2024 07 08 Ley-27743-Informe-ITI

Análisis del impacto notarial de la derogación del ITI
Elaborado por el asesor tributario Esc. Julián González Mantelli
Con la publicación de la Ley 27743, denominada oficialmente como “Medidas Fiscales Paliativas
y Relevantes” y conocida mediáticamente como “Paquete Fiscal”, queda derogada la Ley 23905
de Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas,
que nos rigió por 33 años y que designó al escribano como agente de retención de la gabela.
Con esta derogación, se produce un cambio trascendente en la actuación tributaria notarial, ya
que dicho gravamen ocupaba un ámbito de análisis, calificación y aplicación que redundaba en
mucho tiempo y preocupaciones del profesional de derecho.
A partir de este cambio normativo, se simplifica el sistema tributario nacional de las transmisiones
onerosas de inmuebles, quedando vigentes tres posibles encuadramientos, a saber:
a) Sujetos empresa (art. 73 LIG), que alcanza a sociedades y demás sujetos colectivos con la
retención del 3%, según Resolución AFIP 2139. Ejemplo: sociedad anónima, SRL, venta de
inmueble explotado por persona humana (empresa unipersonal); y casos objetivos de
ganancias (venta en propiedad horizontal, conjunto inmobiliario), etc.
b) Personas humanas (NO empresas NI habitualistas) a las que se tiene que calificar por el
tiempo y el negocio jurídico de incorporación del inmueble al patrimonio que ahora
transmite (casuística del art. 255 dto. reglamentario LIG), que determina dos situaciones a
calificar:
1) Inmuebles incorporados por persona humana en forma onerosa a partir del 1 de enero de
2018, que quedarán alcanzados con el Impuesto a las Ganancias Cedulares (art. 99 LIG), que
el escribano deberá calificar e informar para que el contribuyente liquide y pague en forma
postescrituraria en el siguiente año calendario y del que no resulta retentor por aplicación
de la RG 4190 E de AFIP.
2) Inmuebles que formen parte del patrimonio de la persona humana con causa anterior al
1 de enero de 2018 o que la adquisición –si bien posterior a esa fecha– reconoce causa
gratuita y el causante o donante lo tenía incorporado en forma previa a 2018. Este caso (que
antes correspondía al ITI) actualmente queda fuera de todo hecho imponible, y, por ende,
no hay ni retención ni tributo que se aplique al respecto de dicho negocio oneroso. Vale decir
que, donde antes existía Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, hoy NO HAY NADA, cero
retención.
Justifica este análisis, además de las normas citadas, la previsión de la Ley 27430 (reformadora
de la LIG), que previó la casuística del decreto (que retrotrae al antes y después de 2018) en su
artículo 86 inciso a).
Cabe destacar que NO hay retroactividad del Impuesto Cedular para las personas humanas, ya
que la ley así lo previó en la reforma de finales de 2017.
La derogación del ITI es total y, por ende, también DESAPARECE la consulta de residentes del
exterior, ya que las normas en vigor no la contemplan.
La sugerencia de análisis para el notario será:
1) Analizar la operación respecto del sujeto (empresa o no).

2) Si descarta Ganancias régimen general, le queda la persona humana –ni empresa ni
habitualista– y ahí analizará si existe alguno de los supuestos objetivos del mismo régimen
aplicable.
3) Si descartó los anteriores, le queda la persona humana que no se rige por Ganancias globales
y ahí mirará el título antecedente para determinar primero el tiempo (antes o después 2018)
y luego la causa (onerosa o gratuita).
Para las situaciones 1) y 2) habrá retención a cuenta del 3%, y, si bien para el caso 3) no hay
retención en ningún caso, se debe diferenciar donde no hay gravamen alguno (antes de 2018 o
retracción por causa gratuita) del gravamen diferido en su liquidación y pago (ganancia cedular)
a cargo del contribuyente.
Dos situaciones especiales a considerar y resguardar en la calificación son:
A) Por la intertemporalidad de los negocios de transmisión de inmuebles, puede darse el caso

de escrituras actuales de transmisión onerosa de inmuebles por personas humanas que hoy
no generan gravamen pero que reconocen un boleto o instrumento similar con entrega de
posesión anterior a la derogación de la ley (antes del 08/07/2024), caso en que el hecho
imponible del ITI se generó y el escribano deberá valorar y referir dicho instrumento para la
configuración de la escritura traslativa del dominio. Si el impuesto fue abonado, se sugiere
dejar constancia; mientras que, si no fue abonado, será de buena práctica advertir al
transmitente (y al adquirente que resultaba retentor y, por ende, deudor solidario) de esta
obligación pendiente, sin que resulte obligación de control ni denuncia por el notario.
Subrayamos que esto ocurrirá hasta la prescripción de este tributo (que solo puede
determinar un juez o el organismo recaudador, no el escribano).
B) El caso de la venta gravada con impuesto cedular por parte de un residente tributario del
exterior cuyo agente de retención recae en el adquirente (art. 258 dto. reglamentario LIG),
que, si bien tampoco altera la situación del escribano, redunda en un buen asesoramiento
dejar constancia que las partes fueron advertidas y han resuelto privadamente la situación.
RESUMIENDO: El escribano –a nivel nacional– solo queda designado como agente de retención
del 3% a cuenta del Impuesto a las Ganancias global para los sujetos colectivos y las operaciones
especiales.
No retiene más ITI y nunca retuvo IG Cedular.

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Análisis del impacto notarial de la derogación del ITI

Elaborado por el asesor tributario Esc. Julián González Mantelli

1) Analizar la operación respecto del sujeto (empresa o no).

A) Por la intertemporalidad de los negocios de transmisión de inmuebles, puede darse el caso

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