UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA

FACULTAD DE ARQUITECTURA, URBANISMO Y ARTES

SEMINARIO DE URBANISMO
TRABAJO DE INVESTIGACIÓN

Cambios en la morfología de la Av. Costanera del distrito de San Miguel que favorece al
sector inmobiliario en la búsqueda de una mayor rentabilidad

CÁTEDRA:
ARQ. MARIA CRISTINA LOPEZ
ARQ. MIRIAM SARA QUISPE SALAS
ALUMNOS:
QUISPE QUINTERO YESENIA
UCHARIMA PALOMINO, VICTOR JONATHAN

CICLO 2018-1
02/04/2018
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INTRODUCCIÓN ÍNDICE

En el presente trabajo se analizarán los cambios en la I. ASPECTOS GENERALES

estructura urbana producidos por el sector inmobiliario 1. Ubicación
en la avenida Costanera del distrito de San Miguel.
2. Antecedentes
Para ello se estudiará: El crecimiento y la trama urbana 3. Marco teórico
que evidenciaron dichos cambios en el análisis
morfológico del área de estudio. 4. Problemática

II. METODOLOGIA
5. Hipótesis
6. Objetivos
7. Variables
8. Matriz de consistencia
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I. ASPECTOS GENERALES

1. Ubicación

Limites del distrito

Av. La Paz

Av. Costanera

Área de estudio

Fuente: archivo dwg de Bibliocad

Fuente: Diario Correo
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I. ASPECTOS GENERALES

2. Antecedentes
Hace solo 15 años las deterioradas viviendas de la avenida Costanera parecían darle la espalda al mar. Toneladas de basura y desmonte bloqueaban esta
vía principal de San Miguel. Entonces era punto de encuentro de drogadictos y toda suerte de marginales. Por aquella época la Costa Verde todavía era un
sueño lejano para los vecinos del distrito y era casi imposible imaginar que la Costanera –paralela a la Av. La Paz, frente al mar– se convertiría en destino
de inversiones inmobiliarias que hoy se traducen en el crecimiento imparable de edificios multifamiliares a lo largo de sus treinta cuadras.

La rehabilitación de esta vía costera –hasta el límite con el Callao– fue el impulso que aceleró la revalorización de muchas viviendas y recuperó –en parte–
la modernidad paisajística del lugar. Para muestra, basta citar un par de cifras. En el 2003, el costo del metro cuadrado (m2) en la Av. Costanera era de 70
dólares. Al cabo de una década la cotización de los terrenos ha ascendido a 1.200 dólares, es decir, el valor del m2 se ha multiplicado 17 veces. Lo que ya
refleja el carácter residencial que va adquiriendo esta parte de la capital.

Así lo señala la gerenta de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de San Miguel, Ana Victoria Díaz, quien agrega que el cierre del colector Costanero así
como las obras de la nueva Costa Verde y el Boulevard Bertolotto en el 2008 terminaron por seducir a los empresarios de la construcción. (Fuente: Diario
“La Republica”)
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Pero eso no fue todo. Los acantilados de San Miguel también comenzaron a teñirse de verde
(alrededor de 45 mil m2) y con un mejor alumbrado en la zona, el distrito costero renació. La
gerenta de Desarrollo Urbano indica que todas estas obras demandaron una inversión de 30
millones de soles.

Actualmente, el tramo del circuito de playas que

corresponde a los distritos de Magdalena y San Miguel está
siendo mejorado gracias al proyecto “Costa Verde para
Todos”. Los trabajos, que empezaron abarcan la
rehabilitación de 4.5 kilómetros de pistas del circuito de
playas y la creación de un tercer carril. Así como un
moderno malecón, un paseo peatonal, pistas de trote y
ciclovía.
Fuente: Urbania

Fuente: Arquitectura peruana.com/ Proyecto Costa Verde

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Fuente: Urbania Fuente: Urbania

LITORAL DEL DISTRITO DE SAN MIGUEL Y EL BOOM INMOBILIARIO PRESENTE

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I. ASPECTOS GENERALES

3. Marco teórico

ANÁLISIS MORFOLÓGICO, según Percy Acuña

Implica conocer la forma urbana, explicando cómo se agrupan los elementos, como se relacionan, y cual es el nexo entre ellos.
Este Análisis comprende:

• Análisis del crecimiento urbano. Trata sobre las características que propician la extensión y densificación.
• Análisis de la trama urbana, Determina las relaciones entre la manzana y el lote. Así como también lo construido y la red
vial.

Análisis del crecimiento urbano. Al analizar la morfología urbana de forma general se presentan algunos temas específicos, como
las causas del crecimiento de la trama urbana, los cambios en al forma y la densificación de la trama, todos estos temas se deben
estudiar con mayor detenimiento, debido a que son de diferente naturaleza, justificando los cambios netamente físicos del espacio
urbano.

• Causas del crecimiento dela trama urbana, casi siempre son de índole política, económica, demográfica y social.

• Escala de los fenómenos del crecimiento, La relación entre el elemento analizado y el modo de crecimiento asa por la
noción de escala y permite precisar esta noción, De acuerdo a su escala cada elemento de la ciudad puede ser
analizado en términos de sus crecimiento y esto es lo que permite apreciar la riqueza y dinámica a la ciudad. La escala
del elemento varia según la época y estos cambios remiten a las modificaciones en la estructura de producción, lo cual
se refiere en ultima instancia a su historia.

• Densificación, depende de las propiedades, que se evidencian en un análisis de tipología. Es un crecimiento sin
ampliación territorial. En los niveles elementales, lote, manzana, la densificación juega sobre las propiedades distributivas
de las unidades. En cada nivel existe modificación, ampliación, terraplenes, incremento de altura, en fin transformación
interna de cada unidad.
• En tramas mas recientes usualmente los retiros son empleados para la densificación, en calles que eran residenciales y
pasan a admitir usos comerciales con una modificación de las características morfológicas.
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Análisis de la trama urbana, La trama urbana la expresión mas sencilla de abstracción en el análisis del espacio urbano.
El tejido urbano de una ciudad es un resultado de sucesos históricos, puede ser apretado y denso o espaciado o ralo. También
enmarañado o claro, de trazado nacido según las necesidades siguiendo las curvas de nivel del terreno o geométrico si ha sido
creado por una mente matemática.

El análisis de la trama urbana comprende el estudio de:

• Las calles
• Tamaño y características físicas de los lotes que esa trama crea
• Formas de edificación o distribución de los edificios en esos lotes, significando los edificio singulares y las formas de vida
que producen.

Accesibilidad. Nos referimos aquí por un lado, a la accesibilidad del área respecto al resto de la ciudad, atendiendo a su
pertenencia a una estructura compleja, y a la accesibilidad interior del espacio, determinando la posibilidad de circular dentro
de este.

Calidad de la edificación. En realidad deberíamos de hablar de calidad de la vivienda al tratarse básicamente residenciales, y
considerando la calidad de la vivienda como uno de los factores del espacio en el que se habita.

Calidad del espacio publico. El espacio publico es uno de los elementos característicos de la calidad de un espacio urbano,
forma la base del soporte urbano y su tamaño y disposición no pueden ser transformados sin complejos sistemas de gestión y
planeamiento. Un espacio urbano inadecuado a los usos y necesidades de la población y la edificación que los define.
Implicara políticas de transformación radical de su tamaño y disposición y la transformación de los usos que sobre el se realizan.

La trama y la estructura urbana: En el concepto de estructura urbana de un conjunto deben quedar incorporados todos
aquellos elementos o parámetros urbanos cuya sucesiva agregación a lo largo de los años y su consecuente articulación ha ido
configurando las características generales del ambiente y la silueta paisajista, aquí nos estamos refiriendo a la trama urbana.
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Diseño urbano. Según Jan Bazán S.

Imagen urbana:

Criterios básicos de imagen

Confort; Los factores mas críticos son el clima, el ruido, la contaminación y la imagen visual; criterios que ofrecen un rango
de confort en el medio ambiente urbano.

Imágenes publicas. Según Kevin Lynch

Son representaciones mentales comunes que hay en el conjunto de una ciudad, zona o localidad.

Toda imagen ambiental exige identidad, estructura y significado.

• IDENTIDAD: identificación de un objeto, su distinción con respecto de otras cosas, reconocimiento como entidad
separable, individual y unitaria.

• ESTRUCTURA: La imagen debe incluir la relación espacial con el observador y con otros objetos.

• SIGNIFICADO: el objeto debe poseer un significado práctico o emotivo para el observador. EJ: imagen útil para
encaminar una salida = reconocimiento de una puerta como entidad diferenciada, de su relación espacial con el
observador y de su significado como agujero que permite salir. El medio urbano es mucho más complejo.

• La IMAGINABILIDAD: Cualidad de un objeto físico que puede suscitar una imagen vigorosa en cualquier observador.
Forma, pauta o distribución que facilita la elaboración de imágenes mentales del medio ambiente que son
vívidamente identificadas, poderosamente estructuradas y de gran utilidad. El objetivo es establecer identidad y
estructura en el mundo perceptivo.

• Como el desarrollo de la imagen incluye observador y objeto, es posible fortalecer la imagen mediante artificios
simbólicos, mediante la reeducación del que percibe o bien remodelando el entorno.

• Estamos en condiciones fe desarrollar nuestra imagen del medio ambiente mediante la acción sobre la forma física
exterior así como mediante un proceso interno de aprendizaje.
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El desarrollador inmobiliario, Según la Arq. Catalina Paz Teuber Leal

Está en constante búsqueda de nuevos proyectos, el negocio se basa en la detección y aprovechamiento de oportunidades que
rentabilicen el capital invertido.

Generalmente el punto de partida es la búsqueda de nuevas localizaciones para inversión, basándose en la información del
mercado y las condiciones normativas urbanas que las rigen.

Normativa urbana, Son todas aquellas disposiciones de carácter técnico aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones
tales como, ochavos, superficie de subdivisión predial mínima, retiros, usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes
de edificación, alturas máximas, exigencias de estacionamiento, o cualquier otra norma de este mismo carácter.

Características morfológicas, Se debe tener la información sobre las características generales del terreno, dimensiones,
superficie y forma, pendiente, posición dentro de la manzana y dentro de la ciudad, etc.

Los terrenos urbanos, tienen diversa morfologías, tanto en su tamaño como en su configuración, la forma del terreno es
determinante en la edificación resultante, es así que para un mismo sector con igual normativa e igual superficie, el
rendimiento por metro cuadrado de un predio puede verse altamente afectado.

La topografía, y más específicamente la pendiente del suelo, influye en el porcentaje de ocupación de suelo máximo
permitido, por lo que es importante conocer este dato de manera de evaluar correctamente el sitio.

El entorno, se define como el ámbito que rodea al predio, se reconocen los atributos urbanos y se precisa el área de
influencia de cada uno, medido en distancia. Se genera un cuadro desarrollado empíricamente, que grafique la valoración
que tienen para cada uso (residencial y equipamiento) los atributos individuales del entorno. Esto se basa en el concepto de
teoría de precios hedónicos (El modelo de Precio Hedónicos, George Lever).

La RAE define atributo como: Cada una de las cualidades o propiedades de un ser, En el contexto urbano podríamos asimilarlo
como cada una de las cualidades o propiedades del entorno. L a manera como estas cualidades o propiedades influyen positiva o
negativamente sobre su contexto es lo que se quiere inferir.

Un terreno esta condicionado por su posición referente a la ciudad, los servicios y equipamiento que lo rodean y a los que desde
este punto se tiene acceso le dan o restan valor frente a otro similar no expuesto a estos atributos urbanos.
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Áreas verdes: Se define como la superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulación peatonal,
conformada generalmente por espacios vegetales y otros elementos complementarios y se define los siguientes tipos en virtud
de sus escala:

Parques
1. Parques metropolitanos
2. Parques intercomunales
3. Parques comunales
4. Parques adyacentes a sistemas viales

Áreas verdes complementarias

Plazas

1. Plazas comunales
2. Plazas vecinales
3. plazoletas

Son muchas las ventajas de tener acceso a áreas verdes urbanas, la importancia de los espacios abiertos vegetales es
reconocida por los beneficios sociales que estos entregan a la población local, ya que la vegetación y la presencia de una
ciudad verde permite mejorar la calidad de vida y la salud de las personas ( Reyes, y otros, 2008)

Vialidad, accesibilidad: Se entiende por sistema vial, la red de vías de comunicación terrestre, que permite la circulación de
vehículos y personas al interior de la ciudad. Ésta facilita el desplazamiento de las personas en transporte publico, privado,
bicicleta o a pie.
La red de calles cumple una función vital en las ciudades, como la posibilitadora del intercambio de bienes y servicios, como
lugar de encuentro, y al fin de cuentas como requisito ineludible para el desarrollo de una sociedad urbana.

El sistema vial es el principal soporte de los flujos generados por las actividades urbanas y es también el principal estructurador
de las ciudades, sin embargo, la accesibilidad esta dada por la infraestructura y el sistema de transporte en conjunto.

Mercado urbano inmobiliario, Responde a una serie de condicionantes, se rige según los principios básicos de oferta y
demanda que determinan los precios, y un conjunto de variables propias del área que se interrelacionan, modelando el
escenario al que se debe enfrentar el diseño de un proyecto inmobiliario.
Estos principios muchas veces son ignoradas por la industria, a favor de la intuición o el olfato, propiciando aproximaciones
menos técnicas, como por ejemplo, sumarse a desarrollos existentes, lo cual, cuando esta basado en una errónea
interpretación del mercado, puede repercutir negativamente en las utilidades del negocio.
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El mercado inmobiliario en el entorno económico, Según Juan Albino Flores Guillén

El suelo tiene un valor de uso pero no posee valor como producto de un proceso social, sin embargo, tiene precio de mercado,
es decir que adquiere la forma de un valor de cambio. El valor del suelo aparece por el manejo que se hace de él y por el
monopolio que se ejerce sobre él, ya sea por los diferentes agentes inmobiliarios o por la misma oferta y demanda. Esto es
posible debido a la existencia de la propiedad jurídica del suelo y por la existencia social de la propiedad privada, lo cual
permite, por un lado, que un agente inmobiliario decida el uso de los terrenos, y por el otro, que en la fijación del precio de
mercado del suelo se ejerza una fuerza de carácter monopólico. Estos factores explican la diferencia de valor entre suelo virgen
y aquel que ya cuenta con infraestructura.

El desarrollo de la ciudad esta sujeto a la intervención, de las fuerzas que posean los distintos grupos sociales, el modelo de
desarrollo de la ciudad esta basado en intereses y lógicas productivistas, controlados por el sector inmobiliario, y por el sector
financiero. Este sector inmobiliario- financiero no esta aislado y se relaciona con los sectores económicos, político y social; sin
embargo, no todos los sectores sociales pueden tener acceso a los predios determinados por el mercado, por lo tanto, según
las palabras de Luis Cortés, “ El concepto básico que debemos asumir es que el crecimiento urbano se correlaciona con el
modelo económico y con el modelo social”.

Y por ultimo, se desarrollan en la ciudad, las grandes infraestructuras, las grandes superficies comerciales e industriales, y es a
través de ese crecimiento que se genera una pauta acumulativa de inversiones en estructuras que hacen posible el
crecimiento extendiéndose en consecuencia, grandes beneficios para el sector inmobiliario, lo que constituye el núcleo del
modelo urbano y el territorio actual, por esta razón se puede asegurar que la planificación no parte de la participación social,
sino de los sectores inmobiliario y financiero.

Otros conceptos:

Modelos de Precios Hedónicos (MPH) Los modelos hedónicos conceptualizan al bien inmueble, a partir de un conjunto de
atributos que satisfacen las diferentes necesidades o gustos de la demanda (Rosen, 1974); es decir, un bien inmueble
urbano está compuesto por una serie de características deseables por el comprador, las cuales pueden clasificarse como
elementos intrínsecos (constructivos) propios del bien inmueble y elementos extrínsecos (locativos) conformados por todos
aquellos atributos externos al inmueble.

Estudio de mercado, El estudio de mercado inmobiliario consiste en una investigación del lugar donde se desea
desarrollar el bien inmueble. Este estudio es sumamente importante al realizar una construcción dado a que es el punto
inicial para saber sobre la rentabilidad futura del proyecto inmobiliario. En base a este estudio se podrá determinar la
factibilidad de un proyecto. Es decir, el estudio es clave para determinar si una vez que el proyecto entre en
funcionamiento será rentable.
Esto es para saber cuál será su éxito ya en funcionamiento por la ubicación geográfica de su infraestructura y si la
audiencia deseada por el negocio frecuentará aquella instalación.
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4. Problemática
Con los proyectos realizados en la Costa verde, que une a tres distritos continuos, se han rehabilitado algunas avenidas, mejorando
la calidad de estas mismas al igual que con los espacios públicos, todo ello ha incentivado el desarrollo inmobiliario en toda la
avenida costanera, para ello se han producido cambios en la densidad edificatoria, usos de suelo e imagen urbana.
De no tener ciertas consideraciones urbanas podría crearse un borde, incompatibilidad de usos e ilegibilidad del espacio, solo por
favorecer a la rentabilidad inmobiliaria de inversión privada.

5. Hipótesis
.
Mediante el estudio de los factores morfológicos que determinan el negocio inmobiliario en la avenida Costanera del distrito de
San Miguel, se podrá identificar su rentabilidad

6. Objetivos
Objetivo general:

• Análisis de la morfología en la avenida Costanera del distrito de San Miguel, en favor de la rentabilidad inmobiliaria

Objetivos específicos:

• Análisis del crecimiento urbano y su importancia en la rentabilidad inmobiliaria

• Análisis de la trama urbana y su importancia en la rentabilidad inmobiliaria

7. Variables

Variable general:

• Estructura urbana

Variables específicas:

• Rentabilidad inmobiliaria
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II. METODOLOGIA

8. Matriz de consistencia

METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN
OBJETIVOS HIPOTESIS VARIABLES MARCO TEÓRICO INDICADORES INSTRUMENTOS

Kevin Lynch (1970). La imagen de

la ciudad. Buenos aires
ANÁLISIS DE LA MORFOLOGÍA
• BIBLIOGRAFIA
EN LA AVENIDA COSTANERA
ESTRUCTURA Percy Acuña Vigil (2005). Análisis • TIPOLOGÍA • TRABAJO DE
GENERAL DEL DISTRITO DE SAN formal del espacio urbano, • VALOR PAISAJISTA
URBANA GABINETE
MIGUEL,EN FAVOR DE LA • ESPACIO PÚBLICO
aspectos teóricos. Lima • TRABAJO DE CAMPO
RENTABILIDAD INMOBILIARIA

MEDIANTE EL ESTUDIO DE • NORMAS URBANAS

LOS FACTORES Percy Acuña Vigil (2005). Análisis • PARÁMETROS
ANÁLISIS DEL CRECIMIENTO MORFOLÓGICOS QUE formal del espacio urbano, • ZONIFICACIÓN
URBANO Y SU IMPORTANCIA DETERMINAN EL NEGOCIO aspectos teóricos. Lima • DENSIDAD
EN LA RENTABILIDAD INMOBILIARIO EN LA EDIFICATORIA
INMOBILIARIA AVENIDA COSTANERA DEL Catalina Paz Teuber Leal . • COMPATIBILIDAD
DSITRITO DE SAN MIGUEL, (2014).Modelo para la DE USOS
SE PODRÁ IDENTIFICAR identificación del producto
SU RENTABILIDAD. inmobiliario que optimice la • BIBLIOGRAFIA
RENTABILIDAD rentabilidad del suelo (tesis de • TRABAJO DE
ESPECÍFICOS INMOBILIARIA maestría).Universidad de Chile, • LOTIZACION GABINETE
Facultad de arquitectura y • DIMENSIONAMIENTO DE • TRABAJO DE CAMPO
urbanismo. Santiago de Chile. LOTEO • ENCUESTAS
ANÁLISIS DE LA TRAMA Juan Albino Flores Guillén. (2005). • VALOR DEL SUELO
URBANA Y SU IMPORTANCIA Influencias del Desarrollo Urbano (MERCADO INMOBILIARIO)
EN LA RENTABILIDAD en el Mercado Inmobiliario. (tesis
INMOBILIARIA de maestría). Universidad • IMAGEN URBANA
Autónoma de Nuevo León, • ACCESIBILIDAD
Facultad de arquitectura México.. • CONFORT