Derecho Registral

JOSÉ W. ROMERO ASENJO

ABOGADO – NOTARIO DE MOYOBAMBA

Definición y fundamento del derecho registral

La idea del registro nace con la finalidad de simplificar la prueba de los derechos sobre bienes
inmuebles. Que se amplía a los bienes muebles y personas jurídicas.
La trascendencia del derecho registral se encuentra en otorgar publicidad de determinados actos
o negocios que son relevantes para la vida y el tráfico económico de una sociedad.
Se entiende por derecho registral al conjunto de principios y normas que regula la tutela de
ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través de un recurso de técnica jurídica consistente en la
publicidad, organizada en forma institucional, que produce diversos y determinados efectos
jurídicos sustantivos de derecho privado (tales como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de
dichas situaciones jurídicas), con los fines de certeza y protección.
El C.C. de 1984, sigue la tendencia divisoria entre un derecho registral sustantivo y uno formal.
Elementos configuradores del registro

ELEMENTOS CONFIGURADORES DEL REGISTRO: El registro se compone de tres elementos

esenciales:
i. Archivo de actos y contratos referido a un sujeto o bien específico, que se utiliza como criterio
ordenador para agrupar las inscripciones;
ii. Archivo público que permite el acceso de todos aquellos que tienen interés en conocer la
información que contiene.
iii. Archivo que otorga efectos jurídicos de derecho privado, por lo cual se pone en situación de
ventaja al sujeto que inscribe su derecho; y se perjudica a quien no lo hace.
Elementos configuradores del registro

SER Y LA RAZÓN DEL REGISTRO

-SER DEL REGISTRO: La publicidad es lo que tipifica el registro, su ser o esencia, pues lo
individualiza.
-RAZÓN DE SER DEL REGISTRO: El registro cumple una función, específicamente, servir de prueba y
conservación de los derechos, así como proteger a los terceros.
Publicidad registral

Definición de publicidad registral.- Como el sistema institucional de divulgación encaminado a

hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad
del tráfico.
Características de la publicidad del registro:
i. Institucional
ii. Exteriorización continuada de ciertos hechos o datos, y en este sentido, es una forma de
publicación.
iii. Exteriorización de situaciones jurídicas concretas, estos es, prerrogativas reconocidas por el
ordenamiento a favor de personas determinadas.
iv. Conocible (posibilidad de conocimiento de los datos incorporados al registro).
v. Eficacia sustantiva
PRINCIPIOS REGISTRALES

Son principios o reglas.

Clases:
i. Sustantivos.- Que resuelven los conflictos entre derechos, sobre la base de la publicidad.
Inscripción declarativa, la fe pública registral y la prioridad. Legitimación.
i. Formales.- Que constituyen, presupuestos o requisitos para el logro de la inscripción.
Titulación pública, tracto sucesivo, calificación, orden de las inscripciones.
Principio de legitimación registral

Principio de legitimación registral o de apariencia (presunción de verdad).

Artículo 2013 del Código Civil. Principio de legitimación
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral
mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a
las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones
vigentes”.
Principio de legitimación registral

Características:
Es una presunción iuris tantum, pues admite prueba en contrario.
Es una presunción de derecho, en tanto la circunstancia de la inscripción hace reputar al titular como
propietario, o de la cancelación del mismo, lo cual implica anudarle una consecuencia jurídica.
Es una presunción de derecho que funda una apariencia significativa, con el fin de tutelar la confianza
de los terceros de buena fe.
Presupuestos: La inscripción registral constituye una prueba especialmente privilegiada (título de
propiedad), por cuanto se basa en cuatro elementos muy importantes que la sustentan:
i. Titulación pública.
ii. Calificación del registrador
iii. Tracto sucesivo
iv. Orden temporal de las inscripciones
Principio de legitimación registral

Función: Es simplificar la prueba de las situaciones jurídicas y facilitar la actuación práctica de los
derechos subjetivos.
En suma el registro se reputa fiable, salvo prueba en contrario.
Alcances del principio: La legitimación es una presunción de exactitud que se aplica en todas las
inscripciones, siempre que se trate de cadena única, pero no en el caso de duplicidad de
inscripciones, pues los principios registrales se neutralizan entre sí.
Principio de legitimación registral

Características:
Es una presunción iuris tantum, pues admite prueba en contrario.
Es una presunción de derecho, en tanto la circunstancia de la inscripción hace reputar al titular como
propietario, o de la cancelación del mismo, lo cual implica anudarle una consecuencia jurídica.
Es una presunción de derecho que funda una apariencia significativa, con el fin de tutelar la confianza
de los terceros de buena fe.
Presupuestos: La inscripción registral constituye una prueba especialmente privilegiada (título de
propiedad), por cuanto se basa en cuatro elementos muy importantes que la sustentan:
i. Titulación pública.
ii. Calificación del registrador
iii. Tracto sucesivo
iv. Orden temporal de las inscripciones
Principio de legitimación registral

EFECTOS EN EL ÁMBITO DE LOS DERECHOS:

Concepto: En el aspecto sustantivo, se presume que el titular registral es el verdadero titular en el
tráfico jurídico, y ha de ser tenido como tal, mientras no se pruebe lo contrario.
Contenido: La eficacia legitimadora de la inscripción opera en forma activa (a favor del
demandante) o en forma pasiva (en perjuicio del demandado).
Legitimación y publicidad formal: La legitimación registral se comprueba con las copias o copias
certificadas, cuya finalidad es trasladar la publicidad sustancial (dentro del registro) a la publicidad
formal (fuera del registro), que es la única fórmula para que el ciudadano acceda a la información.
Legitimación y proceso judicial:
-El titular registral como demandante.
-El titular registral como demandado.
-El titular registral como tercero.
Principio de legitimación registral

EFECTOS EN EL ÁMBITO DE LOS ASIENTOS DE INSCRIPCIÓN:

La legitimación se aplica de modo diverso según el tipo de asiento registral, sea la inscripción,
cancelación y/o anotación preventiva, lo que constituye el ámbito formal del principio.
El art. 2013 alude en forma restrictiva a la “inscripción” como asiento beneficiado con la
legitimación. Mientras tanto, el art. VII RGRP se refiere en forma extensiva a los “asientos”, en
general. ¿Cómo entender esta discordancia?.
El efecto típico de las anotaciones preventivas no es positivo, como el efecto legitimador, sino
negativo, en cuanto obstaculiza la constitución del tercero registral o elimina la buena fe, es decir,
no otorga derechos, sino impide su adquisición, y en otros casos, otorga antelación de efectos para
el caso de una futura inscripción que tenga su base en la anotación.
Principio de legitimación registral

LEGITIMACIÓN DEL TÍTULO INSCRITO O LEGITIMACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN

La legitimación presunta (se presume cierto) opera en dos ámbitos:
a) Supone que existe concordancia entre el asiento y el título (coincidencia particular).
b) Supone que existe concordancia entre el título y la completa realidad jurídica (coincidencia
general).
LA INSCRIPCIÓN ES APARIENCIA:
i. Verdad oficial o apariencia de verdad.
ii. Concordancia entre forma y realidad.
iii. Límites de la legitimación (extrínsecos o intrínsecos).
PRINCIPIO DEL REGISTRO DECLARATIVO O DE
PREFERENCIA ENTRE DERECHOS INCOMPATIBLES

El principio consensual de transferencia de propiedad de los inmuebles

Nuestro código adopta claramente por el principio consensual, cuyos obvios presupuestos de
actuación son tres:
i. El bien debe hallarse determinado
ii. El transmitente debe ser el propietario del bien
iii. Debe haber entrado en vigor la exigibilidad de la obligación de enajenar
Sistemas registrales: Constitutivo y declarativo.
Principio del registro declarativo o de preferencia entre
derechos incompatibles

El registro declarativo
Hipótesis que resuelve el registro declarativo
El principio consensual establece que el solo contrato traslativo eficaz hace al acreedor propietario
de un bien inmueble determinado (art. 949 CC), pero si un deudor se obligó a entregar a dos
acreedores el mismo bien inmueble, entonces se prefiere al primero que inscriba con buena fe (art.
1135 CC).
Las hipótesis típicas en este ámbito son dos: la primera es la situación de normalidad (un contrato
de compraventa), mientras la segunda es conflictiva (dos contratos de compraventas), por la que un
mismo causante (vendedor) ha otorgado derechos incompatibles sobre el mismo bien a dos
causahabientes (compradores).
Principio del registro declarativo o de preferencia entre
derechos incompatibles

El registro declarativo
El conflicto particular entre la propiedad no-inscrita frente a la hipoteca inscrita
El derecho de un propietario anterior (no inscrito o inscrito con posterioridad) es inoponible a la
hipoteca inscrita.
Función del registro declarativo
El registro declarativo es fundamentalmente uno de “preferencia”, de “garantía” o “asegurador”.
Balance entre el registro declarativo y el constitutivo
i. En el conflicto de titularidades, la solución de ambos sistemas (constitutivo y declarativo) es la
misma, en tanto la preferencia se otorga en ambos casos al titular inscrito.
ii. En ausencia de conflicto, cuando solo existe un vendedor y un comprador, aunque este último
no inscriba, entonces no existe razón para considerar propietario al vendedor, en tanto este ya
manifestó su voluntad de enajenación.
Principio del registro declarativo o de preferencia entre
derechos incompatibles

FUNDAMENTOS DEL REGISTRO DECLARATIVO

Fundamento dogmático
La propiedad siempre es absoluta. La del primer comprador no-inscrito que vive sin conflicto de
titularidades; y la del segundo comprador inscrito en donde entra en juego la publicidad.
Fundamento valorativo
Cuando el vendedor “A” transfiere un bien al comprador “B”, entonces este es propietario por
aplicación de la regla consensual. Sin embargo, si este omite inscribirse, entonces habrá creado una
falsa apariencia, consistente en que “A” sigue exhibiéndose como propietario, según el registro. En
tal contexto, si “A” transfiere el mismo bien a un segundo comprador “C”, y este inscribe, entonces
resulta que “C” confía de buena fe en la apariencia creada en parte por la actuación negligente de
“B”, quien decidió no inscribirse. Por tanto, el Derecho pone en balanza las dos acciones: la culpa
del primer comprador “B”, que se contrapone con la buena fe del segundo comprador “C”.
Es evidente que pos cuestiones valorativas, la conducta de C resulta preferible; por ello, el sistema
jurídico termina protegiéndolo.
Principio del registro declarativo

PROTECCIÓN DEL TERCERO REGISTRAL (EN EL REGISTRO DECLARATIVO). EL CASO DE LA DOBLE

VENTA.
Requisitos de protección
La protección del titular inscrito sobre el no inscrito, requiere del juego combinado de una serie de
presupuestos que se encuentran previstos, por los artículos 1135 y 2022 del código civil, por lo que
es necesario una lectura conjunta de ambas disposiciones legales:
1.- Que el tercero inscriba su título.
2.- Que el tercero actúe de buena fe.
3.- Que el causante sea común (la misma persona) frente a los dos, o más, titulares derivados que
entran en conflicto.
4.- El título oneroso del tercero inscrito.
5.- Que el tercero protegido no puede ser el primer inscrito.
Principio del registro declarativo
PROTECCIÓN DEL TERCERO REGISTRAL (EN EL REGISTRO DECLARATIVO). EL CASO DE LA DOBLE
VENTA.
La crucial regla de la buena fe
El art. 1135 CC es la norma matriz de la inscripción declarativa, pues si bien el art. 2022 CC responde
al mismo principio, sin embargo su excesiva generalidad hace que surjan múltiples lagunas que
deben saldarse con una relación de complementariedad entre ambas disposiciones legales, es decir,
el 1135 ayuda a configurar el 2022.
-Fundamento de la buena fe
El art. 1135 señala claramente que la preferencia del titular inscrito se encuentra subordinado a su
buena fe, por lo cual, la protección del registro decae o queda sin efecto cuando falta dicho
elemento. La mala fe del titular inscrito conlleva que los dos acreedores queden en el mismo nivel,
pues si la inscripción nada otorga ni concede, entonces ambos sujetos se hallan en plano de
igualdad, en cuanto regresan al punto de partida, por lo cual, la regla de preferencia, que ya no es el
registro, es la antigüedad del título.
Principio del registro declarativo
PROTECCIÓN DEL TERCERO REGISTRAL (EN EL REGISTRO DECLARATIVO). EL CASO DE LA DOBLE
VENTA.
-Fundamento de la buena fe
La mala de descarta la protección registral, por lo que se aplica el llamado “Derecho común”, al
estilo del art. 2022, 2º párrafo.
Buena fe-desconocimiento o buena fe-diligencia.
Por varios motivos:
i. La buena fe es un concepto de raíz ética para tutelar conductas honestas y leales, por lo cual
un descuidado y negligente jamás puede encontrarse en situación valiosa; incluso hoy se habla
que el sujeto de buena fe es el que realiza una “honestas adquisición” (Gordillo Cañas), lo que
exige diligencia.
ii. El dolo y la culpa grave están emparentados en todo el Derecho civil, para efecto de aliviar la -
Principio del registro declarativo
PROTECCIÓN DEL TERCERO REGISTRAL (EN EL REGISTRO DECLARATIVO). EL CASO DE LA DOBLE
VENTA.
la carga probatoria del afectado, por tanto, no es posible aceptar que la buena fe en el ámbito
registral solo comprende el dolo, pues de esa forma el requisito legal sería diluido en la
imposibilidad probatoria y
iii.- la doctrina de la apariencia protege una ficción, y de paso sirve para derogar nada menos que la
realidad jurídica, despojando a legítimos propietarios, lo que solo puede justificarse si en el otro
lado de la relación se tiene un tercero que adquiere con exquisita buena fe, actuando con diligencia.
Principio del registro declarativo
ESTUDIO PARTICULAR DE LA DOBLE VENTA (ART. 1135 CC)
Norma de derechos reales, y no de obligaciones.
a) La jurisprudencia de la Corte Suprema sostiene: “La norma de la concurrencia de acreedores
sobre un mismo bien inmueble, se refiere a la prelación que tienen los acreedores a quienes un
mismo deudor se obligó a entregarlo, que podría ser el caso de varias ventas de un mismo bien
a favor de distintas personas u otros contratos que generen obligación de entregar un
inmueble, como los derechos reales de usufructo, habitación, superficie o anticresis”. (Casación
Nº 672-97). Por tal razón el precepto legal ofrece una solución “real”, por cuanto se establece la
pertenencia del bien con un titular.
b) Se alega que el art. 1135 otorga preferencia a cualquier acreedor de una obligación de dar,
pudiendo tratarse de un acreedor de un derecho real (propiedad o usufructo) o de un derecho
obligatorio (arrendamiento o comodato). El argumento no es correcto, pues, en el registro se
inscriben, normalmente, derechos reales (art. 2019-1 CC), y solo por excepción acceden
algunos pretendidos derechos obligatorios (arrendamiento, opción). Sin embargo, en estos dos
Principio del registro declarativo
ESTUDIO PARTICULAR DE LA DOBLE VENTA (ART. 1135 CC)
Norma de derechos reales, y no de obligaciones.
últimos casos existen normas específicas que resuelven los conflictos vinculados con tales derechos
(arts. 1670, 1708 y 2023 CC), por lo que no les resulta aplicable el 1135; siendo así, esta norma se
limita a regular el conflicto entre titularidades reales.
Por tanto, el art. 1135 otorga una solución “real”, pues a través de la concurrencia de acreedores se
soluciona las cuestiones derivadas de la colisión de títulos de adquisición de propiedad, así como de
los otros derechos reales, cuyos títulos generaron obligaciones de dar.
Elementos configuradores de la doble venta
Unidad del transmitente (deudor)
Pluralidad de adquirentes (acreedores)
Pluralidad de contratos.
Principio del registro declarativo
Doble venta con un título inscrito frente a título no-inscrito
buena fe + inscripción (PREFERENCIA)
A1
D

A2
no inscribe
Doble venta, pero con mala fe del título inscrito

A1
D
mala fe + inscripción (LA INSCRIPCIÓN NO PRODUCE EFECTO)
A2
El conflicto se dirime a favor del comprador más antiguo.
Principio del registro declarativo
Doble venta, sin inscripción de ninguno de los títulos
Escritura pública del 15.01.2004 (PREFERENCIA)
A1
. D

Minuta de compraventa del 15.01.2002

A2

El conflicto de títulos se dirime por el título de fecha más anti

guo, prefiriéndose al de fecha cierta.
Principio del registro declarativo
Contrato válido frente a contrato nulo
La inscripción no convalida actos nulos.
Contrato válido frente a contrato resuelto o rescindido
No se encuentra dentro de la hipótesis en estudio el caso en que ambos contratos sean válidos,
pero uno de ellos no haya subsistido por alguna causal de resolución o recisión. En este supuesto, el
contrato devino en ineficaz, no entra en competencia con el otro contrato, por lo cual no existe
concurrencia de acreedores, sino un solo título subsistente.
Dos ventas producidas en cadena paralela de transmisiones
La concurrencia de acreedores, no se aplica a los casos en que existen dos cadenas de
transmisiones independientes, en donde uno de los compradores (o acreedores) en conflicto deriva
su derecho de un titular distinto, por lo que, en tal hipótesis, debe determinarse cuál de esos
causantes era el verdadero propietario, y de allí seguir la cadena de transmisiones hasta llegar a
quién deriva su derecho de aquel, convirtiéndose por tanto en propietario.
Principio del registro declarativo
Doble venta, pero con usucapión sobrevenida del título no inscrito
B recibe el bien y continúa en posesión
1º
. A

C inscribe
2º

“C” tiene preferencia en conflicto de títulos derivados, pero no originarios.

“C” es un titular aparente del registro, que será vencido sin problemas por “B”, pero no por el
primer contrato, sino por la usucapión (art. 952 CC).
Gracias