Conceptos Del RNT
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3. Se indica el área ocupada por cada planta y el área total del terreno,
describiendo el mismo en un cuadro de áreas.
4. El área del terreno existente dentro de los linderos descritos y las áreas de
edificación se expresa en metros cuadrados y con dos (2) decimales.
1. En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno urbano,
a fi n de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del presente
Reglamento, según correspondan.
2. En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno Urbano, el
perito adopta los valores que, en comparación con otros terrenos urbanos, tengan la
misma zonificación y uso, similares obras de infraestructura urbana, nivel
socioeconómico y se encuentran ubicados en lugares próximos al terreno materia de
tasación.
3. En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del terreno por
el valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario de la zona.
4. En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado destinados a
proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar, además de las
limitaciones establecidas en los parámetros urbanísticos y/o zonificación, las
limitaciones en el uso del terreno consideradas en el proyecto de vivienda social,
debidamente sustentado por el perito.
1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el
área del terreno.
2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario
de Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por el
50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus
frentes y se procede con cada porción de área en la forma que se indica en el
artículo precedente, sumándose luego los resultados parciales.
2. Se considera como frente único separadamente a cada uno de los frentes que
tiene el terreno y se les aplica el procedimiento señalado en el artículo
precedente.
3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación de los
casos antes descritos.
La tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por
vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros
mediante una servidumbre de paso, se efectúa de acuerdo con el procedimiento
establecido en el numeral 1 del artículo 21 del presente Reglamento,
multiplicándose el Supuesto Valor Arancelario Urbano por el coeficiente 0,8. El
resultado final no puede ser menor de 0,4 VATU.
Para la tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar,
lago o río, se valoriza únicamente la parte no inundable del área total,
identificándose como límite entre ésta y la línea marítima, lacustre o fluvial, el
nivel de la más alta marea o creciente ordinaria.
En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimétricas y el área de
un terreno urbano consignadas en la documentación presentada para efectuar la
tasación, con la realidad física del terreno u otros documentos técnicos, el perito
ejecuta la tasación considerando la información que fi gura inscrita en la Partida
del Registro de Predios u otros documentos de carácter público, dejando
constancia de las discrepancias encontradas.
El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas, de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas que se tasan de
acuerdo a las características predominantes de cada una.
El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el área techada,
el metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos valores unitarios.
VSN = ∑ (At x VUAt) + ∑ (metr.oc x VUOC) + ∑ (metr.if x VUIF)
Donde:
VSN = Valor similar nuevo.
At = Área techada.
VUAt = Valor unitario del área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes
D = (P / 100) x VSN
Donde:
D = Depreciación de la edificación.
P = Porcentaje de depreciación establecido en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04
del Anexo I del presente Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo.
30.2 En caso que los materiales de la edificación no se encuentren incluidos en las Tablas
señaladas en el numeral precedente, el perito fija y justifica los porcentajes de depreciación
empleados para la tasación de la edificación.
31.1 Para calcular el valor del área techada se utilizan los Cuadros de Valores Unitarios
Oficiales de Edificación, aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento vigentes a la fecha de la tasación, debiendo aplicarse, según el caso, los
factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en
el presente Reglamento.
31.2 Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes
ubicadas en una edificación techada, se evalúa si están incluidas en los Cuadros de Valores
Unitarios Oficiales de Edificación, y se valoriza la partida correspondiente de conformidad a
los cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones.
32.1 Para calcular el valor del área techada se aplican los valores unitarios de edificación
comerciales que obtenga el perito como resultado de su análisis y estudio del mercado
inmobiliario de la zona, así como los factores de depreciación, en caso correspondan.
32.2 Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes se tasan de acuerdo a los
elementos que las conforman y los materiales empleados, mediante el análisis de costos
unitarios para obtener el costo directo, incluyendo los gastos generales, utilidades e
impuestos; aplicando los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación,
para cada componente de la edificación, a criterio del perito tasador.
VE = VSN – D
Donde:
VE = Valor de la Edificación.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciación.
Donde:
VE = Valor de la Edificación.
At = Área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.
VUAt = Valor Unitario del área techada.
VUOC = Valor Unitario de las Obras Complementarias.
VUIF = Valor Unitario de las Instalaciones fijas y permanentes.
fd = Factor de depreciación es igual a: [1- (P/100)].
34.3 Para la tasación de edificaciones cuyo estado de conservación sea calificado como Muy
Malo, se considera el valor de los materiales recuperables, en los casos que corresponda.
VTP = VT + VE
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VAT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edificación.
36.2 En el caso de tasaciones comerciales, el perito puede considerar en el valor total del
predio un factor de incremento o pérdida del valor por las características especiales que éste
pudiera tener. En este caso, el perito justifica las razones del incremento o pérdida del valor.