ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

VALUACION Y TECNICAS DE TASACION

INMOBILIARIA

R.M. Nº 172- REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

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 TITULO I DISPOSICIONES GENERALES

ARTICULO 1.- Objetivo.

El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por objeto establecer criterios,

métodos y procedimientos técnicos normativos para la tasación de bienes
inmuebles, muebles e intangibles.

ARTICULO 2.- Ámbito de aplicación.

El presente Reglamento es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para

la elaboración de tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las
Entidades y Empresas Estatales de derecho público o de derecho privado.

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 TITULO II TASACION DE PREDIOS URBANOS
CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES

ARTICULO 4.- Tasación del predio urbano.

1. Es el procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del predio

urbano, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.
2. En la tasación reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de terrenos
urbanos y valores unitarios oficiales de edificación, aprobados por los
dispositivos legales pertinentes.
3. En la tasación comercial se estiman los valores en función al análisis de
mercado con el método utilizado y los factores que se consideren pertinentes,
los mismos que son detallados y justificados por el perito tasador.
4. Para la tasación de las edificaciones se aplican, según corresponda, los
factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación,
establecidos en el presente Reglamento.
5. La tasación de terrenos rústicos en zonas de expansión urbana e islas rústicas,
se realiza de acuerdo a las disposiciones específicas establecidas en el
Capítulo VII del Título II del presente Reglamento
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 ARTICULO 5.- Informe técnico de tasación.

En el caso de la tasación de predios urbanos, el informe técnico de tasación

contiene los rubros siguientes:
1. Memoria descriptiva.
2. Tasación.
a. Valor del terreno.
b. Valor de las edificaciones.
c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
d. Valor de bienes intangibles, según corresponda.
e. Valor total del predio.
3. 3. Anexos.
a. Cuadro resumen general de las tasaciones.
b. Registro fotográfico.
c. Otros.

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 TITULO II TASACION DE PREDIOS URBANOS
CAPITULO II MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTICULO 6.- Memoria descriptiva.
1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situación registral del predio.
4. Objeto de la tasacion.
5. Método y Reglamentación empleada.
6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
7. Ubicación del predio.
8. Zonificación y uso actual del predio.
9. Área de la edificación y área del terreno.
10. Linderos y perímetro.
11. Descripción del predio:
a. Descripción general (terreno o inmueble).
b. Distribución de planta.
c. Características técnicas de la edificación.
d. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
e. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
12. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.
13. Servidumbres.
14. Gravámenes y cargas.
15. Fuente y procedencia de la información.
16. Observaciones

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 ARTICULO 7.- Situación registral del predio.

1. Tratándose de predios urbanos inscritos, se indica el número de la Partida Registral del

Registro de Predios, precisando los datos de identidad del titular del derecho de
propiedad o de posesión inscrita en el marco del Decreto Legislativo Nº 667 que aprueba
la Ley del Registro de Predios Rurales, cuando corresponda.
2. En el caso de predios no inscritos, se deja constancia de los documentos que acreditan la
posesión, precisando la fecha, el tipo de documento público o privado, el funcionario
que lo emite y las demás características que el perito considere pertinentes.

ARTICULO 8.- Ubicación del predio.

3. Se consigna el departamento, provincia y distrito en el que se ubica el predio, de acuerdo

con los datos que figuran en el documento que acredita la titularidad. De la misma
manera, el perito consigna la denominación de la urbanización, asociación, cooperativa,
asentamiento humano, vías públicas a las cuales da frente y la numeración municipal,
precisando la manzana y lote correspondiente.
4. De no existir certeza sobre la identificación del predio, conforme a lo señalado en el
numeral anterior, el perito indica la distancia entre la esquina y el extremo más próximo
del predio, siguiendo la línea de fachada, con indicación de las vías públicas de
referencia; de lo contrario, indica cualquier otro dato que permita dejar constancia de la
existencia y ubicación del predio.

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 ARTICULO 9.- Zonificación y uso actual del predio.

1. Se indica la zonificación y usos predominantes en la zona, acorde al plano de

zonificación vigente y la normativa aprobada por la autoridad competente.
2. En los casos que no exista plan de desarrollo urbano, el perito tasador indica
la falta de zonificación y asume el uso predominante, de acuerdo al entorno
urbano de la zona.

ARTICULO 10.- Área de la edificación y área del terreno.

3. Se indica el área ocupada por cada planta y el área total del terreno,
describiendo el mismo en un cuadro de áreas.
4. El área del terreno existente dentro de los linderos descritos y las áreas de
edificación se expresa en metros cuadrados y con dos (2) decimales.

ARTICULO 11.- Linderos y perímetro.

En la descripción de los linderos se señalan las medidas perimétricas, colindancias

y cambios de dirección de éstos, a partir de su frente principal, continuando por
los costados derecho e izquierdo (entrando) y finalizando por el fondo.

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 ARTICULO 12.- Descripción del predio.

1. En la descripción del predio se describe la forma y topografía del terreno, el

uso al cual es destinado, el número de plantas construidas y la distribución de
las mismas.

2. En la descripción de las áreas edificadas, se indica, según corresponda, los

sistemas y materiales empleados en las partidas principales, en el orden
siguiente:
2. Muros y columnas.
3. Techos.
4. Pisos.
5. Puertas y ventanas.
6. Revestimientos.
7. Baños.
8. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras.

3. En la descripción de las obras complementarias e instalaciones fi jas y

permanentes, se detallan las principales características técnicas de las mismas.

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 ARTICULO 13.- Antigüedad, estado de conservación y depreciación.

1. Se asume como antigüedad de la edificación, el tiempo que tiene construida la

totalidad de la misma o alguna de sus partes, de acuerdo a la información que
se obtenga de cualquiera de los documentos siguientes:

a. Declaratoria de fábrica o de edificación.

b. Certificado de conformidad de obra.
c. Licencia de construcción o de edificación, más el plazo de ejecución.
d. Declaración jurada de autoavalúo.

2. A falta de la información indicada en el numeral anterior, el perito tasador fija

la antigüedad sobre la base de factores concurrentes a la edificación referidos
a la época, el sistema constructivo y los materiales utilizados en la edificación,
los mismos que son señalados en el informe técnico de tasación..

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 3. El estado de conservación de la edificación es calificado considerando el
estado en el que se encuentra. Los criterios de calificación son:

a. Muy bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento

permanente y que no presentan deterioro alguno.
b. Bueno: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y
solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.
c. Regular: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento esporádico,
cuya estructura no tiene deterioro y de existir no la comprometen,
pudiendo ser subsanado; o que los acabados e instalaciones sanitarias,
eléctricas, de equipamiento u otras, presentan deterioros visibles debido
al uso normal.
d. Malo: Aquellas edificaciones que no reciben mantenimiento regular, cuya
estructura presenta deterioros que la comprometen aunque sin peligro de
colapsar y, en el caso de los acabados e instalaciones sanitarias,
eléctricas, de equipamiento u otras, presentan visibles desperfectos.
e. Muy malo: Aquellas edificaciones cuyas estructuras presentan severos
deterioros con riesgo de colapsar

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 4. La depreciación es la disminución del valor del bien en función de su uso,
antigüedad y estado de conservación. En el caso de la tasación reglamentaria,
la depreciación es asignada, de acuerdo a las Tablas Nºs. 01, 02, 03, 04
consignadas en el Anexo I del presente Reglamento. En el caso de la tasación
comercial, adicionalmente, se considera el criterio del perito tasador
debidamente sustentado.

5. Las reglas expresadas en los numerales precedentes, no son aplicables para la

tasación de bienes inmuebles del Patrimonio Cultural de la Nación, de
conformidad con la Ley Nº 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la
Nación y sus modificatorias, así como su Reglamento aprobado con Decreto
Supremo Nº 011-2006-ED.

ARTICULO 14.- Servidumbres.

Se consignan las servidumbres que están reconocidas en el título de propiedad o

en la Partida del Registro de Predios, así como cualquier otra restricción o
derechos de terceros que afectan a los predios involucrados.

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 ARTICULO 15.- Gravámenes y cargas.

Se consignan las cargas o gravámenes, vigentes a la fecha de la tasación, que

afectan al inmueble, de acuerdo con la información inscrita en la Partida del
Registro de Predios.

ARTICULO 16.- Fuente y procedencia de la información.

Se consigna la documentación pública y privada empleada para efectuar la

tasación, precisando el nombre de la entidad, funcionario o persona que la
suscribe..

ARTICULO 17.- Observaciones.

En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias presentadas en el

desarrollo de la pericia, que sean relevantes en la determinación de la tasación, así
como las discrepancias existentes entre la documentación técnico - legal y lo
verificado en la inspección ocular.

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 TITULO II TASACION DE PREDIOS URBANOS
CAPITULO III TASACION DEL TERRENO

ARTICULO 18.- Determinación del valor del terreno.

1. En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del terreno urbano,
a fi n de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del 19 al 22 del presente
Reglamento, según correspondan.
2. En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno Urbano, el
perito adopta los valores que, en comparación con otros terrenos urbanos, tengan la
misma zonificación y uso, similares obras de infraestructura urbana, nivel
socioeconómico y se encuentran ubicados en lugares próximos al terreno materia de
tasación.
3. En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del terreno por
el valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado inmobiliario de la zona.
4. En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado destinados a
proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar, además de las
limitaciones establecidas en los parámetros urbanísticos y/o zonificación, las
limitaciones en el uso del terreno consideradas en el proyecto de vivienda social,
debidamente sustentado por el perito.

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 ARTICULO 19.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo
frente a vía publica.

La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía

pública, se sujeta al procedimiento siguiente:

1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el
área del terreno.
2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario
de Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por el
50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.

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 ARTICULO 20.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con mas de
un solo frente a vía publica.

La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía

pública, se sujeta al procedimiento siguiente:

1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus
frentes y se procede con cada porción de área en la forma que se indica en el
artículo precedente, sumándose luego los resultados parciales.
2. Se considera como frente único separadamente a cada uno de los frentes que
tiene el terreno y se les aplica el procedimiento señalado en el artículo
precedente.
3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación de los
casos antes descritos.

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 ARTICULO 21.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un
pasadizo común o vía de domino privado en condominio.

La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo

común o vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor del
área del dominio exclusivo y el valor que le corresponde del pasadizo común,
conforme al siguiente procedimiento:

SVAU = VATU x a (1,00 – 0,01 d)

3,00
Donde:
SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de dominio privado. Si el SVAU
resulta menor de 0,5 VATU se descarta, considerándose como mínimo 0,5 VATU.
VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía pública desde la que se accede a la
vía de dominio privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con aproximación al
centésimo, medida en el lindero de ésta con la vía pública. Si la relación a/3,00 resulta
mayor de 1,0 se asume una unidad (1,0) como valor de la misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de
tasación, expresado en metros con aproximación al centésimo, medida sobre las líneas de
propiedad colindantes con la vía de dominio privado.

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 ARTICULO 22.- Tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por
vía publica ni por vía privada en condominio.

La tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por
vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros
mediante una servidumbre de paso, se efectúa de acuerdo con el procedimiento
establecido en el numeral 1 del artículo 21 del presente Reglamento,
multiplicándose el Supuesto Valor Arancelario Urbano por el coeficiente 0,8. El
resultado final no puede ser menor de 0,4 VATU.

ARTICULO 23.- Tasación comercial de terreno urbano.

Para la tasación comercial de terreno urbano el perito aplica los procedimientos

establecidos en los artículos 18 al 21 del presente Reglamento, según
corresponda, u otro procedimiento debidamente sustentado en las normas
internacionales de valuación. Para el cálculo de la tasación se emplean los valores
comerciales de mercado.

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 ARTICULO 24.- Tasación reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por
vía publica ni por vía privada en condominio.

Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en la que se ubica

el predio a tasar, identificando por lo menos tres muestras con características
similares y/u homologadas, considerando:
1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación,
zonificación, extensión, entorno y otros aspectos que se consideren necesarios.
2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno
descontando el valor de dichas edificaciones.
3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, que el
perito estime necesarios.

ARTICULO 25.- Restricción de uso por servidumbre.

En la tasación comercial, la restricción de uso que afecta a un predio, derivado de

la existencia de una servidumbre de paso a favor de terceros u otra carga, castiga
el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente determinado a criterio
del perito y debidamente sustentado, de acuerdo con las condiciones de la
servidumbre.

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 ARTICULO 26.- Tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en
mar, lago o río.

Para la tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar,
lago o río, se valoriza únicamente la parte no inundable del área total,
identificándose como límite entre ésta y la línea marítima, lacustre o fluvial, el
nivel de la más alta marea o creciente ordinaria.

ARTICULO 27.- Discrepancias entre las medidas perimétricas y áreas de un

terreno urbano.

En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimétricas y el área de
un terreno urbano consignadas en la documentación presentada para efectuar la
tasación, con la realidad física del terreno u otros documentos técnicos, el perito
ejecuta la tasación considerando la información que fi gura inscrita en la Partida
del Registro de Predios u otros documentos de carácter público, dejando
constancia de las discrepancias encontradas.

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 TITULO II TASACION DE PREDIOS URBANOS
CAPITULO IV TASACION DE LAS EDIFICACIONES
ARTICULO 28.- Valor de la Edificación.

El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas, de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, las mismas que se tasan de
acuerdo a las características predominantes de cada una.

ARTICULO 29.- Cálculo del Valor Similar Nuevo.

El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el área techada,
el metrado de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos valores unitarios.
VSN = ∑ (At x VUAt) + ∑ (metr.oc x VUOC) + ∑ (metr.if x VUIF)
Donde:
VSN = Valor similar nuevo.
At = Área techada.
VUAt = Valor unitario del área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
VUOC = Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF = Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes

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 ARTICULO 30.- Depreciación de la edificación.

30.1 La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y el estado de

conservación, según el material constructivo predominante, empleando la expresión
siguiente:

D = (P / 100) x VSN

Donde:
D = Depreciación de la edificación.
P = Porcentaje de depreciación establecido en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04
del Anexo I del presente Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo.

30.2 En caso que los materiales de la edificación no se encuentren incluidos en las Tablas
señaladas en el numeral precedente, el perito fija y justifica los porcentajes de depreciación
empleados para la tasación de la edificación.

30.3 La calificación del estado de conservación de la edificación, se realiza de acuerdo a lo

establecido en el numeral 13.3 del artículo 13 del presente Reglamento. En caso que el
estado de conservación de la edificación sea calificado como Muy Malo, el perito tasador
establece a su criterio el porcentaje de depreciación aplicable, debiendo sustentar el criterio
respectivo.
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 30.4 Para el caso de tasaciones comerciales, se utilizan los porcentajes de depreciación
señalados en las Tablas Nºs. 01, 02, 03 y 04 del Anexo I del presente Reglamento, sin
embargo el perito puede ajustar los porcentajes en los casos que amerite, debidamente
sustentado.

ARTICULO 31.- Tasación reglamentaria de los componentes de la edificación.

31.1 Para calcular el valor del área techada se utilizan los Cuadros de Valores Unitarios
Oficiales de Edificación, aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento vigentes a la fecha de la tasación, debiendo aplicarse, según el caso, los
factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en
el presente Reglamento.

31.2 Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes
ubicadas en una edificación techada, se evalúa si están incluidas en los Cuadros de Valores
Unitarios Oficiales de Edificación, y se valoriza la partida correspondiente de conformidad a
los cuadros que incluyen las citadas obras o instalaciones.

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 31.3 Si las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no están incluidas
en los cuadros mencionados o son exteriores a la edificación techada, se tienen en cuenta los
elementos que las conforman y los materiales empleados y se efectúan los correspondientes
análisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalación, con costos a
la fecha de publicación del Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificación, a costo
directo; y a este resultado, se le aplica el factor de oficialización aprobado por el dispositivo
legal correspondiente, así como los factores de depreciación, en caso correspondan.

ARTICULO 32.- Tasación comercial de los componentes de la edificación.

32.1 Para calcular el valor del área techada se aplican los valores unitarios de edificación
comerciales que obtenga el perito como resultado de su análisis y estudio del mercado
inmobiliario de la zona, así como los factores de depreciación, en caso correspondan.

32.2 Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes se tasan de acuerdo a los
elementos que las conforman y los materiales empleados, mediante el análisis de costos
unitarios para obtener el costo directo, incluyendo los gastos generales, utilidades e
impuestos; aplicando los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación,
para cada componente de la edificación, a criterio del perito tasador.

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 ARTICULO 33.- Determinación del Valor de la Edificación.

33.1 El Valor de la Edificación, se obtiene deduciendo la depreciación del Valor Similar

Nuevo, aplicando la siguiente expresión:

VE = VSN – D

Donde:
VE = Valor de la Edificación.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciación.

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 33.2 Se determina el Valor de la Edificación a través de la sumatoria de los productos
comprendidos por el área techada, el metrado de las obras complementarias y de las
instalaciones fijas y permanentes, por sus respectivos valores unitarios y los factores de
depreciación, según la siguiente expresión:

VE = ∑ (At x VUAt x fd) + ∑ (metr.oc x VUOC x fd) + ∑ (metr.if x VUIF x fd)

Donde:
VE = Valor de la Edificación.
At = Área techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.
VUAt = Valor Unitario del área techada.
VUOC = Valor Unitario de las Obras Complementarias.
VUIF = Valor Unitario de las Instalaciones fijas y permanentes.
fd = Factor de depreciación es igual a: [1- (P/100)].

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 ARTICULO 34.- Tasación de edificaciones con características o usos especiales.

34.1 Las edificaciones con características, usos especiales o sistemas constructivos no

convencionales se tasan teniendo en cuenta los elementos que las componen y los materiales
empleados, aplicando los porcentajes de depreciación, señalados en las Tablas Nºs. 01, 02,
03 y 04 del Anexo I del presente Reglamento, sin embargo el perito puede ajustar los
porcentajes en los casos que amerite, debidamente sustentado.

34.2 En el caso de edificaciones en proceso de construcción o inconclusas, el perito tasa las

partes construidas de la edificación con los valores por partidas o, cuando el avance de la
obra es uniforme, aplica un precio unitario por el área total.

34.3 Para la tasación de edificaciones cuyo estado de conservación sea calificado como Muy
Malo, se considera el valor de los materiales recuperables, en los casos que corresponda.

ARTICULO 35.- Edificaciones en desuso u obsolescentes.

35.1 Se consideran como edificaciones en desuso u obsolescentes, aquellas que son

destinadas a fines distintos para los cuales fueron diseñadas.

35.2 En el caso de estas edificaciones, la tasación se realiza en función de su

aprovechamiento o utilización para otros fines, o bien declarándola sin valor cuando no
pueda ser aprovechada de alguna manera.

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CAPITULO V VALOR TOTAL DEL PREDIO
ARTICULO 36.- Determinación del Valor Total del Predio.

36.1 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE
Donde:
VTP = Valor total del predio.
VAT = Valor del terreno.
VE = Valor de la edificación.

36.2 En el caso de tasaciones comerciales, el perito puede considerar en el valor total del
predio un factor de incremento o pérdida del valor por las características especiales que éste
pudiera tener. En este caso, el perito justifica las razones del incremento o pérdida del valor.

ARTICULO 37.- Anexos al Informe de Tasación.

El Informe de Tasación se acompaña de anexos tales como planos, fotografías y demás

documentos empleados por el perito para efectuar la tasación.

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