UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO

VALDIZAN

CARRERA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

TEMA:

TASACIÓN DE UN DEPARTAMENTO EN
EDIFICIO

CURSO : INGENIERIA DE VALUACIONES

DOCENTE : Ing. MIGUEL A. DOMINGUEZ MAGINO

INTEGRANTES : CORNELIO ARGUMEDO, PEDRO ALFREDO

: JESUS PAUCAR, JESUS YVAN
: JIMENEZ RIOS, NEFTALI JAHZEEL

HUÁNUCO – PERÚ
2019
“Año De La Unión Nacional Frente A La Crisis Externa”
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INTRODUCCIÓN

El presente trabajo es una investigación acerca de los procesos y métodos de tasación de un

departamento, cuya finalidad es recopilar información y analizar los datos de un departamento real,
ubicada en la ciudad de Huánuco.

La tasación es una investigación en desarrollo ya que el incremento de las obras de edificación, y la

variabilidad compleja de ellas hace que los peritos tasadores tengan una mayor responsabilidad en su
análisis a fin de encontrar el justo valor requerido por la ley. Esta investigación se realiza con fines
académicos en el curso de ingeniería de valuaciones, con la participación de los integrantes del grupo y la
orientación del docente.

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OBJETIVOS

1. Objetivo principal:
Tasación de un departamento “D” ubicada en la calle El Trébol N°176-186
2. Objetivo específico:
 Investigación de teorías sobre procesos y métodos de tasación de un departamento.
 Recopilación de información del estado situacional físico y legal del departamento.
 Cálculos de la tasación reglamentaria y comercial del departamento.

MARCO TEÓRICO

1. Tasación y Peritaje:
1.1. Definiciones:
TASACIÓN: es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona, estudia
y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha para fijar su
valor razonable, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional Tasaciones y sus
propios criterios.
PERITO TASADOR: Es el profesional colegiado que, en razón de sus estudios y
experiencia, se encuentra capacitado para efectuar la tasación de un bien ya que el
perito tasador debe acreditar experiencia en el rubro de tasaciones.
PERITAJE: Es la acción que se realiza con la finalidad de esclarecer una acción, cantidad,
entre otros; la cual ayudara con un proceso.
INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN: Es el documento elaborado y suscrito por el perito
tasador que contiene la tasación de un bien mueble e inmueble, e indica con precisión
la fecha en que es realizada y los valores empleados en la misma
1.2. Tipos de Tasación:
Tasación reglamentaria: Es la tasación en la que se utilizan valores
correspondientes a los Valores Arancelarios de Terrenos y Valores Unitarios
Oficiales de Edificación, aprobados de acuerdo con la normativa vigente acerca de
las tasaciones.
Tasación comercial: Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado
aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente sustentados.

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1.3. Procedimientos del Perito Tasador:

Registro del encargo: En esta primera etapa administrativa recabaremos los datos del
cliente, dirección del inmueble, tipo y finalidad de tasación y contacto para realizar la
visita. En este paso aprovecharemos también para solicitar información sobre la
titularidad del inmueble, información registral y catastral.
Visita e inspección del inmueble: Una vez establecida la fecha y hora con el contacto,
el técnico procederá a realizar la toma de datos e inspección del activo a valorar. Se
realizará un croquis del mismo, acotado, y se registrarán datos relativos a su estado de
conservación, características constructivas, instalaciones y acabados. Se tomarán
fotografías tanto del interior como del exterior del activo valorado.
Estudio de mercado de la zona: Se analizará el mercado de la zona del activo a valorar.
Se tendrán en cuenta sus características, ubicación y estado en el que se encuentra. Se
deben estudiar las expectativas de mercado y la evolución del mismo en el entorno
cercano, así como las tendencias y hábitos de residencia actuales.
Comprobaciones urbanísticas: Otra de las etapas fundamentales en la elaboración es la
comprobación se la situación urbanística del activo. Si bien en el caso de las viviendas
generalmente se cumple con la normativa y la zona se encuentra consolidada, es
importante realizar la consulta para comprobar la existencia de protecciones
arquitectónicas o situaciones fuera de ordenación.
Cálculo del valor del activo: Con la información anteriormente mencionada y en
función del tipo de activo a valorar se realizará el cálculo de su valor.
ELABORACIÓN DEL INFORME DE TASACIÓN: Finalmente, con todos los datos
anteriores el técnico elabora el informe donde reflejará la información recabada, las
comprobaciones realizadas, cálculo del valor y emitirá el valor de tasación del activo. Se
anexará además la documentación utilizada y se firmará por el técnico competente
para que tenga validez y pueda ser entregado al cliente.
1.4. Tasación de un terreno:

1.5. Tasación de edificación:

1.6. Valor total del terreno:

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2. Departamento

3. Saneamiento físico legal

MARCO PRÁCTICO

1. Antecedentes y situación registral del predio

2. Características Físicas del Predio.
3. Tasación del Predio
3.1. Memoria Descriptiva
3.1.1. Tasadores:
 Pedro Cornelio Argumedo
 Jesus Yvan Jesus Paucar
 Neftali Jimenez Rios
3.1.2. Propietario: Sr. Richard Alfonso Tello García.
3.1.3. Situación Registral del Predio: La propiedad se encuentra inscrita en la SUNARP
con partida registral N° 02016904, e independizada con Ficha N°21814.
3.1.4. Objeto de la tasación:
Es conocer el precio actual del inmueble, basándonos en las normas vigentes por
el estado peruano y de acuerdo con el valor por la zonificación que nos brinda la
municipalidad.
3.1.5. Método y reglamentación empleada:
De acuerdo con los lineamientos dispuestos por el Reglamento General de
Tasaciones del Perú, aprobado por Resolución Ministerial N° 172-2016VIVIENDA
con sus modificaciones; se efectúa el estudio inmobiliario de la zona.
Dicha tasación se realiza con datos tanto de la inspección ocular del inmueble,
datos proporcionados por el propietario además datos obtenidos por la
Municipalidad de Huánuco como por ejemplo el valor arancelario de la vivienda en
cuestión.
3.1.6. Fecha de inspección ocular : 23/04/2019
3.1.7. Fecha de tasación : 07/06/2019

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3.1.8. Ubicación del predio:

Departamento : Huánuco
Provincia : Huánuco
Distrito : Huánuco
Lugar : Pasaje El Trébol N° 176-180-186
3.1.9. Zonificación y uso actual del predio:
De acuerdo con el Plan Director de la Ciudad de Huánuco aprobada según Ordenanza
Municipal N° 031-99-MPHCO-C para la ubicación del terreno le corresponde una
zonificación de ZONA DE REGLAMENTACION PROVISIONAL (ZRP), siendo el uso
permisible Residencial.
El uso actual del inmueble es como vivienda multifamiliar, cuenta con el Certificado
de Parámetros Urbanísticos, otorgada por la municipalidad con el certificado N° 003-
2019-MPHCO-GDLOT-SGCUC/OT-ELV.
3.1.10. Área de la edificación y área del terreno:
El terreno es de forma rectangular con un área de 203,164 m2.
Área de edificación:
 Primer piso : 203.164 m2
 Segundo piso : 203.164 m2
 Tercer piso : 210.07 m2
 Total : 619.09 m2
El departamento a tasar, ubicada en el segundo piso tiene un área ocupada de
75.03 m2.
3.1.11. Linderos y perímetros:
DEL PREDIO:
La forma geométrica del terreno es rectangular con mediadas:
 Por el frente con el pasaje Trébol, línea recta de 9ml.
 Por la parte derecha entrando, con el lote 5, con 22,50 ml
 Por la parte izquierda, con el lote 7, con 22,80 ml
 Por el fondo, con propiedad del Sr. Soto, con 10 ml
Teniendo en cuenta estos detalles del lindero su perímetro es de 64,3 ml.

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DEL DEPARTAMENTO D:
 por el frente, Colinda con el Ducto N°3 y con la Sección C, con una línea
quebrada de tres tramos empezando el primer tramo de izquierda a
derecha con una línea recta de 1.85ml, el segundo tramo dobla 93° a la
derecha con una línea recta de 1.35ml, el tercer tramo dobla 95° a la
izquierda con una línea recta de 5.50ml.
 por la derecha, Colinda con el Lote N°5, con una línea recta de 10.20ml.
 por la izquierda, Colinda con el área común N°1 y con el Lote N° 7, con una
línea quebrada de cinco tramos empezando el primer tramo del lindero del
frente con una línea recta de 1.98ml, el segundo tramo dobla 89° a la
derecha con una línea recta de 1.35ml, el tercer tramo dobla 90° a la
izquierda con una línea recta de 2.36ml, el cuarto tramo dobla 93° a la
izquierda con una línea recta de 3.0ml, y el quinto tramo dobla 93° a la
derecha con una línea recta de 4.67ml.
 POR EL FONDO: Colinda con la Propiedad del Señor Soto y con el Ducto
N°2 con una línea quebrada de cinco tramos iniciando el primer tramo de
izquierda a derecha con una línea recta de 5.33ml, el segundo tramo dobla
96° a la derecha con una línea recta de 1.55ml, el tercer tramo dobla 90° a
la izquierda con una línea recta de 1.30ml, el cuarto tramo dobla 90° a la
izquierda con una línea recta de 1.41ml, y el quinto tramo dobla 83° a la
derecha con una línea recta de 2.38ml.
Siendo el perímetro del departamento de 44.23 m.
3.1.12. Descripción
a. El departamento D ubicada en el segundo nivel, ocupa el 36.93% del área
total. Se accede a través de la puerta exterior N°186.
b. El Inmueble consta de tres pisos con dos departamentos cada una, y un
total de 6 departamentos. La infraestructura del departamento D está
distribuida de la siguiente manera:
 SALA
 COMEDOR
 COCINA
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 1 SS.HH.
 3 DORMITORIOS
 DORMITORIO PRINCIPAL + SS.HH.
c. La edificación no posee obras complementarias.
d. La antigüedad de la edificación es de …. Construida el año … y una
conservación muy buena.
3.1.13. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del
predio.
El predio se ubica en una zona urbana consolidad como tal posee todas las
obras de infraestructura que le son inherentes como son:
 Veredas.
 Pistas asfaltadas.
 Alumbrado público y privado.
 Conexión a la red troncal de agua y desagüe.
 Acceso a conexiones de telefonía, de internet y cable.
El entorno está compuesto de viviendas. Se encuentra cercano al Centro Comercial
Real Plaza.

Ubicación Del
Departamento

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3.1.14. Observaciones.
No existe servidumbre, gravámenes ni cargas.
La información se obtuvo a través de visitas y seguimiento de documentos legales.
3.2. Tasación Del Terreno
Para determinar el valor del terreno en una tasación reglamentaria, se tomará como
base el valor unitario oficial del terreno o arancel urbano (Artículo II.C.20).
En nuestro caso el predio tiene un valor arancelario por metro cuadrado de S/.100
nuevos soles. (Ver Anexo)

𝑉𝐴𝑈 𝑃𝑎𝑠𝑗𝑒. 𝐸𝑙 𝑇𝑟𝑒𝑏𝑜𝑙 = 𝑆/. 100.00

𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 = 8.99 𝑚
𝐴𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 = 203.164 𝑚2
3𝑓 2 = 3 × 8.992 = 242.46 𝑚2
𝐴 < 3𝑓 2
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑒𝑛𝑜 = 𝐴 × 𝑉𝐴𝑈 = 203.164 × 100 = 𝑺/. 𝟐𝟎, 𝟑𝟏𝟔. 𝟒𝟎
El Reglamento Interno establece en el artículo 6 un porcentaje de participación de
14.29% para el departamento D.

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Por lo tanto, se calculará el porcentaje correspondiente según el área ocupada por

cada una de ellas.

DEPARTAMENTO AREA PORCENTAJE DE VALOR

OCUPADA PARTICIPACIÓN TERRENO
A 92.70 m2 14.29% S/. 2,903.21
B 79.79 m2 14.29% S/. 2,903.21
C 101.65 m2 14.29% S/. 2,903.21
D 75.03 m2 14.29% S/. 2,903.21
E 110.19 m2 14.28% S/. 2,901.18
F 75.20 m2 14.28% S/. 2,901.18
Azotea 14.28% S/. 2,901.18
TOTAL 534.56 m2 100.00% S/. 20,316.40

Siendo así el valor del terreno para el departamento D igual a S/. 2,903.21
(dos mil novecientos tres 21/100 soles).
3.3. Tasación De La edificación
Para el cálculo del valor de la edificación se consideran las áreas de uso exclusivo,
según el título II, capitulo seis del RNT.
Para ello hallamos el Valor unitario del departamento, con las características descritas
en las características físicas del predio.

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DESCRIPCIÓN CATEGORIA V.U.

ESTRUCTURAS
MUROS Y Columnas y vigas de concreto armado y muros C S/. 237.95
COLUMNAS de ladrillo, sistema aporticado
ACABADOS
TECHOS Sistema aligerado; de concreto, ladrillo de C S/. 137.90
techo y Tecnopor
PISOS Cerámica nacional, loseta veneciana 40x40 D S/. 89.98
PUERTAS Y Ventana de aluminio y Vidrio templado, D S/. 82.39
VENTANAS Puertas de madera selecta
REVESTIMIENTOS Tarrajeo frotachado más pintura lavable. F S/. 68.86
BAÑOS Baños completos nacionales con mayólica D S/. 27.78
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS
II. EE. Y II. SS. Sistema de bombeo de agua potable, sin C S/. 151.86
ascensor, teléfono, agua fría y caliente.
TOTAL S/. 796.72

Además, el departamento tiene las siguientes características:

 Una área ocupada y techada de 75.03 m2.
 Estado de conservación muy bueno, debido al reciente implementación.
 Una antigüedad de 2 años
 Y el material predominante es el ladrillo.
Siendo así el valor similar nuevo de la edificación:
𝑉𝑆𝑁 = 75.03 × 796.72 = S/. 59,777.90
Por lo tanto, según la tabla N°1 del ANEXO I del reglamento nacional de Tasaciones, la
depreciación es del 3%, y el valor de la edificación es:
𝑉𝐸 = S/.59,777.90(1 − 0.03)
𝑽𝑬 = 𝐒/. 𝟓𝟕, 𝟗𝟖𝟒. 𝟓𝟔
(cincuenta y siete mil novecientos ochenta y cuatro 56/100 soles)
3.4. Valor del área común
El inmueble cuenta con un reglamento interno en la cual en el artículo 6 indica un
porcentaje de participación de 14.29% tanto en áreas y bienes comunes, por lo tanto,
es necesario conocer el valor de las áreas comunes constituidas por pasadizos y
escaleras.
Descripción Área VU Total
escaleras y pasadizos 57.31 S/. 796.72 S/. 15,960.84
TOTAL 57.31 S/. 796.72 S/. 45,660.02

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Por lo tanto, el valor del área común de acuerdo con el porcentaje de participación y la
depreciación será:
𝑉𝐴𝐶 = S/. 45,660.02 × 0.1429 × (1 − 0.03)
𝑽𝑬 = 𝐒/. 𝟔, 𝟑𝟐𝟗. 𝟎𝟕
(Seis mil trescientos veintinueve 07/100 soles)
3.5. Valor de instalaciones fijas y obras complementarias:
La edificación solo cuenta con un portón;

Partida Descripción Unidad Costo S/. Cantidad Total

Portones Puerta de fierro con plancha m2 S/. 1.75 S/. 821.82
y metálica de 2.2 m con un ancho hasta 469.61
puertas 2 metros.
𝑉𝑂𝐶 = S/. 821.82 × 0.1429 = S/.117.44
(ciento diecisiete 44/100 soles)
3.6. Valor total del Departamento:
El valor total del predio será la sumatoria de los valores del terreno, edificación y
porcentaje de área común, ya que no existe obras complementarias ni instalaciones
fijas y permanentes.

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 ∶ S/. 2,903.21

𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛 ∶ S/.57,984.56
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒𝑙 𝑎𝑟𝑒𝑎 𝐶𝑜𝑚ú𝑛 ∶ S/. 6,329.07
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑂𝑏𝑟𝑎𝑠 𝐶𝑜𝑚𝑝𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎𝑠 ∶ S/. 117.44
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑑𝑒𝑝𝑎𝑟𝑡𝑎𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 ∶ S/.67,334.28
(Sesenta y siete mil trescientos treinta y cuatro 28/100 soles)

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PANEL FOTOGRÁFICO

Figura 1- ubicación del departamento para la tasación, en el pasaje trébol-las moras -Huánuco

Figura 2- Entrada principal del departamento a tasar en dicha vivienda multifamiliar

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Figura 3- muestra del interior del departamento sala comedor hall en el departamento.

Figura-4- imagen del servicio de cocina en dicho departamento.

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Figura 5- imagen del cuarto principal

Figura 6.- imagen del SSHH. Del cuarto principal

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Figura7.- imagen del cuarto de secundario

Figura 8- imagen del SSHH. Del cuarto secundario

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Figura 9.- imagen en la sala del departamento con los integrantes del grupo de trabajo para la tasación.

Figura 10- imagen de uno de los integrantes del grupo haciendo trámite para la obtención del autovalúo.

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RESUMEN DE TASACIÓN
|
PROPIETARIO SR. RICHARD ALFONSO TELLO GARCÍA.
SOLICITANTE CURSO INGENIERÍA DE VALUACIONES
UBICACIÓN PASAJE EL TRÉBOL N° 176-186 LOTE 06 MZ: C –
HUANUCO

TIPO DE PREDIO URBANO

FECHA DE VALUACION JULIO DEL 2019
VALOR S/ 67,334.28
REGLAMENTARIO
PERITOS JESUS YVAN JESUS PAUCAR
NEFTALI JAHZEEL JIMENEZ RIOS
PEDRO CORNELIO ARGUMEDO

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