Avaluo Recursos Naturales

JOSÉ GILBERTO LÓPEZ
AVALUO RECURSOS
NATURALES HERRERA
CC 10.229.356
VEREDA TEMBLADAL
MUNICIPIO DE TONA
DEPARTAMENTO DE SANTANDER
REPÚBLICA DE COLOMBIA
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AVALUO RECURSOS
NATURALES HERRERA
CC 10.229.356
DATOS GENERALES DEL AVALÚO COMERCIAL
CLASE DE AVALÚO COMERCIAL
SOLICITANTE ASOLNALPRAC
UBICACIÓN DEL INMUEBLE VEREDA TEMBLADAL

MUNICIPIO DE TONA
DEPARTAMENTO DE SANTANDER
REPÚBLICA DE COLOMBIA
CLASE DE INMUEBLE PREDIO RURAL
USO DEL AVALÚO DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL
PROPIETARIO DATO RESERVADO POR PRIVACIDAD
VALUADOR JOSE GILBERTO LOPEZ HERRERA
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NATURALES HERRERA
CC 10.229.356
1. INTRODUCCIÓN
1.1. OBJETO DE AVALÚO
El presente avalúo tiene por objeto determinar el valor comercial del bien inmueble con
fundamento en metodologías y procedimientos valuatorios universalmente aceptados,
teniendo en cuenta el contexto económico al momento del avalúo y los factores de
comercialización que puedan incidir positiva o negativamente en el resultado final.
NOTA: El presente avalúo no tiene validez legal, ya que obedece estrictamente a

PROPÓSITOS ACADÉMICOS, de acuerdo a lo solicitado por ASOLNALPRAC.
1.2. DEFINICIÓN
AVALÚO COMERCIAL: Es el valor comercial del inmueble expresado en dinero,

entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían
dispuestos a pagar y a recibir de contado respectivamente por una propiedad, de
acuerdo a sus características generales, área, localización, actuando ambas partes
libres de toda necesidad y urgencia.
2. LIMITACIONES DEL AVALÚO
Las siguientes especificaciones y condiciones límites se aplican al avalúo aquí

presentado.
1. Las características técnicas se tomaron de la observación personal del avaluador.
2. De acuerdo con el conocimiento, la opinión del avaluador, las explicaciones y

conceptos obtenidos en este informe son demostrables.
3. Se informa al usuario que el presente informe es confidencial para el avaluador que

en el intervino, y para el (los) usuarios a quien (es) se dirige y que el avaluador no
puede aceptar responsabilidad por el uso de la valuación por terceros que se apoyen
en él.
4. El uso de este avalúo es con FINES ACADÉMICOS – NO TIENE VALIDEZ LEGAL.
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5. El avaluador no puede ser requerido para testimonio ni ser llamado a juicio por
razón de este avalúo en referencia a la propiedad de los mismos, a no ser que se
hagan arreglos previos.
6. La descripción del avalúo en este informe, se aplica sólo bajo la forma de utilización
actual.
7. La presente valuación se llevó acabo siguiendo los procedimientos establecidos en

el código de ética del avaluador y sus normas de comportamiento, lo mismo que
los avaluadores satisfacen los requisitos de capacitación profesional y experiencia
suficiente en la zona y clase de inmueble que se está avaluando.
8. Los datos privados de los propietarios no serán revelados por política de tratamiento
de datos personales.
3. MEMORIA DESCRIPTIVA
3.1. CLASE DE INMUEBLE Y UTILIZACIÓN ACTUAL
Predio rural en zona de paramo y amortiguación de paramo, con uso principal definido
para restauración ecológica.
3.2. IDENTIFICACIÓN Y DIRECCIÓN DEL PREDIO
Departamento Santander
Municipio Tona
Nombre del predio Los Panchos
Nombre de propietarios RESERVADO POR PRIVACIDAD.
Matrícula inmobiliaria 300 – 79489
Cedula catastral 68-820-00-00-0006-0028-000
Área Catastral 26 ha 8999 m2
Área Registrada 32 ha 0000 m2
Levantamiento topográfico 26 ha 9000 m2
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4. EL MUNICIPIO
4.1. DESCRIPCIÓN MUNICIPIO DE TONA
Descripción Física:
El Municipio de Tona se encuentra localizado en el nororiente de la cuenca superior del

río Lebrija, en la provincia de Soto, Departamento de Santander, a 7º 15' de Latitud
Norte y 73º 03' Longitud oeste. La cabecera municipal está ubicada a 37 km de
Bucaramanga, a 1909 msnm y con una temperatura promedio de 18 °C y
precipitaciones entre 760 y 1.020 mm, predominan los climas fríos a muy fríos, ubicado
en las zonas de vida bosque húmedo premontano, bosque húmedo montano bajo y
páramo subandino (Diagnostico EOT Tona).
Se destacan los cultivos limpios como el fríjol, apio, papa, cebolla junca entre otros; los
cultivos permanentes como el café con sombrío de árboles. Predomina en el municipio
la tecnología local tradicional con utilización de fertilizantes; la producción de papa y
cebolla en Berlín está más tecnificada ya que las condiciones topográficas permiten la
utilización de maquinaria para la preparación de los suelos. (Diagnostico EOT Tona)
5. EL SECTOR DONDE SE ENCUENTRA EL PREDIO
Vereda Tembladal, donde predominan los cultivos de papa, cebolla y ganadería

extensiva; además de algunos cultivos de subsistencia familiar. Para acceder al predio
se toma desde el área urbana de Tona por la vía terciaria que comunica a Tona con
Berlín y en aproximadamente 11 Kilómetros se encuentra el predio; desde el
corregimiento de Berlín, por la vía que conduce a Tona en aproximadamente 8,17
Kilómetros también se llega al predio.
5.1. USOS NORMATIVAMENTE ESTABLECIDOS
REGLAMENTACIÓN DE USO
Acuerdo N.º 014 de septiembre 26 de 2003
Restauración ecológica para la conservación y

Uso Principal
protección de los recursos naturales renovables.
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Recreación pasiva. Ecoturismo, investigación

Uso Compatible
controlada de los recursos naturales.
Agropecuario tradicional, ecoturismo y la
recreación activa, minería con licencia ambiental o
en trámite.
Aprovechamiento productos no – maderables del
Usos Condicionados bosque natural y de la vegetación de páramo sin
cortar los árboles o arbustos.
Aprovechamiento productos maderables de
bosques plantados con especies introducidas.
Vías de comunicación, captaciones de agua.
Agropecuarios intensivo, caza de fauna silvestre.
Forestal productor industriales.
Usos Prohibidos
Urbanos y loteo de parcelaciones.
Nuevos desarrollos de minería.
Fuente: EOT vigente en 2019.
5.2. ACTIVIDAD ECONÓMICA
Vivienda campesina; actualmente tiene establecidos algunos potreros para ganadería

extensiva pero su vocación de uso es de protección ambiental.
5.3. VÍAS DE COMUNICACIÓN Y TIEMPOS DE DESPLAZAMIENTO
Desde la zona urbana de Tona la distancia es aproximadamente de 11 kilómetros en

un tiempo de cuarenta minutos aproximadamente.
5.4. SERVICIOS COMUNALES Y DE ATENCIÓN SOCIAL
Todos los servicios comunales y de atención social están disponibles en la zona urbana
de Tona y el corregimiento de Berlín.
5.5. REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS
Los servicios públicos a las viviendas del sector son la electricidad rural y el acueducto;
no existe alcantarillado, los sistemas de tratamiento de desechos son en general pozos
sépticos. La telefonía celular ha instalado antenas que posibilitan aceptable
comunicación con el resto del mundo, la televisión se capta con buena señal.
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5.6. SITUACIÓN DE ORDEN PÚBLICO
Situación de orden público de absoluta normalidad y con percepción de seguridad en

la movilización de personas por todo el municipio.
5.7. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN
Nulas por su vocación de uso de conservación de fuentes hídricas.
5.8. CONDICIONES DE TENENCIA DE LA TIERRA
Pequeña propiedad campesina, con vivienda, rastrojos y relictos de bosque natural.
5.9. HIDROGRAFÍA
Quebradas Laderas y Morcatal.
5.10. RELIEVE O GEOFORMA
Se caracteriza por desarrollar una morfología abrupta con colinas alargadas donde se
observa un drenaje dendrítico. Estratigráficamente se identifica como Cuarzomonzonita
de la Corcova, esta unidad se encuentra bastante fracturada y cizallada, se presenta
en algunos sectores como Diques y masas pequeñas. En estado poco alterado la
cuarzomonzonita se observa de color gris, de grano fino a medio, equigranular, de
textura sacaroide, con biotita uniformemente diseminada. Esta roca al meteorizarse
pasa a un material areno arcilloso de colores gris claro y gris amarillo y de consistencia
media; cuando es masiva se altera en forma esferoidal (en cebolla). En sección delgada
la textura es cenomórfica a subhidiomórfica granular aplítica. La roca está compuesta
de 30 a 35% de cuarzo, 25 a 45% de plagioclasa zonada, 30 a 45% de feldespato de
potasio predominantemente microclina, 3% de biotita y trazas hasta de 2% de
moscovita. Los accesorios son: Apatito, oxido de hierros y Zircón, los productos de
alteración son clorita, epidota y sericita (Ward et al., 1973).
6. EL PREDIO LOS PANCHOS
Predio rural, vereda Tembladal, municipio de Tona, departamento de Santander.
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6.1. UBICACIÓN GEOGRÁFICA
Coordenadas 7°12'44.72"N 72°54'54.41"O
6.2 INFORMACIÓN CATASTRAL DEL GEOPORTAL IGAC
Código predial Anterior: 68820000000060028000

Matrícula Inmobiliaria: 300-79489
Destino económico: Agropecuario
Área del predio: 26 ha 8999 m2
Dirección: Los Panchos Vda Tembladal
6.3. VÍAS DE ACCESO AL PREDIO Y TRANSPORTE
El acceso es por la vía terciaria que comunica a Tona con Berlín. La vía se encuentra
en regular estado de conservación, con algunos tramos en placa huella.
6.4. SERVICIOS PÚBLICOS DEL PREDIO
6.4.1. Acueducto: Acueducto veredal.
6.4.2. Alcantarillado: No evidencia instalación.
6.4.3. Energía Eléctrica: Si.
6.4.4. Red Telefónica fija: No evidencia instalación.
6.5. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS GENERALES DEL PREDIO
6.5.1. Frente sobre la vía principal: No presenta.
6.5.2. Cercas Perimetrales e Internas: Si, en poste de madera a tres hilos, regular
estado de conservación.
6.5.3. Vías de Acceso e Internas: Si.
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6.5.4. Explotación Económica: Vivienda campesina, con potreros.
6.5.5. Recursos Hídricos: Quebradas Laderas y Morcatal y escorrentías del ecosistema.
6.5.6. Sistema de Riego: El predio no evidencia sistema de riego.
6.5.7. Relieve: Fuertemente quebrado.
6.5.8. Vocación del Suelo: Conservación.
6.5.9. Caracterización fisiográfica del predio:
CARACTERIZACIÓN FISIOGRÁFICA DEL

PREDIO
UNIDAD FISIOGRÁFICA
VARIABLE 1
ÁREA (Has. Aprox.) 26,9000
RELIEVE Fuertemente Quebrado
PENDIENTE >50 %
DRENAJE Bien drenados
EROSIÓN E-1
INUNDABILIDAD Nula
PEDREGOSIDAD C-1
FERTILIDAD NATURAL Moderada
Franca, franco arcillosa,
APRECIACIÓN TEXTURAL
arenosa franca
PROFUNDIDAD EFECTIVA Superficiales
AGUAS Abundantes
USO ACTUAL Vivienda campesina
CLASE AGROLÓGICA VII
De acuerdo con lo consignado en el mapa del estudio General de Suelos de Santander

elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi a escala 1:100.000, los suelos
identificados en el predio de terreno objeto de estudio, corresponden a:
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DETERMINACIÓN Y HERRERA
CÁLCULO DE PERJUICIOS
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TIERRAS DE LA CLASE VII
Comprenden un total de 787.362 hectáreas localizadas en climas muy frío, frío,

medio y cálido, en provincias de humedad muy húmeda, húmeda y seca
distribuidas en las geoformas de espinazos, filas- vigas, lomas- colinas, escarpes,
lomas cársticas, mesas-lomas de los paisajes de montaña, lomerío y
piedemonte.
El relieve es fuertemente quebrado y moderadamente escarpado o empinado

con pendientes 25-50-75%, fuertemente ondulado y fuertemente quebrado 12-
25-50%.
Las tierras en esta clase agrológica presentan limitaciones drásticas que las
hacen inapropiadas para cultivos y pastoreo, éstos limitantes se relacionan con
factores climáticos y edáficos tales como: heladas frecuentes, vientos fuertes y
escasa precipitación pluvial, las pendientes pronunciadas, la poca profundidad
efectiva y la erosión severa; por tanto requieren de prácticas de manejo
adecuadas, que conlleven la protección de los suelos y el agua, especialmente
con bosques protectores y excepcionalmente con cultivos que mantengan el
carácter de semibosque (café, cacao) o en cultivos densos (caña) empleando
siembras en contorno y barreras vivas.
Este agrupamiento agrológico da origen a las siguientes subclases: VIIsc, VIIs
y VIIse.
Subclase VIIs - fase de manejo 1
Pertenecen a esta agrupación las fases: MLAf - MLAf2 - MLBf - MLBf2 -MLFf2 y
MLIf; de climas frío húmedo y muy húmedo, distribuidas en los tipos de relieve
de espinazos, filas-vigas, escarpes y lomas cársticas de montaña, en relieve
fuertemente escarpado o empinado de pendientes 50-75%.
Algunos suelos son superficiales y muy superficiales limitados por contacto

lítico y fragmentos de roca en el perfil, de texturas moderadamente gruesas,
medias, moderadamente finas y finas; de reacción muy fuerte a moderadamente
ácida; con niveles tóxicos de aluminio en algunos suelos y fertilidad baja a
moderada.
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Las tierras están dedicadas en general a la ganadería extensiva con pastos

naturales y manejados, aunque en algunas áreas se cultiva en forma transitoria
maíz, cebolla y papa; otras permanecen sin ningún uso agropecuario.
Las pendientes fuertes, la poca profundidad efectiva, los altos niveles de

aluminio tóxico en algunos suelos, las condiciones adversas de clima (vientos
fuertes y riesgos por heladas); conforman los limitantes más severos para el uso
de estas tierras y por lo tanto las unidades acá definidas no presentan vocación
agrícola o pecuaria y en consecuencia se deben destinar a la reforestación con
bosque protector y productor- protector, conservación y sostenimiento de la vida
silvestre; con excepción de aquellos sectores de suelos profundos, donde la
siembra de frutales (peros, manzanos) es viable. Su extensión es de 166.784
hectáreas.
6.5.10. Factores Climáticos
Altitud promedio: 2961 m.s.n.m

Temperatura media: 18° C
Precipitación media: 1779 m.m. año
6.5.11. Usos Agropecuarios del predio
Cultivos permanentes: No se evidencian.

Cultivos semipermanentes: No se evidencian.
Cultivos transitorios: Ninguno con interés económico.
Pastos para ganadería: Se evidencian potreros con pasturas naturales.
6.5.12. BOSQUES
El predio se encuentra cubierto por bosque secundario, fragmentado a muy

fragmentado; comprendido como una comunidad vegetal dominada por especies de
árboles y arbustos que se caracterizan por su relativa heterogeneidad, conformando
un estrato de copas más o menos continuo de variado tamaño. Usualmente estas
formaciones vegetales han sido intervenidas en su estructura original y sus
características funcionales, estableciéndose fusiones entre el bosque original o primario
intervenido y otro de segundo crecimiento que presenta modificaciones estructurales.
La cobertura boscosa mencionada con frecuencia se localiza junto a los drenajes
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naturales y se conjuga estrechamente con la dinámica hídrica y la regulación de

caudales. Adicionalmente fue sembrado pinos de forma aleatoria al interior del predio.
7. INFRAESTRUCTURA O CONSTRUCCIONES
7.1. VIVIENDA CAMPESINA
Construcción de aproximadamente 115,00 m2; tiene un nivel, consta de tres

habitaciones, y cocina. Tiene muros de tapia pisada, cubierta sobre estructura de
madera con teja de zinc, piso rústico en tierra. En mal estado de conservación.
Vida útil 70 años

Vida aproximada 30 años
Vida útil remante 40 años
7.2. CERRAMIENTOS
Postes de madera con alambre de púas y de conducción eléctrica a tres hilos en regular
estado de conservación.
8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DE LA VALUACIÓN
De acuerdo con el encargo valuatorio el alcance es determinar el valor comercial del

predio en su estado y uso actual con vocación de protección de fuentes hídricas.
NOTA: El presente avalúo no tiene validez legal, ya que obedece estrictamente a

9. ASPECTO ECONÓMICO
Este sector de la vereda y el predio tienen vocación para la conservación y la vivienda

rural campesina.
10. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
10.1. PROBLEMAS DE ESTABILIDAD Y SUELOS
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Se desconocen fallas geológicas, estructurales, riesgos naturales y otros aspectos que

puedan incidir en la estabilidad, integralidad o permanencia del predio o sus
componentes en el tiempo. Este peritaje no tiene alcance sobre aspectos geotécnicos.
10.2. IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD
No se observa problemática ambiental que afecte de manera negativa al bien inmueble

objeto de avalúo.
10.3. SERVIDUMBRE, CESIONES Y AFECTACIONES
No se evidencian servidumbres inscritas ni aparentes no inscritas.
10.4. SEGURIDAD PERSONAL
El bien inmueble objeto de avalúo en el momento de la valoración no se encuentra

afectado por situaciones de degradación social, escasez de protección individual y/o
colectiva y proliferación de prácticas delictivas, que pongan en riesgo temporal o
permanente la integridad ciudadana.
10.5. PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS
No se observan problemáticas sociales que afecten negativamente la comercialización

y el valor del bien inmueble.
11. IDENTIDAD PREDIAL
Departamento Santander
Municipio Tona
Nombre del predio Los Panchos
Nombre de propietarios RESERVADO POR PRIVACIDAD
Matrícula inmobiliaria 300 – 79489
Cedula catastral 68-820-00-00-0006-0028-000
Área Catastral 26 ha 8999 m2
Área Registrada 32 ha 0000 m2
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12. ÁREA DEL TERRENO
De acuerdo a los documentos suministrados, el cuadro de áreas es el siguiente:
FUENTE ÁREA
Archivos catastrales 26 ha + 8999 m2
Certificado de tradición 32 ha + 0000 m2
Levantamiento topográfico AMB 26 ha + 9000 m2
De acuerdo a lo requerido por el solicitante, para efectos del presente avalúo se adopta
el área establecida en el levantamiento topográfico aportado, correspondiente a
26,9000 ha.
Nota 1: El avaluador asume como ciertas las áreas descritas en la información que
suministra el levantamiento topográfico y los documentos oficiales del inmueble.
Nota 2: En caso de existir diferencias en las áreas; éstas deberán corregirse y

protocolizarse ante las entidades competentes por parte del propietario.
Nota 3: El avaluador no se responsabiliza por cualquier diferencia que en el proceso del

avalúo se encuentre entre las dimensiones efectivas y las consignadas en las escrituras o
demás documentos aportados por el solicitante.
13. LINDEROS
Los linderos están debidamente descritos y detallados en el folio de matrícula

inmobiliaria 300-79489 y en la escritura pública número 402 de 3 de septiembre de
2010 de la Notaría Once de Bucaramanga.
14. REGLAMENTACIÓN DEL USO DEL SUELO
El EOT de Tona y el Acuerdo No 014 de septiembre 26 de 2003, define:
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Artículo 58. De los suelos de protección y de importancia ambiental
Zona de paramo y amortiguación de paramo (PA).
Las zonas de páramo (ubicadas al oriente del municipio, Veredas Cuestaboba,

El Saladito, Ucatá, Parra y Juan Rodríguez y la parte alta de Tembladal y Alizal)
son ecosistemas de alta montaña en especial significancia ambiental por su
fragilidad y función ecosistémica favoreciendo la generación de corrientes y
descargas hidrobiológicas.
La zona de amortiguación del páramo (ubicados hacia el centro y norte del

municipio, Veredas El Quemado, Palamar, Pitones, Parte Baja de las veredas
Alizal y Tembladal y la parte alta de las veredas Pirgua y Guarumanles), presenta
cinturones de condensación atmosférica generando la formación típica de
bosque de niebla.
Reglamentación de Usos:
Restauración ecológica para la conservación y protección de los

Uso Principal
recursos naturales renovables.
Recreación pasiva. Ecoturismo. Investigación controlada de los
Usos Compatibles
recursos naturales renovables.
Agropecuario tradicional, ecoturismo y la recreación activa. Minería
con licencia ambiental actual o en trámite. Aprovechamiento de
productos no maderables del bosque natural y de la vegetación de
Usos Condicionados
paramo sin cortar lo arboles o arbustos. Aprovachamiento
productos maerables de bosques platados con especies
introducidas. Vias de comunicación, captaciones de agua.
Agropecuarios intensivo, caza de fauna silvestre.
Usos prohibidos Forestal productor, industriales. Urbano y loteo de parcelaciones.
Nuevos desarrollos en minería.
Fuente: POT Tona vigente 2019
15. BASE LEGAL Y FUENTES DE INFORMACIÓN
✓ Certificado de Tradición en folio de matrícula 300-79489, impreso el 6 de mayo de

2019.
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✓ Copia de la escritura No. 402 de 3 de septiembre de 2010, Notaria Once de

Bucaramanga.
✓ Certificado de uso del suelo expedido por planeación municipal.
✓ Documento EOT del Municipio de Tona vigente en 2019.
✓ Levantamiento topográfico realizado por el topógrafo Yedisson Esneider Blanco

Mantilla.
✓ Secuencia fotográfica.
16. CONSIDERACIONES PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR
Adicionalmente a las características más relevantes de la propiedad, expuestas en los

capítulos anteriores, se han tenido en cuenta en la determinación del valor comercial
las siguientes consideraciones generales:
1. Ubicación, relieve y zona de influencia.
2. El presente avalúo no tiene validez legal, ya que obedece estrictamente a

3. Vías de acceso y comunicación.
4. Para efectos de conformación del precio del terreno avaluado entre otros
criterios se han tenido en cuenta los conceptos de valuadores, igualmente se
hizo consulta sobre valores de terrenos con los residentes en ese sector del
municipio, ofertas públicas de mercado y ofertas en la web.
5. Los precios de oferta para este tipo de propiedad dentro del actual mercado
de finca raíz.
6. La valoración del inmueble del sector en las circunstancias económicas

actuales.
7. Las consideraciones en cuanto al orden público de la zona.
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8. A la fecha de este avalúo el valor general de los diferentes tipos de

transacciones está condicionada a la coyuntura que tenga comprador y
vendedor.
9. El valuador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto de la

persona natural o jurídica que solicitó el encargo valuatorio y solo lo hará con
autorización escrita de ésta, salvo en el caso que el informe sea solicitado por
una autoridad competente.
10. Los conceptos y valores determinados en este avalúo, están fundamentados

en bases teóricas, que nos permiten tener una apreciación del valor del
inmueble.
11. Las descripciones que se encuentran consignadas en el certificado de tradición y

libertad de matrícula inmobiliaria se tomaron como punto de referencia.
12. Se asume que los títulos de propiedad, consignados en las escrituras y matrículas
inmobiliarias son correctos como también toda la información contenida en los
documentos suministrados por el interesado.
13. El presente avalúo está sujeto a las condiciones actuales del país y a la
normatividad vigente en el municipio, en sus aspectos socioeconómicos, jurídicos,
urbanísticos y del mercado, cualquier cambio o modificación en dicha
estructuración alterará la exactitud de dicho avalúo.
14. El informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido
o sus asesores profesionales, para el propósito específico del encargo; no se
acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte, y ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.
17. METODOLOGÍA VALUATORIA
Se utiliza la metodología valuatoria establecida por el Decreto 1420 de 1998 y

Resolución 620 de septiembre 23 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi -
IGAC, las metodologías allí establecidas permiten valorar los terrenos y las
construcciones levantadas en ellos.
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CC 10.229.356
17.1. METODOS VALUATORIOS
De acuerdo a las establecidas en la Resolución 620 de 2008, se considera:
Definición: Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica

valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno
y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los
datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles
sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro
cuadrado de área privada de construcción.
Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes.
Artículo 3o. Método De Costo De Reposición. Es el que busca establecer el valor

comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción
a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al
terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno.
PARÁGRAFO. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos

se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la
vida remanente del bien. Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo
el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas
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CC 10.229.356
al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos

continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga
en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini,
para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3
y 4. (Ver cálculos).
Artículo 11º.- De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los valores.

Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de documentos
escritos, éstos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados
en los cálculos estadísticos.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la
media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central es necesario
calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación
(ver cálculos).
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media
obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%; no es
conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número
de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio
encontrado.
En caso que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el
coeficiente de asimetría (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas) para establecer
hacía donde tiende a desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el
porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.
17.2. METODOLOGÍA ESPECÍFICA
Siguiendo la normatividad vigente, Resolución 620 de 2008 del IGAC, se emplearon los
métodos de avalúo: “Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica
valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Y Artículo 3º.- Método de
costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de
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CC 10.229.356
avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien

semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación.”
17.2.1. CALCULO DE LA COBERTURA BOSCOSA
La Ley 1021 de 2006, en el Artículo 14, define: "se denomina bosque natural al
ecosistema compuesto por árboles y arbustos con predominio de especies autóctonas,
en un espacio determinado y generados espontáneamente por sucesión natural". En
la búsqueda de argumentos teóricos para el cálculo del valor, se ha encontrado que
Lozano1 (2000) expone en apuntes de clase la ecuación fundamental de la genética2
de Fisher en términos de:
F = G + A +I, donde:
F Es el FENOTIPO, o la respuesta biótica real de un organismo para poder

sobrevivir.
G Es el GENOTIPO o Carga Genética de un organismo vivo, heredada de sus
padres.
A Es el AMBIENTE donde se desarrolla el organismo.
I son las INTERACCIONES propias entre Genotipo y Ambiente, que definen la
respuesta biótica
Lo fundamental de esta ecuación es la rigurosa consistencia que se debe tener en la

comprensión de la variación de estos tres últimos elementos, porque estos son únicos
para cada organismo, y es lo que los hace diferentes y por lo tanto lo que define sus
características. Esta ecuación conceptual ha sido extendida y aceptada a casi todos los
fenómenos bióticos, a los que están sometidos tanto los organismos simples como las
complejas estructuras naturales; los bosques y los ecosistemas. En este sentido, una
de las ecuaciones propuestas para dar valor a las productividades del bosque, es la
siguiente:
V = L (M + Bm + B + S + I + R), dónde:
1
Lozano B. Luis A. es I. F. MSc., PhD (C) en ciencias biológicas, profesor universitario y autor de libros sobre evaluación ecológica
y estructural de bosques.
2 El matemático y biólogo R. A. Fisher propuso en 1930 una ecuación que se convertiría en la ley fundamental de la Genética de
Poblaciones y que ha permitido el gran desarrollo de este campo. Básicamente el postulado es: la interacción que se produce
entre los genes y el ambiente da lugar a diversos efectos fenotípicos.
20
CC 10.229.356
V Valor económico o ambiental

L Legislación sobre los recursos naturales
M Manejo, como intervención humana y técnica para la sostenibilidad de los
recursos
Bm Biomasa, en cuanto a fauna y flora, incluyendo la madera comercial
B Bienes, como hábitat, paisaje, microclima, cultura, sentido de pertenencia,
propiedad, entre muchos más.
S Servicios, como la regulación de caudales para acueductos, la protección del
suelo, la madera para combustible doméstico, entre muchos más.
I Relaciones, entre y dentro de los últimos cuatro elementos citados aquí (Bm,
S, B, M)
R Residuos, Impactos, o los mal llamados "desperdicios".
Si bien esta ecuación resume las condiciones para abordar la evaluación de un bosque,
también muestra la complejidad para ello, especialmente en lo que refiere a las
variables, las unidades y los instrumentos de medición. Y, obsérvese como pesa y
determina el rol normativo de la administración estatal, que con base en la
investigación científica y principios como el de beneficencia, expide y reglamenta
normas sobre el ambiente, sus componentes y sus recursos, a los niveles nacionales,
regionales y locales, tanto que como se explica en la ecuación, pasa a ser el factor de
ponderación.
En Colombia, la legislación ambiental es grande y data desde comienzos de la

República. La legislación ha contenido principios, definiciones, conceptos,
procedimientos, espacios, tiempos, cupos, tasas, responsabilidades y sanciones.
También ha definido que la política ambiental está a cargo del Ministerio de Ambiente
y Desarrollo Territorial, liderado desde el Poder Ejecutivo, y que esta política es
ejecutada principalmente desde la Corporaciones para el desarrollo sostenible y las
Autónomas Regionales, como se estableció en la Ley 99 de 1993.
Discusión: Cuando se valoren las áreas con bosques, es importante tener en cuenta
dos aspectos. Uno es el valor de la tierra propiamente dicha o valor intrínseco del
terreno, y otro el valor de la biomasa, los bienes, los servicios y las interacciones. Como
ya se observó, el factor legislación pondera sustancialmente la ecuación presentada
para la valoración de los bosques, de manera que el punto de partida se propone desde
la Ley 1021 de 2006, expedida para el ordenamiento y el manejo forestal sostenible,
21
CC 10.229.356
acudiendo a la clasificación de las tierras oficialmente declaradas de vocación forestal,

así:
1. Áreas forestales de protección. Corresponden a las que deben conservar su

cobertura boscosa natural, con el fin de proteger los recursos naturales
renovables y brindar otros servicios ambientales.
2. Áreas forestales de producción. Corresponden a las destinadas a la realización
de plantaciones forestales, incluyendo las tierras degradadas y no declaradas de
protección. Tienen carácter de tierras forestales de producción, para todo lo que
les convenga, las que estando o pudiendo legalmente ser destinadas a otros
usos, sus propietarios voluntariamente asignen a plantaciones forestales o
sistemas agroforestales y mientras según la soberanía de su voluntad no decidan
en distinto.
Entonces, cuando se valoran bosques productores (naturales o inclusive plantados),

desde el punto de vista monetario, un factor relevante, y no único, será la biomasa
forestal comercial ( Bm, en la ecuación), a precios y costos establecidos por el mercado,
sin que se pierda la esencia de las interacciones, los residuos y los impactos para el
ambiente (I, R, en la ecuación); y que cuando se valoren las áreas forestales de
protección, los elementos relevantes (no únicos) serán los asignados a los bienes, los
servicios, las interacciones, los residuos y los impactos para el ambiente (B, S, I, R en
la ecuación), donde, entre los elementos de valoración, se propone como escala de
medición monetaria lo establecido en el Decreto 900 de 1997, por el cual se reglamenta
el acceso al Certificado de Incentivo Forestal para Conservación, bajo el supuesto que
para la legislación sobre los bosques de conservación, este valor es el suficientemente
argumentado con normas para soportar los factores de bienes, servicios e
interacciones de la ecuación.
Aplicación:
V = L (M + Bm + B + S + I + R),
Cálculo económico del manejo (M) en el caso que nos ocupa:
No hay evidencia de inversiones económicas en actividades compatibles o

condicionadas según el POT municipal, específicamente de recuperación para la
preservación, entonces el valor de este componente es $ 0,00.
22
CC 10.229.356
Cálculo económico de la biomasa (Bm):
Biomasa de bosque disponible = X m3 / ha.
En un bosque natural, la extracción o aprovechamiento de un volumen técnica y

ambientalmente sustentable, atendido desde el marco regulatorio, no debería ser
mayor del 20% del total estimado, esto es de 0,2 X m3/ha. Aplicando un factor de
corrección del 60% entre el volumen en pie y el volumen extraído (es decir un
rendimiento del 60%), el volumen de extracción probable sería de (0,6) (0,2 X) m3/ha,
a ése volumen se le calcula su precio en el mercado. Como el bosque en cuestión se
conforma por especies vedadas, el precio comercial del bosque natural entonces es
cero unidades monetarias, porque su transacción sería ilícita, pero su valor como un
bien ambiental que presta un servicio se conserva. El valor de este componente es $
0,00.
Cálculo económico de bienes, servicios, Interacciones y Residuos (B + S + I + R):
Para los bosques, la función ecológica (B), la función de servicios (S), como por ejemplo
el de regulador de caudales, las interacciones (I) y la resilencia (R) del bosque o
ecosistema, en Colombia están reconocidos normativa y económicamente a través del
Decreto 900 del 1 de abril de 1997, que establece el Incentivo Forestal de Conservación
CIF de conservación. Dice la norma que el CIF es un reconocimiento por los costos
directos e indirectos en que incurre un propietario por conservar en su predio
ecosistemas naturales boscosos poco o nada intervenidos, cuyo valor (B + S + I + R)
se define con base en los costos directos e indirectos generados por la conservación y
la disponibilidad de los recursos totales acabados de mencionar.
Tomando del Decreto 900 de 1997 del Ministerio del Medio Ambiente:
Cálculo de valores:
Valor básico VB = 7 SMMLV por ha.
Valor diferencial VD = 100% por ser bosque natural
Valor ajustado VA = VB*FAR
Dónde:
Factor de ajuste regional FAR = FPT*FTP
23
CC 10.229.356
Factor de piso térmico (FPT) corresponde al valor asignado en la tabla según el rango
de piso térmico, expresado en metros sobre el nivel del mar, m.s.n.m.
FACTORES DE PISO TÉRMICO

FACTOR DE PISO
PISO TÉRMICO (PT)
TÉRMICO
(m.s.n.m) (FPT)
0<PT<=1000 0,63
1000<PT<=2000 0,77
2000<PT<=2500 0,89
PT>2500 1,00
Factor de Tamaño (FT). Corresponde al valor de la tabla según el tamaño del predio
para la cual se define el Factor de Ajuste Regional (FAR).
FACTORES DE TAMAÑO DEL PREDIO (FTP)

TAMAÑO PREDIO FACTOR DE TAMAÑO
(has.) (FTP)
MENOS 3 Has 2.0
3 < = predio < = 10 1.6
10 < predio < = 20 1.4
20 < predio < = 30 1.2
Mayor a 30 1.0
Aplicando la fórmula el valor ajustado por ha es:
Salario mínimo mensual en 2019 = $828.116

VA= (7 * 828.116) (1,0) (1,2)
VA= $6’956.174 ha.
Como el incentivo paga la conservación, la función ecológica, las interacciones, la

resiliencia del bosque (Por ser un bosque entre parcialmente intervenido a no
intervenido, los residuos e impactos no son de afectación, son reabsorbidos por el
ecosistema, y por lo tanto no hay flujos monetarios aplicados al factor), que es de
24
CC 10.229.356
donde se obtienen indistintamente los bienes y servicio, entonces se asume que este
valor corresponde al pago de B, S, I y de R.
Cálculo por el factor legislativo:
Con marco legal que restringe la extracción comercial: L=0

Con marco legal permite o promueve la extracción comercial: L=1
Por lo tanto,
V = L (M + Bm + B + S + I + R), ó
V = L (M + Bm + (B + S + I + R)), ó
V = (LM * M) + (LBm * Bm) + (LB,S,I,R. * (B + S + I + R)), ó
V = (0 * 0) + (0 * 0) + (1 * ($6’956.174)), de donde,
V = $6’956.174 Valor por hectárea de bosque natural

L M = El POT del Municipio condiciona el uso racional de los recursos naturales en la
zona donde está el predio. Hay marco legislativo que permite la explotación y
consecuentemente inversiones.
L Bm = No está legalmente permitida la explotación de las especies nativas presentes

en el bosque.
L B, S, I, R = Decreto 900 del 1 de abril de 1997, que establece el Incentivo Forestal

de Conservación CIF de conservación.
Complementariamente, se acude al texto del Decreto 900 de 1997 publicado en Diario

Oficial No. 43.013, del 3 de abril de 1997, Por el cual se reglamenta el Certificado de
Incentivo Forestal para Conservación, así:
ARTICULO 8o. VALOR DIFERENCIAL DEL CERTIFICADO. Se otorgará hasta el

100% del valor base del incentivo para bosque natural primario y hasta el 50%
para bosque secundario de más de diez años.
25
CC 10.229.356
Se toma para este estudio valuatorio el 30% de $6’956.174 como valor ha de bosque
primario; equivalente a $2'086.852.
Subsiguientemente el mismo Decreto establece la forma de pago así:
ARTICULO 10. FORMA DE PAGO DEL CERTIFICADO DE INCENTIVO FORESTAL

DE CONSERVACION. El valor total del incentivo se pagará hasta en diez (10)
cuotas anuales, con base en el salario mínimo mensual vigente para el año del
pago.
Por lo que aplicando una tasa de descuento del 4,56% (BANREP 17/07/2019) anual a
las 10 anualidades que completan el CIF, el valor final por hectárea para bosque natural
es: $ 1'646.407.
17.2.2. CALCULO DEL TERRENO
Se utilizó el método de comparación o de mercado a partir del estudio de las ofertas o

transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo,
predio con vocación de protección de fuentes hídricas.
Las ofertas fueron clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación

del valor comercial, los datos estadísticos se presentan a continuación:
26
CC 10.229.356
DATOS DE MERCADO - VALORES DE REFERENCIA

Valores depurados
Valor de oferta / % de
Muestra Valor transacción Área terreno Valor Terreno Valor Depurado Área cultivos o Valor total de Área Valor m2 Valor Total
Transacción negociación
(ha) Segregado Final Terreno por ha Indivíduos coberturas Construcciones m2 construcción Construcciones
TRANSACCIÓN: El Rincón -
Municipio de Tona.
Vendedor Luz Andrea
Gutierrez Sánchez. $63.500.000 0% $63.500.000 6,7000 $63.500.000 $9.477.612 0,0000 $0 0 $0 $0
Escritura Pública de
09/06/17. Notaría 11 de
Bucarmanga
TRANSACCIÓN: El Roblal -
Municipio de Tona.
Adquisición de predio de
$82.283.967 0% $82.283.967 10,0500 $82.283.967 $8.187.459 0,0000 $0 0 $0 $0
importancia hídirica por
parte del Municipio de
Bucaramanga 2018.
OFERTA: Código
Fincaraiz.com.co:
3878228
Finca a 40 min de
$300.000.000 3% $291.000.000 6,0000 $52.797.154 $8.799.526 3500 $207.802.846 80 $380.000 $30.400.000
Bucaramanga en el Km
22. 3500 pinos. Terreno
con agua y casa de
habitación a 2000 msnm.
PROMEDIO $8.821.532
DESVIACIÓN ESTANDAR $645.358
COEF. DE VARIACIÓN 7,32%
LÍMITE SUPERIOR $9.466.890
LÍMITE INFERIOR $8.176.175
VALOR ADOPTADO $8.821.500
27
CC 10.229.356
El análisis de la muestra y su comportamiento es acertado, el coeficiente de variación es

del 7,32%, por lo tanto, se encuentra en el rango inferior al r < 7,5% y podemos afirmar
que la muestra estadística es aceptable.
Según la Resolución 620 del 23 de septiembre de 2008 expedida por el IGAC, cuando
el Coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%; el promedio
obtenido se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Por lo anterior, se adopta para el terreno de Clase Agrologica VII el valor de $8’821.500
por hectárea. (Valores aproximados para efectos de cálculo)
17.2.3. CALCULO DE LA CONSTRUCCIÓN
De acuerdo a la tipología de las construcciones encontradas en el predio, se realiza el

siguiente análisis que corresponde a depreciar por medio de las tablas de Fitto y Corvini,
el valor de costo de reposición a nuevo, teniendo en cuenta la vida útil del inmueble,
la vida remanente y el estado de conservación, obteniendo lo siguiente:
Vr. % Vr. Vr.

Construcción Reposición Vu Va % Va Estado Dep. Adoptado
Actual
VIVIENDA 42,86
$ 475.539 70 30 % 4,00 67,04% $ 156.749 $ 156.800
CAMPESINA
18. VALORES.
18.1. VALORACIÓN DEL TERRENO.
Aplicando la metodología y los datos de mercado se obtiene:
CANTIDAD VALOR SUBTOTAL VALOR DE LA

ÍTEM UNIDAD
VALUABLE UNITARIO TIERRA
Tierras en clase
hectárea 26,9000 $ 8'821.500 $ 237'298.350
agrológica VII
SUBTOTAL VALOR DE LA TIERRA $ 237'298.350
18.2. VALORACIÓN DE LAS COBERTURAS DEL SUELO
28
CC 10.229.356
CANTIDAD VALOR SUBTOTAL COBERTURAS

ÍTEM TIPOLOGÍA UNIDAD
VALUABLE APROX. UNITARIO DEL SUELO
Relictos de
Bosque hectárea 19,9000 $ 1'646.406 $ 32'763.479
Bosque
Praderas Potreros de
hectárea 7,0000 $ 480.000 $ 3’360.000
naturales ganadería
SUBTOTAL COBERTURAS DEL SUELO $ 36'123.479
18.3. VALORACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES U OBRAS ANEXAS
CANTIDAD VALOR SUBTOTAL COBERTURAS

ÍTEM TIPOLOGÍA UNIDAD
VALUABLE APROX. UNITARIO DEL SUELO
Casa Vivienda
m2 115,00 $ 156.800 $ 18'032.000
principal Campesina
SUBTOTAL MEJORAS Y ANEXOS $ 18'032.000
19. DETERMINACIÓN TOTAL DEL VALOR COMERCIAL
Hechas las anteriores consideraciones, el valor comercial del predio corresponde a:
VALOR DEL TERRENO POR SUS CONDICIONES FISIOGRAFICAS
CANTIDAD VALOR SUBTOTAL VALOR

ÍTEM UNIDAD
VALUABLE UNITARIO DE LA TIERRA
Tierras en clase agrológica

hectárea 26,9000 $ 8'821.500 $ 237'298.350
VII
SUBTOTAL VALOR DE LA TIERRA $ 237'298.350

VALOR DE COBERTURAS Y OTROS USOS
CANTIDAD SUBTOTAL
VALOR
ÍTEM TIPOLOGÍA UNIDAD VALUABLE COBERTURAS DEL
UNITARIO
APROX. SUELO
Relictos de
Bosque hectárea 19,9000 $ 1'646.406 $ 32'763.479
Bosque
Praderas Potreros de
hectárea 7,0000 $ 480.000 $ 3’360.000
naturales ganadería
SUBTOTAL COBERTURAS DEL SUELO $ 36'123.479
29
CC 10.229.356
VALOR DE CONSTRUCCIONES Y ANEXOS

CANTIDAD SUBTOTAL
VALOR
ÍTEM TIPOLOGÍA UNIDAD VALUABLE COBERTURAS DEL
UNITARIO
APROX. SUELO
Casa Vivienda
m2 115,00 $ 156.800 $ 18'032.000
principal Campesina
SUBTOTAL MEJORAS Y ANEXOS $ 18'032.000
VALOR TOTAL DEL PREDIO $ 291'453.829
SON: DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA

Y TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE PESOS M/CTE.
De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 8 de 2000 y con
el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos por el Ministerio de
Desarrollo Económico, el avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha
de expedición del informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas que
puedan afectar el inmueble se conserven.
Cordialmente
JOSE GILBERTO LOPEZ HERRERA

Valuador
NOTA DE LA FUENTE:
TOMADO DE MATERIAL DIDÁCTICO, DE LA CLASE DEL MÓDULO CURSO V21 HOMOLOGACIÓN DE

AVALÚOS, DADO EL DOCENTE DEL MÓDULO
30

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JOSÉ GILBERTO LÓPEZ

DATOS GENERALES DEL AVALÚO COMERCIAL

CLASE DE AVALÚO COMERCIAL

UBICACIÓN DEL INMUEBLE VEREDA TEMBLADAL

CLASE DE INMUEBLE PREDIO RURAL

USO DEL AVALÚO DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL

PROPIETARIO DATO RESERVADO POR PRIVACIDAD

VALUADOR JOSE GILBERTO LOPEZ HERRERA

1.1. OBJETO DE AVALÚO

NOTA: El presente avalúo no tiene validez legal, ya que obedece estrictamente a

AVALÚO COMERCIAL: Es el valor comercial del inmueble expresado en dinero,

2. LIMITACIONES DEL AVALÚO

Las siguientes especificaciones y condiciones límites se aplican al avalúo aquí

1. Las características técnicas se tomaron de la observación personal del avaluador.

2. De acuerdo con el conocimiento, la opinión del avaluador, las explicaciones y

3. Se informa al usuario que el presente informe es confidencial para el avaluador que

4. El uso de este avalúo es con FINES ACADÉMICOS – NO TIENE VALIDEZ LEGAL.

7. La presente valuación se llevó acabo siguiendo los procedimientos establecidos en

3.1. CLASE DE INMUEBLE Y UTILIZACIÓN ACTUAL

3.2. IDENTIFICACIÓN Y DIRECCIÓN DEL PREDIO

4.1. DESCRIPCIÓN MUNICIPIO DE TONA

El Municipio de Tona se encuentra localizado en el nororiente de la cuenca superior del

5. EL SECTOR DONDE SE ENCUENTRA EL PREDIO

Vereda Tembladal, donde predominan los cultivos de papa, cebolla y ganadería

5.1. USOS NORMATIVAMENTE ESTABLECIDOS

Restauración ecológica para la conservación y

Recreación pasiva. Ecoturismo, investigación

5.2. ACTIVIDAD ECONÓMICA

Vivienda campesina; actualmente tiene establecidos algunos potreros para ganadería

5.3. VÍAS DE COMUNICACIÓN Y TIEMPOS DE DESPLAZAMIENTO

Desde la zona urbana de Tona la distancia es aproximadamente de 11 kilómetros en

5.4. SERVICIOS COMUNALES Y DE ATENCIÓN SOCIAL

5.5. REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS

5.6. SITUACIÓN DE ORDEN PÚBLICO

Situación de orden público de absoluta normalidad y con percepción de seguridad en

5.7. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN

Nulas por su vocación de uso de conservación de fuentes hídricas.

5.8. CONDICIONES DE TENENCIA DE LA TIERRA

Pequeña propiedad campesina, con vivienda, rastrojos y relictos de bosque natural.

Quebradas Laderas y Morcatal.

5.10. RELIEVE O GEOFORMA

6. EL PREDIO LOS PANCHOS

Predio rural, vereda Tembladal, municipio de Tona, departamento de Santander.

6.1. UBICACIÓN GEOGRÁFICA

Coordenadas 7°12'44.72"N 72°54'54.41"O

6.2 INFORMACIÓN CATASTRAL DEL GEOPORTAL IGAC

Código predial Anterior: 68820000000060028000

6.3. VÍAS DE ACCESO AL PREDIO Y TRANSPORTE

6.4. SERVICIOS PÚBLICOS DEL PREDIO

6.4.1. Acueducto: Acueducto veredal.

6.4.2. Alcantarillado: No evidencia instalación.

6.4.3. Energía Eléctrica: Si.

6.4.4. Red Telefónica fija: No evidencia instalación.

6.5. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS GENERALES DEL PREDIO

6.5.1. Frente sobre la vía principal: No presenta.

6.5.3. Vías de Acceso e Internas: Si.

6.5.4. Explotación Económica: Vivienda campesina, con potreros.

6.5.5. Recursos Hídricos: Quebradas Laderas y Morcatal y escorrentías del ecosistema.

6.5.6. Sistema de Riego: El predio no evidencia sistema de riego.