Unidad 7.

Juicio de desalojo

Objeto

Legitimación activa y pasiva

Trámite del juicio. Reclamo por mejoras

Desocupación inmediata. Tutela anticipada

Sentencia. Personas en situación de vulnerabilidad

Costas al garante. Responsabilidad del ador

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Objeto

El juicio de desalojo es el instrumento previsto por la ley para asegurar el uso y goce de un bien inmueble a quien
tiene derecho a ello frente a quien carece de derecho para ocuparlo. Importa una acción de carácter personal mediante
la cual se pretende el recobro de la tenencia del inmueble, que se encuentra ocupado por quien carece de título para
ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple tenedor sin pretensiones a
la posesión (Salgado, 2019, p. 284; Areán, 2004, pp. 52-57; Ramírez, 2006, 43-44; Kenny, 2006, p. 3).

En el juicio de desalojo, la causa pretende estribar en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al

demandado y en el derecho del actor a recibir esa restitución.1

[1] T. S. J., Sala Civ. y Com., in re: Massa Roberto Omar C/ Rosaura Campos – Desalojo – Recurso de

casación (“M” 06/00). Sentencia N.o 138, del 25/10/2000.

“Su objeto, entonces, se limita a lograr la restitución del inmueble, por

lo que queda excluida la pretensión del cobro de alquileres, mejoras o
deterioros (art. 765 CPC)” (Rocca, 2016, http://bit.ly/3ahaftc). En
cuanto a las mejoras, su reconocimiento y eventual derecho de
retención puede ser reclamado por el demandado.

Cabe remarcar que la procedencia del desalojo se supedita a que la obligación de restituir y su
exigibilidad surjan claramente de autos, por lo que todo debate que a su respecto requiera mayor
 amplitud o prueba –v.gr. discusión acerca del incumplimiento de cláusulas del contrato, posesorio,
o real- desborda la acotada continencia del marco de dicho proceso y en tal caso corresponde el

rechazo de la demanda.2

[2] T. S. J., Sala Civ. y Com. in re: Páez, Ramón Nicomedes c/ Cativa, Lidia del Carmen – Desalojo –

Comodato – Tenencia Precaria - Recurso Directo (Civil) (Expte. Nº 2739075/36)". Sent. N.o 15, 9/3/16,

Semanario Jurídico N° 2053, 5/5/2016, Cuadernillo: 16,Tomo 113, Año 2016 – A

Por su parte cabe adelantar que no procede el juicio de desalojo contemplado en el art. 750 y ss.
del CPCC, cuando la desocupación deba hacerse vía ejecución de sentencia de otro juicio, o
cuando las leyes hayan establecido un procedimiento especial, [por ejemplo a través de la
ejecución de sentencia]. (Rocca, 2016, http://bit.ly/3ahaftc).

Es importante tener en cuenta a cuál de las partes le corresponde probar el derecho al uso de la cosa objeto del juicio
toda vez que ello determine quién padece los perjuicios del incumplimiento del onus probandi. En esa senda, en el
caso particular del juicio de desalojo, quien promueve la acción tiene la carga de acreditar el derecho a que se le
restituya el inmueble, es decir, le basta al actor con demostrar que lo asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío,
sea en carácter de propietario, poseedor, etc. Al acreditarlo, el onus probandi se desplaza al demandado, quien, a fin
de que se rechace la acción de desalojo, deberá demostrar que, a su vez, “disfruta de una situación jurídica
incompatible con el derecho acreditado por el actor. No acreditado el derecho a mantenerse en la ocupación de la
cosa, deberá estarse al mejor derecho demostrado por la parte actora y se deberá condenar al demandado en su

condición de tenedor a restituir el inmueble”3

[3] T. S. J., Sala Civ. y Com., in re: Massa Roberto Omar C/ Rosaura Campos – Desalojo – Recurso de

casación (“M” 06/00). Sentencia N.o 138, del 25/10/2000.

En este punto, cabe señalar que no obsta a la procedencia de la acción

de desalojo la acreditación de una legitimación distinta de la invocada
en la demanda si, a su vez, el accionado no demuestra el derecho a
permanecer en el inmueble. Ello sucede si el actor invoca ser
comodante y, en tal calidad, demanda el desalojo, pero no acredita tal
calidad y demuestra, en cambio, ser propietario del inmueble.

En tales supuestos, si el accionado se limita a negar la calidad de comodatario y se acredita que solo es tenedor
ilegítimo de la casa, la demanda de desalojo procede sin que ello implique violación al principio de congruencia.

En tal andarivel, el Tribunal Superior de Justicia tiene resuelto:

… La congruencia en la causa -que es la que aquí interesa- alude a los hechos que configuran la
causa petendi, “entendiéndose por tal la invocación de una concreta situación de hecho a la cual el
actor le asigna una determinada consecuencia jurídica, que resulta determinante de aquella y que -
salvo supuestos excepcionales- no puede ser modificada posteriormente sin desmedro de la
garantía de defensa en juicio” (…) De los hechos relacionados en la demanda como sustento de la
pretensión, o en la sentencia como fundamento de la condena, no todos hacen a los términos
"esenciales" en que el debate quedó planteado.

En el juicio de desalojo la causa petendi, en cuanto término "esencial" de la litis, radica en la

condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a
recibir esa restitución.

La calificación jurídica que se ajuste a ese vínculo obligacional (comodato, locación, mera
ocupación ilegítima) no es, en principio, un extremo esencial de la litis ni condiciona el contenido
de la sentencia si, tal como ocurre en este caso, su alteración no lesiona el derecho de defensa del
accionado. El ocupante demandado como comodatario no puede frustrar el progreso de la
demanda acreditando su condición de simple intruso.

Y ocurre que en el presente juicio el demandado, al tiempo que niega el comodato, tan solo
acredita ser tenedor ilegítimo de la casa, calidad esta que lo obliga a restituir el inmueble al

propietario.4
[4] T. S. J., Sala Civil y Comercial: PROCIKIEVIEZ LUIS ANDRES C/ MARIA CRISTINA SERRANO

- DESALOJO -RECURSO DE CASACION", Sentencia N.o 38 del 23/5/00.

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Legitimación activa y pasiva

Legitimación activa

Si bien el código procesal no establece pauta relativa a la legitimación para reclamar el desalojo, puede señalarse que
existe consenso doctrinario y jurisprudencial en que se encuentra legitimado en líneas generales para reclamar el
desalojo todo aquel que tenga derecho a recuperar la tenencia del inmueble, cualquiera sea la relación jurídica que
otorgue dicho derecho. Conforme a tal lineamiento, se encuentra legitimado para reclamar el desalojo del inmueble,
además de su propietario, el copropietario, el adquirente por boleto de compraventa, el locador, el poseedor, el
comodante, el usuario, el usufructuario, etc.

El propietario tiene legitimación para demandar el desalojo del inmueble del que es titular en función de la potestad

de usar, gozar y disponer del bien5. Tal legitimación incluye al propietario no poseedor de la cosa en función de las
normas citadas.

[5] Arts. 1941 y 1944, Ley N.o 26994. (1 de octubre 2014). Código Civil y Comercial de la Nación.

Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de

http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm#2

A su vez, el adquirente por boleto está legitimado para demandar el desalojo porque tiene un título válido que, así
como le da derecho a transmitir la tenencia, debe otorgarle el de reclamar la restitución.
Es menester tener presente que el adquirente por boleto puede celebrar
válidamente un contrato de locación o comodato. De tal modo que, si
este puede celebrar contratos con terceros, a los fines de transmitirle la
tenencia, sería injusto negarle la legitimación para demandar el
desalojo.

Por su parte, pueden presentarse situaciones particulares que ameritarán sopesar la legitimación de las partes.

Ello ocurre, verbigracia, cuando el derecho invocado por el actor deviene de la invocación del pacto comisorio de un
contrato de compraventa invocado por el actor respecto del cual el demandado, a su vez, invoca incumplimiento del
actor o cuando el actor es el heredero del propietario y el demandado no lo es —o al contrario—, también el
demandado es un coheredero, o en los casos de un desalojo entablado por el propietario del inmueble en contra de su
exconviviente, etc.

Legitimación pasiva

La acción de desalojo procede contra todo aquél que carezca del derecho a tener la cosa, es decir, contra cualquier
ocupante cuyo deber de restituir el inmueble le sea exigible, en tanto y en cuanto su desocupación no proceda por

otra vía especial, conforme lo dispone el art. 750 del CPCC6.

[6] Art. 750, Ley N.o 17454. (20 de septiembre de 1967). Código Procesal Civil y Comercial de la

Nación. Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de

http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm
En tal línea, el locatario puede ser demandado en desalojo. Las causales más comunes son la falta de pago y el
vencimiento del plazo de la locación, sin perjuicio de que también puede tener lugar el desalojo por alguna de las
causales que autorizan la resolución del contrato. En estos supuestos, es importante la citación al fiador del contrato
de locación, y las consecuencias previstas en la ley sustancial respecto a su responsabilidad al vencimiento del plazo
de la locación (art. 1225 del CCCN).

Una situación especial sucede respecto al demandado que invoca posesión. Al respecto, cabe señalar como primer
aspecto que la sola invocación del hecho posesorio carece de entidad para enervar la procedencia de la acción de
desalojo. Sin embargo, también corresponde precisar que la exégesis para efectuar sobre la posesión invocada por el
demandado debe limitarse a la probabilidad de su existencia, sin inmiscuirse en la órbita de las acciones reales o
posesorias pertinentes. En el juicio de desalojo, el derecho del actor a que se le restituya el inmueble debe surgir
notoriamente probable, verosímil, de modo que tanto la actividad probatoria y argumental de las partes como la
construcción del razonamiento del tribunal no excedan el marco cognoscitivo de la acción, irrumpiendo,
indirectamente, en otro trámite específicamente establecido por la ley procesal para el recupero de un bien inmueble
(art. 750 del CPCC).

En efecto, el desalojo no es la vía procesal adecuada para discutir y

resolver cuestiones que desbordan su objeto, como son las relativas a la
posesión por ser propias de acciones petitorias o posesorias.

Por lo tanto, la pretensión de desalojo no procede contra el ocupante

que alega su calidad de poseedor, pero es así a condición de que aporte
elementos probatorios que, prima facie, acrediten la verosimilitud de su
alegación.

En efecto, se exige una prueba que genere una duda razonable a propósito de la posesión alegada. De allí es que
 … cabe formularse el siguiente interrogante: ¿cuándo los actos del demandado denotan posesión
susceptible de enervar la acción de desalojo?

Si bien habrá que estar a las circunstancias del caso, como regla, se puede decir, siguiendo a la
Dra. Zavala de González (1997), que no son posesorios ni excluyentes de la posesión ajena, los
actos indispensables o mínimos para el mantenimiento de la cosa en buen estado (por ej. las meras
refacciones). Tampoco constituyen actos que evidencien una situación posesoria, los pagos de
contribuciones y servicios porque es una conducta que incluso cumplen los meros tenedores a fin
de poder preservar la ocupación de la cosa.

Por el contrario constituyen hechos con entidad para llevar al rechazo de la acción de desalojo
aquéllos que, valorados de acuerdo a las reglas de la sana crítica racional, denoten la intención de
ejercer el derecho de propiedad. (Rocca, 2016, http://bit.ly/3ahaftc).

En tal andarivel, se sitúan, v.gr., contrataciones realizadas por el accionado sobre el inmueble, inversiones de
envergadura en el bien y durante un lapso considerable, sin oposición del actor, etc.

De todos modos, las expresadas son reglas generales a tener en cuenta, pero habrá que estar a las
particulares circunstancias del caso, y valorar el material probatorio acompañado. Por el contrario,
la ausencia de tales probanzas y la nitidez al derecho de uso y goce del inmueble por parte del
actor, conducirá a la admisión de la demanda. (Rocca, 2016, http://bit.ly/3ahaftc).
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Trámite del juicio. Reclamo por mejoras

El juicio de desalojo, previsto en los arts. 750 al 768 del CPCC, se sustancia por el trámite de juicio abreviado con
algunas modificaciones.

Entre las principales características del trámite del juicio de desalojo cabe mencionar:

El demandado no puede oponer excepciones en forma de artículo previo ni plantear reconvención; todos los plazos
son fatales. No hay declaración de rebeldía; no hay plazo extraordinario de prueba. Hay limitaciones en cuanto a la
prueba (no más de cinco testigos y, en caso de desalojo por falta de pago, solo se admiten como prueba del pago los
recibos o la confesional), no hay alegatos y hay un régimen recursivo que impide la apelabilidad de las
interlocutorias. La demanda debe cumplir los requisitos del art. 175 del CPCC. y con ella se debe ofrecer toda la
prueba salvo la confesional y la documental.

Si se trata de desalojo por falta de pago de un inmueble con destino habitacional, previamente a la
demanda por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el
pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días

corridos contados a partir de la recepción de la intimación consignando el lugar de pago.7

[7] Art. 1222, Ley N.o 26994. (1 de octubre 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable

Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de

http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm#2

Al respecto debe precisar que la falta de acreditación de tal intimación no es condición de admisibilidad de la

pretensión8. Una vez iniciada la demanda de desalojo por falta de pago de dos períodos consecutivos (Art. 1219 del
CCCN), el hecho de que el locatario abone lo adeudado y los cánones que se devenguen durante el juicio no enerva
la acción incoada, pues la causal de desalojo ya quedó configurada.

[8] Cám. 6º CC in re: “Borella, Mateo Francisco E. c/ Martínez María Natalia y otro. Desalojo. Falta de

pago”, sent. n.o 20 del 12/3/07 (SEMANARIO JURÍDICO, n.o 1607)

Continuando con el trámite del juicio, con la demanda se deben ofrecer

pruebas y acompañarla con el contrato de locación, si lo hubiere, cartas
documentos, avisos de recepción, etcétera. La demanda es por daños al
inmueble, fotografías, etc.

Si la demanda de desalojo se funda en el vencimiento del plazo, la ley no impone la intimación

previa —a diferencia de la causal de falta de pago y si el destino del inmueble es habitacional—.
Sin embargo, tal requerimiento resulta aconsejable en algunos supuestos. Así cuando el locatario
sigue ocupando el inmueble y el locador ha continuado receptando los pagos de los alquileres sin
reserva alguna, en tal supuesto si el demandado se allana a la demanda de desalojo —y no hubo
previa intimación— procede eximirlo de costas… ” (Rocca, 2016, http://bit.ly/3ahaftc).

No se advierte que el demandado fuere culpable de la reclamación, ya que se encontraba en el bien por voluntad del
arrendador.

Citado el demandado a comparecer a estar a derecho y a contestar la demanda —por el plazo de 6 días—, si no lo
hiciere, se dictará sentencia directamente haciendo lugar o no al desalojo, a menos que el tribunal estimase necesario
receptar prueba.
El demandado, al contestar la demanda, podrá invocar el derecho de retención por mejoras, a lo que se imprime el
trámite del art. 510 del CPC., o sea, traslado al actor por 6 días. Esta cuestión no es de artículo previo, lo cual
dilataría el trámite del principal. Directamente, se imprime el trámite de las excepciones o la reconvención en el
abreviado, es decir, traslado al actor para que pueda alegar y ofrecer prueba al respecto y se resuelve en la sentencia.

Si se reconoce el derecho de retención por mejoras y se declara el

derecho de retención por parte del accionado, no procede el
lanzamiento hasta tanto el actor las haya pagado o caucionado su
deuda (762 del CPCC).

Pasada la oportunidad de la contestación de la demanda, podrán invocarse las mejoras, efectuando una constatación
del inmueble, pero, al haber precluido la oportunidad para probar su extensión y cuantía, no puede invocar el derecho
de retención. En su caso, el resarcimiento de las mejoras en este supuesto podrá encausarse en un juicio declarativo.

A los efectos de la decisión del tribunal respecto al reconocimiento de las mejoras y, eventualmente, del derecho de
retención, deberá tener en cuenta al valorar la prueba reunida, los términos del contrato de locación y la normativa
sustancial 1211 y las siguientes del CCCN.
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Desocupación inmediata. Tutela anticipada

La figura contemplada en los arts. 680 bis y 684 bis del CPCC tiene como finalidad esencial dar mayor celeridad a
quien procura la recuperación del inmueble, pues, una vez trabada la litis y bajo ciertas condiciones, aquel podrá
requerir al tribunal que disponga la entrega del bien sin tener que esperar hasta la oportunidad del lanzamiento.

Tal instituto ha sido objeto de diversos encuadres jurídicos. Así, para Roland Arazi y Jorge A. Rojas (2007), la
entrega inmediata no funciona como una típica medida cautelar, sino que, por el contrario, importa un anticipo de
jurisdicción (p. 367).

Enrique M. Falcón (2007) sostiene que se trata de un procedimiento cautelar, incluido dentro de los sistemas de
anticipación de la tutela sustancial (p. 439).

A su vez, cabe destacar que, en el orden local, aunque no se encuentra

expresamente regulado este instituto —a diferencia de lo que ocurre en
el orden nacional y otros cuerpos normativos—, viene siendo receptado
lentamente por la jurisprudencia y propiciado por la doctrina. Se trata
de un genuino tipo de tutela anticipada, por cuanto, a fin de neutralizar
el obstáculo temporal de esperar hasta que se ejecute la sentencia,
autoriza la entrega del inmueble a través de una providencia
precautoria a instancia de parte.
Más allá de su denominación, mediante esta figura, se acuerda anticipadamente y en forma provisoria, el bien de la
vida, que se reclama en la demanda —restitución del uso y goce de la cosa—, sin tener que esperar el tiempo que
requiere la conclusión del proceso hasta la ejecución de la sentencia, asegurando de tal modo el resultado práctico
reclamado por el justiciable. La figura en examen busca dar respuesta a una legítima demanda social de contar con
una justicia tempestiva y efectiva (González Zamar, 2009, p. 202).
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Sentencia. Personas en situación de vulnerabilidad

La sentencia debe cumplir con las exigencias previstas en el art. 326 del CPCC, el art. 155 de la Constitución de la
Provincia de Córdoba y el art. 3 del CCCN.

“Si hace lugar al desalojo, apercibirá de lanzamiento al demandado si no desocupa la finca en el plazo de 10 días a
menos que aquél tuviera derecho a otro plazo mayor en cuyo caso será fijado. (755 CPC)” (Rocca, 2016,
http://bit.ly/3ahaftc).

En caso de que el inmueble para desalojar se encuentre ocupado por

personas menores, con situación de vulnerabilidad o con riesgo de
quedar en situación de calle, deben adoptarse los recaudos a fin de
conjurar los efectos del desalojo.

A tales fines, se debe contemplar la posibilidad de ampliar razonablemente el plazo para la desocupación del bien,
flexibilizando de tal modo el previsto en el art. 755 del CPCC, y comunicando la resolución a sus efectos, a la oficina

de Derechos Humanos dependiente del Tribunal Superior de Justicia9.

[9] C5°CC. “Severini Mario c/ Moyano Mauro” Sent. Nº 20, 11/3/14; C1°CC. “Camperi, Jorge E. c/

Zabala”, Sent. 302 del 31/7/13

“La sentencia se hará efectiva contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la

notificación”10. Si se trata de condena de futuro, la sentencia podrá ejecutarse al vencimiento del plazo de locación.
(Art. 755 del CPCC).

[10] Art. 687, Ley N.o 17454. (20 de septiembre de 1967). Código Procesal Civil y Comercial de la

Nación. Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de

http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-19999/16547/texact.htm
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Costas al garante. Responsabilidad del fiador

El fiador de la locación garantiza personalmente las obligaciones resultantes de tal contrato.

Una primera cuestión para tener en cuenta en esta materia es no confundir la responsabilidad del fiador por las costas
del juicio de desalojo con la imposición al fiador de tales costas.

En efecto, de acuerdo con el art. 1225 del CCCN y lo establecido por el

art. 1591 de dicho cuerpo legal, resulta que el fiador está obligado al
pago de las obligaciones resultantes del contrato de locación,
incluyendo los honorarios y gastos causídicos originados en el juicio de
desalojo seguido contra el afianzado.

En dicho contexto, se deben distinguir las siguientes situaciones: la responsabilidad del fiador por las costas del
proceso y de la imposición de costas al fiador. En este último caso se requiere que el fiador haya sido vencido en el
pleito, lo que supone la posibilidad de haber podido intervenir en el juicio. En efecto, los abogados del vencedor son
siempre acreedores del fiador del vencido en costas, al margen de que el garante de la locación haya intervenido o
tenido la posibilidad de participar en el juicio principal.

La diferencia radica en que, si intervinieron o se les dio tal oportunidad, los letrados del vencedor pueden
perseguirlos por vía de apremio o de ejecución de sentencia (art. 15, in fine, Ley N.o 9459, Código Arancelario para
Abogados y Procuradores de la Provincia de Córdoba11); caso contrario deben instaurar un proceso independiente,
tendiente a hacerle oponible la condena en costas y la regulación practicada a su favor en el juicio de desalojo.

[11] Ley N.o 9459. (30 de septiembre de 1913). Beneficios previsionales - Pensiones graciables.

Honorable Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de

http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do;jsessionid=22E156D7E5A0D95B93A074987

AFAA7C7?id=291232

Otro tópico sumamente relevante es la extensión de la responsabilidad del fiador en el contrato de locación. Dicha
cuestión se encuentra regulada expresamente en el art. 1225 del CCCN.

Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de
la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento
expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato
de locación. Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o

principal pagador, del contrato de locación original.12

[12] Art. 1225, Ley N.o 26994. (1 de octubre 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable

Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de

http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm#2

Conforme a esta norma, la regla es que las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo
de la locación. Se exceptúa de tal regla, es decir, se mantiene la responsabilidad del fiador respecto de las
obligaciones que deriven de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

A su vez, establece que, para que continúe obligado el fiador, se

requiere su conformidad en una prórroga expresa y la nulidad de toda
cláusula que extienda anticipadamente la responsabilidad del fiador
una vez concluido el contrato.
 Para profundizar los contenidos abordados, deberá leer:

- Berizonce, R. O. Derecho procesal civil actual. Librería Editora Platense S.R.L. ISBN DE
LIBRO IMPRESO 9789505361144.ISBN DE LIBRO ELECTRÓNICO 9781449248628 Puede
acceder al mismo haciendo clic acá .

- Kandus, C. Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. (2015). Marisa Herrera, Gustavo
Caramelo, Sebastián Picasso Directores, T. III. Puede acceder al mismo haciendo clic acá.

- Palacio, L. E. Camps, C. Derecho Procesal Civil. Palacio, Lino Enrique. Camps, C. E. 4° Ed.
Edit. Abeledo Perrot. Puede acceder al mismo haciendo clic acá.