunidad de inversión.
20
1.2 ANTECEDENTES
Para construir la presente propuesta se hizo una revisión bibliográfica académica relacionada
con estudios de viabilidad, prefactibilidad y factibilidad de proyectos de construcción de
edificaciones y(o) inmobiliarios, en trabajos de grado y(o) en artículos publicados a nivel nacional
e internacional.
A continuación, se presenta una síntesis de las fuentes de información consultadas, de las cuales
21 corresponden a trabajos del sector inmobiliario nacional (tabla 2), y 17 al sector internacional
(tabla 3).
21
Tabla 2 Revisión bibliográfica de trabajos de grado de estudios de viabilidad, perfectibilidad,
factibilidad en el sector inmobiliario nacional
Revisión bibliográfica de trabajos de grado de estudios de viabilidad, perfectibilidad, factibilidad

en el sector inmobiliario nacional
Año Autor Título Metodología

Estudio de factibilidad financiera para la construcción de un
2019 Herrera Hernández, W. H. ONUDI
edificio de apartamentos en la ciudad de Bogotá
Estudio de factibilidad para el proyecto inmobiliario "La Riviére"
2018 Beltrán Aguiar, M. R., & González González, J. A. ONUDI
en la ciudad de Medellín
Estudio de prefactibilidad para la construcción de un edificio de
2018 Cárdenas Espitia, I. N., & Lores Medina, A. PMI
uso mixto vivienda multifamiliar y comercial
Elaboración del estudio a nivel de prefactibilidad para la
Melo Rodriguez, A. P., Gutiérrez Forero, C. H., &
2018 construcción de un edificio residencial en el barrio Rionegro Otra
Álvarez Espitia, M. H.
ubicado en la ciudad de Bogotá D.C.
Estudio de pre-factibilidad para la construcción de vivienda
2018 Ruano, J. A., & Vallejo, S. Otra
multifamiliar en el estrato tres de la ciudad de Medellín
Estudio de prefactibilidad de un proyecto inmobiliario en el
2017 Álvarez Ruíz, J. A., & Alzate Restrepo, A. M. ONUDI
municipio de Itagüí
Estudio de prefactibilidad para el montaje del departamento de
Céspedes, M. J., Mogollón, T. S., Rodríguez
2017 construcción de proyectos inmobiliarios VIS y mayor a VIS para Otra
Castellanos, L. Y., & Sánchez Grosso, B.
la empresa Shagen Ingeniería en Bogotá D.C.
Implementación de las opciones reales en proyectos
2017 Hernández Cermeño, E. Otra
inmobiliarios
Estudio de prefactibilidad para la construcción de un edificio de
2016 Alvarez, Y. L. Otra
uso residencial en el municipio de los Patios
Formulación de un modelo para la estructuración de
2015 Obregón Tinoco, J. O. prefactibilidades para el sector inmobiliario mediante los PMI
lienamientos del PMI
Viabilidad de adquisición de un lote para la construcción de un
2015 Ramírez Palacio, V. H., & Rueda Cuervo, J. A. nuevo proyecto de vivienda en el municipio de Envigado ONUDI
(Antioquia) "Monteverde campestre"
Bautista Santos, M. A. & Martínez Remolina, W. Diseño y planificación para la construcción de apartamentos
2014 PMI
O. multifamiliares en la ciudad de Bucaramanga, Santander
Factibilidad para la construcción de un edificio en un lote o
2014 Botero Mariaca, A., & Bedoya Muñóz, J. A. Otra
vivienda unifamiliar
Estudio de prefactibilidad construcción de un edificio de
2013 Diaz Camargo, J. M. & Navarro León, J. D. oficinas para arrendamiento en el sector industrial de Otra
Barrancabermeja - Santander
Molina González, G. L., Mercado Salas, C., & Metodología para determinar la factibilidad de proyectos
2012 N/A
Gutiérrez Ternera, E. inmobiliarios en el municipio de Sabaneta para estratos 4 y 5
Metodología para la estructuración de proyectos inmobiliarios
2012 Mutis Ordóñez, J. P. N/A
de vivienda
Calderon Tapiero, M. D. P., Pastrana Sierra, C. Estudio de factibilidad para la construcción de vivienda en el
2011 Otra
E., & Prada Daza, C. I. área de influencia de la UPB Floridablanca - Santander
Estudio de pre-factibilidad para la construcción de un edificio
Fernández Niebles, K. M., Martelo del Río, C. I., &
2011 inteligente en la zona industrial de Mamonal de la ciudad de Otra
Julio Vélez, L. J.
Cartagena de Indias
Plan de negocios construcción de edificio para uso habitacional
2011 Herrera Prieto, A. F., & García Barrera, L. Otra
en la ciudad de Bogotá
Metodología para evaluar la factibilidad legal, comercial, técnica
2008 Corrales Grajales, O. A., & Mesa Mazo, J. J. Otra
y financiera para desarrollar proyectos multifamiliares
Hincapié Atehortúa, E. A., & Durán Ocampo, W. Evaluación financiera de proyectos inmobiliarios: "variables que
2006 Otra
H. intervienen en su elaboración"
22
Tabla 3 Revisión bibliográfica de trabajos de grado sobre estudios de viabilidad en el sector
inmobiliario internacional
Revisión bibliográfica de trabajos de grado sobre estudios de viabilidad en el sector inmobiliario
internacional
Año Autor Título Metodología

Estudio de prefactibilidad para la construcción de urbanización
2018 Chávez Videa, D. A., & González Arauz, M. A. Marco lógico
Los Angeles en Comarca Sabana Grande
Factibilidad y planificación técnica económica y financiera de
2018 Linares Rojas, M. A. Otra
un proyecto inmobiliario
Proyecto de factibilidad para la construcción y comercialización
2018 Pino Loza, I. A. de departamentos en el sector norte del distrito metropolitano Otra
de Quito
Estudio de factibilidad de un proyecto inmobiliario en Conocoto -
2018 Salto Ubidia, J. A. D. Otra
Modelo de negocio
Estudio de factibilidad financiera para la construcción del
2017 Sandoval Vite, G. A. edificio multifamiliar Santa Bárbara I, en las calle G1 y Juan X Otra
Marcos en la ciudad de Babahoyo
Factibilidad de un proyecto inmobiliario de viviendas en el
2017 Valencia Calderón, L. V. Otra
distrito de Miraflores y sus estrategias comerciales
Formulación y evaluación de un proyecto inmobiliario para la
2017 Ventura Cabana, E. A., & Zuñiga Goyzueta, D. E. construcción de un edificio de departamentos ubicado en la Av. Otra
Bolognesi S/N distrito de Cayma - Arequipa
Estudio de pre factibilidad para la construcción de viviendas
2016 Arce Córdoba, C. para alquiler a personas de clase media - alta en la comunidad Otra
de La Marina de San Carlos
Estudio de factibilidad económica y financiera utilizando
2016 Beltrán Montalvo, M. E. tecnología Net Zero Energy para un proyecto de vivienda Otra
familiar de clase media urbana en la ciudad de Quito
Halil, F. M., Nasir, N. M., Hassan, A. A., & Shukur, Feasibility study and economic assessment in green building
2016 Otra
A. S. projects
Estudio de prefactibilidad técnico económico de un proyecto
2015 Manzo Gaete, R. Otra
inmobiliario
Zavala Campoverde, J. C., & Murguía Torres, F. Estudio de factibilidad comercial de un condominio de edificios
2015 Otra
L. multifamiliares en Bellavista - Callao
Proyecto a nivel de prefactibilidad para la construcción de
2014 Herrera Medina, J. R. Otra
edificio para la empresa Madesa
Estudio de pre-factibilidad para la gestión de un proyecto
2012 Delgado Menéndez, M. M. inmobiliario que implica la construcción de un edificio ecológico Otra
en Lima
Plan de negocio para evaluar la factibilidad de la construcción
2012 Durán Dueñas, M. J. Otra
de un edificio de oficinas en el sector norte de Quito
The economics of adaptive reuse of old buildings: A financial
2007 Stas, N. Otra
feasibility study & analysis
Feasibility of zero carbon homes in England by 2016: A house
2009 Osmani, M., & O'Reilly, A. Otra
builder's perspective
Al analizar los trabajos de grado desde el punto de vista de su viabilidad, perfectibilidad o

factibilidad en el sector inmobiliario, tanto nacional como internacional, se encuentra que, a nivel
nacional, los trabajos de grado de prefactibilidad presentan una mayor proporción (48%),
seguidos de los de factibilidad (42%) y de otros (10%), donde se incluyeron trabajos que solo
evaluaban viabilidad financiera (ilustración 1).
23
Ilustración 1 Clasificación de trabajos de grado de estudios de viabilidad, perfectibilidad,
factibilidad en el sector inmobiliario, nacional
Clasificación de trabajos de grado de estudios de viabilidad, perfectibilidad, factibilidad en el

sector inmobiliario, nacional
Trabajos de grado
10%
48%
42%
Pre factibilidad Factibilidad Otros
Al analizar la metodología más utilizada para los estudios, se observa que son adaptaciones de
varios autores y(o) descriptivas, seguidas por las metodologías estandarizadas, en orden de
preferencia son Onudi y la Guía del PMBOK (ilustración 2).
Ilustración 2 Proporción de metodologías implementadas en trabajos de grado a nivel nacional
Proporción de metodologías implementadas en trabajos de grado a nivel nacional
Metodologías
10%
19%
14%
57%
ONUDI PMI OTRA N/A
24
En los trabajos de investigación internacionales revisados se evidencia que solo uno fue
desarrollado siguiendo la metodología Marco Lógico, y los demás se hicieron siguiendo otras
metodologías, incluyendo análisis desde el punto de vista financiero, legal, ambiental, mercado,
social y otros.
Referente a la viabilidad de los proyectos a nivel nacional, sin importar el tipo de estudio, se
observó que la totalidad fueron viables. En el ámbito internacional se encontraron dos estudios
no viables financieramente, debido a que uno era de viviendas solo para alquilar, y en el otro se
propuso implementar eficiencia energética. Este caso se presentó en Ecuador. Al respecto, vale
la pena mencionar que en otro estudio se consideró viable técnicamente implementar en
Inglaterra viviendas cero emisiones (Osmani & O'Reilly, 2009).
1.3 PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN
¿Es viable a nivel de prefactibilidad la construcción de un proyecto inmobiliario multifamiliar en el

municipio de Envigado?
25
2. OBJETIVOS
2.1 OBJETIVO GENERAL
Elaborar un estudio de prefactibilidad de un proyecto inmobiliario multifamiliar en el municipio de

Envigado, a partir de los lineamientos de la metodología Onudi, con el fin de conocer su
viabilidad.
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
• Examinar el contexto de los diferentes aspectos a través de un estudio del entorno, sectorial
y de mercado, con el fin de identificar las variables que afectan el sector de la construcción
de edificaciones.
• Realizar un estudio técnico para determinar la capacidad de producción que se requiere para
la ejecución de este proyecto inmobiliario multifamiliar en el municipio de Envigado.
• Analizar desde el ámbito legal, administrativo y ambiental la normatividad, para determinar

su participación e intervención en la ejecución del presente proyecto inmobiliario.
• Estimar a través de un estudio financiero y de riesgos el comportamiento de los indicadores

de evaluación financiera y reducir la probabilidad de fracaso.
26
3. MARCO DE REFERENCIA CONCEPTUAL
Para desarrollar este trabajo de investigación, a continuación, se describen las teorías planteadas
referentes a la viabilidad de los proyectos, las principales metodologías para preparación de
proyectos de viviendas multifamiliares y se hace una descripción del municipio de Envigado,
para, a partir de esta retórica, examinar las condiciones actuales del mundo real y establecer y(o)
refinar las presunciones que se encuentren en las diferentes metodologías.
3.1 ESTUDIOS DE VIABILIDAD DE PROYECTOS
Los estudios de viabilidad permiten identificar variables y alternativas que afecten la ejecución
de un proyecto y deben brindar suficientes parámetros para la toma de decisiones. Por tanto, al
existir diferentes alcances para los estudios de viabilidad, para obtener una mayor comprensión
del tema, a continuación se describen los distintos tipos de estudios de viabilidad.
3.1.1 Tipos de estudios de viabilidad
En los estudios de viabilidad, hay estudios de prefactibilidad y estudios de factibilidad. Los

estudios de prefactibilidad tienen como fin disminuir los riesgos en la toma de decisiones, a partir
de la investigación profunda en información de fuentes secundarias sobre los diferentes factores
que pueden afectar el proyecto incluyendo los aspectos legales, deberá ser revisado de una
manera crítica por un equipo evaluador no comprometido con las personas que lo formulan, esta
evaluación será técnica, económica, financiera, legal y administrativa emitiendo el concepto
aprobación o abandono o postergación hasta el cumplimiento de las condiciones mínimas (N.
Sapag, R. Sapag y J. M. Sapag, 2014 p. 28).
Según lo define el Diccionario de la lengua española, factible significa: “Que se puede hacer”
(RAE, 2020a), y viable: “Dicho de un asunto: que, por sus circunstancias, tiene probabilidades
de poderse llevar a cabo” (RAE, 2020b). En otras palabras, se podría decir que todo proyecto
viable es factible, pero no todo proyecto factible es viable. Esto en razón de que un proyecto
podría ser factible (que se puede hacer), pero puede no ser viable (por circunstancias adversas
27
para llevarse a cabo); por ejemplo, desde el punto de vista financiero, ambiental y(o) social, entre
otros.
En el proceso de formulación y evaluación de los proyectos, según el Departamento Nacional de

Planeación (DNP, 2011), el estudio de prefactibilidad es aquel en el que se hacen estudios
técnicos especializados, con información verídica, para reducir la incertidumbre. Permite
comparar alternativas, descartar y seleccionar entre varios proyectos. El estudio debe incluir
variables relevantes que afecten al proyecto ya sea en lo financiero o durante la operación, y las
estimaciones de oferta y demanda.
En el estudio de factibilidad se definen en detalle los aspectos técnicos y se le presta mayor

atención al tamaño óptimo del proyecto, al momento de ponerlo en funcionamiento, a la
estructura de funcionamiento, a la organización administrativa, a la programación y al
seguimiento.
En definitiva, lo que diferencia el estudio de prefactibilidad del de factibilidad es el nivel de

profundidad: de precisión de la información, del grado de análisis de opciones y, por consiguiente,
de los costos que implica para su desarrollo.
Metodologías para preparación de proyectos
Veamos ahora el contexto de las metodologías formales más importantes para la preparación de
proyectos que se usan en la actualidad: Manual para la preparación de estudios de viabilidad
industrial de Onudi (Behrens & Hawranek, 1994), metodología del Marco lógico (MML), Banco
Nacional de Programas y Proyectos (BPIN), metodología Ziel Orientierte Projekt Planung (ZOPP)
y metodología General Ajustada (MGA), que se describen a continuación.
3.1.4.1 Manual para la preparación de estudios de viabilidad industrial de la ONUDI
Según el Manual para la preparación de estudios de viabilidad industrial de la ONUDI (Behrens

& Hawranek, 1994), los estudios de prefactibilidad tienen como principales objetivos determinar
los siguientes aspectos:
• Si se han examinado todas las alternativas posibles del proyecto;
28
• Si el concepto del proyecto justifica un análisis detallado por medio de un estudio de
viabilidad;
• Si algún aspecto del proyecto es crítico para su viabilidad y requiere una investigación
a fondo mediante estudios funcionales o de apoyo, tales como estudios de mercado,
ensayos de laboratorio o ensayos en plantas piloto;
• Si, a tenor de la información disponible, cabe estimar que la idea del proyecto no es
viable o no resulta suficientemente atractiva para un determinado inversionista o
grupo de inversionistas;
• Si la situación ambiental en el emplazamiento previsto y el posible impacto del proceso
de producción proyectado se ajustan a la normativa nacional. (p. 13).
De acuerdo con el manual de Onudi (Behrens & Hawranek, 1994), a continuación se hace el
recuento de esta metodología, que fue publicada por primera vez en 1978, y que exhibió su
utilidad al ser traducido a 18 idiomas y comenzó a ser utilizado en todo el mundo. Su finalidad es
proporcionar a los países en desarrollo un instrumento para mejorar la calidad de los proyectos
de inversión y contribuir a la normalización de los estudios de viabilidad industrial. La situación
de los países latinoamericanos nos obliga, ante la escasez de recursos, y poder obtenerlos, que
se implemente esta metodología con una orientación estratégica, que cumplía con un análisis
financiero y económico integrado.
El desarrollo de un proyecto de inversión industrial se representa en tres fases: preinversión,

inversión y operación, las cuales, a su vez, se dividen en etapas, en las que se involucran
actividades de consultoría, ingeniería e industrial (Behrens & Hawranek, 1994):
• La fase de preinversión: tiene como componentes el estudio de oportunidades

(identificación), el estudio de prefactibilidad (preselección) y el estudio de factibilidad
(preparación).
• La fase de inversión: incluye negociaciones y contratación, diseño técnico,
construcción, comercialización previa a la producción y capacitación.
• La fase de operación: abarca la puesta en marcha e inicio de operaciones, sustitución
y rehabilitación, ampliación e innovación.
29
Los estudios de apoyo, o funcionales, forman parte también de la etapa de preparación del
proyecto y se suelen hacer por separado, para integrarlos en el estudio de prefactibilidad o en el
de factibilidad.
Para lograr tales objetivos se adelantan los siguientes análisis tomados del manual de Onudi
(Behrens & Hawranek, 1994):
• Estudio del entorno y sectorial

• Estudio de mercado
• Estudio técnico
• Estudio ambiental
• Estudio organizacional
• Estudio legal
• Estudio social
• Estudio financiero
• Análisis de riesgos
3.1.2.2 Metodología del marco lógico (MML)
La metodología del marco lógico (MML), descrita por Ortegón, Pacheco y Prieto (2015), es un
instrumento para facilitar el proceso de conceptualización, diseño, ejecución y evaluación de
proyectos. Hace hincapié en la ubicación de objetivos y beneficiarios y posibilita la comunicación
y participación de las partes interesadas. Se utiliza en las diferentes etapas del proyecto: desde
la identificación, hasta el diseño y la ejecución.
Esta metodología se desarrolló debido a la identificación de problemas comunes en los

proyectos, tales y como: falta de precisión en la planificación de los proyectos, proyectos que no
eran exitosos y no tener una imagen clara de cómo sería el proyecto en caso de tener éxito.
Otras características que tiene la metodología de marco lógico (Ortegón y otros, 2015) son las
siguientes:
• Terminología semejante para evitar ambigüedades.

• Da un formato para conseguir acuerdos precisos referente a objetivos, metas y riesgos.
30
• Orientación de temas técnicos en los puntos de mayor relevancia.
Este conjunto de método tiene dos etapas (Ortegón y otros, 2015):
1. Etapa de identificación del problema y alternativas de solución: es en donde se estudia la

situación existente para formular la situación deseada y se determina qué estrategias se
utilizarán. Incluye cuatro análisis: involucrados, problemas, objetivos y estrategias.
2. Etapa de planificación: es la representación del proyecto y se convierte en un plan
operativo práctico de ejecución. Es donde se produce la matriz de marco lógico.
La metodología del marco lógico (Ortegón y otros, 2015) integra los seis componentes que
dirigen este proceso y que se resumen a continuación:
1. Análisis de involucrados: este componente posibilita reducir las afectaciones negativas y

maximizar los beneficios sociales e institucionales del proyecto. De la misma manera, implica
reconocer a quienes pudieran tener interés o se pudieran beneficiar directa o indirectamente;
así mismo, se buscan roles, intereses, poder relativo y capacidad de participación; establecer
su posición, de cooperación o conflicto; interpretar los resultados de análisis, para establecer
cómo se pueden integrar al proyecto.
2. Análisis del problema: en este factor se identifica el problema, sus causas y efectos. Incluye
los siguientes pasos: análisis del problema, determinar el problema central, precisar los
efectos del problema, definir causas del problema, construcción del árbol de problemas,
inspeccionar la validez del árbol.
3. Análisis de objetivos: es delinear la situación futura a donde se desea llegar una vez se
remedie el problema, cambiando los estados negativos del árbol de problemas en soluciones.
En esta etapa se construye el árbol de objetivos, de donde se observa la jerarquía de los
medios y los fines.
4. Identificación de alternativas de solución al problema: al remediar las causas ubicadas en las
raíces del árbol de problemas se estaría arreglando el problema. Se establecen acciones y
alternativas para llevar a cabo.
5. Selección de la alternativa óptima: a partir de aquí se hace la elección de la disyuntiva para
obtener los objetivos pretendidos. En este apartado se requiere identificar estrategias,
establecer criterios para determinar estrategias y seleccionar la estrategia. Para seleccionar
una opción se evalúan como soluciones del problema: diagnóstico de la situación, estudio
31
técnico, análisis de costos y beneficios y comparación de criterios, seleccionando el de mejor
resultado.
6. Estructura analítica del proyecto (EAP): se diseña esta estructura para establecer los niveles
jerárquicos, tales y como fin, objetivo, componentes y actividades. La EAP es la
esquematización del proyecto.
La estructura metodológica se divide en pasos, los cuales a su vez se dividen en actividades, tal
y como se describe a continuación en la tabla 4.
Tabla 4 Pasos y actividades del MML
Pasos y actividades del MML
Pasos Actividades
1. Análisis de involucrados 1. Identificar los involucrados.
2. Clasificar los involucrados.
3. Posicionar y caracterizar los involucrados.
4. Identificar, analizar y seleccionar los involucrados.
2. Análisis del problema 1. Definir el problema central.
2. Graficar el árbol de efectos.
3. Graficar el árbol de causas.
4. Graficar el árbol de problemas.
3. Análisis de objetivos 1. Graficar el árbol de medios y fines.
2. Validar el árbol de medios y fines.
4. Selección de la estrategia 1. Identificación de acciones.
óptima 2. Postulación de alternativas.
3. Seleccionar la estrategia óptima.
5. Elaborar la estrategia
analítica del proyecto
6. Resumen narrativo de 1. Redacción de la columna de objetivos (MML).
objetivos y actividades 2. Evaluación de la columna de objetivos.
7. Indicadores 1. Lista de indicadores.
2. Selección de indicadores.
3. Evaluación de la columna de indicadores.
32
Pasos Actividades
8. Medios de verificación
9. Supuestos 1. Lluvia de supuestos.
2. Selección de supuestos.
3. Redacción de los supuestos en la MML.
4. Lógica vertical de la MML.
10. Evaluación intermedia 1. Análisis de los indicadores de actividades y
componentes.
2. Monitoreo de los supuestos.
3. Probabilidad de logro de los objetivos del proyecto.
4. Problemas y acciones.
Nota. Adaptado de Ortegón y otros (2015).
3.1.4.3 Banco Nacional de Programas y Proyectos (BPIN)
Con base en el conjunto de métodos establecidos en el Manual de procedimientos del BPIN, del
Departamento Nacional de Planeación (DNP, 2011), se documentan y estructuran los proyectos
de inversión que pueden ser financiados por el Presupuesto General de la Nación de Colombia.
Una vez formulados y evaluados estos proyectos, se determina que al generar los bienes y(o)
servicios sí mejoren la calidad de vida y brinden bienestar a la sociedad. Estos proyectos tendrán
sinergia con el programa de gobierno y las políticas públicas.
El objetivo principal del BPIN es afianzar la información referente a los proyectos viables y
posibles de ser financiados o cofinanciados con recursos del Presupuesto General de la Nación
a lo largo de su ciclo de vida (DNP, 2011).
En esta metodología se utiliza la matriz del marco lógico, en la que se incluye análisis de
problemas, objetivos, involucrados y alternativas, tal y como se ilustra en la tabla 5.
33
Tabla 5 Formato de matriz marco lógico
Formato de matriz marco lógico
Nota. Formato tomado de la página del Departamento Nacional de Planeación (2011).
En la anterior tabla se muestra una estructura secuencial y jerarquizada de los elementos que
componen la formulación de un proyecto de inversión.
A continuación se describe brevemente el contenido de la matriz y se explica cada elemento:
• El fin es la solución a un problema y qué espera aportar el proyecto. Responde: ¿Para qué?
• El propósito es el producto al culminar el proyecto, y es el objetivo del proyecto. Responde:
¿Por qué?
• Los componentes son los productos específicos del proyecto. Responden: ¿Qué?
• Las actividades son acciones para la generación de productos y el logro de resultados.
Responden: ¿Cómo?
• Los indicadores son muestras cuantitativas que se pueden verificar para determinar el avance
y(o) el logro de objetivos.
• Los medios de verificación son las fuentes de información para el cálculo de indicadores.
• Los supuestos son las condiciones de avance de la matriz.
En la evaluación ex ante de los proyectos, es para determinar la pertinencia, eficacia, eficiencia

y el impacto, a partir de las alternativas de solución planteadas. Los tres tipos de evaluación
incluidos son: financiera, económica y social.
3.1.4.4 Metodología Ziel Orientierte Projekt Planung (ZOPP)
Tal y como lo describe la Comisión Económica para América Latina (Cepal, 1991), el método de
Planificación de Proyectos Orientada por Objetivos (ZOPP, por sus siglas en alemán Ziel
Orientierte Projekt Planung) tiene como producto de su análisis una matriz de planificación de la
34
estructura básica del proyecto. Debido a la laboriosidad del estudio y a su planeamiento, es más
probable que sea fácil y exitoso cuando el grupo de interesados están de acuerdo en los objetivos
trazados.
Esta metodología hace un diagnóstico de todos los grupos afectados y sus intereses, para
posteriormente analizar los problemas de la población, de los grupos sociales y de las
instituciones. En cuanto a los objetivos, se estudian a partir de las causas y efectos de los
problemas que se vayan a resolver, a partir de los cuales se elabora un árbol de problemas.
Así mismo, se investigan los objetivos, en los que se incluyen las alternativas de soluciones, y
los objetivos se ordenan en una matriz de planificación, con coherencia, atención y realismo.
La matriz de planificación relaciona también actividades con resultados y objetivos, los cuales se
aparean con las diferentes etapas del proyecto. El desarrollo de actividades define el
cumplimiento de objetivos. A partir de la matriz de planificación se establecen los indicadores de
objetivos y resultados para evaluar su cumplimiento. Igualmente, se evalúa la dependencia de
los supuestos al proyecto, para reducir y(o) apreciar los riesgos evidenciados durante la
ejecución.
Teniendo en cuenta la descripción anterior, esta metodología es una adaptación a la metodología

del marco lógico.
3.1.4.5 Metodología General Ajustada (MGA)
Tal y como lo registran Candia, Perrotti y Aldunate (2015), la dependencia de Colombia que dirige
el Sistema Unificado de Inversiones y Finanzas Públicas (SUIFP) es el Departamento Nacional
de Planeación (DNP, s. p.); por lo tanto, es quien brinda los componentes, criterios y
procedimientos referentes a la formulación de proyectos, bancos de programas y proyectos de
inversión.
Como herramienta de desarrollo, la entidad diseñó un software para la sistematización de los

proyectos denominado Metodología General Ajustada.
Los módulos que incluye esta metodología son los que proponen Candia, Perrotti y Aldunate
(2015), y que se presentan a continuación:
35
• Identificación: en este módulo se determina la distinción, los aspectos principales y el
planeamiento de alternativas de solución del problema. Consta de seis capítulos, a saber:
➢ Contribución del proyecto a la política pública: es donde se asocia el proyecto al Plan
Nacional de Desarrollo y al Plan de Desarrollo Departamental o Sectorial (distrital o
municipal).
➢ Identificación y descripción del problema: es donde se definen el problema, las causas
y los efectos generados.
➢ Análisis de participantes: es el reconocimiento de participantes y el análisis de su
interrelación.
➢ Población afectada y objetivo: es la descripción de la población afectada, la población
objetivo y su caracterización.
➢ Objetivos generales y específicos: se plantean los objetivos, el indicador, la unidad de
medida y la meta.
➢ Alternativas de solución: se incluyen las opciones de solución, para posteriormente
evaluarlas.
• Preparación: este es un detalle de alternativas de solución. Se divide en los siguientes
capítulos:
➢ Análisis técnico de la alternativa: es la explicación técnica de la alternativa.
➢ Estudio de mercado: explica el comportamiento histórico y proyectado de la oferta y
la demanda de los productos que se van a ofrecer.
➢ Capacidad y beneficiarios: es donde, a partir del estudio de mercado, se describe la
capacidad máxima del proyecto. Igualmente, incluye los beneficiarios identificados
como población objetivo.
➢ Localización de la alternativa: se estudia con mayor detalle la región, el departamento
y el municipio donde se desarrollará el proyecto. Además, se examinan los factores
importantes y los que puedan afectar el proyecto.
➢ Estudio ambiental: se detalla si el proyecto requiere licencia ambiental, el diagnóstico
ambiental, el plan de manejo ambiental o el análisis de los efectos ambientales.
➢ Análisis de riesgos: se describen los tipos de riesgos, su probabilidad, impacto y
efectos, y cómo se pretenden mitigar.
➢ Costos de la alternativa: es información de productos, insumos y actividades
necesaria para ejecutar el proyecto.
36
➢ Depreciación de activos fijos: este punto es opcional, y depende de la compra de
activos fijos afectados por depreciación.
➢ Cuantificación y valoración de beneficios e ingresos: aquí se detalla el tipo de ingreso,
el bien producido, la unidad de medida, el valor y la razón precio cuenta.
➢ Crédito, amortización y pagos a capital: se describe la información del financiamiento,
tipo de crédito, moneda, tasa de interés, tasa de cambio, valor y cuota de
amortización.
• Evaluación: se determinan costos e indicadores para evaluar, donde se incluye:
➢ Costo de oportunidad: se describe la tasa de interés o de descuento que se va a
utilizar y su justificación.
➢ Evaluación financiera y evaluación económica: aquí se elaboran el flujo de caja, el
flujo económico y el resumen de la evaluación financiera y económica o social.
• Toma de decisiones y programación: en este punto se elige la alternativa, se definen el
nombre, las fuentes de financiación y los indicadores que sustentan dicha selección. Se
desarrollan los siguientes capítulos:
➢ Selección del nombre del proyecto: el nombre de la alternativa seleccionada lo
componen los siguientes elementos: proceso (acción), objeto (o motivo) y
localización.
➢ Fuentes de financiación: se especifican la entidad, el nombre y el tipo de recursos
para las etapas de preinversión, inversión y operación, y el monto de los recursos que
aportan las fuentes.
➢ Programa de indicadores: se agregan indicadores de productos, de gestión y sus
metas.
➢ Matriz de marco lógico: en la matriz arrojada se incluyen los objetivos, el plan de
desarrollo, los objetivos y la lista de actividades, entre otros.
Esta metodología es una herramienta para articular los procesos de identificación, preparación,
evaluación y programación de proyectos de inversión pública. Tiene como propósito inspeccionar
y descubrir los proyectos de inversión pública para su gestión ante los entes nacionales y
territoriales (DNP, 2020).
A partir de la revisión de las metodologías planteadas anteriormente, este trabajo de

investigación se desarrolla bajo la metodología Onudi. Esto por cuanto en ella se aportan
37
métodos y técnicas operacionales para la planeación de proyectos, en los que la experiencia, la
retroalimentación, el uso institucional de varias organizaciones internacionales y su orientación
empresarial hacen que sea la mejor alternativa para este tipo de proyectos. En contraste, las
metodologías Marco Lógico, Banco Nacional de Programas y Proyectos, ZOPP y la Metodología
General Ajustada son concebidas para proyectos con fines sociales, donde la dimensión social
tiene una gran relevancia para determinar su viabilidad.
3.2 VIVIENDAS MULTIFAMILIARES
Tal y como se describió en el capítulo 1 de este trabajo, el sector de la construcción es

significativo por el peso de su aporte a la economía nacional, además, por el valor social que
genera su actividad.
En este sentido, para el estudio y seguimiento del sector de la construcción, el Dane (2020c) lo
divide en dos ramas: edificaciones y obras civiles, que se resumen a continuación.
• Edificaciones: incluye la construcción de apartamentos, oficinas, comercio, casas, bodegas,

educación, hoteles, hospitales y centros asistenciales, administración pública y otros (Dane,
2018).
• Obras civiles: comprende los grupos de carreteras, calles, caminos, puentes, túneles y
construcciones subterráneas, vías férreas, pistas de aterrizaje y sistemas de transporte
masivo, vías de agua, puertos, represas, acueductos, alcantarillado, construcciones de
minería, centrales eléctricas y tuberías de transporte a larga y corta distancia, líneas de
comunicaciones y energía, entre otras obras de ingeniería (Dane, 2019b).
Según lo describe el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio (2020a) en el Decreto 1077 de

2015, las edificaciones se definen como toda construcción pública o privada incluidas a
continuación:
• Vivienda de Interés Social (VIS): es la que tiene elementos que garantizan su habitabilidad,
incluyendo estándares de diseño urbanístico, arquitectónico y que cumpla con el valor
máximo establecido en la regulación.
• Vivienda de Interés Prioritaria (VIP): es la vivienda de interés social que cumpla el valor
máximo establecido en la regulación.
38
• Vivienda no VIS: son las que no están incluidas en VIS o VIP.
Los argumentos para determinar la selección del tipo de vivienda que se vaya a construir se
determinarán a partir del estudio de mercado, la ubicación del lote y la normatividad vigente para
este tipo de proyectos en el municipio de Envigado.
La construcción en altura a partir de edificaciones en multifamiliares, donde se comparten bienes

comunes como áreas de acceso, instalaciones especiales y zonas de recreación, se trata de un
planteamiento vigente, donde se evidencia la mayor demanda de la población de Medellín de
apartamentos que de casas (Dinero, 2019). La construcción de viviendas de este tipo se beneficia
al ser una adaptación al estilo de vida actual, en el que se ha presentado una reducción del
número de personas por núcleo familiar, se reduce el crecimiento de la ciudad hacia las zonas
rurales y, por ende, se disminuye la afectación que el crecimiento le trae al ambiente.
3.3 MUNICIPIO DE ENVIGADO
El Área Metropolitana del Valle de Aburrá (AMVA, 2015) la componen diez municipios, dentro de
los que se encuentra Envigado (municipio donde se ubica esta investigación), situado 10
kilómetros al sur de Medellín. Envigado cuenta con un área aproximada de 78,80 Km2, de los
cuales 66,68 Km2 son de área rural y 12,12 Km2 son de área urbana. De la superficie total que
corresponde al Valle de Aburrá (1.152 Km2), Envigado ocupa el 4,3%, y el séptimo lugar en área
entre los diez municipios que lo conforman. Limita al Norte con Medellín, al Sur con Sabaneta y
El Retiro, al Oriente con Rionegro y El Retiro y al Occidente con Itagüí. Este municipio tiene una
población total de 243.609 habitantes, de los cuales el 3,10% es rural y el 96,90% es urbano
(Alcaldía de Envigado, 2020a).
Debido a su cercanía de Medellín, y a la fortaleza de esta ciudad en indicadores nacionales e

internacionales, dentro de los que se destacan: el alto desempeño económico con crecimiento
del PIB superior al nacional, una infraestructura de transporte en desarrollo vial a nivel regional,
el sistema de transporte público integrado y la autopista de conexión al mar en construcción para
llegar a puerto, una estrategia de innovación dinámica y una oferta académica calificada, hacen
que Envigado tenga una ubicación privilegiada y pueda beneficiarse positivamente del foco de
desarrollo que es Medellín.
39
4. APROXIMACIÓN METODOLÓGICA
Existe una gran variedad de métodos de investigación científica y de alternativas técnicas e

instrumentos, que al igual son parte de un vasto número de paradigmas, posturas
epistemológicas y escuelas filosóficas, cuyo volumen y diversidad desconciertan (Bernal, 2010).
De acuerdo con Bunge (1979), tal y como lo cita Bernal (2010): “El método científico se refiere al
conjunto de procedimientos que, valiéndose de los instrumentos o técnicas necesarias, examina
y soluciona un problema o conjunto de problemas de investigación”. (pp. 58-59).
Bernal (2010) describe los siguientes métodos, que considera que son los más utilizados como
métodos científicos: inductivo, deductivo, inductivo-deductivo, hipotético-deductivo, analítico,
sintético, analítico-sintético, histórico-comparativo y cualitativos y cuantitativos.
Para ilustrarlo mejor, se describen a continuación los métodos utilizados durante la elaboración
del presente trabajo de investigación.
• Método inductivo-deductivo: método que saca la conclusión basado en la lógica y analiza

estudios particulares; parte de lo general a lo particular y, en sentido contrario, de lo
particular a lo general.
• Método analítico-sintético: estudia los hechos, para lo cual descompone el objeto de
estudio, dividiendo cada una de las partes para estudiarlas de forma individual, para luego
incorporar de manera holística e integral las partes estudiadas.
• Métodos de investigación cualitativa y cuantitativa:
➢ Cuantitativo: se cimienta en la medición de características de los fenómenos.
Propende a generalizar y normalizar resultados, donde los cuerpos teóricos son
aceptados por la comunidad científica.
➢ Cualitativo: atribuye cualidades y describe el fenómeno a partir de rasgos
determinantes, según sean percibidos por los elementos mismos que están dentro
de la situación estudiada, entendida como un todo y considerando sus
propiedades y su dinámica.
40
A pesar de las diferencias presentadas en las metodologías existentes, se pueden complementar
entre sí o incluso perfeccionarlas, lo cual beneficia el trabajo de investigación y es aceptable
académicamente.
Es así como para el presente estudio de prefactibilidad se opta inicialmente por una metodología
analítica-sintética, en la cual se evalúa cada estudio funcional de forma independiente, para a
continuación evaluar el proyecto como un todo. Al mismo tiempo, para cada estudio se
implementará una metodología en particular.
A continuación, a partir del Manual de Onudi (Behrens & Hawranek, 1994) se hace una
descripción de los estudios de apoyo que se requieren para su realización.
4.1 ESTUDIO DEL ENTORNO Y SECTORIAL
En esta fase del estudio se analiza el proyecto desde una mirada del macroentorno, donde, según
Zarur (2004), se deben identificar: “Factores o circunstancias naturales, infraestructurales,
socioculturales, económicas, políticas, y tecnológicas que, en tanto rodean, condicionan el
comportamiento y la situación de los sujetos que están siendo objetos de referencia” (p. 19).
Dicho en otras palabras, se identifican fuerzas exógenas que puedan afectar de una u otra
manera el proyecto. En cuanto al análisis que se debe hacer del sector de la construcción, Zarur
(2004, p. 23) identificó como variables que se deben considerar: competidores, proveedores,
consumidores y desarrollo de nuevos productos sustitutos.
La fuente de información de los principales indicadores en el sector de la construcción son

entidades oficiales como el Dane y el Banco de la República, razón por la cual la información es
pública y está disponible en internet. Es así como el informe estadístico del PIB, los boletines
técnicos y los informes estadísticos de financiación de vivienda (FIVI), el índice de costos de la
construcción de vivienda (ICCV), el índice de costos de la construcción pesada (ICCP) y el índice
de precios de la vivienda nueva (IPVN) hacen parte de la información disponible del Dane. Para
el caso de la base de datos de inflación histórica, tasas de empleo y desempleo, la información
está disponible en el sitio del Banco de la República. Por tanto, a partir de esta información se
analiza y se formulan conclusiones, y se implementa la metodología inductiva-deductiva.
41
4.2 ESTUDIO DE MERCADO
Son estudios comerciales adelantados con el objeto de lograr conocer el consumidor, para
determinar gustos y preferencias. Entre los beneficios de este estudio se encuentran: conocer
mejor el público objetivo, minimizar riesgos, ahorrar tiempo y dinero y encontrar oportunidades.
Para definir las estrategias del estudio del mercado, se deben revisar cuatro aspectos: producto,
precio, plaza (punto de venta) y promoción, a partir de los cuales se estudian las preferencias del
público objetivo, se identifican competidores, se generan estrategias de producto, se detectan
fortalezas y debilidades y se identifican canales de comunicación, entre otros.
La búsqueda de los proyectos en la zona de influencia se realizó a través de la identificación en

terreno y la información obtenida en sus páginas web, donde se identificó y analizó la
competencia (compañías y proyectos) e identificó las características generales de los
apartamentos que se ofrecen a la venta. Así mismo, a partir de un informe privado elaborado por
la Curaduría Urbana Primera de Envigado (2020), donde se identificó la disponibilidad y uso del
suelo.
El estudio de mercado Plan de mercadeo para proyecto inmobiliario de la sociedad promotora

EIFFEL SAS llevado a cabo por Jiménez (2018) con un público objetivo afín del presente estudio,
permitió que se tomara como guía para diseñar la encuesta de la presente investigación. Para
lograrlo, se ajustó a los objetivos propios, donde el público objetivo son hogares de clase media
y media alta, de estratos 3, 4 y 5, con ingresos constantes y(o) forma de pago para comprar del
inmueble, y un grupo de edad de 25 a 60 años, interesado en vivir en un edificio multifamiliar en
el municipio de Envigado.
Para esta parte del estudio se utilizó un pronóstico cualitativo basado en encuesta, en donde,
para el muestreo aleatorio simple, al desconocer la cantidad de población del segmento objetivo,
se tiene un tamaño de muestra para población infinita. El cálculo del número de encuestas que
debían formularse se hizo a partir de la siguiente fórmula (ecuación 1).
42
Ecuación 1 Cálculo de número de encuestas
Cálculo de número de encuestas
𝑧×𝑠 2
𝑛=( )
𝐸
donde
n = tamaño de la muestra
E = error absoluto
z = valor de la tabla normal a un nivel de confianza deseado
s = desviación estándar. Si se trata de proporciones (ecuación 2): 𝑠 = √𝑝(1 − 𝑝) (2)
Carmona (2017) y Jiménez (2018) recomiendan z = 1,96 para una confianza del 95%, para el
caso de proporciones donde el peor escenario es p = 0,5 y el margen de error es del 10%. Es
decir, que la cantidad mínima de encuestas deberá ser de 96.
A continuación, en la tabla 6 se plantean las preguntas que se formulan en la encuesta.
Tabla 6 Preguntas de la encuesta
Preguntas de la encuesta
Pregunta Opciones de respuesta

Género Femenino/masculino
Rango de edad 0-18, 19-25, 26-35, 36-45, 46-60, mayor a 60
Nivel educativo Bachiller, tecnólogo, pregrado, especialista,
maestría, doctorado
Estado civil Soltero, casado, unión libre, viudo, separado
Número de personas que conviven en su hogar 1, 2, 3, 4, 5, 6 o más
Estrato socioeconómico 1, 2, 3, 4, 5, 6
¿Tiene mascota en el hogar? Sí, no
¿Cuál es el espacio preferido en el apartamento para Cocina, vestier o clóset, zona de estudio,
tener más espacio? zona secado de ropa, baños, habitación
principal
¿Qué área considera suficiente para su vivienda (m2)? 15-30, 31-45, 46-60, 61-75, 76-90, más de 91
43
Pregunta Opciones de respuesta
¿Considera que la compra de vivienda es una buena Sí/no
inversión?
¿Cuál medio publicitario prefiere para buscar vivienda? Buscadores de internet (Google, Bing, Yahoo!
Search, etc.), búsqueda física, revistas
inmobiliarias, redes sociales, ferias
inmobiliarias, recomendación de un tercero,
otro
Para la adquisición de la vivienda, ¿la compraría a Página web del proyecto, sala de ventas
través de la página web del proyecto o en la sala de
ventas?
¿Qué rango de precios es su presupuesto para compra 52-100, 101-160,161-210, 211-260, mayor a
de vivienda (en millones de pesos)? 260
¿Cuál es su percepción de un edificio superior a nueve Positivo, negativo, indiferente
pisos de altura?
¿Qué tipo de apartamento prefiere para comprar? Loft, tradicional
¿Qué espacio común considera más importante? Coworking, zona infantil, zona de BBQ,
piscina, mascotas, gimnasio, ninguno,
indiferente
Considerando que el aumento en el costo de inmueble Sí, no
sería aproximadamente de un 7% (CCCS, 2016), del
cual tendría un retorno en 3,6 años en ahorro en
servicios públicos (Edge, 2020), además de beneficios
en la tasa de crédito por algunos bancos, ¿estaría
dispuesto a pagar el costo adicional para que el
proyecto sea certificado como una construcción
sostenible?
Una vez identificados el lote en el que se va a construir el proyecto y el apartamento producto

del análisis de la encuesta, se determinan las características que cubran la mayor parte del
mercado.
Para efectuar un análisis del precio, se consultaron las páginas web de los proyectos que se
estaban vendiendo en el momento, y se estudió la relación de precio y área por metro cuadrado
44
de estos. En cuanto a los costos, para determinarlos se recurrió a la consulta a personas
pertenecientes al gremio constructor.
En cuanto al mercadeo y las ventas, la difusión se va a realizar a través de métodos tradicionales,

con la implementación de sala de ventas, carteles publicitarios, publicación en medios tales y
como las siguientes revistas inmobiliarias: Propiedades, Informe Inmobiliario, Finca Raíz y
Espacio Urbano, las cuales cuentan con publicaciones impresas y en internet. Adicionalmente
se planea hacer mercadeo virtual, a través de la creación de una página web, de contactar a los
posibles clientes a través de correos electrónicos y del uso de redes sociales. Se plantea,
igualmente, crear simulaciones en 3D del proyecto para visualizarlo de la mejor manera posible.
Los factores para determinar la oferta del mercado inmobiliario descritos por Alzate (2013), y
citado por Beltrán y González (2018, p. 171):
• Normatividad, planes de ordenamiento, disponibilidad de suelo, planes de desarrollo y
obras de infraestructura. La información se encuentra en la página web del Municipio de
Envigado.
• Niveles de inversión.
• Tasas de interés, se encuentran disponibles en internet, en los sitios de los diferentes
bancos comerciales.
• Las políticas de vivienda se hallan en la página web de Camacol y en la del Ministerio de
Vivienda, Ciudad y Territorio.
Beltrán y González (2018) identificaron igualmente factores de la demanda en el mercado

inmobiliario, el cual se complementa con los lugares en los cuales se puede encontrar esta
información:
• El crecimiento económico, nivel de remesas y nivel de empleo se ubican en bases de

datos de internet, del Dane y del Banco de la República.
• Las políticas estatales: política monetaria y tributaria, políticas de vivienda (subsidios
monetarios y subsidios a la tasa) se encuentran en informes del Banco de la República y
del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
• Los niveles de inversión y las tasas de interés se localizan en búsquedas de internet en
los diferentes bancos comerciales.
45
El éxito de este estudio y su implementación podrían significar el aumento de las ventas, lo que
beneficiaría el cierre financiero del proyecto; es decir, para un proyecto inmobiliario, aumentar la
probabilidad de su materialización.
4.3 ESTUDIO TÉCNICO
En un proyecto inmobiliario se estudian aspectos de ingeniería básica, para determinar de forma

preliminar los costos (estimados por metro cuadrado) y el calendario de ejecución, entre otros.
Este punto es la materialización, a manera de prediseño, de la solución planteada, donde se
plasman los planos arquitectónicos y donde se proyectan las áreas efectivas que se van a utilizar.
Se analizan también aspectos tales y como localización del proyecto, capacidades de los equipos
y requerimientos de operación, tamaño, instalaciones y proveedores. También se selecciona la
tecnología, las materias primas y los insumos, entre otros recursos.
De acuerdo con Gómez y Díez (2015):

El análisis de la viabilidad comercial es definitivo en los proyectos de inversión, pues de ello se
deriva información relevante para determinar los aspectos de orden técnico y de ingeniería. La
estimación obtenida en el estudio anterior relacionado con el nivel de demanda y penetración en
el mercado determinado, permite hacer un balance de los requerimientos técnicos del proyecto
tales como: la capacidad de producción, la tecnología a utilizar, el proceso de producción y la
localización del proyecto, aspectos a tener en cuenta en todo el proceso de montaje para su puesta
en marcha y así dar inicio a la fase de operación comercial. Adicionalmente, se define el
cronograma, la programación de inversiones y sus costos de operación estimados. (p. 18).
Para este punto se proyecta la construcción de un edificio de vivienda multifamiliar, en un plazo

de 18 meses, divididos en las siguientes etapas: preventa, 8 meses y construcción, 10 meses.
La localización con la que se inicia este estudio, es el barrio El Portal Zona 2, del Plan Zonal de
Desarrollo del Municipio de Envigado (Departamento Administrativo de Planeación, 2019a). La
localización ideal está estrechamente relacionada con la normatividad (POT). Otro aspecto que
se estudiará es la red vial existente incluida en el Megaplán de movilidad del municipio (Alcaldía
de Envigado, 2020b), disponible en la página web; además, se hará referencia de las facilidades
en materia de transporte público y accesos.
46
La disponibilidad o facilidades de servicios públicos (agua, alcantarillado, gas, telefonía, etc.), la
determinará la empresa proveedora, Empresas Públicas de Medellín. Vale la pena mencionar
que EPM cuenta con un geoportal para identificar redes existentes, el cual sirve como guía. En
cuanto a los proveedores, Camacol cuenta con un directorio de empresas de construcción
disponible en su página web.
Una vez se definan los tipos de apartamento y sus áreas, se determinarán cantidades grosso
modo, para determinar capacidades operativas y requisitos de equipos y maquinaria. De este
modo, se definirá la capacidad óptima para instalar.
4.4 ESTUDIO ORGANIZACIONAL
El Manual para la preparación de estudios de viabilidad industrial de Onudi (Behrens &

Hawranek, 1994) lo enmarca como:
La concepción y el diseño de la organización necesaria para administrar y controlar todo
el funcionamiento de la fábrica, y de los gastos generales conexos (…).
(…) tiene por objeto describir el proceso de planificación orgánica y la estructura de los
gastos generales que pueden ser decisivos para la viabilidad financiera del proyecto. Es
menester dividir la empresa en dependencias orgánicas, conforme a las funciones de
comercialización, suministro, producción y administración (…). (p. 210).
Se deberá tener especial cuidado en determinar una estructura que no desborde los costos de
mano de obra del personal operativo y administrativo. Deberán incluirse los costos asociados a
contabilidad, dirección, suministros, almacenamiento, producción y control de calidad, entre
otros.
En internet se hará búsqueda bibliográfica de trabajos de grado de empresas constructoras

existentes en los que se pueda identificar la estructura organizacional, con el propósito de que
sean una guía. Se deberá constituir esta organización como una empresa nueva y se plantearán
los principales roles que intervienen, la proyección de salarios y determinación de contratación
de personal de obra directa, subcontratistas y administrativa. En consecuencia, se tendrá un
organigrama y la descripción de las funciones del recurso humano de los principales roles.
47
4.5 ESTUDIO AMBIENTAL
Las actividades humanas afectan el medio ambiente, y los proyectos inciden en los recursos
naturales. Esta es la razón por la que se debe adelantar un estudio en el que se puedan identificar
las posibles afectaciones referente a la flora, la fauna y el impacto sobre el ambiente, para de
esta manera prever, mitigar y controlar los efectos negativos que se pudieran presentar.
A partir de la revisión en internet de la legislación vigente, se verificará lo establecido por la

Autoridad Ambiental del AMVA, la Alcaldía de Envigado y en los planes parciales, las normas
y(o) trámites que hubiera ha lugar para este tipo de proyectos.
4.6 ESTUDIO LEGAL
El estudio legal está determinado por la revisión para definir los alcances y limitaciones referentes
al proyecto. Dicho de otra manera, es el análisis de la normatividad vigente que influye en el
desarrollo del proyecto. En la revisión se verifican las leyes, normas y decretos que rigen en todo
el horizonte de tiempo. Incluye la valoración de costos de orden tributario, legal y laboral (Gómez
y Díez, 2015).
En este punto también se define la relación de los diferentes grupos de interesados alrededor de
los acuerdos comerciales, tributarios, técnicos, administrativos, laborales, financieros,
contractuales e institucionales. Esta interacción cobra importancia en todo el ciclo del proyecto,
desde la planeación, la ejecución y la operación hasta el cierre.
En los proyectos inmobiliarios se requiere cumplir con el Plan de Ordenamiento Territorial (POT),
el Plan Parcial, la licencia de urbanismo y la licencia de construcción. Esta información está
disponible en la página web de la Alcaldía de Envigado y en la de la Curaduría.
Con la revisión de la legislación laboral se definen los tipos de contrato y la duración, las jornadas
de trabajo, el pago de seguridad social, de riesgos profesionales, las pensiones y, en general,
las obligaciones laborales que se adquieran.
Se debe considerar la legislación comercial para el estudio de títulos de las casas o lotes que se
vayan a comprar; los contratos para alquilar oficinas y la sala de ventas; la promoción a través
48
de páginas web y de revistas inmobiliarias; además, lo concerniente a seguros, tales y como la
póliza todo riesgo para construcción. Así mismo, se deben incluir los contratos para mano de
obra, suministro e instalaciones, financieros y de maquinaria.
Se estudia la normatividad tributaria vigente en impuestos y provisiones de contabilidad. En el

ejercicio académico no se incluye la constitución de la empresa, pero para el ejercicio se va a
crear una Sociedad de Acciones Simplificada (S.A.S.).
4.7 ESTUDIO FINANCIERO
A partir de los estudios anteriormente descritos donde se estiman los costos, se proyectan las
inversiones que se van a hacer, los ingresos, los costos y los gastos operacionales, con los
cuales se construye el flujo de caja, y los criterios de rentabilidad que apoyan la toma de
decisiones. Con sus resultados se evaluará el estado financiero del proyecto y, por ende, su
viabilidad. Del nivel de profundidad y detalle con los que se aborden los anteriores estudios
dependerá el grado de certeza de los inversionistas para la toma de decisiones (Gómez y Díez,
2005).
Según Behrens y Hawranek (1994), en este estudio se deben tener en cuenta: “Los criterios
básicos para adopción de decisiones de inversión, los precios de los insumos y productos del
proyecto, el horizonte de planificación y la vida del proyecto, así como los riesgos y la
incertidumbre” (p. 256). En vista de que este tipo de proyectos son para generar riqueza, este es
el estudio más importante por evaluar.
Se hace una proyección de costos para determinar el presupuesto del costo total del proyecto,
para lo cual se recurre a fuentes primarias, con personas vinculadas a la construcción, y a las
bases de datos incluidos en Construdata, donde se le presta la debida atención a los materiales,
la mano de obra y los equipos. Las proyecciones de los ingresos se hacen a partir de diversos
escenarios en los que se presentan los resultados de estos indicadores.
La búsqueda de la información para este estudio se encaminó hacia el Banco de la República,

banca comercial de Colombia, a bases de datos internacionales como Damodaran (2020) y
Standard & Poors, principalmente. Con esta información se completa el análisis financiero del
proyecto.
49
Los criterios de evaluación financiera con los que se evalúa el proyecto son los que a
continuación se describen a partir de Gómez y Díez (2005).
• Valor presente neto (VPN): también conocido como valor actual neto (VAN). A través de
este indicador se determina la rentabilidad deseada después de recuperar toda la
inversión en términos monetarios. De forma general, es la ganancia del inversionista por
encima de lo esperado en el momento cero de la evaluación del proyecto.
El criterio para determinar si es beneficioso el proyecto es si el valor presente neto es
mayor o igual a cero. En caso de ser igual a cero, le da al inversionista justo lo que quiere
ganar; en caso de ser negativo, el proyecto se rechazará.
• Tasa interna de retorno (TIR): la tasa de interés durante una inversión es la que hace que
el VPN sea igual a cero. La TIR es un indicador de rentabilidad del proyecto; es decir,
cuanto mayor sea la TIR, mayor será su rentabilidad; por tanto, si la TIR se compara con
una tasa mínima aceptable de rendimiento o costo de oportunidad del inversionista, y la
TIR es mayor que el rendimiento del inversionista, el proyecto es aceptable.
• Tasa interna de retorno modificada (TIRM): debido al desarrollo de proyectos de flujo de
caja no convencionales, donde los ingresos y egresos se presentan de forma alternada,
pueden encontrarse tantas TIR como cambio de signos dentro de un flujo de caja;
además, debido a que la TIR opera bajo el supuesto de que los dineros permanecen
invertidos en el proyecto, y no toma en cuenta el exceso de liquidez, o los toma como
reinversión a la misma tasa que renta el proyecto, esto ocasiona que se presenten
resultados contradictorios entre el VPN y la TIR.
Para sopesar lo expuesto, se calcula la TIRM o TIR modificada, o tasa única de retorno
(TUR). Esto consiste en calcular una tasa de interés trasladando todos los flujos de caja
negativos al período cero del proyecto, a una tasa de financiación determinada, y llevando
a futuro todos los flujos de caja positivos utilizando una tasa de reinversión.
Con este criterio se pueden organizar por grados de rentabilidad varios proyectos, siendo
la más rentable la de mayor valor de TIRM; además, si la TIRM es mayor que la tasa
mínima aceptable del inversionista, se puede considerar el proyecto como admisible.
• Costo anual uniforme equivalente (CAUE): para determinar el CAUE se convierten todos
los ingresos y egresos en una serie uniforme de pagos. Si el resultado de este criterio es
negativo y los ingresos son menores que los egresos, debe ser desechado. Esto se
denomina CAUE. Si, por el contrario, el valor es positivo, recibe el nombre de beneficio
50
anual uniforme equivalente (BAUE), y es porque los ingresos son mayores a los egresos,
de modo que se considera que el proyecto es realizable. Por tanto, el signo es recíproco
entre VPN y CAUE/BAUE.
• Relación beneficio costo (RBC): este indicador es el resultado del cociente entre los
valores presentes de todos los ingresos y todos los egresos descontados con la tasa de
interés de oportunidad del inversionista. Se calcula con la siguiente fórmula (ecuación 2):
Ecuación 2 Relación Beneficio Costo

Relación beneficio costo
𝑉𝑃 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠
𝑅𝐵𝐶 =
𝑉𝑃 𝐸𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠
Cuando la RBC es menor de 1, los ingresos son menores que los egresos,
considerándose como no atractivo. Para el caso de que esta relación sea igual a 1, los
ingresos son iguales a los egresos, así que al lograr la rentabilidad mínima cumple las
perspectivas del inversionista. Por último, si el resultado del cociente es mayor a 1, los
ingresos son mayores a los egresos, y es atractivo para el inversionista.
• Período de recuperación de la inversión (PRI): esta cifra se obtiene de la suma, en
diferentes periodos de tiempo, de los valores del flujo de caja neto. Este indicador, al no
tener en cuenta el valor del dinero en el tiempo, no se recomienda que sea referente para
la toma de decisiones. Para subsanar este problema, se debe utilizar el PRI descontado,
el cual sí considera el valor del dinero en el tiempo.
• Inversión recuperada y valor agregado (IRVA): con el resultado de este análisis se
determina la gestión de la gerencia, y si se ha generado valor. Este indicador se calcula
a partir de la resta entre el flujo de caja libre entre el coste de capital de la empresa por
el saldo de los activos totales al inicio del período. La expresión matemática establecida
es la contenida en la ecuación 3:
Ecuación 3 Inversión recuperada y valor agregado (IRVA)

Inversión recuperada y valor agregado (IRVA)
𝐼𝑅𝑉𝐴𝑡 = 𝐹𝐶𝐿𝑡 − 𝐾𝑜 × (𝐼𝑜 − ∑ 𝐼𝑅𝑉𝐴𝑗)
donde
51
IRVAt = inversión recuperada y valor agregado en t
FCLt = flujo de caja libre en el período t
Ko = coste del capital medio ponderado en t
Io = inversión inicial
IRVAj = IRVA de los períodos anteriores
En lo concerniente a la interpretación de resultados, si el IRVA es menor a 0, no hay

generación de valor; y si el IRVA es mayor a 0, hay recuperación de la inversión. Si el
IRVA es mayor a la amortización de la inversión y al valor agregado proyectado, el
desempeño es mejor de lo planeado. En el caso contrario, si el IRVA es menor a la
amortización de la inversión y al valor agregado proyectado, el desempeño es peor de lo
planteado.
• Costo promedio ponderado de capital (CPPC, en inglés WACC, por sus siglas weighted
average cost of capital): es la suma ponderada de los costos de todas las fuentes de
financiación. La expresión matemática está dada por la ecuación 4:
Ecuación 4 Costo promedio ponderado de capital (WACC)

Costo promedio ponderado de capital (WACC)
𝐷 𝐸
𝐶𝑘 = 𝐾𝑑 (1 − 𝑡) × ( ) + 𝐾𝑒 × ( )
𝐷+𝐸 𝐷+𝐸
donde
Ck = CPPC o WACC
Kd = costo de la deuda
t = tasa impositiva
Ke = costo del Equity
E = valor en el mercado del patrimonio
D = valor en el mercado de la deuda
Para su estimación se debe tener en cuenta que el costo de la deuda se toma después
de impuestos. En lo concerniente al costo del patrimonio, es el mínimo retorno que
esperan los inversionistas para hacer una inversión del patrimonio en un proyecto. Para
52
calcularlo, las principales metodologías son: descuentos divididos, capital asset pricing
model (CAPM) y arbitrage pricing theory (APT).
4.8 ANÁLISIS DE RIESGOS
El riesgo es la variabilidad relativa del retorno esperado según el retorno medio o la desviación
estándar del retorno esperado. Dicho de forma más comprensible, a mayor desviación estándar
mayor es la variabilidad del retorno y, en consecuencia, mayor es el riesgo (Sapag, 2011).
Los riesgos se pueden presentar durante toda la ejecución del proyecto y tienen numerosas
variables para ser analizadas. De allí la necesidad de que se mitigue el riesgo o, por lo menos,
que se minimice la probabilidad de pérdida o fracaso en los proyectos (Gómez y Díez, 2015).
Se hace una revisión bibliográfica para determinar los principales riesgos en los proyectos
inmobiliarios, recurriendo para ello a trabajos de investigación previos, en los que se identifican
los principales riesgos asociados al proyecto. Estos son valorados con el modelo probabilístico,
con el programa @risk, donde se plantean escenarios de presentación de los riesgos
seleccionados y de su afectación a los indicadores financieros.
Si bien la metodología de gestión de proyectos del Project Management Institute (PMI, 2017),
desarrollada según la Guía del PMBOK, está estructurada para proyectos en fase de factibilidad,
para este estudio se sigue este modelo como referencia dentro del alcance de un estudio de
prefactibilidad.
En la metodología de la Guía del PMBOK (PMI, 2017) se establecen procesos para planificar la
gestión y para la identificación, análisis, planificación e implementación de la respuesta y el
monitoreo de los riesgos de un proyecto. La gestión de los riesgos tiene como finalidad aumentar
la probabilidad y(o) el impacto de los riesgos positivos y de disminuir la probabilidad y(o) el
impacto de los riesgos negativos, para así maximizar la probabilidad de éxito de un proyecto.
Los procesos establecidos en la metodología del PMI (2017) son los siguientes:
• Planificar la gestión de los riesgos. Para este proceso, que debe iniciar una vez se conciba
el proyecto, se determina cómo se van a desarrollar las actividades de gestión de riesgos.
53
Como parte de la información que se debe desarrollar se encuentra el enfoque general para
la gestión de riesgos del proyecto, el establecimiento de roles y responsabilidades, los niveles
de autoridad para la toma de decisiones, las categorías de riesgo, la definición de la
probabilidad e impactos de los riesgos, la matriz de probabilidad y el impacto.
• Identificar los riesgos. Es la identificación individual de los riesgos del proyecto, donde se
incluyen las fuentes que lo generan y quedan documentadas sus características.
Según esta metodología, para identificar los riesgos existen las siguientes herramientas y
técnicas:
➢ Juicio de expertos.
➢ Recopilación de datos, que incluye tormenta de ideas, lista de verificación y
entrevistas.
➢ Análisis de datos, donde se encuentra el análisis de causa raíz, el análisis de
supuestos, las restricciones y el análisis FODA.
➢ Habilidades interpersonales y de equipo.
➢ Listas de ideas rápidas.
➢ Reuniones.
• Hacer el análisis cualitativo de riesgos. En este proceso se hace la priorización individual de
los riesgos del proyecto para su análisis, y en la acción posterior se evalúa tanto la
probabilidad de ocurrencia e impacto de dichos riesgos como otras características. Para la
representación de los datos se incluye la matriz de probabilidad e impacto y los diagramas
jerárquicos.
La matriz de probabilidad e impacto es una cuadrícula en donde la probabilidad de ocurrencia
de cada riesgo se asocia con su impacto sobre los objetivos del proyecto en caso de que se
materialice dicho riesgo. En esta matriz se especifican las combinaciones de probabilidad e
impacto que permiten que los riesgos individuales del proyecto sean divididos en grupos de
prioridad.
• Hacer el análisis cuantitativo de riesgos. Es el análisis numérico a través del modelo de
análisis de Monte Carlo. En este análisis se simulan los efectos combinados de los riesgos
individuales del proyecto identificados y de otras fuentes de incertidumbre sobre los objetivos
generales del proyecto, con el fin de evaluar su impacto en la consecución de objetivos del
proyecto.
• Planificar la respuesta a los riesgos. En este proceso se desarrollan alternativas, se eligen
estrategias y se determinan acciones para afrontar los riesgos generales e individuales.
54
Para planificar la respuesta a los riesgos y hacer frente a las amenazas se contemplan como
estrategias: escalar, evitar, transferir, mitigar y aceptar. De igual modo, las estrategias
consideras para enfrentar a las oportunidades incluyen: escalar, explotar, compartir, mejorar
y aceptar.
• Implementar la respuesta a los riesgos. Es el proceso de implementar los planes acordados
de respuesta a los riesgos. De este modo se busca asegurar que las respuestas acordadas
para el manejo de los riesgos se den según lo planificado, para así minimizar amenazas y
maximizar oportunidades durante la ejecución del proyecto. Este es un proceso continuo a lo
largo del proyecto.
• Monitorear los riesgos. Es monitorear la implementación de los planes previstos en la
respuesta a los riesgos, por medio del seguimiento a los riesgos identificados, y determinar
y analizar nuevos riesgos y valorar la efectividad del proceso de gestión de los riesgos
durante todo el proyecto.
55
5. DESARROLLO DEL ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD
A partir del sistema metodológico descrito, se desarrollan los estudios previstos en el Manual
para la preparación de estudios de viabilidad industrial de Onudi (Behrens & Hawranek), y en
cada uno de ellos se desarrollan las principales variables que se tienen en cuenta para este
trabajo de investigación.
5.1 ESTUDIO DEL ENTORNO Y SECTORIAL
Es necesario recalcar que en el presente estudio se hace una exploración de los factores clave
que impactan el desarrollo de proyectos inmobiliarios del sector de la construcción de Colombia,
y posteriormente se estudian los del municipio de Envigado.
Para elaborar el proyecto, a continuación se desarrolla el análisis de los factores políticos,

económicos, sociales, tecnológicos, ecológicos y legales, o análisis Pestel.
5.1.1 Dimensión política
Tal y como lo ilustra Camacol (2018a), a partir de la percepción de los empresarios, las
principales limitantes del acceso a la vivienda formal son el acceso al crédito y los bajos ingresos.
Para este primer punto, el Gobierno ha generado políticas para subsanar este inconveniente, tal
y como se trataron anteriormente en este estudio, a través de las diferentes etapas del subsidio
a la tasa de interés.
La coyuntura actual presenta grandes retos para la economía colombiana en general, donde el
sector de la construcción no se queda atrás, y depende en gran medida del continuar a través de
los incentivos para la adquisición de vivienda con el subsidio a la tasa de interés.
Es así como para mayo de 2020 el Gobierno nacional, a través del Ministerio de Vivienda, Ciudad
y Territorio (2020b), lanzó un plan de recuperación del sector edificador. que incluye 200.000
subsidios hasta el 2022, de los cuales 100.000 son para comprar vivienda VIS, y 100.000 mil son
para comprar vivienda No VIS.
56
Respecto al Municipio de Envigado, en julio del 2016, mediante consulta popular, se hizo el
reingreso político-administrativo del municipio al Área Metropolitana del Valle de Aburrá, y de
este modo quedó vinculado en los planes, acciones y proyectos del AMVA (2015). Es así como
el Área Metropolitana adoptó el Plan Director BIO 2030 como guía de planeación territorial para
escenarios futuros del Valle de Aburrá, para la formulación de un proceso de planificación
territorial estratégica y tener un accionar integral, de carácter territorial y sostenible en el tiempo
(Departamento Administrativo de Planeación, 2019b).
El Departamento de Planeación de Envigado también indica que, para la transformación territorial

propuesta en BIO 2030, ha solicitado el acompañamiento del Centro de Estudio Urbanos y
Ambientales (Urbam) de la Universidad EAFIT, que tuvo a cargo la construcción de este plan.
Esto con el fin de redefinir y formular una visión estratégica y que los criterios de intervención del
territorio de Envigado sean una mejora y conserve el enfoque entre los postulados y la realidad
de las dinámicas del territorio adscrito al AMVA. Debido a lo anterior, en el 2019 se le hizo un
ajuste al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que había sido establecido en 2011.
Como parte del marco del Plan de Desarrollo Municipal para Envigado, los Planes Zonales de
Desarrollo son instrumentos que posibilitan planear el desarrollo de las zonas del Municipio en el
corto, mediano y largo plazo, según las prioridades identificadas por los diferentes actores
sociales (Departamento Administrativo de Planeación, 2019a). Estos planes comprenden
diagnósticos que se renuevan según la actualización de instrumentos de información, y tienen el
componente estratégico alineado con el Plan de Desarrollo Municipal, el cual tiene un horizonte
de largo plazo, hasta el año 2030 (Departamento Administrativo de Planeación, 2020).
En cuanto a la política de movilidad establecida por el Municipio, se desarrolló el Megaplán de

Movilidad (Alcaldía de Envigado, 2020b), el cual consiste en la inversión en obras de
infraestructura, tales y como: ampliación de la calle 37 sur, intercambio vial Ayurá Norte,
intercambio vial Piedra de La Ayurá, y otros. Para la realización de estos trabajos estaban
avalados bajo diferentes lineamientos normativos, como lo son el Comité de Infraestructura Vial
del Municipio, el Plan de Ordenamiento Territorial, los Acuerdos Municipales, el Plan de Movilidad
y el Plan Estratégico Territorial (Departamento Administrativo de Planeación, 2019b).
En cuanto al transporte público, este proyecto está previsto entre las dos principales arterias de
movilización de transporte masivo, como lo son el sistema Metro, donde hay varias estaciones
57
de fácil acceso para los habitantes del municipio: estación Itagüí, estación Envigado y estación
Ayurá, las cuales reciben rutas integradas que presentan cubrimiento del área rural y urbana.
Otro sistema es Metroplús, el cual contempla la construcción de una doble calzada a lo largo de
la carrera 43A entre las calles 50 sur y 21 sur.
5.1.2 Dimensión económica
Para tener una mirada de forma holística a nivel nacional, se estudió el funcionamiento de la
economía, y los elementos que afectan los sectores económicos, según se desarrolla a
continuación.
5.1.2.1 Producto interno bruto (PIB)
Según el Dane (2020d):
El PIB representa el resultado final de la actividad productiva de las unidades de

producción residentes en el país. Se calcula desde el valor agregado, de la demanda final
o de las utilizaciones finales de los bienes y servicios y de los ingresos primarios
distribuidos por las unidades de producción residentes. (párr. 1).
El comportamiento del PIB desde el primer trimestre de 2017, cuando la variación porcentual
estaba en 1,0%, alcanzó desde el segundo trimestre de 2018 un valor 2,9%, que tendía a
aumentar hasta el cuarto trimestre de 2019, pero para el primer trimestre de 2020 se presentó
una reducción del PIB como un efecto del covid-19 (ilustración 3).
Ilustración 3 Producto interno bruto (PIB)
Producto interno bruto (PIB)
Nota. Dane (2020d).
58
Para el período de corte del primer trimestre de 2020, las actividades económicas que más
contribuyeron a la dinámica del valor agregado fueron: agricultura, ganadería, caza, silvicultura
y pesca; administración pública y defensa, y actividades inmobiliarias. Por el contrario, las
actividades que más decrecieron fueron: construcción; industrias manufactureras; y actividades
artísticas, de entretenimiento y recreación, y otras actividades de servicios (ilustración 4). La
anterior situación se entiende porque, debido a la cuarentena, se obligó al confinamiento de las
personas, y se suspendieron actividades de producción que afectaron principalmente a estos
segmentos.
constantes) 2016 – 2020pr (I trimestre)
Variación anual del PIB total, valor agregado construcción y subsectores (a precios constantes)
2016 – 2020pr (I trimestre)
Nota. Dane (2020d).
Al revisar el resultado del valor agregado para el primer trimestre de 2020, para el sector de la
construcción se observó un decrecimiento del 9,2%, debido a la variación anual negativa del
16,5% en las edificaciones y del 8,7% en las actividades especializadas. En cuanto al valor de
las obras civiles, este presentó un incremento del 9,1%.
En cuanto al PIB de otros países latinoamericanos como Chile, México y Perú, los resultados se
aprecian en la ilustración 5.
59
constantes) 2016 – 2020pr (I trimestre)
Variación anual del PIB total, valor agregado construcción y subsectores (a precios constantes)
2016 – 2020pr (I trimestre)
Fuente: Dane (2020d).
En la anterior ilustración se aprecia que de los cuatro países analizados los dos que tienen el
mayor crecimiento del PIB son Colombia, con 1,1%, y Chile, con 0,4%. En cuanto al valor
agregado de la construcción en estos países, en los cuatro países se presenta decrecimiento, y
la mayor proporción se concentra en Perú, con -13,3%, y Colombia, con -9,2%.
Al analizar otros indicadores de la construcción en Colombia, a pesar de la situación coyuntural

por la que atravesó el país en el primer trimestre de 2020, hasta el cuarto trimestre de 2019 se
observaban síntomas de recuperación en el sector, con valores que tendían a mejorar, tales
como el censo de edificaciones y el indicador de inversión en obras civiles (pagos) (ilustración
6).
60
Ilustración 6 Variación anual de los indicadores de coyuntura del sector de la construcción I
Trimestre (2019 – 2020pr)
Variación anual de los indicadores de coyuntura del sector de la construcción I Trimestre (2019
– 2020pr)
Fuente: Dane (2020d).
En este contexto, a partir del indicador mensual de actividad económica (IMAE), que es una
herramienta diseñada por el Banco de la República para estimar la tasa de crecimiento del PIB
departamental, en el primer trimestre de 2020 la economía de Antioquia presentó un crecimiento
del 1,7% con respecto al mismo período del año anterior. Los sectores que presentaron descenso
en el IMAE fueron industria, comercio, construcción, transporte y sector externo. A pesar de este
resultado, durante el primer trimestre de 2020 el crecimiento regional se ubicó por encima del
crecimiento nacional (Banco de la República, 2020a).
El sector de la construcción tuvo un comportamiento negativo a partir de marzo debido a la

reducción de variables por el efecto del covid-19. Muestra de ello es el despacho de cemento
gris, con un avance anual de 0,2%, debido a la paralización de obras públicas y privadas durante
el mes de marzo, principalmente de obras como Mar Uno, Mar Dos y Túnel del Toyo, entre otras
(Banco de la República, 2020a).
Con referencia a las licencias para la construcción de obra nueva, según el Dane (2020a), el área
aprobada en Antioquia fue de 602.000 metros cuadrados, lo que significó una reducción de
36,2% frente a enero-marzo de 2019 (ilustración 7). Este retroceso estuvo supeditado a la caída
en marzo por efecto del covid-19.
61
Ilustración 7 Área aprobada para construcción (trimestral y crecimiento anual) en Antioquia, para
los meses de marzo del período 2017-2020
Área aprobada para construcción (trimestral y crecimiento anual) en Antioquia, para los meses
de marzo del período 2017-2020
Nota. Banco de la República (2020a).
Por otra parte, en Antioquia se observa una caída anual del 28,5% en el número de viviendas
nuevas vendidas, cuando se presentaron las restricciones anteriormente descritas (ilustración 8).
La contracción igualmente se presentó en lanzamientos e iniciaciones, en los que se presentó
una oferta de muebles con incremento anual de 6,6%, y los municipios con mayor inventario de
propiedades fueron Bello, Medellín y Sabaneta.
Ilustración 8 Indicadores del mercado de vivienda nueva (crecimiento anual)

Indicadores del mercado de vivienda nueva (crecimiento anual)
Nota. Banco de la República (2020a).
62
Según el Departamento Administrativo de Planeación de la Gobernación de Antioquia, de
acuerdo con las cifras del 2016, Envigado junto con Medellín e Itagüí son los tres municipios con
mayor aporte a la economía departamental y contribuyen con el 49,8% del total del PIB
(Gobernación de Antioquia, 2016). Así mismo, indica que el sector de la construcción en el
municipio de Envigado tuvo en 2016 una participación del 17% de la producción total y un
incremento en el PIB del 22% con respecto al año anterior.
5.1.2.2 Índice de costos de la construcción de vivienda e índice de costos de la

construcción pesada
Para abril de 2020, el índice de costos de la construcción de vivienda (ICCV) registró frente a
marzo una variación mensual del 0,33% y el índice de costos de la construcción pesada (ICCP),
registró una variación del 0,41% (ilustración 9).
Ilustración 9 Variación mensual del ICCV e ICCP
Variación mensual del ICCV e ICCP
Nota. Dane (2020e).
Según indica el Dane (2020e), la importancia del ICCV es que muestra el comportamiento de los
costos de los principales insumos utilizados en la construcción de vivienda y, en consecuencia,
es un referente para la actualización de los presupuestos de este tipo de construcción.
Del seguimiento de la variación mensual desde 2015 por grupo de costos, la mayor variación
entre materiales, mano de obra y maquinaria y equipos se presentó en los materiales, con el
0,55% (ilustración 10). Es necesario resaltar que este valor no ha llegado a la variación máxima
histórica presentada durante los cinco años en estudio.
63
Ilustración 10 Variación mensual del ICCV y el ICCP por grupos de costos, total nacional
Variación mensual del ICCV y el ICCP por grupos de costos, total nacional
Nota. Dane (2020e).
5.1.2.3 Índice de precios del productor
El índice de precios del productor (IPP) para materiales de construcción presentó en mayo de
2020 un crecimiento de 0,34% respecto a abril del mismo año. De acuerdo con la ilustración 11,
en mayo de 2011, 2018 y 2019 se presentaron mayores crecimientos con respecto al mes
anterior.
64
Ilustración 11 Variación mensual del IPP de materiales de construcción Total nacional 2010 – 2020pr (mayo)
Variación mensual del IPP de materiales de construcción Total nacional 2010 – 2020pr (mayo)
Nota. Dane (2020e).
5.1.2.4 Empleo
Al comparar los trimestres febrero-abril de 2019 y 2020, se observa una reducción anual del
10,6% de la población ocupada total. Para el caso de la población ocupada en construcción, la
variación representa una disminución del -12,3%. La rama de la construcción como actividad
económica participó en el 6,4% de los ocupados (ilustración 12).
Ilustración 12 Variación y participación anual de la población ocupada y en la rama de actividad

de construcción 2017 – 2020pr (Feb - abr)
Variación y participación anual de la población ocupada y en la rama de actividad de construcción

2017 – 2020pr (Feb - abr)
Nota. Dane (2020e).
65
5.1.3 Dimensión social
La zona de influencia en la que se plantea ubicar este proyecto es el occidente de Envigado,

donde se observa la oferta educativa existente de varios colegios: Centro Educativo Imaginarte,
Unidad Educativa San Marcos, La Presentación, Colombo Británico, Teresiano, Gimnasio
Campestre Monte Sofía, La Salle, Benedictinos y otros, al igual que la Universidad Cooperativa
de Colombia y la Universidad EIA.
Referente a la evaluación de la calidad de vida de Envigado, donde se utiliza la estimación del

indicador de calidad de vida multidimensional (ICV_MD) para sus habitantes, en el período 2013-
2015 se observa un aumento de 10,29% en las condiciones de calidad urbana del municipio; no
obstante, la desigualdad en la calidad de vida también ha aumentado. De acuerdo con el estudio,
para el sector urbano las condiciones de vida respecto al 2013 aumentaron para los estratos 2,
3, 4, 5 y 6. Caso contrario fue lo ocurrido con el estrato 1, en el que se presentó una disminución
en el ICV multidimensional. Donde se presentó mayor cambio positivo fue en el componente de
la recreación, lo que indica que globalmente hay mayor participación en actividades lúdicas,
recreativas y deportivas. De igual modo se aprecia una disminución en la desigualdad de
escolaridad y calidad de vida de los hogares encuestados (Universidad Nacional de Colombia,
2016).
Como equipamiento cultural próximo al área de influencia se encuentra la Casa de la Cultura

Miguel Uribe Ángel, que cuenta con espacios para lectura y estudio, salón de exposiciones,
teatro, calle de la cultura y zonas verdes. De igual modo está la Casa Museo Fernando González
“Otraparte”, la cual ofrece agenda cultural. Por último, cuenta con la proximidad de la Biblioteca
Pública y Parque Cultural Débora Arango.
El estrato predominante en la zona 2 del municipio de Envigado, donde se plantea este proyecto,
es el estrato cinco, con 5055 viviendas, que representan el 67,3%; le sigue el estrato cuatro, con
1901 viviendas (25,3%) y, en menor medida, los estratos 2, 3 y 6 (Alcaldía de Envigado, 2014).
5.1.4 Dimensión tecnológica
A partir del estudio publicado por Camacol (2018b), en el que se incluyeron empresas nacionales
e internacionales de productividad del sector de la construcción, se concluye que la productividad
de la construcción en Colombia se contrajo en comparación con la de pares internacionales;
66
además, se evidencia una brecha en la adopción de tecnología en el sector; y para el caso de
adopción de buenas prácticas en el país, esta es menor al analizarla en el contexto internacional.
El estudio a nivel mundial ha evidenciado como patrón de baja productividad laboral el sector de
la construcción. Entre 1995 y 2015 la tasa compuesta de crecimiento del valor agregado por
trabajador en el sector fue solamente del 1,0%, y es muy baja si se compara con la de la
economía general, que es del 2,7%, y con la de la industria manufacturera, que es del 3,6%
(ilustración 13).
Ilustración 13 Productividad laboral del sector en 2015 y su tasa de crecimiento compuesta anual desde 1995.
Productividad laboral del sector en 2015 y su tasa de crecimiento compuesta anual desde 1995.
Nota. Camacol (2018b).
En los bajos niveles de productividad en la construcción se identifican las siguientes razones:
• Externas: excesiva regulación, complejidad de los proyectos, informalidad e ilegalidad,

alta dependencia de la demanda estatal y ciclo económico.
• Industria: industria fragmentada, inadecuados arreglos contractuales entre agentes de la
cadena y diseños personalizados.
• Empresa: diseños inadecuados, bajo capital humano y baja inversión en tecnología.
67
En la anterior ilustración se aprecian las condiciones de productividad en el sector a nivel
internacional, donde Colombia aparece con uno de los resultados más deficientes, y no solo tiene
una de las productividades más bajas, sino que, adicionalmente, esta se ha contraído.
Según este estudio, en el contexto nacional la tecnología es el sector donde mayor rezago se
presenta, por cuanto, mientras a nivel internacional es el 48%, en Colombia es el 14%. A manera
de ejemplo, cuando se les preguntó a las compañías acerca del manejo de las tecnologías BIM,
al menos la mitad de las compañías manifestaron estar acuerdo o muy de acuerdo con su
implementación; para otros aspectos se presentaron balances inferiores al 30%, e incluso en
algunos casos, entre el 0% y el 10%, y en dos aspectos no se obtuvo respuesta (tabla 7 ).
Tabla 7 Adopción de tecnología en Colombia
Adopción de tecnología en Colombia
En materia de adopción de mejores prácticas de ejecución de proyectos para Colombia, se debe

mejorar en lo concerniente al uso del doble concepto para evaluar el desempeño en el campo de
trabajo, la implementación de estándares de calidad para la fuerza laboral y el seguimiento al
desempeño de los trabajadores en la obra (ilustración 14).
68
Ilustración 14 Adopción de mejores prácticas en ejecución
Adopción de mejores prácticas en ejecución
Es de gran importancia para la gestión de proyectos el uso de herramientas tecnológicas, como

los son los softwares, con los cuales se busca optimizar recursos: materiales, humanos y tiempo,
para así administrarlos de la mejor manera, según lo establecido en el alcance, la calidad y los
costos para los grupos de interesados.
Dentro de los softwares utilizados para la gestión de proyectos, según la encuesta realizada por
Chapple, y descrita en Valero (2013, p. 106) están:
• Planificación: MS Project, Primavera, MS Excel, Presto y Cognos.

• Presupuesto: Presto, Desarrollo propio, Unisoft, Opus, Primavera, Cognos y Ondac.
• ERP: MS Solomon, MS Excel, Flexline, Unisoft, FIN 700, Softland, Desarrollo propio, SAP,
Ondac, Oracle y otros.
69
Los enterprise resource planning (ERP) son sistemas de planificación de recursos de las
empresas, donde se gestiona la información que integran y automatizan muchas de las prácticas
de negocio asociadas a los aspectos operativos o productivos de una empresa. Estos son
sistemas integrales de gestión, y se caracterizan por estar compuestos por diferentes partes
integradas en una única aplicación. Dentro de las más reconocidas están: SAP, JD Edwards,
Oracle, Sage, Infor y Microsoft (Valero 2013).
5.1.5 Dimensión ecológica
Las edificaciones utilizan gran cantidad de recursos y generan diferentes tipos de material
contaminante. Muestra de ello es que más de la mitad de los recursos consumidos globalmente
son usados en la industria de la construcción. Por esta razón, cobra gran importancia que al
proyectar la sostenibilidad ambiental a largo plazo se deban tomar acciones para reducir las
emisiones de carbono (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2015).
La construcción sostenible es el conjunto de medidas pasivas y activas, en diseño y construcción

de edificaciones, que permiten alcanzar los porcentajes de ahorro de agua y energía
reglamentados, encaminadas no solo al mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes,
sino como actuaciones de responsabilidad ambiental y social.
Entre los aspectos típicos para catalogar una edificación sostenible se encuentran:
• Eficiencia energética
• Eficiencia en agua
• Materiales de construcción de baja energía embebida
• Calidad del ambiente interior
• Sostenibilidad del emplazamiento
• Edificaciones y entorno exterior
• Sostenibilidad urbana
Para referenciar la legislación del sector inmobiliario referente a la movilización de recursos

públicos y privados para el cambio climático, de manera breve se describen las órdenes escritas
para la fecha de ejecución de este trabajo referente a este tema.
70
• Resolución 549 de 2015 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio (2015): es la primera
reglamentación que fomenta la construcción sostenible, con la cual se adopta la Guía para el
ahorro de agua y energía de edificaciones. Esta guía es producto de la cooperación entre el
MVCT, la Corporación Financiera Internacional (IFC) del Grupo Banco Mundial apoyada por
la Embajada Suiza y Camacol.
• Decreto 1285 de 2015 del MVCT: establece la competencia de “construcción sostenible”, que
incluye aspectos de los lineamientos de construcción sostenible en edificaciones, tales y
como el uso eficiente de agua y energía.
• Resolución 463 de 2018 de la Unidad de Planeación Minero Energética (UPME): dentro del
programa de uso racional y eficiente de la energía (PROURE) se establecen incentivos
tributarios para la eficiencia energética para varios tipos de proyectos, incluyendo los
residenciales.
• Documento 3919 del Consejo Nacional de Política Económica y Social (CONPES): aprobó la
política nacional de edificaciones sostenibles, para mitigar los efectos negativos de la
actividad edificadora sobre el ambiente, mejorar las condiciones de habitabilidad y generar
oportunidades de empleo e innovación.
Dentro de los sistemas de certificación en construcción sostenible reconocidos en Colombia por

el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS), y para presentar sus diferencias, en
la tabla 8 se presenta una comparación de las certificaciones que se brindan en Colombia.
Tabla 8 Comparativo de Sistemas de Certificación en Construcción Sostenible en Colombia
Comparativo de Sistemas de Certificación en Construcción Sostenible en Colombia
71
Sistema de
Descripción Requerimientos Características
certificación
• Uso internacional.
Leadership in Energy and Environmental Design, reconoce • Enfoque a materiales y energía.
estrategias y mejores prácticas de construcción, mediante Indicadores globales de • Beneficios operacionales y de
LEED
distintos niveles de certificación. Se enfoca en el desempeño del desempeño mantenimiento.
edificio. • Mitigación de cambio climático como
enfoque.
Haute Qualité Environnementale, desarrollado por la asociación • Flexibilidad.
HQE HQE. Las categorías de evaluación son: Energía, Medio Indicadores de Calidad • El individuo es el centro del proceso.
Ambiente, Salud y Confort. • Contextualización del proyecto al entorno.
Building Research Establishment Environmental Assassment • Aproximación prescriptiva para algunos
Methodology, creado por Building Research Establishment Indicadores globales de créditos.
BREEAM
(BRE) del Reino Unido. Herramienta que mide la sostenibilidad desempeño • Buena adaptación a las normas locales.
enfocado en impactos de las edificaciones en su entorno. • Proceso de auditoría poco flexible.
Excellence in Design for Great Efficiencies, es una innovación de • No hay una aproximación integral al
IFC, un software que ayuda a diseñar edificios verdes. EDGE proyecto.
EDGE calcula los ahorros durante el uso del edificio así como la Enfoque energético • La línea base del consumo no obedece a
reducción de las emisiones de carbono comparado con el caso ningún estándar internacional.
base. • Desempeño energético base.
• Ajustado a la normatividad colombiana.
"Para el Diseño y Construcción de Soluciones Habitacionales
• Enfoque priorizado al ahorro de la energía y
REFERENCIAL Sostenibles" es una iniciativa del Consejo Colombiano de
Indicadores globales de al manejo predial.
CASA Construcción Sostenible (CCCS), donde brinda a la industria de
desempeño • Incluye responsabilidad social como
COLOMBIA la construcción una herramienta que facilite la construcción
componente de sostenibilidad.
sostenible de viviendas.
• Indicadores globales de desempeño.
Nota. Elaboración propia a partir del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS, 2020).
La selección para su uso o implementación dependerá de las necesidades particulares de cada

proyecto.
5.1.6 Dimensión legal
Como estrategia de política social para mejorar la calidad de vida en el Área Metropolitana, una
de las iniciativas que involucra el sector de la construcción es la política pública de construcción
sostenible, con la que busca contribuir a la sostenibilidad en la región a través del establecimiento
de criterios técnicos e instrumentos de gestión, para la planeación, diseño, construcción y
operación, dentro de un marco de condiciones de viabilidad económica, variabilidad climática,
ecoeficiencia del consumo de recursos naturales, bajo impacto en el paisaje, biodiversidad y
conectividad ecológica (AMVA, 2015).
El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) es un instrumento básico para desarrollar una

estrategia de uso racional y equilibrado del territorio municipal, donde el Congreso de la
República (1997), con la Ley 388 de 1997, en el artículo 9° lo define como: “El conjunto de
objetivos, directrices políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas
para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo”
(Departamento Administrativo de Planeación, 2011).
72
En el 2001 se formalizó el Acuerdo 056 del 2001 (Concejo de Envigado, 2001), en el cual se
estableció un POT para este municipio. Posteriormente, en el 2019 se acordó la modificación
excepcional de la norma urbanística, la cual incluyó varios cambios, entre los cuales los
siguientes son los de mayor relevancia (Departamento Administrativo de Planeación, 2019b):
• Ajuste al modelo de ocupación rural.

• Incorporación a la nueva normativa de orden nacional.
• Incorporación al perímetro municipal de los predios reincorporados del Municipio de El
Retiro al Municipio de Envigado.
• Modelo de capacidad de soporte urbano ambiental.
• Plan de mitigación y adaptación al cambio climático y variabilidad climática.
• Normas de construcción sostenible.
A partir del Acuerdo Municipal 024 del 28 de julio de 2009 del Municipio de Envigado (Concejo
de Envigado, 2009), se ordenan y articulan las diferentes instancias, autoridades e instrumentos
de planeación participativa. Este acuerdo, entre otras funciones, define la unidad territorial básica
para la planeación, tales y como los planes zonales de desarrollo, los cuales permiten, a través
de procesos de participación, concertación y asesoría, planear el desarrollo de las zonas en el
corto y mediano plazo, según las prioridades identificadas y asociadas al Plan de Desarrollo
Municipal (Departamento Administrativo de Planeación, 2019a).
5.2 ESTUDIO DE MERCADO
Para conocer mejor al consumidor se formula una encuesta donde se evidencian sus gustos y
sus preferencias. De este modo, se determinan las características que se deben considerar en
el proyecto inmobiliario, donde se satisfagan sus necesidades.
5.2.1 Producto
El producto es la construcción de un edificio de apartamentos residenciales con altos estándares,

que incluye parqueaderos cubiertos, zonas comunes, ascensor y lobby. El edificio tendrá 13
pisos.
73
A continuación, en las ilustraciones se presentan los resultados de la encuesta, donde todas las
96 fueron diligenciadas de forma exitosa, de forma tal que se cumplió con la cantidad mínima
requerida para el muestreo.
Ilustración 15 Género de los encuestados
Género de los encuestados
La mayoría de los encuestados, el 57,3%, fueron mujeres, y los hombres representaron el

restante 42,7%.
Ilustración 16 Rango de edad
Rango de edad
Referente a la edad, el mayor número de los encuestados se encuentra entre los 26-35 años,
que corresponde al 33,3% de la muestra; el 26% lo representa el rango entre 36-45 años; y el
20,8% lo representa el rango entre 46-60 años. En menor proporción se sitúa el rango 19-25, con
el 11,5%, y el mayor a 60, con el 7,3%.
74
Ilustración 17 Nivel educativo
Nivel educativo
En cuanto al nivel educativo, como resultado se obtuvo que el de mayor proporción es el de

pregrado, con 38,5%; le sigue el de especialista, con un 31,3%; el tercer lugar es el de maestría,
con el 13,5%; el cuarto lugar con tecnología, con el 11,5%; y en menor proporción doctorado y
bachiller.
Ilustración 18 Estado civil
Estado civil
En el estado civil se observa que la mayor cantidad son personas solteras, con el 35,4%; en
segundo lugar, son personas casadas, con el 32,3%; continúa con personas en unión libre, con
el 16,7%; separadas, con el 14,6%; y en menor proporción, viudas.
75
Ilustración 19 Número de personas que conviven en su hogar
Número de personas que conviven en su hogar
La mayor proporción en número personas que conviven en el hogar es de 2, con el 37,5%; le

sigue con 3 personas, con el 24%; 4 personas, con el 18,8%; con 6 o más personas, el 12,6%; y
en menor proporción, con 5 personas, el 7,3%.
Ilustración 20 Estrato socioeconómico
Estrato socioeconómico
Referente al estrato socioeconómico, en primer lugar, el 44,8% comunicaron pertenecer al

estrato 4; el 35,4% de las personas pertenecen al estrato 3; el 10,4%, al estrato 5, y en menor
proporción, el 4,2% viven en los estratos 6 y 2.
76
Ilustración 21 Tiene mascota en el hogar
Tiene mascota en el hogar
A la pregunta acerca de si tienen mascota en el hogar, la mayoría, el 56,3%, respondieron que

no, y el 43,8% reportaron que sí tenían mascota.
Ilustración 22 Espacio preferido en el apartamento para tener más espacio
Espacio preferido en el apartamento para tener más espacio
La mayoría de los encuestados, el 43,8%, prefieren tener más espacio en la habitación principal;
en segundo lugar, con el 29,2%, es la cocina; el tercer lugar es la zona de estudio, con el 12,5%;
y en menor proporción, son la zona de secado de ropas, el baño y el vestier, con el 6,2%, el 5,2%
y el 3,1% respectivamente.
77
Ilustración 23 Área considerada como suficiente para su vivienda (m2)
Área considerada como suficiente para su vivienda (m2)
El 49% de las personas consideran que el área suficiente para su vivienda está entre 76 y 90 m2;
en segundo lugar, con el 26%, más de 91 m2; en el siguiente lugar, con 14,6%, es entre 61 y 75
m2; en cuarto lugar, con 8,3%, entre 46 y 60m2; y en menor proporción, entre 31 y 45 m2, con el
2%.
Ilustración 24 Considera la compra de vivienda como una buena inversión
Considera la compra de vivienda como una buena inversión
El 97,9% de los encuestados considera que la compra de vivienda es una buena inversión, a
diferencia del 2,1%, que considera lo contrario.
78
Ilustración 25 Medio publicitario preferido para buscar vivienda
Medio publicitario preferido para buscar vivienda
El medio publicitario preferido por los encuestados para la búsqueda de vivienda son los
buscadores de internet, con el 29,2%; seguido por la búsqueda física, con el 28,1%; en tercer
lugar, con el 18,8%, son las revistas inmobiliarias, seguido de las ferias inmobiliarias, con el
16,7%, y por último, en las redes sociales.
Ilustración 26 Preferencia de dónde compraría la vivienda
Preferencia de dónde compraría la vivienda
Respecto a la preferencia en cuanto a dónde compraría vivienda, el 91,7% prefiere la sala de

ventas, y el 8,3% lo haría a través de la página web del proyecto.
79
Ilustración 27 Percepción de edificio superior a nueve pisos de altura
Percepción de edificio superior a nueve pisos de altura
El 43,8% de los encuestados tiene una percepción de indiferencia a las edificaciones superiores
a nueve pisos; el 37,5% tiene una percepción positiva y, en menor proporción, con el 18,8%,
tiene una percepción negativa.
Ilustración 28 Tipo de apartamento preferido para comprar
Tipo de apartamento preferido para comprar
Se observa que la mayoría de los encuestados, el 70,8%, prefiere comprar un apartamento

tradicional, y el 29,2% prefiere comprar un apartamento tipo loft.
80
Ilustración 29 Espacio común más importante
Espacio común más importante
Los espacios comunes más importantes para los encuestados son la zona infantil y la piscina,
con el 22,9% cada uno, seguido de ninguno o indiferente, con el 18,8%; en cuarto lugar, es el
gimnasio, con el 17,7%, seguido por el coworking, con un 7,3%, y en último lugar el espacio para
las mascotas, con el 4,1%.
Ilustración 30 Preferencia para asumir costo adicional para que el proyecto sea certificado como
construcción sostenible
Preferencia para asumir costo adicional para que el proyecto sea certificado como construcción
sostenible
En cuanto a la preferencia por asumir o no un costo adicional para que el proyecto sea certificado
como construcción sostenible, en su mayoría, con el 88,5%, los encuestados respondieron estar
de acuerdo con asumirlo, y el 11,5%, restante manifestaron no estar de acuerdo.
81
En conclusión, como resultado de la información obtenida por medio de las encuestas se puede
deducir lo siguiente:
• Estadísticamente, la encuesta se centró en el público objetivo, que en su mayoría

corresponde a personas entre 25 y 60 años, que viven en hogares compuestos por 2 a 3
personas, en los estratos socioeconómicos 3, 4 y 5, y que en mayor proporción tienen
posgrado y pregrado.
• Se observa en los encuestados concientización sobre el desarrollo sostenible, al sopesar que
la mayoría están dispuestos a asumir un mayor costo por los beneficios ambientales para
este fin.
• La mayoría considera que es una buena inversión la compra de vivienda, y se percibe una
alta preferencia por esta como método de inversión.
• Los espacios preferidos en el apartamento para que tengan mayor área son la habitación
principal, la cocina y la zona de estudio Sobre el tipo de apartamento, la preferencia es por
el tradicional. Sobre el área del apartamento, la mitad de los encuestados consideró como
área suficiente entre 76 y 90 m2, y una cuarta parte considera que para su vivienda son
suficientes más de 91 m2.
• A pesar de que cerca de la mitad de los encuestados, el 43,8%, posee mascotas, el espacio
común es el que fue considerado como menos importante para un proyecto inmobiliario.
• A la mayoría de los encuestados les es indiferente o positivo un edificio de más de nueve
pisos. En cuanto a las zonas comunes preferidas, en igual proporción son la piscina y la zona
infantil, y a continuación, en orden de importancia, en igual proporción son el gimnasio y
ninguno, o le es indiferente.
• Para buscar proyectos se prefiere, en orden descendente, por medio de buscadores de
internet, de búsquedas físicas, de revistas inmobiliarias y de ferias inmobiliarias. Igualmente,
para la compra de vivienda la predilección es a través de las salas de ventas.
5.2.2 Precio
Para analizar el precio del producto, este se determina a partir de las especificaciones, el área y
la valoración de otros proyectos en la zona de influencia, según se describe a continuación en
las tablas 9 y 10.
82
Tabla 9 Descripción de proyectos en El Portal
Descripción de proyectos en El Portal

Entrega (obra Tipo de
Etapas Etapas Zonas
Proyecto Construye / Promotor Estrato Barrio Estado Activo Terminadas gris o Tipo vivienda (Vis
vendidas en venta comunes
acabados) o No Vis)
Foretti Construgen S.A.S. 5 El Portal En construcc. Sí 68 6 0 Acabados Apto No Vis Sí
Opia Su bien inmobiliaria S.A.S. 5 El Portal Sin iniciar No 9 2 0 Acabados Apto No Vis Sí
Living Quijano Gómez 5 El Portal En construcc. Sí 3 6 0 Acabados Apto No Vis No
Nota. Elaboración propia, a partir de las páginas web de los proyectos incluidos en la tabla.
Tabla 10 Descripción de proyectos en El Portal
Descripción de proyectos en El Portal
Proyecto Barrio Tipo Área Alc. Baños Cant. Garg. Precio $/m2
Foretti El Portal Apto 75 2 3 1 $ 590.000.000,00 $ 7.866.666,67

Opia El Portal Apto 66 2 2 1 $ 529.000.000,00 $ 8.015.151,52
Living El Portal Apto 130 3 3 2 $ 620.000.000,00 $ 4.769.230,77
Nota. Elaboración propia, a partir de las páginas web de los respectivos proyectos.
A partir del estudio de mercado se determinó que las áreas de preferencia son 76 m2 y 90 m2; no
obstante, con base en el estudio realizado en el POT se determinó que el área de cada
apartamento será de 148,23 m2. En cuanto a las especificaciones, considerando igualmente la
infraestructura prevista, se proyecta un precio promedio aproximado de $5.156.878 por metro
cuadrado; es decir, el valor de cada apartamento es de $764.408.000. El precio se analiza más
profundamente más adelante en la evaluación financiera, con el análisis de sensibilidad.
5.2.3 Promoción y ventas
En relación con las estrategias que se plantean para presentar el proyecto y generar interés de
los posibles compradores, teniendo como punto de partida el público objetivo, el proyecto se
ofrecerá a través de varios medios de divulgación. Se creará una página de internet propia, para
brindar mayor información a los posibles compradores, en la que se describan las características
del proyecto. Es aquí donde se utiliza la herramienta de la simulación a través de un modelo 3D,
para visualizar los acabados y la distribución, y así brindarles a los consumidores nacionales e
internacionales una vista más aproximada del proyecto.
Otro medio para promocionar el proyecto es el marketing digital, a través de la publicación en

páginas de internet en las que se promocione el proyecto, así como en las redes sociales:
83
Facebook, YouTube, Instagram y otras, para de este modo atraer la mayor cantidad posible de
personas. De la misma manera, con la inscripción del proyecto en plataformas digitales de
georreferenciación tales como Waze y Google Maps.
También hacen parte de la estrategia de publicidad las ferias y las revistas inmobiliarias de
cobertura nacional e internacional. Así mismo, de la manera tradicional, por medio de volantes,
revistas y carteles publicitarios situados en lugares estratégicos, con alta concurrencia de público,
como los centros comerciales VIVA Envigado y Mayorca, los cuales están situados dentro de la
zona de influencia del proyecto.
5.2.4 Oferta
Tal como lo muestra el Informe de Gestión 2018 - 2019 de Camacol (2019a), entre el 2016 y el
2018 se ha contraído el número de viviendas nuevas ofertadas, pero ha aumentado el número
de viviendas vendidas. Las razones de esta contracción se deben a la desaceleración de la
economía nacional durante el 2017 y el 2018.
Entre tanto, tal como lo documenta Fedesarrollo (2020), la disposición para la compra de vivienda
aumentó entre mayo y junio de 2020 en cuatro de las cinco ciudades que fueron materia de
análisis, siendo Medellín la que mayor aumento presentó superando a Barranquilla, Cali y
Bucaramanga (ilustración 31).
Ilustración 31 Unidades de viviendas vendidas y lanzadas
Unidades de viviendas vendidas y lanzadas
Nota. Camacol (2019a).
84
5.2.5 Demanda
Partiendo del estudio de mercado realizado, donde la mayoría de los encuestado consideró como
una buena inversión la compra de vivienda, se percibe esta como un método de inversión de alta
predilección.
Uno de los factores que afecta positivamente la demanda, es la política para incentivar la
economía, que el Gobierno nacional recientemente (mayo de 2020) lanzó con una campaña de
subsidios para la compra de vivienda nueva VIS y No VIS, con 100.000 subsidios para hogares
que deseen adquirir viviendas No VIS.
Otras estrategias planteadas por el Gobierno central (Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio,
2020c) para reactivar el sector de la vivienda son las siguientes:
• Garantizar hasta 2024 los recursos para subsidios Mi Casa Ya y Semillero de Propietarios de
vivienda.
• El aumento de porcentajes para financiar los créditos, al pasar del 70% al 90%.
• Las garantías a los créditos hipotecarios, donde el Fondo Nacional de Garantías dispondrá
de $650.000 millones para respaldar los créditos.
• La línea de tasa compensada para constructores.
• Ajuste de topes de precios de vivienda de Interés Social, al pasar de 135 a 150 salarios
mínimos, aumentando así la oferta.
• Concurrencia de subsidios del Gobierno nacional con las Cajas de Compensación Familiar
para VIS de hogares con ingresos hasta de dos salarios mínimos legales vigentes.
5.3 ESTUDIO TÉCNICO
En el presente estudio se analizan variables que enmarcan el bien que se va a entregar; es decir,
incluye: descripción del producto, localización, duración del proyecto, determinación de
facilidades como las vías de acceso y servicios, entre otros.
85
5.3.1 Horizonte
El ciclo de vida de los proyectos de viviendas consta de dos etapas: preventa, que tendrá una
duración de ocho meses, y construcción, con un tiempo de diez meses, para una duración total
de 18 meses.
5.3.2 Localización
El proyecto está ubicado al noroccidente del municipio de Envigado, barrio El Portal, el cual
pertenece a la Zona 2 (ilustración 32). Limita, al occidente, con el barrio San Marcos; al sur, con
la zona 8 del mismo municipio; al norte, con el barrio Jardines, y al oriente, con la avenida Las
Vegas, zona denominada con el mismo nombre.
Ilustración 32 Ubicación del municipio de Envigado dentro del Área Metropolitana
Ubicación del municipio de Envigado dentro del Área Metropolitana
Nota. Google Maps (2020).
El sector 2 cuenta con un corredor educativo, gastronómico (sector de la Buena Mesa), cultural
y vial, que garantizan la adecuada habitabilidad. Adicionalmente, para el aprovechamiento del
patrimonio cultural, muy cerca del proyecto se encuentran la Casa de la Cultura Miguel Uribe
86
Restrepo, el Centro de Historia de Envigado José Manuel Restrepo Vélez, el Parque Cultural
“Otraparte” y la Biblioteca Pública Débora Arango (ilustración 33).
Ilustración 33 Ubicación del barrio El Portal
Ubicación del barrio El Portal
5.3.3 Infraestructura vial
Según el Plan de Movilidad del Municipio de Envigado (Vías y Tránsito, 2014), dentro de los
componentes de la red vial del municipio, y debido a su caracterización de la infraestructura vial,
se identifican las principales particularidades de la red vial y el sistema de movilidad.
Por tal motivo, se presenta una jerarquía vial urbana la cual, según el POT, se clasifica como:
corredor multimodal del Río, vía férrea, vía travesía, vía arteria, vía colectora, vía de servicio, vía
peatonal y ciclorruta.
La localización donde se desarrolla esta investigación se encuentra adyacente a dos vías

arterías, que son Las Vegas y la Avenida El Poblado. Por sus características, estas vías
pertenecen a la red de movilidad principal del municipio, y se comunican con municipios vecinos
(ilustración 34). La función básica de estas vías es permitir la movilidad eficiente.
87
Ilustración 34 Localización del proyecto y vías arterias adyacentes
Localización del proyecto y vías arterias adyacentes
En cuanto al transporte público masivo, el municipio cuenta con grandes fortalezas al tener
estaciones cercanas al sistema Metro, con las estaciones Ayurá, Envigado e Itagüí; además
cuenta con la participación del proyecto de transporte masivo de mediana capacidad Metroplús
(ilustración 35).
Ilustración 35 Rutas urbanas de transporte público colectivo de pasajeros
Rutas urbanas de transporte público colectivo de pasajeros
Nota. Alcaldía de Envigado (2020c).
88
5.3.4 Aspectos técnicos de la edificación
El proyecto consiste en la construcción de un edificio con subestructura reforzada en concreto,

según las recomendaciones del estudio de suelos y el diseño estructural, con estructura
tradicional aporticada (columnas y placas en concreto reforzado), y los elementos no
estructurales como la mampostería y(o) los muros livianos se harán según los requerimientos
estructurales. Se proyectan tres niveles de parqueaderos y depósitos, y 11 pisos de
apartamentos. Además, incluirá instalaciones hidrosanitarias, instalación de gas, instalaciones
eléctricas, carpintería metálica y de madera, pisos, zócalos y enchapes, así como todo lo que se
requiera para que el producto sea terminado.
La planta del apartamento modelo se muestra a continuación en la ilustración 36.
Ilustración 36 Plano en planta de apartamento modelo
Plano en planta de apartamento modelo
El apartamento tipo tendrá un área total de 148,23 m2 y estará compuesto por sala-comedor,
cocina, cuarto de ropas, tres alcobas y tres baños.
En cuanto a la disponibilidad y suministro de materiales, maquinaria y equipos, como el proyecto

está ubicado en la zona urbana del Área Metropolitana, se considera que hay disponible
suficiente oferta. Así mismo sucede con elementos necesarios para la construcción, tales como:
cemento, acero, elementos de protección, herramientas, ferretería, tubos, madera y maquinaria,
de los cuales también existe una gran variedad de oferta en la zona.
89
5.3.5 Instalaciones provisionales
En concordancia con los resultados de la encuesta realizada, se requiere instalar una sala de
ventas, donde se promueva el proyecto y se haga el cierre de negociaciones con los posibles
compradores. Dentro del lote se debe tener en cuenta un espacio destinado a instalaciones
provisionales para oficina y almacén.
5.3.6 Diagnóstico servicios públicos
Es necesario determinar la viabilidad de la instalación de servicios públicos en el lote en el que

construir la edificación; sin embargo, al estar dentro de la zona urbana ya desarrollada, se puede
concluir que la solicitud de los mismos es una cuestión de trámites.
Los requisitos para el trámite de estos servicios son:
• Acueducto y alcantarillado
➢ Formato solicitud de factibilidad o certificación de viabilidad y disponibilidad inmediata.
➢ Plano con planteamiento urbanístico con la ubicación de las unidades de gestión.
➢ Plan vial y curvas de nivel.
➢ Demanda de agua en litros.
• Energía
➢ Formato de disponibilidad del servicio de energía completamente diligenciado.
• Gas
➢ Datos del proyecto: dirección y municipio de ubicación, número de instalaciones,
potencia instalada, consumo (m3/mes y m3/h) y punto de conexión.
➢ Datos del solicitante: nombre y apellidos, dirección y municipio de envío de respuesta,
número de celular y correo electrónico.
• Disponibilidad inmediata de servicios públicos de acueducto y alcantarillado.
➢ Formato solicitud de factibilidad o certificación de viabilidad y disponibilidad inmediata.
➢ Plano con planteamiento urbanístico demarcando claramente el área del predio, con
curvas de nivel y vías aledañas y proyectadas.
• Punto de conexión de energía.
➢ Formato de factibilidad del servicio de energía diligenciado.
➢ Identificación del cliente.
90
Durante el proceso constructivo del edificio, la viabilidad en la instalación de servicios públicos
se realiza según:
• Solicitud y trámite general de servicios públicos temporales de acueducto y alcantarillado.

➢ Solicitar la revisión de acometidas.
➢ Para servicio temporal: solicitar prestación del servicio de acueducto y alcantarillado.
➢ Para sala de ventas: licencia de urbanización del proyecto, poder especial amplio y
suficiente debidamente otorgado por el titular de la licencia de urbanización,
documento de identidad del solicitante, carta de compromiso, certificado de
calibración de medidor, lista de chequeo.
➢ Proyectos urbanísticos: permiso de rotura (caso de requerir trabajo para intervenir vía
pública), certificado de calibración de medidor, carta de compromiso, documento de
identidad del solicitante, cuadro de resumen para el dimensionamiento de
acometidas, copia de licencia de urbanización, cronograma de ejecución de las obras
con las redes de acueducto y alcantarillado y de las fechas de entrega de los
inmuebles y lista de chequeo.
5.3.7 Sistemas de equipamientos y espacios públicos
Este proyecto, por tener un área de lote mayor a 300 m2, se establece que tendrá que hacer
cesión de área para espacio público y cesión para equipamiento según lo establecido en el
Decreto 600 de 2019 (Departamento Administrativo de Planeación, 2011).
5.3.8 Costos
Los costos estimados para construir la edificación se presentan a continuación en la tabla 11, en
la que se recopilan todas las actividades.
91
Tabla 11 Presupuesto para construir la edificación
Presupuesto para construir la edificación
ID CAPÍTULO PESO VALOR
1 PRELIMINARES 3,39% $ 151.075.304
2 EXCAVACIONES 1,60% $ 71.303.978
3 ESTRUCTURA 34,00% $ 1.515.209.538
4 MAMPOSTERÍA 5,00% $ 222.824.932
INSTALACIONES HIDROSANITARIAS,
5 10,70% $ 476.845.354
ELÉCTRICAS Y GAS
6 ACABADOS 23,00% $ 1.024.994.687
7 MOBILIARIO EQUIPOS DE BAÑO Y COCINA 1,50% $ 66.847.480
8 EQUIPOS 4,95% $ 220.596.683
9 VARIOS 1,00% $ 44.564.986
10 IMPREVISTOS 0,50% $ 22.282.493
11 PERSONAL 7,36% $ 327.998.300
CERTIFICACIÓN CONSTRUCCIÓN
12 7,00% $ 311.954.905
SOSTENIBLE
TOTAL 100,00% $ 4.456.498.640
En lo referente a los costos de formalización y constitución de una empresa como persona

jurídica en el Municipio de Medellín, a partir del simulador de costos de formalización disponible
en la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia (2020) se hallaron los costos que se
aprecian a continuación en la tabla 12.
Tabla 12 Costo de constitución de una empresa, pagos a Cámara de Comercio
Costo de constitución de una empresa, pagos a Cámara de Comercio

CONCEPTO VALOR
Formulario RUES para la matrícula de los comerciantes $ 6.100,00
Matrícula mercantil persona natural $ 36.000,00
Matrícula mercantil del establecimiento de comercio $ 145.000,00
Certificado del registro mercantil / Existencia y representación legal $ 3.000,00
Total $ 190.100,00
Nota. Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia (2020).
Producto de un ejercicio semejante al anterior, se presentan a continuación en la tabla 13 los

costos por pagos a otras entidades para la formalización de una empresa.
92
Tabla 13 Costo de constitución de una empresa, pagos a otras entidades
Costo de constitución de una empresa, pagos a otras entidades

CONCEPTO VALOR
Impuesto de industria y comercio $ 18.000.000,00
Consulta de antecedentes marcarios $ 45.000,00
Registro de marca $ 1.651.500,00
Total $ 19.696.500,00
Nota. Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia (2020).
Igualmente, los costos para el proceso de certificación de la edificación como LEED emitido por
el United States Green Building Councill (USGBCa), se resumen a continuación en la tabla 14.
Tabla 14 Costos del proceso de certificación de construcción sostenible bajo parámetros LEED
Costos del proceso de certificación de construcción sostenible bajo parámetros LEED.

CONCEPTO VALOR
Registro U$D 1500 $ 6.000.000
Costo revisión por diseño y construcción U$D 0,068 / pie cuadrado $ 19.323.372
Certificación (0-49 unidades) U$D 0,045/ pie cuadrado $ 7.672.515
Total $ 32.995.888
Nota. Tomado de USGBC (2020a).
Según el CCCS (2018), una variable que se debe tener en cuenta, es la de los beneficios para
la construcción de edificaciones sostenibles. Para la fecha de elaboración del presente trabajo,
la política gubernamental tenía los siguientes beneficios según la normativa:
Resolución 585 de 2017:
• Eficiencia energética y gestión de la energía para el sector residencial como objeto de

incentivo (estrategias de iluminación, aire acondicionado, fuerza motriz y variadores de
velocidad o frecuencia).
• Mejoras en el diseño, construcción y adecuación arquitectónica, en el que se resalta la
oportunidad de la aplicación voluntaria de los sistemas de certificación en Sostenibilidad
Integral, como CASA Colombia y LEED.
• Pinturas con baja conductividad térmica.
• Equipos de extracción.
• Aislantes térmicos en las edificaciones.
93
• Implementación de Sistemas de gestión de la energía, elementos y equipos que forman parte
de este sistema – La evaluación que realice la UPME se hará a partir de la constancia emitida
por parte del ente certificador acreditado en ISO50001 o NTC/ISO 50001.
Estatuto Tributario (incluidos en la resolución 585 de 2017):
• Exención de IVA por los equipos y elementos nacionales o importados que se destinen a la
construcción, instalación, montaje y operación de sistemas de control y monitoreo ambiental
necesarios para dar cumplimiento a las disposiciones, regulaciones y estándares ambientales
vigentes.
• Exención de IVA por la importación de maquinaria o equipo, siempre y cuando dicha
maquinaria o equipo no se produzca en el país, destinados a reciclar o procesar residuos y a
la depuración o tratamiento de aguas residuales y emisiones atmosféricas.
• Deducción en el impuesto de renta hasta el 25% de las inversiones que se realicen
directamente en el control, conservación y mejoramiento del medio ambiente. Deben
sustentarse los beneficios ambientales directos o asociados a dichas inversiones. No dan
derecho a descuento las inversiones realizadas por mandato de una autoridad ambiental para
mitigar el impacto ambiental producido por la obra o actividad objeto de una licencia
ambiental.
Resolución 030 de la Comisión de Regulación de Energía y Gas (CREG, 2018), que permite a
partir del 1 de marzo de 2018 regular las actividades de generación a pequeña escala y
generación distribuida.
• Esta resolución define las reglas para producir y vender energía conectándose al operador
de red, de manera fácil y sencilla, bajo la figura de autogeneradores o generadores
distribuidos.
• A esto debemos sumarle la Ley 1715 de 2014, que presenta incentivos y beneficios por la
generación de energía por fuentes no convencionales. Incluso desde las mismas
administraciones locales se han empezado a plantear este tipo de acciones que motiven la
implementación de estrategias de sostenibilidad, como en el caso del Estatuto Tributario del
Municipio de Medellín.
94
• De forma similar, la banca comercial ha innovado en su oferta de servicios financieros, y los
proyectos inmobiliarios que implementen LEED o CASA Colombia acceden a una menor tasa
de interés.
5.4 ESTUDIO ORGANIZACIONAL
En el presente estudio se evalúa la estructura organizacional que se requiere para poner en

marcha el proyecto inmobiliario, que abarca: estructuración, promoción, gerencia y ventas y
construcción de la edificación. La estructura organizacional de estos componentes se presenta
a continuación en la ilustración 37.
Considerando los roles requeridos, y debido a la proyección inicial de este proyecto, se determinó
que el Gerente supervisará transversalmente los procesos. En cuanto a los bienes o servicios
que componen las áreas comercial, proyectos, administrativo y legal, serán contratados bajo la
modalidad de outsourcing.
Ilustración 37 Organigrama del proyecto
Organigrama del proyecto
Gerencia
Director de obra
Residente de
Residente
Residente técnico programación y Administración
Ambiental y SST
costos
Maestros de obra Almacenista
95
5.4.1 Perfil de los cargos
Para determinar la selección de personal para los diferentes puestos de trabajo, se definen a
continuación los perfiles de los cargos clave para la suficiente ejecución del proyecto.
5.4.1.2 Constructor
Para estructurar el proyecto desde su cimiento, se prevé el siguiente rol:
• Cargo: Gerente General.

Perfil: Título profesional en áreas de administración o ingenierías,
título de posgrado en Administración.
Funciones generales: Encargado de la dirección y representación legal. Desarrollo y
definición de objetivos organizacionales. Planificación del
crecimiento de la empresa a corto y largo plazo. Seguimiento
transversal de las actividades para la ejecución total del
proyecto.
Para la ejecución física del objeto del proyecto, se presenta la estructura para la construcción del
edificio, donde se destacan los siguientes perfiles:
• Cargo: Director de obra.

Perfil: Título profesional en ingeniería civil, título de posgrado en
Gerencia de Proyectos.
Funciones generales: Planear y controlar el inicio y la ejecución del proyecto.
Liderar las acciones necesarias encaminadas a desarrollar
el proyecto cumpliendo estándares de calidad, presupuesto
y plazo. Liderar gestión contractual.
• Cargo: Residente técnico.
Perfil: Título profesional en ingeniería civil.
Funciones generales: Planear, verificar y controlar las actividades técnico
administrativas y de calidad. Guiar eficazmente a los
colaboradores. Seguimiento de inventarios.
• Cargo: Residente de programación y costos.
96
Perfil: Título profesional en ingeniería civil o de arquitecto.
Funciones generales: Encargado de controlar, verificar y hacer seguimiento a los
presupuestos y a la programación de obra.
• Cargo: Residente ambiental y SST.
Perfil: Título profesional en ingenierías ambiental y(o) SST, título
de posgrado en ingeniería ambiental y(o) SST.
Funciones generales: Aseguramiento del cumplimiento de políticas ambientales
vigentes y de seguridad en el trabajo. Diseñar planes de
mitigación de riesgos de componentes ambientales y SST.
• Cargo: Administración.
Perfil: Título profesional en áreas de administración o ingenierías,
título de posgrado en administración.
Funciones generales: Gestión y ejecución de procesos administrativos, dentro de
los que se destacan: nómina, control de costos, gestión
documental.
• Cargo: Almacenista.
Perfil: Título técnico o tecnólogo en construcción.
Funciones generales: Gestionar solicitudes de suministro de materiales,
repuestos, equipos y lo que se requiera de almacén.
Seguimiento a entradas y salidas de almacén para el
correcto control de costos.
• Cargo: Maestro de obra.
Perfil: Título técnico o tecnólogo en construcción.
Funciones generales: Supervisar y controlar las actividades en obra. Seguimiento
a cantidades de obra ejecutada. Asegurar la calidad de las
actividades.
5.5 ESTUDIO AMBIENTAL
Teniendo en cuenta que para la ubicación de este proyecto el Municipio de Envigado no

contempla ningún requisito ambiental, este estudio se centrará en la certificación de la edificación
como construcción sostenible.
97
Considerando los lineamientos establecidos por el United States Green Building Councill
(USGBC), el cual está representado en Colombia por el Consejo Colombiano de Construcción
Sostenible (CCCS), a través del programa de Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED,
por sus siglas en inglés Leadership in Energy and Environmental Design), que es el programa
líder del mundo para edificios y comunidades ecológicas.
La certificación LEED transforma desde el diseño, construcción y operación de los edificios,

buscando un entorno ambiental y socialmente responsable, saludable y próspero para mejorar
la calidad de vida (USGBC, 2020b).
El USGBC (2020b) también resalta dentro de los beneficios de la certificación LEED:
• Tener una ventaja competitiva. Ofrece una diferenciación en el mercado y un mejor

desempeño financiero.
• Atraer inquilinos. Los edificios con certificación LEED tienen rentas más altas y mayor
tasa de arrendamiento que las del promedio, y las tasas de vacantes para edificios
ecológicos son aproximadamente un 4% más bajas que las de las propiedades no
ecológicas.
• Gestión del rendimiento. Ofrece un marco legal integral para el diseño, construcción,
operaciones y rendimiento de edificios ecológicos.
• Creación de espacios más saludables con aire más limpio, acceso a la luz del día y
libres de químicos dañinos presentes en algunas pinturas y acabados.
• Mejora de la calidad del aire interior.
• Edificios energéticamente eficientes que ayudan a reducir la contaminación y mejoran
la calidad del aire exterior, por lo que son una herramienta para reducir el smog.
• Ahorro de agua esperado en edificios comerciales.
• Reducción de desperdicios, reduciendo la cantidad de desechos a disponer en los
vertederos.
• Utilización de materiales ecológicos.
Las construcciones residenciales de multifamiliares Building Desing & Construction (BD+C),

LEED v4.1 (USGBC, 2020, c), para ser consideradas dentro de la certificación a través de
créditos, incluyen los siguientes capítulos:
98
• Proceso integrado.
• Ubicación y transporte.
• Lugares sostenibles.
• Uso eficiente del agua.
• Energía y atmósfera.
• Materiales y recursos.
• Calidad ambiental al interior.
La calificación máxima son 110 puntos, y para alcanzar la certificación se requieren como mínimo
40 puntos. LEED tiene los siguientes cuatro niveles de certificación:
• Certified: 40 a 49 puntos.
• Silver: 50 a 59 puntos.
• Gold: 60 a 79 puntos.
• Platinum: mayor a 80 puntos.
5.6 ESTUDIO LEGAL
5.6.1 Plan de Ordenamiento Territorial (POT)
Inicialmente el POT se regía por el Acuerdo 010 de 2011, en el que se había hecho revisión y
ajuste del POT en su primera generación (Acuerdo 015 de 2000) (Alcaldía de Envigado, ND).
Considerando la Ley 388 de 1997 (Congreso de la República, 1997), modificada por la Ley 902
de 2004 y reglamentada por el Decreto Nacional 1077 de 2015, artículo 2.2.2.1.2.6.2. (Ministerio
de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2020a), solo es posible ajustar las disposiciones específicas o
complementarias del plan, los programas y proyectos y demás contenidos del corto plazo, que
corresponden al primer período constitucional de la Administración Municipal. Fue así como en
el artículo 4° se explica: “La presente modificación excepcional se fundamenta en la necesidad
de asegurar la consecución de los objetivos, estrategias y modelo de ocupación del Plan de
Ordenamiento adoptado en el Acuerdo 10 de 2011” (Alcaldía de Envigado, 2019c). Esta
modificación se sustentó según las siguientes consideraciones:
1. En la incorporación de las directrices metropolitanas de ordenamiento territorial.
99
2. En la necesidad de incorporar un modelo de gestión del Plan, que articule los
instrumentos legales de intervención del suelo y financiación y permita generar
instancias de coordinación de las iniciativas públicas, privadas y mixtas de desarrollo
territorial.
3. En la necesidad de ajustar las normas generales de aprovechamiento de suelo urbano
y rural, a partir de los determinantes ambientales y metropolitanos y de los análisis
técnicos de capacidad de soporte.
4. Incorporar la nueva normatividad de orden nacional, surgida a partir de la aprobación
del Acuerdo 010 de 2011.
5. Incorporar al perímetro municipal, los predios reincorporados del municipio del Retiro
al municipio de Envigado y asignar normas urbanísticas para el desarrollo.
6. Desarrollar una estrategia y política de protección a moradores campesinos del suelo
rural del Municipio, para mejorar sus condiciones de permanencia. (p. 3).
5.6.2 Licencias
Para la elaboración de un proyecto inmobiliario se deberán solicitar varios permisos ante la

Curaduría, entre ellos la licencia de construcción. Según el Decreto 1197 de 2016 (Ministerio de
Vivienda, Ciudad y Territorio, 2016), la licencia de construcción se define como:
La autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas

comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de
Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen… En las
licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad,
volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva
edificación.
Si bien las modalidades de licencia de construcción son obra nueva, ampliación, adecuación,
modificación, restauración, reforzamiento estructural, demolición, reconstrucción y cerramiento,
para este caso específico se deberá adelantar el trámite de obtención de licencia de construcción
de demolición total, obra nueva y cerramiento.
100
5.6.3 Estudio de títulos
Este trámite se debe hace en la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos, donde, por medio
de la expedición y estudio del certificado de tradición y libertad se puede definir:
• Quiénes han sido los dueños.

• Las negociaciones que se han hecho con el bien, tales y como: transferencias,
compraventas, cesiones.
• Establecer los asuntos legales que ha tenido, tales y como: embargos, hipotecas,
afectaciones, cargas técnicas.
• Características del bien, tales y como: dirección, área, etc.
Esto es con el fin de asegurar que no haya obstáculos jurídicos sobre el bien.
5.6.4 Relacionamiento mercantil
Para satisfacer las necesidades en bienes y(o) servicios del Proyecto, se deben hacer tratos con
personas naturales y(o) jurídicas. También se describen estos relacionamientos, donde se debe
establecer: objeto, plazo, valor y forma de pago para cada uno de los subcontratistas.
5.6.4.1 Contrato de mano de obra
Es un contrato vinculante entre las partes, y solamente se acuerda el valor de la mano de obra,
se plantea su ejecución con modalidad de contrato por obra ejecutada, asegurando así calidad y
mayor rendimiento de las actividades.
5.6.4.2 Contrato de suministro e instalación
En este tipo de contrato se incluyen la mano de obra y los materiales para la ejecución total de
la actividad. Dentro de las principales actividades se encuentran: ascensor, carpintería en
madera, carpintería de aluminio y carpintería metálica.
101
5.6.4.3 Contrato financiero
Los contratos para considerar por este concepto son el crédito de constructor y el fideicomiso
inmobiliario de preventas de los apartamentos.
5.6.4.4 Contratos de seguros
Los seguros que se deben tener en cuenta para este Proyecto son: todo riesgo en construcción,
responsabilidad civil extracontractual, incendio y terremoto. Igualmente, a los diferentes
subcontratistas se le exigirá la adquisición de seguros.
5.6.5 Relacionamiento laboral
Con las personas que estén vinculadas al proyecto se firmarán contratos por obra o labor, de
outsourcing y por prestación de servicios especializados de asesoría y(o) consultorías.
5.7 ESTUDIO FINANCIERO
A partir de la información contenida en los estudios analizados, se plantean las diferentes

variables que se deben considerar para el estudio financiero. Es aquí donde se analizan las
inversiones iniciales, proyecciones de ventas, proyecciones del punto de equilibrio y la
construcción de flujo de caja.
5.7.1 Proyección en ventas
De acuerdo con datos del estudio de Camacol (2018b) hecho a varias empresas del gremio de
la construcción, en Colombia las ventas del sector No Vis se ubican en un promedio de 0,2
viviendas por día, lo que para un proyecto representa 11 viviendas en dos meses. Para el
presente estudio se considerarán condiciones más desfavorables a la descritas, y las ventas de
las 11 viviendas se proyectarán a 7 meses.
102
5.7.2 Proyección de punto de equilibrio
En los proyectos inmobiliarios es típico considerar la cuota inicial un mecanismo para alcanzar el
punto de equilibrio, y es utilizada para iniciar la construcción del proyecto y para otros costos
iniciales. Esta condición no se cumple para este proyecto, debido al bajo número de unidades
que se van a vender, lo que no permite que con la cuota inicial se puedan cubrir estos costos
iniciales; es decir, se deberá incluir una mayor inversión de recursos propios de los inversionistas
y(o) tomar un mayor crédito para estar en capacidad de iniciar las actividades previas.
5.7.3 Construcción de flujo de caja
Para elaborar el flujo de caja del inversionista en términos constantes se tuvo en cuenta la
información que se presenta en la tabla 15.
103
Tabla 15 Información para construir el flujo de caja
Información para construir el flujo de caja
Precio de venta de apartamentos

Valor de apartamento ($/m2)* $ 5.156.878
Prima de altura $ 500.000
* Incluye parqueadero y depósito.
Método de financiación clientes

Cuota inicial 30%
Duración de preventa 7 meses
Crédito 70%
Duración de construcción 10 meses
Horizonte total del proyecto 18 meses
Inversiones activos fijos

Compra de la casa $ 1.522.937.080
Construcciones (inicial) $ 1.075.774.258
Estudios, diseños y otros $ 1.084.689.313
Total $ 3.683.400.651
Crédito constructor
Valor del crédito $ 2.500.000.000
Tasa 14,00% EA
1,10% EM
Estructura de capital
Deuda (D) $ 2.500.000.000 68%
Recursos Propios (E) $ 1.183.400.651 32%
D/E 2,11
Gastos de ventas
Comisión producto de las ventas 2,10%
Encargo fiduciario
Tasa de rendimientos 7,00% EA
0,57% EM
Comisión (de las ventas) 0,50%
5.7.4 Ingresos
Los ingresos producto de la venta de apartamentos está dividido en dos etapas: la preventa
(desde el momento 0 del proyecto) y una vez se termine la construcción (al final del proyecto),
con el pago del saldo restante de los apartamentos. Para los ingresos de la preventa, se proyectó
que una vez se termine este período más tres meses, la fiducia iniciará el depósito del dinero
producto de la cuota inicial dada por los clientes (tabla 16).
104
Tabla 16 Determinación de los ingresos por venta de los apartamentos
Determinación de los ingresos por venta de los apartamentos
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LOS APARTAMENTOS

Cuota inicial Crédito
Prima de Área apto Valor Total
Valor ($/m2) Valor ($/Apto) Cuota inicial Valor Valor total cuota Valor saldo a Crédito
altura (m2) Valor ($) ($/Apto)
(%) Separación ($) inicial ($) diferir ($) (%)
$0 $ 5.156.878 148,23 $ 764.404.026 30% $ 3.500.000 $ 229.321.208 $ 225.821.208 70% $ 535.082.818 $ 764.404.026
$ 500.000 $ 5.160.251 148,23 $ 764.904.026 30% $ 3.500.000 $ 229.471.208 $ 225.971.208 70% $ 535.432.818 $ 764.904.026
$ 500.000 $ 5.163.624 148,23 $ 765.404.026 30% $ 3.500.000 $ 229.621.208 $ 226.121.208 70% $ 535.782.818 $ 765.404.026
$ 500.000 $ 5.166.997 148,23 $ 765.904.026 30% $ 3.500.000 $ 229.771.208 $ 226.271.208 70% $ 536.132.818 $ 765.904.026
$ 500.000 $ 5.170.371 148,23 $ 766.404.026 30% $ 3.500.000 $ 229.921.208 $ 226.421.208 70% $ 536.482.818 $ 766.404.026
$ 500.000 $ 5.173.744 148,23 $ 766.904.026 30% $ 3.500.000 $ 230.071.208 $ 226.571.208 70% $ 536.832.818 $ 766.904.026
$ 500.000 $ 5.177.117 148,23 $ 767.404.026 30% $ 3.500.000 $ 230.221.208 $ 226.721.208 70% $ 537.182.818 $ 767.404.026
$ 500.000 $ 5.180.490 148,23 $ 767.904.026 30% $ 3.500.000 $ 230.371.208 $ 226.871.208 70% $ 537.532.818 $ 767.904.026
$ 500.000 $ 5.183.863 148,23 $ 768.404.026 30% $ 3.500.000 $ 230.521.208 $ 227.021.208 70% $ 537.882.818 $ 768.404.026
$ 500.000 $ 5.187.236 148,23 $ 768.904.026 30% $ 3.500.000 $ 230.671.208 $ 227.171.208 70% $ 538.232.818 $ 768.904.026
$ 500.000 $ 5.190.609 148,23 $ 769.404.026 30% $ 3.500.000 $ 230.821.208 $ 227.321.208 70% $ 538.582.818 $ 769.404.026
TOTAL $ 2.530.783.288 $ 2.492.283.288 - $ 5.905.160.998 $ 8.435.944.286
5.7.5 Costos directos
Los costos directos son los que hacen parte de la construcción propiamente del edificio. Abarcan
desde las actividades preliminares, cimentación, construcción de estructura hasta los acabados,
y todo lo que esto incluye para la entrega definitiva y satisfactoria al cliente (tabla 17).
Tabla 17 Descripción de los costos directos
Descripción de los costos directos
Valor
CAPÍTULO
($)
Preliminares $ 151.075
Excavaciones $ 71.304
Estructura $ 1.515.210
Mampostería $ 222.825
Instalaciones
hidrosanitarias, eléctricas $ 476.845
y gas
Acabados $ 1.024.995
Mobiliario equipos de
$ 66.847
baño y cocina
Equipos $ 220.597
Varios $ 44.565
Imprevistos $ 22.282
Personal $ 327.998
Certificación construcción
$ 311.955
sostenible
TOTAL ($) $ 4.456.498
105
Nota. Valores expresados en miles.
Del ejercicio planteado para este caso específico, el valor total de la construcción obtenido
asciende a $4,456,498,000.
5.7.6 Costos indirectos
Estos costos incluyen actividades previas a la ejecución de un proyecto inmobiliario, como son
estudios del suelo, diseño estructural, hidrosanitario, eléctrico, etc., al igual que los impuestos.
Tabla 18 Relación de costos indirectos
Relación de costos indirectos
Valor
DESCRIPCIÓN
($)
Topografía $ 17.153
Estudio de suelos $ 17.153
Diseño arquitectónico $ 64.325
Presupuesto y
$ 17.153
programación
Control de costos y
$ 42.883
programación
Diseño estructural $ 38.139
Diseño hidrdosanitario y
$ 12.865
gas
Diseño eléctrico $ 12.865
Planos $ 4.288
Certificación LEED $ 32.996
Interventoría $ 42.883
SUBTOTAL ESTUDIOS
$ 302.704
Y DISEÑOS
Valor
DESCRIPCIÓN
($)
Licencia de construcción $ 42.802
Expensas Curaduría $ 75.828
Fondo para la industria de
$ -
la construcción - FIC
Impuesto predial $ 39.600
Impuesto Industria y
$ 19.887
Comercio y otros
Impuesto de avisos y
$ 8.577
tableros
Impuesto de publicidad
$ 4.389
exterior visual
SUBTOTAL
$ 191.082
IMPUESTOS
106
5.7.7 Otros gastos
Dentro de los otros gastos están incluidos los de Gerencia, publicidad, mercadeo, ventas, pólizas,
seguros y financieros (tabla 19).
Tabla 19 Otros gastos
Otros gastos
Valor
DESCRIPCIÓN
($)
Gerencia $ 210.211
SUBTOTAL GERENCIA $ 210.211
Publicidad $ 54.846
Sala de ventas $ 125.000
Comisión de ventas $ 177.155
Gastos notariales $ 11.480
Reglamento de propiedad
$ 1.491
horizontal
SUBTOTAL
$ 369.972
PUBLICIDAD, VENTAS
Intereses crédito
$ 423.044
constructor
Encargo fiduciario $ 42.180
Gastos legales del
$ 3.656
crédito
Supervisión del
$ 42.180
financiador
Gravamen financiero (4
$ 11.837
por mil)
SUBTOTAL GASTOS
$ 522.897
FINANCIEROS
5.7.8 Costo promedio ponderado (WACC)
La tasa de descuento se obtiene de la determinación del costo promedio ponderado, la cual es

la tasa que se descontará del flujo de caja a las condiciones del presente proyecto.
Para el desarrollo de este procedimiento se determinará a partir de la obtención de parámetros

que componen los costos de todas las fuentes de financiación, según la ecuación 1,
determinación del costo promedio ponderado de capital (WACC).
107
Ecuación 5 Costo promedio ponderado
Costo promedio ponderado
𝐸 𝐷
𝐶𝑘 = 𝐾𝑒 + 𝐶𝑑 ∗ (1 − 𝑡)
𝐸+𝐷 𝐸+𝐷
Fuente: Gómez y Díez (2015).
De esta manera, el cálculo de los recursos propios, según el modelo CAPM, se obtiene con la
siguiente metodología a partir de la ecuación 6, relación entre beta apalancado y desapalancado.
Ecuación 6 Beta apalancado y desapalancado
Beta apalancado y desapalancado
𝐸 𝐷(1 − 𝑡)
𝛽𝑢 = 𝛽𝑙 + 𝛽𝑑
𝐸 + 𝐷(1 − 𝑡) 𝐸 + 𝐷(1 − 𝑡)
donde el beta de la deuda se calcula a partir de la ecuación 7, estimación del beta de la deuda.
Ecuación 7 Beta de la deuda
Beta de la deuda
𝐶𝑑 − 𝑅𝑓
𝛽𝑑 =
𝑃𝑀
El beta apalancado se obtiene a partir de la ecuación 8, estimación del beta apalancado.
Ecuación 8 Estimación beta apalancada
Estimación beta apalancada
𝐷
𝛽𝑙 = 𝛽𝑢 + (1 − 𝑡)(𝛽𝑢 − 𝛽𝑑)
𝐸
108
A través de la consulta hecha en la página de internet de Damodaran Data (2020a) y se
seleccionó la base de datos de los Estados Unidos del costo de capital por sector industrial, y se
obtuvo la siguiente información (tablas 20 y 21).
Tabla 20 Costo de capital en Estados Unidos, industria Construcción/Ingeniería
Costo de capital en Estados Unidos, industria Construcción/Ingeniería

Number of Std Dev in Cost of Tax After-tax Cost Cost of Cost of Capital
Industry Name Beta Cost of Equity E/(D+E) D/(D+E)
Firms Stock Debt Rate of Debt Capital (Local Currency)
Engineering/Construction 54 1,60 10,23% 71,80% 33,19% 3,27% 9,44% 2,45% 28,20% 8,03% 12,82%
Nota. Damodaran (2020a).
Tabla 21 Tasa de mercado y tasa libre de riesgo
Tasa de mercado y tasa libre de riesgo

Annual Returns on Investments in
S&P 500 (includes 3-month Baa Corporate
US T. Bond
dividends) T.Bill Bond
Arithmetic Average Historical Return
1928-2019 11,57% 3,40% 5,15% 7,22%
1970-2019 11,89% 4,64% 7,39% 9,46%
2010-2019 14,02% 0,52% 4,35% 7,23%
Nota. Damodaran (2020b).
Basados en la anterior información procedente de la industria de Estados Unidos, se obtienen

los resultados que se presentan en la tabla 22.
109
Tabla 22 Determinación de la beta de la deuda y beta desapalancado
Determinación de la beta de la deuda y beta desapalancado
Industria
Ingeniería / Construcción
Información de entrada:
D/E 39,27%
βɭ 1,60
E 71,80%
D 28,20%
t 9,44%
Cd 3,27%
Rf 7,39%
Rm 11,89%
PM 4,50%
Información salida:
βd -0,9168
βu 0,9377
El costo promedio ponderado se obtiene a partir de la siguiente información:
• Riesgo país para Colombia es 249 pbs (Cesla, 2020).

• Meta de devaluación de Colombia es del 3% (Banco de la República, 2020b).
• Meta de devaluación de Estados Unidos es del 2% (Cox, 2020,).
Ecuación 9 Devaluación de Fisher
Devaluación de Fisher
𝐼𝑛𝑓𝑙𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑛𝑎+1
𝐿𝑝 = −1
𝐼𝑛𝑓𝑙𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝐸𝑥𝑡𝑒𝑟𝑛𝑎+1
Fuente: Notas de clase, Universidad EAFIT, Evaluación financiera de proyectos (septiembre, 2017).
110
Tabla 23 Determinación Ke y WACC
Determinación Ke y WACC
Proyecto
Colombia
E 32,13%
D 67,87%
D/E 211%
RP 2,49%
Kd 14,00%
πdoméstica 3,00%
πextranjera 2,00%
Devaluación 0,98%
βu 0,9377
βd -0,9168
t 9,44%
βɭ 4,49
Rf 7,39%
Rm 11,89%
Ke (USD) sin RP 27,57%
Ke (USD) con RP 30,06%
Ke (COP) 31,34%
t 33,00%
WACC 16,44%
En síntesis, como producto de la aplicación del procedimiento con las ecuaciones y de la consulta
de las variables que hacen parte de este análisis, se determinó el valor del WACC de 16,44%
EA, lo que representa igualmente, 1,276% EM (tabla 23).
5.8 ANÁLISIS DE RIESGOS
El análisis de riesgos en la evaluación financiera es utilizado para determinar impactos en los

proyectos de inversión, realizar este análisis es para tomar de decisiones. La gestión del riesgo
se realiza a través de un sistema de administración de riesgos, donde se mitigue, o minimice la
probabilidad de pérdida o fracaso en los proyectos (Gómez y Díez, 2015).
111
En el mercado existe una herramienta que modela y evalúa de forma probabilística el riesgo a
través del programa @Risk, el cual será utilizado para analizar este tipo de proyecto desde varios
puntos de vista.
5.8.1 Matriz de la probabilidad de impacto
A partir de la distribución de Poisson se determina el número de ocurrencias de los diferentes

fenómenos en un lapso de tiempo, que puedan presentarse en la ejecución del proyecto durante
su horizonte de tiempo. Se debe tener en cuenta que cada ocurrencia es independiente de las
demás que puedan llegar a presentarse. A partir de los riesgos más probables para este tipo de
proyectos, se construye la tabla 24, en la cual se cuantifican su probabilidad y su impacto
económico.
Tabla 24 Estimación de los riesgos
Estimación de los riesgos

Binomial Xi
Impacto
Evento Ocurre? Probable
Retraso en ventas 0 15.000.000

Incumplimiento en pago de cuotas iniciales 0 10.000.000
Reclamos 0 5.000.000
Costo de materiales 0 10.000.000
Fallas de estudios y diseños 0 7.000.000
Retraso en las obras 0 20.000.000
No Disponibilidad de materiales 0 2.000.000
Disponibilidad de personal 0 7.000.000
Cambios de legislación 0 17.500.000
Calidad 0 7.000.000
Hallazgos arqueológicos 0 70.000.000
Totales 0 170.500.000
Debido a la simulación matemática compleja, donde en el resultado de las estimaciones no se

puede tener una solución exacta pues los parámetros muestran variabilidad. Esto significa que
no siempre el resultado mostrará un único valor, tal como se muestra en la tabla 25.
112
Tabla 25 Estimación total del valor de los riesgos
Estimación total del valor de los riesgos

Binomial Pi*Xi
Impacto medio
Evento Ocurre? ($)
Retraso en ventas 0 750.000

Incumplimiento en pago de cuotas iniciales 0 500.000
Reclamos 0 50.000
Costo de materiales 0 50.000
Fallas de estudios y diseños 0 70.000
Retraso en las obras 0 3.000.000
No Disponibilidad de materiales 0 10.000
Disponibilidad de personal 0 210.000
Cambios de legislación 0 175.000
Calidad 0 350.000
Hallazgos arqueológicos 0 140.000
Totales 0 5.305.000
Con una estimación de impacto del 15% mínimo y máximo, se realiza el modelo Poisson para
este caso específico, tal como se ilustra a continuación en la tabla 26.
Tabla 26 Modelo Poisson
Modelo Poisson
Pi Binomial 15% Medio 15% Xi Pi*Xi Binomial*Triang
Probabilida Impacto si ocurre Impacto si ocurre Impacto si ocurre Impacto real
Evento Ocurre? Impacto Probable Impacto medio ($)
d por año Min (Mill $) ($) Max ($) (muestral) ($)
Retraso en ventas 5,0% 0 12.750.000 15.000.000 17.250.000 15.000.000 750.000 0
Incumplimiento en pago de cuotas iniciales 5,0% 0 8.500.000 10.000.000 11.500.000 10.000.000 500.000 0
Reclamos 1,0% 0 4.250.000 5.000.000 5.750.000 5.000.000 50.000 0
Costo de materiales 0,5% 0 8.500.000 10.000.000 11.500.000 10.000.000 50.000 0
Fallas de estudios y diseños 1,0% 0 5.950.000 7.000.000 8.050.000 7.000.000 70.000 0
Retraso en las obras 15,0% 0 17.000.000 20.000.000 23.000.000 20.000.000 3.000.000 0
No Disponibilidad de materiales 0,5% 0 1.700.000 2.000.000 2.300.000 2.000.000 10.000 0
Disponibilidad de personal 3,0% 0 5.950.000 7.000.000 8.050.000 7.000.000 210.000 0
Cambios de legislación 1,0% 0 14.875.000 17.500.000 20.125.000 17.500.000 175.000 0
Calidad 5,0% 0 5.950.000 7.000.000 8.050.000 7.000.000 350.000 0
Hallazgos arqueológicos 0,2% 0 59.500.000 70.000.000 80.500.000 70.000.000 140.000 0
Totales 0 144.925.000 196.075.000 170.500.000 0
En el siguiente punto, se localizan estos efectos en los meses de real participación, y

considerando el comportamiento particular de cada riesgo dentro de las funciones de distribución
apropiadas para cada uno, se obtiene la matriz de probabilidad (tabla 27).
113
Tabla 27 Matriz de probabilidad de riesgos
Matriz de probabilidad de riesgos

Matriz de Probabilidades
Periodo (mes) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
Retraso en ventas 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Incumplimiento en pago de cuotas iniciales 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Reclamos 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
Costo de materiales 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Fallas de estudios y diseños 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%
Retraso en las obras 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0% 15,0%
Disponibilidad de materiales 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5%
Disponibilidad de personal 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0%
Cambios de legislación 3,0% 3,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Calidad 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% 5,0%
Hallazgos arqueológicos 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
A partir de la matriz de probabilidades vista desde otra perspectiva, de manera gráfica, los riesgos
dentro del horizonte del proyecto que han sido valorados se muestran a continuación en la
ilustración 38 y en las tablas 28 y 29.
Ilustración 38 Gráfico del estimativo de riesgos en el horizonte del proyecto
Gráfico del estimativo de riesgos en el horizonte del proyecto
Retraso en ventas Incumplimiento en pago de cuotas iniciales Retraso en las obras Cambios de legislación
6,0% 6,0%
18,0% 3,5%
5,0% 5,0% 16,0%
3,0%
14,0%
4,0% 4,0% 2,5%
12,0%
3,0% 3,0% 10,0% 2,0%
8,0% 1,5%
2,0% 2,0%
6,0%
1,0%
1,0% 1,0% 4,0%
0,5%
2,0%
0,0% 0,0%
0 5 10 15 20 0 5 10 15 20 0,0% 0,0%
-1,0% 0 5 10 15 20 0 5 10 15 20
-1,0% -2,0% -0,5%
Costo de materiales Reclamos No Disponibilidad de materiales Calidad

0,6% 1,2%
0,6% 6,0%
0,5% 1,0% 0,5% 5,0%
0,4% 0,8% 0,4% 4,0%
0,3% 0,6% 0,3% 3,0%
0,2% 0,4% 0,2% 2,0%
0,1% 0,2% 0,1% 1,0%
0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

0 5 10 15 20 0 5 10 15 20 0 5 10 15 20 0 5 10 15 20
-0,1% -0,2% -0,1% -1,0%
Fallas de estudios y diseños Disponibilidad de personal Hallazgos arqueológicos

1,2% 3,5% 0,3%
1,0% 3,0%
0,2%
2,5%
0,8%
0,2%
2,0%
0,6%
1,5% 0,1%
0,4%
1,0%
0,1%
0,2%
0,5%
0,0% 0,0%
0,0%
0 5 10 15 20 0 5 10 15 20
0 5 10 15 20
-0,2% -0,5% -0,1%
114
Tabla 28 Matriz de frecuencias
Matriz de frecuencias
Matriz de Frecuencias
Periodo (mes) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Total Proy
Retraso en ventas 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Incumplimiento en pago de cuotas iniciales 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Reclamos 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Costo de materiales 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Fallas de estudios y diseños 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Retraso en las obras 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Disponibilidad de materiales 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Disponibilidad de personal 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Cambios de legislación 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Calidad 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hallazgos arqueológicos 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Total Año 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Tabla 29 Matriz de impacto probable (severidad) (de los 10 primeros meses)
Matriz de impacto probable (severidad) (de los 10 primeros meses)

Matriz de impacto Probable (Severidad)
Periodo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Retraso en ventas 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000 15.000.000
Incumplimiento en pago de cuotas iniciales 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000
Reclamos 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000
Costo de materiales 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000
Fallas de estudios y diseños 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000
Retraso en las obras 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000
Disponibilidad de materiales 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000 2.000.000
Disponibilidad de personal 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000
Cambios de legislación 17.500.000 17.500.000 17.500.000 17.500.000 17.500.000 17.500.000 17.500.000 17.500.000 17.500.000 17.500.000
Calidad 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000 7.000.000
Hallazgos arqueológicos 70.000.000 70.000.000 70.000.000 70.000.000 70.000.000 70.000.000 70.000.000 70.000.000 70.000.000 70.000.000
Como producto del presente ejercicio, según la modelación presentada en la ilustración 39 se

puede evidenciar que es más probable que se presenten tres eventos. En este sentido, hay un
90% de probabilidad de que se presenten mínimo un evento y máximo siete, que lleguen a
materializarse durante la ejecución del proyecto.
115
Ilustración 39 Simulación del número de eventos
Simulación del número de eventos
En conclusión, del análisis efectuado en la matriz de probabilidad de impacto y de los resultados

en las variables financieras, se obtuvo lo siguiente (tabla 30):
Tabla 30 Indicadores financieros de riesgo
Indicadores financieros de riesgo
Tio 0,95% EM
VPN Risk 0
VERI (Valor esperado de los riesgos) 45.749.624
VPN Proyecto 108.336.924
VPN Real 62.587.300
RRV (Relacion Riesgo VPN) 42%
VPN libre de Riesgo 58%
Prob (Risk >=VPN Proyecto) 1,326%
De acuerdo con los escenarios planteados, el impacto económico de los riesgos durante el
horizonte planteado del proyecto asciende a $45.749.624.
116
5.8.2 Simulación de escenarios
Se plantearon dos escenarios donde las condiciones iniciales del proyecto afectaron el flujo de
caja en los criterios de evaluación financiera. Los escenarios que fueron modelados son: valor
variable del préstamo bancario y atraso en los trabajos de construcción del edificio.
• Valor variable del préstamo bancario. Si bien el valor del préstamo bancario inicialmente
estaba previsto en $2.500 millones, se planteó con la función de distribución RiskTriang, que el
banco prestaría así el dinero: mínimo $1.000 millones, medio $2.500 millones y máximo $3.000
millones.
Con esas condiciones, el valor del VPN variaría entre -$1.317 millones y $586 millones. Se
observa que existe una posibilidad del 66,6% de que el VPN sea negativo. En este mismo
sentido, el indicador probabilístico de curtosis presenta un valor K < 3, considerándose como
muy volátil; adicionalmente, las variables media, mediana y moda son desiguales en su valor, lo
que evidencia una reducida o nula asimetría (ilustración 40).
Ilustración 40 Modelación de VPN con variable en el préstamo
Modelación de VPN con variable en el préstamo
Al analizar el resultado probabilístico de la TIRM, se observa que la probabilidad de que sea

mayor de TIO es del 41,7%. Las mismas divergencias que en el caso del VPN se presentan
referentes al valor de K y entre las variables media, mediana y moda (ilustración 41).
117
Ilustración 41 Modelación de la TIRM
Modelación de la TIRM
• Atraso en los trabajos de construcción del edificio. Se analizó una condición de atraso en
las obras durante los tres primeros meses de ejecución del proyecto.
Producto de este escenario se encontró, para el caso del VPN, que el 58,9% es probable que
sea positivo; ahora bien, las variables media, mediana y moda son semejantes, lo que evidencia
simetría; no obstante que el valor de K sea menor a 3, es muy próximo a este valor (ilustración
42).
Ilustración 42 Modelación de VPN con atrasos en la construcción
Modelación de VPN con atrasos en la construcción
118
En cuanto al análisis del TIRM, existe un 64,4% de probabilidad de que sea mayor al TIO. Se
observa cierta asimetría entre moda, mediana y media. El valor de K es menor a cero, pero igual
es muy próximo a este valor (ilustración 43).
Ilustración 43 Modelación del TIRM con atrasos en la construcción
Modelación del TIRM con atrasos en la construcción
119
6. CONCLUSIONES
• A partir del análisis Pestel realizado para el presente caso de estudio, se identificaron
aspectos tales y como políticas nacionales que incentivan la compra de vivienda nueva VIS y no
VIS. Dichas políticas tienen como objetivo dinamizar esta industria y, por ende, la economía, la
cual requiere medidas como estas para su reactivación.
Referente a la dimensión tecnológica, se vislumbraron retos para la industria de la construcción
de edificaciones en cuanto a la productividad, que deberán ser tenidos en cuenta y estudiados
con mayor profundidad por parte de los interesados en el ramo, como una oportunidad para
mejorar.
A través del estudio de mercado con la encuesta si bien se establecieron las características que
primaban en los gustos de la población objetivo, la condición que determinó las características
de los apartamentos es la aplicación a la condición particular de regulación establecida en el
POT.
• A partir del análisis técnico realizado se determinó que las condiciones para la ejecución
del proyecto en términos de eficiencia y eficacia están dadas, debido a que se cuenta con los
recursos disponibles para llevarlo a cabo de este modo.
Ahora bien, como en todo proyecto, a pesar de contar con todas las condiciones dadas, hay
aspectos que pueden afectar la capacidad de operación. Se trata de factores como el rendimiento
de las actividades para la ejecución de la obra, coordinación entre subcontratistas (estructural,
hidrosanitario, eléctrico, equipos, etc.), entrega oportuna de materiales y restricciones de
movilidad de vehículos de carga pesada, entre otros, los cuales hacen que sean parámetros que
se deben considerar en la ejecución del proyecto.
• Una vez estudiados los requisitos en los aspectos ambientales, legales y administrativos,
se determinaron los aspectos mínimos de la normatividad que se deben considerar para evitar
vacíos que puedan generar algún riesgo no previsto que afecte negativamente el proyecto.
• En el análisis del estudio financiero y estimación de riesgos se encontró, como producto
del análisis probabilístico y los escenarios estudiados, que el más perjudicial es el cambio en la
financiación inicial.
• Una vez realizado este estudio de prefactibilidad, se determinó que el proyecto se
considera viable, para continuar con el estudio de factibilidad.
120
7. RECOMENDACIONES
• Continuar implementando metodologías para la preparación de proyectos, como en este

caso la de Onudi, que es una herramienta con visión holística de los proyectos, máxime cuando
en la actualidad se están planteando nuevos retos para los proyectos de ingeniería.
• Se sugiere que gremios, entidades educativas y empresas interesadas en la industria de
la construcción estudien los retos de productividad que se deben mejorar, para evitar el rezago
internacional y aumentar la competencia internacional, y además alcanzar como resultado inicial
el aumento de la productividad.
• Como producto de la evaluación y estructuración del presente proyecto se observa que,
para alcanzar una mayor probabilidad de éxito y un aumento en la rentabilidad, y se recomienda
analizar una alternativa en el estudio de factibilidad y es que sean apartamentos dúplex, para
lograr de este modo un uso más eficiente del lote.
121
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ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO MULTIFAMILIAR EN

JULIO MARIO MORENO OCAMPO

JULIO MARIO MORENO OCAMPO

Trabajo de grado para optar al título de Magíster en Gerencia de Proyectos

Director: Elkin Arcesio Gómez Salazar

A Dios, por ser mi guía e inspiración.

1. SITUACIÓN EN ESTUDIO – PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA...................................17

1.1 CONTEXTO QUE ORIGINA LA SITUACIÓN DEL ESTUDIO .....................................17

1.2 ANTECEDENTES .......................................................................................................21

1.3 PREGUNTA DE INVESTIGACIÓN .............................................................................25

2.1 OBJETIVO GENERAL ................................................................................................26

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .......................................................................................26

3. MARCO DE REFERENCIA CONCEPTUAL.......................................................................27

3.1 ESTUDIOS DE VIABILIDAD DE PROYECTOS ..........................................................27

3.1.1 Tipos de estudios de viabilidad .................................................................................27

Metodologías para preparación de proyectos ....................................................................28

3.1.4.1 Manual para la preparación de estudios de viabilidad industrial de la ONUDI

3.1.2.2 Metodología del marco lógico (MML) ..................................................................30

3.1.4.3 Banco Nacional de Programas y Proyectos (BPIN) ......................................33

3.1.4.4 Metodología Ziel Orientierte Projekt Planung (ZOPP) ...................................34

3.1.4.5 Metodología General Ajustada (MGA) ..........................................................35

3.2 VIVIENDAS MULTIFAMILIARES ................................................................................38

4. APROXIMACIÓN METODOLÓGICA .................................................................................40

4.1 ESTUDIO DEL ENTORNO Y SECTORIAL .................................................................41

4.2 ESTUDIO DE MERCADO ...........................................................................................42

4.3 ESTUDIO TÉCNICO ...................................................................................................46

4.4 ESTUDIO ORGANIZACIONAL ...................................................................................47

4.5 ESTUDIO AMBIENTAL ...............................................................................................48

4.6 ESTUDIO LEGAL .......................................................................................................48

4.7 ESTUDIO FINANCIERO .............................................................................................49

4.8 ANÁLISIS DE RIESGOS.............................................................................................53

5. DESARROLLO DEL ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD ....................................................56

5.1 ESTUDIO DEL ENTORNO Y SECTORIAL .................................................................56

5.1.1 Dimensión política .....................................................................................................56

5.1.2 Dimensión económica ...............................................................................................58

5.1.2.1 Producto interno bruto (PIB) ...............................................................................58

5.1.2.2 Índice de costos de la construcción de vivienda e índice de costos de la

5.1.2.3 Índice de precios del productor ...........................................................................64

5.1.2.4 Empleo ...............................................................................................................65

5.1.3 Dimensión social .......................................................................................................66

5.1.4 Dimensión tecnológica ..............................................................................................66

5.1.6 Dimensión legal ........................................................................................................72

5.2 ESTUDIO DE MERCADO ...........................................................................................73

5.2.1 Producto ...................................................................................................................73

5.2.3 Promoción y ventas ...................................................................................................83

5.2.4 Oferta ........................................................................................................................84

5.2.5 Demanda ..................................................................................................................85

5.3 ESTUDIO TÉCNICO ...................................................................................................85

5.3.1 Horizonte ..................................................................................................................86

5.3.2 Localización ..............................................................................................................86

5.3.3 Infraestructura vial ...............................................................................................87

5.3.4 Aspectos técnicos de la edificación ...........................................................................89

5.3.5 Instalaciones provisionales .......................................................................................90

5.3.6 Diagnóstico servicios públicos...................................................................................90

5.3.7 Sistemas de equipamientos y espacios públicos .......................................................91

5.4 ESTUDIO ORGANIZACIONAL ...................................................................................95

5.4.1 Perfil de los cargos....................................................................................................96

5.4.1.2 Constructor .........................................................................................................96