El Retracto en El Derecho Civil Venezolano
El Retracto en El Derecho Civil Venezolano
El Retracto en El Derecho Civil Venezolano
DERECHO
CIVIL VENEZOLANO
Breve Reseña Histórica
En derecho romano los pactos (pacta) eran entre los romanos convenios que no producían
mas que una obligación natural y una excepción, sin dar lugar jamás a una acción. Pero
después se dio a muchos pactos la misma fuerza que a las obligaciones civiles y desde
entonces se clasificaron.
Comentaremos los que producían cambios y modificaciones en los contratos, ya que eran
especies de pactos agregados o convenios accesorios:
1-El Pactum Promiteseos: El vendedor de una cosa se reserva un derecho de retracto con
preferencia a cualquier otra persona, en el caso que el vendedor revendiese la cosa.
2-El Pactum de Retrovendendo (Retroventa): El vendedor de una cosa se reserva, después
o durante cierto tiempo, el derecho de rescatarla devolviendo el precio.
3-El Pactum Reservati domini: por medio del cual el vendedor, acreedor del precio de la
venta, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el pago del precio o consigue una
hipoteca de la cosa vendida hasta el pago del precio o como de garantía.
4-El Pacto comisorio: era un convenio, en virtud del cual uno de los contratantes queda libre
de su obligación si el otro no cumple la suya en el tiempo determinado.
Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en particular y el
acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden
público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una
aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la
nulidad del contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta sub-retro constituye un
préstamo con garantía: el hecho de que la venta sea vil; el establecimiento de precio de
rescate superior al precio de la venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como
arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del «canon» es proporcional al
interés y el hecho de que el comprador haya realizado muchas compras sub-retro.
Supuestos Especiales de validez
La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el
derecho de rescate, aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas prórrogas llegue a
exceder de 5 años. En todo caso, téngase en cuenta que la prorroga debe convenirse antes
de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario la propiedad del comprador se habrá
consolidado irrevocablemente y la llamada prórroga no será si no una promesa de venta
hecha por el comprador al vendedor. Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la prórroga
cuando conste que la voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal establecida
por la ley.
El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha
fijada en el contrato, pero la limitación legal se reserva a cinco años contados a partir de la
fecha de la celebración.
1. Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo
común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede
ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los
vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos, verificarlo en totalidad y por su
propia cuenta Art. 1541 la prohibición de rescate parcial se justifica por la consideración
de que el comprador ha adquirido la cosa como un todo y no como una suma de partes,
y además, por el deseo de evitar que el comprador quede en comunidad contra su
voluntad sin embargo, por una parte, es válido el pacto en contrario y por otra el
comprador puede no oponerse al rescate parcial.
2. «Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad, sino
que cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto
separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede
obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo enero», Art. 1542.
la hipótesis ocurre cuando el comprador adquiere las distintas partes de la cosa por
diversos contratos sucesivos o cuando lo adquiere en un mismo acto, pero con
indicación por separado de las partes vendidas y de sus precios. En ambos casos el
retrayente puede rescatar en la proporción que le corresponde o, si los demás no
quieren rescatar el todo. La diferencia de la reglamentación de este supuesto con el
anterior se explica porque aquí el comprador no ha adquirido la cosa con un todo.