CORTE SUPERIOR PRIMERA SALA CIVIL

DE JUSTICIA
DE LA LIBERTAD CASO 00751-2021-0-1601-JR-CI-02

Es correcto el fundamento noveno de la sentencia; pues, la

doctrina jurisprudencial vinculante, establecida en la Casación
Nº 2195-2011-UCAYALI, considera como un supuesto de
posesión precaria. “(…) 5.2. Será caso de título de posesión
fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo
1704° del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la
devolución del inmueble se pone de manifiesto l a voluntad del
arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de
título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700° del
Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de
arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la
ley, se asume l a continuación del mismo hasta que el arrendador
le requiera l a devolución del bien. Dada esta condición, recién se
puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en
poseedor precario por fenecimiento de su título. (…)”; así tenemos
que, en el presente caso, los demandantes resolvieron el
contrato sustentándose en la cláusula resolutiva acordada en el
ítem 3 del séptimo considerando del contrato de arrendamiento
que dice: “La arrendataria queda obligada a: (…) 3. Pagar la
renta puntualmente. En caso de no realizar el pago de la mora
correspondiente y/o el pago de l a renta dentro de los primeros
quince (15) días del mes, ser producirá la resolución automática
del presente contrato, teniéndose por vencido el plazo de
arrendamiento, debiendo la arrendataria hacer entrega inmediata
del inmueble totalmente desocupado a los arrendadores, en el
mismo estado en que lo recibió, y a devolver las llaves que se le
entregaron al momento de iniciar el presente contrato así como
todas las copias realizadas de las mismas (de haber alguna)”; por
su parte, la demandada, no ha probado la existencia de un
contrato vigente, siendo infundado la alegación de un contrato
indeterminado de carácter verbal con nuevas condiciones.

Resolución número: NUEVE

Trujillo, catorce de marzo
Del año dos mil veintidós. -

-SENTENCIA DE VISTA-
En el proceso de desalojo por ocupación precaria interpuesto por Carlos Mendoza
Ballesteros, Carolina Mendoza Ballesteros y Rosa María Cristina Ballesteros Gómez
Viuda de Mendoza, representado por José Luis Mendoza Mongrut contra Alcira
Orbegoso Gutiérrez; la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de la
Libertad, integrada por los Jueces Superiores: Juan Virgilio Chunga Bernal
(Presidente, Juez Superior Titular y Ponente), Hugo Francisco Escalante Peralta (Juez
Superior Provisional) y Johan Mitchel Quesnay Casusol (Juez Superior Provisional que
interviene por vacaciones del Juez Superior Titular: Carlos Natividad Cruz Lezcano); con
intervención de Nelly Key Munayco Castillo (Secretaria de Sala); tras la vista de la causa
en audiencia virtual desarrollada bajo las pautas previstas por la Resolución
Administrativa N° 173.2020-CE-PJ emitida por el Consejo Ejecutivo del Poder
Judicial, previa deliberación y votación; emiten la siguiente decisión:

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I. ASUNTO:

Apelación1 interpuesta por la demandada Alcira Orbegoso Gutiérrez contra la

Sentencia contenida en la Resolución Judicial Número CINCO de fecha
veintitrés de julio del año dos mil veintiuno, contenida en el Acta de Resumen
de Audio de la misma fecha, obrante de fojas cincuenta y uno a cincuenta y
siete, que declara fundada la demanda.

II. ANTECEDENTES PROCESALES:

2.1. Con fecha 03 de marzo del 20212, el señor Víctor José Luis Mendoza Mongrut,
en calidad de apoderado de los señores Carlos Mendoza Ballesteros, Carolina
Mendoza Ballesteros y Rosa María Cristina Ballesteros Gómez Fernandini
Viuda de Mendoza, interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria, la
misma que es subsanada por escrito del 14 de abril del 20213. Luego, a través
del AUTO contenido en la resolución número DOS de fecha 31 de mayo del
20214, se admitió a trámite la demanda y se dispuso correr traslado a la
demandada; siendo que, dicha parte presentó su escrito contestatorio con
fecha 25 de junio del 20215, teniéndose por contestada la demanda a través del
AUTO contenido en la resolución número TRES de fecha 30 de junio del 20216.

2.2. A través del AUTO contenido en la resolución número TRES anteriormente

mencionado, se convocó a las partes a Audiencia Única, la cual se llevó a cabo
el 23 de julio del 2021, según el Acta emitida con su propósito7, donde asistió
la parte demandante, dejándose constancia que el Dr. Richard Plasencia
García no participa en forma activa debido a que su patrocinada Alcira
Orbegoso Gutiérrez no logró conectarse a la audiencia. Finalmente, en la citada
audiencia se dicta la sentencia declarando fundada la demanda de desalojo por
ocupación precaria.

1 Fojas 59-63.
2 Folios 01-17.
3 Folios 29.
4 Folios 30-31
5 Folios 42-46.
6 Folios 47-49.
7 Folios 51-57

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III. PRETENSIÓN, AGRAVIOS Y FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

La parte demandada pretende la revocatoria de la sentencia contenida en la

Resolución Judicial número CINCO de fecha veintitrés de julio del año dos mil
veintiuno, contenida en el Acta de Resumen de Audio de la misma fecha,
obrante de fojas cincuenta y uno a cincuenta y siete, que declara fundada la
demanda; por las siguientes razones: i) La recurrente es posesionaria por
contrato de arrendamiento cumpliendo con su obligación de pago en forma
periódica e ininterrumpida por la suma de S/ 1200.00 mensuales, siendo poco
prudente que se pretenda desalojar sin haber causado daño por más de 10
años, en este sentido, el contrato de arrendamiento no ha sido adecuadamente
finalizado por la actora conforme a las normas civiles, teniendo título legítimo
de posesionaria sobre el predio materia de la litis al actuar como arrendataria;
y, ii) No existe motivación adecuada al determinarse que existió una
continuación de un contrato de arrendamiento, cuando lo cierto es que hubo
un contrato indeterminado de carácter verbal con nuevas condiciones
pactadas, elemento que modifica el sustento mismo de la presente acción.

IV. ESTABLECIMIENTO DE LA CONTROVERSIA DEL CASO.

Este Tribunal absolverá el grado respetando el principio tantum apellatum

quantum devolutum, que garantiza que el órgano jurisdiccional, al absolver la
impugnación, solo debe pronunciarse sobre aquellas pretensiones o agravios
invocados por el impugnante en el recurso de apelación8; sin embargo, este
principio encuentra una excepción9 en las genéricas facultades10 nulificantes
del Tribunal11, pero sólo cuando esté en controversia o en disputa la aplicación
de normas de orden público o que tengan relación con la protección de
derechos fundamentales y respecto de las cuales se aprecien afectaciones que

8 STC N° 05901 - 2008 - PA/TC.

9 Esta excepción se fundamenta en la potestad nulificante del juez y es recogida en la parte final del artículo 176° del
Código Procesal Civil que prescribe: "Los Jueces sólo declararán de oficio las nulidades insubsanables, mediante
resolución motivada, reponiendo el proceso al estado que corresponda".
10 Esta potestad es entendida como aquella “facultad conferida a los jueces en forma excepcional para declarar la

nulidad aun cuando no haya sido invocada, si se tiene en consideración que el acto viciado puede alterar
sustancialmente los fines del proceso o ha alterado la decisión recaída en él (STC N° 6348-2008-PA/TC)”.
11 La doctrina uniformemente está de acuerdo que la nulidad procesal declarada de oficio presupone que el acto

procesal viciado no sea posible de convalidación y que su procedencia solo se justifica en la protección de las garantías
constitucionales del proceso, siendo una de las más importantes el respeto al debido proceso y la tutela jurisdiccional
efectiva (STC N° 6348-2008-PA/TC)

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revistan una especial gravedad y flagrancia12. En ese sentido, se establece dos

problemas a resolver: i) Verificar si el contrato de arrendamiento entre las
partes procesales respecto del inmueble materia de la controversia fue resuelto
o continúa vigente; y, ii) Verificar si resulta correcta la decisión del A quo de
declarar fundada la pretensión de desalojo por ocupación precaria.

V. RESPUESTA DEL COLEGIADO A LOS AGRAVIOS DE LA APELACIÓN:

5.1. La recurrente aduce que es posesionaria del inmueble materia de la litis en

virtud a un contrato de arrendamiento cumpliendo con pagar la suma de S/
1200.00 mensuales en forma periódica e ininterrumpida, sin embargo, los
actores no respetan el monto acordado volviendo a imponer un nuevo monto,
sobre el cual no hay consenso, existiendo hasta la fecha un contrato
indeterminado de carácter verbal con nuevas condiciones pactadas, elemento
que modifica el sustento mismo de la presente acción; así pues, este
argumento debe desestimarse, por las siguientes razones que explicitamos en
los considerandos subsecuentes.

5.2. Está probado que los demandantes son propietarios del inmueble ubicado en el
Jr. Sinchi Roca N° 1026, 1028 y 1030 conforme se publicita en el asiento
C00001 de la Partida Electrónica N°03001730 de los Registros Públicos; y, en
ejercicio de su derecho real los demandantes con fecha 16 de septiembre del
2019, celebraron con la demandada un contrato de arrendamiento13 de dos
stands (Nros. B5 al B6) dentro de un local comercial ubicado en el Jr. Sinchi
Roca Nº 1028, por la suma de S/ 2,700.00 con un plazo de duración de trece
(13) meses que inicia desde el (01) de octubre del 2019 al (31) de octubre del
2020, en cuya fecha la arrendataria deberá entregar el inmueble totalmente
desocupado, sin necesidad de que le sea requerida la entrega, ni de aviso por
parte de los arrendadores, y en las mismas condiciones en que lo recibió,
conforme así consta en la clausula quinta del citado contrato de
arrendamiento.

12 STC 3151 – 2006 – AA/TC.

13 Folios 06-10.

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5.3. Está probado que con fecha 01 de octubre del 2020, los demandantes cursaron
una carta notarial a la demandada resolviendo el contrato de arrendamiento
porque dejó de abonar el saldo de los meses de abril y mayo, el total del mes de
junio, agosto y septiembre y sólo en julio abono la suma de S/ 1,000.00
invocando el artículo 1697 del Còdigo Civil y la cláusula séptima del contrato
de arrendamiento, sin que dicha resolución contractual sea cuestionada, por el
contrario, la parte demandada al contestar la demanda manifestó que es cierto
que se resolvió el contrato con antelación a la fecha de vencimiento pactado,
sin que se tenga en cuenta que de manera verbal se había pedido la reducción
del monto a pagar permitiendo con ello la renovación del arrendamiento14 y
concluye expresando que los demandantes se comprometieron a renovar el
contrato de arrendamiento.

5.4. Es correcto el fundamento noveno de la sentencia; pues, la doctrina

jurisprudencial vinculante, establecida en la Casación Nº 2195-2011-UCAYALI,
considera como un supuesto de posesión precaria. “(…) 5.2. Será caso de título de
posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704° del
Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de
manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de
título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700° del Código Civil, dado que el
solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por
imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera
la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha
pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título. (…)”; así
tenemos que, en el presente caso, los demandantes resolvieron el contrato
sustentándose en la cláusula resolutiva acordada en el ítem 3 del séptimo
considerando del contrato de arrendamiento que dice: “La arrendataria queda
obligada a: (…) 3. Pagar la renta puntualmente. En caso de no realizar el pago de la mora
correspondiente y/o el pago de la renta dentro de los primeros quince (15) días del mes,
ser producirá la resolución automática del presente contrato, teniéndose por vencido el
plazo de arrendamiento, debiendo la arrendataria hacer entrega inmediata del inmueble
totalmente desocupado a los arrendadores, en el mismo estado en que lo recibió, y a
devolver las llaves que se le entregaron al momento de iniciar el presente contrato así
como todas las copias realizadas de las mismas (de haber alguna)”; por su parte, la

14 Folios 43.

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demandada, no ha probado la existencia de un contrato vigente, siendo

infundado la alegación de un contrato indeterminado de carácter verbal con
nuevas condiciones.

5.5. En consecuencia, en mérito a lo anteriormente expuesto, corresponde

desestimar también el argumento impugnativo relacionado con la motivación
adecuada, pues la Ad quo ha cumplido con precisar las razones de hecho y
derecho que han sustentado su decisión en mérito a los medios probatorios
ofrecidos en autos; por lo que, este Colegiado decide confirmar la sentencia
contenido en la Resolución Judicial número CINCO de fecha veintitrés de julio
del año dos mil veintiuno, contenida en el Acta de Resumen de Audio de la
misma fecha, obrante de fojas cincuenta y uno a cincuenta y siete que declara
fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria.

VI. DECISIÓN:

Por estos fundamentos, los Jueces Superiores de la Primera Sala Civil de la

Corte Superior de Justicia de la Libertad, DECIDIMOS:

6.1. CONFIRMAR la sentencia contenida en la Resolución Judicial Número CINCO

de fecha veintitrés de julio del año dos mil veintiuno, contenida en el Acta de
Resumen de Audio de la misma fecha, obrante de fojas cincuenta y uno a
cincuenta y siete, que resuelve: “Declarando FUNDADA la demanda interpuesta por
don JOSE LUIS MENDOZA MONGRUT en representación de Carlos Mendoza Ballesteros,
Carolina Mendoza Ballesteros y Rosa María Cristina Ballesteros Gómez Fernandini Viuda
de Mendoza sobre DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA contra ALCIRA ORBEGOSO
GUTIERREZ, en consecuencia, cumpla la demanda con desocupar el inmueble ubicado en
los stands B5 y B6 del Jirón Sinchi Roca N° 1028 distrito y provincia de Trujillo,
departamento de la Libertad. Con el pago de costas y costos.”

6.2. NOTIFÍQUESE a las partes. PONENTE Señor Juez Superior Titular Doctor
Juan Virgilio Chunga Bernal. –

S. S.

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CHUNGA BERNAL, J.
ESCALANTE PERALTA, H.
QUESNAY CASUSOL, J.

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