Principio de Prioridad

PRINCIPIO DE
PRIORIDAD
• El principio de prioridad es indispensable para alcanzar
los fines de la publicidad registral.
• Permite ordenar los actos/negocios jurídicos que ingresan al

Registro, de forma tal que quien inscribe conoce su situación
frente a otros ya inscriptos o que ingresen con posterioridad.
EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD ES:
AQUEL QUE ESTABLECE QUE:

EL ACTO REGISTRABLE QUE PRIMERO INGRESE AL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD, SE ANTEPONE CON PREFERENCIA
EXCLUYENTE O SUPERIORIDAD DE RANGO A CUALQUIER
OTRO ACTO REGISTRABLE QUE SIÉNDOLE INCOMPATIBLE O
PERJUDICIAL NO HUBIESE AÚN INGRESADO AL REGISTRO O
LO HUBIESE SIDO CON POSTERIORIDAD AUNQUE DICHO
ACTO FUESE DE FECHA ANTERIOR.
(Roca Sastre, Ramón María)

DOS ASPECTOS DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
PREFERENCIA EXCLUYENTE
EL ACTO REGISTRABLE QUE PRIMERO INGRESE AL
REGISTRO……., SE ANTEPONE CON PREFERENCIA
EXCLUYENTE ……..A CUALQUIER OTRO ACTO REGISTRABLE
QUE NO HUBIESE AÚN INGRESADO AL REGISTRO O LO
HUBIESE SIDO CON POSTERIORIDAD .
Tratándose del dominio o de derechos reales de imposible

concurrencia o coexistencia sobre una misma finca, el
principio de prioridad opera en sentido excluyente. (ej Doble
venta de un bien)
SUPERIORIDAD DE RANGO
EL ACTO REGISTRABLE QUE PRIMERO INGRESE AL REGISTRO….., SE
ANTEPONE CON SUPERIORIDAD DE RANGO A CUALQUIER OTRO ACTO
REGISTRABLE ……..NO HUBIESE AÚN INGRESADO AL REGISTRO O LO
HUBIESE SIDO CON POSTERIORIDAD AUNQUE DICHO ACTO FUESE DE
FECHA ANTERIOR.
Si se trata de derechos reales compatibles entre sí, o sea de

derechos que pueden coexistir sobre una misma finca o derecho
real, el principio de prioridad actúa atribuyendo una prelación
regida por su cronológica entrada en el Registro
¿Que fija o determina la preferencia excluyente o la
superioridad en el rango?
•ELEMENTO TEMPORAL
La prioridad y así la preferencia está fijada por

el tiempo.
• Se resume en la máxima:
“ primero en el tiempo, mejor en el derecho”, es decir que la
preferencia de los derechos se gradúa por su mayor antigüedad.
“INGRESE AL REGISTRO”:
¿cual es la FECHA a
tenerse en cuenta?.
• La de presentación del acto al registro.

• La de inscripción.
• La de oponibilidad a los terceros.
EN NUESTRO RÉGIMEN REGISTRAL
VIGENTE:
• COINCIDEN:
• Fecha de presentación.
• Fecha de inscripción (Art. 93 inc 4 ley 16.871)
• Fecha de oponibilidad (Art. 54 ley 16.871)
• Fecha de prioridad (Art. 59 Ley 16871)
REGLA GENERAL : PRIORIDAD DIRECTA
PREFERENCIA EXCLUYENTE
SUPERIORIDAD DE RANGO
SE PUEDE ALTERAR O MITIGAR SUS EFECTOS

AUTONOMÍA DE LA LEY
VOLUNTAD
• RETROPRIORIDAD
NEGOCIOS SOBRE EL RANGO • RESERVA DE PRIORIDAD

NEGOCIOS SOBRE EL RANGO
El RANGO es el lugar que ocupa cada derecho dentro de un orden de prelación o

preferencia y deriva de la aplicación del principio de prioridad
La voluntad de las partes lo puede modificar, cambiando el orden que le
corresponde a los derechos compatibles en el rango.
Ley 16871 art. 60 y Dec. 99/98 art. 52
Los derechos deben ser REGISTRABLES Y COMPATIBLES

NEGOCIOS SOBRE EL RANGO
• Compartir el rango
• Posponer el rango
• Permuta de rango
• Renuncia de prioridad
Regla General: Prioridad Directa
El que primero ingresa al Registro, mejor derecho
tiene.
“La angustiosa prioridad” (Pelayo Hore)
La rigurosa prioridad genera riesgos para quien realiza un negocio

inscribible.
Retroprioridad- Prioridad indirecta ( art. 13 Ley
10.793)
Reserva de prioridad (nuestro sistema actual:

Ley 16.871)
RESERVA DE PRIORIDAD
NORMATIVA APLICABLE
•Ley 16871 28/9/97 art. 55, 59 y 63
•Decreto 99/98 11/4/98 art. 50 y 51
•Decreto 333/98 17/11/98 art. 1 y 3 (dan nueva redacción a los arts. 50 y 51 del DL 99/98)
•Ley 17296 21/2/2001 art. 298 y 299
•Ley 19924 10/12/2020 art. 379 y 380 (dan nueva redacción a los arts.64 insc. 3 y al art. 299 de la ley 17.296)
•Resoluciones D.G.R.
264/98 de 29/12/98
350/01 de 27/11/01
130/02 de 11/7/02
70/2005 de 11/4/05
RESERVA DE PRIORIDAD
• Supone un apartarse del principio de prioridad para proteger la seguridad de la
contratación.
Resolución DGR 38/ 99 del 01/03/ 1999
“Es un acto de registro de carácter instrumental, por el que se anuncia el

otorgamiento de un acto jurídico para ser publicitado, con una caducidad de 30
días corridos desde su presentación, que otorga prioridad sobre cualquier acto
sujeto a publicidad registral inscrito con posterioridad a la presentación de la
reserva
AMBITO DE APLICACIÓN: ACTOS PARA LOS
QUE SE PUEDE SOLICITAR art. 55 Ley 16.871
aquellos que impliquen trasmisión, constitución,

modificación o cesión de derechos reales y
crédito de uso relativo inmuebles en primer lugar,
a vehículos automotores en segundo lugar, y por
último al otorgamiento de promesas de
enajenación de inmuebles, establecimientos
comerciales y sus cesiones.
Quien puede solicitarla
•El titular registrado

•Su representante
•El Escribano
Supuestos para que opere la Reserva
Debe solicitarse dentro del ámbito de aplicación que establece el
artículo 55 ley 16 871
El acto reservado debe ser otorgado e inscripto dentro del plazo
de vigencia de la reserva:
30 DÍAS CORRDIOS, contados a partir de su presentación
Art. 55 Ley 16.871
El acto para el cual se solicitó la reserva tiene que coincidir en

todos sus términos con el acto reservado
Efectos
• Si en dicho plazo se otorga e inscribe el acto para el que se
solicitó la reserva, va a tener:
• PRIORIDAD sobre actos inscriptos con posterioridad a la
presentación de la reserva
• OPONIBILIDAD : desde el otorgamiento
OPONIBILIDAD:
PRIORIDAD: 10/03/2023
01/03/2023
10/03/2023
Se otorga la
Compraventa
01/03/2023 20/03/2023 Plazo de vigencia:

Se inscribe la 30/03/2023
Solicitud Compraventa en
Reserva de el Registro de la
Prioridad Propiedad
(Compraventa Inmobiliaria de
bien inmueble Montevideo
de
Montevideo)
Actos que ingresan al Registro en el plazo
de vigencia de la Reserva:
En el mismo Registro en el que se solicitó la Reserva:
Art 55 inc 3 Ley 16.871
• Inscripciones condicionales
Art 51.2 Dec 99/98, Dec. 333/98
• Una vez inscriptos definitivamente los actos amparados por la reserva “los
Registros cancelarán dichas inscripciones condicionales…”
• No se cancelan los actos meramente informativos o que no se opusieren a los
efectos registrales de los actos protegidos por la reserva
En el Registro Nacional de Actos
Personales
• Es una inscripción firme
• No obstarán al otorgamiento del acto(Art55inc5Ley16.871)
• Se podrá descartar
Art. 298 inc 3 ley 17.296 : En el Registro Nacional de Actos Personales, la
reserva de prioridad posterga siempre a los embargos generales de derechos
inscriptos con posterioridad a aquella.
Caso
El 1/3/23 se solicitó reserva de prioridad para la venta de A a B del padrón 200 de
Montevideo. La compraventa se otorgó el 10/3/23 y se presenta al Registro para su
inscripción el 20/3/23.
El 05/3/19 se presenta al Registro un oficio inscribiendo un embargo específico sobre
el padrón 200 de Montevideo, por una deuda que A mantiene con XX.
• SE PREGUNTA:
• a) Desde cuando es oponible y tiene prioridad la compraventa otorgada el 10/3/23.
• b) Cuando se presentó el embargo para su inscripción, ¿qué tipo de inscripción
obtuvo?
• c) Dado el caso planteado, ¿Qué pasa con el embargo a partir de la inscripción de
la compraventa: 20/03/2023?

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• Permite ordenar los actos/negocios jurídicos que ingresan al

AQUEL QUE ESTABLECE QUE:

(Roca Sastre, Ramón María)

Tratándose del dominio o de derechos reales de imposible

Si se trata de derechos reales compatibles entre sí, o sea de

La prioridad y así la preferencia está fijada por

• La de presentación del acto al registro.

SE PUEDE ALTERAR O MITIGAR SUS EFECTOS

NEGOCIOS SOBRE EL RANGO • RESERVA DE PRIORIDAD

El RANGO es el lugar que ocupa cada derecho dentro de un orden de prelación o

Los derechos deben ser REGISTRABLES Y COMPATIBLES

La rigurosa prioridad genera riesgos para quien realiza un negocio

Reserva de prioridad (nuestro sistema actual:

“Es un acto de registro de carácter instrumental, por el que se anuncia el

aquellos que impliquen trasmisión, constitución,

•El titular registrado

El acto para el cual se solicitó la reserva tiene que coincidir en

01/03/2023 20/03/2023 Plazo de vigencia:

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