PANDER 19-21

MATERIA
DERECHO CIVIL

PROFESOR
JORGE AGUIRRE

TRABAJO INVESTIGATIVO INDIVIDUAL 3

INTEGRANTE

ADDYS LASSO 8-779-2267

FECHA DE ENTREGA 22 DE DICIEMBRE DE 2023

El contrato de transacción consiste en la solución de un litigio sin necesidad de
iniciar un juicio extrajudicial. En el siguiente artículo te explicaré qué cosas permite
el contrato de transacción, qué elementos deben existir para que haya un contrato
como éste y cuál es su objetivo; entre otras cosas.

¿Qué cosas permite el contrato de transacción?

El contrato de transacción permite:

Solucionar un litigio sin un juicio extrajudicial de por medio.

Prevenir que exista un eventual litigio, a partir de concesiones recíprocas

Extinguir ciertas obligaciones, según las cláusulas que tenga el contrato.

¿Qué elementos deben existir para que haya un contrato de transacción? Para
que haya transacción, deben existir los siguientes elementos:

Que exista un litigio pendiente o eventual. En el caso de que usted simplemente

tema que pueda producirse un litigio a futuro, cuenta con razones suficientes para
proponer un contrato de transacción.

Que las partes hagan concesiones recíprocas: eso significa que las personas que
participan del contrato cambian un derecho por otro, lo que es muy diferente a
renunciar a un derecho. Estas concesiones pueden ser muy dispares.

¿Cuál es el objetivo de este contrato?

El objeto del contrato de transacción será siempre la relación jurídica

controvertida. Esa relación recaerá necesariamente sobre una cosa o sobre un
hecho. Por esto se afirma que la transacción se puede definir, como un acto en
que las partes, sacrificando parte de sus pretensiones, ponen fin a un litigio
pendiente o precaven un litigio eventual. Por tal razón, no es transacción el simple
desistimiento que de la demanda haga el demandante, no obstante, la aceptación
que por su parte manifieste el demandado. Existen además tres derechos sobre
los cuales no se pueden transigir: Acción penal pública, estado civil (aunque sí
sobre las consecuencias patrimoniales del estado civil) y derecho de alimentos.
CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LA TRANSACCIÓN

La transacción es un sistema autocompositivo de resolución de controversias, por

el que los propios contendientes pueden resolver su conflicto, incluso aunque
hayan iniciado un proceso judicial o arbitral. Se basa en el principio general de la
libertad de contratación, por el que las partes pueden disponer de todo aquello que
tengan por conveniente, en tanto no se vulneren normas de orden público.

El contrato de transacción tiene por objeto evitar un proceso judicial o arbitral, o

poner fin al ya iniciado, cuando por la autonomía de la voluntad, los contendientes
resuelven su conflicto, siempre que éste sea disponible. El contenido del citado
contrato queda fijado por las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una
alguna cosa. Está integrado por tres elementos

1º. La res dubia o derecho discutido que comporta una relación jurídica incierta (o
al menos incierta subjetivamente para las partes, aunque objetivamente no haya
fundamento para la duda), susceptible de provocar litigios, se haya iniciado o no
proceso judicial o arbitral.

2º. La intención de las partes de sustituir la relación dudosa por una relación cierta
e incontestable.

3º. Las recíprocas concesiones por parte de los interesados, para resolver la
controversia. Este requisito esencial, tal y como lo interpreta la jurisprudencia no
exige la paridad en los sacrificios o concesiones, porque “el móvil de la solución de
conflictos puede determinar desigualdad en las concesiones, y aunque si una de
las partes no da, promete o cede su derecho, existiría una mera renuncia de la
otra, no obstante, las prestaciones pueden ser sacrificios de orden moral y no han
de tener necesariamente contenido patrimonial.

CLASES DE TRANSACCIÓN ATENDIENDO A SU FINALIDAD

Atendiendo a la finalidad del contrato de transacción, se pueden distinguir dos

tipos de transacción: La transacción cuya finalidad es evitar el proceso judicial o
arbitral. Este tipo de transacción es siempre preprocesal (por ser anterior al
proceso judicial o arbitral); y la transacción para poner fin al juicio jurisdiccional o
arbitral ya iniciado. Esta segunda, puede ser a su vez de dos clases: procesal o
extraprocesal. Es procesal, cuando la transacción, se homologa por el juez o el
árbitro que está conociendo del proceso, al que se pone fin por auto o por laudo
(respectivamente). Es extraprocesal, cuando la transacción no se homologa en el
proceso judicial o arbitral, pero repercute en la finalización de este por otros
mecanismos procesales. Las transacciones preprocesales cuya finalidad es evitar
el proceso judicial o arbitral.

Las transacciones preprocesales (que no sean actos de conciliación preprocesal

se realizan con carácter previo al proceso judicial o arbitral, y fuera de la sede
judicial. A su vez, dentro de las de este tipo, pueden estar elevadas a escritura
pública, o carecer de este efecto y ser únicamente un contrato entre partes.

Respecto a las transacciones otorgadas en documento público, hay que recordar,

que la primera copia de la escritura tiene aparejada ejecución; también la tiene la
segunda copia, si es dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la
persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o si se expide con la
conformidad de todas las partes. El resto de las transacciones no son título
ejecutivo, y por tanto, no llevan aparejada ejecución, considerándose únicamente
un contrato entre partes.

Las transacciones realizadas pendiente el proceso judicial o el proceso arbitral

Las transacciones pendientes el proceso judicial Pueden ser a su vez de dos

clases:

Transacción procesal, es la que tiene lugar pendiente el proceso ante los

tribunales y consta en autos, como consecuencia de la homologación del acuerdo
de transacción por el juez. Por tanto, podemos definir la transacción procesal
judicial, como el contrato por el que las partes de un proceso ya iniciado, dando,
prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, ponen fin al mismo, siendo
aprobado el acuerdo alcanzado por el órgano jurisdiccional que esté conociendo
del proceso por medio de auto. Estas transacciones homologadas por el juez son
título ejecutivo asimilado a sentencia judicial, el acuerdo homologado judicialmente
surtirá los efectos atribuidos por la ley a la transacción judicial, que es la obtenida
por medio de la conciliación intraprocesal, efectuada ante el juez competente
dentro del proceso judicial.

Transacción extraprocesal, es la que tiene lugar iniciado el proceso judicial y al

margen de este, pero con la finalidad de ponerle fin, cuando exista un acuerdo
entre las partes por el que resuelvan el conflicto (dando, prometiendo o reteniendo
cada una alguna cosa), y este contrato no llegue al proceso, bien porque las
partes han pedido la suspensión y dejan caducar la instancia, bien porque han
utilizado otras figuras procesales para poner fin al proceso como la renuncia, el
desistimiento, etc. Dentro de este tipo de transacciones, hay que distinguir a su
vez, aquellas que se otorgan en documento público, de las que son únicamente un
contrato entre partes.

La transacción pendiente el proceso arbitral:

También puede ser a su vez de dos tipos:

Transacción procesal arbitral, que es aquella transacción producida al margen del

proceso arbitral pero homologada por el árbitro o árbitros que están conociendo
del proceso, dictando un laudo con el contenido de la transacción, que pone fin al
proceso.

Transacción extraprocesal, que es aquella transacción no homologada por el

árbitro en forma de laudo, que se realiza al margen del proceso arbitral, y sirve
para poner fin al arbitraje por otros mecanismos como el desistimiento, el acuerdo
de las partes, la carencia sobrevenida del proceso. En estos casos, igual que en
las transacciones extraprocesales pendiente el proceso judicial, hay que distinguir
a su vez, aquellas que se otorgan en documento público, y son título ejecutivo, de
las que son únicamente un contrato entre partes.

El contrato de compromiso se define como aquel en virtud del cual las personas
entre las que haya surgido una controversia, o aquellas que admitan la posibilidad
de que exista en el futuro, convienen en someter la decisión de la misma al juicio
arbitral.
El contrato de compromiso se define como aquel en virtud del cual las personas
entre las que haya surgido una controversia, o aquellas que admitan la posibilidad
de que exista en el futuro, convienen en someter la decisión de la misma al juicio
arbitral. “La visión clásica parte de la regla indiscutible de que los contratos son
hechos para ser respetados; cuando una persona contrata lo hace con la fe y la
esperanza de que lo contratado se cumplirá”

Al respecto, y para comenzar, citaremos estos artículos del Código Civil.

Dice el artículo 976 del Código Civil lo siguiente:

“Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes
contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos”.

Por su parte el artículo 1106 de la misma excerta legal expresa:

“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que

tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral ni al
orden público”.

El primer artículo citado consagra la obligatoriedad del cumplimiento de lo pactado

entre los contratantes. Es más, la referida norma le da fuerza de ley a los términos
y cláusulas pactados dentro de un contrato. Pienso que no es necesario entrar a
explicar el concepto “fuerza de ley”, pues con su sola indicación se da a entender
lo que significa.

El otro artículo, el 1106, consagra el principio de la autonomía de la voluntad de

las partes, esto es que, si ambas partes tienen las condiciones necesarias para
contratar lo que pacten tendrá lo que indica el artículo 976, esto es, fuerza de ley.
La institución de la eficacia de los contratos es reforzada por el artículo 1129 del
mismo Código, que dice: “Los contratos serán obligatorios siempre que en ellos
concurran las condiciones esenciales para su validez”.

Los anteriores artículos, entre muchos otros que pudiera citar, dan lugar a la sólida
edificación de lo que se denomina “eficacia de los contratos”.

En el caso de que en un contrato se haya pactado prórroga, el contratante que la

alega, por regla general, queda sujeto a condiciones previamente establecidas, las
cuales, en el momento de la revisión del contrato, serán tomadas en cuenta para
determinar si procede, o no, que la prórroga sea automática.

La seguridad jurídica se afecta, de singular manera, si una de las partes, sin el

consenso de la otra, pide revisión del vínculo obligacional, cuando el mismo ha
sido establecido a partir de postulados de la buena fe objetiva. Esa revisión daría
al traste con la establecido en “lex contractus”, que permite el reconocimiento de
que la seguridad jurídica participa de la confianza entre las partes.

Nuestra jurisprudencia ha sido clara al respecto. Citamos: “El contrato público, es

ley entre las partes. Transcrito lo anterior debemos exponer que en nuestro
derecho positivo se reconoce el derecho a pactar con fuerza de ley interpartes,
situaciones específicas dentro de un acuerdo, derecho reconocido en el artículo
976 del Código Civil, el cual es señalado como violado por parte del demandante.
Dicho artículo indica que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza
de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.
Resolución del 6 de mayo de 2010. Entrada No.195-2007 de la Sala Tercera de la
Corte Suprema de Justicia”.
La seguridad jurídica, eso sí, va aparejada a la denominada lealtad contractual,
esto es, al cumplimiento de lo establecido en el contrato. El respeto a la literalidad
del contrato salvaguarda la seguridad jurídica.

El principio de la eficacia de los contratos se basa en el principio “pacta sunt

servanda”, que es uno de los pilares más importantes del Derecho Civil. Según
este principio los contratos están para cumplirse, no pueden alegarse causas
extrañas para su cumplimiento.

Un contrato no es otra cosa que un acuerdo de voluntades que crea o transfiera

derechos y obligaciones y que deben cumplirse, por ambas partes, bajo el
principio establecido.

Según los principios latinos, el principio “pacta sunt servanda” solo admite tres
excepciones: imposibilidad física, imposibilidad moral y cláusula “rebus sit
estantibus”. La cláusula “rebus sit estantibus” es la que permite la revisión de los
contratos. Pero el contrato que no tiene cláusulas bajo el principio “rebus sit
estantibus”, o revisión, no puede revisarse y tiene que cumplirse al pie de la letra
todo lo pactado.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional e internacional reconocen que

todas las actuaciones del Estado, o de la Administración en el ejercicio de sus
funciones públicas, deben darse con apego al principio de buena fe, que permite al
administrado actuar de determinada forma frente a la Administración, en la
confianza de que esta, a su vez, lo hará conforme a la Constitución y a la Ley,
garantizando efectivamente sus derechos.
¿Qué es una Fianza?

Es un contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar

por el deudor si éste no lo hace. Es un contrato accesorio en el que intervienen
mediante vínculo contractual un acreedor, un deudor principal y un fiador. Es un
contrato en virtud del cual una institución de fianzas, se compromete a garantizar
el cumplimiento de obligaciones con contenido económico, contraídas por una
persona física o moral ante otra persona física o moral privada o pública, en caso
de que aquella no cumpliere.

Características

Las características de la fianza son:

· Se otorga a Título oneroso (cobro de primas por el servicio)

· El fiador es una persona moral debidamente autorizada por SHCP

· Se garantiza la obligación mediante una póliza

Elementos que intervienen en la contratación de una fianza

· Beneficiario de la póliza: persona física o moral a quien se otorga la póliza

· Fiado: persona física o moral a nombre de quien se emite la póliza

· Obligado solidario: es la persona física o moral que se compromete con sus

bienes de forma colateral a cumplir la obligación contraída por el fiado ante la
afianzadora en caso de que el fiado no cumpla.

· Intermediario: es la persona física o moral que pone en contacto a la

afianzadora de una relación jurídica comercial

· Afianzadora: es la persona moral autorizada legalmente para otorgar

fianzas.

Diferencia entre Seguro y Fianza

· El seguro es un contrato principal, en tanto la fianza es un contrato

accesorio de garantía.

· Las prestaciones del asegurador consisten en asumir riesgos. A su vez en

la fianza se garantiza el pago o el cumplimiento de una obligación de dar de hacer
o de no hacer.

· El cobro de primas en las fianzas se establece como porcentaje del monto

afianzado y en los seguros se tiene en cuenta la posibilidad de pérdidas y
experiencia acumulada.
· La fianza, es un contrato tripartito, pues intervienen tres elementos
personales, el fiado, el acreedor y la afianzadora. Por su parte el seguro es un
contrato bipartito y cuenta sólo con dos elementos personales, la aseguradora y el
asegurado.

· En el contrato de seguro, a petición del asegurado, este puede cancelarlo

en cualquier momento. La fianza de empresa sólo puede ser cancelada cuando la
obligación principal termine.

· Los contratos se seguros y fianzas también difieren en cuanto la

actualización del objeto protegido, ya que cuando acontece la eventualidad
prevista en el contrato, se presente el siniestro en materia de seguros. En fianzas,
cuando el fiado incumple con la obligación garantizada, el beneficiario deberá
presentar formal reclamación.

Afianzadora

Una compañía afianzadora es una persona moral, cuyo objetivo específico es el

de expedir pólizas (fianza) mediante el cobro de una prima, con las cuales se
garantice el cumplimiento de determinadas obligaciones.

Su función principal consiste en garantizar el cumplimiento de obligaciones,

mediante el establecimiento de la fianza como instrumento de garantía.

Importancia de una Afianzadora

· Prestan sus servicios de liquidez y solvencia

· Al obligarse a cumplir las obligaciones afianzadas, si sus fiados no lo hacen,

prestan a estos su propia solvencia.

· Ayuda al desarrollo económico y social de un país. Es fundamental al

garantizar las obras de infraestructura que coadyuvaran al bienestar social.

LA HIPOTECA

La Hipoteca Inmobiliaria es considerada como una garantía real que, sin llevar
consigo desposesión actual del propietario de un inmueble, le permite al acreedor,
si no es pagado al vencimiento, el derecho de embargar y rematar ese inmueble
en cualesquiera manos en que se encuentre, y el de cobrar con preferencia sobre
el precio (Mazeaud citado por Valencia, 2006, p. 171 ).

De igual forma es definida como el contrato en virtud del cual una persona llamada
deudor hipotecario, constituye un derecho real sobre un bien generalmente
inmueble, determinado y enajenable, a favor de la otra parte llamada acreedor
hipotecario, para garantizar el cumplimiento de una obligación, sin desposeer al
deudor del bien gravado y que le da derechos al acreedor, de persecución y en
caso de incumplimiento de la obligación, de enajenación y de preferencia para ser
pagado con el producto de la enajenación. El término hipoteca designa tanto al
contrato como al derecho de garantía (Darlington, 2013, p. 161 ).

El licenciado Javier Mitil Martínez, en su obra “El contrato de Hipoteca Inmobiliaria”

(2015), cita una definición derivada del Código Civil, que indica que el contrato de
hipoteca inmobiliaria es un acto por el cual el deudor principal o un tercero, a fin de
garantizar el cumplimiento de una obligación principal, se obliga a constituir sobre
un bien inmueble de su propiedad que permanece en su poder, mediante la
inscripción en el Registro Público del respectivo gravamen un derecho real de
hipoteca a favor del acreedor, en virtud del cual, este último, al vencimiento de la
obligación, puede pedir que el bien o los bienes inmuebles gravados, se vendan
en pública subasta, cualquiera que sea la persona en cuyo poder se encuentren y
se le pague su crédito con el producto de tal venta, con preferencia de los demás
acreedores (p.17).

En síntesis, puede señalarse que los principales tratadistas sobre el tema, hacen
referencia a un contrato accesorio y de garantía real, mediante el cual el deudor
da en garantía un bien inmueble, sin desprenderse del mismo, para asegurar el
cumplimiento de la obligación. Ahora bien, hay que tener presente que la hipoteca
además de poderse constituir sobre bienes inmuebles, esta puede darse también
sobre muebles; no obstante, únicamente respecto los admitidos por la ley, aunado
a ello, a través de la misma, puede asegurarse una obligación ajena con el valor
de la cosa.

CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA.

La figura jurídica de la hipoteca presenta entre sus principales características las

siguientes: Es un derecho real indivisible. Esta característica es indiscutible, ya
que le concede al acreedor, que no adquiere la posesión de la cosa, un derecho
real en virtud del cual tiene la persecución del bien gravado, en poder de quien se
halle, y a la vez la preferencia para ser pagado con el producto de su remate
(Valencia, 2006, p.172 ).

En ese sentido, el bien -mueble o inmueble- responde por el cumplimiento íntegro

de la obligación, salvo que haya cláusula en contrario que permita la liberación de
los bienes hipotecados a medida que se va satisfaciendo la obligación
garantizada.

En ese contexto, el acreedor hipotecario no usar ni apropiarse de la cosa, siendo

de la esencia del contrato que, vencida la obligación principal, la misma es
susceptible de ser enajenada para cubrir la deuda. El acreedor hipotecario goza
de preferencia en relación a los demás acreedores del deudor, respecto al valor
del bien hipotecado (Román y Rojas, 2009, p.116 ).
Esta revestida de solemnidad. Debe nacer de un acto solemne, respecto del cual
se hayan cumplido los requisitos de autenticidad y publicidad (Valencia, 2006,
p.173 ).

En cuanto a la solemnidad, nuestro Código Civil es preciso en sus articulados en

señalar categóricamente la solemnidad de este contrato, principalmente por la
forma que debe constar; además, por las formalidades de inscripción.

La normativa que regula al respecto, en su artículo 1131, ordinal 1, establece la

obligación de constar por instrumento público, “los actos y contratos que tengan
por objeto la creación, trasmisión, modificación, o extinción de derechos reales
sobre bienes inmuebles”.

En ese mismo contexto, este tipo de contratación no se perfecciona con el mero

consentimiento, pues en este casi el mismo se perfecciona al constar por escrito,
correspondiendo de igual forma a los requerimientos establecidos en los artículos
1129 y 1130 del mismo texto legal.

Es así entonces, que la escritura pública, viene a constituirse como una

solemnidad del contrato de Hipoteca Inmueble, en vista que la ley lo determina
como tal, es una exigencia solicitada por la norma legal para que pueda ser
inscrito en el Registro Público, tal como lo determina el artículo 1756 del Código
Civil, cuando dice: “Solo pueden inscribirse en el Registro los Títulos que consten
de escritura pública” (Mitil, 2015, p.p.25-26 )

En ese orden, precisamente los artículos 1579 y 1595 del código civil preceptúan
que la hipoteca requiere constar por escritura pública e inscribirse en el Registro
Público para que afecte a terceros. Ha de ser constituida por las personas que
según el Registro Público están facultadas para ellos.

Puede ser un derecho unilateral o bilateral. Quien resulta obligado, en principio, al

perfeccionarse el contrato es el deudor hipotecario. Aunque puede darse el caso
de que aparezca obligación de parte del acreedor (Valencia, 2006, p.173 ).

En ese contexto, el Contrato de Hipoteca será Unilateral “si el deudor otorga el

contrato en garantía de una obligación ya constituida, él es gratuito pues el
constituyente se ha grabado en utilidad del otro contratante sin gravamen alguno
para éste”. Es decir, la hipoteca es constituida por la mera liberalidad del deudor,
para otorgarle mayor garantía al acreedor, del real cumplimiento de la obligación
principal (Rojina citado por Mitil, 2015, p.32 ).

Por otra parte, este contrato será bilateral “cuando el acreedor se obligue a
pagarle al deudor hipotecario, una remuneración por dicha garantía” (Arroyo
Camacho citado por Mitil, 2015, p.33 ). En cuanto a la bilateralidad de este
contrato, hay que verla desde el punto de vista de su utilidad o beneficio, ya que
de tal forma será también oneroso. Y esto es así, cuando el propietario de la finca
constituye la hipoteca al momento de recibir el dinero, siendo este el caso.
Resultando de esta forma beneficiado al obtener el crédito, que posiblemente, sin
esta garantía no lo habría conseguido, mientras que el acreedor obtiene como
beneficio, una garantía más efectiva para su crédito. Porque obtiene seguridad de
que el mismo será satisfecho. De esta forma estamos en presencia de un contrato
de hipoteca, tanto bilateral como oneroso.

Es accesorio de garantía. Por lo tanto, su existencia y validez dependen de la

existencia y validez de la obligación garantizada (Darlington, 2013, p.p.161 - 162).
La hipoteca le garantiza al acreedor el pago de su crédito, dándole seriedad al
contrato y confianza al acreedor, en que el préstamo -siendo el caso- que le ha
hecho al deudor hipotecario no resultará saldado por éste. Más por el contrario,
con la hipoteca como garantía, no se verá en peligro la obligación principal (Mitil,
2015, p.22 )

Al igual que la prenda y la anticresis, la hipoteca depende del derecho creditorio al

que garantiza, o sea que la accesoriedad es en función de garantía del crédito.
Como una consecuencia de ello, la hipoteca no puede existir sino como accesoria
de una obligación principal a la que le sirve de garantía. Por ello se entiende que
la hipoteca es accesoria del crédito y que esta accesoriedad deriva de su
naturaleza como garantía.

Sin embargo, de lo expuesto, esta característica accesoria de la hipoteca inmueble

debe recibir algunas matizaciones. La accesoriedad significa que los dos
derechos, el crédito y la hipoteca, permanecen como un todo y, además, en virtud
del carácter registral, la cual presenta la hipoteca, no siempre que exista extinción
del crédito lleva aparejada sin más, la de la hipoteca, especialmente respecto con
los terceros que resultan protegidos por el Registro Público.

Se dice entonces, que la hipoteca no puede existir sin el crédito por ser ésta
accesoria; y aunque la obligación principal penda sobre una condición, se
entenderá que la hipoteca garantiza el cumplimiento o el nacimiento de ésta.

En los casos que la hipoteca se extinga por vía indirecta v. gr. por pago, se
entenderá que la hipoteca como tal no garantiza el cumplimiento de obligación
alguna. Y por ello, existirá la hipoteca o el gravamen sobre la finca, hasta mientras
tanto no sea cancelada por el acreedor hipotecario o en su defecto por quien
tenga inscrito el derecho real a su nombre en el Registro Público, o por vía

judicial (Mitil, 2015, p.p. 19-21 ).

Puede ser gratuita u onerosa. La perspectiva de la gratuidad, se da en virtud que

sólo genera provechos para el acreedor consistente en la seguridad desde el
punto de vista económico, de que será cumplida la obligación del deudor en su
favor o indemnizado cabalmente en caso de incumplimiento (Darlington, 2013,
p.162 ).

La determinación del carácter oneroso de la hipoteca tiene su fundamento cuando

la constituya una tercera persona, totalmente ajena a la obligación principal, y así
se disponga en el vínculo contractual, ya que nuestro Código Civil en su artículo
1548, último párrafo les reconoce validez a las hipotecas constituidas por terceras
personas, extrañas a la obligación principal.

Y en ese contexto, si la hipoteca constituida por el tercero, lo hace con el fin de

obligar al deudor de la obligación principal, con hacer, dar o no hacer algo, la
hipoteca será onerosa.

De igual manera, como se indicó en líneas anteriores la hipoteca puede

considerarse onerosa, cuando el acreedor se obligue a pagarle al deudor o al
tercero hipotecario, una remuneración por dicha garantía.
No implica desposesión. Otra de las características fundamentales de la hipoteca
es la de que el propietario del bien gravado no pierde su posesión, dicha
característica proviene de la prenda, quien con el correr del tiempo adquirió forma
convencional, esto es, que las partes acordaban la permanencia de la cosa
prendada en poder del deudor. Fue este tipo de prenda al que se le dio luego el
nombre de Hipoteca (Pérez, 1990, p. 89 ).

Es nominada. Por la reglamentación que hace el Código Civil de este contrato

(Darlington, 2013, p.p. 161 - 162 ).

Es de naturaleza mercantil. El contrato de hipoteca es mercantil, como lo es la

fianza y la prenda, cuando la obligación principal es de tal naturaleza. Basta definir
el carácter comercial del préstamo, la compraventa, el mandato, la comisión, cuyo
cumplimiento es garantizado con la hipoteca, para concluir que esta también es
mercantil (Román y Rojas, 2009, p.117 ).

DERECHOS Y OBLIGACIONES DERIVADAS DE LA HIPOTECA

El contrato de hipoteca genera una serie de derechos y obligaciones entre sus

intervinientes, veamos cuales destacan al respecto.

Derechos del Acreedor Hipotecario. El acreedor hipotecario tiene el derecho de

pedir que el bien hipotecado se venda, para que con el producto se le pague; tiene
derecho de persecución contra quien constituye la hipoteca, es decir goza de
preferencia sobre los créditos del deudor, ya sea sobre el bien hipotecado u sobre
otros bienes (Valencia, 2006, p. 175 ).

Derechos del Deudor Hipotecario. El deudor hipotecario, al quedar en posesión del

bien hipotecado, indudablemente que tiene consigo todos los derechos derivados
del dominio, esto es, uso, disfrute, etc (Valencia, 2006, p.176 ).

El deudor de igual forma tiene derechos de administración del bien, percibir frutos,
y disponer del mismo, ya sea para enajenarlo o para imponer otro derecho real;
sin embargo, estos últimos actos no pueden perjudicar al acreedor hipotecario, por
la oponibilidad erga omnes de su derecho real (Darlington, 2013, p. 165 ).
Obligaciones del Acreedor Hipotecario. La obligación per se que deviene del
cumplimiento de la obligación principal por parte del deudor, la de cancelar la
hipoteca (Valencia, 2006 , p. 175 ).

Obligaciones del Deudor Hipotecario. Entre las obligaciones que puede tener el
deudor hipotecario está la de cuidar el bien inmueble con todas las diligencias de
un buen padre de familia, es decir, cuidar y atender debidamente (Valencia, 2006,
p.176 ).

CLASES DE HIPOTECA

De conformidad a la legislación nacional -Código Civil-, se establecen las

siguientes hipotecas:

La Hipoteca Voluntaria y la Hipoteca Legal: Es voluntaria cuando resulta de

acuerdo de voluntades de las partes o de una declaración unilateral de voluntad,
es legal cuando surge por ministerio, por mandato de Ley, por disposición de ésta.
Dentro de la clasificación de la hipoteca voluntaria tenemos que se da la hipoteca
unilateral, cuando una persona unilateralmente constituye hipoteca sobre bienes
inmuebles propios y la contractual o bilateral como resultado de un acuerdo de
voluntades, requiere de un contrato. El único ejemplo de hipoteca unilateral que
contempla nuestro ordenamiento es la hipoteca de cédula (Espinosa, 2019,
p.p.50-51 ).

Las hipotecas legales se constituyen porque la ley concede el derecho a

obtenerlas (artículo 1566 párrafo final y 1617). La voluntad del deudor hipotecario
no es el factor determinante en la constitución de esta hipoteca. La hipoteca es
forzosa si puede exigirse legalmente su constitución: por estar así determinada
mediante ley independientemente que el deudor hipotecario concurre
voluntariamente a brindar los bienes para tal garantía, es la ley quien dispone que
se constituya en determinados casos y circunstancias, teniendo lugar la misma en
virtud de una diligencia judicial del tribunal respectivo oficializada al Registro
Público para su inscripción (Espinosa, 2019, p.102- 103 ).
Hipoteca de Bienes Muebles y de Bienes Inmuebles: Esta clasificación atiende al
bien sobre el cual recae la hipoteca. Es inmueble si recae sobre bienes inmuebles
o derechos reales constituidos sobre ellos, se rige por las normas del Código Civil
al respecto, es formal y debe constar mediante escritura pública e inscribirse en la
Sección de Hipoteca del Registro Público; y muebles si el bien garante es mueble.
La hipoteca mobiliaria se rige por lo establecido en la Ley 129 de 31 de diciembre
de 2013 (Espinosa, 2019, p.51 ).

ALCANCE DE LA HIPOTECA

Doctrinalmente y en atención a las principales legislaciones que regulan al

respecto, la hipoteca se extiende medularmente sobre bienes inmuebles, muebles
(automóviles, buques, barcos y aeronaves), y derechos reales susceptible de ello.

En ese orden de ideas, respecto a los inmuebles, de igual forma la hipoteca se

extiende a las accesiones naturales, a las mejoras, a los frutos pendientes y rentas
no percibidas al vencer la obligación.

Al respecto a las accesiones o accesorio y mejoras, puede señalarse lo siguiente:

Accesorios del inmueble. Cuando un bien inmueble es hipotecado, la hipoteca que

afecta la cosa principal afecta al mismo tiempo todas las que se consideran
accesorias a él.

Mejoras. Cuando el inmueble es hipotecado, la hipoteca establecida sobre él se

extiende de una manera inevitable a todas las mejoras de que sea objeto. No se
trata aquí de un simple aumento en el valor comercial del inmueble que resulta de
un alza de las rentas; es absolutamente normal que el acreedor se beneficie de
este aumento puramente económico, de la misma manera que sufriría el efecto de
una disminución de valor (Planiol y Ripert, 1997, p.1189 ).

Asimismo, al monto de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario en

concepto de seguro o de expropiación por causa de utilidad pública.

Es factible la hipoteca sobre varios inmuebles, para asegurar íntegramente o en

partes determinadas un crédito. En el primer supuesto, la hipoteca sobre los
bienes subsiste hasta el cumplimiento total de la obligación. En el segundo,
pueden liberarse progresivamente bienes, según vayan satisfaciéndose las partes
de las obligaciones que cada uno garantiza (Román y Rojas, 2009, p.118 )

En lo que respecta a los derechos reales susceptibles de Hipoteca, los principales

tratadistas resaltan los siguientes:

La propiedad. En principio, es el propietario del inmueble quien hipoteca; no

obstante, el hecho es tan normal que la ley no se refiere a él expresamente, por
ello, la hipoteca grava el derecho de propiedad que una persona posee sobre el
inmueble. Por tanto, es el derecho de propiedad el que se encuentra hipotecado,
en los casos ordinario, cuando se dice que una hipoteca existe sobre tal o cual
casa o sobre tal tierra.

En ese sentido, la propiedad puede estar desmembrada. Si existe sobre el

inmueble un derecho de usufructo, en cuyo caso el propietario está reducido a la
nuda propiedad, la hipoteca constituida por él solo grava su derecho, en el estado
en que es titular de él. Por consiguiente, la hipoteca sobre la nuda propiedad deja
intacto el derecho usufructuario. Lo mismo sucede, con mayor razón, cuando
existen servidumbres sobre el inmueble, pues los acreedores hipotecarios están
obligados a respetar los derechos reales adquiridos por terceros (Planiol y Ripert,
1997, p.p.1185-1186 ).

Sobre usufructo. El usufructuario puede hipotecar su derecho, cuando el usufructo

se ha establecido sobre cosas susceptibles de hipoteca. El usufructo y la nuda
propiedad nacen de la partición de los derechos que constituyen la plena
propiedad; ambos deben conferir la facultad de hipotecar tan plenamente la cosa,
como si estuviesen reunidos en poder de una persona única. La garantía
establecida sobre el usufructo es poco práctica, pues solo concede al acreedor
una garantía frágil y temporal. Por ello se ven pocas hipotecas convencionales
recaer sobre usufructos; es frecuente, por el contrario, ver hipotecas legales que
gravan usufructos: basta suponer una hipoteca general que afecte los bienes de
alguien que posee un usufructo sobre cosa susceptible de hipoteca (Planiol y
Ripert, 1997, p.1186 ).
Sobre servidumbre. Comúnmente se dice que las servidumbres no pueden ser
hipotecadas; esto es verdad; Ahora bien, en este punto de vista, es perfectamente
susceptible de ser hipotecada e incluso queda necesariamente comprendida en la
hipoteca el predio dominante, del cual es inseparable. Es hipotecada y rematada
al mismo tiempo que él (Planiol y Ripert, 1997, p.1187 ).

BASES JURÍDICAS

Corresponde describir los principales aspectos normativos de la figura en estudio.

Código Civil de Panamá.

Siendo que el objeto central del artículo se basa en el alcance del contrato de
hipoteca, conforme la legislación civil de Panamá, veamos los principales
elementos que regula al respecto el Código Civil de Panamá.

Requisitos esenciales de la Hipoteca.

“ARTÍCULO 1548. Son requisitos esenciales a los contratos de prenda e hipoteca:

Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal;

Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o

hipoteca;

Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición
de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.

Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta,

pignorando o hipotecando sus propios bienes”.

En atención a lo expuesto, el primer requisito se deriva del objeto o del fin a que
responde dicho contrato y del carácter accesorio que lo distingue, porque la
hipoteca no puede existir sin una obligación principal -en principio- anterior o
coetánea, a cuyo cumplimiento sirva de garantía; de donde se deduce que sin
dicha obligación principal no pueda subsistir ni tiene lugar dicho contrato. Por
tanto, aunque exista la promesa de constituir la hipoteca, esta promesa no es
exigible mientras no exista o se constituye la obligación que ha de ser asegurada.
Respecto al segundo podemos decir, que la hipoteca responde ordinariamente de
un crédito real o de una obligación principal cuyo cumplimiento se garantiza por
alguno de dichos medios y, por consiguiente, es de esencia de este contrato, que
en el caso de no ser cumplida la obligación principal garantizada, pueda
procederse contra la garantía aplicándose el producto de la misma a la
satisfacción de dicha obligación, la cual no podría tener efecto si el bien o los
bienes hipotecados no fueran de la pertenencia del que los hipoteca.

Es decir, la hipoteca responde por cualquiera eventualidad que sufra la obligación

principal, ya sea que el deudor hipotecario no cumpla con esta; es donde surge de
su propia naturaleza el ser una garantía para el acreedor o acreedores
hipotecarios. En lo concerniente al último requisito, la ley lo establece como uno
de los esenciales, en vista que, como principio, nadie puede ofrecer en garantía
hipotecaria, lo que realmente no le pertenece, ya que nadie puede otorgar más
derechos de los que tiene.

Hay que tener presente, que este contrato es accesorio, constituido para
garantizar una obligación principal, de cuyo cumplimiento responde, y que por
tanto es de esencia en este contrato que, vencida la obligación asegurada, pueda
o puedan ser enajenadas las cosas dadas en hipotecas, el cual requiere no solo
que el que las grava en tal concepto, tenga la propiedad de ellas, sino que además
goce de la libre disposición de sus bienes, porque el acto que realiza constituye
una verdadera enajenación o transmisión, según queda ya indicado.

Vencida en efecto la obligación principal, garantizada con hipoteca, sin que

hubiera sido cumplido en la forma estipulada, surge de ese mismo hecho el
derecho del acreedor a proceder contra los bienes que constituyan la garantía
para hacer efectiva con su producto la obligación indicada.

Derecho de Venta producto de la Hipoteca:

“ARTÍCULO 1549. Es también de esencia de estos contratos que, vencida la

obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o
hipoteca para pagar al acreedor.”
“ARTÍCULO 1550. El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o
hipoteca, ni disponer de ellas”.

Vencida en efecto la obligación principal garantizada con hipoteca, sin que hubiera
sido cumplido en la forma estipulada, surge de ese mismo hecho el derecho del
acreedor a proceder contra los bienes que constituyan la garantía para hacer
efectiva con su producto la obligación indicada, es lo que jurídicamente se
denomina, derecho de persecución o venta, respecto los bienes hipotecados a fin
de darle cumplimiento al pago de la deuda.

Ahora bien, en nuestro derecho positivo el pacto comisorio es prohibido, tal como
lo determina el artículo 1550 citado.

Vencida la obligación asegurada sin que sea hecha efectiva por el deudor, nace
pues el derecho del acreedor para proceder a su realización; pero hasta que no
llegue este caso no tiene derecho alguno aquel para apropiarse las cosas
hipotecadas, ni para disponer de ellas o ella con ningún otro objeto.

Este es un precepto encaminado, como desde luego se comprende, a evitar los

muchos fraudes que en otros casos se podrían llevar a cabo, por ser en la
generalidad de las veces superiores en valor a la deuda los bienes en que se
constituye la garantía.

Característica indivisible de la Hipoteca: “ARTÍCULO 1551.

La prenda o la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los

causahabientes del deudor o del acreedor.

No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda,
pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda
no haya sido satisfecha por completo.

Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver
la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no
hayan sido satisfechos.
Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas
en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción
determinada del crédito.

El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca

a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda
especialmente.”

Tal como se puede apreciar, la hipoteca es indivisible, aunque la deuda se divida

entre los causahabientes del deudor o del acreedor.

Se deduce entonces, que la cosa objeto de este contrato no pierde su condición

de hipotecada hasta la total extinción de la obligación principal aseguradas en
algunas de dichas formas, aunque se pague la mayor parte de ella, siendo, por
tanto, precio para que dejen de surtir sus efectos la hipoteca el abono integro de la
deuda, sin que sea obstáculo para ello el que ésta se haya dividido entre varios
causahabientes del deudor o del acreedor.

La extinción parcial del crédito no importa la liberación de una parte proporcional

de la finca hipotecada. El deudor no tiene derecho a pedir la reducción de la
hipoteca, pues su carácter indivisible se lo impide.

Alcance de la Hipoteca a los tipos de obligaciones: “ARTÍCULO 1552.

Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones,

ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria.”

Generalmente la hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación consistente

en una prestación de entregar dinero; sin embargo, de conformidad con el artículo
1552 citado, puede asegurar toda clase de obligación, por ello, podría decirse que
también la obligación garantizada, podrá consistir en una prestación de dar una
cosa específica que no sea dinero, como también garantizar una prestación de
hacer o de no hacer.

Ahora bien, cuando la prestación no consista en dar dinero, sino otra cosa, o
cuando sólo sea para ejecutar un hecho u omitirlo, siempre y cuando su
incumplimiento pueda traducirse en dinero, la hipoteca no asegurará sino
indirectamente el cumplimiento específico de estas prestaciones, pues de una
manera directa e inmediata sólo puede garantizar la percepción de una cantidad.

En ese sentido, en estas obligaciones de dar cosas distintas de dinero -hacer y no

hacer- en donde hay una inexistencia inmediata de una deuda pecuniaria, obliga al
constituirse la hipoteca sobre estas prestaciones, que se determine
preventivamente la cantidad máxima hasta la cual puede ascender la
responsabilidad hipotecaria en caso de incumplimiento de las obligaciones.

Efecto Directo y Clases de Hipotecas:

“ARTÍCULO 1566. Las hipotecas sujetan directa e inmediatamente los bienes

sobre que se imponen, al cumplimiento de las obligaciones para cuya seguridad
se constituyen, cualquiera que sea su poseedor.

Las hipotecas son voluntarias o legales”.

En sentido amplio, al analizar la normativa se derivan diversos efectos, entre ellos:

el derecho de venta del bien hipotecado, pues ello, es un elemento de la definición
de la hipoteca al conceder al acreedor hipotecario el derecho de venta para
obtener el pago de su crédito con el producto de dicha operación; por consiguiente
el derecho de venta es un efecto de la hipoteca que puede presentarse como
consecuencia del ejercicio de la acción y del juicio hipotecario, o bien, por virtud de
un pacto en que se convenga la venta extrajudicial de la cosa.

El derecho de venta que tiene el acreedor hipotecario, sobre el bien objeto del
gravamen, se lo otorga la ley, que está inmerso en el contrato; y dicho derecho de
venta, es de conocimiento del deudor. Así es que, al firmar el contrato de hipoteca,
éste acepta todas las cláusulas -siempre y cuando no sean contrarias a la ley, a la
moral ni al orden público-, derechos y obligaciones que emanan de él.

En ese mismo sentido, el acreedor también posee el derecho de persecución de

los bienes hipotecados, en manos de quien los posee.
Este derecho de persecución es el complemento necesario del derecho de
preferencia; es su prolongación, puesto que permite al acreedor ejercitar su
derecho de preferencia sobre el precio del inmueble, aunque éste haya salido del
patrimonio del deudor y pasado a ser propiedad de otra persona.

Este derecho de persecución, el acreedor hipotecario o el cesionario del crédito,

podrán utilizarlo siempre y cuando la hipoteca esté inscrita, como también la
transmisión o la cesión del crédito.

Una vez que la obligación se hace exigible, el acreedor hipotecario ejercitará este
derecho de persecución, si el inmueble gravado ha pasado a manos de terceros.

El último párrafo del artículo citado destaca taxativamente las clases de hipotecas
que reconoce la normativa civil, siendo estas voluntarias o legales.

Bienes que pueden ser objeto de Hipoteca: “ARTÍCULO 1567. Sólo podrán ser
hipotecados:

Los bienes inmuebles;

Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes
de aquella clase;

Los bienes muebles susceptibles de ser específicamente determinados o

individualizados y de ser descritos a suficiencia”.

Del citado artículo, no se limita a decir que sólo pueden ser objeto de hipoteca los
bienes inmuebles, y los derechos reales enajenables impuestos sobre ellos; sino
también los bienes muebles susceptibles de ser específicamente determinados o
individualizados, y de ser descritos a suficiencia, tal como se deja entrever en el
ordinal tercero de este artículo.

En ese contexto, lo citado sólo exige requisitos de enajenables a los derechos

reales y a los bienes muebles susceptibles de ser determinados, individualizados,
en cambio, no pone tope alguno para los inmuebles.

Bienes objeto de Hipoteca, pero con restricciones:

En el punto anterior, pudimos percatarnos, como la norma general, establece en
forma amplia y sin restricción alguna, los bienes inmuebles, derechos reales
enajenables y bienes muebles susceptibles de hipoteca; mientras tanto los
artículos 1568 y 1570, contemplan como un supuesto intermedio entre los bienes
que pueden hipotecarse con ciertas restricciones los que no pueden hipotecarse.

Veamos que indican al respecto.

“ARTÍCULO 1568. Podrán hipotecarse, pero con las restricciones que a

continuación se expresan:

El edificio construido en suelo ajeno, el cual, si se hipotecare por el que lo

construyó, será sin perjuicio del derecho del propietario del terreno, y
entendiéndose sujeto a tal gravamen solamente el derecho que el mismo que
edificó tuviere sobre lo edificado;

El derecho de percibir los frutos en el usufructo, pero quedando extinguida la

hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad
del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que
se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el
usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin;

La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la

persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá
también al mismo usufructo como no se haya pactado lo contrario;…”

Como se ha podido constatar, en nuestro derecho positivo es susceptible de

hipoteca un multiplicidad de bienes y derechos; no obstante, algunos presentan
ciertas restricciones, entre ellos: El edificio construido en suelo ajeno, el derecho
de percibir los frutos en el usufructo, la mera propiedad, los bienes anteriormente
hipotecados, los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes
de naturaleza real, las obras destinadas al servicio público o privado, las
concesiones que para construcción o explotación de esas obras hayan hecho el
gobierno o los municipios por diez años o más y los bienes litigiosos. Cada caso
en particular establece su restricción al respecto.
Bienes no sujetos a Hipoteca:

Ahora desarrollaremos, los bienes que no pueden gravarse con hipoteca, ya sea
por su naturaleza o su especialidad o por el estado en que se encuentran.

Nuestro Código Civil, en su artículo 1569, en sus siete ordinales, señala aquellos
bienes no susceptibles de gravarse, no siendo realmente taxativo dicho artículo,
podrá hipotecarse cualquier bien, siempre y cuando cumpla con los requisitos la
Ley determina. Este artículo, establece lo siguiente:

“ARTÍCULO 1569. No se podrán hipotecar:

Los frutos y rentas pendientes, con separación del predio que los produzca;

Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su

adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se
hipotequen juntamente con dichos edificios;

Los títulos de la deuda del Estado, de los Municipios, y las obligaciones y acciones
de banco, empresas o compañías de cualquiera especie;…”.

Al respecto, el Código Civil, hace una clasificación de los frutos, ellos son
naturales y civiles; los naturales son aquellos que da la naturaleza ayudada o no
de la industria humana y los frutos civiles son aquellos que provienen del alquiler
de los edificios, el precio de arrendamientos de tierras y el importe de la renta, por
indicar algunos.

En ese orden de ideas, los frutos naturales pueden encontrarse pendientes,

percibidos y consumidos. Se llaman pendientes mientras se adhieren todavía a las
cosas que los producen, como son plantas que están arraigadas al suelo, o los
productos de las plantas mientras no han sido separados de ellas. Los frutos
naturales percibidos son los que han sido separados de la cosa productiva, como
las maderas cortadas, las frutas y granos cosechados, etc., y los frutos
consumidos cuando lo han sido verdaderamente, o se han enajenados. Los frutos
civiles se llaman pendientes mientras se deben, y percibidos desde que se cobran,
todo esto de conformidad a los artículos 366 y 367 del texto legal citado.
Estos frutos, tanto naturales como civiles, no son susceptibles de ser gravados
con hipoteca, por la sencilla razón que no pueden ser descritos a suficiencia, y
sólo podrán entrar a la vida jurídica por extensión cuando se hipoteque el predio
que lo produzca.

Por otro lado, los títulos de la deuda del Estado y de los municipios, no puede ser
objetos de hipoteca, en vista que ello atenderá contra el orden público, y por ende
contra la Nación.

En otro orden de ideas, tenemos claro que la hipoteca, puede garantizar

obligaciones futuras, pero no puede ser objeto de hipoteca los bienes futuros, ya
que el deudor, a lo mejor no los adquiera nunca, como tampoco existe real certeza
de que entrarán como tal bajo el dominio pleno de la persona que pretenda
hipotecar. Por ello se hace difícil y ofrece dificultad la designación de un bien
futuro, no reconociéndole la Ley carácter hipotecable a los bienes futuros, para no
desnaturalizar jurídicamente a dicho contrato.

Extensión de la Hipoteca: “ARTÍCULO 1571.

La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras, a los frutos

pendientes y rentas no percibidas al vencer la obligación, y al importe de las
indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por los aseguradores de los
bienes hipotecados, o en virtud de expropiación por causa de utilidad pública así
en el caso de permanecer la finca en poder del que la hipotecó como en el de
pasar a manos de un tercero”.

En cuanto a la extensión de la hipoteca, la misma se extiende a las accesiones

naturales, que viene siendo todo aquello que se les une o incorpora a un predio o
finca de forma natural.

Se establece entonces, que todo incremento que provengan de las partes o por
vía distintas a lo mencionado, no pueden considerarse para los efectos de la
extensión objetiva de la hipoteca. Esta extensión de la hipoteca no es necesaria
que haya pacto expreso, sino que, por ministerio de la Ley, la hipoteca comprende
las accesiones naturales, tal como lo expresa la primera fracción de este artículo
en análisis.

Nuestro Código también establece que la hipoteca se extenderá aun cuando la

misma haya sido expropiada por causa de utilidad pública, así en el caso de
permanecer la finca en poder del que la hipotecó como en el pasar a manos de un
tercero.

Aplicabilidad de varias fincas para hipotecar un solo crédito:

“ARTÍCULO 1572.

Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un sólo crédito podrá

determinarse la cantidad o parte de gravamen de que cada una debe responder.
No haciéndose esta determinación podrá repetir el acreedor por la totalidad de la
suma garantizada contra cualquiera de las fincas, o contra todas ellas.”

Siendo dos o más fincas las que se hipotecaren por un solo crédito, tendrá que
acordar el deudor con el acreedor voluntariamente de la distribución del crédito,
sobre la que irá responder cada finca en caso de incumplimiento, de lo contrario, si
las partes no acordaren nada al respecto; se determinará entonces la
indivisibilidad de la hipoteca en cuanto a los bienes gravados, y podrá el acreedor
hipotecario en caso de incumplimiento, solicitar la venta de cualquiera de las
fincas gravadas para pagarse su crédito.

Integridad de la hipoteca: “ARTÍCULO 1575.

La hipoteca subsistirá íntegra mientras no se cancele sobre la totalidad de los

bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre
cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya
desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes
artículos.”

Conforme lo citado, el acreedor no puede cancelar la hipoteca, ni en partes,

mientras no haya sido eternamente satisfechos sus coacreedores. Se trata de
darle la mayor seguridad al crédito de los demás herederos del acreedor, que
poseen un derecho real sobre la bien hipoteca.

Reclamaciones ante el tercer poseedor de los bienes hipotecados: “ARTÍCULO

1580.

El acreedor podrá reclamar del tercer poseedor de los bienes hipotecados el pago
de la parte de crédito asegurada con los que aquel posee, si al vencimiento del
plazo no lo verifica el deudor después de requerido judicialmente.”

Como se puede apreciar, si llegare el vencimiento de la obligación y el deudor no

verifica el pago después de requerido judicialmente, el acreedor hipotecario podrá
reclamar al tercer poseedor de los bienes hipotecados, el pago de la parte de
crédito asegurada con los que aquel posee.

Una vez requerido el tercer poseedor, deberá verificar el pago del crédito con los
intereses correspondientes, o desamparar los bienes hipotecados.

La Hipoteca Voluntaria: “ARTÍCULO 1588

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes, o impuestas por

disposición del dueño de los bienes sobre que se constituyen”.

En atención al artículo citado, las hipotecas voluntarias son aquellas en las cuales
hay una manifestación de la voluntad entre las partes a fin de constituirse la
misma con el propósito de garantizar una obligación. En ese orden de ideas, la
persona que tenga facultades para constituir la hipoteca, puede hacerlo por sí o
por medio de apoderado con facultad especial para hipotecar.

La Hipoteca en obligaciones futura o sujetas a condiciones:

“ARTÍCULO 1591.

La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a

condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero, desde su
inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse.
Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá
la hipoteca su efecto en cuanto al tercero, hasta que se haga constar en el
Registro el cumplimiento de la condición.”

En el primer párrafo, o sea cuando la hipoteca se ha constituido para la seguridad

de una obligación futura, o sujeta a condición, decimos que el crédito se halla en
un estado potencial, aunque la seguridad ya ha nacido; en este período inicial, la
garantía constituida se acerca a la figura llamada hipoteca de caución, fianza,
máximum o de seguridad, porque asegura el pago preferente de obligaciones que
podrán o no nacer, de manera que en tal fase la seguridad hipotecaria existe y
perjudica a los terceros adquirentes.

Ahora bien, en cuanto al segundo párrafo de este artículo 1951, que se refiere a
que si la obligación asegurada, estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita,
surtirá la hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el
Registro el cumplimiento de la condición.

En ese orden de ideas, contraída la obligación futura o principal, la hipoteca de

garantía se transforma en una hipoteca normal. El gravamen real en otras
palabras se condensa, y de allí la relevancia de la nota de inscripción.

De esta forma los terceros que intenten adquirir la finca saben con certeza la
responsabilidad que le corresponde, por el expresado motivo; de igual modo los
adquirentes del crédito podrán valerse de la fe pública del Registro, para
salvaguardar sus respectivos derechos.

Cesión de la Hipoteca: “ARTÍCULO 1598.

El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse a un tercero, en todo o en

parte, siempre que se haga en escritura pública, de que se dé conocimiento al
deudor y que se inscriba en el Registro.

El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo que estuviere por
el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.
Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones transferibles por
endoso o títulos al portador, el derecho hipotecario se entenderá transferido con la
obligación o con el título, sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor, ni
de hacerse constar la transferencia en el Registro.

Otro de los derechos que posee el acreedor hipotecario antes de que el deudor
cumpla la obligación principal, es el de ceder a un tercero el crédito hipotecario, tal
como lo determinan los artículos 1598, 1599, 1600 del Código Civil.

La Hipoteca Forzada: “ARTÍCULO 1617.

Se establece hipoteca forzosa:

En favor de todas aquellas personas a quienes se les afiance judicialmente alguna

indemnización, en los casos de constitución y levantamiento de secuestros, costas
y otros semejantes;

En favor de los hijos cuyos padres administren su peculio;

En favor de menores o incapacitados cuyos bienes administren sus tutores o

curadores por los que estos hayan recibido de ellos y por la responsabilidad en
que incurrieren.

“ARTÍCULO 1618.

Para que las hipotecas forzosas se entiendan formalizadas, se necesita la

inscripción del título en cuya virtud se constituyan…”.

La hipoteca es forzosa si puede exigirse legalmente su constitución: por estar así

determinada mediante ley independientemente que el deudor hipotecario concurre
voluntariamente a brindar los bienes para tal garantía, es la ley quien dispone que
se constituya en determinados casos y circunstancias, teniendo lugar la misma en
virtud de una diligencia judicial del tribunal respectivo oficializada al Registro
Público para su inscripción.

El Circuito Notarial de Panamá.

El objeto del Derecho Notarial es dar fe pública respecto de los actos y contratos
que ante el notario deben pasar, y la confianza respecto de los documentos que
se ponen bajo su custodia.

Notaría Primera del Circuito de Panamá.

La creación de la Notaría Primera deviene de 1826, luego de nuestra

independencia de España y bajo al inicio del periodo de unión a Colombia, según
consta en los archivos de la Notaría, en donde el primer instrumento notarial es el
testamento abierto otorgado por Custodio Alvino; y aparecen, además, entre los
primeros instrumentos notariales autorizados en la Notaría Primera de Panamá los
testamentos abiertos de José María Arias y Domingo Arosemena, ambos de 1827.

Así, entonces, la Notaría Primera de Panamá ya existía cuando el 3 de noviembre

de 1903 Panamá se separa de Colombia y validada mediante Ley 2 de 29 de
febrero de 1904.

Para el día 4 de noviembre de 1903, aparece en los Archivos Nacionales de

Panamá y autorizado por la Notaría Primera de Panamá una Escritura Pública
número 306 de 4 de noviembre de 1903, elaborada a mano y a plumilla por el
notario, que otorga el señor Enrique del Infante, “por la cual vende un terreno y
una bodega construida en él al señor Manuel Caballero López, por la suma de
doscientos pesos”, propiedad ubicada en Santa Ana.

En efecto, Panamá era un departamento de Colombia que en materia de notariado

se regía por la legislación colombiana, al punto que la documentación que
utilizaban las dos únicas notarías de Panamá, las cuales eran en su orden, la
Primera y la Segunda, tenía el membrete que decía “Re-pública de Colombia.

Departamento de Panamá. Administración General de Hacienda.” Y fungió como

Notario Primero de Panamá, en ese periodo de transición, el señor Octaviano
Bienvenido Pérez.

Lo cierto es que para los efectos de la transición política, en los registros

notariales, y en el membrete del formulario de pago de los derechos de registro de
la Administración General de Ingresos correspondiente al Folio 684 del Libro de
recaudación del Derecho de registro y que ampara el pago de impuesto de los
derechos de registro de un “poder general que el señor Federico Ceballos confiere
al señor Don Gerardo Ortega”, se observa que en el lugar donde dice “Re-pública
de Colombia”, aparece tachada “Colombia” y encima se lee “Panamá” escrita a
mano.

A manera de comentario vale advertir que para la época de nuestra separación de

Colombia, el servicio notarial funcionaba en coordinación con la Administración
General de Hacienda para los efectos del pago de los derechos a registro de las
escrituras públicas que los dos notarios autorizaran, sin soslayar que el régimen
legal vigente para asuntos de notariado eran las leyes civiles colombianas.

Notaría Segunda del Circuito de Panamá.

La creación de la Notaría Segunda, al igual que la Notaría Primera, deviene de

nuestra época de unión a Colombia. Así, pues, la Notaría Segunda de Panamá ya
existía cuando el 3 de noviembre de 1903 Panamá se separa de Colombia, y
fungía como Notario Rafael Polidoro Márquez.

De los Archivos Nacionales logramos obtener una copia de la Escritura Pública

número 272 de 10 de noviembre de 1903, “por la cual las señoras Leona y Petra
Pérez confieren Poder Especial al señor Carlos Eleta”.

Notaria Tercera del Circuito de Panamá.

Fue creada mediante Decreto Ley 30 de 5 de marzo de 1942, publicado en la

Gaceta Oficial 8752 del viernes 13 de marzo de 1942. El Decreto Ley 30 de 1942
fue aprobado e implementado bajo la presidencia de Ricardo Adolfo de la Guardia.

Notaría Cuarta del Circuito de Panamá.

Su creación fue mediante el Decreto Ley 14 de 10 de julio de 1958, publicado en

la Gaceta Oficial 13633 de viernes 5 de septiembre de 1958.

El Decreto Ley 14 de 1958 fue aprobado e implementado bajo la presidencia de

Ernesto De La Guardia Jr. Notaría Quinta del Circuito de Panamá.
Creada mediante el Decreto Ley 1 de 14 de abril de 1966, publicado en la Gaceta
Oficial 15599 de lunes 18 de abril de 1966.

El Decreto Ley 1 de 1966 fue aprobado e implementado bajo la presidencia de

Marco A. Robles.

Notaría Sexta del Circuito de Panamá.

Se creó mediante el Decreto de Gabinete 182 de 2 de septiembre de 1971,

publicado en la Gaceta Oficial 16935 de miércoles 8 de septiembre de 1971.

El Decreto de Gabinete 182 de 1971 fue aprobado e implementado bajo la

presidencia de Demetrio B. Lakas.

Notaría Séptima del Circuito de Panamá.

Se trata de una notaría especial competente para los asuntos municipales del
distrito especial de San Miguelito, y creada por virtud de la Ley 57 del 5 de octubre
de 1976.

Notaría Octava del Circuito de Panamá.

Creada mediante el Decreto de Gabinete 29 de 7 de febrero de 1990, publicado en

la Gaceta Oficial 21478 de lunes 19 de febrero de 1990.

El Decreto de Gabinete 182 de 1991 fue aprobado e implementado bajo la

presidencia de Guillermo Endara Galimany.

Notaría Novena del Circuito de Panamá.

Su creación fue mediante el Decreto de Gabinete 29 de 7 de febrero de 1990,

publicado en la Gaceta Oficial 21478 de lunes 19 de febrero de 1990.

El Decreto de Gabinete 182 de 1991 fue aprobado e implementado bajo la

presidencia de Guillermo Endara Galimany.

Notaría Décima del Circuito de Panamá.

Se creó mediante el Decreto de Gabinete 29 de 7 de Febrero de 1990, publicado

en la Gaceta Oficial 21478 de lunes 19 de febrero de 1990.
El Decreto de Gabinete 182 de 1991 fue aprobado e implementado bajo la
presidencia de Guillermo Endara Galimany.

Notaría Undécima del Circuito de Panamá.

Creada mediante el Decreto de Gabinete 29 de 7 de febrero de 1990, publicado en

la Gaceta Oficial # 21478 de lunes 19 de febrero de 1990.

El Decreto de Gabinete 182 de 1991 fue aprobado e implementado bajo la

presidencia de Guillermo Endara Galimany.

Notaría Duodécima del Circuito de Panamá.

Fue creada mediante el Decreto de Gabinete 29 de 7 de febrero de 1990,

publicado en la Gaceta Oficial 21478 de lunes 19 de febrero de 1990.

El Decreto de Gabinete 182 de 1991 fue aprobado e implementado bajo la

presidencia de Guillermo Endara Galimany.

Notaría Decimotercera del Circuito de Panamá.

Creada por virtud de la Ley 60 de 5 de diciembre de 2018 , publicada en la Gaceta

Oficial 24447 de viernes 7 de diciembre de 2001, tiene jurisdicción en el distrito de
San Miguelito.

Circuito Notarial de Los Santos.

El circuito notarial de Los Santos fue creado mediante Ley 2 de 29 de enero de

1904, publicada en la Gaceta Oficial 00004 de 7 de marzo de 1904 8 La Ley 60 de
5 de Diciembre de 2001, aparece publicada en la Gaceta Oficial 24,447 de viernes
7 de Diciembre de 2001, y fue firmada por la entonces Presidenta Mireya
Moscoso.

Vale anotar que la Ley 2 de 1904, tenía por título: “Sobre creación de un segundo
circuito de notaria y registro en la Provincia de Los Santos”.

Esta Ley está integrada por dos artículos; el artículo 1 decía que desde el 1 de
mayo de 1904 habrá en la provincia de Los Santos un segundo circuito de notaría
y registro integrado de la siguiente manera: Las Tablas que sería su cabecera,
Guararé, Pocrí, Pedasí y Tonosí.

Circuito Notarial de Coclé.

El Circuito Notarial de Coclé está integrado por dos notarías, y según la Ley 60 de
5 de diciembre de 2001, publicada en la Gaceta Oficial 24447 de viernes 7 de
diciembre de 2001, y tiene jurisdicción en la provincia de Coclé.

Circuito Notarial de Chiriquí.

El Circuito Notarial de Chiriquí está integrado por cuatro notarías, y podemos

referirnos a su creación en los años sesenta.

La Notaría Segunda del Circuito de Chiriquí, fue creada mediante Ley 76 de 26 de

octubre de 1960, publicada en la Gaceta Oficial 14271 de 17 de noviembre de
1960. La Ley 76 de 1960 fue aprobada y promulgada bajo la presidencia de
Ernesto De La Guardia Jr. La Notaría Tercera del Circuito de Chiriquí, fue creada
mediante Decreto de Gabinete 52 de 20 de febrero de 1990, publicado en la
Gaceta Oficial 21387, y “por el cual se adicionada el decreto de Gabinete 29 del 7
de febrero de 1990, para crear Notaría Pública adicional en el Circuito de Chiriquí”.

El artículo primero del Decreto de Gabinete 52 de 1990, adiciona el artículo cuarto

al Decreto de Gabinete 29 de 1990, por el cual se crea en el Circuito de Chiriquí,
la Notaría Tercera con sede en David, para la recepción, extensión y autorización
de las declaraciones, actos y contratos que las personas naturales y jurídicas
deban o quieran dar autenticidad y constancia pública conforme a la ley, en la
provincia de Chiriquí.

El Decreto de Gabinete 52 de 1990 fue aprobado y promulgado bajo la presidencia

de Guillermo Endara Galimany.

La Notaría Cuarta del Circuito de Chiriquí fue creada por virtud de la Ley 60 de 5
de diciembre de 2001, con sede en Barú, tiene jurisdicción en la provincia de
Chiriquí.

Circuito Notarial de Colón.

El Circuito Notarial de Colón está integrado por dos notarías, y encontramos como
referencia el Decreto 1258 de 10 de agosto de 1945, publicado en la Gaceta
Oficial 9775 de 14 de agosto de 1945.

Jurisdicciones especiales.

3.1.2.1. La función notarial ejercida por los secretarios de Consejos Municipales.

Tanto el Código Civil, en el artículo 1718, como el Código Administrativo, en el

artículo 2116, recogen una fórmula que en los tiempos modernos crea un conflicto
de jurisdicción y competencia, que pudo haber tenido su razón de ser en los
orígenes de la República, allá por 1917 cuando se estableció esta codificación,
pero que en la actualidad no se justifica, y es que se permite a los Secretarios de
Consejos Municipales actuar de notarios, circunstancia que en ocasiones demerita
la credibilidad internacional del servicio notarial panameño, porque en el extranjero
no se reconoce la facultad de los Secretarios de Consejos Municipales en los
inicios de la República, se quiso facilitar el otorgamiento de poderes, sustituciones
y protestos, en el ámbito nacional, pero los Secretarios de Municipios han querido
llevar más allá la facultad, dando origen a conflictos de jurisdicción, la norma se
dispuso para casos de excepción de personas que se encuentren en incapacidad
física de trasladarse a una notaría; sin embargo, los secretarios de municipios lo
han convertido en una práctica común.

El artículo 1718 del Código Civil a la letra expresa:

Artículo 1718. En los lugares que no fueren cabecera de notaría, ejercerá las
funciones de notario el Secretario del Consejo Municipal, en la extensión de
poderes de todas clases, sustitución de poderes, protestos y otros actos cuya
demora sea perjudicial, que deban otorgar las personas que se encuentren en
incapacidad física de trasladarse a la cabecera del circuito de notaría y en el
otorgamiento de escrituras sobre contratos cuyo valor principal no exceda de
doscientos cincuenta balboas.

En relación traemos a cita, también, el artículo 2116 del Código Administrativo que
reproduce la norma del Código Civil, en los siguientes términos:
Artículo 2116. En los lugares que no sean cabecera de Circuito Notarial ejercerá
las

funciones de Notario el Secretario del Consejo Municipal en la extensión de

poderes de todas clases, sustitución de poderes, protestas y otros actos, cuya
demora sea perjudicial, que deban otorgar las personas que se encuentren en
incapacidad física de trasladarse a la cabecera del Circuito de Notaría, y en el
otorgamiento de escrituras sobre contratos cuyo valor principal no exceda de
doscientos cincuenta balboas. En tales casos, los secretarios Municipales
cumplirán con los deberes que en el presente título se impone a los notarios, pues
como tales deben reputarse cuando ejercen las funciones a que contrae este
artículo.

Se advierte así, que la facultad otorgada a los secretarios de Consejos

Municipales para actuar de notarios en la extensión de todas clases de poderes,
sustitución de poderes y protestos, está condicionado a dos aspectos:

a. Que se trate de persona físicamente incapacitada de trasladarse a la cabecera

del Circuito Notarial.

b. Que se trate de escrituras sobre contratos cuyo valor principal no exceda de

doscientos cincuenta balboas.

Luego, el ejercicio de la función notarial fuera de los casos previstos en los

artículos 1718 del Código Civil y 2116 del Código Administrativo, por parte de los
secretarios de Consejos Municipales, entra en la ilegalidad y causal de nulidad
según lo previsto en el artículo el artículo 1719 al decir que los secretarios de
Consejo Municipal que ejerzan funciones notariales se ajustarán a las
disposiciones de este Título para el desempeño de dichas funciones.

Notarías Especiales.

1. Mediante Decreto de Gabinete 262 de 1970, publicado en la Gaceta Oficial

16,664 de 7 de agosto de 1970, se crea una Notaría Especial en el Circuito
Notarial de Panamá.
2. Mediante Ley 57 de 1976, publicada en la Gaceta Oficial 18,169 de 19 de
octubre de 1976, se creó una notaría especial en el Circuito Notarial de Panamá.

3. Mediante la Ley 3 de 13 de enero de 1998, publicada en la Gaceta Oficial

23,460 de jueves 15 de enero de 1998, “se crean dos notarías especiales, una en
el Circuito Notarial de Panamá, que funcionará en Balboa, corregimiento de
Ancón, provincia de Panamá, y otra en el Circuito Notarial de Colón, que
funcionará en el corregimiento de Cristóbal, provincia de Colón”. Se establecieron,
entonces, según el artículo 1 de la ley, dos notarías especiales:

“para la recepción, extensión y autorización de las declaraciones, actos y contratos

que celebren con la entidad estatal encargada de la custodia, aprovechamiento y

administración de los bienes que han revertido o que reviertan a la República de
Panamá conforme al Tratado del Canal de Panamá de 1977, conocido como
Torrijos Carter y sus anexos, como consecuencia del desarrollo de los planes y
proyectos relativos a las tierras, edificios, instalaciones y demás bienes ubicados
en la antigua

Zona del Canal de Panamá”. El artículo 2 de la ley dispone que el funcionamiento

de estas notarías especiales se ajustara a las disposiciones sobre notariado del
Título I, Libro Quinto del Código Civil.

Para el nombramiento, decía el artículo 3 de la ley que debería tener los mismos
requisitos que se exigen para ser magistrados de las Corte Suprema de Justicia y
deberán cobrar, en todas las escrituras que elaboren, los tributos que señala la
ley.

Además, en el mismo artículo 3 se establece que los notarios y los empleados

subalternos de estas notarías especiales, serán de libre nombramiento y remoción
del Órgano Ejecutivo; y que los sueldos de los notarios y del personal subalterno
de las notarías, así como los gastos que ellas demanden, serán asumidos por la
Autoridad de la Región Interoceánica o por la dependencia estatal que la sustituya.

Finalmente, el artículo 4 de la ley estableció que los ingresos provenientes de los

servicios prestados por estas notarías serían manejados conforme a lo previsto en
el artículo 26 de la Ley 5 de 1993, esto es como ingresos de la Autoridad de la
Región Interoceánica. La Ley 3 de 1998 fue aprobada y promulgada bajo la
presidencia de Ernesto Pérez Balladares.

Competencia-.

El notario tiene una competencia genérica en lo que se refiere a declaraciones

notariales, actos y contratos que las personas naturales o jurídicas deban o
quieran dar autenticidad y constancia pública conforme a la ley.

Es una competencia genérica para distinguirla de la competencia específica,

porque está condicionada a la autonomía de la voluntad privada en cuanto al tipo
de declaración, acto o contrato; pero, además, el ordenamiento hace referencia
expresa a persona natural o jurídica.

En efecto, el artículo 1715 del Código Civil a la letra expresa:

Artículo 1715. La recepción, extensión y autorización de las declaraciones, actos y

contratos a que las personas naturales o jurídicas deban o quieran dar

autenticidad y constancia públicas, conforme a la ley, están a cargo del notario
público.

No obstante, el mismo texto del artículo 1715 del Código Civil fue trascrito,
íntegramente, en el Código Administrativo, el cual en su artículo 2113 se refiere,
también, a la competencia de los notarios así:

Artículo 2113. La recepción, extensión y autorización de los actos y contratos a

que las personas naturales o jurídicas deban o quieran dar autenticidad y
constancia pública, conforme a la ley, están a cargo del notario público.

Las normas no son excluyentes sino enunciativas de la competencia de los

notarios públicos, por lo que el notario puede realizar, y como en efecto realiza,
actividad que no está expresamente advertida por la normativa, ejemplo, levantar
actas notariales fuera del despacho para hacer constar y dar fe pública sobre un
hecho o acontecimiento natural o humano, dar fe pública en juegos de azar
autorizados por el Estado, etc.
Es por ello que en concursos y tómbolas suele requerirse la presencia del notario
para que dé fe y levante el acta notarial correspondiente.

CONCLUSIONES.

Los contratos de garantía tienen como propósito dar seguridad al acreedor de

obtener el pago en caso de incumplimiento, ya que ésta se puede dar mediante
fianza, prenda o hipoteca. Por ello, dan certeza al acreedor, en virtud de que no se
le defraudará en caso de falta de pago en virtud de lo cual se hace efectiva la
garantía para que el acreedor no corra ningún riesgo.

La Hipoteca es definida como el contrato en virtud del cual una persona llamada
deudor hipotecario, constituye un derecho real sobre un bien generalmente
inmueble, determinado y enajenable, a favor de la otra parte llamada acreedor
hipotecario, para garantizar el cumplimiento de una obligación, sin desposeer al
deudor del bien gravado y que le da derechos al acreedor, de persecución y en
caso de incumplimiento de la obligación, de enajenación y de preferencia para ser
pagado con el producto de la enajenación.

En atención a la normativa civil panameña, el alcance del contrato de hipoteca

como garantía real para garantizar el cumplimiento de la obligación, es muy bueno
para tal propósito.

El derecho real que se genera sobre los bienes afectados, en razón del contrato
de hipoteca celebrado, es eficaz para garantizar el cumplimiento de la obligación,
como un respaldo a favor del acreedor del vínculo contractual.

Luego del análisis de las normas jurídicas que regulan los diversos componentes
del contrato de hipoteca, según el Código Civil de la República de Panamá, se
concluye que esta presenta un desarrollo normativo suficientemente claro y
abarcador para que su debida aplicación, surta los efectos para cual fue creada
esa figura de garantía.

El objeto del Derecho Notarial es dar fe pública respecto de los actos y contratos
que ante el notario deben pasar, y la confianza respecto de los documentos que
se ponen bajo su custodia.