•Estudio de Propuestas (unidad 2):

Modalidades de contratos de construcción.

Una empresa constructora puede actuar, básicamente, bajo dos

modalidades que se pueden agrupar como sigue:
1. Construir para sí, con fines de venta posterior: La empresa usa sus
propios recursos para ejecutar sus proyectos y se arriesga a la
aceptación o no de ellos por parte del mercado consumidor (gestión
inmobiliaria).

2. Construir por cuenta de tercero: La empresa contratista no usa sus

propios recursos, la obra es financiada por el mandante.
 En esta modalidad, el mandante escoge a los contratistas que
efectuaran el trabajo mediante un llamado a propuesta, en este el
mandante pone ciertas condiciones a que deben ceñirse los contratistas
que deseen participar y reciben ofertas para la ejecución de los trabajos
con diversos métodos, plazos y costo, entre los que el selecciona aquel
que le parezca más adecuado, de acuerdo a una pauta previamente
definida y conocida por todos los participantes.
•Contratos para proyectos de construcción.

Un contrato corresponde a un convenio entre dos partes para realizar

ciertas cosas. En la construcción, este evento es celebrado entre la
empresa que construye, quien se ha adjudicado la propuesta, y el dueño
que financia y fija los objetivos de acuerdo a sus necesidades y
posibilidades. El principal propósito de un contrato de construcción es
definir derechos, obligaciones y responsabilidades de cada una de las
partes involucradas.
• Propietario o mandante: Persona natural o jurídica para quien se
ejecuta la obra, el cual cuenta o puede conseguir los recursos
económicos necesarios para pagar los costos que demande la
construcción.

• Contratista: Persona natural o jurídica que suministra la experiencia y

conocimientos, los materiales, el equipamiento y los recursos
necesarios para la ejecución de los trabajos.
 Adicionalmente, el propietario puede designar una inspección técnica
(ITO), cuya misión es controlar la ejecución de las obras de acuerdo a las
especificaciones, además de ser un nexo intermedio entre propietario y
contratista.
•Tipos de Contratos:
Contratos a Precio Fijo:

En este tipo de contrato están los contratos a suma alzada y contrato a

serie de precios unitarios.
• Contrato a suma alzada: Comúnmente es el más utilizado en las
licitaciones y proyectos de edificación, en donde la empresa
constructora o el ejecutor de los trabajos se obliga a realizar una obra
determinada, en un plazo y condiciones preestablecidas por un precio
fijo, por lo que el máximo del riesgo recae en el contratista.
 Este precio no puede ser modificado, sino que sólo puede pactarse un
reajuste según procedimientos que queden establecidos en el contrato.
Su principal característica es que el propietario conoce desde el comienzo
el costo total de la obra y para realizar el estudio de costos, se requiere
que el proyecto esté totalmente definido.
• Contrato a serie de precios unitarios: La empresa constructora se
compromete a ejecutar un conjunto de partidas del cual se conoce su
cubicación aproximada, en un plazo que dependerá del total
ejecutado, y a un cierto precio unitario que será invariable dentro de
ciertos márgenes.
 Contempla un riesgo compartido entre mandante y contratista y se
caracteriza por no requerir tener totalmente completo el diseño de
detalles para solicitar una propuesta. Como ejemplo de obras que se
realizan tradicionalmente con este tipo de contrato están las relacionadas
a movimiento de tierra, obras viales, etc.
Contratos por Administración Delegada (A.D.):

Este tipo de contrato consiste en que el mandante cancela los costos

reales de construcción más un honorario correspondiente a los servicios
del constructor. Estos honorarios corresponden a los gastos del constructor
por ejecutar la obra, es decir, sus gastos generales más sus utilidades.
 El riesgo en este caso para el contratista es mínimo, y tiene como
característica que no es aconsejable otorgarlo para propuestas
competitivas, y se recomienda para una solución de emergencia.

Para su implementación requiere de una confianza absoluta del dueño

respecto del contratista, además de un control muy estricto.
 En relación a los honorarios, existen varias formas de considerarlo:

• A.D. con honorarios porcentuales

• A.D. con honorarios fijos
• A.D. con honorarios fijos y bono al ahorro
• A.D. con honorarios, premios y multas
• A.D. con honorarios a precio máximo de la obra garantizada
• A.D. con honorarios porcentuales: El constructor recibe como
honorario un porcentaje, acordado previamente, del valor total de la
obra.

• A.D. con honorarios fijos: Los honorarios corresponden a una suma

fija, acordada de antemano, independiente del costo total de la obra.
• A.D. con honorarios fijos y bono al ahorro: En este caso se premia al
contratista si ahorra sobre un cierto precio base, recibiendo un
porcentaje de lo ahorrado, pero si se sobrepasa del precio base, solo
recibe un honorario fijo.
• A.D. con honorarios, premios y multas: Se establece un sistema de
manera tal, que si el contratista cumple de manera anticipada con el
plazo se le premia, pero si sobrepasa dicho periodo se le deja de pagar
una cierta cantidad.

• A.D. con honorarios a precio máximo de la obra garantizada: Para

este caso se paga hasta un precio máximo, por lo que, si se sobrepasa
un cierto valor, no se paga mas que el valor acordado.
Tipo de Contrato Ventajas y/o desventajas
Es necesario que el proyecto esté totalmente definido.
El dueño podrá escoger la mejor oferta y sabrá cuanto invertir con exactitud.
Al dueño le va a costar mucho introducir modificaciones una vez adjudicado el
Suma Alzada
proyecto, ya que ello implica cambios en las reglas de adjudicación.
El contratista deberá hacer estudio de costos y calcular en forma exacta las
cantidades de obra para poder estimar la oferta.
 Tipo de Contrato Ventajas y/o desventajas
Se puede realizar una oferta sin tener completamente definido el proyecto.
Serie de precio unitario Permite al dueño saber con bastante exactitud cuánto debe invertir en la obra.
El contratista deberá realizar un estudio de costos con el mínimo de errores.
 Tipo de Contrato Ventajas y/o desventajas
El dueño no podrá conocer por anticipado el detalle del costo total.

Administración Delegada El contratista no corre riesgo con sus ganancias.

(honorario = % obra) El contratista puede tender a asegurar su gestión a costa de mayores recursos.

El contratista podría verse motivado a encarecer la obra innecesariamente

 Tipo de Contrato Ventajas y/o desventajas

Administración delegada El contratista tiene un incentivo para terminar antes, pues ganara lo mismo en
(honorario=sueldo fijo) menos tiempo.
 Tipo de Contrato Ventajas y/o desventajas

Administración delegada El contratista se ve presionado y/o estimulado para cumplir con precio costo,
(honorario= f(estimulo) calidad y/o plazo.
•Condiciones previas al llamado a una propuesta:

• Lo que se desea construir (cantidad, calidad y plazo)

• Lo que le va a costar (aproximadamente), es decir su nivel de inversión
esperado
• Como la financiara
• Condiciones adicionales requeridas (si las hubiera)
 Estas cuatro condiciones básicas implican una serie de etapas previas,
que no siempre son atendidas con seriedad por los mandantes, y que
inevitablemente afectan las ofertas que recibirán.

Las más importantes son las siguientes:

1. En la etapa de proyecto, el mandante debe poner en conocimiento del
proyectista el costo aproximado que debe tener la obra, de modo de
evitar sorpresas reciprocas.
2. Es recomendable informar al proyectista respecto del tipo de contrato
con el cual se realizara la obra (suma alzada, precios unitarios,
administración, etc.).
3. Es aconsejable incluir en el diseño del proyecto, el método
constructivo a utilizar en la obra.

4. Elaborar las bases administrativas por las que se regirá el contrato.

5. Encargar a un profesional de su empresa u oficina especializada el
estudio de un presupuesto oficial de la obra. Este presupuesto le
permite al mandante conocer el nivel de inversión que le significará su
proyecto y además le puede servir durante la etapa de adjudicación
de la propuesta, como una manera de comparar las distintas ofertas.
6. Establecer clara y rígidamente el sistema de pago que se implantara y
la fuente de financiamiento de la obra. Lo anterior está orientado a
dar al contratista el máximo de seguridad respecto de los pagos a fin
de evitar que el monto de la oferta se vea incrementado por la
consideración de que se trata de un negocio riesgoso.
7. Elaborar el proyecto a cabalidad y en lo posible concertar una o más
reuniones con todos los proyectistas participantes. Es decir;
arquitecto, ingeniero estructural, instaladores, diseñadores, etc.
 Públicas

•Tipos de Propuestas

Privadas
 Propuestas Públicas: En las que puede participar cualquier contratista
que cumpla con los requisitos exigidos. En algunas ocasiones los
mandantes están obligados por ley a llamar a éste tipo de propuestas,
como lo son los organismos del estado.
 Generalmente existe un “registro de contratistas”, que es integrado por
empresas que están autorizadas para realizar trabajos con ellos. Estos
registros clasifican a las empresas por especialidad, tamaño, experiencia,
capital, etc., de modo de poder acotar la licitación o también realizar
previamente una preclasificación de contratistas, con el fin de evitar un
exceso de proponentes.
 Propuestas Privadas: Son aquellas en que pueden participar solamente
los contratistas que han sido invitados por el interesado.
•Llamado a Propuesta. :

Habiéndose cumplido las etapas anteriores, en cuanto a contar con un

proyecto completo, y habiendo determinado el grupo de empresas que
participaran en la propuesta, este proceso se ve minimizado y se salva con
relativa facilidad, cuidando las siguientes etapas:
1. Cuidar que todos los proponentes cuenten con la misma información,
de modo que postulen al trabajo en igualdad de condiciones.

2. Establecer un calendario estricto del proceso de licitación en lo que se

refiere a retiro de bases y antecedentes, plazo para consultar, plazo
para respuestas, fecha de apertura o recepción de ofertas y fecha de
adjudicación de la obra.

3. Establecer en las bases un plazo máximo para que una empresa

desista de presentar ofertas.
•Principales documentos para el estudio de una
Propuesta:

Para el correcto estudio de una propuesta por parte de él o los

contratistas o constructores, es necesario que todos ellos cuenten con la
misma información, de manera de que postulen en igualdad de
condiciones. Los elementos con que deben contar los proponentes son:
• Instrucciones a los Proponentes: Es un documento destinado a
reglamentar y uniformar las formas y los plazos de que disponen los
proponentes para presentar sus ofertas.
 Estas instrucciones comprenden aspectos como la individualización del
mandante y de su representante oficial, indicar si la propuesta es pública o
privada, establecer como se deben presentar los antecedentes de la
propuesta, etc.
• Bases Administrativas: Pueden ser divididas en dos tipos, generales y
especiales.

Las bases generales contienen todas aquellas cláusulas que están

destinadas a definir conceptos, fijar instrucciones, determinar
procedimientos, delimitar responsabilidades, y en general contiene
aspectos diferentes a los que incluyen las especificaciones técnicas y
planos del contrato.
 Dentro de las cláusulas se pueden distinguir las siguientes materias:
Alcance de los trabajos a ser efectuados, modelo de contrato a suscribir,
garantías que se exigirán, plazo total de la obra, sistema de inspección,
bases de medición y de pago que regirán como retenciones y estados de
pago, multas, sanciones o premios aplicables de acuerdo a las diversas
circunstancias.
 Las bases especiales contienen cláusulas propias de la obra o tienen
como fin modificar o adaptar algunas regulaciones de las bases generales.
• Formulario de la Propuesta: La propuesta normalmente será
presentada en un formulario especial o itemizado que formará parte
de los documentos de una propuesta, el cual contendrá la mayoría de
las partidas o faenas necesaria para la ejecución de la obra.
 El formulario de propuesta debe contener la siguiente información:
Nombre y dirección del proponente, plazo de ejecución, garantía de
seriedad de la propuesta, declaración del proponente que ha cumplido
ciertas condiciones de realización previa a la presentación de la propuesta,
por ejemplo, la visita a terreno.
• Especificaciones Técnicas: Se basan en la NCh. 1156 Of. 99
“Especificaciones técnicas para la construcción - Ordenación y
designación de partidas”. En ella se dan instrucciones escritas
destinadas a complementar los planos del proyecto para formular los
requerimientos técnicos de la obra. En general las E.T. definen el
“cómo” debe hacerse y los planos señalan el “qué” debe hacerse.
• Planos del Contrato: En esta parte se incluirá todos aquellos planos
que se han señalado en las estipulaciones técnicas. Es importante que
tanto el dueño como el contratista conserven un juego completo de
planos definitivos del proyecto, con el fin de usarlos como elementos
de referencia ante eventuales reclamos por alguna de las partes.
• Documentos de Referencia: Consiste en los informes previos
realizados al llamado a propuesta, que tienen como fin conocer con
más o menos exactitud las condiciones del terreno y sus alrededores.
Estos documentos no forman parte de los documentos de la
propuesta, ni de los documentos del contrato, sino que son
meramente informativos.
• Serie de Preguntas y Respuestas: Una vez entregados todos los
documentos de la propuesta y analizados por parte de los
proponentes, comúnmente surgen dudas y discrepancias acerca del
proyecto. Se establece entonces un mecanismo de realización de las
consultas, en que los proponentes emiten las preguntas al mandante,
el cual deberá derivarlas a sus asesores o proyectistas especializados
para que formulen una respuesta o solución a la duda planteada.
• Apéndices: Corresponde a las modificaciones que pudieran tener los
documentos de la propuesta, los que se llaman notificaciones, y pasan
a ser parte de los documentos de propuesta.