USO, HABITACIÓN

Y SERVIDUMBRES

Módulo 3– Unidad 3

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UNIDAD 3. USO, HABITACIÓN Y SERVIDUMBRES ................................................................................. 3

3.1. EL USO Y LA HABITACIÓN ................................................................................................................... 3

3.1.1. CONCEPTOS DE USO Y HABITACIÓN .............................................................................................. 3

3.1.2. DERECHOS DEL USUARIO.................................................................................................................. 6

3.1.3. OBLIGACIONES DEL USUARIO ......................................................................................................... 7

3.1.4. REGULACIÓN DE LOS FRUTOS EN EL RÉGIMEN DE USO Y HABITACIÓN ............................. 7

3.2. LAS SERVIDUMBRES .............................................................................................................................. 9

3.2.1. CONCEPTO DE SERVIDUMBRES ....................................................................................................... 9

3.2.2. MODOS DE ADQUIRIR LAS SERVIDUMBRES ................................................................................14

3.2.3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LOS PREDIOS DOMINANTE Y

SIRVIENTE ......................................................................................................................................................16

3.2.4. LAS SERVIDUMBRES LEGALES .......................................................................................................17

3.2.5. LAS SERVIDUMBRES DE AGUAS .....................................................................................................17

3.2.6. LAS SERVIDUMBRES DE PASO ........................................................................................................21

3.2.7. LAS SERVIDUMBRES DE MEDIANERÍA .........................................................................................23

3.2.8. LAS SERVIDUMBRES DE LUCES Y VISTAS ...................................................................................25

3.2.9. LAS SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS ............................................................................................26

3.2.10. LOS MODOS DE EXTINGUIRSE LAS SERVIDUMBRES: .............................................................27

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Unidad 3. Uso, habitación y servidumbres

3.1. El uso y la habitación

“El derecho de uso y el derecho de habitación son derechos reales” (Lacruz Bermejo,
Sancho Rebullida y Kuna Serrano, 2016, p. 76), los cuales están contemplados dentro de
nuestra legislación.

Ambos, son derechos personalísimos e intransferibles en los cuales, tanto el usuario

como el “habitatario”, pueden usar o disponer del bien, mas no pueden traspasarlo,
enajenarlo, ni arrendarlos.

En el desarrollo de la unidad, veremos sus características y elementos, además de los

derechos y obligaciones que tienen cada uno de ellos dentro de nuestra legislación.

3.1.1. Conceptos de uso y habitación

¿Cómo podemos definir los conceptos de “uso” y “habitación”? Para tal fin debemos
remitirnos a lo contemplado dentro de nuestra legislación, específicamente al Libro
Segundo, Título IX, del Código Civil panameño, el cual, en sus artículos del 506 al 512, nos
explica qué se entiende tanto por “uso” como “habitación”; los artículos antes
mencionados manifiestan que aquellas situaciones jurídicas que no se encuentren
contempladas dentro de estos artículos se regirán, supletoriamente, por lo dispuesto en lo
regulado en el usufructo (Arts. 506-512, Código civil de la República de Panamá, 1916, p.
39).

El uso, es aquél que le da el derecho al usuario de poder percibir o recibir los frutos de
una cosa ajena, los que basten a las necesidades del usuario, e incluso de su familia,
aunque esta se aumente (Lacruz Bermejo, Sancho Rebullida y Kuna Serrano, 2016, p. 76).

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 Y la habitación, por otro lado, otorga a quien la posee, o tiene este derecho, la facultad
de poder ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su
familia (Lacruz Bermejo, Sancho Rebullida y Kuna Serrano, 2016, p. 76).

El derecho de uso, desde sus inicios, se desprende del usufructo, proviene y se deriva
de él, dándole ciertas facultades un poco más restringidas de las que posee el
usufructuario. Debemos recordar que, en el usufructo se encuentran contenidos tanto el
uso como el goce (Lacruz Bermejo, Sancho Rebullida y Kuna Serrano, 2016, p. 76).

Remontándonos al Derecho Romano, el derecho de uso no le proporcionaba ningún

tipo de derecho a los frutos del usuario. Y es que, en el derecho de uso, su fin último,
radica en que el usuario pueda suplir alguna necesidad. Debemos también mencionar que,
en el uso, el usuario tiene la posibilidad de percibir los frutos, pero no con fines de lucro.

El derecho de uso puede comprender bienes tanto muebles como inmuebles. En

relación con la habitación, es un derecho real sobre una cosa ajena, la cual es diferente del
uso y el usufructo, teniéndose entonces dentro de la habitación, una finalidad excluida
para alojamiento, dándole así esa facultad al titular de poder ocupar una vivienda,
estableciéndose las mismas obligaciones y limitaciones que se le pueden poner al usuario
(Lacruz Bermejo, Sancho Rebullida y Kuna Serrano, 2016, pp. 82-83).

En palabras de Barbero, citado por Lacruz Bermejo, Sancho Rebullida y Kuna Serrano
(2016), tenemos que:

Una diferencia más intrínseca, atinente al contenido: el contenido del uso implica
todo goce, con tal que se ajuste al destino del bien; el de la habitación no comporta
sino la posibilidad de servirse de la casa a proveer a la sola necesidad de alojamiento.
Por tanto, el usuario podría ejercitar en la casa una actividad empresarial, con tal que
no cambie su destino; mientras el titular de la habitación no podría sino habitarla,
esto es, alojarse en ella con la propia familia, y no hacer de ella la sede de una
empresa (p. 84).

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 El derecho de uso y el de habitación son derechos personalísimos, tanto por su
intransferibilidad como por su asignación; así pues, encontramos en el artículo 508 que:
“los derechos de uso y de habitación, no se pueden arrendar ni traspasar a otro por
ninguna clase de título” (Arts. 508, Código civil de la República de Panamá, 1916, p. 39).

Adicionalmente, lo dispuesto en el artículo 512, el cual indica que: “los derechos de uso
y habitación se extinguen por las mismas causas que el usufructo y además por abuso
grave de la cosa y de la habitación, pero en ningún caso se transmitirá a los herederos del
usuario o habitatario (Arts. 512, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 39)

Es así como este derecho, tal como hemos indicado, no puede ser transferido a los
herederos del usuario o la persona que habita el bien, ni tampoco, puede el usuario o
“habitatario”, darlos a otro, ni traspasarlo, ni arrendarlos, a otro, bajo ningún tipo de título
(Arts. 512, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 39).

Como hemos visto, ambos derechos, el de uso y el de habitación, son derechos reales
de orden personalísimo y que tienen un tiempo dado.

El modo de extinción del uso y la habitación son los mismos que se establecen para el
usufructo, siendo estos los estipulados en el artículo 496 de nuestro Código Civil (1916):

- “Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo

- Por la reunión del usufructo y la propiedad en una sola persona

- Por la renuncia

- Por la expiración del plazo.

- Por la muerte” (Arts. 496, Código civil de la República de Panamá, 1916, p. 38).

El objeto de los derechos de uso puede recaer en:

- Bienes muebles

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 - Inmuebles corporales (tal como lo tenemos dispuesto en los
artículos 507, 508 y 509 del Código Civil de la República de Panamá, 1916).

Hay que resaltar así que el derecho de habitación es de naturaleza inmobiliaria

corporal.

3.1.2. Derechos del usuario

Según nuestro Código Civil (1916) los derechos que tiene el usuario son los siguientes:

- El usuario posee el derecho de poder servirse directamente de la cosa, es decir, que

puede percibir de esta cosa sus frutos para abastecer sus necesidades, e incluso la
de sus familias. Lo anterior lo fundamentamos según lo establecido en el artículo
509, de nuestro Código Civil (1916), el cual claramente nos menciona que “el que
tuviere el uso de un rebaño o piara de ganado, podrá aprovecharse de las crías,
leche y lana, en cuanto base para su consumo y el de su familia, así como también
del estiércol necesario para el abono de las tierras que cultive” (Art. 509, Código civil
de la República de Panamá, 1916, p. 39). Es así como el usuario tiene el derecho de
poder servirse de la cosa, sacarle un provecho para poder suplir sus necesidades
personales, o incluso es extensivo a las necesidades que pudiese tener su familia

- Debe recaer sobre la cosa objeto.

- Se le concede al titular de este derecho de uso, la acción para exigirle al propietario

la entrega de la cosa sin que exista lugar a un goce sustitutivo.

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3.1.3. Obligaciones del usuario
Dentro de las obligaciones que tiene el usuario, se encuentra inmersa la obligación de
cuidar la cosa que le ha sido dada para usar (Art. 510, Código Civil, 1916, p. 39).

En relación con los gastos, si el usuario llegara a consumir todos los frutos de la cosa
que se le ha dado, o si se le ha dado el derecho de habitación y ocupa toda la casa dada
para tal fin, entonces tiene la obligación de suplir los gastos de cultivo, o a las
reparaciones ordinarias y propias de la conservación de la cosa que se le ha entregado,
aplicándole los mismos principios vistos del usufructo (Art. 510, Código Civil, 1916, p. 39).

En cambio, si el usuario solo ha percibido parte de los frutos, o por ejemplo solo ha
habitado parte de la casa dada en habitación, no debe contribuir en nada, siempre y
cuando le quede al propietario una parte de los frutos, o los suficientes para cubrir los
gastos y las cargas (Art. 510, Código Civil, 1916, p. 39).

3.1.4. Regulación de los frutos en el régimen de uso y

habitación
Tanto el “uso” como la “habitación” son derechos personalísimos, que no son
transmitibles por título, ni son susceptibles de ser arrendados ni traspasados tal como
señala nuestro artículo 508 de nuestro Código Civil (1916) “los derechos de uso y
habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título” (Art.
508, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 39).

La regulación relacionada al uso y habitación, se encuentran contempladas en los

artículos 506 y 507 del Código Civil panameño (1916).

Las disposiciones aplicables para el usufructo también lo son tanto para los derechos de
uso como de habitación, siempre y cuando no se opongan a lo ordenado en el Libro II,
Título IX de nuestro Código Civil.

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 Según nuestro Código Civil (1916) los derechos de uso y de habitación pueden
extinguirse por las mismas causas que el usufructo como bien puntualiza el artículo 512
del código mencionad, es así, que, en este sentido, debemos revisar lo estipulado en el
artículo 496 del Código Civil, el cual señala bajo qué condiciones se extingue el usufructo:

1- Por la pérdida de total de la cosa objeto del usufructo.

2- Por la reunión del usufructo y la propiedad de una sola persona.
3- Por la renuncia del usufructuario.
4- Por la expiración del plazo porque se constituyó o cumplirse la condición
resolutoria.
5- Por la muerte del usufructuario.
6- Por la resolución total del derecho del constituyente.
7- Por prescripción. (Art. 496, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 38)

Basados, entonces, en estas formas de extinción que nos puntualiza nuestra legislación
específicamente en nuestro Código Civil (1916), para el usufructo y que son extensivos
para el uso y la habitación, podemos entonces mencionar como causas de extinción:

- Muerte, ya sea del habitador o del usuario (Art. 496, Código Civil de la República
de Panamá, 1916, p. 38).

- Si el usuario o habitador hacen un abuso grave de la cosa (Art. 496, Código Civil de
la República de Panamá, 1916, p. 38).

- Por la renuncia ya sea del usuario o del habitatario (Art. 496, Código Civil de la
República de Panamá, 1916, p. 38).

- Por el término del plazo estipulado (Art. 496, Código Civil de la República de
Panamá, 1916, p. 38).

Es importante resaltar que en nuestro Código Civil (1916) los derechos de uso y
habitación tienen características tales como:

- Da un derecho real de uso y goce para satisfacer necesidades, ya sea del habitador
y/o usuario.

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 - Son derechos personalísimos.

- Son insecuestrables e inembargables.

- Tanto el usuario como el habitador son solo tenedores y titulares de su derecho

real.

- El derecho de uso puede recaer sobre un bien mueble o inmueble.

- En caso del “habitatario”, recae sobre un bien inmueble, puesto que su fin es el de
habitar.

- Recaen sobre una cosa ajena.

3.2. Las servidumbres

En este apartado veremos qué establece nuestra legislación con relación a la
servidumbre, analizando sus características, profundidad y alcance. De igual forma,
expondremos ejemplos de este derecho real, aplicables en nuestro diario vivir.

3.2.1. Concepto de servidumbres

Según Aguilar Basurto (2008), la servidumbre proviene del Derecho Romano, tiene su
origen en la palabra servitus, la cual significa sumisión o restricción a la libertad, siendo
esta reconocida por el ius civile, como derecho sobre una cosa ajena (Aguilar Basurto,
2008, p. 141).

Podemos ver la servidumbre como el derecho real que tiene el dueño de un bien
inmueble de poder sacar algún tipo de provecho del inmueble que es propiedad de otro.

En nuestra legislación, encontramos definido el término servidumbre en el artículo 513

del Código Civil (1916), el cual señala lo siguiente:

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 La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueño.
El inmueble, a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante;
el que la sufre, predio sirviente. (Art. 513, Código Civil de la República de Panamá,
1916, p. 40)
Basados en este concepto, contemplado dentro de nuestra legislación, vemos entonces
que, en las servidumbres, encontramos dos sujetos, uno de ellos es el dominante, en cuyo
favor se encuentra constituida la servidumbre; este sujeto corresponde al predio
dominante; y, el por el otro lado tenemos el sirviente siendo este el que sufre el
gravamen, encontrándose en cierta forma disminuido, específicamente el dueño del
predio quien se encontrará en una limitación de su derecho de propiedad sobre su propia
cosa (Larrae Holguín, 2008, p. 7).

Elementos por considerar en la servidumbre

La servidumbre debe contener ciertos elementos que analizaremos a continuación:

- Es un gravamen real, analizada desde el punto de vista del sirviente (Aguilar

Basurto, 2008, p. 143).

- Al verse desde la óptica del predio dominante, podemos decir que es un derecho
real sobre una cosa ajena (Aguilar Basurto, 2008, p. 143).

Al respecto, nos dice Carillo, citado en la obra de Espinosa (2019), que: “no solamente
indica en su propietario al titular de la servidumbre, sino que es necesario e indispensable
para su misma existencia” (p. 171).

Basados en lo establecido en el artículo 513, y subsiguientes, de nuestro Código Civil

(1916), podemos inferir entonces que deben existir dos (2) predios que sean propiedad de
dueños distintos: Uno denominado predio dominante y el otro se denomina predio
sirviente

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 Debe existir una relación de proximidad entre los predios, tanto del sirviente como del
dominante; un ejemplo de esta necesidad de aproximación la podemos encontrar en las
servidumbres de paso, de desagüe u otras, que necesariamente requieren la existencia de
una proximidad entre los predios para que dé lugar una servidumbre.

Hay una ventaja a favor del predio dominante, según Alberto Trabucchi, citado en la
obra de Aguilar Basurto (2008):

El contenido de la servidumbre se concreta siempre en una ventaja a favor de un

fundo y en la restricción del goce de otro; ventaja y restricción constituyen, por tanto,
dos aspectos correlativos de la servidumbre. Aspectos inherentes de tal forma a los
fundos que constituyen una cualidad ventajosa o dañosa de los mismos. (Aguilar
Basurto, 2008, p. 142)

Las características entonces de la servidumbre las podemos enumerar a continuación

de la siguiente manera:

1) El derecho real que se ejerce sobre un bien para su aprovechamiento de forma

parcial.
2) Se constituye siempre en dos predios.
3) Los predios deben pertenecer a dueños distintos, en cuyo caso hay un predio que
llamaremos dominante y otro sirviente.
4) Se beneficia al dueño de un predio, lo cual se traduce en una carga para el dueño
del predio sirviente, ya que proporciona un servicio. (Campos Lozada, 2017, p. 81)
Es conveniente comentar que el predio dominante tendrá ciertos derechos, más allá de
los límites de su propiedad. Mientras que, en la servidumbre, el sirviente es quien soporta
el gravamen y se encuentra, de una u otra forma, limitada; específicamente el dueño de la
servidumbre, el sirviente, tendrá una limitación en su derecho sobre la cosa propia.

Siguiendo con la enumeración de las características, tenemos:

5) Son inseparables de la finca a la que pertenecen (Art. 516, Código Civil de la

República de Panamá, 1916).

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 6) Las servidumbres son indivisibles. Así lo dispone el artículo 517 del Código Civil
(1916) el cual dispone que:

Las servidumbres son indivisibles: si el predio sirviente se divide entre dos o

más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la
parte que le corresponda y si es el predio dominante el que se divide entre dos
o más cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando
el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera. (p. 40)
Planiol, citado en la obra de Larrea Holguín (2008), explica que:

Las servidumbres son indivisibles, cuando un predio pertenece a distintas personas,

ninguna servidumbre podrá establecerse sobre el mismo o a favor sin mediar el
consentimiento de todos los propietarios; la servidumbre no puede surgir, activa ni
pasivamente, gravando una porción indivisa ni a su favor. Por el contrario, si se
hubiera establecido una servidumbre antes del hecho que ha originado la indivisión,
la servidumbre existente no podrá extinguirse por la voluntad o por actos de uno o de
algunos de los propietarios; no puede desaparecer respecto a una parte, subsistiendo
en cuanto al resto. (Larrea Holguín, 2008, pp. 121-122)
en este sentido, es imperiosa la participación o intervención de todos los propietarios.

Considerando lo establecido en nuestro Código Civil (1916) y la obra de Aguilar Basurto

(2008) podemos ver a las servidumbres como:

- Continuas: siendo estas las que su uso puede darse incesante, sin la participación
de ningún hecho del hombre (ver artículo 514 del Código Civil de la República de
Panamá, 1916). Podemos afirmar así que, en las servidumbres continuas, el
gravamen debe existir en una infraestructura encaminada para ser utilizada en la
servidumbre, por ejemplo: alambras, tuberías, entre otros, que le permitan ese
beneficio directo, y sin que se dé la participación directa del dominante dentro de
la servidumbre.

- Discontinuas: según Aguilar Basurto (2008), “son las que se usan a intervalos más
o menos largos y dependen de actos del hombre (p. 144). Podemos mencionar
que, en las servidumbres discontinuas, son estas en la cuales se da el ejercicio de

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 forma intermitente del titular del predio dominante, ejemplo: servidumbres de
tránsito o abrevadero.

- Las servidumbres continuas y aparentes pueden ser adquiridas en virtud de título

o por la prescripción de veinte años (Art. 519, Código Civil de la República de
Panamá, 1916, p. 40)

- Aparentes: para Aguilar Basurto (2008), son “las que se anuncian y están
continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y
aprovechamiento” de estas (p. 144). Ejemplos de servidumbres aparentes son,
entre otras, los canales por donde corre o pasa el agua, las líneas donde pasa la
energía, ubicadas en servidumbres continuas.
- No aparentes: en palabras de Aguilar Basurto (2008), vienen a ser “las que no
presentan indicio alguno exterior de su existencia” (p. 144).
Debemos considerar, dentro de las servidumbres aparentes y las no aparentes,
los siguientes puntos :

 La existencia de signos aparentes en la servidumbre se presume mas no así en

las no aparentes (Espinoza, 2019, p. 176).

 En las continuas y aparentes, puede ganarse por prescripción mas no así las no
aparentes (Espinoza, 2019, p. 176). Ampliando en este punto, podemos
entonces mencionar que las “servidumbres no aparentes”, no pueden ganarse
por prescripción, en contraposición a las “servidumbres continuas” y a las
“servidumbres aparentes”, las cuales sí son sujeto de ganarse vía prescripción.

También debemos mencionar, las servidumbres:

- Positivas: es la que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar de

hacer alguna cosa o hacerla por sí misma (Art. 515, Código Civil de la República de
Panamá, 1916, p. 40).

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 -Negativa: las que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería ilícito
en la servidumbre (Art. 515, Código civil de la República de Panamá, 1916, p. 40).

Estas clasificaciones de las servidumbres, dentro de nuestro ordenamiento jurídico, son

importantes por razón del cálculo del tiempo para la prescripción y para adquirir, por esta
misma vía, las servidumbres positivas.

Dentro los bienes que pueden ser objeto de servidumbre tenemos:

- Bienes inmuebles corporales por naturaleza (Art. 513, Código Civil de la República de
Panamá, 1916, p. 40).

- Por adherencia, ejemplo, los edificios.

3.2.2. Modos de adquirir las servidumbres

Las formas, o modos, en que se puede adquirir la servidumbre en nuestro país son los
supuestos que veremos a continuación:

Si la servidumbre fuera de orden continua y aparente, se podrán adquirir a través de

un título o, en todo caso, a través de la prescripción a veinte años (Art. 520, Código Civil de
la República de Panamá, 1916, p. 40).

En este sentido, para lograr la adquisición a través de la prescripción a veinte años,

para la servidumbre continua y aparente, se tomará como fecha de inicio:

En las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que la haya
aprovechado, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las
negativas, se tomará como fecha de inicio el día en que el dueño del predio
dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del
hecho que sería ilícito sin la servidumbre (Art. 520, Código civil de la República de
Panamá, 1916, p. 40).
Por otro lado, para adquirir las servidumbres conocidas como continuas no aparentes y
las discontinuas, ya sean estas aparentes o no aparentes, solo podrán adquirirse a través
de un título (Art. 522, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 40).

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 Solo puede suplirse el título constitutivo a través de escritura de reconocimiento del
dueño del predio sirviente, o por una sentencia en firme (esto basado en los artículos 521
y 522 del Código Civil (1916, p. 40).

Es así, entonces, que las servidumbres según nuestro Código Civil (1916) se pueden
constituir por:

- Mandato de la ley: ejemplos de ellas son: la servidumbre medianería, la cual señala

el artículo 544 de nuestro Código Civil (1916), y la de acueducto, regulada en el
artículo mencionado recientemente, y el Decreto Ley 35 de 1966.

- Por voluntad de los propietarios del predio dominante y sirviente.

- También podemos mencionar por:

 Prescripción adquisitiva, en el caso de las servidumbres continúas y
aparentes, según artículo cinco (5) del Código Civil.
 Presunción legal, según el artículo 523 de nuestro Código Civil, pero para ello
deben darse los siguientes requisitos:
- Que existan dos (2) predios que tengan un mismo dueño (Art. 522, Código Civil de
la República de Panamá, 1916, p. 40).

- Que se haya destinado uno al servicio del otro, por parte del propietario (Art. 522,
Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 40).

- Y que este servicio se haya expresado por un signo exterior aparente de existencia
(Art. 522, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 40).

- Que se haya enajenado uno de los predios (Art. 522, Código Civil de la República de
Panamá, 1916, p. 40).

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 - Que el signo aparente de servidumbre no se haya hecho desaparecer con
anterioridad al otorgamiento de la escritura de enajenación del predio (Art. 522,
Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 40).

- Por sentencia judicial en firme, según el artículo 522 de nuestro Código Civil
(1916).

3.2.3. Derechos y obligaciones de los propietarios de los

predios dominante y sirviente
Basados en lo normado en nuestra legislación, los derechos y obligaciones de los
propietarios de los predios dominantes y sirvientes serían los siguientes:

- El dueño del predio dominante puede hacer, bajo su costo, obras que considere
necesarias para el uso y conversación de la servidumbre en el predio sirviente,
pero sin que estas obras alteren la servidumbre sirviente ni hacerla más gravosa
(Art. 525, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 40).

- Para ejecutar esta acción, deberá elegir un tiempo y una forma conveniente, a fin
de que esta acción a realizar no produzca la menor cantidad de incomodidad al
dueño del predio sirviente (basado en el artículo 525, Código Civil de la República
de Panamá, 1916, p. 40).

- Si tenemos, o llegamos a tener, varios predios dominantes, los dueños de todos

estos predios tendrán la obligación de contribuir con los gastos en los que haya
incurrido el dueño del predio dominante, siendo esta contribución en proporción
al beneficio que cada cual le ha haya reportado la obra que se ha realizado (Art.
526, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 40).

Pero ¿qué ocurre entonces, si uno de los propietarios dominantes se niega a pagar?

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 Podrá eximirse al pago, renunciado a la servidumbre para provecho de los demás y si el
dueño del predio sirviente llegase a utilizar, en alguna forma o modo, la servidumbre,
entonces estará obligado a contribuir con los gastos en la medida en que se haya visto
beneficiado, a menos que existiese pacto en contrario (Art. 526, Código Civil de la
República de Panamá, 1916, p. 40).

Adicional, el dueño del predio sirviente no podrá afectar en ningún modo el uso de la
servidumbre constituida, pero en caso de que llegase a hacer muy incómoda para el
dueño del predio sirviente, o se le privase de hacer en él algún tipo de obras, mejoras o
reparaciones importantes, podrá entonces variarse a su costa, siempre que se ofrezca
otro lugar, u otra forma que sea igual de cómoda, de la que se tenía con anterioridad y, de
paso, que esta acción ya sea el cambiar de lugar o forma, no le genere un perjuicio al
dueño del predio dominante, o a los que tenga derecho al uso de la servidumbre (basado
en el artículo 527 del Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 41).

3.2.4. Las servidumbres legales

Las servidumbres legales son aquellas establecidas por la ley. Estas “tienen como
objeto la utilidad pública o el interés de los particulares” (Artículo 531 del Código Civil de
la República de Panamá, 1916, p. 42).

3.2.5. Las servidumbres de aguas

El artículo 535, de nuestro Código Civil (1916), señala que:

Las riberas de los ríos, aunque estos sean de dominio privado, están sujetas en toda
su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso
público en interés general de la navegación, la flotación la pesca, y el salvamento.
Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además
sujetos a la servidumbre de camino de sirva para el servicio exclusivo de la
navegación y flotación fluvial.

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 Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, precederá la
correspondiente indemnización. (Art. 535, Código Civil de la República de Panamá,
1916, p. 42).
Debemos ahora ver lo que se establece en relación a la servidumbre de acueducto
dentro de nuestra legislación. Al respecto, nuestro ordenamiento jurídico señala que en
este tipo de servidumbre no afecta al dueño del predio sirviente para que pueda cerrar y
cercarlo; así también como tener la potestad o capacidad de poder edificar sobre el
mismo acueducto, de forma tal que no se genere o experimente algún tipo de perjuicio, ni
que tampoco esta acción le imposibilite las reparaciones y limpias que sean necesarias
(Art. 543, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 42).

Para efectos legales, la servidumbre de acueducto la debemos considerar como un tipo

de servidumbre continua y aparente, aun cuando no sea constante el paso del agua o de
que su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de turno, establecidos
por días o por horas (Art. 544, Código civil de la República de Panamá, 1916, p. 42).

Este tipo de servidumbre de acueducto se da cuando el que desea usar agua, de la que
pueda disponer, pero también, tiene la obligación de indemnizar a sus dueños y a los
predios inferiores sobre los cuales les caiga agua o se llegasen a presentar filtraciones.

Y es que el que ejerce este derecho a pasar las aguas, tiene así también la obligación a
construir un canal necesario en los predios intermedios.

Dentro de las servidumbres legales de agua, Según el Decreto Ejecutivo nº 55, tenemos
que las mismas pueden ser:

- De acueducto.

- Abrevadero y saca de agua.

- Para el aprovechamiento de aguas subterráneas.

18
 Para los efectos, debemos considerar la “servidumbre de acueducto” como todo
conducto artificial para conducir agua, excepto aquéllas que sirvan como vías de
navegación.

Las “servidumbres de agua” tienen como fin:

- El uso de las aguas (Art. 1-7, Decreto ejecutivo nº 55, 1973, p. 2).

- Descargo de las aguas servidas usadas (Art. 1-7, Decreto Ejecutivo nº 55,
1973, p. 2).

- Acción de Desecar pantanos, dar salida a las aguas pluviales, entre otras
(Art. 1-7, Decreto ejecutivo nº 55, 1973, p. 2).

Nuestra legislación, a través del Decreto No. 55 de 13 de junio de 1973, nos dice que la
servidumbre de acueducto se deberá fijar en vista de la naturaleza y configuración del
terreno, y en caso de que se solicitase aumentar la capacidad del acueducto, se deberán
tomar en cuenta las reglas que se usaron para su establecimiento.

El dueño del predio sirviente no podrá cerrarlo y cercarlo, así como tampoco edificar
sobre el mismo acueducto, ya que esta modificación efectuada arbitrariamente puede
ocasionar perjuicios debido a que pueden llegar a ser un obstáculo para realizar
reparaciones y limpiezas que sean necesarias, por lo que el predio sirviente deberá
hacerlas en forma oportuna, dándole aviso con anticipación al dueño arrendatario
(Campos Losada, 2017, p. 83).

El dueño de la servidumbre dominante está en la obligación de construir, juntamente

con el sistema de conducción de agua: los puentes alcantarillas, sifones u otras obras que
sean necesarias para que el predio sirviente esté en comodidad (Campos Losada, 2017, p.
83).

19
 Debemos considerar que, dentro de la servidumbre legal de acueducto cuando quien
quiera disponer de la misma, lo hará a través, o pasando por los fundos intermedios, con
la obligación entonces de indemnizar a sus dueños; es de resaltar también que, dentro de
este tipo de servidumbre, la misma trae consigo el derecho de tránsito, tanto para
animales como para personas (Campos Losada, 2017, p. 83).

Servidumbre de abrevaderos y saca de agua. Este tipo de servidumbre legal de agua

podrá imponerse en favor, de un caserío, población o predios particulares, previa
indemnización.

De acuerdo con el Decreto Ejecutivo nº 55 (1973) estas servidumbres no podrán

imponerse sobre:

- Pozos ordinarios.

- Terrenos cercados con pared.

- Cisternas

Para mayor comprensión, pasamos a definir los conceptos de “pozos ordinarios”,

“cisternas” tomando como referencia nuestra legislación nacional:

- Pozo toda “apertura artificial o excavación en el suelo de la cual fluyen aguas

subterráneas por presión natural o donde son sacadas artificialmente” (Art. 32
Decreto Ejecutivo nº 55, 1973, p. 4).
- Cisternas: son los depósitos cerrados en donde se recoge y conservan aguas
pluviales o de cualquier otra fuente.
Adicional podemos mencionar, aunque no es parte de las servidumbres de abrevadores
y saca aguas, es pertinente hacer alusión a lo contemplado en el Decreto 55, en relación
con las aguas subterráneas tenemos que el artículo 35 del Decreto 55 (1973) nos dice que
“el que tenga el derecho de aprovecharse de estas aguas subterráneas, que no sea dueño
del predio bajo el cual se encuentra, podrá solicitar la imposición de una servidumbre

20
especial para la instalación del sistema de extracción y facilidades anexas indispensables”
(p. 4).

3.2.6. Las servidumbres de paso

En palabras de Campos Losada (2017), “Las servidumbres de paso se dan cuando el
propietario de una finca o heredad enclavada, entre otras ajenas sin salida al camino
público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente
indemnización” (p. 83).

Debemos considerar que, dentro de las servidumbres de paso, si esta se llegase a

constituir de manera que su uso pueda ser continuo para las necesidades que requiera el
predio dominante, estableciéndose una vía permanente, entonces la indemnización será
calculada a partir del valor del terreno que se ocupare, y el importe de los perjuicios que
se pudiesen causar en el predio sirviente.

En el caso de que se limite al paso requerido para el cultivo de la finca enclavada, y

para la extracción de las cosechas correspondientes a esta finca, a través del predio
sirviente sin vía permanente, entonces, la indemnización correspondiente será del abono
del perjuicio que ocasionara este gravamen (Art. 546, Código Civil de la República de
Panamá, 1973, p. 42).

¿Cómo debe darse este tipo de servidumbre de paso?

Deben darse desde el punto de vista menos perjudicial para el predio sirviente, y si esto
no fuese posible, entonces debemos optar por donde sea menor la distancia entre el
camino público y el predio dominante (Art. 547, Código Civil de la República de Panamá,
1916, p. 43).

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 Debemos considerar que la anchura de este tipo de servidumbre será la que alcance
para suplir las necesidades correspondientes al predio dominante exija (Arts. 547 y 548,
Código civil de la república de Panamá, 1916, p. 43).

Indemnización en la servidumbre de paso:

Se dará paso sin indemnización, si se adquiere una finca por venta, partición o
permuta, y la misma quedare enclavada entre otras del vendedor, ya sea copartícipe o
permutante, en cuyo caso estos están obligados a otorgar indemnización, al menos que se
pacte algo distinto.

En cambio, si el paso concedido a una finca enclavada no es necesario por haberla

reunido su dueño a otra que esté cerca al camino público, el dueño del predio sirviente
podrá solicitar que se extinga la servidumbre, pero para ello deberá devolverle lo que
hubiese recibido de indemnización (Art. 550, Código Civil de la República de Panamá,
1973, p. 42)

Entre las reglas generales para este tipo de servidumbre, podemos mencionar las
siguientes:

- Se deberá indemnizar al dueño del predio sirviente.

- Es derecho del dueño del predio sirviente indicar donde se dispondrá la
servidumbre.
- Si el lugar indicado, es muy oneroso o poco práctico, deberá entonces el dueño del
predio sirviente indicar otro lugar.
-Por regla general, deberá establecerse en el lugar más corto a la vía pública. (Aguilar
Basurto, 2008, p. 143)

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3.2.7. Las servidumbres de medianería
Usualmente, se comprende como medianería a la pared común de dos (2) residencias,
también los muros, paredes, cercas. Son aquéllas que median entre los predios.

Las servidumbres de medianería, según lo establece el artículo 554 del Código Civil
(1916), se presumen legales mientras no haya algún título o prueba en contrario, como
sigue:

- “En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de
elevación.

- En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.

- En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos” (Art. 554,
código civil de la República de Panamá, 1916, p. 43).

Debemos considerar que existe signo exterior, adverso a la “servidumbre de

medianería”, en los siguientes casos:

- Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
- Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento,
y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o
retallos.
- Cuando resulte construda toda la pared sobre el terreno de una de las fincas y no
por mitad entre una y otra de las dos fincas contiguas.
- Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas y no de
la contigua. [Y demás estipulaciones contempladas dentro del artículo 555 del
Código Civil]. (Art. 555, código civil de la República de Panamá, 1916, p. 43)
¿Quién cubre las reparaciones y construcción de las paredes medianeras y el
mantenimiento de setos, zanjas y acequias? (Art. 557, Código Civil de la República de
Panamá, 1916, p. 43).

Para determinar quién cubre estos gastos de mantenimiento, debemos remitirnos al

artículo 557 del Código Civil (1916), el cual estipula que estos costos de mantenimiento, ya

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sea de las acequias, zanjas, setos vivos, vallados y de las paredes medianeras para su
reparación y construcción, serán asumidos por todos los dueños de la finca, los cuales
tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno (Art. 557, Código
Civil de la República de Panamá, 1916, p. 43).

Se podrá dispensar del pago de esta contribución, a menos que la pared medianera
sostenga un edifico suyo.

Ahora bien, dentro de esta servidumbre medianera, el propietario podrá, alzar la pared
medianera a sus costas, teniendo igualmente la obligación de indemnizar si esta obra
causare daños.

Nuestro Código Civil (1916) manifiesta que será también de obligación de la parte
interesada:

- “Cubrir los gastos para su conservación” (Art. 559, Código Civil de la República de
Panamá, 1916, p. 43).

- La ley nos sugiere que “si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación,
el propietario que quiere levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa;
y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo”
(Art. 559, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 43).

En otras palabras, cuando se tiene una pared medianera entre dos partes y esta
necesite tener una mayor elevación a la que posee, los gastos de la reconstrucción
de la pared la asumen el propietario que quiera levantarla.

Adicional a esto, cada propietario que tenga derecho a usar la pared medianera, la
podrá usar en su proporción y podrá, de igual forma, edificar o construir apoyándose en la
pared medianera, o introducir en todo caso “vigas, hasta la mitad de su espesor, pero sin
impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros” (Art. 561, Código Civil de la
República de Panamá, 1916, p. 43).

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3.2.8. Las servidumbres de luces y vistas
Dentro de este tipo de servidumbres, tenemos ciertas limitaciones, siendo estas:

- No se podrá abrir en la pared medianera venta ni hueco alguno, sin el

consentimiento del otro (Art. 562, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p.
44).

- No se pueden tener ventanas, balcones, azoteas, que den vista a las habitaciones,
o patios, o corrales de un predio vecino (Art. 564, Código Civil de la República de
Panamá, 1916, p. 44).

Para tal fin, “la distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más sobresaliente
de la ventana y el plano vertical de la línea divisoria de ambos predios, siendo ambos
paralelos, en caso de que no lo fuese, se aplicará la medida a la menor distancia
correspondiente entre ellos” (Art. 563, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p.
44).

El dueño de una pared no medianera, que se encuentre contigua a una finca, podrá
abrir en ella ventanas, pero bajo las siguientes condiciones:
1. La ventana estará guarnecida de rejas de hierros y una red de alambre cuyas
mallas tengan tres centímetros de abertura o menos.
2. La parte inferior de la ventana, distará del suelo de la vivienda a que da luz, dos
metros a lo menos. (Art. 563, Código civil de la República de Panamá, 1916, p. 44).

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3.2.9. Las servidumbres voluntarias
Como hemos visto con anterioridad, las servidumbres dentro de nuestro ordenamiento
jurídico pueden ser:

- Legales

- Voluntarias

En este caso, hablaremos de las servidumbres voluntarias. Dentro de este tipo de

servidumbres, el dueño de una finca tiene plena libertad de afectar con una servidumbre,
ya sea en su forma o de la forma a que tenga a bien. Eso sí, en la proporción que no
contravenga ya sea las leyes o el orden público (Espinosa, 2019, pp. 183-184).

Si la servidumbre estuviese gravada, con un usufructo, no será necesario para la

creación de la servidumbre el consentimiento del usufructuario, mientras no se
perjudiquen sus derechos. En caso de que el bien, sea inmueble y pertenezca, a dos (2), o
más personas, se deberá tener el consentimiento de todos los copropietarios.

La obligación del propietario del predio sirviente será correr con los costos de la obra
que sea necesaria para, el uso y conservación de esta servidumbre. No obstante, podrá
liberarse de esta carga, abandonando el bien al dueño del predio dominante en la porción
que se vea afectada con la servidumbre.

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3.2.10. Los modos de extinguirse las servidumbres:
Las servidumbres, podrán extinguirse bajo los siguientes preceptos, según el artículo
528 del Código Civil:

- Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del
sirviente (Art. 528, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 41). Se trata
entonces de la confusión en una persona misma que deviene dueña de ambos
predios inmersos en una relación jurídica de servidumbre, al menos que concurra
lo estipulado en el artículo 523 del Código civil (1916). Este artículo manifiesta que:
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido
por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título
para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que al tiempo
de separarse la propiedad de las dos fincas se exprese lo contrario en el título de
enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del
otorgamiento de la escritura. (Art. 523, Código Civil de la República de Panamá,
1916, pp. 40-41)

- Por el no uso durante el periodo de veinte años: el no ejercer el derecho por parte
del titular del predio dominante, le traerá consigo la pérdida del derecho a la
misma. Para el cálculo del tiempo, se tomará como inicial el momento en que dejó
de usar la servidumbre (Art. 528, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p.
41).
- Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse la servidumbre (Art.
528, Código Civil de la República de Panamá, 1916, p. 41).
- Por la renuncia del dueño del predio dominante (Art. 528, Código Civil de la
República de Panamá, 1916, p. 41).
- Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y del predio
sirviente (Art. 528, Código civil de la República de Panamá, 1916, p. 41).

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- Por la destrucción o pérdida total de uno de los predios vinculados en la relación
jurídica de la servidumbre (Art. 528, Código Civil de la República de Panamá, 1916,
p. 41).

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