RED BOOK 2017 French-Translation

Intégrant les International
Valuation Standards
Normes professionnelles de la RICS,

édition internationale
Évaluation selon la RICS –

Normes internationales 2017
rics.org/standards
Évaluation selon la RICS – Normes
internationales 2017
Intégrant les Normes internationales

d’évaluation de l’IVSC
Édition de juin 2017, entrée en vigueur le 1er juillet 2017

Note concernant le droit d’auteur : Normes internationales d’évaluation 2017
Le Conseil des normes internationales d’évaluation, les auteurs et l’éditeur n’acceptent aucune
responsabilité pour les pertes subies par des personnes agissant ou s’abstenant d’agir en
raison du contenu de cette publication, que ces pertes soient dues à une négligence ou à une
autre cause.
Copyright © 2017 Conseil des normes internationales d’évaluation (IVSC). Tous droits réservés.
L’IVSC et la RICS rejettent toute responsabilité quant à l’exactitude des informations
fgurant dans toute réédition ou toute traduction de ce texte. Le texte approuvé des Normes
internationales d’évaluation 2017 est celui publié en anglais par l’IVSC. Des exemplaires de ce
texte peuvent être obtenus auprès de l’IVSC, 1 King Street, Londres EC2V 8AU, Royaume-Uni.
Internet : http://www.ivsc.org
Ouvrage publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

Parliament Square
Londres
SW1P 3AD
Royaume-Uni
www.rics.org
La RICS et les auteurs de cette publication ne peuvent être tenus pour responsables des pertes
ou des dommages subis par des personnes agissant ou s’abstenant d’agir en raison de son
contenu.
Ouvrage produit par le groupe professionnel évaluation de la Royal Institution of Chartered
Surveyors.
Éditions précédentes
Le « Red Book » de la RICS était initialement le manuel d’estimation et d’évaluation de
la RICS (« RICS appraisal and valuation manual »), publié sous deux titres diférents :
Recommandations particulières sur l'évaluation des actifs, 1 ère (1976), 2 ème (1981) et 3 ème
(1990) éditions, publiées sous le titre, Pratiques professionnelles en matière d'évaluation
des actifs et recommandations particulières (« Statement of asset valuation practice and
guidance notes »), et le Manuel de recommandations particulières sur l'évaluation (« Manual
of valuation guidance notes »), 1 ère (1980), 2 ème (mars 1981) et 3 ème (avril 1992) éditions. Le
manuel d’estimation et d’évaluation de la RICS (« RICS appraisal and valuation manual ») a
été réimprimé en 1993, 1996, 1998, 2000 et 2002. Les normes d’estimation et d’évaluation
de la RICS (« RICS Appraisal and Valuation Standards ») ont été publiées pour la première
fois en 2003. Neuf modifcations ont été publiées entre mars 2003 et avril 2007. Les Normes
d’évaluation de la RICS (« RICS Valuation Standards »), 6 ème édition ont paru pour la première
fois en 2008, ont été modifées en septembre 2008, réimprimées en mars 2009, modifées en
juin 2009 et réimprimées en avril 2010. La 7ème édition des Normes d’évaluation de la RICS,
édition internationale et britannique (« RICS Valuation Standards – Global and UK ») a paru
en avril 2011. L’édition 2012 des Normes professionnelles d’évaluation de la RICS (édition
internationale et britannique) (« RICS Valuation – Professional Standards (Global and UK) ») a
été publiée en mars 2012. L’édition 2014 des Normes professionnelles d’évaluation de la RICS
(édition internationale et britannique) (« RICS Valuation – Professional Standards (Global and
UK) ») a paru en janvier 2014. Avec l’apparition d’autres normes d’évaluation nationales, les
normes internationales et britanniques sont désormais publiées séparément.
ISBN 978 1 78321 314 6
© Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) juin 2017. Les droits d’auteur de tout ou
partie de cette publication appartiennent à la RICS. Sauf mention contraire dans le texte, toute
reproduction ou utilisation, intégrales ou partielles, de cet ouvrage sous quelque forme que ce
soit ou par quelque moyen que ce soit, notamment par des procédés graphiques, électroniques
ou mécaniques, dont la photocopie, l’enregistrement (y compris sur bande magnétique) ou la
difusion sur internet, sont interdites sans l’autorisation écrite de la RICS ou à moins d’être
conformes aux règles d’une licence existante.
Remerciements
RICS voudrait remercier les personnes suivantes pour leurs contributions à cette
traduction:
Analyse technique
Arnaud Burillon MRICS

Ayda Chamcham MRICS
Robert Grant MRICS (examinateur principal)
Matthew Leguen de Lacroix FRICS
Coordinateur régional RICS
Nicola Gough
Traduction
Beth Varley
Composition
Multilingual Resources Group SL (Real Estate Translations)
RICS Publishing
Head of Publishing and Content: Sarah Crouch

Standards Publishing Manager: Antonella Adamus
Translations Project Manager: Georgia Brambilla
Table des matières
Préface 1
Note à l'édition française 2
Partie 1 : Introduction 3
Partie 2 : Glossaire 10
Partie 3 : Normes professionnelles 17
PS 1 – Conformité aux normes dans le cas de la fourniture

d’une évaluation écrite............................................................................... 17
PS 2 – Déontologie, compétence, objectivité et
communication d’informations ................................................................. 25
Partie 4 : Normes techniques et de performance en matière d'évaluation 40
VPS 1 – Termes du contrat (étendue de la mission).............................................. 41

VPS 2 – Visites, investigations et dossiers............................................................ 54
VPS 3 – Rapports d’évaluation.............................................................................. 58
VPS 4 – Bases de valeur, hypothèses et hypothèses particulières....................... 73
VPS 5 – Méthodes et techniques d’évaluation...................................................... 84
Partie 5 : Applications en matière d'évaluation 86
VPGA 1 – Évaluation destinée à être insérée dans des états fnanciers ............... 87
VPGA 2 – Évaluation des intérêts dans le cadre de prêts garantis ....................... 89
VPGA 3 – Évaluation des entreprises et des intérêts dans des entreprises.......... 98
VPGA 4 – Évaluation d’immeubles individuels liés à une
exploitation commerciale .................................................................... 110
VPGA 5 – Évaluation d’installations techniques et d’équipements..................... 121
VPGA 6 – Évaluation d’actifs incorporels............................................................ 128
VPGA 7 – Évaluation de biens personnels, dont les antiquités
et les œuvres d’art ............................................................................. 139
VPGA 8 – Évaluation des intérêts relatifs à la propriété immobilière................... 146
VPGA 9 – Identifcation de portefeuilles, de collections et de
groupes d’immeubles ......................................................................... 153
VPGA 10 – Questions susceptibles d’induire une incertitude signifcative
dans l’évaluation ................................................................................. 156
Partie 6 : Normes internationales d'évaluation 2017 159
Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017 v

vi Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017
Préface
Cette nouvelle édition internationale de l’ouvrage Évaluation selon la RICS –
Normes internationales, généralement connu sous le nom de « Red Book »
prend en compte les changements signifcatifs qui ont été intégrés aux Normes
internationales d’évaluation (IVS) 2017, ainsi que les progrès récents réalisés
dans le domaine de l’élaboration de normes internationales de déontologie et
de mesurage. De plus, elle répond à l’importance croissante de combiner avec
succès des standards professionnels, techniques et de performance afn d’offrir
des conseils de haute qualité en matière d’évaluation, à la hauteur des attentes
et des besoins des clients, des pouvoirs publics, des organismes de régulation et
d’autres instances de normalisation, ainsi que du public.
La transparence, la cohérence et la prevention des confits d’intérêts sont

plus importants que jamais. De même, les compétences techniques et les
aptitudes pratiques sont toujours plus recherchées, notamment l’expérience et
la perception requises pour examiner et interpréter la dynamique et l’évolution
des marchés, et reconnaître, en ce qui concerne les actifs immobiliers, l’infuence
croissante exercée sur les marchés par les composantes de la durabilité. Les
évaluateurs qualifés de la RICS sont à l’avant-garde de la profession et le « Red
Book » est leur guide de mise en œuvre défnitif.
Les modifcations apparaissant dans cette édition visent comme dans les
précédentes à améliorer la clarté et la facilité d’utilisation de l’ouvrage, avec
plus de renvois à d’autres documents sources. Comme précédemment, les
Normes internationales d’évaluation sont citées dans l’ensemble de l’ouvrage et
intégralement reproduites dans la Partie 6.
Tous les membres proposant des évaluations écrites sont tenus de se conformer
aux normes exposées dans cette édition. Autrement dit, sauf indication contraire,
ces normes sont obligatoires. Les recommandations globales sur les pratiques
d’évaluation – applications (VPGA), également incluses dans cette édition,
portent sur l’application pratique des normes dans des contextes particuliers,
qu’il s’agisse d’une évaluation répondant à un objectif particulier ou portant
sur un type d’actif précis. Ces recommandations sont facultatives. La valeur
contraignante des éléments qui composent le « Red Book » est expliquée de
manière plus approfondie dans l’Introduction qui suit et dans la deuxième partie
du Glossaire.
Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017 1

Note à l’édition française
Pour une meilleure lisibilité, nous avons opté pour les stratégies de traduction
suivantes :
Le terme « juridiction » a été utilisé pour désigner les pays, ainsi que les
subdivisions politiques de ces pays (par exemple, les États-Unis), c’est-à-
dire l’étendue territoriale de la compétence des administrations nationales et
infranationales.
Pour s’assurer que cette traduction est viable dans différents marchés
francophones, où différents termes techniques sont utilisés en Europe et au
Canada, nous avons inclus les deux termes dans le glossaire de la partie 2.
Les liens suivants sont inclus pour aider les membres de la RICS qui sont
également des membres de l’Institut canadien des évaluateurs à assurer la
conformité de la RICS - Évaluation des normes mondiales et des Normes
uniformes canadiennes d’évaluation professionnelle (CUSPAP) :
Français https://www.aicanada.ca/fr/professional-standards/
Anglais https://www.aicanada.ca/professional-standards/
2 Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017

Partie 1 : Introduction
Objectif général
1 La cohérence, l’objectivité et la transparence sont fondamentales pour

que le public accorde crédit et confance à l’évaluation, et continue de le
faire. Le respect de ces valeurs dépend principalement des connaissances,
des compétences et de l’expérience cumulées et déployées, ainsi que du
comportement éthique adopté, tous nécessaires à la formulation de jugements
éclairés et à la communication, aux clients et autres utilisateurs ciblés, d’opinions
sur la valeur qui soient claires et sans ambiguïté.
2 Les normes mondiales d’évaluation continuent d’évoluer avec les exigences

toujours plus strictes des pouvoirs publics et des régulateurs et les attentes
croissantes des utilisateurs d’évaluations : elles se présentent désormais sous
trois formes différentes, mais interdépendantes :
(a) Les normes professionnelles, portant sur la déontologie et la bonne
conduite et fondées sur le savoir et la compétence,
(b) Les normes techniques, axées sur des défnitions et des conventions
communes, fondées sur une application cohérente au travers de méthodes
reconnues,
(c) Les normes de performance ou d’exécution, privilégiant la rigueur de
l’analyse et l’objectivité du jugement, étayées par une documentation
pertinente et une rédaction claire.
3 Axée sur l’application pratique, cette édition 2017 de l’ouvrage Évaluation

de la RICS – Normes internationales, plus connu sous le nom de « Red Book
de la RICS » applique les dernières normes internationales, complétées par des
exigences supplémentaires et des recommandations sur les pratiques, dont la
combinaison constitue le meilleur gage de professionnalisme et de qualité.
4 Cet ouvrage adopte et applique avant tout les Normes internationales

d’évaluation (IVS), publiées par le Conseil des normes internationales d’évaluation
(IVSC). La RICS adhère et participe depuis longtemps à l’élaboration de ces
normes techniques universelles, qui s’appliquent à tous les types d’actifs. Non
seulement la RICS souscrit-elle à ces normes en exigeant leur respect par ses
membres, mais elle soutient activement leur développement continu et leur
adoption par d’autres partout dans le monde.
5 Le respect de ces normes techniques s’inscrit dans le cadre plus général

des normes de la RICS, appelées à présent les déclarations professionnelles,
portant sur la déontologie, les compétences et la conduite, et qui comportent
des exigences expresses sur la préservation de la confdentialité et la prevention
des confits d’intérêts. Ce référentiel de la RICS tient aussi compte des Normes
internationales de déontologie, publiées en décembre 2016. Enfn, lorsqu’ils

Introduction
entreprennent des missions en rapport avec les biens immobiliers, les membres
de la RICS doivent aussi prendre en compte les Normes internationales de
mesurage des biens immobiliers (IPMS), lorsqu’il y a lieu, dont le développement
se poursuit également.
6 Le respect des normes professionnelles, techniques et de performance est

renforcé par un système bien établi de régulation et de contrôle d’application, et
par l’introduction progressive d’un système de certifcation des évaluateurs de
la RICS en exercice (« registration »). Grâce à l’ensemble de ces dispositions,
les membres de la RICS et les sociétés d’évaluation régulées par la RICS
se positionnent comme les principaux prestataires mondiaux d’évaluations
conformes au référentiel IVS.
7 L’objectif est donc clair : il s’agit de susciter la confance des clients comme
des utilisateurs ciblés, et de leur fournir l’assurance qu’une évaluation accomplie
par un évaluateur qualifé de la RICS en quelque lieu que ce soit, sera entreprise
conformément aux normes professionnelles les plus rigoureuses à tous points de
vue.
Couverture
Du point de vue du fournisseur de l’évaluation

8 Pour les membres, ces normes internationales établissent des règles quant
aux procédures à suivre, ainsi que des recommandations, qui :
(a) imposent aux évaluateurs individuels ou aux sociétés d’évaluation régulées
par la RICS certaines obligations de compétence, d’objectivité, de
transparence et de performance ;
(b) établissent un cadre de cohérence et de bonnes pratiques dans l’exécution
et la fourniture d’évaluations grâce à l’adoption du référentiel des IVS 2017 ;
(c) respectent le Code de conduite de la RICS.
9 Ce que ces normes internationales ne font pas :

(a) donner aux membres des instructions sur la manière d’évaluer dans des
cas individuels ;
(b) prescrire une forme particulière de rapport : à condition que les exigences
énoncées en la matière dans les présentes normes soient respectées, les
rapports devront toujours être adaptés et proportionnés à la tâche ;
(c) se substituer aux normes spécifques obligatoires dans certaines juridictions.
Du point de vue de l’utilisateur de l’évaluation

10 Pour les clients et autres utilisateurs d’évaluations, les présentes normes
internationales garantissent la conformité de la réalisation des missions

Introduction
d’évaluation par rapport aux Normes internationales d’évaluation 2017, et

assurent de plus :
(a) la cohérence de la démarche adoptée, ce qui favorise la compréhension du
processus d’évaluation, et donc de la valeur communiquée ;
(b) la crédibilité et la cohérence des opinions d’évaluation émises par des
évaluateurs adéquatement formés, dûment qualifés et disposant de
l’expérience nécessaire pour accomplir la tâche considérée, et qui de plus
connaissent et comprennent les dernières évolutions du marché ;
(c) l’indépendance, l’objectivité et la transparence dans la méthode de travail
adoptée par l’évaluateur ;
(d) la clarté nécessaire concernant les termes du contrat (étendue de la mission),
y compris toutes les questions à aborder et les divulgations envisagées ;
(e) la clarté nécessaire concernant la base de valeur adoptée, ainsi que les
hypothèses et les facteurs signifcatifs à prendre en compte ;
(f) la clarté nécessaire concernant la communication des informations, y
compris la divulgation adéquate des éléments pertinents lorsque des tiers
sont susceptibles de fonder leur décision sur les évaluations.
Organisation des normes et recommandations internationales

de la RICS
11 Les informations contenues dans l’édition internationale de ce document de

la RICS sont organisées en trois parties distinctes (les Parties 3, 4 et 5), dont le
contenu est détaillé dans les paragraphes 12 à 17 ci-après. Les deux premières
traitent de questions relatives aux missions d’évaluation de manière générale,
tandis que la troisième aborde des cas particuliers d’évaluation. Grâce au
regroupement des informations à caractère obligatoire dans les deux premières
parties et des informations à valeur de conseils dans la troisième, il s’agit de
rendre la distinction entre l’obligatoire et le facultatif plus claire pour les membres.
Normes professionnelles – obligatoires

12 Les normes professionnelles et déontologiques internationales, qui
s’appliquent expressément aux évaluateurs sont désignées par un numéro de
référence précédé des lettres PS, et sont obligatoires (sauf mention contraire)
pour tous les membres qui proposent des évaluations écrites. Elles défnissent
les paramètres de la conformité au « Red Book », ainsi qu’aux Normes
internationales d’évaluation adoptées, énoncent les exigences réglementaires
associées imposées par la RICS, et précisent les modalités d’application du Code
de conduite de la RICS, à respecter par les membres lorsqu’ils entreprennent une
évaluation. Les normes professionnelles sont :
PS 1 – Conformité aux normes dans le cas de la fourniture d’une évaluation écrite,
PS 2 – Déontologie, compétence, objectivité et communication d’informations.

Introduction
Normes techniques et de performance en matière d’évaluation –

obligatoires
13 Les normes internationales techniques et de performance en matière
d’évaluation, désignées par un numéro de référence précédé des lettres VPS,
énoncent des exigences particulières à caractère obligatoire (sauf mention
contraire), assorties de recommandations de mise en œuvre, visant la fourniture
d’évaluations conformes au référentiel IVS. Ces normes comprennent :
VPS 1 – Termes du contrat (étendue de la mission),
VPS 2 – Visites, investigations et dossiers,
VPS 3 – Rapports d’évaluation,
VPS 4 – Bases de valeur, hypothèses et hypothèses particulières,
VPS 5 – Méthodes et techniques d’évaluation.
14 Si les normes VPS 1, 4 et 5 sont plutôt des normes techniques et les

normes VPS 2 et 3 plutôt des normes de performance et d’exécution, il ne serait
pas utile de les classer autrement que dans l’ordre donné, qui est celui des
Normes internationales d’évaluation, que les présentes normes VPS adoptent et
appliquent.
Recommandations internationales de la RICS sur les pratiques

d’évaluation – applications (VPGA) – facultatives
15 Les recommandations de la RICS sur les pratiques d’évaluation –
applications, désignées par un numéro de référence précédé des lettres VPGA,
contiennent des conseils de mise en œuvre supplémentaires, applicables
dans les situations répertoriées. Portant sur différents sujets, elles traitent
notamment de l’évaluation à des fns particulières (les évaluations destinées à
être insérées dans des états fnanciers, ou dans le cadre de prêts garantis étant
les plus fréquemment rencontrées), et de l’évaluation de certains types d’actifs,
nécessitant la prise en compte expresse de certains points ou de certaines
considérations pratiques. Ces VPGA incarnent les pratiques exemplaires, c’est-
à-dire les procédures répondant, selon la RICS, à un niveau de compétence
professionnelle très élevé.
16 Sans être obligatoires, les VPGA comportent néanmoins des liens et des
renvois vers les Normes internationales d’évaluation et vers les dispositions
de ces présentes normes internationales qui sont obligatoires. Les membres
pourront ainsi repérer les informations utiles pour la mission d’évaluation qu’ils
sont en train d’entreprendre.
17 Les VPGA sont :
VPGA 1 – Évaluation destinée à être insérée dans des états fnanciers,
VPGA 2 – Évaluation des intérêts dans le cadre de prêts garantis,

Introduction
VPGA 3 – Évaluation des entreprises et des intérêts dans des entreprises,
VPGA 4 – Évaluation d’immeubles individuels liés à une exploitation

commerciale,
VPGA 5 – Évaluation d’installations techniques et d’équipements,
VPGA 6 – Évaluation d’actifs incorporels,
VPGA 7 – Évaluation de biens personnels, dont les antiquités et les œuvres d’art,
VPGA 8 – Évaluation des intérêts relatifs à la propriété immobilière,
VPGA 9 – Identifcation de portefeuilles, de collections et de groupes

d’immeubles,
VPGA 10 – Questions susceptibles d’induire une incertitude signifcative dans

l’évaluation.
Normes nationales et infranationales

18 Par ailleurs, la RICS publie des suppléments nationaux, séparés, mais
complémentaires des présentes normes internationales (habituellement intitulés
Applications nationales et infranationales du « Red Book », Normes d’évaluation
des associations nationales, Application de l’évaluation selon la RICS : Normes
professionnelles) qui traitent de l’application de ces normes dans certaines
juridictions, et de manière générale, en facilitent l’interprétation dans ces
contextes locaux. Tout en étant en cohérence avec les normes internationales
correspondantes, ces suppléments visent à répondre à des exigences légales ou
réglementaires nationales ou infranationales spécifques. Cette démarche répond
parfaitement aux directives volontaires des Nations unies encourageant les
juridictions à renforcer la transparence et la cohérence globale dans le domaine
de l’évaluation. La conformité aux normes nationales et infranationales est traitée
de manière plus approfondie dans la norme PS 1 ci-après.
19 Les normes nationales et infranationales assorties des recommandations

correspondantes peuvent être obtenues directement sur le site de la RICS
www.rics.org/guidance.
Date d’entrée en vigueur, durée de validité et modifcation des

normes et recommandations internationales de la RICS
Date d’entrée en vigueur

20 Les normes de la RICS incluses dans la présente édition entrent en vigueur
le 1er juillet 2017 et s’appliquent donc à toutes les évaluations ayant une date
d’évaluation ultérieure à cette date. Les modifcations apportées par la suite
comporteront une indication claire de leur date de mise en vigueur.

Introduction
Actualité du texte
21 Le texte du « Red Book » qui fait autorité, quelle que soit la date considérée,
est celui fgurant sur le site web de la RICS www.rics.org/redbook. Les utilisateurs
de cette publication doivent veiller à prendre en considération toute modifcation
diffusée ultérieurement.
Modifcations et exposés-sondages
22 Le contenu des présentes normes étant régulièrement révisé, des
modifcations et des ajouts seront publiés au fur et à mesure des besoins. La
RICS attirera l’attention des membres sur ces changements au moyen de ses
canaux de communication électroniques habituels. Ces modifcations et ajouts
seront incorporés sans délai à la publication en ligne du site rics.org, mais pour la
version imprimée, ils ne seront inclus que dans les éditions ultérieures.
23 Si les modifcations ont un impact majeur, comme lorsqu’il s’agit de la

réécriture d’une norme technique et de performance en matière d’évaluation
(VPS) ou de recommandations sur les pratiques d’évaluation – applications
(VPGA), elles pourront être publiées sous la forme d’un exposé-sondage. Les
exposés-sondages contiennent le texte dont le RICS Global Valuation Standards
Board autorise la diffusion en vue de recueillir des commentaires, voir www.rics.
org/redbook.
24 L’objectif d’un exposé-sondage est de permettre aux membres et à d’autres

personnes de commenter le projet de texte afn d’en repérer les imperfections
avant son intégration dans le « Red Book ». Après la prise en compte des
commentaires éventuels et son approbation fnale par le RICS Global Valuation
Standards Board, le projet de texte acquerra force obligatoire à la date d’entrée
en vigueur de la prochaine mise à jour du « Red Book » suivant sa publication.
De la même manière, la RICS attirera spécifquement l’attention des membres
sur ces changements au moyen de ses canaux de communication électroniques
habituels.
25 Le RICS Global Valuation Standards Board invite les membres à soumettre

des propositions concernant l’intégration d’informations complémentaires ou des
demandes d’éclaircissement relatives au texte.
Normes internationales d’évaluation 2017 de l’IVSC
Date d’entrée en vigueur, durée de validité et modifcation des

Normes internationales d’évaluation
26 Les Normes internationales d’évaluation reproduites avec l’aimable autorisation
de l’IVSC dans la Partie 6 de cette édition du « Red Book », sont celles approuvées
par le Standards Board de l’IVSC et sont entrées en vigueur le 1er juillet 2017.

Introduction
27 Il est rappelé aux membres que l’IVSC se réserve le droit de modifer les
IVS à tout moment. Toute modifcation de la présente édition du « Red Book » en
résultant sera effectuée dès que possible et pourra être consultée sur le site web
de la RICS (voir les rubriques « Actualité du texte » et « Modifcations et exposés-
sondages » ci-avant), mais elle ne sera intégrée à la version papier que dans la
prochaine édition.
28 Les Normes internationales d’évaluation (IVS) 2017 sont reproduites

intégralement dans la Partie 6. Entrées en vigueur le 1er juillet 2017, ces normes
ont été adoptées et sont appliquées dans l’ensemble des présentes normes
internationales de la RICS, qui y font référence à de multiples reprises dans les
Parties 3 à 5.
Note importante
Il incombe aux membres de se tenir informés des modifcations apportées

depuis la date de publication de la présente édition à la législation ou à
son interprétation par la jurisprudence, et également de se tenir informés
des modifcations apportées aux Normes internationales d'évaluation ou
à toutes autres normes d’évaluation applicables à la mission d’évaluation
considérée. Les évaluateurs sont invités à consulter le site web pour toute
mise à jour des informations produites par la RICS, notamment à la suite
de modifcations des Normes internationales d'évaluation.
De manière générale, il est rappelé aux membres qu'ils ont la

responsabilité d'entreprendre des activités de perfectionnement
professionnel continu (PPC) pour s'assurer qu'ils continuent de satisfaire
les exigences générales souhaitées en matière de connaissances,
d'expérience et de compétences, lesquelles trouvent leur expression dans
les présentes normes internationales.

Partie 2 : Glossaire
Section 1 : Glossaire des termes techniques utilisés par la RICS
Ce glossaire défnit les termes utilisés dans les présentes normes internationales
et ayant une signifcation particulière ou restreinte. Les mots et expressions ne
fgurant pas dans ce glossaire ont le sens courant donné par le dictionnaire.
Lorsqu’un terme est utilisé dans la suite de cet ouvrage conformément à la
défnition, il sera en italique dans le texte.
Les membres sont invités à noter que les normes IVS 2017 (reproduites dans la
Partie 6 de cette édition) comprennent un bref glossaire spécialisé comportant
d’autres défnitions et visant à faciliter la compréhension et l’application des IVS,
notamment la convention utilisée par l’IVSC pour mettre en évidence la valeur
contraignante des diverses informations contenues dans ces normes, à savoir
leur caractère obligatoire, facultatif, etc. Ces défnitions n’ont pas été reproduites
ici. Chaque norme IVS comprend aussi des défnitions particulières, que les
évaluateurs sont invités à consulter au besoin.
Les normes nationales et infranationales de la RICS comportent parfois d’autres

défnitions. Ces termes seront signalés et défnis dans la norme correspondante.
acquéreur de Acquéreur particulier pour lequel un certain actif

convenance a un prix de convenance en raison des avantages
découlant de son droit de propriété, dont les autres
acheteurs sur le marché ne pourraient pas bénéfcier.
actif incorporel Actif non monétaire caractérisé par ses propriétés
économiques. Tout en n’ayant pas de réalité physique,
il confère à son propriétaire des droits et/ou des
avantages économiques.
base de valeur Déclaration relative aux hypothèses fondamentales
utilisées pour une évaluation.
biens immobiliers Terrains et tous les éléments qui en font naturellement
partie (par ex. arbres, minéraux) ou qui y ont été
rattachés (par ex. constructions et améliorations du
site), ainsi que tous les équipements permanents
des constructions (par ex. installations mécaniques
et électriques fournissant des services à une
construction) au-dessus ou en dessous du sol. Il
convient de noter que selon le paragraphe 20.2
de l’IVS 400, tout droit de propriété, de contrôle,
d’utilisation ou d’occupation d’un terrain ou d’une
construction est défni comme étant un intérêt relatif à
la propriété immobilière.

Glossaire
biens personnels Actifs (ou passifs) non rattachés de manière

permanente à un terrain ou à une construction.
• Sont compris dans cette défnition les objets
d’art, objets décoratifs, antiquités, peintures,
pierres précieuses et bijoux, objets de collection,
éléments d’agencement, meubles et autres
contenus à caractère général.
• Sont exclus de cette défnition les accessoires
fxes d’exploitation, les installations techniques
et les équipements, les entreprises et les
intérêts dans les entreprises, ainsi que les actifs
incorporels.
coût de Coût actuel de remplacement d’un actif par un
remplacement net actif moderne équivalent, moins les déductions
pour la détérioration physique et toutes les formes
d’obsolescence et d’optimisation à prendre en
compte.
date d'évaluation Date à laquelle l’opinion sur la valeur s’applique.
La date d’évaluation doit également comporter une
indication horaire si la valeur du type d’actif considéré
est susceptible de varier considérablement au cours
d’une même journée.
date du rapport Date à laquelle l’évaluateur signe le rapport.
dérogation Circonstances particulières dans lesquelles

l’application obligatoire des présentes normes
internationales n’est pas appropriée ou pertinente (voir
la section 6 PS 1).
durabilité Aux fns des présentes normes, la durabilité désigne
la prise en compte de facteurs liés notamment,
mais non exclusivement à l’environnement, au
changement climatique, à la santé, au bien-être, et à
la responsabilité sociale, et pouvant avoir un impact
avéré ou potentiel sur l’évaluation d’un actif. De
manière générale, il s’agit de la volonté de conduire
des activités sans épuiser les ressources ni avoir
d’effet préjudiciable.
(Remarque : Il n’existe pas à ce jour de défnition

universellement admise et mondialement adoptée de
la « durabilité ». Par conséquent, il est conseillé aux
membres de ne pas employer ce terme sans donner
d’explications.)

Glossaire
états fnanciers Documents écrits présentant la situation fnancière

d’une personne physique ou morale, et documents
fnanciers offciels dont le contenu et la forme sont
réglementés ou normés. Ces documents sont publiés
pour fournir des informations à un grand nombre
d’utilisateurs tiers non spécifés. Les états fnanciers
répondent en partie à l’obligation de rendre des
comptes au public, laquelle est régie par un cadre
réglementaire de normes comptables et légales.
évaluateur externe Évaluateur, et tout collaborateur éventuel de ce
dernier, n’ayant aucun lien signifcatif avec le client,
avec un agent agissant pour le compte du client, ni
avec l’objet de la mission considérée.
évaluateur interne Évaluateur employé soit par l’entreprise qui détient
les actifs, soit par le cabinet comptable chargé de
l’élaboration des documents ou des états fnanciers
de cette entreprise. Un évaluateur interne est
généralement à même de répondre aux exigences
d’indépendance et d’objectivité professionnelles
requises en vertu de la section 3 PS 2, mais pas
nécessairement aux critères d’indépendance
supplémentaires propres à certaines catégories de
missions, prévus par exemple par le paragraphe 3.4
PS 2.
évaluation Opinion relative à la valeur d’un actif ou d’un passif à
une date et selon une base de valeur spécifées. Sauf
convention contraire dans les termes du contrat, elle
est fournie à la suite d’une visite et le cas échéant,
d’investigations et de recherches d’informations plus
poussées qui dépendent de la nature de l’actif et de
l’objectif de l’évaluation.
fonds commercial ou Avantages économiques futurs provenant d’une
goodwill entreprise, d’une participation dans une entreprise ou
de l’utilisation d’un ensemble d’actifs non séparables.
hypothèse Supposition tenue pour vraie. Il peut s’agir de faits, de

conditions ou de situations ayant un effet sur l’objet
de l’évaluation ou la méthode employée, qui par
convention, n’ont pas à être vérifés par l’évaluateur
dans le cadre du processus d’évaluation. En
général, l’évaluateur émet une hypothèse lorsqu’une
investigation spécifque n’est pas nécessaire pour
prouver qu’une chose est vraie.
hypothèse Hypothèse présumant des faits qui diffèrent des faits
particulière ou réels existant à la date d’évaluation, ou qui ne serait
extraordinaire pas faite par un acteur type du marché dans le cadre
d’une transaction à la date d’évaluation.

Glossaire
immeuble de Terrain ou construction (ou partie d’une construction)

placement ou les deux, détenus par le propriétaire pour en retirer
un revenu locatif ou pour valoriser le capital, plutôt
que :
(a) pour une exploitation dans le cadre de la
production ou de la fourniture de biens ou de
services, ou à des fns administratives, ou
(b) pour être vendus dans le cours normal des
activités.
immeuble lié à Tout type de propriété immobilière conçue pour un
une exploitation type particulier d’activité et dont la valeur est fonction
commerciale du potentiel commercial de cette activité.
immeuble spécialisé Bien immobilier rarement, voire jamais vendu sur le

marché, sauf par le biais d’une vente de l’entreprise
ou de l’entité dont il fait partie, en raison du caractère
unique résultant de sa nature ou de sa conception
spécifques, de sa confguration, de sa taille, de son
emplacement, ou autre.
installations Se répartissent dans les grandes catégories
techniques et suivantes :
équipements
• installations techniques: associations d’actifs
pouvant comprendre des éléments faisant partie
d’installations industrielles, de réseaux divers,
d’installations de services dans des bâtiments,
de bâtiments spécialisés, et de machines et
d’équipements formant un assemblage réservé à
une fonction spécifque.
• machines: dispositifs/moyens techniques
confgurés, individuels ou réunis en ensemble,
fotte ou système (dont les actifs mobiles tels
que véhicules, trains, navires et avions), pouvant
être employés, installés ou pilotés à distance
dans le cadre des opérations industrielles ou
commerciales ou des activités économiques d’un
utilisateur (une machine est un dispositif utilisé
pour effectuer une opération particulière).
• équipements: terme général englobant les
autres actifs tels que machines diverses,
outils, aménagements, mobilier et équipement
d’ameublement, accessoires fxes d’exploitation,
matériel et moyens techniques divers, et outils
portables utilisés dans le cadre des activités d’une
entreprise ou d’une entité.

Glossaire
juste valeur « Prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé
pour le transfert d’un passif dans le cadre d’une
transaction effectuée selon les règles, entre des
acteurs du marché à la date d’évaluation » (défnition
tirée de la Norme internationale d’information
fnancière IFRS 13).
membre Membre émérite (Fellow), professionnel, associé
ou honoraire de la Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS).
méthode par Procure une indication de la valeur par la comparaison

comparaison de l’actif considéré avec des actifs identiques ou
similaires pour lesquels on dispose d’informations sur
le prix.
méthode par le coût Procure une indication de la valeur en partant du
principe économique qu’un acheteur ne paiera pas
davantage pour un actif que le coût d’acquisition d’un
actif ayant la même utilité, que ce soit par l’achat ou la
construction.
méthode par le Procure une indication de la valeur par la conversion
revenu des fux de trésorerie futurs en une valeur en capital
actuelle.
Normes Normes établies par le Conseil des normes
internationales comptables internationales (IASB) dans le but
d'information d’uniformiser les principes comptables. Ces normes
fnancière (IFRS) sont élaborées sur la base d’une méthodologie de
calcul de manière à ce que les éléments composant
les états fnanciers soient identifés et traités d’une
manière universellement applicable.
prix de convenance Montant refétant les caractéristiques particulières d’un
actif qui n’ont de valeur que pour un acquéreur de
convenance.
régulée par la RICS (a) Société d’évaluation inscrite en vue d’être
(« regulated by encadrée par la RICS conformément aux statuts
RICS ») / certifé par de cette dernière.
la RICS (« registered (b) Membre inscrit en qualité d’évaluateur dans
by RICS ») le cadre de la certifcation des évaluateurs
(« Valuer Registration Scheme » ou VR).
société d'évaluation Société ou entité pour laquelle le membre travaille, ou
par l’intermédiaire de laquelle le membre exerce son
activité.
stocks Stocks détenus en vue de la vente dans le cours
normal des activités, concernant par exemple les
biens immobiliers, terrains et constructions destinés
à la vente et détenus par des entrepreneurs ou des
sociétés de promotion immobilière.

Glossaire
termes du contrat Confrmation écrite des conditions proposées par le

membre ou convenues entre le membre et son client,
qui s’appliqueront à la réalisation d’une évaluation et à
la communication des informations relatives à celle-ci.
Correspond dans les IVS à l’étendue de la mission –
voir le paragraphe 10.1 de l’IVS 101.
tiers Toute entité autre que le client pouvant avoir un intérêt
dans l’évaluation ou son résultat.
valeur d'ensemble, Valeur additionnelle créée par l’association d’au moins

ou valeur additionelle deux actifs ou intérêts lorsque la valeur combinée est
de synergie supérieure à la somme des valeurs prises séparément.
valeur équitable Prix estimé de la cession d’un actif ou d’un passif

entre des parties identifées, bien informées et
consentantes, refétant les intérêts respectifs de ces
parties (voir le paragraphe 50.1 de la norme IVS 104).
valeur locative de Montant estimé pour lequel un intérêt dans une
marché (VLM) propriété immobilière est susceptible d’être loué à
la date d’évaluation par un bailleur consentant à un
preneur à bail consentant, à des conditions de prise
à bail appropriées et de concurrence normales après
une commercialisation adéquate, les parties agissant,
chacune, en toute connaissance de cause, avec
prudence et sans contrainte (voir le paragraphe 40.1
de l’IVS 104).
valeur subjective Valeur d’un actif pour son propriétaire ou un
d'investissement propriétaire potentiel en vue d’un investissement
(« worth ») individuel ou pour répondre à un objectif d’exploitation
(voir le paragraphe 60.1 de l’IVS 104).
valeur vénale (VV) Montant estimé pour lequel un actif ou un passif est
susceptible de s’échanger à la date d’évaluation entre
un acheteur consentant et un vendeur consentant
dans des conditions de concurrence normales après
une commercialisation adéquate, les parties agissant,
chacune, en toute connaissance de cause, avec
prudence et sans contrainte (voir le paragraphe 30.1
de l’IVS 104).
visite ou inspection Fait d’aller voir un bien immobilier ou d’examiner
un actif pour obtenir des informations permettant
d’exprimer une opinion professionnelle sur sa valeur.
Toutefois, l’examen physique d’un bien non immobilier,
par exemple d’une œuvre d’art ou d’une antiquité, ne
serait pas qualifé de « visite ».

Glossaire
Section 2 : Explication des conventions de désignation des

normes et des recommandations
Description Statut (valeur Couverture Commentaires

contraignante)
Normes Obligatoires Normes Dans la présente
internationales édition du « Red
d’évaluation (IVS) Book », la RICS
publiées par le adopte et applique
Conseil des normes les IVS (voir le
internationales paragraphe 4 de
d’évaluation l’Introduction), qui
font l’objet de renvois
Normes dans tout l’ouvrage et
professionnelles qui sont reproduites
de la RICS, intégralement dans la
désignées par le Partie 6.
préfxe PS dans
la présente
édition
Normes
techniques et
de performance
de la RICS,
désignées
par le préfxe
VPS dans la
présente édition
Recommandations Facultatives Recommandations Le contenu des VPGA
internationales est facultatif et non
de la RICS sur obligatoire. Toutefois,
les pratiques si nécessaire,
d’évaluation elles renvoient
– applications – les membres à
désignées par le des dispositions
préfxe VPGA dans utiles à caractère
la présente édition obligatoire fgurant
dans d’autres parties
de cette édition du
« Red Book », et
notamment aux IVS
correspondantes.
La RICS publie également des recommandations à part, sur d’autres sujets

touchant l’évaluation. Ces informations facultatives peuvent être consultées sur le
site web de la RICS.

Partie 3 : Normes
professionnelles
RICS-Normes professionnelles (PS)

PS 1 Conformité aux normes
dans le cas de la fourniture
d’une évaluation écrite
La présente norme obligatoire :
• applique la Norme internationale d’évaluation (IVS) 102, Section 10,
Principe général (Conformité aux IVS) et Section 40, Conformité à
d’autres normes ;
• reconnaît les Normes internationales de déontologie et les Normes
internationales de mesurage des biens immobiliers ;
• indique quelles sont les dispositions obligatoires supplémentaires à
respecter par les membres de la RICS.
Tous les membres proposant des évaluations écrites sont tenus de

respecter les normes internationales, dont celles de la RICS, présentées
ci-après, qu'ils exercent leur activité à titre individuel ou dans le cadre d'une
société d'évaluation régulée par la RICS ou non régulée.
Les membres de la RICS doivent également respecter les exigences de

certifcation des évaluateurs (RICS Valuer Registration, VR).
1 Application obligatoire
1.1 Tous les membres, ainsi que toutes les sociétés d’évaluation régulées, quel
que soit le lieu d’exercice de leur activité, doivent impérativement respecter les
normes professionnelles et les normes techniques et de performance en matière
d’évaluation (désignées respectivement par les préfxes PS et VPS), fgurant dans
les Parties 3 et 4 de la présente édition internationale.
1.2 Conformément au statut B5.2.1(b) de la RICS relatif à la Responsabilité

des membres et au statut B5.3.1 ayant trait à la Responsabilité des sociétés
d’évaluation, l’application des présentes normes internationales est obligatoire
pour tout membre de la RICS et pour toute société d’évaluation régulée par la

PS 1 – Conformité aux normes dans le cas de la fourniture d’une évaluation écrite
RICS, intervenant dans la prestation ou la supervision de services d’évaluation

aboutissant à la fourniture d’une opinion écrite sur la valeur. Présentées avec les
recommandations de la RICS sur les pratiques d’évaluation – applications (VPGA)
fgurant dans la Partie 5 de cette édition internationale, elles sont généralement

désignées sous le nom de « Red Book » de la RICS.
1.3 L’expression « prestation ou supervision de services d’évaluation » renvoie

à toute personne responsable ou acceptant la responsabilité de l’analyse et de la
communication d’une opinion écrite sur la valeur (pour les opinions orales, voir le
paragraphe 1.6 ci-après). Il peut s'agir de personnes qui établissent des rapports
d’évaluation au sein de leur entreprise, mais qui ne les signent pas, comme de
personnes qui signent des rapports au sein de leur entreprise sans les établir
elles-mêmes, à des fns de supervision ou d’assurance.
1.4 Il convient de savoir que tout contenu produit sur la base d’un modèle
automatique d’évaluation (MEA) aura valeur d’évaluation écrite aux fns des
présentes normes.
1.5 Le coût estimatif de remplacement d’actifs autres que des biens personnels,
communiqué dans un rapport écrit, ou à part, à des fns d’assurance ne constitue
pas une « opinion écrite sur la valeur » en vue de fournir « une prestation de
services d’évaluation », telle que défnie au paragraphe 1.3 ci-avant.
1.6 Afn de lever toute ambiguïté, en cas de fourniture d’un avis oral sur la valeur
à titre exceptionnel, les principes énoncés dans cet ouvrage doivent toujours
être respectés autant que faire se peut. Il est rappelé aux membres que le fait
de fournir des conseils oralement ne les exempte pas de leur responsabilité : les
responsabilités et les obligations de l’évaluateur dépendront toujours des faits et
des circonstances propres à une situation donnée. Au demeurant, la fourniture
orale d’opinions sur la valeur est soumise aux exigences de normes nationales
ou infranationales spécifques. De plus, dans l’ensemble des juridictions, les
évaluateurs agissant en qualité d’expert judiciaire doivent savoir que les conseils
oraux comme écrits sont soumis aux mêmes critères, voir par exemple la
quatrième édition de la pratique professionnelle et des recommandations de la
RICS Royaume-Uni, intitulée Surveyors acting as expert witnesses (Évaluateurs
agissant en qualité d’expert judiciaire), publiée en 2014.
1.7 Les présentes normes internationales ont été rédigées pour s’appliquer aux
membres à titre individuel. S’il est nécessaire d’envisager leur application à une
société d’évaluation régulée par la RICS, elles devront être interprétées de la
manière qui convient.
2 Conformité au sein des sociétés d’évaluation
2.1 Tous les membres ont la responsabilité personnelle de se conformer aux

présentes normes internationales, qu’ils exercent leur activité à titre individuel ou
dans le cadre de sociétés d’évaluation. Dans ce dernier cas, la mise en pratique
de cette responsabilité dépendra en partie de la nature de la société d’évaluation :

• Sociétés d'évaluation régulées par la RICS : Tant la société d’évaluation

que tous les membres de la RICS exerçant leur activité au sein de cette
société d’évaluation doivent impérativement veiller à ce que toutes les

procédures et évaluations soient intégralement conformes aux dispositions
obligatoires des présentes normes internationales. Cela vaut aussi pour les
évaluations qui ne relèvent pas de la responsabilité des membres de la RICS.
• Sociétés d'évaluation non régulées par la RICS : Même s’il est entendu
que ces sociétés d’évaluation peuvent disposer de leurs propres procédures
sur lesquelles la RICS ne peut exercer aucun contrôle, les membres
individuels exerçant leur activité dans le cadre de ces sociétés d’évaluation
et responsables d’évaluations sont tenus de respecter les dispositions
obligatoires des présentes normes internationales.
2.2 Dans certaines circonstances, les procédures de la société d’évaluation

peuvent empêcher formellement le respect d’un aspect particulier des présentes
normes internationales. Dans ce cas, le membre a le droit de faire une entorse à
la norme spécifque, mais il doit :
• s’assurer que le non-respect de cette norme n’induira pas les clients en
erreur ou n’entraînera pas un comportement contraire à l’éthique ;
• indiquer dans les termes du contrat (voir VPS 1) et le rapport (voir VPS 3) les
domaines spécifques dans lesquels la conformité aux normes n’a pas été
possible, ainsi que la raison de ce non-respect ;
• respecter tous les autres points des présentes normes internationales.
2.3 En cas de contribution d’un membre à une évaluation, il convient également

de tenir compte de la section 2 PS 2 relative à la qualifcation des membres.
3 Conformité aux normes internationales
Normes internationales d'évaluation (IVS)
3.1 La RICS reconnaît le Conseil des normes internationales d’évaluation

(IVSC) comme l’organisme de référence en matière de Normes internationales
d’évaluation (IVS), lesquelles sont constituées de principes d’évaluation et
de défnitions admises à l’échelle internationale. Résultant de l’adoption et
de l’application des IVS, les présentes normes internationales énoncent des
exigences, ainsi que des recommandations complémentaires, relatives à leur
mise en œuvre pratique. Les IVS entrées en vigueur le 1er juillet 2017 sont
reproduites intégralement dans la Partie 6 des présentes normes internationales.
3.2 Lorsqu’il est expressément exigé qu’une mission d’évaluation particulière

doit être conforme aux IVS (ce qui devra être indiqué clairement dans les termes
du contrat comme dans le rapport), la mention donnée dans le paragraphe 3.2(n)
VPS 1 et dans le paragraphe 2.2(k) VPS 3 pourra être adoptée. Sinon, il convient
d’utiliser la formule générale fgurant dans les normes VPS 1 et VPS 3, laquelle
indique que l’évaluation sera/a été réalisée conformément au « Red Book » de

la RICS (ou selon son titre offciel, conformément à l’ouvrage Évaluation selon la
RICS – Normes internationales 2017).
3.3 Il est rappelé aux membres que si une déclaration est insérée confrmant
que l’évaluation est ou sera conforme aux IVS, ladite déclaration confrmera
implicitement la conformité à toutes les normes IVS individuelles applicables. Si
une dérogation aux IVS est nécessaire, il conviendra d’en justifer les raisons.
Normes internationales de déontologie (IES)
3.4 La RICS est membre de la coalition internationale des organismes

professionnels créée pour élaborer et mettre en œuvre le premier jeu de
normes déontologiques reconnues à l’échelle internationale pour le secteur de
l’immobilier et les services professionnels connexes. Les normes internationales
rassemblées dans cet ouvrage s’harmonisent avec les principes déontologiques
publiés à ce jour par la coalition des IES, et comprennent de plus des exigences
complémentaires plus détaillées à respecter par tous les membres.
Normes internationales de mesurage des biens immobiliers (IPMS)
3.5 La RICS est aussi membre de la coalition internationale des organismes

professionnels créée pour élaborer et mettre en œuvre des normes de mesurage
des biens immobiliers. Lorsque les membres entreprennent des activités
d’évaluation se rapportant à des actifs ou des passifs immobiliers, ils doivent
tenir compte des Normes internationales de mesurage des biens immobiliers
qui s’appliquent. La déclaration professionnelle de la RICS sur le mesurage
des biens immobiliers (RICS property measurement, voir www. rics.org/
propertymeasurement) donne plus de détails.
4 Conformité aux normes d’évaluation nationales et

infranationales
4.1 Il est évident qu’il peut être demandé à un membre d’établir un rapport
conforme à d’autres normes que celles présentées dans le « Red Book »,
généralement pour répondre à des obligations particulières en vigueur dans
différentes juridictions. Les membres sont tout à fait en droit de répondre à ces
exigences, qui pourraient porter sur des bases de valeur ne fgurant pas dans la
norme VPS 4 ci-après, à condition que les normes suivies apparaissent clairement.
4.2 Dans ce cas, il est impératif d’indiquer dans les termes du contrat et le
rapport que les normes mentionnées ont été respectées. Si cette conformité est
obligatoire dans la juridiction concernée, c’est-à-dire, pour des raisons légales,
réglementaires ou imposées par d’autres autorités, l’évaluation pourra tout de
même être déclarée conforme au « Red Book » et, le cas échéant, aux IVS.
4.3 Dans certains pays, la RICS publie des suppléments nationaux aux normes
internationales du « Red Book », qui visent à aider les membres à appliquer les
normes d’évaluation dans des contextes locaux particuliers. Ces suppléments

sont publiés soit en collaboration avec les organismes professionnels d’évaluation

locaux (OPE), soit séparément, mais en tenant compte des exigences de ces
OPE, quand elles ne sont pas en contradiction avec les obligations de la RICS.

4.4 Toute conformité volontaire avec d’autres normes d’évaluation (c’est-à-dire
ne relevant pas du paragraphe 4.2 ci-avant ni de ce paragraphe) entraînera une
dérogation, voir la section 6 ci-après. Il est à noter que la conformité à ces normes
ne peut avoir la priorité sur les dispositions obligatoires des normes PS 1 et PS 2,
que les membres doivent impérativement respecter en toute circonstance.
4.5 Lorsque l’évaluation concerne des actifs situés dans plusieurs pays ou États
ayant des normes d’évaluation différentes, le membre doit convenir avec son
client des normes applicables à la mission.
5 Exceptions aux normes VPS 1–5
5.1 Toute opinion sur la valeur donnée par écrit par les membres est soumise
à certaines sinon à toutes les obligations du « Red Book », sans exception
(paragraphe 1.1 PS 1). De même, pour toute opinion donnée entièrement à l’oral,
les principes exposés dans les normes internationales du « Red Book » doivent
être observés dans toute la mesure du possible (paragraphe 1.6 PS 1). Ainsi, les
normes PS 1 et PS 2 sont obligatoires dans tous les cas (voir le paragraphe 12
de l’Introduction, et le paragraphe 7.1 PS 1). En d’autres termes, elles
s’appliquent à tous les membres, quelle que soit l’activité d’évaluation entreprise.
5.2 Toutefois, étant donné la grande diversité des activités d’évaluation

entreprises par les membres, ainsi que la variété des contextes nationaux et
infranationaux dans lesquels les évaluations sont accomplies et les opinions sur la
valeur sont fournies, il est nécessaire de différencier les missions particulières pour
lesquelles l’application obligatoire des normes VPS 1–5 pourrait être inappropriée.
Sans être obligatoire dans ces conditions, l’adoption des normes valables dans
la situation considérée est néanmoins encouragée lorsqu’elle n’est pas rendue
impossible par le contexte ou des contraintes particulières. Les exceptions
relatives aux normes VPS 1–5 sont exposées dans le détail ci-après. Comme il est
impossible de répertorier tous les scénarios éventuels, il est préférable, en cas de
doute de considérer les normes VPS 1–5 comme obligatoires.
5.3 Les évaluateurs sont priés de noter que les exceptions ne correspondent
généralement pas à des cas particuliers, mais à des types d’évaluation ou à
certains aspects d’une activité d’évaluation (voir le paragraphe 6.2 PS 1). Il
est rappelé aux membres qu’ils ne doivent pas affrmer que l’exécution de
l’évaluation est conforme aux IVS (voir le référentiel des IVS) dans les situations
ayant valeur d’exceptions.
5.4 Les situations ayant valeur d’exceptions en ce qui concerne le respect des
normes VPS 1–5 par les membres sont les suivantes :
• Prestation d’un service d’entremise ou de courtage concernant l’acquisition
ou la cession d’un ou de plusieurs actifs, activité à laquelle s’applique la
3ème édition (2016) de la publication internationale de la RICS associant une

pratique professionnelle et une recommandation particulière, intitulée « Real

estate agency and brokerage guidance » (recommandations sur l’entremise
et le courtage immobiliers). Cette exception couvre tout conseil fourni en
RICS professional standards (PSs)
prévision ou pendant le déroulement d’une mission d’entremise portant

sur l’acquisition ou la cession de droits sur un actif, ou tout conseil relatif à
l’opportunité de faire ou d’accepter une offre. Toutefois, elle ne s’applique
pas dans les cas où le rapport d’acquisition comprend une évaluation.
• Intervention en qualité d’expert judiciaire ou préparation en vue de cette
intervention. Cette situation est considérée comme une exception du fait
que tout membre intervenant en qualité d’expert judiciaire devra respecter
scrupuleusement les règles et procédures des tribunaux ou de tout autre
organisme judiciaire devant lequel ce membre serait amené à comparaître.
De plus, le membre doit se plier à des règles d’impartialité et d’objectivité
très strictes. À ce titre, il lui sera utile de consulter la 4ème édition (2014)
de la publication de la RICS pour le Royaume-Uni associant une pratique
professionnelle et une recommandation particulière, intitulée « Surveyors acting
as expert witnesses » (Évaluateurs agissant en qualité d’expert judiciaire).
• Exercice de fonctions légales, dont les attributions, et fréquemment les
modalités d’exercice sont défnies par la loi. Pour cette exception, c’est
le mot fonction qui est important, c’est-à-dire l’accomplissement d’une
responsabilité ou d’un devoir impliquant l’exercice de pouvoirs expressément
défnis ou reconnus par la loi et supposant habituellement la nomination
offcielle d’une personne à une charge particulière. Le fait qu’une évaluation
soit menée conformément à la législation ou en raison de celle-ci n’est pas
signifcatif. Par exemple, cette exception ne couvre pas la fourniture d’une
évaluation devant être incluse dans une déclaration fscale obligatoire, et qui
doit être conforme à la loi sans pour autant qu’il ne soit question d’exercer le
droit ou de faire appliquer les lois.
• Fourniture d’évaluations pour un client à des fns uniquement internes, sans
engager de responsabilité et sans communication à un tiers. L'exception
pour fns internes vise à reconnaître qu’un client, souvent un client régulier
d’évaluations de portefeuille peut demander l’avis d’un évaluateur sans
que cela n’engage la responsabilité de ce dernier, et sans que cet avis
soit divulgué à des tiers (dans le cadre de propositions d’initiatives de
gestion d’actifs ou d’acquisitions par exemple). Lorsque les membres
entreprennent ce genre de missions, il est fondamental de mentionner
clairement l’interdiction de divulgation à tout tiers ou d’utilisation à toutes
autres fns, ainsi que l’exclusion de responsabilité dans les termes du contrat
et dans le rapport écrit. La fourniture de ces conseils donne rarement lieu à
la perception d’honoraires supplémentaires et, dans le cas d’une évaluation
régulière de portefeuille, cet élément du service d’évaluation n’est pas
forcément mentionné explicitement dans les termes du contrat. Ce n’est
pas le fait que le prestataire de l’évaluation soit un évaluateur interne qui fait
entrer la mission d’évaluation dans le champ d’application de l’exception :
c’est l’objectif de l’évaluation, réalisée à des « fns uniquement internes »,
plutôt que son déroulement ou les moyens mis en œuvre pour sa réalisation
qui est en cause. Un évaluateur externe peut donc fournir une évaluation
« à des fns internes », même si, dans ce cas, il est d’autant plus important

que les termes du contrat et le rapport écrit fassent clairement mention de

l’interdiction de divulgation à des tiers et de l’exclusion de responsabilité.

• Fourniture d’une opinion sur la valeur en prévision ou en cours de
négociations ou dans le cadre d’un procès, y compris lorsque l’évaluateur
intervient comme défenseur.
L’exception pour négociations s’applique aux opinions sur la valeur données

à propos de l’issue de négociations en cours ou imminentes, ou aux
demandes de chiffres à citer en vue de celles-ci. Il s’agit donc d’apprécier les
données suivantes :
– Même s’il n’y a pas encore de différend, les conseils sont fournis en
prévision ou pendant le déroulement de négociations qui pourraient
conduire à un accord ou à un constat de différend, lequel déclencherait (si
le contexte le permet) une procédure formelle de résolution (par exemple,
saisie de la justice, arbitrage, etc.).
– Les conseils en matière d’évaluation pourraient, et c’est souvent le cas,
aller jusqu’à porter sur la tactique, les issues probables et les possibilités
de résolution sans recours à une procédure judiciaire ou à d’autres
procédures formelles.
L’exception pour procédure judiciaire vise à tenir compte de ce que :

– il existe un différend formel, quelle que soit son origine, et la procédure
engagée sera soumise à la législation, à la réglementation, aux prescriptions
en vigueur et au droit applicable, qui primeront toujours sur le « Red Book » ;
– les conseils donnés à un client pourront porter sur diverses questions
dépassant la fourniture d’une opinion sur la valeur : tactique, issue
probable d’un procès ou possibilités de résolution du confit ou
d’atténuation de son coût.
5.5 Pour toutes ces exceptions (sauf celles qui correspondent à des activités
auxquelles s’appliquent d’autres normes ou recommandations de la RICS), le
caractère non obligatoire des normes VPS 1–5 ne signife pas qu’il n’est pas
nécessaire d’en tenir compte : il est de bonne règle de les respecter sauf lorsque
des contraintes particulières ou le contexte ne le permettent pas.
6 Dérogations
6.1 Selon les présentes normes internationales, aucune dérogation n’est

autorisée à la norme PS 1, lorsqu’il s’agit d’une évaluation écrite, ni à la norme
PS 2, qui sont obligatoires quelles que soient les circonstances.
6.2 S’il existe des circonstances particulières n’ayant aucun rapport avec les
exceptions exposées ci-avant ni avec une mission relevant de la section 4, dans
lesquelles il est jugé inapproprié de respecter, partiellement ou totalement, les
normes VPS 1 à VPS 5 comprise, ces circonstances doivent faire l’objet d’une
confrmation et d’un accord avec le client, donnant ainsi lieu à une dérogation,
laquelle doit être clairement consignée dans les termes du contrat, dans le
rapport et dans toute référence publiée.

6.3 Par souci de clarté :

• Si l’exécution de l’évaluation entre dans le champ d’application de
procédures légales ou d’autres dispositions faisant autorité, alors, le respect

de ces exigences ne constituera pas une dérogation en soi, à condition qu’il
s’agisse de dispositions nationales ou infranationales obligatoires. Toutefois,
il faudra veiller à spécifer clairement ladite obligation.
• Pour la plupart des objectifs d’évaluation, l’une des bases de valeur
défnies dans le paragraphe 2.2 VPS 4 sera appropriée. Si une autre base
d’évaluation est utilisée, il conviendra d’en faire clairement mention dans
le rapport. Si l’adoption de cette base est obligatoire dans le contexte
particulier ou dans la juridiction considérée, cette adoption ne constituera
pas une dérogation en soi, mais ladite obligation devra être clairement
mentionnée. La RICS n’encourage pas l’utilisation délibérée d’une base de
valeur non défnie dans la norme VPS 4, et considérera toujours une telle
utilisation volontaire comme une dérogation aux normes du « Red Book ».
6.4 Tout membre qui déroge à une norme peut être tenu d’en justifer les raisons.
7 Régulation : vérifcation de la conformité aux présentes

normes internationales
7.1 En sa qualité d’organisme réglementaire autonome, la RICS est chargée de

contrôler la conformité aux présentes normes internationales et de s’assurer que
ses membres et que les sociétés d’évaluation régulées par la RICS les respectent.
Elle est en droit, en vertu de ses statuts, de demander des informations à ses
membres et aux sociétés d’évaluation affliées. Les procédures applicables
à l’exercice de ces pouvoirs dans le domaine des évaluations peuvent être
consultées sur le site www.rics.org/regulation.
7.2 Les membres sont également tenus, le cas échéant, de se conformer aux
exigences établies par le RICS concernant la certifcation des évaluateurs. Des
informations détaillées sur ces exigences peuvent être consultées sur le site
www.rics.org/vrs
8 Application pour les membres d’autres organismes

professionnels d’évaluation
8.1 Les présentes normes internationales peuvent également être offciellement

adoptées par d’autres organismes professionnels d’évaluation (OPE) avec
l’accord préalable de la RICS.
8.2 Sauf si l’utilisation du « Red Book » par les membres dûment qualifés d’une
autre OPE a été formellement autorisée par la RICS, il est interdit aux évaluateurs
non membres de la RICS de revendiquer la conformité totale d’une évaluation au
« Red Book ».

PS 2 Déontologie,
compétence, objectivité et

communication d’informations
• applique le référentiel des Normes internationales d’évaluation (IVS) ;
• reconnaît les Normes internationales de déontologie et les Normes
internationales de mesurage des biens immobiliers ;
respecter par les membres de la RICS.
Afn de satisfaire aux exigences fondamentales d’intégrité inhérentes au

processus d’évaluation, tous les membres exerçant la fonction d’évaluateur
doivent disposer de l’expérience et des compétences appropriées, et faire
preuve d’un jugement pertinent, afn de mener à bien la mission, et sont
tenus d’agir, en tout temps, avec professionnalisme, libres de toute infuence
indue, de toute partialité et de tout confit d’intérêts.
1 Normes professionnelles et déontologiques
1.1 Les membres de la RICS exercent leur activité dans le respect des normes
professionnelles et déontologiques les plus strictes. Par conséquent, les critères
d’adhésion à la RICS, les critères de qualifcation et d’exercice de la fonction
d’évaluateur, qui comprennent le cas échéant les conditions de certifcation
des évaluateurs de la RICS (voir la section 1 PS 1), satisfont ou dépassent
les exigences relatives à la conduite et à la compétence des évaluateurs
professionnels, préconisées par l’IVSC.
1.2 Les présentes normes internationales s’harmonisent aussi intégralement avec

les principes déontologiques publiés à ce jour par la International Ethical Standards
Coalition, dont la RICS est membre (plus d’informations sur www.ies-coalition.org).
1.3 En plus de devoir respecter ces principes et ces exigences générales, tous
les membres de la RICS sont soumis à des exigences supplémentaires, souvent
plus strictes, qui sont exposées ci-après. RICS Regulation vérife et assure le
respect de ces exigences par les membres.
1.4 Les exigences énoncées dans les présentes normes internationales

s’adressent expressément aux membres qui entreprennent des activités
d’évaluation, c’est-à-dire à des membres qui émettent des opinions sur la valeur

PS 2 – Déontologie, compétence, objectivité et communication d’informations
et qui ont des compétences techniques, une expérience et des connaissances

suffsantes dans le domaine de l’évaluation, y compris concernant les marchés et
les objectifs des évaluations.
1.5 Les membres doivent en toutes circonstances rester intègres et éviter toutes
actions ou situations incompatibles avec leurs obligations professionnelles.
Les membres ne doivent en aucun cas mettre en péril leurs obligations et
leur jugement professionnels en raison de confits d’intérêts, et sont tenus de
respecter le secret des informations confdentielles. Tous les membres sont tenus
au respect du Code de conduite de la RICS et de la déclaration professionnelle
de la RICS Confits d’intérêts. Pour plus d’informations, il convient de consulter
www.rics.org/ethics
2 Qualifcation des membres
2.1 Plusieurs critères permettent de déterminer si une personne est dûment

qualifée pour accepter la responsabilité d’une évaluation ou pour contrôler les
données utilisées pour réaliser une évaluation :
• diplôme universitaire/qualifcation professionnelle attestant de ses
compétences techniques ;
• appartenance à un organisme professionnel, garantissant le respect des
règles déontologiques ;
• solide maîtrise du type de bien et du marché concernés aux plans local,
national et international (selon le cas) ainsi que les compétences et
connaissances complémentaires nécessaires pour mener à bien son
évaluation ;
• conformité à toute législation nationale ou infranationale régissant le droit
d’exercer une activité d’évaluateur ;
• le cas échéant, conformité aux exigences relatives à la certifcation des
évaluateurs de la RICS (Valuer Registration ou VR).
2.2 Eu égard à la grande diversité des marchés et des domaines de

spécialisation, l’adhésion à la RICS (y compris la possession d’une qualifcation
délivrée par cette dernière), ou la certifcation d’un évaluateur ne signifent pas
que le membre concerné ait pratiqué l’évaluation dans un secteur ou sur un
marché donné : ce point sera toujours à vérifer.
2.3 Dans certaines juridictions, les évaluateurs doivent justifer d’une certifcation
ou d’une licence pour pouvoir entreprendre certaines évaluations, et dans ce cas,
la section 4 PS 1 s’appliquera. De plus, ils peuvent être soumis de la part de
leurs clients ou des instances nationales de la RICS à des exigences plus strictes
encore, et il conviendra dans ce cas de spécifer les normes concernées dans le
rapport (paragraphe 4.2 PS 1).
2.4 Si le membre n’a pas le niveau d’expertise requis pour traiter comme il
se doit un aspect quelconque de la mission, il doit dresser un inventaire de
ses besoins. Avec l’accord du client le cas échéant, le membre doit ensuite

s’adresser à d’autres professionnels (évaluateurs spécialisés, ingénieurs

territoriaux, comptables et avocats) pour recueillir et interpréter les informations
nécessaires.

2.5 Les exigences globales relatives aux connaissances et aux compétences
personnelles peuvent être satisfaites par l’association de plusieurs membres
appartenant à la même société d’évaluation, à condition que chacun d’eux
réponde à toutes les autres exigences de la présente norme.
2.6 Le membre doit obtenir l’approbation du client avant d’utiliser les services
d’une autre société d’évaluation pour fournir certaines ou l’ensemble des
évaluations objet de la mission (voir également le paragraphe 2.2(a) VPS 3).
2.7 Lorsque plusieurs évaluateurs ont effectué ou contribué à l’évaluation,

une liste de ces évaluateurs doit être conservée avec les documents de travail,
accompagnée d’une confrmation que chaque évaluateur désigné a respecté les
exigences de la norme PS 1.
2.8 Tout membre responsable de la supervision (voir le paragraphe 1.3 PS 1)

doit pouvoir montrer :
• que la supervision à toutes les étapes de la mission d’évaluation a été
suffsante, preuves à l’appui, ces preuves devant résister à l’épreuve d’un
examen attentif et critique ultérieur, surtout si la mission d’évaluation
concerne des sites distants ou plusieurs juridictions ;
• qu’il accepte la responsabilité du rapport d’évaluation et de son contenu et
qu’il est capable de l’expliquer et de le défendre en cas de critiques ; il est
essentiel de montrer que le rapport n’a pas été approuvé automatiquement,
mais après mûre réfexion.
3 Indépendance, objectivité, confdentialité et détection et

gestion des confits d’intérêts
3.1 L’indépendance et l’objectivité sont indissolublement liées à la nécessité

de préserver la confdentialité des informations et à la question plus globale
de la détection et de la gestion des confits d’intérêts. Les membres doivent
impérativement suivre les exigences de la déclaration professionnelle de la RICS,
intitulée Confits d’intérêts, et prêter une grande attention aux recommandations
qui l’accompagnent. La suite de cette partie complète cette déclaration
professionnelle, en traitant spécifquement des activités d’évaluation.
3.2 Il est rappelé aux évaluateurs les deux exigences fondamentales suivantes
comprises dans la déclaration professionnelle sur les Confits d’intérêts :
(a) Les membres doivent impérativement s’abstenir de conseiller ou de
représenter un client quand le fait de conseiller ou de représenter ce
client donnerait lieu à un confit d’intérêts ou à un risque signifcatif de
confit d’intérêts, sauf si toutes les parties concernées ou susceptibles
de l’être ont donné leur consentement éclairé préalable à cet égard
(l’entité potentiellement lésée ne peut donner son consentement éclairé

que si tous les faits signifcatifs lui sont livrés en toute transparence,
si sa compréhension de ce dans quoi elle s’engage a été bien vérifée,
notamment les risques encourus et les autres solutions possibles, et si son
consentement est donné librement). Un consentement éclairé ne peut être

recueilli que si le membre s’est assuré de ce que l’exécution de la mission
en dépit de l’existence d’un confit d’intérêts est bénéfque pour toutes les
entités susceptibles d’être concernées.
(b) Les membres doivent garder une trace des décisions prises concernant
l’acceptation (et le cas échéant, la poursuite) de chaque mission
professionnelle, le recueil de consentements éclairés, et toute mesure prise
pour éviter la survenue de confits d’intérêts.
3.3 Il est extrêmement important que les missions soient accomplies en toute
indépendance et objectivité, en respectant et en préservant la confdentialité des
informations et en sachant reconnaître et gérer les confits d’intérêts effectifs ou
potentiels. Les activités d’évaluation sont souvent particulièrement complexes
et délicates à cet égard. Il est donc nécessaire que les membres obéissent
scrupuleusement aux règles générales et aux critères spécifques aux évaluations
qui sont présentés ci-après.
3.4 Dans certains cas, les textes de loi, les réglementations, les règles imposées
par les organismes de régulation ou les exigences particulières des clients
(comme pour les évaluations dans le cadre de prêts garantis, voir VPGA 2)
imposent des critères spécifques à remplir par les membres (ils s’ajoutent aux
exigences générales ci-après) pour parvenir à un certain niveau d’indépendance.
Le plus souvent, ces critères supplémentaires donnent une défnition du
niveau acceptable d’indépendance et peuvent être formulés par l’utilisation
d’expressions telles que : « expert indépendant », « expert évaluateur »,
« évaluateur indépendant », « évaluateur indépendant récurrent » ou « évaluateur
approprié ». Le membre doit dès lors confrmer qu’il satisfait à ces critères lors de
l’acceptation de la mission, mais aussi en consignant cette confrmation dans le
rapport de sorte que le client et tout tiers qui s’y réfère puissent avoir l’assurance
que ces critères supplémentaires seront bien respectés.
3.5 Selon la défnition donnée dans la déclaration professionnelle de la

RICS intitulée Confits d’intérêts, les informations confdentielles désignent
« des informations secrètes, qu’elles soient conservées ou diffusées par voie
électronique, orale ou au moyen d’un document imprimé ». Il existe une obligation
générale de traiter les informations relatives à un client de manière confdentielle
lorsque lesdites informations sont divulguées dans le cadre de la relation
professionnelle, mais n’appartiennent pas au domaine public. Les informations
recueillies pendant une mission d’évaluation pouvant infuencer le marché, cette
obligation est donc de première importance.
3.6 En particulier, il convient de faire très attention à ne pas violer le secret des
informations dans les communications avec les clients effectuées conformément
au paragraphe 2.2(h) VPS 3 concernant la façon de faire référence aux
« données essentielles utilisées ». Suivant la déclaration professionnelle de la
RICS intitulée Confits d’intérêts, le devoir de confdentialité l’emportera toujours
sur le devoir de communication des informations, sauf dérogation légale.

3.7 Le risque de divulgation d’informations confdentielles est aussi un facteur

important dont l’évaluateur doit tenir compte pour déterminer s’il existe un
risque de confit d’intérêts, ou selon l’expression employée dans la déclaration

professionnelle de la RICS, un « confit de confdentialité » (défnition 4.2(c)). Il
est parfois nécessaire de révéler des détails de l’implication de l’évaluateur dans
l’objet de l’évaluation. Si la divulgation ne peut être suffsante sans trahir le devoir
de confdentialité, la mission doit être déclinée.
3.8 Le devoir de confdentialité est permanent et doit être observé vis-à-vis des
clients actuels, passés et même potentiels.
3.9 S’il est impossible de dresser une liste exhaustive des situations dans
lesquelles une menace pour l’indépendance ou l’objectivité d’un membre
pourrait apparaître dans le contexte d’une évaluation, les situations ci-après
doivent toujours être considérées comme présentant un risque avéré ou potentiel
et appellent une action adéquate de la part du membre, comme l’indique la
déclaration professionnelle de la RICS :
• agir à la fois pour le compte de l’acheteur et du vendeur d’un bien immobilier
ou d’un actif dans le cadre d’une même transaction ;
• intervenir pour le compte de deux tiers en concurrence dans le cadre d’une
même affaire ;
• effectuer une évaluation pour un prêteur lorsque des conseils sont également
fournis à l’emprunteur ou au courtier ;
• évaluer un bien ou un actif préalablement évalué pour un autre client du
même évaluateur ou de la même société d’évaluation ;
• procéder à une évaluation pour l’usage d’un tiers lorsque la société d’évaluation
de l’évaluateur entretient d’autres relations rémunérées avec le client ;
• évaluer les intérêts des deux parties à une opération de prise à bail.
Il est également rappelé aux membres que l’intérêt de tous tiers dans l’évaluation,
et le crédit qu’ils pourraient accorder à celle-ci seront également des points à
prendre en considération.
3.10 L’objectivité d’un membre peut être mise en cause en cas de discussion
sur l’issue de l’évaluation avec son client ou un tiers ayant un intérêt dans ladite
évaluation, et ce, avant achèvement de la mission. Ce type de discussion n’est pas
déplacé et peut en fait être utile à la fois au membre et au client, mais le membre
doit être conscient de l’infuence potentielle que cela peut avoir sur son devoir
fondamental d’objectivité. Lorsque de telles conversations ont lieu, le membre
doit en faire le compte rendu écrit et s’il décide de modifer en conséquence une
évaluation provisoire, il doit aussi en consigner les motifs avec soin.
3.11 Le membre peut avoir besoin de discuter de diverses questions et de vérifer

certains éléments et autres informations pertinentes (par ex., confrmation du
résultat des révisions de loyer ou précisions quant aux limites de propriété),
avant de se forger une opinion préliminaire sur la valeur. À toutes les étapes
de l’évaluation, ces discussions offrent au client la possibilité de prendre
connaissance du point de vue du membre et des éléments sur lesquels il se
fonde. Le client est censé communiquer les éléments à sa connaissance, y

compris des informations sur les transactions relatives au bien immobilier, à l’actif
ou au passif, ayant un rapport avec la mission d’évaluation considérée.
3.12 En communiquant à un client une opinion préliminaire ou un projet de

rapport ou d’évaluation avant achèvement, le membre doit préciser ce qui suit :
• il s’agit d’une opinion provisoire qui s’entend sous réserve de l’achèvement
du rapport fnal ;
• l’opinion est communiquée exclusivement pour les besoins internes du
client ;
• le projet ne doit en aucun cas être diffusé ou divulgué.
Si des éléments d’une importance fondamentale ne sont pas refétés, leur

omission doit être mentionnée.
3.13 Si des discussions sont engagées avec un client après la communication

d’informations ou de l’opinion préliminaires, ces discussions doivent simplement
permettre de remédier à des imprécisions ou d’intégrer d’autres informations
fournies ; elles ne doivent pas donner le sentiment qu’elles ont infuencé l’opinion
du membre ni permettre l’établissement de preuves dans ce sens.
3.14 Afn de démontrer que les discussions n’ont pas compromis l’indépendance
du membre, ce dernier doit établir le compte rendu de ses entretiens avec le
client sur les projets de rapport ou d’évaluation. Ce compte rendu indiquera :
• les informations transmises ou les suggestions émises concernant
l’évaluation ;
• en quoi ces informations ont justifé une modifcation des questions
importantes ou des opinions ;
• les raisons pour lesquelles le résultat de l’évaluation a été ou non modifé.
3.15 Ce compte rendu sera, sur demande, mis à disposition des commissaires
aux comptes ou de tout autre tiers ayant un intérêt légitime et signifcatif dans
l’évaluation.
4 Séparation stricte des conseillers
4.1 La RICS impose des directives strictes quant aux conditions minimales qui
doivent être adoptées par les organisations, après recueil des « consentements
éclairés » conformément à la déclaration professionnelle de la RICS intitulée
Confits d’intérêts, pour séparer les conseillers intervenant pour le compte de
clients ayant des intérêts contradictoires. Tout dispositif (surnommé « muraille
de Chine » dans certains pays) mis en place doit être suffsamment étanche
pour qu’il n’y ait aucun risque de transfert d’informations entre les groupes de
conseillers. Il s’agit d’un critère absolu ; il ne sufft pas pour mettre en place une
barrière effcace de prendre des « mesures raisonnables ».

4.2 Ainsi, tout dispositif mis en place après l’accord des clients potentiellement
concernés doit être validé par un « responsable de la conformité » comme
indiqué ci-après, et doit répondre aux exigences suivantes :

(a) les personnes intervenant pour le compte de clients ayant des intérêts
contradictoires doivent être différentes (il est à noter que ce principe
s’étend aux assistants et autres personnels affectés aux tâches
administratives) ;
(b) ces personnes et toutes les équipes concernées doivent être séparées
par une barrière physique, en étant au moins installées dans des parties
distinctes de l’établissement, si ce n’est dans des bâtiments différents ;
(c) les informations, quelle que soit la façon dont elles sont détenues, ne
doivent en aucun cas être accessibles de « l’autre côté de la barrière »
et, s’il s’agit d’informations écrites, elles doivent être conservées dans
un endroit sûr, séparé et verrouillé, à la satisfaction du responsable de la
conformité, ou de tout autre cadre supérieur indépendant de la société
d’évaluation ;
(d) le responsable de la conformité, ou tout autre cadre supérieur
indépendant :
(i) doit superviser la mise en place et le maintien du dispositif lors de son
utilisation, en effectuant les contrôles et vérifcations qui s’imposent
pour s’assurer de son effcacité ;
(ii) ne doit participer à aucune des missions considérées ;
(iii) doit bénéfcier d’une position suffsamment importante au sein de
l’organisation pour pouvoir accomplir ces tâches sans entrave ;
(e) une formation adéquate doit être dispensée au sein de la société
d’évaluation sur les principes et pratiques applicables à la gestion des
confits d’intérêts.
4.3 Pour être effcaces, les dispositifs exigent une planifcation considérable,
car leur gestion doit faire partie intégrante de la culture de la société. Il sera donc
plus diffcile, et souvent impossible, pour les sociétés ou cabinets de petite taille,
de les mettre en place et de les maintenir.

5 Communication d’informations intéressant le public ou sur

lesquelles des tiers sont susceptibles de se fonder
5.1 Exigences relatives à la communication d’informations

5.1.1 Certains types d’évaluation peuvent être utiles à des tiers autres que le
client ayant commandé le rapport correspondant ou auquel ce rapport s’adresse.
Les évaluations effectuées dans les cas suivants rentrent dans cette catégorie :
• états fnanciers publiés,
• bourse ou organisme équivalent,
• publication, brochure ou circulaire,
• dispositifs d’investissement (sur le continent américain, le cas échéant,
programmes d’investissement), qui se présentent sous des formes variées
suivant la juridiction considérée,
• acquisitions ou fusions.
Lorsque l’évaluation porte sur un actif auparavant évalué par l’évaluateur, ou la

société d’évaluation de l’évaluateur à quelque fn que ce soit, il conviendra de
communiquer les informations suivantes dans les termes du contrat, dans le
rapport, et dans toute publication relative à l’évaluation, suivant le cas, tel que
défni ci-après :
• relation avec le client et collaboration antérieure,
• politique de rotation,
• durée de la qualité de signataire,
• part des honoraires.
5.1.2 Les divulgations nécessaires en vertu de la présente norme peuvent

être modifées ou étendues du fait des exigences nationales ou infranationales
applicables, ou d’obligations intégrées dans les normes nationales concernées
(cas où la section 4 PS 1 s’applique).
5.1.3 Il convient de se reporter à la norme VPGA 2 en ce qui concerne les

exigences modifées ou renforcées dans le cas des évaluations dans le cadre de
prêts garantis.
5.2 Consultation et utilisation par des tiers

5.2.1 Si des tierces personnes physiques ou morales (selon la défnition des
tiers donnée dans le glossaire de la RICS) identifables dès le départ doivent se
fer à une évaluation, les divulgations conformes à la présente section effectuées
à l’intention de ces tiers doivent être faites rapidement, c’est-à-dire avant que
l’évaluation concernée ne soit entreprise. Hormis ces divulgations, s’il existe des
circonstances dans lesquelles l’évaluateur ou la société d’évaluation tireraient un
avantage de la mission autre que des honoraires ou une commission normales,

il conviendra de les révéler. Les tiers auront ainsi la possibilité de s’opposer à la

désignation du membre s’ils pensent que son indépendance ou son objectivité
pourrait être compromise.

5.2.2 Toutefois, dans de nombreux cas, les tiers sont une catégorie
d’individus, par exemple, les actionnaires d’une société, pour laquelle une
divulgation dès le départ à l’ensemble des tiers intéressés serait impossible.
Dans ce cas, la première opportunité concrète de divulgation fgurera dans le
rapport ou dans tout ouvrage de référence publié à cet égard. Une plus grande
responsabilité incombe donc au membre qui doit déterminer, avant d’accepter
la mission, si les tiers consultant et utilisant l’évaluation accepteront le fait que
toute participation devant être divulguée ne compromet pas forcément indûment
l’objectivité et l’indépendance du membre. Il convient de se reporter à la
section 8 ci-après pour de plus amples informations sur les divulgations relatives
à différentes catégories d’évaluations.
5.2.3 Les évaluations qui sont dans le domaine public, ou qui sont destinées
à être consultées et utilisées par des tiers font fréquemment l’objet d’une loi
ou d’une réglementation. Le membre doit souvent satisfaire à des dispositions
spécifques pour être considéré comme apte à donner un avis objectif et
indépendant. Dans le cas où les évaluations ne sont soumises à aucun critère
spécifque, il incombe au membre de faire connaître les éventuels confits et
autres menaces pour son indépendance et son objectivité.
5.3 Relation avec le client et collaboration antérieure

5.3.1 Même s’il n’y a aucun doute sur la nécessité du membre d’agir en toute
indépendance, intégrité et objectivité, comme expliqué ci-avant, cela n’implique
pas nécessairement qu’il faille révéler toutes les relations de travail entre le
membre et son client. Le membre doit respecter les principes énoncés dans
la déclaration professionnelle de la RICS intitulée Confits d’intérêts. En cas de
doute, il est recommandé de communiquer les informations jugées pertinentes.
5.3.2 Afn de révéler tout confit d’intérêts potentiel lorsque le membre, ou

la société d’évaluation du membre, ont été impliqués dans l’achat d’un ou de
plusieurs actifs pour le client au cours des douze mois ayant précédé la date
de la mission ou la date de validation des termes du contrat (au premier des
deux termes échus) ou de toute période plus longue défnie ou adoptée par des
dispositions nationales ou infranationales applicables, le membre devra préciser à
l’égard de ces biens :
• s’il a perçu une prime de prospection,
• s’il a négocié cet achat pour le compte du client.
5.3.3 Pour déterminer les informations à communiquer en vertu de la présente

déclaration professionnelle, il est nécessaire d’identifer le « client » et la « société
d’évaluation ».
5.3.4 De nombreuses relations différentes peuvent être considérées comme

relevant de l’identifcation du client et de la société d’évaluation. Pour des raisons

de cohérence avec les termes du contrat a minima (voir la norme VPS 1) et

l’établissement de rapports (voir la norme VPS 3), le client est l’entité qui accepte
les termes du contrat et à l’attention duquel le rapport est établi. La société
d’évaluation est l’entité identifée dans la confrmation des termes du contrat et

dans le rapport.
5.3.5 Des sociétés étroitement liées au sein d’un groupe doivent être
considérées comme un seul client ou une seule société d’évaluation. Toutefois,
en raison de la nature complexe de l’économie moderne, il arrive fréquemment
que les autres entités n’aient qu’une relation juridique ou commerciale lointaine
avec le client pour lequel la société d’évaluation du membre agit également.
De plus, il est parfois diffcile sur le plan pratique de clarifer ces relations, par
exemple les liens entre les sociétés affliées à la société d’évaluation du membre,
situées dans d’autres pays ou États, d’une part et le client, d’autre part. Parfois,
c’est la relation commerciale entre le membre et une entité autre que le client qui
peut sembler compromettre son indépendance.
5.3.6 Le membre doit procéder à des enquêtes raisonnables, dictées par les
circonstances. Mais il n’est pas nécessaire de déterminer toutes les relations
susceptibles d’exister, à condition que le membre adhère aux principes de la
présente norme.
5.3.7 Voici quelques exemples de situations où les exigences en matière

de divulgation concerneront et incluront des tiers autres que l’entité donnant la
mission d’évaluation :
• fliales d’une société holding mandante ;
• lorsque les instructions proviennent d’une fliale, autres sociétés liées par la
même société holding ;
• si un tiers donne des instructions pour une évaluation en qualité de
représentant de différentes entités juridiques, par exemple en tant que
gestionnaire d’un fonds immobilier.
5.3.8 Des considérations similaires s’appliquent à l’identifcation de

l’importance de la société d’évaluation du membre à des fns de divulgation, dans
le cas où il existe des entités juridiques distinctes dans différents endroits ou
entreprenant différents types d’activités. Il n’est pas toujours pertinent d’inclure
toutes les organisations liées à la société d’évaluation menant à bien l’évaluation
lorsque les activités sont éloignées ou sans aucun rapport (par ex., elles
n’impliquent pas la fourniture de conseils sur l’évaluation d’actifs ou la prestation
de services similaires). Toutefois, si plusieurs entités étroitement liées exercent
des activités sous une bannière commune, la nature de la relation du client avec
toutes ces entités doit être divulguée (par exemple, société d’évaluation dans
laquelle une branche procède aux évaluations tandis qu’une autre fournit tous les
autres services de conseil et de gestion immobiliers).
5.3.9 Les normes d’évaluation nationales ou infranationales et les

réglementations locales peuvent renforcer cette exigence en imposant des règles
supplémentaires.

5.4 Politique de rotation

5.4.1 Il ne sera obligatoire de communiquer la politique de rotation de la

société d’évaluation que si le membre a fourni une série d’évaluations pendant
une certaine période. Pour une première mission ou une mission unique, il n’est
pas nécessaire de faire des commentaires sur la politique générale de rotation
éventuelle.
5.4.2 Lorsque le membre chargé de l’évaluation conformément à la

présente norme assume cette responsabilité depuis de nombreuses années,
la connaissance du client ou de l’actif évalué pourrait donner le sentiment que
l’indépendance et l’objectivité du membre sont compromises. La rotation des
membres assumant la responsabilité de l’évaluation peut être un moyen de se
prémunir contre ce risque.
5.4.3 Il incombe à la société d’évaluation de défnir les dispositions à

prendre pour assurer la rotation des personnes chargées des évaluations, après
consultation du client le cas échéant. Toutefois, selon les recommandations de la
RICS, le signataire du rapport d’évaluation, quelle que soit la considération dont
jouit ce membre dans l’entreprise, ne devrait pas assumer cette responsabilité
pendant plus de quelques années. La période recommandée dépendra des
éléments suivants :
• fréquence de l’évaluation,
• procédures de contrôle et de révision en place, faisant intervenir le cas
échéant des « comités d’évaluation », qui contribueront à assurer l’exactitude
et l’objectivité de l’évaluation,
• bonnes pratiques commerciales.
La RICS considère qu’une période de rotation des évaluateurs ne dépassant pas

sept ans est souhaitable, même si elle n’est pas obligatoire.
5.4.4 Si une société d’évaluation est de trop petite taille pour prévoir une
rotation des signataires ou mettre en place des « comités d’évaluation », d’autres
dispositions peuvent être prises pour respecter les principes de la présente
norme. Par exemple, lorsque la même mission d’évaluation est conduite
régulièrement, une disposition prévoyant des révisions périodiques de l’évaluation
par un autre membre à intervalles n’excédant pas sept ans contribuerait à
démontrer que le membre prend des mesures pour assurer l’objectivité et qu’il
peut donc conserver la confance des personnes qui se fondent sur l’évaluation.
5.5 Durée de la qualité de signataire

5.5.1 L’objectif de cette exigence est de renseigner tout tiers intéressé sur la
durée pendant laquelle un membre est intervenu, sans période d’interruption,
en qualité de signataire d’évaluations ayant le même objectif. De la même façon,
il s’agit également de révéler depuis quand la société d’évaluation du membre
réalise des évaluations de l’actif considéré pour le même client, et de donner des
précisions sur la nature et l’ancienneté de cette relation.

5.5.2 En ce qui concerne le membre, les informations à communiquer sont

la période de responsabilité assumée de manière continue pour l’évaluation
considérée jusqu’à la date du rapport. Ainsi, si un membre signataire de rapports
précédents concernant un même objectif d’évaluation n’a pas exercé cette

responsabilité de manière continue en raison de la politique de rotation de la
société d’évaluation (conformément à ce qui précède), il n’est pas nécessaire
d’inclure la période antérieure dans les informations communiquées.
5.5.3 Le membre n’est pas tenu de fournir un compte rendu détaillé de tous les
travaux entrepris pour le client par la société d’évaluation du membre. Il sufft d’un
énoncé simple et concis sur la nature des travaux effectues et la durée de la relation.
5.5.4 En l’absence de relation autre que la mission d’évaluation en question,

une déclaration doit être faite à cet effet.
5.6 Collaboration antérieure

5.6.1 Cette exigence a pour objet de révéler tout confit d’intérêts potentiel
lorsque le membre, ou la société d’évaluation du membre, a accompli plusieurs
évaluations d’un actif pour les mêmes raisons, ou a été impliqué dans l’achat du
même actif pour le client soit au cours des douze mois qui ont précédé la date
d’évaluation soit au cours de toute autre période et selon les critères imposés ou
adoptés par un pays ou un État spécifque.
5.6.2 Lorsque l’évaluation est destinée à être insérée dans un document publié
intéressant le public, ou auxquels des tiers pourraient se fer, le membre est tenu
de communiquer les informations suivantes :
(a) si l’évaluation concerne un actif qui a déjà été évalué par le membre ou la
société d’évaluation du membre pour les mêmes raisons :
– dans les termes du contrat, une déclaration sur la politique de la société
d’évaluation relative à la rotation des évaluateurs chargés des évaluations ;
– dans le rapport et sur tout support publié y faisant référence, une
déclaration relative à la durée pendant laquelle l’évaluateur a été signataire
sur une base permanente des évaluations fournies au client pour les
mêmes raisons que celles mentionnées dans le rapport, et à la durée
pendant laquelle la société d’évaluation de l’évaluateur a accompli la
mission d’évaluation pour le client sur une base permanente ;
(b) l’étendue et la durée de la relation de la société d’évaluation de l’évaluateur
avec le client à toutes fns ;
(c) si le rapport et tout support publié y faisant référence portent sur un ou
plusieurs actifs acquis par le client au cours de la période applicable
en vertu du paragraphe 5.6.1 ci-avant, et si le membre ou la société
d’évaluation du membre a, concernant ces actifs :
– reçu une prime de prospection ;
– négocié cet achat pour le compte du client ;
une mention à cet effet sera consignée, indiquant, le cas échéant,

l’approbation du rapport conformément au paragraphe 5.7 ci-après.

5.6.3 Les normes nationales d’évaluation ou la réglementation locale peuvent

renforcer cette exigence en imposant des règles supplémentaires.

5.6.4 Pour de plus amples informations concernant les exigences
supplémentaires ou modifées applicables aux évaluations relatives aux prêts
garantis, voir la section VPGA 2.
5.7 Part des honoraires

5.7.1 Une mention sera consignée précisant si le rapport entre les honoraires
totaux payables par le client au cours de l’année précédente et le chiffre d’affaires
total de la société d’évaluation du membre au cours de la même année, exprimé
en pourcentage, est minimal, signifcatif ou substantiel.
5.7.2 Les honoraires pourront être considérés comme minimaux si ce

pourcentage est inférieur à 5 %, signifcatifs s’il est compris entre 5 et 25 % et
substantiels s’il dépasse 25 % du chiffre d’affaires.
5.7.3 Les normes nationales d’évaluation ou la réglementation locale peuvent

renforcer cette exigence en imposant des règles supplémentaires.
5.8 Autres informations à communiquer

5.8.1 Outre les divulgations requises aux termes des normes VPS 1 à VPS 3, il
convient de veiller à ce que toutes les autres divulgations requises aux fns d’une
évaluation donnée ou d’un objectif d’évaluation précis, soient effectuées. Les
exigences en matière de divulgation susceptibles de demander des informations
spécifques eu égard à l’objectif de l’évaluation, sont les suivantes :
• confit d’intérêts substantiel,
• qualité du membre,
• exigences particulières en matière d’indépendance,
• connaissances et compétences du membre,
• champ des investigations,
• gestion des confits d’intérêts,
• méthode d’évaluation,
• divulgations requises par tout organisme de régulation régissant le domaine
afférent à l’objectif de l’évaluation.
6 Révision d’une évaluation réalisée par un autre évaluateur
6.1 L’évaluateur peut parfois être tenu, à juste titre, d’examiner la totalité ou une
partie d’une évaluation préparée par un autre évaluateur, notamment dans les
situations suivantes (liste non exhaustive) :
• contribution à une analyse des risques,

• formulation d’un avis sur une évaluation publiée, dans le cas d’une
acquisition par exemple,
• formulation de commentaires sur les évaluations produites dans le cadre

d’une procédure judiciaire,
• contribution à un audit.
6.2 Il est important de bien faire la différence entre la révision critique d’une
évaluation et la vérifcation d’une évaluation ou l’évaluation indépendante d’un
bien immobilier, d’un actif ou d’un passif faisant partie du rapport d’un autre
évaluateur.
6.3 Dans le cadre de toute révision, le membre est censé, compte tenu de la
date d’évaluation et des faits et circonstances associés à l’actif à cette date,
accomplir les tâches suivantes :
• s’exprimer quant au bien-fondé de l’analyse effectuée dans le cadre de
l’évaluation soumise à examen ;
• vérifer que les opinions et conclusions formulées sont crédibles ;
• vérifer que le rapport est pertinent et n’induit pas en erreur.
6.4 L’examen doit être réalisé en liaison avec les exigences applicables au travail
soumis à examen. Il incombe au membre d’élaborer et de formuler ses opinions
et conclusions et d’indiquer les raisons de tout désaccord éventuel.
6.5 Un membre ne doit pas procéder à une révision critique d’une évaluation
préparée par un autre évaluateur et destinée à être communiquée ou publiée,
sauf s’il est en possession de l’ensemble des faits et informations sur lesquels le
premier évaluateur s’est fondé.
7 Termes du contrat (étendue de la mission)
7.1 Conformément aux exigences exposées ci-avant et pour s’assurer que

toutes les questions afférentes au rapport d’évaluation ont été traitées, ou
qu’elles le seront, il est essentiel qu’à l’achèvement de l’évaluation écrite, mais
avant la remise du rapport, tous les éléments se rapportant à ce dernier aient été
pleinement portés à l’attention du client avec toutes les informations nécessaires.
Le client a ainsi l’assurance que le rapport ne contiendra pas de modifcation des
termes du contrat initiaux dont il n’aurait pas été informé.
7.2 Les membres doivent veiller à bien cerner les besoins et exigences de leurs
clients et savoir que dans certains cas, ils devront peut-être aider les clients à
choisir les conseils les plus adaptés en fonction de la situation.
7.3 Les règles applicables pour les termes du contrat a minima sont précisées
dans la norme VPS 1. Lorsque la norme VPS 1 n’a pas force obligatoire (voir
par exemple la section 5 PS 1), il convient de rédiger néanmoins des termes de
contrat adaptés à la situation considérée. Compte tenu de la grande diversité des
activités d’évaluation entreprises par les membres, et de la variété des contextes

nationaux et infranationaux dans lesquels des évaluations et des conseils en la

matière sont fournis, il va de soi que ces termes de contrat devront être adaptés
aux besoins des clients. Quoi qu’il en soit, les membres doivent impérativement

faire en sorte que tous les éléments signifcatifs pour le rapport ont été portés à
l’attention du client.
7.4 Comme des confits peuvent survenir de nombreuses années après

l’exécution d’une évaluation, il est essentiel que les termes du contrat
d’évaluation conclu entre les parties soient contenus ou soient référencés dans
un document détaillé rédigé selon un modèle acceptable.
8 Responsabilité liée à l’évaluation
8.1 Pour éviter toute ambiguïté, une fois que les questions préliminaires
exposées ci-avant ont été tranchées, chaque mission relevant des présentes
normes internationales doit être effectuée ou supervisée par un évaluateur,
dûment qualifé et désigné qui en accepte la responsabilité.
8.2 Lorsque l’évaluation est préparée avec la participation d’autres membres ou

évaluateurs, ou en cas d’intégration d’un rapport d’évaluation portant sur certains
aspects spécifques, l’évaluation qui en découle demeure la responsabilité
de l’évaluateur mentionné au paragraphe 8.1 ci-avant ; toutefois, les autres
personnes y ayant participé pourront être citées (avec les mentions requises aux
termes du paragraphe 2.2(a) VPS 3).
8.3 La RICS ne permet pas qu’une évaluation soit préparée par une « société
d’évaluation » (même si l’IVS l’autorise). Toutefois, l’utilisation de la mention « au
nom et pour le compte de » peut être acceptée.
8.4 Il est déconseillé aux membres de dire en faisant référence à une évaluation
ou un rapport quels qu’ils soient, qu’ils sont soit « offciels », soit « offcieux », ces
termes pouvant prêter à confusion, surtout quand il est question du champ des
investigations ou des hypothèses que le membre pourrait être amené à mener ou
à faire.
8.5 Le membre ne doit autoriser qu’avec prudence l’utilisation d’évaluations à

des fns autres que celles initialement convenues. Le destinataire ou le lecteur
risque, en effet, de ne pas mesurer pleinement le cadre précis de l’évaluation et
des réserves contenues dans le rapport, sans parler de citations déformées hors
contexte. De plus, cela pourrait conduire à un confit d’intérêts qui ne serait pas
survenu dans la mission initialement envisagée. Il est donc essentiel de prendre
en compte ce risque lors de la rédaction des termes du contrat et du rapport. Il
convient également de se reporter à la section 4, intitulée, « Séparation stricte
des conseillers », ci-avant.

Partie 4 : Normes techniques
et de performance en matière
d’évaluation
Comme expliqué dans les paragraphes 13 et 14 de l'Introduction, les règles
internationales techniques et de performance que les membres doivent
respecter sont énoncées dans les normes VPS 1 à 5, présentées ci-après. Si
les normes VPS 1, 4 et 5 sont plutôt des normes techniques et les normes
VPS 2 et 3 plutôt des normes de performance et d'exécution, il ne serait
pas utile de les classer autrement que dans l'ordre donné, qui est celui
des Normes internationales d'évaluation, que les présentes normes VPS
Normes techniques et de performance en
adoptent et appliquent. Il convient de se reporter à l'encadré fgurant au

début du texte de chaque VPS.
matière d’évaluation (VPS)

VPS 1 Termes du contrat
(étendue de la mission)
• applique la Norme internationale d’évaluation (IVS) 101 se rapportant à
l’étendue de la mission ;
• spécife les dispositions obligatoires supplémentaires à respecter par les
membres de la RICS, lesquelles :
– facilitent la compréhension par le client de la prestation à fournir, des
éclaircissements étant donnés à propos de la base de calcul de la
prime ;

– donnent l’assurance de ce que les missions entreprises par les
membres de la RICS répondent aux exigences professionnelles les

plus strictes, dont l’application est encadrée effcacement,
– traitent d’aspects particuliers de la mise en œuvre, pertinents dans
certaines situations.
1 Principes généraux
1.1 Normalement, les termes du contrat sont considérés comme établis entre
le client et l’évaluateur dès lors que les instructions ont été reçues et acceptées
(confrmation initiale des instructions). Cependant, il est admis que la demande
d’évaluation peut varier d’un seul bien immobilier à un portefeuille considérable
de biens ; par conséquent, la mesure dans laquelle toutes les conditions
minimales des termes du contrat peuvent être confrmées au départ est
susceptible de varier également.
1.2 Les évaluateurs doivent veiller à bien cerner les besoins et exigences de
leurs clients et savoir que dans certains cas, ils devront peut-être aider les clients
à choisir les conseils les plus adaptés en fonction de la situation.
1.3 En bref, les termes du contrat doivent permettre de comprendre aisément

les obligations et les modalités de l’évaluation et être rédigés à l’aide d’un
vocabulaire facilement lisible et compréhensible, même sans connaissance
préalable de l’actif évalué ni des modalités d’une évaluation.
1.4 La forme et le contenu du rapport d’évaluation envisagé doivent faire l’objet

d’un accord entre l’évaluateur et le client et être consignés par écrit dans les
termes du contrat. Ce rapport doit toujours être proportionné à la tâche, et quant
à l’évaluation proprement dite, elle doit répondre à l’objectif attendu, selon les
critères professionnels. Dans un souci de clarté, les exigences expresses

VPS 1 – Termes du contrat (étendue de la mission)
qui gouvernent la remise d’un rapport d’évaluation sont présentées ci-après et

exposées de manière plus détaillée dans la norme VPS 3.
1.5 Chaque fois que l’évaluateur ou le client estime qu’une évaluation doit
prendre en compte une contrainte de commercialisation actuelle ou anticipée, les
détails de cette contrainte doivent être convenus et spécifés dans les termes du
contrat. L’expression « valeur de vente forcée » ne doit pas être utilisée (voir la
section 10 VPS 4).
1.6 Il est essentiel qu’à la fn de l’évaluation, mais avant la remise du rapport,

tous les éléments se rapportant à ce dernier aient été pleinement portés à
l’attention du client avec toutes les informations nécessaires. Le client a ainsi
l’assurance que le rapport ne contiendra pas de modifcation des termes du
contrat initiaux dont il n’aurait pas été informé.
2 Forme des termes du contrat

2.1 Les sociétés d’évaluation peuvent utiliser un modèle de termes de contrat

standardisé ou récurrent pouvant comporter plusieurs conditions minimales
exigées par la présente norme internationale. L’évaluateur peut avoir besoin de

modifer ce modèle en indiquant des points qui seront clarifés ultérieurement.
2.2 Si la forme précise des termes de contrat est susceptible de varier (dans
le cas d’évaluations en interne par exemple qui obéissent à des consignes fxes
ou à d’autres politiques ou procédures internes), il n’en reste pas moins que
l’évaluateur doit rédiger des termes de contrat pour toute mission d’évaluation.
On ne saurait trop insister sur les risques de ne pas donner assez d’informations
sur les paramètres d’une mission d’évaluation dans le cas où des questions
seraient soulevées ultérieurement.
3 Termes du contrat (étendue de la mission)
3.1 Les termes du contrat doivent traiter des points suivants :

(a) Identifcation et qualité de l’évaluateur,
(b) Identifcation du ou des clients,
(c) Identifcation des autres utilisateurs ciblés éventuels,
(d) Identifcation du ou des actifs ou passifs à évaluer,
(e) Devise de l'évaluation,
(f) Objectif de l'évaluation,
(g) Bases de valeur adoptées,
(h) Date d'évaluation,
(i) Nature et étendue de la mission (et des investigations) de l'évaluateur
et limites éventuelles,

(j) Nature et sources des informations sur lesquelles l'évaluateur se

fondera,
(k) Ensemble des hypothèses et hypothèses particulières à retenir,
(l) Forme du rapport,
(m) Restrictions relatives à l'utilisation, la distribution et la publication du
rapport,
(n) Confrmation de la conformité de l’évaluation aux IVS,
(o) Base de calcul des honoraires,
(p) Lorsque la société d’évaluation est régulée par la RICS, renvoi à la
procédure de traitement des réclamations de la société d’évaluation,
avec mise à disposition d’une copie sur demande,
(q) Mention indiquant que la conformité aux présentes normes peut
être soumise à un contrôle conformément au code de conduite et de
discipline de la RICS,
(r) Mention précisant les limites de responsabilité convenues.

3.2 Chaque point est étudié dans le détail ci-après. Le texte en caractères gras

énonce les principes essentiels. Les explications qui l’accompagnent indiquent
comment ces principes doivent être interprétés et appliqués dans chaque cas.
a) Identifcation et qualité de l'évaluateur
Il convient d'inclure une mention confrmant :

• que l'évaluation relèvera de la responsabilité d'un évaluateur désigné
(La RICS ne permet pas qu’une évaluation soit réalisée par une « société
d’évaluation ») ;
• que l’évaluateur est en mesure de fournir une évaluation objective et
impartiale ;
• si l’évaluateur a un quelconque lien avec l’objet de l’évaluation ou les
autres parties à la mission d'évaluation (s'il existe d'autres facteurs
susceptibles de limiter la capacité de l'évaluateur à fournir une
évaluation impartiale et indépendante, il convient de les divulguer) ;
• que l'évaluateur a les compétences nécessaires à l'accomplissement
de la mission d'évaluation (si l'évaluateur a besoin de l'assistance
d'autres personnes pour accomplir toute partie de la mission, la nature
et l'importance de cette assistance doivent être clarifées, convenues et
enregistrées).
Application
1 L’utilisation de l’expression « au nom et pour le compte de » par tout

signataire identifé peut être acceptée en vue de l’élaboration d’un rapport. Si
l’évaluation a été entreprise par un membre sous la supervision d’un évaluateur
dûment qualifé, l’évaluateur en charge de la supervision devra s’assurer, et être

convaincu, que le travail effectué répond aux mêmes critères minimaux que ceux
qui auraient été respectés s’il avait lui-même été chargé de cette tâche.
2 Certains objectifs imposent à l’évaluateur de déclarer s’il intervient

comme évaluateur interne ou comme évaluateur externe. La section 3 PS 2
s’applique lorsque l’évaluateur doit répondre à des critères d’indépendance
supplémentaires.
3 Lors de l’examen de tout confit d’intérêts éventuel (passé, actuel ou futur),

l’évaluateur doit mentionner ledit confit d’intérêts dans les termes du contrat.
Dans le cas où il n’y aurait pas eu de collaboration antérieure signifcative, une
déclaration en ce sens doit être effectuée dans les termes du contrat et dans le
rapport d’évaluation (voir le paragraphe 2.2(a)(4) VPS 3). Des directives plus
détaillées sur l’indépendance et l’objectivité sont présentées dans la norme PS 2.
4 La mention concernant la compétence de l’évaluateur peut se limiter à une

confrmation selon laquelle l’évaluateur possède des connaissances suffsantes
et actualisées du marché concerné sur le plan local, national et international
(selon le cas), ainsi que les compétences et informations nécessaires pour

procéder convenablement à l’évaluation. Il n’est pas nécessaire de détailler. Si les
dispositions de la section 3 PS 2 s’appliquent, les informations requises seront
divulguées.
b) Identifcation du ou des clients
Lors de la détermination de la trame et du contenu du rapport d’évaluation,

il convient de prévoir une mention permettant de confrmer l’identité des
personnes auxquelles l’évaluation s’adresse afn de s’assurer que le rapport
contient des informations adaptées à leurs besoins. Toute restriction
concernant les personnes autorisées à se fonder sur l’évaluation devra être
préalablement convenue avec le client et consignée.
Application
1 Les demandes d’évaluations proviendront souvent de représentants du

client, auquel cas l’évaluateur doit s’assurer que le client est convenablement
identifé. Cela est d’autant plus important dans les cas suivants :
• la demande est soumise par les directeurs d’une société, qui est en fait le
client, les directeurs ayant un statut juridique distinct, ou
• l’évaluation est requise dans le cadre d’un prêt, et tout en étant réalisée à
la demande de l’emprunteur ou d’une entité qui le représente (par exemple,
société de gestion de services), le rapport peut être destiné au prêteur, à ses
fliales ou aux membres d’un consortium bancaire par exemple, et il est donc
indispensable d’identifer le client véritable, ou encore
• l’évaluation est nécessaire à des fns de gestion de patrimoine ou de
production de déclarations des revenus du patrimoine, et même si elle est
réalisée à la demande d’un conseiller fnancier ou d’un avocat, le rapport
pourrait être destiné aux détenteurs du patrimoine, le véritable client.

c) Identifcation des autres utilisateurs ciblés éventuels
Il est important de connaître l'identité et les besoins des autres utilisateurs

éventuels ciblés par le rapport d'évaluation, afn de s'assurer que le contenu
et la trame du rapport répondent bien aux besoins de ces utilisateurs.
Application
1 L’évaluateur doit préciser si des entités autres que le client sont autorisées à
se fer à l’évaluation.
2 Dans de nombreux cas, seul le client de l’évaluateur cherche à se fonder

sur l’évaluation. En acceptant que d’autres tiers accordent leur confance à
l’évaluation, l’évaluateur se soumet à davantage de risques.
3 La position par défaut des évaluateurs, qui doit être indiquée le cas échéant
dans les termes du contrat, est de ne pas autoriser des tiers de se fonder sur le
rapport d’évaluation. Toute autorisation d’un tiers à se fonder sur une évaluation

doit être mûrement réféchie, et les conditions de cette utilisation doivent être
explicitées. L’évaluateur doit veiller en particulier à ne pas se retrouver sans s’en
rendre compte dans la situation où des tiers affrmeraient relever de son devoir

de vigilance (« duty of care »), et faire en sorte que les conditions commerciales
(relatives à la limitation de sa responsabilité par exemple) s’appliquent aux tiers
autorisés à se fer à une évaluation. Il est recommandé aux évaluateurs de se faire
conseiller par un juriste à ce propos.
4 Les évaluateurs doivent être vigilants lorsqu’ils envisagent d’autoriser la

cession du contrat de mission d’évaluation (ce qui n’est pas la même chose
que d’autoriser des tiers à se fonder sur une évaluation), puisqu’ils risquent de
s’exposer à des risques supplémentaires. Les évaluateurs doivent s’assurer
que les conditions de leur assurance responsabilité civile professionnelle leur
confèrent la protection requise dans les cas où la cession est autorisée.
d) Identifcation du ou des actifs ou passifs à évaluer
L'actif ou le passif faisant l'objet de la mission d'évaluation doit être

clairement identifé, en ayant soin de faire la distinction entre cet actif ou
passif et le droit d’utilisation ou l’intérêt inhérent à cet actif ou passif.
Lorsque l’évaluation porte sur un actif ou passif utilisé conjointement avec

d’autres actifs ou passifs, il sera nécessaire de préciser si ceux-ci sont :
• inclus dans la mission d'évaluation,
• exclus de la mission, mais supposés disponibles,
• exclus et supposés indisponibles.
Si l'évaluation porte sur une quote-part inhérente à un actif ou passif, il y

aura lieu de clarifer la relation existant entre la quote-part faisant l'objet
de l'évaluation et toutes les autres quotes-parts, ainsi que les obligations

éventuelles découlant de la quote-part détenue envers les autres détenteurs

de droits.
Une attention particulière doit être accordée à l'identifcation de

portefeuilles, de collections et de groupes d'immeubles. En effet, il est
essentiel de considérer la « constitution de lots » ou le « regroupement »
éventuels, la détermination de catégories de biens ou d'actifs et les
hypothèses ou les hypothèses particulières relatives aux conditions dans
lesquelles les biens, actifs, passifs ou collections sont susceptibles d'être
commercialisés.
Application
1 Les droits liés à chaque actif ou passif doivent être identifés. Davantage
d’indications sont nécessaires pour permettre de faire la distinction entre les
caractéristiques de l’actif dans son ensemble et le droit ou l’intérêt précis à
évaluer.
2 Lors de l’évaluation d’une propriété immobilière louée, il peut être nécessaire

d’identifer les améliorations apportées par le locataire et d’établir clairement s’il

convient de tenir compte ou non de ces améliorations lors du renouvellement
ou de la révision du bail, voire si ces améliorations pourraient donner lieu à une

indemnisation du locataire lorsque celui-ci donnera son congé.
3 Lors de l’évaluation d’une fraction (pourcentage) de droit de propriété,

l’évaluateur doit aussi défnir le degré de contrôle découlant de ce droit ainsi que
les droits éventuels découlant des autres quotes-parts détenues, susceptibles
d’entraver le potentiel commercial de l’intérêt à évaluer (par exemple un droit de
préemption en cas de vente du droit de propriété à évaluer).
4 En cas de doute sur ce qui constitue un immeuble ou un actif précis,

l’évaluateur doit établir des « lots » ou regrouper les immeubles à évaluer de la
manière qui selon lui serait adoptée si les droits faisant l’objet de l’évaluation
étaient mis en vente. Toutefois, l’évaluateur doit toujours s’entretenir avec son
client des différentes possibilités et indiquer l’option retenue dans les termes du
contrat, puis dans le rapport d’évaluation.
5 Pour approfondir la question des portefeuilles, collections et groupes

d’immeubles, notamment en ce qui concerne la forme du rapport, il convient de
se reporter aux recommandations présentées dans l’application VPGA 9.
e) Devise de l'évaluation
Il est impératif de défnir la devise dans laquelle sera exprimée l'évaluation

de l'actif ou du passif.
Cette exigence est particulièrement importante dans le cas des missions

d'évaluation portant sur des actifs ou passifs situés dans plus d'une
juridiction, ou des fux de trésorerie en des monnaies différentes.

Application
1 Si une évaluation doit être convertie dans une devise autre que celle du pays
dans lequel l’actif se situe, le taux de change retenu pour ladite conversion devra
faire l’objet d’un accord.
f) Objectif de l'évaluation
Étant donné qu'il est important de ne pas utiliser les opinions sur la valeur
hors contexte ou à d'autres fns que celles visées initialement, l'objectif de
la mission d'évaluation doit être clairement défni et mentionné.
De plus, l'objectif de l'évaluation infuencera ou déterminera le choix des

bases de valeur à utiliser.
Application
1 Si le client refuse de révéler l’objectif de l’évaluation, l’évaluateur doit être

conscient que le respect des exigences énoncées dans les présentes normes
internationales pourra s’avérer diffcile. L’évaluateur devra, s’il est disposé à
réaliser l’évaluation, informer par écrit le client que ce refus sera mentionné dans

le rapport. Dans ce cas, le rapport ne saurait être publié ou communiqué à des
tiers.
2 En cas de demande d’évaluation répondant à des critères inhabituels, les

termes du contrat doivent préciser que celle-ci ne doit pas être utilisée à d’autres
fns que celles convenues initialement avec le client.
g) Bases de valeur adoptées
La base d'évaluation retenue doit être adaptée à l'objectif de l’évaluation. La

source à l’origine de la défnition de toute base de valeur utilisée doit être
citée, ou sinon il faut expliquer son principe. Cette exigence ne s'applique
pas à la révision d'une évaluation où il n'est pas question de fournir une
opinion sur la valeur ni de commenter la base de valeur retenue.
Application
1 Lorsqu’une base de valeur est expressément défnie dans les présentes

normes internationales (IVS comprises), il convient d’en donner la défnition
complète. Lorsque cette défnition est accompagnée d’une méthodologie de
calcul détaillée ou d’autres explications, il n’est pas nécessaire de reprendre
celles-ci sauf si l’évaluateur juge que cela sera utile pour aider le client à mieux
comprendre le raisonnement ayant conduit à adopter la base de valeur choisie.
2 Pour certains objectifs bien précis, comme en vue de l’établissement de

rapports fnanciers selon les Normes internationales d’information fnancière,
ou conformément à des exigences nationales ou infranationales applicables,
l’adoption d’une base de valeur spécifque peut être obligatoire. Dans tous
les autres cas, les bases qu’il convient d’utiliser restent essentiellement à
l’appréciation de l’évaluateur en sa qualité de professionnel.

3 Pour certains objectifs, une valeur future peut être demandée en plus de
l’évaluation actuelle. Toute projection doit être conforme aux normes nationales
et/ou infranationales considérées. Voir la norme VPS 4.
h) Date d'évaluation
La date d’évaluation peut être différente de la date à laquelle le rapport

d’évaluation doit être remis ou à laquelle les investigations doivent être
effectuées ou menées à bien. Le cas échéant, il convient de bien distinguer
ces dates.
Application
1 La date d’évaluation devra être convenue avec le client. L’adoption de

la date du rapport comme date d’évaluation ne constitue pas une hypothèse
acceptable.
2 Si, exceptionnellement, l’évaluation est fournie pour reféter une prévision à

une date ultérieure, il convient de se reporter au paragraphe 2.2(f) VPS 3 et à la

section 11 VPS 4 pour de plus amples indications quant aux exigences établies
en matière de communication d’informations.
i) Nature et étendue de la mission (et des investigations) de

l'évaluateur et limites éventuelles
Il est impératif de cerner les limites ou restrictions éventuelles qui

s'appliquent à la visite, à l'enquête ou à l'analyse réalisées dans le cadre de
la mission d'évaluation et de les consigner dans les termes du contrat.
Si aucune information pertinente n’est disponible en raison d’une restriction

des investigations imposée par les conditions de la mission, lesdites
restrictions et toutes les hypothèses et hypothèses particulières émises en
conséquence, en cas d’acceptation de la mission, devront être consignées
dans les termes du contrat.
Application
1 Un client peut avoir besoin d’une prestation limitée ; par exemple, des
délais réduits pour l’élaboration d’un rapport peuvent empêcher d’établir des
faits qui seraient normalement vérifés lors de la visite ou lors de la conduite des
diligences habituelles. Le client peut également solliciter une évaluation basée
sur un modèle d’évaluation automatisé (MEA). Il convient de noter que tout
contenu produit sur la base d’un MEA aura valeur d’évaluation écrite aux fns des
présentes normes (voir le paragraphe 1.4 PS 1). Par conséquent, l’évaluateur
doit avoir pleinement conscience des implications liées à l’acceptation ou la
modifcation manuelle de tout contenu basé sur un MEA. Une prestation limitée
peut aussi comprendre des restrictions qui concernent les hypothèses émises
conformément à la norme VPS 2.
2 Un client peut parfois demander ce type de service, mais il est du devoir

de l’évaluateur de discuter des besoins du client avant l’élaboration du rapport.

Ces types de missions sont souvent appelés évaluations « drive-by », « avis

sur dossier (desktop) » ou « visite extérieure » lorsqu’elles portent sur des biens
immobiliers.
3 L’évaluateur doit déterminer si les limites imposées sont raisonnables eu

égard à l’objectif de l’évaluation. L’évaluateur peut accepter la mission sous
réserve de certaines conditions, par exemple, que l’évaluation ne soit pas publiée
ou divulguée à des tiers.
4 L’instruction devra être déclinée si l’évaluateur considère qu’il n’est pas

possible de fournir une évaluation, même sur une base limitée.
5 L’évaluateur doit indiquer clairement, lors de l’acceptation de sa mission,

que la nature des limites imposées, toute hypothèse en découlant et les
conséquences de ces limites sur l’exactitude de l’évaluation seront mentionnées
dans le rapport (voir aussi la norme VPS 3).
6 La norme VPS 2 énonce les conditions générales applicables en matière de

visites.

j) Nature et sources des informations sur lesquelles l'évaluateur se

fondera
La nature et la source de toutes les informations utilisées au cours de

l’évaluation et l’étendue des mesures prises afn de vérifer ces informations
doivent faire l’objet d’un accord et être consignées. Aux fns de cette norme,
les « informations » comprennent les données et toute autre contribution.
Application
1 Lorsque le client fournit des informations auxquelles l’évaluateur se fera,

celui-ci doit mentionner clairement ces informations dans les termes du contrat,
ainsi que leur source, le cas échéant. L’évaluateur doit juger dans chaque
situation du degré de confance à accorder à ces informations, en prenant
garde à reconnaître et à ne pas outrepasser les limites de ses qualifcations et
compétences pour ce faire.
2 Le client peut exiger de l’évaluateur un avis (et l’évaluateur pourrait vouloir

donner son avis) sur des questions sociales, environnementales ou juridiques
susceptibles d’avoir une incidence sur l’évaluation. L’évaluateur doit donc
préciser clairement dans le rapport les informations qui doivent être vérifées par
les conseillers juridiques du client ou d’autres parties concernées avant toute
publication ou utilisation de l’évaluation.
k) Ensemble des hypothèses et hypothèses particulières à retenir

Toutes les hypothèses et hypothèses particulières émises dans le cadre
de la mission d’évaluation et de l’élaboration du rapport doivent être
consignées :
• Une hypothèse est émise lorsqu’il semble raisonnable pour l’évaluateur
d’admettre qu’une chose est vraie sans devoir procéder à une

investigation ou une vérifcation spécifque. Certains points, une fois

énoncés, doivent être intégrés pour comprendre l’évaluation ou l’opinion
fournie.
• Une hypothèse particulière est émise lorsqu’elle présume des faits qui
diffèrent des faits réels existant à la date d’évaluation ou correspond à
une hypothèse qui ne serait pas validée par un acteur type du marché
lors d’une transaction à la date d’évaluation.
Seules des hypothèses et hypothèses particulières raisonnables et

pertinentes au regard de l’objectif de la mission d’évaluation doivent être
formulées.
Application
1 Les hypothèses particulières sont souvent utilisées pour illustrer l’effet d’un
changement de circonstances sur la valeur. Voici des exemples d’hypothèses
particulières :
• qu’un projet de bâtiment est achevé à la date d’évaluation ;

• qu’un contrat donné existe à la date d’évaluation alors qu’il n’a pas été
exécuté ;
• qu’un instrument fnancier est évalué en utilisant une courbe de rendement
différente de celle qui serait utilisée par un acteur du marché.
2 Des indications complémentaires sur les hypothèses et les hypothèses

particulières, y compris dans le cas de valeurs prévisionnelles (c.-à-d. concernant
l’état futur de l’actif ou de tout facteur à prendre en compte dans l’évaluation de
ce dernier) sont présentées dans la norme VPS 4.
l) Forme du rapport
L'évaluateur doit déterminer la forme du rapport et les modalités de

communication de l'évaluation.
Application
1 La norme VPS 3 énonce les dispositions obligatoires relatives à

l’établissement de rapports. Lorsqu’exceptionnellement, il est convenu d’exclure
certains éléments minimaux du rapport d’évaluation, ceux-ci peuvent être traités
comme des dérogations à condition que cela soit consigné dans les termes du
contrat et d’y faire référence dans le rapport, et que celui-ci ne soit pas trompeur
ou inadapté à l’objectif fxé, selon les critères professionnels.
2 Un rapport préparé conformément à la présente norme et à la norme VPS 3

ne doit pas être qualifé de certifcat ou de procès-verbal, l’utilisation d’une
telle expression sous-entendant une garantie ou un degré de certitude souvent
inapproprié. Cependant, un évaluateur peut utiliser le terme « certifé » ou des
termes similaires dans le corps du rapport lorsqu’il sait que l’évaluation est
réalisée pour une raison nécessitant une certifcation offcielle de l’opinion sur la
valeur.

3 Les évaluateurs doivent noter que les expressions « certifcat de

valeur », « certifcat d’évaluation » et « procès-verbal d’évaluation » ont des
signifcations particulières dans certains pays ou États dans la mesure où elles
désignent des documents légaux. Le point commun à ces expressions est
qu’elles appellent une simple confrmation du prix ou de la valeur sans qu’il
soit nécessaire de comprendre le contexte, les hypothèses fondamentales ou
l’analyse ayant abouti au chiffre fourni. Un évaluateur ayant fourni précédemment
une évaluation ou un conseil relatif à une transaction ayant pour objet l’actif
considéré peut préparer le document en question si le client est tenu de présenter
une valeur pour un motif légal.
m) Restrictions relatives à l'utilisation, la distribution et la

publication du rapport
S’il s’avère nécessaire ou recommandé de limiter l’utilisation de l’évaluation

ou de limiter le nombre de personnes autorisées à s’appuyer sur celle-ci, il
devra en être fait mention.

Application

1 L’évaluateur doit indiquer les formes d’utilisation, de distribution et de
publication d’un rapport d’évaluation qui sont autorisées.
2 Les limites n’ont d’effet que si elles sont préalablement notifées au client.
3 L’évaluateur ne doit pas oublier qu’une assurance responsabilité

professionnelle couvrant les risques de plaintes pour négligence peut exiger
que l’évaluateur ait des qualifcations spécifques, et qu’il inclue certaines
clauses limitatives dans chaque rapport et évaluation. Le cas échéant, les
termes appropriés doivent être repris, sauf acceptation par la compagnie
d’assurance soit d’une modifcation soit d’une dérogation totale. En cas de
doute, l’évaluateur doit se référer à sa police d’assurance avant d’accepter une
mission.
4 Certaines évaluations peuvent être effectuées dans un contexte où

l’exclusion de la responsabilité civile est, soit interdite par la loi, soit inacceptable
pour une autorité de régulation externe. Dans certains autres cas, cette question
fera l’objet d’une clarifcation ou d’un accord avec le client, tout en étant laissée à
l’appréciation de l’évaluateur.
5 Il convient de veiller à bien tenir compte des questions de responsabilité

civile pour les missions d’évaluation dans le cadre de prêts garantis.
n) Confrmation de la conformité de l’évaluation aux IVS
L'évaluateur doit confrmer :
que l'évaluation sera entreprise conformément aux Normes

internationales d'évaluation (IVS) et que l'évaluateur analysera la validité
de toutes les données d'entrée signifcatives

ou (et cela dépendra des exigences particulières des clients)
que l'évaluation sera entreprise conformément au référentiel Évaluation

selon la RICS – Normes internationales, qui comprend les IVS, et (le cas
échéant), aux suppléments nationaux et infranationaux de la RICS. Le
cas échéant, cette confrmation pourra être abrégée en mentionnant
simplement une conformité au « Red Book » de la RICS.
Dans les deux cas, il est impératif d'inclure une note sur la conformité et
d'expliquer toute dérogation aux IVS et au « Red Book » de la RICS. Toute
dérogation doit être consignée et justifée. Une dérogation ne peut être
justifée s'il en résulte une évaluation trompeuse.
Application
1 Il n’y a pas de différence signifcative entre les effets de chacune des

mentions ci-avant, lesquelles sont à utiliser en fonction des besoins spécifques
de chaque mission d’évaluation. Certains clients souhaiteront expressément avoir
la confrmation qu’une évaluation est conforme aux IVS, et il va de soi que cette
confrmation pourra être apportée. Dans tous les autres cas, une déclaration de
la conformité d’une évaluation au « Red Book » de la RICS implique une double
assurance de sa conformité aux normes techniques IVS et à l’ensemble des

normes professionnelles de la RICS.
2 Une référence au « Red Book » de la RICS sans mention de l’année d’édition

sera réputée renvoyer à la version des normes de la RICS en vigueur à la date
d’évaluation, à condition que celle-ci soit antérieure ou identique à la date du
rapport. En cas de fourniture d’une « valeur future » (c.-à-d. concernant une date
postérieure à la date du rapport), c’est cette dernière qui déterminera la version
du « Red Book » de la RICS qui s’applique.
3 La mention de conformité doit faire état de toute dérogation éventuelle (voir

la section 6 PS 1). En cas de dérogation non obligatoire, il sera impossible de
fournir l’assurance d’une conformité aux normes IVS.
4 Lorsque d’autres normes d’évaluation nationales ou infranationales sont

suivies, il conviendra de le préciser au moment de la défnition des termes du
contrat en accord avec le client.
o) Base de calcul des honoraires
Application
1 Le montant des honoraires doit être fxé avec le client, à moins qu’il n’existe
un barème établi par un organisme extérieur qui soit opposable aux parties. La
RICS ne publie aucun barème d’honoraires recommandés.

p) Lorsque la société d’évaluation est régulée par la RICS, renvoi à

la procédure de traitement des réclamations de la société d’évaluation,
avec mise à disposition d’une copie sur demande
Application
1 Cette exigence vise à insister sur la nécessité, pour les sociétés d’évaluation
régulées par la RICS, de respecter le Code de conduite de la RICS.
q) Mention indiquant que la conformité aux présentes normes peut

être soumise à un contrôle conformément au code de conduite et de
discipline de la RICS
Application
1 Cette mention a pour objectif d’attirer l’attention du client sur l’éventualité

d’un contrôle de conformité de l’évaluation aux présentes normes.

2 Des indications sur le fonctionnement du régime de contrôle de la RICS,
ainsi que sur les questions relatives à la confdentialité, sont présentées sur www.

rics.org/regulation
3 Les clients doivent savoir que cette déclaration n’est pas valable si elle n’est
pas faite par une personne qui n’est pas membre de la RICS ou qui n’exerce pas
son activité dans le cadre d’une société d’évaluation régulée par la RICS ou d’un
dispositif répondant à la section 8 PS 1.
r) Mention précisant les limites de responsabilité convenues
Application
1 Les questions relatives au risque, à la responsabilité et à l’assurance sont

étroitement liées. En attendant la publication de lignes directrices sur l’application
des normes internationales, les membres doivent consulter régulièrement les
dernières recommandations nationales et infranationales de la RICS, lesquelles
sont mises en ligne sur www.rics.org/uk/regulation1/frm-and-individual-
guidance/professional-indemnity-insurance-pii/pii-and-valuation-guidance/

VPS 2 Visites, investigations
et dossiers
• applique la Norme internationale d’évaluation (IVS) 102 se rapportant aux
investigations et à la conformité ;
• spécife les dispositions obligatoires supplémentaires à respecter par
les membres de la RICS, lesquelles ont pour objectif d’aider les clients à
comprendre le déroulement d’une évaluation et le rapport qui sera établi ;
• traite d’aspects particuliers de la mise en œuvre pertinents dans certaines
situations.
1 Visites et investigations
Il est impératif de mener toutes les visites et investigations nécessaires à

la bonne exécution de l’évaluation conformément à son objectif, selon les
critères professionnels. L’évaluateur doit assurer les diligences requises
pour vérifer les informations sur lesquelles il se fonde dans la préparation
de l’évaluation et, si cela n’est pas déjà convenu, clarifer auprès du client
toute hypothèse nécessaire qu’il aura retenue.
Ces principes généraux sont complétés par les exigences supplémentaires

suivantes, énoncées dans les normes VPS 1 et VPS 3 :
• Toute limite ou restriction concernant les visites, recherches et analyses
à mener aux fns de la mission d'évaluation doit être identifée et
consignée dans les termes du contrat (paragraphe 3.2(i) VPS 1) et dans
le rapport (paragraphe 2.2(h) VPS 3).
• Si les conditions de la mission entravent les investigations et empêchent
d'avoir accès aux informations requises, et que la mission est acceptée
en dépit de cela, ces restrictions et toutes les hypothèses et hypothèses
particulières éventuelles en découlant doivent être spécifées et
consignées dans les termes du contrat (paragraphe 3.2(i) VPS 1) et dans
le rapport (paragraphe 2.2(h) VPS 3).
Application
1.1 Lors de la négociation des termes du contrat, l’évaluateur doit convenir

de l’étendue de la visite dont l’actif doit faire l’objet ainsi que de l’ampleur des
investigations à réaliser (voir la norme VPS 1).

VPS 2 – Visites, investigations et dossiers
1.2 En déterminant la nature des données probantes nécessaires, il convient

de faire preuve de jugement afn d’assurer que les informations obtenues sont
adéquates compte tenu de l’objectif de l’évaluation et adaptées à la base de valeur
adoptée. L’évaluateur doit juger dans chaque situation du degré de confance à
accorder aux informations à fournir, en prenant garde à reconnaître et à ne pas
outrepasser les limites de ses qualifcations et compétences pour ce faire.
1.3 Lors de la visite d’un bien immobilier ou de l’examen de tout autre actif
matériel, l’ampleur des investigations qu’il conviendra de mener sera variable
selon la nature de l’actif et l’objectif de l’évaluation. Sauf dans les circonstances
décrites dans la partie ci-après, relative à l’actualisation de la valeur d’un bien
immobilier sans nouvelle visite, il est rappelé aux évaluateurs que le fait de se
dispenser volontairement des visites ou des examens d’actifs matériels comporte
des risques inacceptables quand il s’agit de fournir des opinions sur la valeur. Ils
doivent donc évaluer ces risques avant tout commencement d’exécution : voir le
paragraphe 3.2(i) VPS 1 concernant les « prestations limitées », dont l’utilisation
de modèles automatiques d’évaluation.

1.4 Lorsqu’ il est nécessaire d’effectuer ou de vérifer des mesures, les membres
doivent tenir compte des Normes internationales de mesurage des biens
immobiliers le cas échéant. La déclaration professionnelle de la RICS sur le

mesurage des biens immobiliers (voir www. rics.org/propertymeasurement) donne
des informations complémentaires à ce sujet.
1.5 L’application VPGA 8 fournit des indications détaillées sur les points
évidents ou auxquels il convient de réféchir lors de la visite d’un bien immobilier,
dont les questions touchant à la durabilité et à l’environnement. Ces facteurs
ont une infuence croissante et jouent de plus en plus sur la perception qu’ont
les gens du marché. Il est donc essentiel de bien prendre en considération leur
importance dans une mission d’évaluation donnée.
1.6 Sauf dans les cas prévus au paragraphe 2.4 PS 2 et au paragraphe 3.2(j)

VPS 1, l’évaluateur doit assurer les diligences requises pour vérifer les
informations sur lesquelles il se fonde dans la préparation de l’évaluation
et, si cela n’est pas déjà convenu, clarifer auprès du client toute hypothèse
nécessaire qu’il aura retenue. Bien qu’un client puisse demander la formulation
d’une hypothèse ou approuver la constitution d’une hypothèse, si, suite à
une visite, l’évaluateur estime que cette hypothèse est contredite par les faits
observés, cette dernière peut devenir une hypothèse particulière à condition
qu’il soit réaliste, pertinent et valable de continuer de la retenir compte tenu des
caractéristiques de l’évaluation considérée (voir la section 9 VPS 4).
1.7 Si aucune information pertinente n’est disponible, car les circonstances de

la mission empêchent toute visite, ou lorsque les deux parties conviennent que
les visites et investigations pourront être limitées, il est probable que l’évaluation,
si elle est acceptée, sera menée sur la base d’informations restreintes, et
les dispositions du paragraphe 3.2(j) VPS 1 seront alors applicables. Toute
restriction concernant les visites ou examens et toute absence d’informations
pertinentes doivent être consignées dans les termes du contrat et dans le rapport
d’évaluation. Si l’évaluateur estime qu’il est impossible de mener l’évaluation
même sur la base d’informations restreintes, la mission doit être déclinée.

1.8 Lorsqu’une mission d’évaluation suppose de se fonder sur des informations

fournies par un tiers, l’évaluateur doit s’interroger sur la crédibilité de ces
informations et se demander s’il peut s’y fer sans retombées négatives pour la
crédibilité de son opinion sur la valeur. Si c’est en effet le cas, il convient d’accepter
la mission. Si des données d’entrée importantes infuant signifcativement sur le
résultat de l’évaluation sont mises à la disposition de l’évaluateur (par sa direction
ou les propriétaires) et que l’évaluateur a des réserves à propos de ces données,
il devra se livrer à une analyse, à des investigations ou chercher à les corroborer,
suivant le cas. Les évaluateurs ne doivent pas utiliser des informations dont la
crédibilité ou la fabilité ne peuvent être confrmées.
1.9 L’évaluateur est tenu de vérifer toute information fournie ou obtenue, mais
les limitations de cette obligation doivent être clairement stipulées (voir la norme
VPS 1). Lors de la préparation d’une évaluation destinée à l’élaboration d’états
fnanciers, l’évaluateur doit être en mesure de discuter de l’adéquation de toute
hypothèse retenue avec le commissaire aux comptes du client, un autre conseiller
professionnel, ou un organisme de régulation.
1.10 Un évaluateur répondant aux critères de la section 2 PS 2 sera à l’aise, sinon
spécialiste de bon nombre de questions touchant à la catégorie d’actifs considérée
et à l’emplacement de l’actif, le cas échéant. Si l’évaluateur a connaissance d’un
élément pouvant affecter la valeur, même s’il n’est que potentiel, ou si cet élément
ressort d’une visite ou d’un examen de l’actif ou de l’environnement immédiat de
cet actif, ou d’une recherche habituelle d’informations complémentaires, il doit
porter cet élément à l’attention du client au plus tard à la remise du rapport, et
idéalement avant, si les conséquences sont importantes.
2 Actualisation de la valeur d’un bien immobilier sans nouvelle visite
Application
2.1 Une actualisation sans nouvelle visite de la valeur d’une propriété

immobilière auparavant évaluée par l’évaluateur ou la société d’évaluation ne
doit pas être effectuée sans que l’évaluateur soit assuré qu’il n’y a pas eu de
changement substantiel des caractéristiques physiques dudit bien ou de son
environnement, depuis la dernière mission d’évaluation.
2.2 Le client peut avoir besoin d’une mise à jour régulière de l’évaluation de son
bien sans qu’une nouvelle visite s’impose à chaque fois. Une actualisation peut
être dans ce cas réalisée sous réserve que l’évaluateur ait auparavant visité le
bien et que le client ait confrmé l’absence de changement important concernant
les caractéristiques physiques dudit bien et le secteur où il se trouve. Les termes
du contrat doivent préciser que cette hypothèse a été retenue.
2.3 L’évaluateur doit obtenir du client des informations sur l’évolution du revenu
locatif des immeubles de placement et tout changement important concernant les
caractéristiques autres que physiques de chaque bien, telles que les conditions
de bail, permis de construire, préavis prévus par la loi, etc. L’évaluateur doit aussi
tenir compte de l’évolution éventuelle des facteurs relatifs à la durabilité qui ont
une incidence sur l’évaluation.

2.4 Si le client indique que des changements importants ont eu lieu ou si

l’évaluateur sait ou a de bonnes raisons de penser que de tels changements
ont pu se produire, l’évaluateur doit visiter le bien. Dans tous les autres cas,
l’intervalle entre les visites relève de l’appréciation de l’évaluateur en sa qualité
de professionnel, qui, entre autres facteurs, prendra en considération la nature et
l’emplacement du bien.
2.5 Si l’évaluateur décide qu’il est inopportun de réaliser une actualisation

sans nouvelle visite en raison de changements importants, du temps écoulé
ou d’autres motifs, il peut tout de même accepter une mission ne comportant
pas de visite à condition que le client confrme par écrit, avant la remise du
rapport, qu’une telle évaluation a été demandée uniquement pour des besoins
internes, qu’elle ne sera pas communiquée à des tiers et que le client assume
l’entière responsabilité de tous les risques y afférents. Une déclaration à cet
effet, mentionnant également l’interdiction de publication à laquelle est soumis le
rapport, doit être consignée de façon expresse dans celui-ci.

3 Dossiers d’évaluation

Il est indispensable de garder la trace des visites et des investigations
effectuées, ainsi que d'autres données d'entrée essentielles, sous une forme
appropriée.
Application
3.1 Toutes les informations relatives aux visites et aux investigations effectuées
doivent faire l’objet d’enregistrements clairs et précis, de manière à ne contenir
aucune ambiguïté, à ne pas induire en erreur et à ne pas donner une impression
fausse.
3.2 À des fns de vérifcation rétrospective et pour répondre effcacement à toute

demande de renseignements future, des notes lisibles (pouvant comporter des
photographies ou d’autres images) relatives aux conclusions et, en particulier,
aux limites de la visite et aux circonstances dans lesquelles l’investigation a été
réalisée, doivent être établies. Ces notes doivent également comprendre un
compte rendu des données d’entrée essentielles et de l’ensemble des calculs,
investigations et analyses pris en compte pour aboutir à l’évaluation.
3.3 Même si cela n’est pas obligatoire, il est fortement conseillé aux évaluateurs
de collecter et d’enregistrer des données appropriées et suffsantes concernant
la durabilité, au fur et à mesure de la mise à disposition de ces informations,
même si elles n’ont pas d’effet actuel sur la valeur, en vue de pouvoir établir des
comparaisons futures. Cela pourrait être très bénéfque si l’évaluateur est amené
par la suite à fournir des rapports réguliers à son client.
3.4 L’ensemble des notes et des comptes rendus doit être conservé sous une
forme appropriée pendant une durée qui dépend de l’objectif de l’évaluation
et de la situation considérée tout en étant conforme aux exigences légales ou
réglementaires en la matière.

VPS 3 Rapports d’évaluation
• applique la Norme internationale d’évaluation (IVS) 103 sur l’établissement
de rapports ;
• spécife les dispositions obligatoires supplémentaires à respecter par les

membres, lesquelles visent à les aider à mieux comprendre et utiliser les
rapports ;

situations.
Un rapport doit impérativement :

• comporter une description claire et précise des conclusions d'une
évaluation, de manière à ne contenir aucune ambiguïté, ne pas induire
en erreur, ni donner une impression fausse. Si nécessaire, l’évaluateur
doit mentionner toute question ayant une incidence sur le degré de
certitude ou d’incertitude de l’évaluation et formuler ses commentaires
à ce sujet au point (o).
• traiter de tous les points fgurant dans les termes du contrat (étendue
de la mission) tel qu'il en a été convenu entre le client et l'évaluateur
(voir VPS 1).
1.1 En bref, les termes du contrat doivent permettre de comprendre aisément

les opinions exprimées par l’évaluateur et être rédigés à l’aide d’un vocabulaire
facilement lisible et compréhensible, même sans connaissance préalable de l’actif
ou du passif évalué.
1.2 La forme et le contenu du rapport doivent faire l’objet d’un accord entre
l’évaluateur et le client et être consignés dans les termes du contrat. Ce rapport
doit toujours être proportionné à la tâche et quant à l’évaluation, elle doit être
adaptée à l’objectif visé, selon les critères professionnels. Si le rapport doit être
établi à l’aide d’un formulaire ou selon une trame omettant l’une ou plusieurs des
rubriques indiquées ci-après, il faut que le contrat de service initial ou les termes
du contrat (ou les deux, selon qu’il convient) le précisent clairement, à défaut de
quoi l’évaluation ne pourra être considérée comme étant réalisée conformément
aux présentes normes internationales. Le point VPS 1(l) donne des informations
complémentaires à ce sujet.

VPS 3 – Rapports d’évaluation
1.3 Si plusieurs rapports doivent être remis à un même client sur une période
donnée, au titre des mêmes termes de contrat, l’évaluateur doit clairement
indiquer au client et à quiconque pourrait s’appuyer sur l’opinion fournie, que les
termes du contrat et le rapport doivent toujours être lus conjointement.
1.4 Un évaluateur peut avoir à fournir une opinion préliminaire, ou un projet

de rapport ou d’évaluation, au client, avant l’achèvement de son rapport fnal
(voir les paragraphes 3.12 à 3.15 PS 2). Toutefois il est nécessaire d’expliquer
clairement que ces informations sont données à titre provisoire en attendant la
remise du rapport fnal offciel.
1.5 Il est rappelé aux membres que les opinions fournies sur la valeur, quelle
qu’en soit la forme, peuvent les engager vis-à-vis de leur client et dans certaines
situations, envers un ou plusieurs tiers. Il faut donc prendre grand soin de repérer
les situations susceptibles de mettre en jeu la responsabilité des membres, et
de défnir l’étendue probable de cette responsabilité. Il convient à ce sujet de se
reporter au paragraphe 2.2(p) ci-après.

1.6 Les expressions « certifcat de valeur », « certifcat d’évaluation » et
« procès-verbal d’évaluation » ne doivent pas être employées en relation avec
la prestation de conseils en évaluation. Cependant, un évaluateur peut utiliser le

terme « certifé » ou des termes similaires dans le corps du rapport lorsqu’il sait
que l’évaluation est réalisée pour une raison nécessitant une certifcation offcielle
de l’opinion sur la valeur (voir VPS 1(l)).
2 Contenu du rapport
2.1 Les rapports d’évaluation doivent comporter des références aux points ci-
après, qui correspondent aux exigences relatives aux termes du contrat (étendue
de la mission) présentées dans la norme VPS 1. Même si dans les rapports,
les points relatifs à l’identifcation de l’actif (ou du passif) et à la confrmation
de l’objectif de l’évaluation sont souvent traités en premier, en général, il est
fortement conseillé aux évaluateurs d’inclure si possible, les rubriques ci-après
dans leur rapport, dans l’ordre indiqué, afn de s’assurer d’aborder toutes les
questions importantes.
(a) Identifcation et qualité de l’évaluateur,
(b) Identifcation du client et de tous les autres utilisateurs ciblés,
(c) Objectif de l'évaluation,
(d) Identifcation du ou des actifs ou passifs évalués,
(e) Bases de valeur adoptées,
(f) Date d'évaluation,
(g) Étendue des investigations,
(h) Nature et source des informations utilisées,
(i) Hypothèses et hypothèses particulières,

(j) Restrictions relatives à l'utilisation, la distribution et la publication du

rapport,
(k) Confrmation de la conformité de l’évaluation aux normes IVS,
(l) Méthode de l’évaluation et argumentation,
(m) Montant de l’évaluation ou des évaluations,
(n) Date du rapport d’évaluation,
(o) Commentaire sur toute incertitude signifcative de la valeur
communiquée quand il est essentiel que cette dernière soit bien
comprise par l'utilisateur de l'évaluation,
(p) Mention précisant les limites de responsabilité ayant été convenues.
2.2 Chaque rubrique du rapport est étudiée dans le détail ci-après. Le texte
en caractères gras énonce les principes essentiels. Les explications qui
l’accompagnent indiquent comment ces principes doivent être interprétés et
appliqués dans chaque cas.
a) Identifcation et qualité de l'évaluateur

L’évaluateur peut être une personne ou un membre appartenant à une

société d'évaluation. Le rapport doit impérativement comporter :
• la signature de la personne responsable de la mission d'évaluation,
• une déclaration confrmant que l’évaluateur est en mesure de
fournir une évaluation objective et impartiale et est compétent pour
entreprendre la mission d'évaluation.
Si l'évaluateur a eu recours à une assistance signifcative de la part d'autres

personnes pour accomplir toute partie de la mission, la nature de cette
assistance et son importance doivent être indiquées dans le rapport.
Application
1 Les évaluations relèvent de la responsabilité des membres à titre individuel.

La RICS ne permet pas qu’une évaluation soit préparée par une « société
d’évaluation ». Toutefois, la mention « au nom et pour le compte de » ajoutée
sous la signature de l’évaluateur responsable est acceptable.
2 Dans tous les cas, il convient impérativement d’indiquer clairement

l’appartenance du membre à une association professionnelle (par ex., MRICS) ou
toute autre qualifcation professionnelle à prendre en considération.
3 S’il est tenu de le faire, l’évaluateur indiquera s’il agit en qualité d’évaluateur
interne ou d’évaluateur externe selon la défnition de ces termes indiquée dans le
glossaire de la RICS. Cependant, dans certaines juridictions, d’autres défnitions
de ces termes peuvent s’appliquer selon l’objectif de l’évaluation considérée, et
il conviendra d’en faire état dans les termes du contrat (si toutefois l’évaluateur
répond bien aux critères spécifés par ces défnitions) et de l’expliquer dans le
rapport. De même, si d’autres critères relatifs à la qualité de l’évaluateur ont

été adoptés, il convient d’y faire référence et de mentionner également que

l’évaluateur y répond bien.
4 Lors de l’examen de l’importance de toute collaboration (passée, actuelle

ou future), l’évaluateur doit tenir compte des exigences formulées à la section 8
PS 2. Toute divulgation ou déclaration faite conformément au paragraphe 3.2(a)
(3) VPS 1 doit être réitérée dans le rapport d’évaluation. Dans le cas où il n’y
aurait pas eu de collaboration antérieure signifcative, une déclaration en ce
sens doit être effectuée dans le rapport d’évaluation. À ce sujet, il convient de
consulter également la norme PS 2 pour les parties qui traitent de la résolution
des confits d’intérêts.
5 Une mention doit apporter la confrmation que l’évaluateur possède des

connaissances suffsantes et actualisées du marché concerné sur le plan
local, national et international (selon le cas), ainsi que les compétences et
informations nécessaires pour procéder convenablement à l’évaluation. Lorsqu’il
y a eu contribution à l’évaluation de plusieurs évaluateurs d’une même société
d’évaluation, il convient d’apporter la confrmation que les dispositions du

paragraphe 2.7 PS 2 ont bien été respectées, sachant qu’il n’est pas nécessaire
de fournir plus de précisions à ce sujet.

6 Concernant l’incorporation dans le rapport d’une évaluation préparée par un
autre évaluateur ou une autre société d’évaluation en qualité de sous-traitant ou
d’expert tiers spécialiste d’un ou de plusieurs domaines, il convient de consulter
les sous-paragraphes (j) 4 et 5 ci-après.
7 Des normes d’évaluation nationales ou infranationales spécifques peuvent

exiger la communication d’informations supplémentaires relatives à la qualité de
l’évaluateur.
b) Identifcation du client et de tous les autres utilisateurs ciblés
L'entité à l’origine de la mission d’évaluation doit être identifée, de même

que tout autre destinataire des résultats de celle-ci (voir également le
paragraphe (j) ci-après relatif aux restrictions relatives à l'utilisation, la
distribution et la publication du rapport).
Application
1 Le rapport doit être rédigé à l’attention du client ou de ses représentants.

L’origine des instructions et l’identité du client doivent être précisées, s’il ne s’agit
pas du destinataire. Les autres utilisateurs connus du rapport doivent également
être mentionnés.
2 Selon l’objectif de l’évaluation, il sera parfois impossible pour les évaluateurs

d’exclure leur responsabilité civile envers des tiers (voir la section 5 PS 2). Toute
restriction de diffusion relative à une évaluation basée sur des informations
limitées ou une mission limitée doit être mentionnée dans le rapport (voir le
paragraphe 3.2(j) VPS 1).

c) Objectif de l'évaluation
Il est impératif de mentionner clairement l’objectif de l’évaluation.
Application
1 Le rapport ne doit contenir aucune ambiguïté. Si le client refuse de révéler

l’objectif de l’évaluation, l’évaluateur doit demander des précisions quant au motif
d’un tel refus. Les circonstances de ce refus devront être mentionnées dans le
rapport.
d) Identifcation du ou des actifs ou passifs à évaluer
Il convient d'identifer clairement l'actif ou le passif qui fait l'objet de la

mission d'évaluation. Il peut être nécessaire de faire la distinction entre
l’actif à évaluer et le droit d’utilisation ou l’intérêt inhérent à cet actif.
Lorsque l’évaluation porte sur un actif utilisé conjointement avec d’autres

actifs, il sera nécessaire de préciser si ceux-ci sont :

• inclus dans la mission d'évaluation,
• exclus de la mission, mais supposés disponibles,

• exclus et supposés indisponibles.
Si l'évaluation porte sur une quote-part inhérente à un actif ou passif, il y

aura lieu de clarifer la relation existant entre la quote-part faisant l'objet
de l'évaluation et toutes les autres quotes-parts, ainsi que les obligations
éventuelles découlant de la quote-part détenue, envers les autres
détenteurs de droits.
Une attention particulière doit être accordée à l'identifcation de

portefeuilles, de collections et de groupes d'immeubles. En effet, il est
essentiel de considérer la « constitution de lots » ou le « regroupement »
éventuels, la détermination de catégories de biens ou d'actifs et les
hypothèses ou les hypothèses particulières relatives aux conditions dans
lesquelles les biens, actifs, passifs ou collections sont susceptibles d'être
commercialisés.
Application
1 Les droits afférents à chaque actif ou passif doivent être précisés.

Davantage d’indications sont nécessaires pour permettre de faire la distinction
entre les caractéristiques de l’actif dans son ensemble et le droit ou l’intérêt
précis à évaluer. Lorsque l’actif est un bien immobilier, il convient également
d’indiquer la mesure dans laquelle il pourrait être rendu libre de toute occupation
(en cas de besoin).
2 Lorsque les actifs sont situés dans plus d’un pays ou État, le rapport doit
lister les actifs par pays ou État et être ordonnancé de manière à regrouper tous
les actifs situés dans un même pays ou État. Les droits afférents à chaque actif
ou passif doivent être précisés.

3 Lorsque les termes du contrat exigent une classifcation séparée des actifs
par utilisation, catégorie ou classe, le rapport doit être structuré en conséquence.
4 En cas de doute sur ce qui constitue un immeuble ou un actif précis,

l’évaluateur doit constituer des « lots » ou regrouper les immeubles à évaluer de
la manière qui selon lui serait adoptée si les droits faisant l’objet de l’évaluation
étaient mis en vente. Toutefois, l’évaluateur doit toujours s’entretenir avec son
client des différentes possibilités et indiquer l’option retenue dans les termes du
contrat et dans le rapport d’évaluation. Pour des indications supplémentaires
à propos des portefeuilles, collections et groupes d’immeubles, il convient de
consulter l’application VPGA 9.
e) Bases de valeur adoptées
La base de valeur retenue doit être adaptée à l'objectif de l’évaluation. La

source à l’origine de la défnition de toute base de valeur utilisée doit être
citée, ou sinon il faut expliquer son principe.

Cette exigence ne s'applique pas à la révision d'une évaluation où il n'est
pas question de fournir une opinion sur la valeur ni de commenter la base de

valeur utilisée.
Application
1 La base de valeur et sa défnition (mais pas la méthodologie de calcul ni les

documents explicatifs s’y rapportant) doivent être intégralement exposées dans
le rapport.
2 Sauf convention contraire dans les termes du contrat, l’évaluateur n’est

pas tenu de fournir une évaluation en se fondant sur une autre base de valeur.
Toutefois, si la base de valeur ne se réfère pas au marché et que le résultat
de l’évaluation est sensiblement différent de la valeur vénale, il conviendrait
d’expliciter cette différence dans le rapport afn d’avertir si nécessaire l’utilisateur
de l’évaluation de la possibilité d’un manque de cohérence entre la valeur
donnée, quoique valable compte tenu de l’objectif, et le prix qui pourrait être
obtenu en mettant l’actif ou le passif sur le marché.
3 Si, exceptionnellement, l’évaluation est fournie pour reféter une prévision

à une date ultérieure, il sera nécessaire de préciser clairement qu’il s’agit d’une
valeur future (voir le paragraphe (f) ci-après et le paragraphe 2.5 VPS 4). Cette
valeur doit apparaître séparément dans le rapport et être assortie d’une mention
confrmant la conformité de l’évaluation aux normes nationales ou infranationales
éventuellement applicables. Une prévision de valeur peut se présenter sous
différentes formes et ne correspond généralement pas à une base de valeur à
part entière. Toutefois, comme elle repose en grande partie sur des hypothèses
particulières, qui seront confrmées ou infrmées par les faits, elle n’est pas de
même nature qu’un avis relatif à une date dans le présent ou le passé, et ne peut
donc pas être prise en compte de la même façon. En aucun cas cette prévision
de valeur ne doit être présentée comme une « valeur vénale ».

f) Date d'évaluation
La date d’évaluation peut être différente de la date à laquelle le rapport

d’évaluation doit être remis ou à laquelle les investigations doivent être
effectuées ou menées à bien. Le cas échéant, ces dates doivent être
clairement distinguées dans le rapport.
Cette exigence ne s’applique pas à une révision d’évaluation à moins qu’il

ne soit demandé à la personne en charge de ladite révision de fournir un
commentaire sur la date d’évaluation utilisée dans l'évaluation soumise à
révision.
Application
1 La date d’évaluation doit être mentionnée (voir le paragraphe 3.2(h) VPS 1).
2 En cas de modifcation importante des conditions du marché, ou de

modifcation importante d’un bien immobilier, d’un actif ou d’un portefeuille de
biens immobiliers, entre la date d’évaluation (si celle-ci intervient avant la date du
rapport) et la date du rapport, l’évaluateur devra attirer l’attention du client sur ce
point. Dans certains cas, il serait prudent d’attirer l’attention du client sur le fait
que les valeurs évoluent au fl du temps et qu’une évaluation réalisée à une date
donnée peut ne pas être valide à une date antérieure ou ultérieure.
3 Des précautions supplémentaires doivent être prises en cas de prévision

de la valeur, afn de s’assurer que le client comprend bien que la valeur réelle
du bien à cette date ultérieure, quelle que soit la méthode adoptée, peut être
différente de celle anticipée dans le rapport, et le sera très probablement si l’état
de l’actif ou les conditions de marché à cette date ultérieure diffèrent de ceux pris
en considération dans les hypothèses particulières formulées au moment de la
prévision. Voir aussi le paragraphe (e)(3) ci-avant.
g) Étendue des investigations
Le champ couvert par les investigations entreprises, ainsi que leurs limites
indiquées dans les termes du contrat (étendue de la mission), doivent être
précisés dans le rapport.
Application
1 Lorsque l’actif est un bien immobilier, la date et le champ couvert par la

visite doivent être consignés dans le rapport, en indiquant toute partie du bien
non accessible (voir la norme VPS 2). Il convient de prendre des précautions
équivalentes pour les biens personnels corporels, qui dépendront de la catégorie
d’actif considérée.
2 L’évaluateur doit indiquer clairement s’il a eu ou non la possibilité d’effectuer

une visite adéquate ou un contrôle équivalent pour réaliser son évaluation (voir les
paragraphes 1.2 et 1.7 VPS 2).

3 Dans le cas d’une actualisation, le rapport doit également faire référence à

tout accord concernant la nécessité d’une visite ou la fréquence des visites du
bien (voir la norme VPS 2).
4 Lorsque l’évaluation porte sur un grand nombre de biens immobiliers, une

déclaration générale sur ces divers points (concernant la visite) est acceptable, à
condition qu’elle n’induise pas en erreur.
5 Lorsque l’actif évalué n’est pas un bien personnel réel ou corporel, il est
particulièrement important d’indiquer dans le rapport la mesure dans laquelle des
investigations ont été possibles.
6 Lorsque l’évaluation est conduite sur la base d’informations limitées ou s’il

s’agit d’une actualisation sans visite préalable, le rapport doit préciser dans le
détail les limites de l’évaluation (voir le paragraphe 3.2(i) VPS 1).
h) Nature et source des informations utilisées

La nature et la source de toutes les informations utilisées au cours de
l’évaluation et l’étendue des mesures prises afn de vérifer ces informations
doivent être communiquées.

Si les informations fournies par le commanditaire ou toute autre entité
ne font l'objet d'aucune vérifcation de la part de l'évaluateur, il y a lieu
de le mentionner clairement, en faisant référence, le cas échéant, à toute
déclaration faite par cette entité.
Aux fns de cette norme, les « informations » comprennent les données et

toute autre contribution.
Application
1 Si le client fournit des informations auxquelles l’évaluateur se fera, il

incombe à ce dernier d’indiquer clairement que lesdites informations sont
couvertes par les termes du contrat (voir la norme VPS 1) et, si nécessaire, d’en
préciser la provenance. Dans chaque cas, l’évaluateur devra juger du degré de
fabilité des informations qui seront fournies et indiquer si d’autres mesures de
vérifcation sont nécessaires.
2 L’évaluateur doit indiquer clairement s’il a conduit l’évaluation sans avoir

accès aux informations normalement disponibles ou mises à sa disposition
lors d’une évaluation. L’évaluateur doit aussi préciser dans le rapport si une
vérifcation de toute information ou hypothèse sur laquelle se base l’évaluation
est nécessaire (si elle est possible) ou si des informations considérées comme
signifcatives n’ont pas été fournies.
3 Si les informations ou les hypothèses nécessitant une vérifcation ont une

incidence sur le résultat de l’évaluation, l’évaluateur doit signaler clairement qu’il
convient d’effectuer cette vérifcation avant de se fer à la valeur concernée (voir
le paragraphe 3.2(j) VPS 1). Dans le cas d’une actualisation, il est nécessaire de

préciser tout changement important notifé par le client, ou si une hypothèse a été
émise selon laquelle aucun changement important n’a eu lieu.
4 Le client peut exiger de l’évaluateur une opinion (et l’évaluateur pourrait

vouloir donner son opinion) sur des questions juridiques susceptibles d’avoir
une incidence sur l’évaluation. Dans ces conditions, l’évaluateur doit donc
préciser clairement dans le rapport les informations qui doivent être vérifées par
les conseillers juridiques du client ou d’autres parties concernées avant toute
publication ou utilisation de l’évaluation.
5 Le rapport doit inclure toute information complémentaire mise à la

disposition de l’évaluateur ou établie par ses soins, et considérée comme cruciale
pour la capacité du client à comprendre et tirer proft de l’évaluation, eu égard à
son objectif.
i) Hypothèses et hypothèses particulières
Toutes les hypothèses et hypothèses particulières émises doivent être

clairement mentionnées.
Application
1 Toutes les hypothèses et hypothèses particulières doivent être énoncées

intégralement dans le rapport, assorties de toutes réserves nécessaires et
d’une mention précisant qu’elles ont été retenues en accord avec le client. Les
conclusions de l’évaluation (et un résumé de celles-ci, si celui-ci est fourni)
doivent exposer clairement l’ensemble des hypothèses particulières retenues
pour parvenir au chiffre communiqué. Lorsque les hypothèses varient d’un pays
ou d’un État à l’autre, le rapport doit en faire clairement mention.
j) Restrictions relatives à l'utilisation, la distribution et la

publication du rapport
S’il s’avère nécessaire ou souhaitable de limiter l’utilisation de l’évaluation

ou le nombre de personnes autorisées à s’appuyer sur celle-ci, il faudra
mentionner clairement ces restrictions.
Application
1 L’évaluateur doit indiquer les formes d’utilisation, de distribution et de

publication de l’évaluation qui sont autorisées.
2 Si l’objectif de l’évaluation nécessite une référence au rapport dans un

document destiné à être diffusé, l’évaluateur devra fournir un projet d’avis à
insérer dans ledit document. Cet avis fera l’objet d’un document distinct, qui
pourra être annexé au rapport.
3 Un rapport peut être publié dans son intégralité, par exemple, dans les
comptes annuels d’une société, mais il est plus courant d’y faire simplement
référence. L’évaluateur doit, dans ce cas, être associé de près à la rédaction de
l’avis afn de s’assurer que toutes les références sont exactes et que le lecteur

n’est pas induit en erreur. Cela est particulièrement important si l’évaluateur doit
assumer la responsabilité de la totalité ou d’une partie d’un avis publié.
4 Si le rapport ne doit pas être publié dans sa totalité, le projet d’avis devra
faire l’objet d’un document distinct et être remis au client en même temps que le
rapport. Quelles que soient les règles établies par les organismes de régulation
locaux concernant la rédaction d’un tel avis, celui-ci doit au moins comporter les
informations suivantes :
• le nom et les qualifcations de l’évaluateur ou les références de sa société
d’évaluation,
• une mention indiquant s’il s’agit d’un évaluateur interne ou externe ou, si
nécessaire, que les conditions particulières relatives à cette qualité ont été
remplies,
• la date d’évaluation ainsi que le ou les bases de valeur, accompagnés de
toute hypothèse particulière,
• un commentaire sur le mode de détermination de la valeur : par référence

directe aux données du marché ou au moyen d’autres techniques
d’évaluation,

• une confrmation de la conformité de l’évaluation aux présentes normes, ou
de l’importance des dérogations effectuées et des raisons pour lesquelles
elles l’ont été,
• une mention indiquant les parties du rapport ayant été préparées par un
autre évaluateur ou spécialiste.
5 Pour les évaluations intéressant le public ou sur lesquelles des tiers autres
que le mandant ou les destinataires du rapport sont susceptibles de se fonder,
l’évaluateur est tenu de faire mention d’informations supplémentaires dans le
rapport d’évaluation et dans toute référence destinée à être diffusée, lesquelles
sont énoncées dans la section 5 PS 2.
6 La « diffusion » n’implique pas la mise à disposition du rapport ou du

montant de l’évaluation à un demandeur d’un prêt hypothécaire ou à un
emprunteur.
7 L’évaluateur doit vérifer l’exactitude de tous les autres documents destinés

à être publiés et faisant référence aux biens immobiliers ou à l’évaluation.
8 Il est également conseillé à l’évaluateur de lire la totalité du document dans

lequel le rapport ou une référence à celui-ci doivent être publiés pour s’assurer
qu’il n’y a pas d’inexactitude relative à tout fait ou toute opinion que l’évaluateur
est en mesure de connaître.
9 L’évaluateur doit exiger qu’une copie de l’épreuve fnale du document ou de

la référence lui soit fournie avant diffusion et joindre cette épreuve à la lettre de
consentement. L’évaluateur doit résister à toute pression exercée par d’autres
entités ou à toute demande de délégation de signature.

10 L’évaluateur est autorisé à ne pas inclure d’informations commercialement

sensibles dans un rapport publié dans son intégralité, sauf exigences légales
applicables dans un pays ou un État donné.
11 Une opinion exprimée par l’évaluateur risque, si elle fgure dans un

document destiné à être diffusé, d’avoir une incidence sur une question objet
d’un litige, en cours de négociation, ou régie par des dispositions juridiques
liant le propriétaire et un tiers (par ex., opinion sur la valeur locative ou en capital
d’un bien immobilier à l’approche d’une révision du loyer). Le rapport peut aussi
comprendre des informations sur les activités d’une entreprise qui ne sont pas
habituellement dans le domaine public. Ces informations étant commercialement
sensibles, il appartient au client de décider, sous réserve de l’approbation
des commissaires aux comptes et de tout organisme de régulation, si ces
informations doivent fgurer dans le document publié.
12 Dans la référence devant être publiée, l’évaluateur doit signaler quelles sont
les informations omises et ajouter qu’elles l’ont été sur instruction expresse du
client et avec l’approbation de l’organisme de régulation et/ou des commissaires
aux comptes. Sans cette mention, l’évaluateur pourrait se retrouver par mégarde
dans une situation où il est la cible de critiques injustifées.
13 Lorsque le rapport n’est pas publié dans son intégralité, l’avis diffusé doit
faire référence à toute hypothèse particulière formulée et à toute autre évaluation
supplémentaire fournie. De la même façon, une référence suffsamment explicite
à toute dérogation éventuelle doit être faite dans tout document publié.
14 Dans chaque cas, il incombe à l’évaluateur de déterminer ce qui constitue

une « référence suffsamment explicite ». Une référence ne sera pas jugée
« suffsamment explicite » si elle n’attire pas l’attention du lecteur sur des
questions essentielles telles que la base de valeur utilisée ou le montant de
l’évaluation, ou s’il y a le moindre risque que le lecteur soit induit en erreur.
15 En règle générale, l’évaluateur ne doit pas consentir à la publication d’une

valeur prévisionnelle. Lorsque, dans de rares cas, l’évaluateur donne son accord
à cette publication, des précautions doivent être prises afn de s’assurer que
toutes les réserves ou exonérations associées sont convenablement émises.
k) Confrmation de la conformité de l’évaluation aux normes IVS
L'évaluateur doit confrmer :
que l'évaluation a été entreprise conformément aux Normes

internationales d'évaluation (IVS) et que l'évaluateur a analysé la validité
de toutes données d'entrée signifcatives et les a jugé appropriées
compte tenu de l'évaluation ;
ou (et cela dépendra des exigences particulières des clients),
que l'évaluation a été entreprise conformément au référentiel Évaluation

selon la RICS – Normes internationales, qui comprennent les IVS, et (le
cas échéant), aux suppléments nationaux et infranationaux de la RICS

qui s'appliquent. Le cas échéant, cette confrmation pourra être abrégée

en mentionnant simplement une conformité au « Red Book » de la RICS.
Dans les deux cas, il est impératif d'inclure une note sur la conformité et
d'expliquer toute dérogation aux IVS et au « Red Book » de la RICS. Une
dérogation ne peut être justifée s'il en résulte une évaluation trompeuse.
Application
1 Il n’y a pas de différence signifcative entre les effets de chacune des

mentions ci-avant, lesquelles sont à utiliser en fonction des besoins spécifques
de chaque mission d’évaluation. Certains clients souhaiteront expressément avoir
la confrmation qu’une évaluation est conforme aux IVS, et il va de soi que cette
confrmation pourra être apportée. Dans tous les autres cas, une déclaration de
la conformité d’une évaluation au « Red Book » de la RICS implique une double
assurance de sa conformité aux normes techniques IVS et à l’ensemble des
normes professionnelles de la RICS.
2 Une référence au « Red Book » de la RICS sans mention de l’année d’édition

sera réputée renvoyer à la version des normes de la RICS en vigueur à la date
d’évaluation, à condition que celle-ci soit antérieure ou identique à la date de

signature du rapport.
3 La mention de conformité doit faire état de toute dérogation éventuelle (voir

la section 6 PS 1). En cas de dérogation non obligatoire, il sera impossible de
fournir l’assurance d’une conformité aux normes IVS.
4 Lorsque des normes d’évaluation nationales ou infranationales spécifques

ont été suivies, une mention en bonne et due forme qui l’indique peut être
ajoutée.
5 Lorsque le rapport contient une évaluation réalisée par un autre évaluateur

ou une autre société d’évaluation (en sous-traitance ou comme expert tiers),
la conformité de cette évaluation aux présentes normes internationales ou à
d’autres normes éventuellement applicables dans les circonstances considérées
doit être vérifée.
6 L’évaluateur peut être amené à intégrer une évaluation commandée

directement par le client. Dans ce cas, l’évaluateur doit s’assurer que le
rapport correspondant a été élaboré conformément aux présentes normes
internationales.
l) Méthode d'évaluation et argumentation
Pour comprendre le contexte de la valeur communiquée, le rapport doit faire

mention des méthodes adoptées, des principales données d'entrée utilisées
et du raisonnement ayant abouti aux conclusions rendues.
Lorsque le rapport présente les résultats d'une révision d'évaluation, il doit

indiquer les conclusions formulées par la personne responsable de cette
révision et les étayer par des explications.

Cette exigence ne s’applique pas lorsqu’il est expressément convenu et

consigné dans les termes du contrat (étendue de la mission) que le rapport
remis ne contiendra pas de justifcation ni d'informations complémentaires.
Application
1 Lorsque plusieurs méthodes d’évaluation et hypothèses sont retenues pour

différents actifs, il convient de les consigner séparément dans le rapport.
m) Montant de l’évaluation ou des évaluations
Ce montant doit être exprimé dans la devise qui convient.
Cette exigence ne s’applique pas à une révision d'évaluation si l’évaluateur

n’est pas tenu de fournir sa propre opinion sur la valeur.
Application
1 Dans le texte principal du rapport, l’opinion sur la valeur doit être exprimée
en lettres et en chiffres.
2 Si la mission d’évaluation comprend plusieurs actifs appartenant à

différentes catégories d’usage ou situés dans des lieux différents, les résultats
pourront être présentés par actif ou en suivant une autre logique selon l’objectif
de l’évaluation, les circonstances et les préférences du client. Lorsque le
portefeuille inclut des actifs sous différents régimes de détention, un sous-total
par catégorie peut être indiqué ainsi que la valeur totale.
3 Les entités exigent généralement que les valeurs d’actifs ou de passifs

soient exprimées dans la devise du pays où elles sont établies. Dans les états
fnanciers, il est question de « devise de présentation ». Quelle que soit la
situation géographique du client, les évaluations doivent être soumises dans la
devise du pays où est situé l’actif ou le passif.
4 Lorsque le client exige que la valeur soit convertie en une autre devise (par
ex., devise de présentation), sauf convention contraire, le taux de change adopté
sera le cours de clôture (également appelé le « taux au comptant ») à la date
d’évaluation.
5 Lorsque la mission d’évaluation exige qu’une opinion sur la valeur soit

exprimée dans plusieurs devises (notamment dans le cas des évaluations de
portefeuilles de biens immobiliers transfrontaliers), cette opinion sur la valeur
doit comprendre une indication relative aux devises adoptées et les montants
correspondants doivent être exprimés en lettres et en chiffres dans le corps du
rapport. En outre, le taux de change retenu doit être celui en vigueur à la date
d’évaluation et doit être indiqué dans le rapport d’évaluation.
6 Si les actifs individuels et leurs valeurs respectives sont identifés dans un

ou plusieurs tableaux annexés au rapport, un résumé de ces valeurs doit fgurer
dans le corps du rapport.

7 L’évaluateur doit signaler toute modifcation importante des conditions du

marché ou des caractéristiques d’un bien immobilier ou d’un portefeuille de
biens immobiliers, entre la date d’évaluation (si celle-ci est antérieure à la date
du rapport) et la date du rapport. Dans certains cas, il serait prudent d’attirer
l’attention du client sur le fait que les valeurs évoluent au fl du temps et qu’une
évaluation réalisée à une date donnée peut ne pas être valide à une date
antérieure ou ultérieure.
8 Des « valeurs négatives » et des passifs peuvent apparaître et doivent être

indiqués séparément. Ils ne doivent pas être compensés.
n) Date du rapport d'évaluation
La date de publication du rapport doit être indiquée. Elle peut être différente
de la date d’évaluation (voir paragraphe (f) ci-avant).
o) Commentaire sur toute incertitude signifcative de la valeur

communiquée visant à assurer que cette dernière soit bien comprise
par le destinataire de l'évaluation

Application
1 Cette exigence ne s’applique que si l’incertitude est signifcative. Aux

fns de la présente norme, une incertitude « signifcative » signife que le degré
d’incertitude de l’évaluation dépasse les limites de ce qui est considéré comme
normal et accepté.
2 Toutes les évaluations sont des avis professionnels formulés à partir d’une
base de valeur, assortie d’hypothèses ou d’hypothèses particulières devant
également être énoncées (voir la norme VPS 4). Une évaluation n’est donc pas
un énoncé factuel. Comme toutes les opinions, elle comportera inévitablement
un élément subjectif variable d’un cas à l’autre et sera associée à un degré de
« certitude », également variable (c’est par exemple la probabilité que l’opinion
sur la valeur vénale de l’évaluateur coïncide exactement avec le prix obtenu
s’il y avait une vente à la date d’évaluation, même si toutes les conditions de la
défnition de la valeur vénale et des hypothèses étaient réunies). La plupart des
évaluations seront susceptibles de présenter une certaine variabilité en raison des
différences qui existent entre les opinions professionnelles. C’est une réalité bien
connue des tribunaux dans les diverses juridictions.
3 Pour favoriser la compréhension des évaluations par leurs utilisateurs et

obtenir leur confance, les rapports doivent être rédigés avec le souci de la clarté
et de la transparence. D’où le point (m) ci-avant concernant la nécessité de faire
état des méthodes adoptées, des principales données d’entrée utilisées et des
grandes lignes du raisonnement ayant abouti aux conclusions rendues pour
permettre aux utilisateurs de replacer les chiffres sur la valeur dans leur contexte.
L’évaluateur doit juger dans chaque cas de l’ampleur des explications à donner
et du degré de détail à fournir concernant les preuves à l’appui de l’évaluation, la
méthode adoptée et les conditions relatives au marché considéré.

4 Les évaluations ne demanderont normalement pas d’autres explications ou

précisions que celles énoncées dans l’exigence générale prévue au paragraphe 3
ci-avant. Cependant, dans certains cas, le degré d’incertitude concernant
l’évaluation annoncée sera plus élevé qu’à l’accoutumée, et si cette incertitude
est signifcative, il est impératif d’inclure des commentaires d’autant plus étoffés
que l’incertitude sera grande pour ne pas que le rapport donne une impression
fausse. Les évaluateurs doivent se garder de penser qu’une mention faisant
état d’un degré de confance plus faible que ce qui est habituel est un signe de
faiblesse. Il ne s’agit aucunement d’une mesure de leur compétence ni de leur
jugement professionnels, mais d’une information qu’il est entièrement légitime de
communiquer. En effet, en ne signalant pas une incertitude signifcative, le client
pourrait avoir l’impression que l’opinion a plus de poids qu’elle n’en a réellement,
et le rapport serait trompeur.
5 Pour des indications supplémentaires sur les incertitudes signifcatives, il

convient de se reporter à l’application VPGA 10.
p) Mention précisant les limites de responsabilité convenues

Application
1 Les questions relatives au risque, à la responsabilité et à l’assurance sont

étroitement liées. En attendant la publication de lignes directrices sur l’application
des normes internationales, les membres doivent consulter régulièrement les
dernières recommandations nationales et infranationales de la RICS, mises en
ligne sur www.rics.org/uk/regulation1/frm-and-individual-guidance/professional-
indemnity-insurance-pii/pii-and-valuation- guidance/

VPS 4 Bases de valeur,
hypothèses et hypothèses
particulières
• applique la Norme internationale d’évaluation (IVS) 104 sur les bases de
valeur ;

respecter par les membres de la RICS ;

situations.

1 Bases de valeur
L'évaluateur doit impérativement s'assurer que la base de valeur adoptée

est appropriée et cohérente par rapport à l'objectif de l'évaluation.
Si l'une des bases de valeur défnies dans les présentes normes

internationales (et dans les IVS) est utilisée, il convient de l'appliquer
conformément à sa défnition et aux recommandations qui l'accompagnent,
concernant notamment l'adoption éventuelle d'hypothèses et d'hypothèses
particulières appropriées.
En cas d'utilisation d'une base de valeur non défnie dans les présentes
normes internationales (ni dans les IVS), il convient d'en donner une
défnition claire, qui sera consignée dans le rapport. Si l'utilisation de
cette base dans la mission d'évaluation considérée est volontaire (non
obligatoire), il faudra également signaler dans le rapport que cette utilisation
constitue une dérogation.
Toute dérogation non obligatoire entraîne la non-conformité aux normes IVS.
2.1 Une base de valeur énonce les hypothèses fondamentales utilisées dans le
cadre d’une évaluation.

VPS 4 – Bases de valeur, hypothèses et hypothèses particulières
2.2 Les bases suivantes sont défnies dans les Normes internationales
d’évaluation (voir le paragraphe 20.1(a) de l’IVS 104) et la plupart d’entre elles
sont couramment utilisées, même si elles ne sont pas nécessairement adoptées
sur tous les marchés :
• valeur vénale (voir la section 4 ci-après),
• valeur locative de marché (voir la section 5 ci-après),
• valeur subjective d’investissement (ou « worth ») (voir la section 6 ci-après),
• valeur équitable (préalablement, juste valeur selon la défnition des IVS),
• valeur additionnelle de synergie,
• valeur de liquidation.
Il est particulièrement important de veiller à ce que le client comprenne bien la

notion de valeur additionnelle de synergie, si ce type de valeur est utilisé.
2.3 De plus, en matière de présentation de l’information fnancière, la notion de

juste valeur (aux termes des Normes internationales d’information fnancière) est
largement admise (y compris par la RICS) et utilisée, mais là encore, pas partout.
Cette question est développée dans la section 7 ci-après.
2.4 Pour certaines missions d’évaluation, notamment celles soumises à des

exigences nationales et infranationales spécifques, une autre base de valeur peut
être prescrite (par ex. par la législation) ou serait plus pertinente (les membres
sont invités à consulter les exemples donnés au paragraphe 20.1(b) de l’IVS 104).
Dans ce cas, l’évaluateur doit défnir clairement la base adoptée, et si son
adoption n’est pas obligatoire, il y a lieu d’expliquer dans le rapport la raison
pour laquelle les bases répertoriées dans les présentes normes internationales
(et dans les suppléments nationaux et infranationaux spécifques éventuels) ne
conviennent pas (voir la section 4 PS 1).
2.5 La progression et le développement constants des marchés ainsi que la

complexifcation des besoins des clients obligent les évaluateurs à prodiguer
aussi des conseils comportant un élément de prévision. Il faut donc veiller à ce
que ces conseils ne soient pas mal compris ou interprétés et présenter toute
analyse de sensibilité éventuelle avec le plus grand soin pour éviter qu’elle ne
discrédite la base de valeur adoptée.
2.6 Nous rappelons que l’utilisation sans raison valable d’une base de valeur non
reconnue ou sur mesure peut entraîner une violation de l’obligation selon laquelle
le rapport d’évaluation ne doit pas comporter d’ambiguïté ni induire en erreur (voir
la section 1 VPS 3).
2.7 Il convient de noter que l’IVS 104 comprend des informations sur les
« principes de valeur », non reproduites ici.

3 Bases de valeur
3.1 L’évaluateur a la responsabilité de s’assurer que la base de valeur adoptée

est cohérente par rapport à l’objectif de l’évaluation et pertinente compte
tenu des circonstances. Cette responsabilité est subordonnée au respect des
dispositions obligatoires éventuelles, telles que celles imposées par la loi. Il est
important que la base à adopter fasse l’objet d’une discussion et d’un accord
avec le client au début de la mission dans tous les cas où ce choix n’est pas
évident.
3.2 Il est important de noter que les bases de valeur ne s’excluent pas forcément
mutuellement. Par exemple, la valeur subjective d’investissement d’un bien
immobilier ou d’un actif pour une entité donnée ou la valeur équitable d’un bien
ou d’un actif échangé entre deux entités données pourraient correspondre à la
valeur vénale même si des critères d’analyse différents sont utilisés.
3.3 Comme les bases de valeurs autres que la valeur vénale risquent d’aboutir à

une valeur qui ne pourrait être obtenue en cas de cession réelle ou de vente sur
le marché en général, l’évaluateur doit distinguer clairement les hypothèses, ou
hypothèses particulières, différentes ou complémentaires de celles qui seraient

pertinentes dans une estimation de la valeur vénale. Une section est consacrée
ci-après, sous le titre correspondant, aux exemples typiques de ces hypothèses
et hypothèses particulières.
3.4 L’évaluateur doit veiller à ce que, dans tous les cas, la base de valeur
retenue soit consignée ou clairement indiquée à la fois dans les termes du contrat
(étendue de la mission) et dans le rapport.
3.5 Un évaluateur peut légitimement être chargé de fournir des conseils

sur la valeur basés sur d’autres critères. Par conséquent, d’autres bases de
valeur pourraient être appropriées. Dans ce cas, la défnition adoptée doit être
reproduite intégralement, et expliquée. Lorsqu’une telle base est différente de la
valeur vénale, il est recommandé d’ajouter un commentaire succinct pour montrer
en quoi consistent ces différences.
4 Valeur vénale
Selon le paragraphe 30.1 de l'IVS 104, la valeur vénale est défnie comme

suit :
« Montant estimé pour lequel un actif ou un passif est susceptible de

s'échanger à la date d'évaluation entre un acheteur consentant et un
vendeur consentant dans des conditions de concurrence normales après
une commercialisation adéquate, les parties agissant, chacune, en toute
connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte. »
4.1 La valeur vénale est une base de valeur reconnue au plan international et
dont la défnition est établie de longue date. Elle s’applique à une transaction
entre des entités indépendantes, opérant en toute liberté sur le marché et

correspond au montant qui fgurerait dans un contrat de vente hypothétique,

ou dans tout autre document légal équivalent à la date d’évaluation, et refète
tous les facteurs qui seraient pris en compte par les acteurs du marché lors
de l’élaboration de leurs offres, et correspond à une utilisation optimale de
l’actif. L’utilisation optimale d’un actif est l’utilisation permettant d’optimiser la
productivité de ce dernier, dans les limites autorisées par la loi, et à condition
qu’une telle optimisation soit fnancièrement réalisable. Ce principe de valeur
particulier est développé à la section 140 de l’IVS 104.
4.2 La valeur vénale ignore toute distorsion des prix due à un prix de
convenance (montant refétant les caractéristiques particulières d’un actif
qui n’ont de valeur que pour un acquéreur de convenance) ou à une valeur
d’ensemble. Elle représente le prix le plus probable pouvant être obtenu pour un
bien dans un large éventail de situations. La valeur locative de marché (voir ci-
après) applique des critères similaires pour l’estimation d’un versement récurrent
plutôt que d’une somme en capital.
4.3 Dans le cadre de l’application de la valeur vénale, une attention particulière

doit également être accordée à l’exigence selon laquelle le montant de

l’évaluation doit reféter la situation et les circonstances réelles du marché à
la date d’évaluation effective. La méthodologie de calcul intégrale de la valeur
vénale est présentée au paragraphe 30.2 de l’IVS 104.
4.4 Même si la notion de valeur spéciale a été abandonnée, dans laquelle le

prix offert par des acheteurs potentiels sur le marché traduirait l’anticipation d’un
changement de circonstances futur en ce qui concerne l’actif, l’effet de cette
anticipation est pris en compte par la valeur vénale. Voici quelques exemples de
valeur additionnelle pouvant être créée ou générée dans le futur et susceptible
d’avoir une incidence sur la valeur vénale :
• la perspective d’une opération de promotion lorsqu’il n’existe aucun permis
obtenu pour celle-ci,
• la perspective d’une valeur d’ensemble découlant de la fusion avec un autre
bien, un autre actif ou d’autres intérêts inhérents au même bien ou actif à une
date ultérieure.
4.5 L’effet que l’utilisation d’une hypothèse ou hypothèse particulière pourrait

avoir sur la valeur ne doit pas être confondu avec la valeur supplémentaire qui
pourrait être attribuée à un actif par un acquéreur de convenance.
4.6 Il convient de noter que dans certains pays ou États, une base de valeur
appelée « utilisation optimale » est adoptée ; celle-ci peut être soit prévue par la
loi, soit établie par les pratiques nationales ou infranationales courantes.
5 Valeur locative de marché
Selon le paragraphe 40.1 de l'IVS 104, la valeur locative de marché est

défnie comme suit :

« Montant estimé pour lequel un intérêt dans une propriété immobilière est
susceptible d'être loué à la date d'évaluation par un bailleur consentant à un
preneur à bail consentant, à des conditions de prise à bail appropriées et de
concurrence normales après une commercialisation adéquate, les parties
agissant, chacune, en toute connaissance de cause, avec prudence et sans
contrainte. »
5.1 La valeur locative de marché est susceptible de varier considérablement

selon les termes du contrat de bail adopté. Les termes du contrat de bail
reféteront normalement les pratiques courantes du marché sur lequel le bien est
situé, même s’il faudra parfois prévoir des termes inhabituels. Des données telles
que la durée du bail, la fréquence des révisions du loyer et les responsabilités des
parties concernant l’entretien et les débours, auront toutes un impact sur la valeur
locative de marché. Une réglementation nationale ou infranationale spécifque
peut limiter les conditions pouvant être convenues ou infuencer l’impact des
termes du contrat. Ces facteurs doivent être pris en compte le cas échéant.
5.2 La valeur locative de marché sera normalement utilisée pour indiquer le

montant pour lequel un bien immobilier vacant peut être loué ou pour lequel un
bien immobilier loué peut être reloué à l’expiration du bail existant. La valeur
locative de marché ne s’applique pas pour la détermination du montant du

loyer lorsqu’il est prévu une disposition de révision du loyer dans un bail qui
s’appliquera conformément aux défnitions et hypothèses contractuelles.
5.3 Les évaluateurs s’attacheront, par conséquent, à préciser clairement les

conditions principales de prise à bail qui sont supposées lors de la détermination
de la valeur locative de marché. S’il est d’usage sur le marché locatif d’inclure
un paiement ou une concession d’une partie à l’autre à titre d’incitation pour
conclure un contrat de location et si le niveau général des loyers convenus en
tient compte, la valeur locative de marché doit également être exprimée selon ce
principe. La nature de l’incitation supposée doit être indiquée par l’évaluateur,
ainsi que les conditions de prise à bail supposées.
6 Valeur subjective d’investissement
Selon le paragraphe 60.1 de l'IVS 104, la valeur subjective d'investissement

est défnie comme suit :
« Valeur d'un actif pour son propriétaire ou un propriétaire potentiel

en vue d'un investissement individuel ou pour répondre à un objectif
d'exploitation. »
Comme l’indique la défnition et contrairement à la valeur vénale, cette base de

valeur ne s’appuie pas sur une transaction hypothétique, mais mesure la valeur
ou les avantages conférés par la propriété de l’actif à son propriétaire actuel ou à
un propriétaire potentiel, sachant que ceux-ci peuvent être différents de ce qu’ils
sont pour un acteur type du marché. Cette base de valeur est souvent utilisée
pour mesurer la performance d’un actif en fonction des critères d’investissement
particuliers d’un propriétaire.

7 Juste valeur
7.1 La défnition de la juste valeur (adoptée par le Conseil des normes

comptables internationales (IASB) dans l'IFRS 13) est la suivante :
« Prix qui serait reçu pour la vente d’un actif, ou payé pour le transfert d’un
passif, dans le cadre d’une transaction effectuée selon les règles, entre des
acteurs du marché à la date d’évaluation. »
7.2 L’IFRS 13 donne des indications sur la méthode de calcul de la juste valeur.
7.3 L’objectif d’une évaluation de la juste valeur est d’estimer le prix auquel
une transaction normale visant la vente d’un actif ou le transfert d’un passif
serait conclue entre des intervenants du marché à la date d’évaluation dans les
conditions actuelles du marché. Cette approche est parfois appelée valorisation
au prix du marché (« mark to market »). En effet, le fait que l’IFRS 13 fasse
référence aux acteurs du marché et à une vente indique que dans la plupart
des cas, sur le plan pratique, le concept de la juste valeur correspond à celui
de la valeur vénale, et il n’y aura donc normalement pas de différence entre les
montants obtenus à l’aide de l’une ou l’autre de ces bases de valeur.
7.4 Une évaluation de la juste valeur exige que l’entité détermine :

• l’actif ou le passif spécifque faisant l’objet de l’évaluation (en concordance
avec son unité de comptabilisation),
• pour un actif non fnancier, la base sur laquelle il est approprié de l’évaluer
(conformément au principe de l’utilisation optimale),
• le marché principal (ou le plus avantageux) pour l’actif ou le passif,
• la ou les techniques d’évaluation appropriées, compte tenu de la disponibilité
de données permettant d’élaborer les données d’entrée représentant les
hypothèses que les intervenants du marché utiliseraient pour fxer le prix de
l’actif ou du passif, ainsi que le niveau par rapport auquel sont classées ces
données d’entrée dans la hiérarchie des justes valeurs.
7.5 Les évaluateurs entreprenant des évaluations destinées à être insérées dans
des états fnanciers doivent se familiariser avec les obligations en la matière (voir
aussi l’application VPGA 1).
8 Hypothèses
Une hypothèse est émise lorsqu’il semble raisonnable pour l’évaluateur

d’admettre qu’une chose est vraie sans devoir procéder à une investigation
ou une vérifcation spécifque.
Il faut que l'hypothèse formulée soit raisonnable et pertinente au regard de

l’objectif de la mission d’évaluation.
8.1 La défnition complète donnée dans le glossaire de la RICS est la suivante :

« Supposition tenue pour vraie. Il peut s’agir de faits, de conditions ou de

situations ayant un effet sur l’objet de l’évaluation ou la méthode employée,
qui par convention, n’ont pas à être vérifés par l’évaluateur dans le cadre du
processus d’évaluation. En général, l’évaluateur émet une hypothèse lorsqu’une
investigation spécifque n’est pas nécessaire pour prouver qu’une chose est
vraie. »
8.2 Il faudra presque toujours assortir les bases de valeurs d’hypothèses

appropriées (ou d’hypothèses particulières, voir la section 9 ci-après) sur la
situation ou l’état présumés du bien ou de l’actif à la date d’évaluation.
8.3 L’émission d’une hypothèse est souvent liée à une limitation du champ des
investigations ou enquêtes devant être menées par l’évaluateur (voir la norme
VPS 2). Par conséquent, toutes les hypothèses susceptibles d’être intégrées
dans le rapport doivent être convenues avec le client et fgurer dans les termes
du contrat. S’il s’avère impossible de faire fgurer les hypothèses dans les termes
du contrat, celles-ci devront être convenues par écrit avec le client avant la
publication du rapport d’évaluation.

8.4 Si, à la suite d’une visite ou d’une investigation, l’évaluateur estime qu’une
hypothèse convenue préalablement avec le client se révèle inappropriée ou

doit être considérée comme une hypothèse particulière, la révision desdites
hypothèses et de ladite méthode d’évaluation doit être discutée avec le client
avant la conclusion de l’évaluation et la remise du rapport.
8.5 Il convient de consulter l’application VPGA 8 pour plus d’indications sur

l’application concrète de ces principes en ce qui concerne les intérêts relatifs à la
propriété immobilière.
9 Hypothèses particulières
Une hypothèse particulière est émise par l'évaluateur lorsqu’elle présume

des faits qui diffèrent des faits réels existant à la date d’évaluation ou
correspond à une hypothèse qui ne serait pas validée par un acteur type du
marché lors d’une transaction à la date d’évaluation.
Lorsque des hypothèses particulières sont nécessaires pour remettre au

client une évaluation conforme à sa demande, elles doivent être approuvées
et confrmées par écrit au client avant la remise du rapport.
Des hypothèses particulières ne seront retenues que si elles peuvent être

considérées comme réalistes, pertinentes et valides compte tenu des
circonstances propres à l’évaluation.
Application
9.1 L’évaluateur peut inclure dans le rapport un commentaire ou une analyse

concernant la probabilité de réalisation d’une hypothèse particulière. Par
exemple, une hypothèse particulière qui stipulerait qu’un permis de construire a

été accordé doit préciser l’impact sur la valeur du bien des conditions éventuelles
imposées.
9.2 Entre autres hypothèses particulières, la modifcation d’un bien ou actif ; par
exemple, « la valeur vénale dans l’hypothèse particulière de travaux considérés
comme achevés ». En d’autres termes, il s’agit d’une hypothèse qui présume des
faits différents de ceux existant à la date d’évaluation.
9.3 Si un client demande une évaluation basée sur une hypothèse particulière
jugée irréaliste par l’évaluateur, sa demande devra être refusée.
9.4 Voici quelques exemples de situations dans lesquelles il peut être approprié
d’émettre des hypothèses particulières :
• une situation dans le cadre de laquelle une offre est émise par un acquéreur
de convenance, ou pourrait être raisonnablement envisagée ;
• une situation dans laquelle les droits immobiliers évalués ne peuvent être
proposés librement et ouvertement sur le marché ;
• une modifcation antérieure de l’aspect physique du bien immobilier ou de

l’actif dont l’évaluateur doit faire abstraction ;
• une modifcation imminente de l’aspect physique du bien immobilier (par

ex., construction d’un nouveau bâtiment, remise à neuf ou démolition d’un
bâtiment existant) ;
• une modifcation anticipée du mode d’occupation ou d’exploitation
commerciale du bien immobilier ;
• le traitement des modifcations et améliorations apportées à un bien faisant
l’objet d’un contrat de bail ;
• la prise en compte de facteurs environnementaux ayant des répercussions
négatives sur le bien, dus notamment à un phénomène naturel (inondations)
ou non (contamination), ou de questions liées à l’utilisation du bien (utilisateur
non conforme).
9.5 Voici quelques exemples d’hypothèses particulières dans le cas des intérêts
détenus dans des biens immobiliers :
• octroi d’un permis de construire présent ou futur pour un aménagement
(changement d’usage inclus) du bien immobilier ;
• réalisation d’un bâtiment ou de tout autre projet d’aménagement
conformément à un plan et à un cahier des charges défnis ;
• modifcation particulière du bien immobilier (par ex., enlèvement de
l’équipement d’exploitation) ;
• vacance du bien immobilier, alors qu’il est en réalité occupé à la date
d’évaluation ;
• bien loué pour une période défnie alors que le bien est vacant à la date
d’évaluation ;

• transaction entre des parties dans le cas où l’une ou plusieurs de ces parties
ont un intérêt particulier dans le bien évalué et que l’association desdits
intérêts crée une valeur ajoutée ou valeur d’ensemble.
9.6 Lorsqu’un bien immobilier se trouve endommagé, les hypothèses

particulières émises peuvent être les suivantes :
• considérer le bien immobilier comme réhabilité (compte tenu des
déclarations de sinistre) ;
• évaluer le terrain après déblaiement avec obtention supposée du permis de
construire pour l’usage existant ;
• remise à neuf ou rénovation pour un usage différent dans la perspective
d’obtenir les permis de construire nécessaires.
9.7 L’adoption de certaines de ces hypothèses particulières peut nuancer

l’application de la défnition de la valeur vénale. Le plus souvent, elles sont
particulièrement appropriées lorsque le client est un établissement de prêt, les

hypothèses particulières permettant alors d’illustrer l’impact potentiel qu’un
changement de situation pourrait avoir sur la valeur d’un bien immobilier donné
en garantie.

9.8 En cas d’évaluations réalisées en vue de la préparation d’états fnanciers,
la base normale de valeur exclura toute valeur additionnelle imputable aux
hypothèses particulières. Toutefois, en cas d’adoption exceptionnelle d’une telle
hypothèse particulière, il devra en être fait mention dans toute référence publiée.
Voir à ce sujet les paragraphes 2.2(i) et (l) VPS 3.
10 Évaluations refétant une contrainte de commercialisation

réelle ou anticipée, et ventes forcées
Chaque fois que l’évaluateur ou le client estime qu’une évaluation doit

prendre en compte une contrainte de commercialisation actuelle ou
anticipée, les détails de cette contrainte doivent être convenus et spécifés
dans les termes du contrat.
Application
10.1 Il peut être demandé à l’évaluateur d’entreprendre une évaluation refétant

une contrainte de commercialisation réelle ou anticipée, qui peut être de nature
variée.
10.2 Si un bien ou actif ne peut pas être librement ou convenablement mis sur
le marché, cette contrainte aura probablement un effet défavorable sur le prix.
Avant d’accepter une mission de conseil à propos de l’incidence probable
d’une contrainte, l’évaluateur doit déterminer si cette dernière découle d’une
caractéristique intrinsèque de l’actif ou des droits y afférents devant être évalués,
ou bien de la situation particulière du client, ou d’une combinaison de ces
éléments.

10.3 Si une contrainte intrinsèque existe à la date d’évaluation, il est normalement

possible d’estimer son impact sur la valeur. Les termes du contrat devront faire
état de cette contrainte et il faudra y préciser que l’évaluation sera réalisée sur
cette base. Il peut également être utile de fournir une évaluation alternative sur la
base de l’hypothèse particulière selon laquelle la contrainte n’existe pas à la date
d’évaluation, afn d’en démontrer l’effet.
10.4 Une attention particulière s’impose lorsqu’une contrainte intrinsèque

n’existe pas à la date d’évaluation, mais qu’elle est susceptible de découler
d’un événement particulier ou d’une série d’événements particuliers. Sinon, le
client peut demander que l’évaluation soit réalisée sur la base d’une contrainte
particulière de commercialisation. Dans les deux cas, l’évaluation sera effectuée
sur la base de l’hypothèse particulière selon laquelle la contrainte existe à la date
d’évaluation. La nature exacte de la contrainte doit être précisée dans les termes
du contrat. Il peut également être utile de soumettre une évaluation ne tenant pas
compte de cette hypothèse particulière afn de démontrer l’effet de la contrainte
si elle existe.
10.5 Une hypothèse particulière indiquant simplement une date limite de

cession sans en préciser les raisons ne serait pas une hypothèse raisonnable.
Sans une bonne compréhension des raisons de la contrainte, l’évaluateur ne
peut en déterminer l’effet éventuel sur la possibilité de commercialisation, les

négociations de vente et le prix pouvant être obtenu ni fournir des conseils
judicieux.
10.6 Une contrainte de commercialisation ne doit pas être confondue avec une
vente forcée. Une contrainte peut entraîner une vente forcée, mais elle peut
également exister sans que le propriétaire ne soit obligé de vendre.
10.7 L’expression « valeur de vente forcée » ne doit pas être utilisée. Une « vente
forcée » correspond à une situation dans laquelle la vente a lieu et ne représente
donc pas une base de valeur distincte. Il y a vente forcée en cas d’obligation de
réaliser la vente d’un bien à une date précise, par exemple, pour lever des fonds
ou amortir une dette dans un délai donné. La vente est dite « forcée », car le
vendeur est soumis à des facteurs juridiques externes ou à des circonstances
commerciales personnelles de sorte que la contrainte temporelle n’est pas un
choix de sa part. La nature de ces facteurs extérieurs et les conséquences de la
non-réalisation d’une vente sont aussi importantes pour la détermination du prix
pouvant être obtenu dans le délai dont on dispose.
10.8 L’évaluateur peut aider le vendeur à déterminer le prix à accepter en cas de

vente forcée, mais il s’agit là d’un jugement commercial. Toute correspondance
entre le prix pouvant être obtenu dans une vente forcée et la valeur vénale est
fortuite ; ce n’est pas une valeur qui peut être déterminée à l’avance, mais plutôt
une indication de la valeur subjective d’investissement (« worth ») pour ce vendeur
en particulier à la date en question et compte tenu du contexte. Comme le
souligne le paragraphe 10.7 ci-avant, même si des conseils peuvent être donnés
sur la valeur de réalisation probable dans le cas d’une vente forcée, l’expression
décrit la situation dans laquelle la vente a lieu et ne doit donc pas être employée
comme une base de valeur.

10.9 On croit souvent à tort que sur un marché diffcile ou baissier, les « vendeurs
consentants » sont peu nombreux et qu’en conséquence, la plupart des
transactions qui s’y déroulent résultent de « ventes forcées ». Ainsi, il peut être
demandé à l’évaluateur de fournir à ce titre des conseils en vente forcée. Cet
argument n’est pas très valable, car il implique que l’évaluateur doit ignorer la
réalité du marché. Les commentaires relatifs à la valeur vénale énoncés à la
section 4 VPS 4 indiquent clairement qu’un vendeur consentant aspire à vendre
son bien aux meilleures conditions du marché après une commercialisation
appropriée, quel que soit le prix obtenu. L’évaluateur doit veiller à décliner ce
type d’instructions en expliquant au client qu’en l’absence de contrainte défnie
concernant l’actif ou le vendeur, la valeur vénale constitue la base de valeur
appropriée. Sur un marché déprimé, nombre d’opérations seront le fait de
vendeurs obligés de vendre, tels les liquidateurs et administrateurs judiciaires,
mais ces vendeurs sont aussi, généralement, dans l’obligation d’obtenir le
meilleur prix dans ces circonstances, et ne peuvent imposer de leur propre
initiative des conditions ou contraintes de mise sur le marché déraisonnables.
Ces ventes se conformeront normalement à la défnition de la valeur vénale.

11 Hypothèses et hypothèses particulières relatives aux valeurs

prévisionnelles
Toute hypothèse, qu'elle soit particulière ou non, retenue à l’égard

de valeurs prévisionnelles devra être convenue avec le client avant la
communication d'une opinion sur la valeur.
Le rapport d’évaluation doit mentionner le degré d’incertitude plus élevé

susceptible d’être associé à une prévision de valeur, lorsque, par défnition,
aucune donnée directement comparable n’est disponible.
Application
11.1 De par leur nature, les valeurs prévisionnelles reposent entièrement sur
des hypothèses, dont certaines peuvent être des hypothèses particulières
substantielles. Par exemple, l’évaluateur peut formuler diverses hypothèses
sur les conditions futures du marché, concernant les rendements, hausses
des loyers, taux d’intérêt, etc. lesquelles doivent être étayées par des études
sérieuses ou des prévisions de perspectives économiques.
11.2 Il convient donc d’agir avec la plus grande prudence pour s’assurer que
toutes les hypothèses émises sont :
• conformes aux normes nationales et infranationales applicables,
• réalistes et crédibles,
• consignées clairement et intégralement dans le rapport.
11.3 Si des hypothèses particulières sont retenues, il convient de choisir avec

discernement les méthodes, outils et données utilisés pour les projections et
extrapolations pour s’assurer qu’ils sont fables et précis.

VPS 5 Méthodes et
techniques d’évaluation
• applique la Norme internationale d’évaluation (IVS) 105 sur les méthodes
et techniques d’évaluation ;

situations.
Il incombe aux évaluateurs d'adopter, et si nécessaire, de justifer la ou les

méthodes ou techniques d'évaluation retenues pour réaliser chaque mission

d'évaluation. L'évaluateur doit toujours prendre en considération :
• la nature de l'actif (ou du passif),

• l'objectif, l'utilisation prévue et le contexte de la mission considérée,
• les exigences nationales ou infranationales légales ou autres qui sont
applicables.
Les évaluateurs doivent également tenir compte des meilleures pratiques

dans leur domaine de spécialisation particulier, étant entendu que ces
pratiques ne doivent pas les empêcher de faire preuve de jugement dans
chaque mission d'évaluation afn d'aboutir à une opinion sur la valeur
adéquate selon les critères professionnels, compte tenu de l'objectif de
l'évaluation.
Sauf à être imposée par la loi ou d'autres dispositions obligatoires, aucune

méthode ou technique d'évaluation ne doit nécessairement être privilégiée
par rapport à d'autres. Dans certaines juridictions ou pour répondre à
certains objectifs, plus d'une méthode peut être demandée pour arriver à un
jugement nuancé. L'évaluateur doit donc toujours être disposé à expliquer la
ou les méthodes ou techniques employées.
Application
1 Bien qu’il n’existe aucune défnition universellement admise d’une méthode

d’évaluation, cette expression est généralement employée pour désigner la
manière globale de procéder pour déterminer la valeur d’un actif ou d’un passif
particuliers. Le terme « technique d'évaluation » se réfère plutôt à la procédure
d’évaluation ou de calcul employée pour aboutir au résultat.
2 Il est nécessaire d’effectuer des évaluations de différents droits relatifs à

différentes catégories d’actifs pour répondre à divers objectifs. En raison de

VPS 5 – Méthodes et techniques d’évaluation
cette diversité, la méthode d’estimation de la valeur employée, et à plus forte

raison, les techniques particulières utilisées dans un cas précis peuvent s’avérer
inadaptées dans un autre cas. D’après la défnition donnée dans le paragraphe 1
ci-avant, la méthode globale d’évaluation employée appartiendra en général à
l’une des trois grandes catégories suivantes :
• La méthode par comparaison consiste à comparer l’actif évalué avec
des actifs (ou passifs) identiques ou similaires pour lesquels on dispose
d’informations sur le prix. Il peut s’agir d’une comparaison des transactions
sur le marché relatives à une catégorie d’actifs (ou de passifs) identique ou
équivalente, s’inscrivant dans un horizon temporel pertinent.
• La méthode par le revenu est basée sur la capitalisation ou la conversion
sous diverses formes des revenus actuels ou futurs (fux de trésorerie) en
une valeur en capital actuelle. Parmi les formes possibles, la capitalisation
d’un revenu classique fondé sur le marché ou l’actualisation de prévisions
de revenu spécifques peuvent être considérées comme appropriées selon la
catégorie d’actif considérée et à condition que cette façon de procéder serait
adoptée par les intervenants du marché.

• La méthode par le coût part du principe économique qu’un acheteur ne
paiera pas davantage pour un actif que le coût d’acquisition d’un actif de

même utilité, que ce soit par l’achat ou la construction.
3 Chaque méthode et chaque technique d’évaluation sont sous-tendues

par la nécessité d’effectuer les comparaisons qui sont possibles puisque la
comparaison est l’ingrédient essentiel permettant de formuler une opinion tenant
compte du marché. Il est tout à fait possible d’aboutir à une opinion en adoptant
plus d’une méthode ou technique, sauf si la réglementation ou toute autre
autorité impose une méthode obligatoire. Il convient de faire preuve de prudence
dans le cas de l’utilisation de la méthode par le coût comme seule ou principale
méthode dans la mesure où il y a rarement une relation directe entre le coût et la
valeur.
4 Les techniques d’évaluation comprennent une gamme d’outils et de

procédés et différentes formes de modélisation, dont beaucoup reposent sur
des calculs et des statistiques perfectionnés. En général, plus la technique est
complexe, plus il faut faire preuve de vigilance pour éliminer toute incohérence
interne, en ce qui concerne les hypothèses retenues par exemple.
5 De plus amples informations sur l’application de ces méthodes et

techniques fgurent dans l’IVS 105. Il convient de souligner, cependant, que
l’évaluateur est responsable en dernier ressort du choix de la ou des méthodes et
techniques utilisées dans chaque mission d’évaluation entreprise, sauf exigence
particulière imposée par la réglementation ou toute autre autorité.

Partie 5 : Applications en
matière d’évaluation
Introduction
Cette partie du « Red Book » porte sur l’application et la mise en œuvre des
présentes normes internationales dans des contextes précis, que ce soit dans un
objectif particulier ou en rapport avec un type d’actif en particulier.
Les recommandations de la RICS sur les pratiques d’évaluation – applications

(VPGA) qui suivent visent à présenter les principales questions à prendre en
compte et traitent en profondeur de l’application pratique des normes dans
des contextes précis. Sans être obligatoires, les VPGA comportent néanmoins
des liens et des renvois vers des dispositions obligatoires importantes prévues
par les Normes internationales d’évaluation et d’autres parties des présentes
normes internationales. Ces liens et renvois aideront les membres à repérer les
informations utiles pour la mission d’évaluation qu’ils sont en train d’entreprendre.
Il est rappelé aux membres que le référentiel IVS comprend les normes IVS
suivantes relatifs aux actifs, dont le texte intégral est reproduit en Partie 6 des
présentes normes internationales :
• IVS 200 Entreprises et intérêts dans des entreprises
• IVS 210 Actifs incorporels
• IVS 300 Installations techniques et équipements
• IVS 400 Intérêts relatifs à la propriété immobilière
• IVS 410 Biens immobiliers faisant l’objet d’un développement
Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
• IVS 500 Instruments fnanciers.
La liste complète des VPGA de la RICS est la suivante :

• VPGA 1 – Évaluation destinée à être insérée dans des états fnanciers,
• VPGA 2 – Évaluation relative aux prêts garantis,
• VPGA 3 – Évaluation des entreprises et des intérêts dans des entreprises,
• VPGA 4 – Évaluation d’immeubles individuels liés à une exploitation commerciale,
• VPGA 5 – Évaluation des installations techniques et équipements,
• VPGA 6 – Évaluation d’actifs incorporels,
• VPGA 7 – Évaluation de biens personnels, dont les antiquités et les œuvres d’art,
• VPGA 8 – Évaluation des intérêts relatifs à la propriété immobilière,
• VPGA 9 – Identifcation de portefeuilles, de collections et de groupes d’immeubles,
• VPGA 10 – Facteurs à l’origine d’une incertitude signifcative quant au
résultat de l’évaluation.

VPGA 1 Évaluation destinée
à être insérée dans des états
fnanciers
Ces recommandations étant des conseils, elles ne sont pas obligatoires. Elles
renvoient néanmoins les membres vers les informations correspondantes à
caractère obligatoire fgurant dans d’autres parties des présentes normes
internationales, ainsi que dans les Normes internationales d’évaluation. Ces
renvois en caractères gras vers des normes à suivre obligatoirement sont
donnés à toutes fns utiles et ne modifent pas le degré de force contraignante
du texte qui suit, lequel expose des recommandations. Il est rappelé aux
membres :
• que ces recommandations ne pouvant traiter de toutes les éventualités,
ils doivent toujours prendre en considération les faits et les circonstances
propres à chaque mission d’évaluation lorsqu’ils formulent un jugement
sur la valeur ;
• qu’ils doivent avoir en tout temps à l’esprit que les exigences nationales
et infranationales particulières éventuelles sortent du cadre de ces
recommandations.
1 Champ d’application
1.1 Les recommandations ci-après donnent des informations supplémentaires Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
sur l’évaluation des biens, des actifs et des passifs destinée à être insérée dans
des états fnanciers.
1.2 Les évaluations destinées à être insérées dans des états fnanciers requièrent
une attention particulière, car elles doivent être strictement conformes aux
normes d’information fnancière applicables adoptées par l’entité. Il est donc
vivement recommandé à l’évaluateur de clarifer dès le départ les normes
adoptées par ses clients.
1.3 Même si les Normes internationales d’information fnancière (IFRS) sont

largement adoptées actuellement, d’autres normes de présentation des états
fnanciers peuvent encore être en vigueur dans d’autres juridictions.
1.4 Dans tous les cas, il est rappelé aux évaluateurs que les IFRS, tout comme
les autres normes d’information fnancière, continuent d’évoluer. L’évaluateur doit
donc veiller à se référer aux normes en vigueur à la date de référence des états
fnanciers.

VPGA 1 – Évaluation destinée à être insérée dans des états fnanciers
2 Évaluations aux termes des Normes internationales

d’information fnancière (IFRS)
2.1 Si l’entité a adopté les IFRS, la base de valeur sera la juste valeur (voir
également la section 7 VPS 4) et l’IFRS 13 Évaluation de la juste valeur,
s’appliquera. Il est essentiel que l’évaluateur ait connaissance des exigences de
l’IFRS 13, notamment en matière de divulgation. L’IFRS 13 peut être obtenue sur
le site www.ifrs.org
3 Évaluation des actifs du secteur public en vertu des Normes

comptables internationales du secteur public (IPSAS)
3.1 Lorsque des actifs du secteur public doivent être insérés dans des états
fnanciers conformes aux normes IPSAS, il convient de faire référence à la version
des normes en vigueur à la date de l’information fnancière, laquelle peut être
obtenue sur le site www.ifac.org/public-sector
4 Autres cas
4.1 Des dispositions juridiques, réglementaires, comptables, nationales ou

infranationales spécifques peuvent exiger une application différente dans
certains pays ou États ou dans certaines conditions.

VPGA 2 Évaluation relative
aux prêts garantis
membres :
sur la valeur ;
recommandations.
1.1 Les recommandations ci-après donnent des informations supplémentaires

sur l’évaluation des biens et droits immobiliers et d’autres actifs corporels en vue
d’un prêt garanti.
1.2 Tous les renvois vers des dispositions dont l'application est obligatoire
sont indiqués en caractères gras. Même si les autres informations données sont
facultatives dans presque toutes les juridictions, les évaluateurs doivent toujours
se référer au supplément national pertinent (voir la section 4 PS 1) pour connaître
les autres obligations à respecter.
2 Contexte
2.1 Voici les exemples les plus courants de biens donnés en garantie pour
lesquels un évaluateur est susceptible d’être sollicité :
(a) un bien immobilier qui est ou sera occupé par son propriétaire ;
(b) un bien immobilier qui est ou sera un investissement ;

VPGA 2 – Évaluation relative aux prêts garantis
(c) un bien immobilier complètement dédié à une exploitation commerciale

particulière et évalué par rapport à son potentiel commercial ;
(d) un bien immobilier qui fait ou qui est voué à faire l’objet d’un
développement ou d’une rénovation.
Chacun des exemples ci-dessus est abordé plus précisément dans le paragraphe
6.2 de la présente VPGA.
2.2 La présente VPGA traite des questions suivantes qui concernent

spécifquement les évaluations relatives aux prêts commerciaux garantis :
• acceptation de missions et communication d’informations,
• indépendance, objectivité et confit d’intérêts,
• bases de valeur et hypothèses particulières,
• établissement des rapports et communication d’informations.
2.3 Dans presque tous les pays, la grande variété d’actifs proposés en garantie
et l’éventail de produits de prêt disponibles nécessitent tous une approche
légèrement différente. L’évaluateur et le prêteur peuvent donc s’accorder sur les
variations, sous réserve du respect de la section 4 PS 1. Il est primordial que
l’évaluateur saisisse les besoins et les objectifs du prêteur, ainsi que les termes
du prêt visé, et que le prêteur comprenne les conseils qu’il reçoit. Ces principes
s’appliquent aussi bien aux biens immobiliers et droits y afférents qu’à d’autres
actifs corporels.
3 Indépendance, objectivité et confit d’intérêts
3.1 Il est rappelé aux membres qu’ils doivent en toutes circonstances rester
intègres, indépendants et objectifs, conformément à la section 3 PS 2, et éviter
les confits d’intérêts et toutes actions ou situations incompatibles avec leurs
obligations professionnelles. De plus, les membres doivent également déclarer
tout confit d’intérêts potentiel, d’ordre personnel ou professionnel, à toutes
les parties concernées. Les membres comprendront que ces obligations sont
particulièrement pertinentes et importantes quand il s’agit de prêts garantis.
3.2 L’évaluateur qui respecte les dispositions d’indépendance et d’objectivité

de la section 3 PS 2 peut, pour répondre à une demande ou une obligation
spécifque, confrmer qu’il agit en qualité d’« évaluateur indépendant » à condition
de respecter les dispositions du paragraphe 3.3 ci-après.
3.3 Le prêteur peut spécifer des critères supplémentaires d’indépendance pour

une évaluation relative à un prêt garanti. Il existe aussi des critères nationaux
et infranationaux spécifques. En l’absence de toute spécifcation, les critères
supplémentaires sont supposés stipuler l’absence de confit d’intérêts passé,
actuel ou futur entre l’évaluateur et l’emprunteur ou l’emprunteur potentiel, entre
l’évaluateur et l’actif qui doit être évalué, ou entre l’évaluateur et toute autre partie
participant à une transaction nécessitant le prêt. Un « confit d’intérêts passé »
porte normalement sur la période de 24 mois précédant la date de début de

la mission ou la date de signature des termes du contrat (au premier des deux
termes échu), bien que la durée puisse être allongée en vertu de dispositions
nationales ou infranationales spécifques.
3.4 Il convient de signaler au prêteur tout confit d’intérêts passé ou actuel avec
l’emprunteur potentiel ou l’actif ou le bien immobilier à évaluer avant l’acceptation
de la mission. Il convient également de signaler tout confit d’intérêts futur
éventuel. (Les références à l’ « emprunteur » désignent l’emprunteur potentiel ou
toute autre partie liée à la transaction nécessitant un prêt). Parmi les exemples
d’implications susceptibles de provoquer un confit d’intérêts fgurent des
situations dans lesquelles l’évaluateur ou la société d’évaluation :
• entretient une relation professionnelle de longue date avec l’emprunteur ou le
propriétaire de l’actif ou du bien immobilier ;
• propose la transaction au prêteur ou à l’emprunteur, ce qui implique le
versement d’honoraires à l’évaluateur ou à la société d’évaluation ;
• a un intérêt fnancier dans l’actif ou chez l’emprunteur ;
• agit pour le compte du propriétaire de l’actif ou du bien immobilier dans le
cadre d’une transaction liée ;
• agit (ou a agi) pour le compte de l’emprunteur en vue de l’achat de l’actif ou
du bien immobilier ;
• est engagé pour intervenir dans la cession ou la location d’un aménagement
achevé au sein de l’actif ou du bien immobilier concerné ;
• est intervenu récemment dans une transaction impliquant l’actif ou le bien
immobilier ;
• a fourni des conseils professionnels rémunérés sur l’actif ou le bien
immobilier aux propriétaires actuels ou précédents ou à leurs prêteurs ;
• fournit des services de conseil en promotion immobilière aux propriétaires
actuels ou précédents.
3.5 Il est rappelé aux évaluateurs qu’ils doivent déterminer, pour des raisons
de cohérence par rapport au paragraphe 3.1 ci-avant, si leur implication passée,
actuelle ou future en rapport avec le bien immobilier ou l’actif ou les parties liées
sufft à générer un confit avec leur devoir d’indépendance et d’objectivité. Les
exemples suivants illustrent les aspects qui peuvent avoir de l’importance : un
intérêt fnancier auprès d’une partie liée, les chances qu’un évaluateur ou une
société d’évaluation puisse tirer un proft substantiel des conclusions d’une
évaluation donnée et la part des honoraires perçus auprès d’une partie liée par
rapport aux honoraires totaux.
3.6 Si l’évaluateur estime que toute implication génère un confit inévitable avec
son devoir à l’égard du client potentiel, il doit refuser la mission.
3.7 Si l’évaluateur et le client conviennent qu’il est possible d’éviter un confit en

trouvant des arrangements pour gérer la mission, ceux-ci doivent être consignés
par écrit, y compris dans les termes du contrat, et mentionnés dans le rapport.

3.8 Un évaluateur peut tenir compte des opinions d’un client potentiel pour
décider si une implication passée, actuelle ou future crée un confit. Toutefois,
il relève de sa responsabilité professionnelle de décider d’accepter ou non
la mission en fonction des principes du Code de conduite de la RICS. Si une
mission est acceptée alors qu’un confit d’intérêts substantiel a été découvert,
l’évaluateur peut être tenu de justifer cette décision à la RICS. S’il n’est pas
en mesure de fournir une justifcation satisfaisante, la RICS peut prendre des
mesures disciplinaires.
3.9 Les membres doivent consulter la déclaration professionnelle de

la RICS concernant les Confits d’intérêts pour obtenir des informations
complémentaires.
4 Acceptation de missions et communication d’informations
4.1 Il est rappelé aux évaluateurs que les termes du contrat doivent comprendre
les obligations minimales énoncées au paragraphe 3.1 VPS 1. Il convient de
confrmer toutes conditions supplémentaires ou alternatives du prêteur et de
veiller à convenir de toutes les hypothèses particulières qui doivent être faites et à
les répertorier.
4.2 Dans certains cas, une évaluation relative à un prêt garanti peut être
demandée par une partie qui n’est pas le prêteur visé, mais par exemple un
emprunteur ou un courtier potentiel. Si la partie ne connaît pas ou ne souhaite
pas dévoiler l’identité du prêteur visé, les termes du contrat doivent préciser que
l’évaluation peut ne pas être acceptable aux yeux d’un prêteur, soit parce que
certains prêteurs estiment qu’une évaluation apportée par un emprunteur ou son
agent n’est pas suffsamment indépendante, soit parce que ce prêteur a des
obligations de communication spécifques.
4.3 L’évaluateur doit demander si les biens immobiliers à évaluer ont récemment
fait l’objet d’une transaction ou si un prix provisoire a été convenu.
Si de telles informations sont révélées, il convient de demander des

renseignements complémentaires, comme les conditions de mise sur le marché
du bien immobilier, l’impact de toute mesure incitative, le prix réalisé ou convenu,
et si ce dernier était le meilleur prix.
4.4 L’évaluateur doit demander le détail des conditions applicables aux facilités
de prêt envisagées par le prêteur.
4.5 L’évaluateur doit s’assurer que l’ensemble des informations sont publiées
suivant les instructions, conformément au paragraphe 3.1 VPS 1, et en
considération des questions abordées dans la section 6 ci-après.
5 Bases de valeur et hypothèses particulières
5.1 La valeur vénale est la base de valeur généralement utilisée pour toutes
les évaluations ou estimations réalisées en vue d’un prêt garanti. Toutefois,

d’autres bases sont reconnues ou expressément demandées en vertu de

dispositions légales ou réglementaires nationales ou infranationales, la
« valeur hypothécaire » en étant un exemple. Ces autres bases sont souvent
utilisées avec des méthodes et hypothèses prescrites et peuvent conduire par
conséquent à une valeur dans le cadre de prêts garantis assez différente de
la valeur vénale défnie au paragraphe 30.1 de l’IVS 104 et reproduite dans la
norme VPS 4. Cette méthode est appelée méthode d’évaluation « au prix du
modèle » pour la distinguer de la méthode d’évaluation au prix du marché.
Son résultat ne doit être utilisé que dans le cadre de l’objectif concerné. En
effet, la base ou le modèle utilisés font souvent partie d’un outil d’analyse du
risque, celui-ci étant considéré surtout du point de vue du prêteur et sur une
période prolongée. Bien qu’il soit légitime pour les évaluateurs de fournir des
conseils au moyen de ces autres bases de valeur, il est en revanche essentiel
de toujours expliciter la base de valeur adoptée.
5.2 Toutes les hypothèses particulières (voir section 9 VPS 4) posées pour
déterminer la valeur communiquée doivent être convenues au préalable et par
écrit avec le prêteur et mentionnées dans le rapport.
5.3 Les exemples suivants illustrent des circonstances survenant fréquemment

dans des évaluations relatives à un prêt garanti et pour lesquelles des hypothèses
particulières peuvent être nécessaires :
• un permis de construire a été délivré pour l’aménagement du bien
immobilier ;
• le bien immobilier a été modifé suite à une nouvelle construction ou à une
rénovation par exemple ;
• une nouvelle location est mise en œuvre dans des conditions spécifques ou
le loyer est réajusté ;
• un acquéreur de convenance intervient, qui peut être l’emprunteur ;
• une contrainte susceptible d’empêcher la mise sur le marché du bien
immobilier ou son exposition appropriée doit être ignorée ;
• une nouvelle désignation économique ou environnementale est entrée en Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
vigueur ;
• le bien immobilier est soumis à des contraintes environnementales d’origine
naturelle ou non ou liées à l’utilisation existante ;
• une volatilité inhabituelle sur le marché à la date d’évaluation doit être
ignorée ;
• un bail ou des baux établis entre des parties liées ont été ignorés.
Cette liste n’est pas exhaustive et les hypothèses particulières appropriées

dépendront des circonstances dans lesquelles l’évaluation est demandée et de la
nature du bien immobilier à évaluer.
5.4 Toute évaluation en vue d’un prêt garanti réalisée sur la base d’une
hypothèse particulière doit être accompagnée d’un commentaire en cas de
différence signifcative constatée au niveau de la valeur communiquée selon que
l’hypothèse particulière est ou non retenue.

6 Établissement des rapports et communication

d’informations
6.1 Outre les aspects mentionnés au paragraphe 2.2 VPS 3, les questions

suivantes demanderont fréquemment à être prises en considération et seront
souvent commentées dans un rapport élaboré en vue d’un prêt garanti :
• divulgation de tout confit d’intérêts (voir la sous-section 4 de cette VPGA)
identifé dans les termes du contrat, ou dans tout avenant ultérieur, ou de
tout arrangement convenu pour éviter un confit d’intérêts. En l’absence de
confit avec l’évaluateur, une déclaration doit être faite à cet effet ;
• la méthodologie d’évaluation adoptée, accompagnée (si nécessaire ou sur
demande), des calculs utilisés (il convient de noter que des prescriptions
nationales ou infranationales concernant la méthodologie ou technique à
employer devront être suivies dans certains cas) ;
• en cas de transaction récente relative au bien immobilier, ou si un prix
provisoire a été divulgué, la mesure dans laquelle ces informations sont
acceptées comme preuve de la valeur. Si sa recherche de renseignements
ne révèle rien, l’évaluateur fera une déclaration à cet effet dans le rapport,
accompagnée d’une demande de renvoi de l’affaire à l’évaluateur pour
examen complémentaire si de telles informations sont découvertes avant la
fnalisation du prêt ;
• un commentaire sur l’adéquation du bien immobilier donné en garantie à des
fns d’hypothèque, en tenant compte de la durée et des conditions du prêt
envisagé. Si les termes ne sont pas connus, le commentaire se basera sur le
potentiel de commercialisation du bien ;
• toute circonstance, dont l’évaluateur a pris connaissance, susceptible
d’affecter le prix (elle doit également être portée à l’attention du prêteur, et
ses répercussions doivent être indiquées) ;
• tout autre facteur potentiellement en confit avec la défnition de la base de
valeur ou avec ses hypothèses sous-jacentes doit être mentionné et ses
conséquences expliquées ;
• potentiel d'autres utilisations et demande les concernant ou tout changement
prévisible du mode ou du type d’occupation actuels ;
• demande potentielle d’occupation professionnelle du bien immobilier ;
• vétusté ou présence de matériaux nocifs ou dangereux ;
• un commentaire sur toute désignation environnementale ou économique ;
• un commentaire sur les questions environnementales telles que risque
d’inondations, antécédents de contamination ou utilisations non
conformes ;
• évolution passée, actuelle et future du marché et toute volatilité constatée du
marché local ou de la demande pour cette catégorie de bien immobilier ;
• potentiel de commercilisation actuel du bien et perspectives de maintien de
ce potentiel sur la durée de vie du prêt ;

• informations sur toute transaction comparable signifcative utilisée pour

l’évaluation et explication de son importance ;
• toute autre élément apparu lors des recherches normales d’informations et
susceptible d’avoir un effet signifcatif sur la valeur communiquée ;
• si le bien immobilier fait ou est voué à faire l’objet d’un développement ou
d’une rénovation en vue d’une habitation, répercussions d’une incitation à
l’achat.
Les facteurs relatifs à la durabilité (voir VPGA 8) infuent de manière de plus

en plus signifcative sur le marché, et les évaluations dans le cadre de prêts
garantis doivent toujours être menées en prenant correctement en considération
l’importance de ces facteurs dans la mission concernée.
6.2 Les paragraphes suivants énumèrent les aspects qu’il peut être approprié
d’inclure pour évaluer différentes catégories de biens et de droits immobiliers
énumérées dans le paragraphe 2.1 de la présente VPGA.
a) Un bien immobilier qui est ou sera occupé par son propriétaire
Hypothèses particulières typiques susceptibles de survenir lors de l’évaluation de

cette catégorie de bien immobilier :
• le permis de construire a été ou sera accordé pour l’aménagement, y
compris un changement d’utilisation, du bien immobilier ;
• réalisation d’un bâtiment ou de tout autre projet d’aménagement
conformément à un plan et à un cahier des charges défnis ;
• toutes les licences et autorisations ont été obtenues ;
• le bien immobilier a été modifé de manière défnie (par exemple, enlèvement
d’équipements ou d’installations) ;
• vacance du bien immobilier, alors qu’il est en réalité occupé à la date
d’évaluation.
b) Un bien immobilier qui est ou sera un investissement Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
(i) Le rapport doit inclure les éléments supplémentaires suivants :

• une synthèse des baux professionnels, en précisant si les baux ont été lus ou
non, et la source des informations sur lesquelles l’évaluateur s’est basé ;
• une déclaration et un commentaire sur le revenu locatif actuel, et une
comparaison avec la valeur locative actuelle du marché. Si le bien
immobilier comporte plusieurs unités distinctes susceptibles d’être louées
individuellement, il convient de fournir des informations séparées sur
chacune.
• une hypothèse par rapport à la qualité de la signature du locataire en
l’absence d’informations disponibles, ou un commentaire sur l’opinion du
marché en termes de qualité, d’adéquation et de solidité de la signature du
locataire ;

• un commentaire sur la pérennité du revenu sur toute la durée de vie du prêt

(et sur tout risque menaçant la pérennité du revenu), avec une référence
particulière à la résiliation ou à l’extinction du bail, et les tendances prévues
du marché (sachant que ces éléments seront peut-être à replacer dans le
contexte plus général de la durabilité) ;
• un commentaire sur le potentiel d’aménagement ou de rénovation au terme
du bail ou des baux professionnels.
(ii) Hypothèses particulières typiques susceptibles de survenir lors de

l’évaluation de cette catégorie de bien immobilier :
• à l’issue d’un réajustement du loyer par exemple, un loyer différent a été
convenu ou déterminé ;
• tout bail existant a été résilié et le bien immobilier est vacant et à louer ;
• un bail avec des conditions spécifques a été établi.
c) Un bien immobilier complètement dédié à une exploitation commerciale

particulière et évalué par rapport à son potentiel commercial
(i) La fermeture de l’entreprise pourrait avoir un impact substantiel sur la

valeur vénale. L’évaluateur doit donc établir un compte rendu sur cet impact soit
individuellement, soit d’après l’une ou plusieurs des hypothèses particulières
suivantes :
• l’entreprise a fermé et le bien immobilier est vacant ;
• les stocks ont été épuisés ou enlevés ;
• les licences, autorisations, certifcats ou permis ont été perdus ou sont
menacés ;
• les comptes et registres commerciaux ne sont pas accessibles aux acheteurs
potentiels.


• hypothèses sur les performances commerciales ;
• prévisions de performances commerciales qui diffèrent sensiblement des
anticipations actuelles du marché.
d) Un bien immobilier qui fait ou qui est voué à faire l’objet d’un développement
ou d’une rénovation
(i) Le rapport doit inclure les éléments supplémentaires suivants :

• un commentaire sur le coût et la passation des contrats ;
• un commentaire sur la viabilité du projet proposé ;
• si l’évaluation est fondée sur une méthode de type compte à rebours, une
illustration de la sensibilité de l’évaluation à toutes les hypothèses formulées ;

• les répercussions sur la valeur de tout dépassement de coût ou retard dans

le contrat ;
• un commentaire sur la durée prévue du développement ou de la rénovation,
celle-ci pouvant affecter la valeur d’usage en raison de la gêne occasionnée
et/ou de l’absence d’utilité temporaire.

• les travaux décrits ont été achevés de manière appropriée et professionnelle,
conformément à toutes les obligations légales indiquées ;
• le projet achevé a été loué ou vendu conformément à des conditions
défnies ;
• une vente ou location convenue antérieurement n’a pas abouti.
(iii) Si une évaluation est fondée sur l’hypothèse particulière selon laquelle les
travaux ont été achevés à une date d’évaluation actuelle, la valeur communiquée
doit correspondre au contexte du marché en vigueur. Si une évaluation est
fondée sur l’hypothèse particulière selon laquelle les travaux ont été achevés à
une date ultérieure et que la date d’évaluation correspond à cette date ultérieure,
l’évaluateur est tenu de se forger et de communiquer une opinion sur la valeur
conformément au paragraphe 3.2(k) VPS 1 et au paragraphe 2.2(i) VPS 3.
6.3 Il est souhaitable de joindre toute lettre de mission et les termes du contrat
au rapport et de se référer à ces documents dans le corps du rapport.

VPGA 3 Évaluation des
entreprises et des intérêts
dans des entreprises
membres :
sur la valeur ;
recommandations.
1.1 Les recommandations ci-après contiennent des observations

supplémentaires relatives à l’évaluation des entreprises et des intérêts dans

des entreprises et à l’application pratique de la norme IVS 200 Entreprises et
intérêts dans des entreprises. Les renvois éventuels vers des dispositions
obligatoires sont indiqués en caractères gras.
2 Introduction
2.1 Aux fns de cette application, un « intérêt partiel » désigne la détention d’un
ou plusieurs droits ne représentant pas l’intégralité des droits afférents à un actif
corporel ou à un actif incorporel, tel que le droit permettant d’utiliser, mais pas de
vendre, un actif ou un bien immobilier. Une « quote-part » désigne la détention
d’un pourcentage du droit ou des droits afférents à un actif corporel ou à un actif
incorporel (que ces droits englobent l’intégralité de l’actif ou non, ou un intérêt
partiel dans l’actif), tel que la possession d’un actif commun à plusieurs parties.

VPGA 3 – Évaluation des entreprises et des intérêts dans des entreprises
2.2 L’IVS 200 défnit l’entreprise comme « une activité commerciale, industrielle,

de services ou d’investissement ». L’évaluation concernée par la présente
VPGA porte sur l’ensemble des activités d’une entité, qu’il s’agisse de sociétés,
d’entreprises individuelles ou de sociétés de personnes (ce qui inclut les sociétés
de personnes à responsabilité limitée), ainsi que sur les intérêts y afférents, tels
que les actions et parts dans la société ou les participations dans la société.
2.3 La présente VPGA ne traite pas de l’évaluation des actifs incorporels (thème
abordé par la VPGA 6), des installations techniques et équipements (thème de
la VPGA 5), des terrains ni des autres actifs corporels parfois constitutifs d’une
entreprise. Toutefois, l’évaluateur d’une entreprise peut souvent être amené à
se fonder sur les évaluations desdits actifs réalisées par d’autres évaluateurs
spécialisés, par exemple, en immobilier ou droits miniers.
2.4 L’évaluation d’une entreprise peut exiger une évaluation des emprunts, des
obligations, des options, des warrants, des titres convertibles et des titres à
revenu fxe.
2.5 Afn de satisfaire aux dispositions de la section 2 PS 2, il est important

que l’évaluateur participe régulièrement à l’évaluation d’entreprises, car une
connaissance pratique des facteurs affectant l’investissement dans un bien
immobilier, un actif, une entreprise ou une part de société donnée est absolument
nécessaire.
3 Étendue de la mission et termes du contrat
3.1 L’éventail des connaissances des clients en matière d’évaluation peut

varier considérablement, allant de ceux qui ont une connaissance approfondie
des modalités d’évaluation des entreprises, à ceux qui ignorent tout des termes
employés et des concepts appliqués par les évaluateurs d’entreprises.
3.2 Il est impératif que l’étendue de la mission de même que les termes du
contrat soient compris et acceptés par l’évaluateur et le client avant le début de
la mission. L’actif, le passif, l’intérêt spécifque y afférent, ou les droits à évaluer Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
doivent être consignés par écrit, en indiquant :
• la structure juridique de l’entreprise ;
• si l’évaluation de l’actif porte sur l’intégralité des intérêts ou sur une quote-
part ;
• si l’intérêt à évaluer se limite à certains actifs et passifs ou s’il en exclut ;
• la ou les catégories d’actions concernées.
3.3 Toutes les hypothèses faites doivent être clairement énoncées

conformément aux sections 8 et 9 VPS 4. Par exemple, l’évaluateur doit préciser
s’il suppose que les propriétaires d’actions ou d’intérêts partiels ont l’intention de
les vendre ou de les conserver, ou s’il faut ne pas tenir compte de certains actifs
ou passifs détenus par l’entreprise.

3.4 Dans certaines situations, il peut arriver que l’intérêt lié à l’actif à évaluer soit
partagé avec d’autres, auquel cas il conviendra d’en faire clairement mention.
3.5 Les évaluateurs peuvent souhaiter élaborer des lettres de mission types
pouvant être utilisées quel que soit le type de mission d’évaluation. Lorsque
l’évaluation doit satisfaire aux normes d’évaluation énoncées dans le « Red
Book » de la RICS, l’évaluateur doit défnir des termes de contrat qui tiennent
compte des conditions minimales énoncées dans la section 7 PS 2 et dans la
norme VPS 1, en les adaptant si nécessaire à l’évaluation d’entreprises.
4 Entreprises et intérêts dans des entreprises
4.1 L’évaluation d’une entreprise peut porter sur l’ensemble des activités d’une
entité ou sur une partie de ses activités. Il est important de distinguer, le cas
échéant, la valeur globale, la valeur de l’intérêt partiel (voir le paragraphe 2.1
ci-avant), la valeur d’actifs ou de passifs particuliers appartenant à l’entreprise et
l’usage auquel l’évaluation est destinée (par ex., à des fns de planifcation fscale,
ou à des fns de gestion interne), avant de commencer l’évaluation.
4.2 Il convient d’être clair quant à l’ « objectif » de l’évaluation, et à l’« usage

auquel elle est destinée ». Son objectif peut être de fournir une opinion en utilisant
une base de valeur particulière, par exemple la valeur vénale ou la juste valeur.
L’usage auquel elle est destinée peut faire référence à un type de transaction ou
d’activité, par exemple, l’évaluation peut être réalisée à des fns d’information
fnancière.
4.3 Si l’objectif de l’évaluation implique l’évaluation d’actifs, de divisions ou de

passifs individuels et que ceux-ci peuvent être cédés de manière indépendante,
ces actifs, divisions ou passifs doivent être évalués à leurs valeurs vénales
respectives et non proportionnellement à la valeur de l’ensemble de l’entreprise.
4.4 Dans le cadre de l’évaluation d’une entreprise ou d’un intérêt dans une
entreprise, l’évaluateur doit déterminer si une valeur plus élevée est susceptible
d’être atteinte dans un contexte de liquidation et, le cas échéant, envisager la

perspective d’atteindre cette valeur, en tenant compte du niveau de participation.
4.5 Les droits, les privilèges et les conditions rattachés à la participation, qu’ils
soient détenus sous forme d’entreprise individuelle, de société, ou de société de
personnes, doivent être pris en compte dans l’évaluation. Les droits de propriété
peuvent porter sur tout ou partie de l’entreprise, ou sur les parts détenues
dans celles-ci, et il peut être nécessaire de distinguer la propriété juridique et
effective, les droits et les obligations inhérents à l’intérêt évalué et les droits qui
pourraient découler de tout accord conclu entre les actionnaires actuels. Les
droits de propriété sont généralement défnis dans des documents juridiquement
contraignants, tels que les statuts, les documents constitutifs de l’entreprise ou
autres accords, et les pactes d’actionnaires.
4.6 Les documents indiqués au paragraphe 4.5 ci-avant peuvent contenir des

restrictions relatives à la cession des intérêts, et des dispositions régissant la
base de valeur à adopter en cas de cession d’intérêts. Il convient de différencier

les droits inhérents à l’intérêt à évaluer des obligations inhérentes audit intérêt.
Par exemple, les documents de propriété peuvent exiger une évaluation au
prorata de la valeur globale de l’entreprise, quelle que soit la taille de l’intérêt.
L’évaluateur devra alors respecter cette exigence, ainsi que les droits rattachés
à d’autres catégories d’intérêts. La norme IVS 200 fournit de plus amples
indications sur les droits de propriété.
4.7 Une participation ne donnant pas le contrôle peut avoir une valeur moindre
qu’une participation de contrôle, même si une participation majoritaire ne donne
pas nécessairement le contrôle de l’entreprise. Les droits de vote et les autres
droits rattachés aux intérêts sont déterminés par les cadres juridiques indiqués
au paragraphe 4.5 ci-avant, et peuvent donner le contrôle ou un droit de veto à
des intérêts minoritaires dans certaines circonstances. Il y a souvent différentes
catégories d’actions dans une entreprise, conférant à chacune des droits
différents.
4.8 Il est important de comprendre la raison pour laquelle un évaluateur est

chargé de réaliser une évaluation d’entreprise, les objectifs visés pouvant être
divers et variés. Les évaluations peuvent ainsi être requises dans le cadre de
l’établissement de rapports fnanciers, de l’accomplissement des obligations
fscales de l’entreprise, de missions de service public, de transactions et
d’introductions en bourse, en vue d’accords bancaires, d’attestations d’équité, en
raison d’une faillite ou procédure collective, pour la gestion des connaissances ou
une revue de portefeuille. De l’objectif dépendront les bases de valeur utilisées,
soit qu’elles découlent de la loi ou de la jurisprudence, soit qu’elles sont fxées
par les normes nationales et internationales régissant l’évaluation professionnelle.
4.9 Les bases de valeurs généralement adoptées pour réaliser ces évaluations
sont la juste valeur, la juste valeur de marché, la valeur vénale, la valeur normale
(« open market value »), la valeur subjective d’investissement, la valeur spécifque
au propriétaire, et la valeur nette de réalisation. Il est important de vérifer les
conditions précises imposées par toute base de valeur décrite dans les pactes
d’actionnaires, la législation ou la réglementation. Les évaluateurs doivent veiller à
respecter les exigences des sections 3, 4 et 7 PS 1 relatives à l’utilisation d’une
base de valeur non reconnue par le « Red Book ». Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
4.10 Les évaluations réalisées sur un même actif peuvent être différentes
selon les règles et les pratiques adoptées qui dépendent des bases de valeurs
retenues. Par exemple, au vu des règles établies en matière d’évaluation fscale,
une autorité fscale peut envisager l’évaluation sous un angle différent de celui
qu’une partie à un litige, un partenaire dans le cadre d’une fusion ou un acquéreur
de convenance adopterait.
4.11 Bien que l’évaluateur doive tenir compte des rendements futurs susceptibles
d’être tirés de l’entreprise, ainsi que des facteurs d’évaluation souvent
théoriques (notamment les éléments relatifs à la fscalité), l’entreprise qui doit
être évaluée est en fn de compte celle qui existe effectivement, ou qui pourrait
exister d’un point de vue commercial, à la date d’évaluation. L’évaluateur doit
donc tenir compte des attentes futures placées concernant l’exploitation de
l’entreprise, celles-ci pouvant reposer en partie sur la performance historique
réelle de l’entreprise et en partie sur sa performance théorique à venir. Elles

correspondront aux attentes des acteurs du marché cernées par l’évaluateur à

la suite des investigations menées concernant l’entreprise et les perspectives du
secteur, et des discussions engagées avec les exploitants de l’entreprise au sujet
de leurs attentes.
4.12 L’idée sous-jacente étant de prendre en compte les bénéfces que

l’acheteur pourrait tirer de son acquisition, ceux-ci sont généralement évalués
après déduction des frais commerciaux associés à la gestion de l’entreprise.
Lorsqu’une entreprise ne supporte pas de frais réels de gestion, l’évaluateur doit,
par conséquent, déduire des frais de gestion théoriques au taux du marché pour
calculer la rentabilité de l’entreprise aux fns de l’évaluation de celle-ci.
4.13 Dans de nombreux cas, l’évaluateur peut avoir besoin d’adopter plusieurs
méthodes d’évaluation, notamment lorsque les informations ou preuves fournies
sont insuffsantes pour lui permettre de n’en adopter qu’une seule. Dans ce cas,
l’évaluateur peut utiliser des méthodes supplémentaires pour mener à bien son
évaluation en indiquant les raisons de sa préférence pour la ou les méthodologies
retenues. L’évaluateur devra envisager toutes les méthodes d’évaluation
disponibles, et, en cas de rejet d’une méthode en particulier, devra indiquer les
raisons de ce choix.
5 Informations
5.1 L’évaluation d’une entreprise impose souvent de s’appuyer sur les

informations reçues de la part des propriétaires et de leurs conseillers ou
représentants. Il incombe donc à l’évaluateur de préciser les informations qui
peuvent être utilisées et le degré de confance accordé à celles-ci, et de donner
des explications en cas d’acceptation ou d’utilisation d’informations fournies par
le client ou son représentant sans vérifcation préalable. Certaines informations
peuvent devoir être vérifées en totalité ou en partie, auquel cas il conviendra
de faire mention de ladite vérifcation dans le rapport d’évaluation. Bien que la
valeur dépende largement des attentes futures placées à l’égard de l’entreprise
concernée, son passé peut apporter quelques indications quant à ce qui
constitue une attente raisonnable.
5.2 L’évaluateur doit être averti des développements économiques pertinents,

des tendances sectorielles et du contexte dans lequel il procédera à l’évaluation,
par exemple en ayant connaissance des perspectives politiques, des politiques
gouvernementales, du taux d’infation et des taux d’intérêt, et de l’activité du
marché, ces facteurs pouvant affecter différemment les entreprises selon les
secteurs d’activité auxquels elles appartiennent.
5.3 L’évaluation d’un intérêt dans une entreprise n’est pertinente que dans le
contexte de la situation fnancière de l’entreprise à la date d’évaluation. Il est
important de comprendre la nature des actifs et des passifs de l’entreprise et
de considérer ceux qui doivent être utilisés dans les activités génératrices de
revenus et ceux qui ne servent pas à ces activités à la date d’évaluation. Si
nécessaire, l’évaluateur peut également être amené à prendre en compte les
actifs et les passifs hors bilan.

6 Investigations relatives à l’évaluation
6.1 Il est indispensable que l’évaluateur ait une bonne connaissance et une
bonne compréhension de l’histoire de l’entreprise ou des actifs évalués, ainsi
que des activités associées à cette entreprise et à ces actifs, pour procéder à
une évaluation. Il doit également avoir une connaissance exhaustive, selon le
cas, du personnel de direction et des structures de gestion, de la situation dans
le secteur concerné, des perspectives économiques générales et des facteurs
politiques. En outre, il doit prendre en compte des questions telles que les droits
des actionnaires minoritaires. L’évaluateur doit donc, pour toutes ces raisons,
disposer des compétences nécessaires et être suffsamment qualifé pour pouvoir
entreprendre l’évaluation d’une entreprise.
6.2 Pour aider l’évaluateur à mieux comprendre la société et/ou l’actif ou les
actifs évalués, il doit disposer, si possible, des informations suivantes :
• les derniers états fnanciers, et le détail des projections ou prévisions
actuelles et antérieures ;
• une description et l’historique de l’entreprise ou de l’actif, ainsi que les
protections juridiques ;
• des informations concernant l’entreprise ou l’actif, et la propriété
intellectuelle ou les actifs incorporels sous-jacents (par ex., savoir-faire
commercial et technique, recherche et développement, documentation,
conception graphique et manuels, ainsi que les licences, autorisations,
immatriculations, etc.) ;
• les statuts, les pactes d’actionnaires, les conventions de souscription, et
autres accords connexes ;
• l’activité ou les activités précises exercées par l’entreprise, et ses sociétés
associées ou succursales ;
• les droits liés aux catégories d’actions et d’obligations (sûreté grevant les
actifs) ;
• les rapports d’évaluation antérieurs ;
• les produits négociés, maintenus ou développés par l’entreprise et les actifs
incorporels ;
• les marchés d’intervention et les concurrents de la société, les obstacles à
toute entrée sur ces marchés, les plans d’affaires et de commercialisation, la
diligence raisonnable exercée ;
• le détail des alliances stratégiques et des coentreprises ;
• si des dispositions contractuelles sont susceptibles d’être cédées ou
transférées selon tout accord de redevance ou relatif à un actif incorporel ;
• une liste des principaux fournisseurs et clients ;
• les objectifs, les développements ou les tendances prévues dans le secteur
et leurs répercussions probables sur l’entreprise ou l’actif ;
• les règles comptables ;

• une analyse des forces, faiblesses, opportunités et menaces (analyse

SWOT) ;
• les principales conditions de marché (par ex., situation de monopole ou
position dominante sur le marché, part de marché) ;
• les principaux projets de dépenses en capital (par ex., travaux de renovation) ;
la position occupée par les concurrents ;
• les tendances saisonnières ou cycliques ;
• les évolutions technologiques ayant une incidence sur l’entreprise ou l’actif ;
• la vulnérabilité de toute source de matières premières ou de tout contrat
fournisseur ;
• si une acquisition ou une fusion récente a été pratiquée dans le secteur aux
alentours de la date d’évaluation, et les critères appliqués ;
• si l’entreprise a fait l’objet d’améliorations ou de modifcations importantes
depuis la dernière date de référence (par ex., informations relatives à la
gestion, budgets, prévisions) ;
• les offres visant l’acquisition de l’entreprise, ou les négociations engagées
avec les banques et autres sponsors pour entrer en bourse ;
• des informations concernant la gestion de la recherche et du développement
(par ex., accords de confdentialité, accords de sous-traitance, formation et
incitations) ;
• les évaluations des actifs sous-jacents.
6.3 La plupart des informations sur lesquelles l’évaluateur fondera son

évaluation seront transmises par le ou les clients et pourraient ne pas être
vérifables. Le cas échéant, le rapport d’évaluation devra en faire clairement
mention. La même chose pourrait également se produire pour les informations
obtenues auprès d’autres évaluateurs spécialisés ou d’autres sources bien
informées, tel qu’indiqué au paragraphe 5.1 ci-avant, et si de telles informations
non vérifables ont été utilisées, il convient de l’indiquer clairement.
7 Méthodes et modalités d’évaluation
7.1 Dans le cadre de l’évaluation d’une entreprise ou d’un intérêt dans une
entreprise, quatre principales méthodes d’évaluation peuvent être distinguées, à
savoir :
• la méthode par comparaison,
• la méthode par le revenu,
• la méthode par le coût,
• la méthode fondée sur les actifs.
7.2 Alors que la méthode par comparaison et la méthode par le revenu peuvent
être utilisées aux fns de l’évaluation d’une entreprise ou d’un intérêt dans
une entreprise, la méthode par le coût, quant à elle, ne peut généralement

pas être utilisée, sauf lorsque les bénéfces et fux de trésorerie ne peuvent
être déterminés de manière fable, par exemple, dans le cas d’une entreprise
naissante ou d’une jeune entreprise.
7.3 L’autre méthode qui peut être utilisée si nécessaire dans le cadre de
l’évaluation d’une entreprise ou d’un intérêt dans une entreprise est la méthode
fondée sur les actifs. Celle-ci est basée sur les actifs sous-jacents faisant
l’objet d’une réévaluation, si nécessaire, et s’applique, par exemple, aux
sociétés de portefeuille immobilier ou sociétés d’investissement, et aux sociétés
d’investissement détenant des actions d’une société cotée.
7.4 L’implication des acteurs du marché est recommandée autant que possible,
ceux-ci étant à même de fournir certaines informations sur les transactions
et conditions de marché, essentielles à une bonne utilisation des données
analysées.
Méthode par comparaison
7.5 Dans le cadre de la méthode par comparaison, la valeur d’un actif est
déterminée par référence aux ventes ou offres de biens identiques ou équivalents
à l’entreprise évaluée et à l’activité du marché correspondant.
7.6 La méthode par comparaison se décline en deux techniques principales :

la « méthode par multiplicateur de marché » et la « méthode par comparaison
de transactions équivalentes ». Ces deux techniques se basent sur les données
provenant de trois sources principales :
• les marchés boursiers ;
• le marché d’acquisition sur lequel les entreprises sont négociées ;
• les opérations antérieures sur les titres de l’entité évaluée, ou les offres faites
à l’égard de l’entreprise évaluée.
7.7 La méthode par multiplicateur de marché consiste à comparer l’actif évalué

à des sociétés et à des actifs similaires cotés en bourse. Dans cette méthode, Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
les multiples d’évaluation sont tirés des données historiques et des données
d’exploitation d’actifs comparables. Ces derniers sont sélectionnés, pour autant
que possible, au sein du même secteur d’activité, ou d’un secteur d’activité
infuencé par les mêmes facteurs économiques que celui de l’entreprise évaluée,
et sont évalués tant sur le plan qualitatif que quantitatif. Les données obtenues
sont ensuite ajustées en fonction des forces et des faiblesses de l’actif évalué
par rapport aux sociétés sélectionnées. Les résultats sont ensuite appliqués aux
données d’exploitation pertinentes liées à l’actif évalué afn de déterminer sa
valeur. Il est souvent nécessaire d’ajuster les résultats obtenus (en fonction des
informations tirées du marché et présentées dans le rapport) pour reféter les
différentes caractéristiques de l’actif évalué par rapport aux actifs comparables.
Il peut ainsi être nécessaire de faire des ajustements pour prendre en compte
les différences liées aux risques perçus et aux attentes futures, ainsi que les
différences relatives au titre de propriété, concernant par exemple le degré de
contrôlé associé, son potentiel de commercialisation et la taille de la participation.

7.8 La méthode fondée sur la comparaison de transactions similaires s’appuie

sur des multiples d’évaluation fondés sur des opérations passées dans le secteur
d’activité des parts de société et/ou de l’actif à évaluer ou de secteurs d’activité
connexes. Les multiples obtenus sont ensuite ajustés et appliqués aux données
d’exploitation liées à l’actif évalué afn de déterminer sa valeur.
7.9 Dans certains secteurs d’activité, les entreprises sont achetées et vendues
conformément aux pratiques du marché ou aux règles empiriques établies,
souvent, mais non exclusivement fondées sur les multiples ou pourcentages de
chiffre d’affaires, et non sur les bénéfces. Lorsque de telles règles empiriques
existent, et qu’il est avéré que les acheteurs et les vendeurs intervenant sur
le marché s’appuient sur celles-ci, l’évaluateur doit les prendre en compte.
Toutefois, il conviendrait de recouper les résultats obtenus de ces pratiques de
marché au moyen de l’application d’une ou plusieurs autres méthodes. Il convient
de s’assurer que les « pratiques du marché établies » sont toujours d’actualité
compte tenu de l’évolution du contexte.
Méthode par le revenu
7.10 La méthode par le revenu comprend plusieurs variantes, mais repose

principalement sur le revenu qu’un actif est susceptible de générer au cours de sa
durée de vie restante ou d’une période donnée. Cette estimation est déterminée
par référence aux résultats antérieurs enregistrés et aux prévisions. Lorsque de
telles données ne sont pas disponibles, la méthode par capitalisation sur une
période représentative unique peut alors être appliquée.
7.11 La méthode par capitalisation sur une période représentative unique

consiste communément à indiquer la valeur en convertissant des revenus en
capital. Une bonne compréhension des bénéfces comptables et économiques,
de leur chronologie basée généralement sur les états fnanciers antérieurs, et des
prévisions associées est nécessaire dans chaque cas. Les bénéfces prévisibles
ou normalisés après impôt sont calculés et, si nécessaire, ajustés afn de reféter
les différences entre les bénéfces et fux de trésorerie historiques réels et ceux
qui peuvent être attendus par un acquéreur de l’entreprise à la date d’évaluation.
7.12 D’autres ajustements peuvent être nécessaires : ajuster les transactions qui
ne sont pas réalisées dans des conditions de concurrence normales et les coûts
encourus auprès de tiers pour reféter les conditions commerciales en vigueur,
et prendre en compte l’effet d’événements non récurrents sur les produits ou
les coûts. Ces événements peuvent être liés, par exemple, à des licenciements
ponctuels, des profts ou des pertes exceptionnels. La comptabilisation de
l’amortissement et des stocks doit être effectuée sur une base similaire.
7.13 Les bénéfces sont ensuite capitalisés en fonction du coeffcient de

capitalisation applicable. Une opération similaire peut être réalisée en appliquant
un multiple de capitalisation adapté aux bénéfces normalisés avant impôt. Un
multiple de capitalisation sera souvent appliqué au résultat d’exploitation (REX ou
EBIT en anglais), ou à l’excédent brut d’exploitation (EBE ou EBITDA en anglais).
Il convient dans ce cas de faire la distinction entre :

• la valeur d’entreprise (qui prend également en compte les dettes de

l’entreprise et toutes les liquidités détenues par l’entité susceptibles
d’atténuer le prix d’acquisition de l’acheteur), et
• la valeur du capital (c’est-à-dire la valeur des actions).
7.14 La valeur d’une entreprise est généralement calculée en capitalisant les

bénéfces ou les fux de trésorerie avant le coût du service de la dette, en
appliquant un taux de rendement ou d’actualisation correspondant au coût moyen
pondéré du capital pour une combinaison appropriée de dettes et de capitaux
propres. La valeur vénale de la dette nette est déduite de la valeur de l’entreprise
afn de déterminer la valeur globale des capitaux propres, laquelle peut également
être déterminée en mesurant directement les fux de capitaux propres.
7.15 Selon les techniques de la valeur actualisée (PV ou « present value » en

anglais), la valeur d’un actif est déterminée en convertissant les fux de trésorerie
futurs en une valeur actuelle, correspondant aux fux de trésorerie générés sur
une certaine période par un actif, un groupe d’actifs ou une entreprise. Ces fux
de trésorerie incluent les bénéfces, les économies de coûts, les déductions
fscales, et les produits tirés de sa cession. Dans le cadre de l’évaluation
d’une entreprise, les indicateurs de valeur sont générés en actualisant les fux
de trésorerie attendus, estimés, le cas échéant, afn d’y inclure croissance
et infation des prix, à leur valeur actuelle nette (VAN) par application d’un
taux d’actualisation, lequel comprend le taux de rendement sans risque
pour l’utilisation des fonds, le taux d’infation prévu et les risques associés à
l’investissement concerné et au marché. Le taux d’actualisation est généralement
déterminé par les taux de rendement utilisés pour des investissements de nature
et de qualité similaires à la date d’évaluation. Les expressions telles que « taux de
rendement » pouvant signifer différentes choses selon les personnes, l’évaluateur
doit donc penser à défnir ces termes.
7.16 Les valeurs des actifs inutiles ou excédentaires, c’est-à-dire les actifs
détenus, mais non utilisés dans le cadre des activités d’exploitation, doivent être
pris en compte dans le calcul de la valeur d’entreprise ou de la valeur du capital.
7.17 La méthode par le revenu, appliquée en utilisant la base de valeur du
dividende, est communément utilisée dans les évaluations d’entreprises,
notamment pour ce qui est des participations minoritaires. Lors de l’évaluation
d’une entreprise, les indicateurs de valeur sont générés par le calcul des
dividendes futurs que produirait une part sociale et des perspectives de
versement de dividendes, et d’un taux de rendement, en appliquant les modèles
proposés portant sur l’actualisation des dividendes et le rendement initial.
Méthode par le coût
7.18 Selon la méthode par le coût, la valeur d’un actif est déterminée par
référence au coût de remplacement par un actif similaire ou au coût de
développement d’un actif similaire, en partant du principe qu’un acheteur
n’acceptera pas de payer un actif plus cher que le coût pour obtenir un actif
ayant la même utilité. Cette méthode est fréquemment utilisée lors de l’évaluation
des sociétés d’investissement ou des entreprises fortement capitalistiques.

Cependant, elle n’est généralement pas utilisée, sauf si les deux autres méthodes
prévues ont été envisagées, mais se sont avérées inutilisables, auquel cas le
rapport devra fournir des explications sur ce point.
7.19 Lorsque cette méthode est appliquée dans le cadre de l’évaluation d’une
entreprise, il convient de prêter attention aux facteurs obsolescence, coût
d’entretien et valeur temps de l’argent. Si l’actif évalué est moins avantageux
que son équivalent moderne, en raison de son âge ou de son obsolescence,
l'évaluateur pourrait avoir besoin d'ajuster le coût de remplacement par
l’équivalent moderne pour obtenir le coût de remplacement amorti.
Méthode fondée sur les actifs
7.20 La méthode fondée sur les actifs mesure la valeur d’une entreprise et de
ses actifs par référence à la valeur des actifs et des passifs individuels. Cette
méthode est couramment adoptée dans le cadre de l’évaluation des portefeuilles
d’investissements immobiliers et des portefeuilles d’investissement en actions
(fonds d’investissement). Cette méthode n’est généralement pas privilégiée pour
l’évaluation des entités commerciales, excepté lorsque celles-ci ne parviennent
pas à obtenir un taux de rendement approprié pour les actifs corporels utilisés
dans l’entreprise, ou lorsqu’elles ont une activité d’investissements substantielle
ou disposent de trop d’excédents de trésorerie. La valeur par action peut être
décotée ou augmentée par l’intégration d’une prime.
7.21 Les hypothèses d’évaluation et données utilisées peuvent se fonder soit

sur des données réelles soit sur des informations supposées. La méthode par
comparaison se fonde généralement sur des données réelles, telles que les prix
obtenus pour la vente d’actifs ou d’entreprises similaires, et le revenu ou les
bénéfces réellement générés. Les données supposées peuvent comprendre des
prévisions ou des projections relatives aux fux de trésorerie. Pour les évaluations
à l’aide de la méthode par le coût, les données réelles peuvent comprendre
le coût réel d’un actif, tandis que les données supposées peuvent prendre en
compte une estimation du coût d’un actif ainsi que d’autres facteurs, tels que
l’attitude perçue vis-à-vis des risques des autres acteurs du marché.
7.22 En règle générale, l’évaluation par addition, parfois appelée évaluation par
la somme des parties, doit être évitée. Par conséquent, lors de l’évaluation de
la valeur totale des différents actifs ou composants d’une entité, l’évaluateur
doit éviter de calculer la valeur de l’ensemble en se contentant d’additionner les
valeurs indiquées pour chaque actif ou composant individuel.
8 Rapports
8.1 Lorsque l’évaluation doit satisfaire aux exigences énoncées dans le « Red
Book » de la RICS, il incombe à l’évaluateur de produire un rapport répondant
aux exigences minimales en matière de contenu énoncées dans la norme VPS 3.
En règle générale, le rapport se compose d’une brève partie introductive ou d’un
résumé qui défnit la mission, synthétise les conclusions et prépare le lecteur aux
informations développées dans le rapport. Le rapport doit être ordonnancé de

manière à traiter des questions d’ordre général d’abord puis, dans un second
temps, des questions plus spécifques, et à cet effet doit fournir un fux logique
de données et d’analyses permettant d’incorporer toutes les considérations
pertinentes ayant conduit aux conclusions de l’évaluation.
8.2 La plupart des rapports comporteront les grandes sections suivantes, mais
pas nécessairement dans cet ordre :
• introduction,
• objectif de l’évaluation et base de valeur,
• hypothèses et hypothèses particulières,
• objet de l’évaluation,
• description et historique de l’entreprise évaluée,
• comptabilité et principes comptables,
• analyse des états fnanciers,
• analyse du plan d’affaires et du plan de commercialisation, et perspectives,
• résultats des recherches de transactions équivalentes et comparables,
• secteur d’activité dans lequel l’entreprise intervient, environnement
économique, rendement et évaluation des risques,
• contraintes environnementales,
• méthodes d’évaluation et conclusions,
• réserves, exonérations et restrictions.
8.3 Certains rapports comporteront une section supplémentaire contenant une

présentation générale des modalités d’évaluation, laquelle viendra la plupart du
temps juste après l’introduction. Si certaines données nationales, régionales et
économiques sont jugées importantes pour l’évaluation de l’entreprise et de ses
actifs, elles pourront chacune faire l’objet d’une section séparée.
8.4 Le cas échéant, les informations factuelles, ou les sources de ces Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
informations devront être indiquées dans le corps du rapport ou dans ses
annexes. Lorsque l’avis d’un expert s’avère nécessaire aux fns de la résolution
d’un litige, le rapport doit satisfaire aux exigences nationales ou infranationales
imposées et doit, par conséquent, communiquer toutes les informations
nécessaires, dont une mention apportant la confrmation que l’expert dispose des
compétences requises, ainsi qu’une déclaration sous serment.
9 Confdentialité
9.1 La plupart des informations relatives aux actifs d’une entreprise sont
considérées comme confdentielles. L’évaluateur doit donc veiller à préserver
cette confdentialité, notamment en ce qui concerne les informations qu’il pourrait
obtenir au sujet d’actifs comparables. Si le client l’exige, l’évaluateur d’une
entreprise devra signer tous les accords de confdentialité ou autres accords
similaires qui seront jugés nécessaires.

VPGA 4 Évaluation
d’immeubles individuels liés à
une exploitation commerciale
membres :
sur la valeur ;
recommandations.
1 Contexte
1.1 Certains immeubles liés à une exploitation commerciale sont évalués selon
la méthode des bénéfces (également connue sous l’appellation méthode par

le revenu). Les recommandations qui suivent défnissent les principes de cette
méthode d’évaluation. Toutefois, elles ne s’intéressent pas à l’approche détaillée
d’une évaluation qui pourra varier en fonction du bien immobilier à évaluer.
1.2 La présente VPGA porte uniquement sur l’évaluation d’un bien immobilier
individuel, réalisée sur la base de son potentiel commercial.
1.3 Certains biens immobiliers sont généralement achetés et vendus en

fonction de leur potentiel commercial (par ex., hôtels, pubs et bars, restaurants,
discothèques, stations-service, maisons pour personnes âgées, casinos,
cinémas et théâtres et autres types de biens immobiliers destinés à des
activités de loisirs). Ce type de bien immobilier présente une caractéristique
essentielle : il a été conçu ou adapté pour un usage particulier et, compte tenu de
l’absence de fexibilité en résultant, la valeur de l’actif immobilier est en général
intrinsèquement liée au rendement qu’un propriétaire peut tirer de cet usage.

VPGA 4 – Évaluation d’immeubles individuels liés à une exploitation commerciale
La valeur refète donc le potentiel commercial du bien immobilier. Il se distingue

du bien immobilier « générique » qui peut accueillir un grand nombre d’activités
différentes (par ex., immeubles de bureau, sites industriels ou immeubles de
commerce de détail).
1.4 La liste donnée au paragraphe 1.3 ci-avant n’est pas exhaustive. Il

existe d’autres types d’immeubles (parkings, jardineries, sites de caravaning,
crématoriums, etc.) qu’il serait aussi préférable de considérer en fonction de
leur potentiel commercial et d’évaluer selon la méthode des bénéfces. C’est
à l’évaluateur de juger de ce qui convient le mieux compte tenu du type, de la
présentation et de l’usage du bien immobilier, ainsi que des conditions et de
l’évolution du marché à la période considérée.
1.5 Les évaluateurs qui préparent des évaluations d’immeubles liés à une
exploitation commerciale sont généralement experts de ce marché particulier.
Une bonne connaissance des aspects de l’évaluation ayant trait à l’exploitation
du bien immobilier concerné et du secteur dans son ensemble est essentielle
pour comprendre les transactions et effectuer l’analyse requise.
1.6 Les éléments de comparaison à utiliser peuvent provenir d’un large éventail
de sources et ne concernent pas simplement les données sur les transactions. De
même, les informations sur lesquelles seront basées les différentes composantes
de l’évaluation des bénéfces pourront se rapporter à diverses entités
opérationnelles. L’évaluateur doit souligner dans le rapport que l’évaluation
est fondée sur le potentiel commercial et doit se référer aux bénéfces effectifs
obtenus. Toute variation des bénéfces potentiels et/ou effectifs pourrait entraîner
une modifcation de la valeur communiquée (voir les paragraphes 2.2(h)(4) et
2.2(o) VPS 3).
1.7 La présente application VPGA part du principe que le bien immobilier

continuera d’être utilisé pour l’usage commercial pour lequel il est utilisé au
moment de l’évaluation. Toutefois, lorsqu’il s’avère que le bien immobilier
peut avoir un autre usage susceptible de générer une valeur plus élevée, un
commentaire approprié devra être ajouté dans le rapport. Chaque fois qu’une
valeur d’usage alternatif est donnée, elle sera accompagnée d’une mention Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
indiquant que l’évaluation ne tient pas compte des coûts de cessation ou
d’interruption des activités ou de tous autres coûts associés à la réalisation de
cette valeur.
2 Termes utilisés dans la présente VPGA
2.1 Les termes utilisés dans la présente application VPGA peuvent avoir des
signifcations différentes lorsqu’ils sont utilisés par des membres d’autres corps
professionnels.
Bénéfce net ajusté
2.2 Bénéfce net réel d’une entité opérationnelle ayant à présent des activités
commerciales, tel qu’estimé par l’évaluateur. Il s’agit du bénéfce net qui

fgure sur les comptes une fois réalisés les ajustements pour les dépenses
exceptionnelles et extraordinaires, les frais fnanciers et l’amortissement relatif
au bien immobilier, ainsi que le loyer le cas échéant. Cet élément d’information
concerne l’entité opérationnelle existante et donne à l’évaluateur une orientation
à l’heure d’évaluer le juste bénéfce d’exploitation susceptible d’être maintenu
(« fair maintainable operating proft » ou FMOP).
Excédent brut d’exploitation (bénéfces avant intérêts, impôts et

amortissements ou EBITDA)
2.3 Terme qui concerne l’entité opérationnelle et qui est susceptible d’être
différent du FMOP estimé par l’évaluateur.
Juste bénéfce d’exploitation susceptible d’être maintenu (« fair

maintainable operating proft » ou FMOP)
2.4 Niveau de bénéfce établi avant amortissement et coûts fnanciers

relativement à l’actif lui-même (et au loyer en cas de bail), que l’exploitant
raisonnablement effcace (« reasonably effcient operator » ou REO) s’attend à
tirer du juste chiffre d’affaires susceptible d’être maintenu (« fair maintainable
turnover » ou FMT) sur la base d’une évaluation de la perception par le marché
des perspectives de bénéfces du bien immobilier. Cet élément d’information
refétera tous les coûts et débours de l’REO ainsi qu’une provision annuelle
appropriée pour les dépenses régulières, comme la décoration, la remise à neuf
et le renouvellement des stocks.
Juste chifre d’afaires susceptible d’être maintenu (« fair maintainable

turnover » ou FMT)
2.5 Niveau d’exploitation qu’un exploitant raisonnablement effcace

(« reasonably effcient operator » ou REO) s’attend à obtenir dans l’hypothèse où
le bien immobilier est correctement équipé, réparé, maintenu et décoré.
Valeur locative de marché
2.6 Montant estimé pour lequel un intérêt dans une propriété immobilière est
susceptible d’être loué à la date d’évaluation par un bailleur consentant à un
preneur à bail consentant, à des conditions de prise à bail appropriées et de
concurrence normales après une commercialisation adéquate, les parties agissant,
chacune, en toute connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte.
Lors de l’établissement de la valeur locative de marché, il convient également de
préciser les termes du contrat de bail dans lesquelles elle s’applique.
Valeur vénale
2.7 Montant estimé pour lequel un actif ou un passif est susceptible

de s’échanger à la date d’évaluation entre un acheteur consentant et un
vendeur consentant dans des conditions de concurrence normales après

une commercialisation adéquate, les parties agissant, chacune, en toute

connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte.
Entité opérationnelle
2.8 Cet élément d’information couvre généralement :

• la situation juridique du terrain et des bâtiments ;
• l’ensemble des accessoires fxes d’exploitation, de l’ameublement et du
matériel ;
• la perception par le marché du potentiel commercial ainsi que la capacité
supposée à obtenir / renouveler les licences, autorisations, certifcats et
permis existants.
Les biens consommables et les stocks sont normalement exclus.
Fonds commercial spécifque (de l’exploitant actuel)
2.9 Valeur des bénéfces dépassant les attentes du marché susceptible de

disparaître lors de la cession de l’immeuble lié à une exploitation commerciale,
conjointement avec des facteurs fnanciers spécifquement liés à l’exploitant
actuel, tels que la fscalité, la politique d’amortissement, les coûts d’emprunt et le
capital investi.
Exploitant raisonnablement efcace (« reasonably efcient operator »

ou REO)
2.10 Concept selon lequel l’évaluateur part du principe que les acteurs du marché
sont des exploitants compétents menant effcacement des activités sur place. Il
porte sur l’estimation du potentiel commercial plutôt que sur l’adoption du niveau
d’exploitation réel obtenu avec le propriétaire existant et il exclut par conséquent
le fonds commercial personnel.
Capital du locataire
2.11 Cet élément d’information pourra inclure, par exemple, l’ensemble des
consommables, l’achat de stock et le fonds de roulement.
Immeuble lié à une exploitation commerciale
2.12 Tout type de propriété immobilière conçue ou adaptée pour un type

d’activités spécifque dont la valeur refète le potentiel commercial de ce type
d’activités.
Potentiel commercial
2.13 Futur bénéfce, dans le cadre d’une évaluation du bien immobilier, qu’un
exploitant raisonablement effcace s’attend à pouvoir tirer de l’occupation du

bien. Ce potentiel peut être supérieur ou inférieur aux données historiques

récentes du bien. Il refète un ensemble de facteurs comme l’emplacement, la
conception et le caractère de l’immeuble ainsi que son niveau d’adaptation et
son historique commercial dans la conjoncture de marché en vigueur, lesquels
facteurs sont propres au bien immobilier.
3 Évaluation selon la méthode des bénéfces
3.1 L’évaluation selon la méthode des bénéfces se déroule en plusieurs étapes :
Étape 1 : Le juste chiffre d’affaires susceptible d’être maintenu sur le site du bien
immobilier par un exploitant raisonnablement effcace est évalué.
Étape 2 : Le cas échéant, la marge brute potentielle résultant du juste chiffre
d’affaires susceptible d’être maintenu est évaluée.
Étape 3 : Le juste bénéfce d’exploitation susceptible d’être maintenu est

évalué. Les coûts et provisions à faire fgurer dans l’évaluation doivent reféter
ceux à attendre de l’exploitant raisonnablement effcace, qui sera l’acquéreur
ou l’exploitant du bien immobilier le plus probable si celui-ci est proposé sur le
marché.
Étape 4 :
(a) Pour évaluer la valeur vénale du bien, le juste bénéfce d’exploitation
susceptible d’être maintenu est capitalisé au taux de rendement approprié
refétant le risque et les avantages du bien et de son potentiel commercial.
Les données relatives à des transactions de marché comparables seront
analysées et appliquées.
(b) La valeur vénale peut, à l’initiative de l’évaluateur, se fonder sur le
principe selon lequel un nouvel exploitant entrant pourra s’attendre, en
réalisant des modifcations ou des extensions, à améliorer le potentiel
commercial. Le juste chiffre d’affaires susceptible d’être maintenu estimé
par l’évaluateur à l’étape 1 intégrera implicitement ce principe. Dans

ce cas, une provision appropriée doit être constituée sur la base du
chiffre résultant de l’étape 4(a) de façon à reféter les coûts de réalisation
des modifcations ou des extensions et le délai de réalisation du juste
chiffre d’affaires susceptible d’être maintenu. De la même façon, si le
bien immobilier a besoin d’être réparé et/ou décoré pour permettre à
l’exploitant raisonnablement effcace de réaliser le juste chiffre d’affaires
susceptible d’être maintenu, une provision appropriée sera constituée sur
la base du chiffre résultant de l’étape 4(a) afn de reféter le coût de ces
réparations et décorations.
(c) Pour évaluer la valeur locative de marché en vue d’une nouvelle location,
le montant du loyer payable suite à une révision de loyer ou le caractère
raisonnable de la fxation du loyer effectif (notamment au moment de
préparer une évaluation des investissements), une provision sera constituée
sur la base du juste chiffre d’affaires susceptible d’être maintenu afn
de reféter un rendement sur le capital du locataire investi dans l’entité

opérationnelle : par exemple, le coût des stocks et le fonds de roulement.

Le montant obtenu est appelé solde divisible. Il est réparti entre le
propriétaire et le locataire en fonction des risques et avantages respectifs,
la part du propriétaire représentant le loyer annuel.
3.2 Certaines méthodes élargies ou plus détaillées que la méthode des

bénéfces peuvent être appropriées, notamment pour certains immeubles
liés à une exploitation commerciale plus grands ou plus complexes. Les
estimations des fux de trésorerie actualisés et les différents fux de revenus
peuvent être pris en considération. Ces informations facilitent l’analyse et
l’examen des performances commerciales historiques et actuelles ainsi que
des prévisions qui pourront révéler des augmentations ou des baisses des
opérations effectives. Ceci peut permettre de se forger une opinion sur le juste
chiffre d’affaires susceptible d’être maintenu et le juste bénéfce d’exploitation
susceptible d’être maintenu par un acheteur ou un exploitant raisonnablement
effcace.
3.3 Il est important que l’évaluateur intervienne régulièrement sur le marché

concerné pour la catégorie d’immeuble considérée, car une connaissance
concrète des facteurs affectant ce marché est absolument nécessaire.
3.4 Lors de la préparation d’une évaluation d’un immeuble lié à une exploitation
commerciale, il est essentiel que l’évaluateur examine le résultat cumulé des
différentes étapes du processus d’évaluation. Il convient de tenir compte de
l’expérience générale de l’évaluateur et de sa connaissance du marché.
4 Hypothèses particulières pour l’évaluation
4.1 Un immeuble lié à une exploitation commerciale sera généralement

évalué à sa valeur vénale ou à sa valeur locative de marché, mais il est souvent
demandé aux évaluateurs de donner une évaluation soumise à des hypothèses
particulières.
Les hypothèses particulières sont habituellement les suivantes : Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
(a) partant du principe que l’exploitation commerciale a cessé et qu’aucun

registre des opérations n’est à disposition des acheteurs ou locataires
potentiels ;
(b) partant du même principe que le principe (a), mais en supposant également
que les stocks ont été supprimés ;
(c) qu'il s’agit d’une entité opérationnelle entièrement équipée qui doit encore
réaliser des opérations commerciales (également connue sous le nom
d’évaluation « Jour 1 ») ;
(d) sous réserve des projections d’opérations énoncées, en supposant qu’elles
soient avérées. Cette approche est appropriée lorsqu’un aménagement du
bien immobilier est envisagé.

5 Méthode d’évaluation applicable à une entité opérationnelle

entièrement équipée
5.1 L’évaluation d’un immeuble lié à une exploitation commerciale en tant

qu’entité opérationnelle entièrement équipée suppose nécessairement que la
transaction porte sur la location ou sur la vente du bien immobilier, conjointement
avec les stocks, les licences, etc. nécessaires à la poursuite de l’exploitation
commerciale.
5.2 Toutefois, il convient de faire attention, car cette hypothèse ne signife

pas nécessairement que tous les stocks seront inclus dans l’évaluation du bien
immobilier. À titre d’exemple, certains équipements pourront être détenus par
des tiers et dès lors seront exclus du bien objet de l’évaluation. Toute hypothèse
formulée relativement aux stocks inclus dans l’évaluation sera clairement défnie
dans le rapport.
5.3 Certains actifs corporels essentiels au fonctionnement de l’entité

opérationnelle n’appartiennent pas au propriétaire du terrain et des bâtiments
ou font l’objet de contrats de crédit-bail ou de charges séparés. Dans ce cas,
l’évaluateur peut émettre l’hypothèse selon laquelle les propriétaires des actifs
corporels concernés ou les bénéfciaires des droits qui les grèvent consentiront
à la cession desdits actifs dans le cadre d’une vente de l’entité opérationnelle. À
défaut d’assurance d’une telle hypothèse, l’évaluateur étudiera soigneusement
l’impact potentiel sur l’évaluation de l’absence de ces éléments d’actif pour
l’acquéreur ou le locataire de l’entité opérationnelle et commentera les
conséquences dans le rapport.
5.4 Lorsque des immeubles liés à une exploitation commerciale sont vendus
ou loués en tant qu’entités opérationnelles entièrement équipées, l’acheteur ou
l’exploitant devra normalement renouveler les licences ou autres autorisations
réglementaires et se substituer à l’ancien bénéfciaire pour ce qui est des
certifcats et permis existants. Si l’évaluateur émet une hypothèse différente,
celle-ci doit être clairement mentionnée dans le rapport comme hypothèse
particulière.
5.5 À défaut d’un examen des licences, autorisations, certifcats et permis

afférents au bien immobilier ou à défaut de vérifcation d’autres informations, les
hypothèses émises doivent être consignées dans le rapport accompagnées d’une
mention à l’effet que leur existence doit être vérifée par les conseillers juridiques
du client.
6 Évaluation du potentiel commercial
6.1 Une distinction doit être faite entre la valeur vénale d’un immeuble lié à une
exploitation commerciale et la valeur subjective d’investissement (« worth ») pour
l’exploitant concerné. L’exploitant estime cette valeur subjective d’investissement
à partir des bénéfces nets actuels et potentiels générés par l’exploitation de
l’entité opérationnelle dans son cadre actuel. L’exploitant actuel peut, certes,

constituer un acquéreur potentiel sur le marché, mais l’évaluateur doit aussi

apprécier les besoins et les bénéfces pouvant être dégagés par tous les autres
acquéreurs potentiels ainsi que la dynamique du marché pour se faire une opinion
sur la valeur de cet immeuble particulier.
6.2 Un immeuble lié à une exploitation commerciale est considéré comme une
entité commerciale à part entière et doit être évaluée d’après une hypothèse
supposant une continuité de l’activité.
6.3 Lors de l’estimation du potentiel commercial futur, l’évaluateur ne doit

pas tenir compte de la part du chiffre d’affaires et des coûts imputables
exclusivement aux circonstances personnelles ou aux compétences, à
l’expertise, à la réputation ou à la marque de l’exploitant existant. Toutefois, il doit
inclure tout potentiel commercial complémentaire pouvant être réalisé sous la
direction d’un exploitant raisonnablement effcace reprenant le bien immobilier à
la date d’évaluation.
6.4 L’évaluateur devra comparer les performances commerciales effectives

avec des types d’immeubles liés à une exploitation commerciale et modes
d’exploitation similaires. Pour ce faire, il devra avoir une bonne connaissance
de la rentabilité relative de ces types de biens immobiliers. L’évaluateur d’un
immeuble lié à une exploitation commerciale doit vérifer si, par rapport à des
transactions et des immeubles liés à une exploitation commerciale similaires,
l’actuel niveau d’exploitation correspond au juste chiffre d’affaires susceptible
d’être maintenu dans les conditions de marché actuelles.
Le cas échéant, les comptes d’exploitation effectifs du bien immobilier soumis à

l’évaluation et ceux de biens immobiliers similaires peuvent avoir à être ajustés de
façon à reféter les circonstances propres à l’exploitant raisonnablement effcace.
6.5 Pour de nombreuses entités commerciales, le seul moyen de céder l’activité

réside dans la vente d’actifs détenus en toute propriété ou pris à bail dans le
bien immobilier. De telles opérations peuvent servir d’éléments de comparaison
pour l’évaluation d’immeubles liés à une exploitation commerciale, à condition
que l’évaluateur parvienne à déterminer et à déduire la valeur des composantes Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
de la transaction non pertinentes, tels les stocks, les biens consommables, la
trésorerie, les éléments de passif et les actifs incorporels (comme les marques
commerciales ou les contrats dans la mesure où l’exploitant raisonnablement
effcace n’en disposera pas).
6.6 Les changements affectant la concurrence peuvent sérieusement porter

préjudice à la rentabilité et, par conséquent, à la valeur. L’évaluateur doit bien
mesurer l’impact des niveaux de concurrence actuels et futurs attendus. S’il
prévoit un changement important par rapport à la situation actuelle, il doit en faire
clairement mention dans le rapport en ajoutant des commentaires concernant
l’impact général éventuel sur la rentabilité et la valeur.
6.7 Des facteurs extérieurs, tels que la construction d’une nouvelle route ou la
modifcation de la réglementation applicable, peuvent également avoir un impact
important sur le potentiel commercial, et donc la valeur d’un immeuble lié à une
exploitation commerciale.

6.8 Chaque fois que les coûts de l’acheteur doivent se reféter dans l’évaluation
(généralement en cas d’évaluations d’investissements), la méthode par
comparaison normale doit être adoptée et un commentaire à cet effet doit fgurer
dans le rapport.
6.9 Lorsque le bien immobilier fait l’objet d’une exploitation commerciale et

que cette dernière est appelée à se poursuivre, il en sera tenu compte dans
l’évaluation comme suit :
« Valeur vénale [ou valeur locative de marché] en tant qu’entité opérationnelle

totalement équipée compte tenu du potentiel commercial correspondant sous
réserve de toutes hypothèses convenues ou particulières... [qui doivent être
clairement énoncées]. »
7 Méthode d’évaluation applicable à un immeuble non

commercial
7.1 Le processus d’évaluation pour un immeuble non commercial est le même

que celui présenté dans la section 5 ci-avant. Toutefois, lorsque le bien immobilier
est vacant à la suite d’une cessation d’activité ou parce qu’il s’agit d’un bien neuf
sans aucun historique commercial, l’évaluateur peut émettre d’autres hypothèses.
Ainsi, un bien immobilier vacant dont une bonne partie voire la totalité de
l’inventaire commercial a été déménagé, tout comme un bien immobilier neuf
dont l’inventaire commercial n’a pas encore été installé peuvent tout de même
être évalués en fonction de leur potentiel commercial.
7.2 La cessation d’activité d’une entité opérationnelle et la suppression de tout

ou partie de l’inventaire commercial sont susceptibles d’avoir un effet sur la
valeur du bien immobilier. L’évaluateur devra donc indiquer la valeur du bien dans
le cas où une ou plusieurs hypothèses particulières sont retenues et aussi dans
le cas d’une situation identique. C’est souvent une nécessité lorsque l’évaluateur
conseille un établissement de prêt quant à la valeur d’un immeuble lié à une
exploitation commerciale à titre de garantie du prêt. Les différences obtenues
suivant le cas considéré pourront par exemple reféter les coûts et le temps
consacrés à l’achat et à l’installation de l’inventaire commercial, à l’obtention de
nouvelles licences, à la désignation du personnel et à la réalisation du juste chiffre
d’affaires susceptible d’être maintenu.
7.3 Lorsque le bien immobilier est vide, il en sera tenu compte dans l’évaluation
comme suit :
« Valeur vénale [ou valeur locative de marché] du bien immobilier vide compte
tenu du potentiel commercial correspondant sous réserve des hypothèses
particulières suivantes... [qui doivent être clairement énoncées]. »

8 Répartition
8.1 L’évaluateur pourra être appelé à fournir une répartition indicative d’une
évaluation ou d’un prix de transaction pour :
• l’analyse en tant qu’élément de comparaison ;
• l’inclusion dans des états fnanciers conformément aux normes comptables
applicables ;
• les prêts garantis ;
• des fns fscales.
8.2 Toute répartition de la valeur vénale portera généralement sur :

• les terrains et constructions refétant le potentiel commercial,
• l’inventaire commercial.
8.3 Au moment de tenir compte de la répartition d’un prix de transaction,

notamment lorsque la vente s’effectue par le biais d’un transfert d’actions dans
une société à responsabilité limitée, l’évaluateur doit faire preuve de prudence,
car la transaction pourra, outre les éléments énumérés au paragraphe 8.2, reféter
ce qui suit :
• les stocks, les consommables et la trésorerie ;
• les actifs incorporels ;
• les éléments de passif comme les salaires, les taxes, les dettes, etc.
8.4 Les répartitions à des fns fscales doivent être conformes à la législation
spécifque et ne relèvent pas du cadre de la présente VPGA.
9 Évaluation à des fns d’investissement

9.1 La méthode fondamentale applicable à l’évaluation d’un immeuble lié à
une exploitation commerciale à des fns d’investissement est la même que pour
n’importe quelle autre catégorie de bien immobilier. Lorsque l’investissement
concerne un portefeuille ou un groupe de biens immobiliers, l’application VPGA 9
s’applique.
9.2 Pour évaluer un immeuble lié à une exploitation commerciale à des fns
d’investissement, l’évaluateur doit estimer le juste chiffre d’affaires susceptible
d’être maintenu et le juste bénéfce d’exploitation susceptible d’être maintenu
conformément aux dispositions du paragraphe 3.1. Il est également nécessaire
d’évaluer la valeur locative de marché du bien immobilier de façon à déterminer
la sécurité du fux de revenu ainsi que le potentiel de croissance. Le montant du
loyer payable et la révision du loyer seront déterminés par les modalités du bail
existant ou proposé.

9.3 Le taux de rendement adopté pour les évaluations à des fns

d’investissement diffère de celui s’appliquant aux évaluations de biens
immobiliers libres de toute occupation. Le taux de rendement des
investissements sera généralement déterminé par les transactions portant sur
des investissements dans des immeubles liés à une exploitation commerciale
similaires. Du fait des différentes caractéristiques des immeubles liés à une
exploitation commerciale et du large éventail des conditions de bail, il est
évidemment essentiel d’analyser les transactions comparables avec le plus grand
soin.
9.4 L’évaluateur intégrera les accessoires fxes d’exploitation du propriétaire aux

terrains et aux constructions, mais probablement pas l’inventaire commercial qui
appartient généralement au locataire professionnel. Toutefois, l’évaluateur doit
souligner l’importance des agencements, installations techniques et équipements
pour le potentiel commercial et la valeur du bien immobilier.

installations techniques et
équipements
membres :
sur la valeur ;
recommandations.
1.1 Les recommandations ci-après donnent des informations supplémentaires

sur l’évaluation des installations techniques et équipements et l’application
pratique de l’IVS 300 Installations techniques et équipements.
Tous renvois vers des dispositions obligatoires apparaissent en gras dans le

texte.
2 Contexte
2.1 Les installations techniques et équipements constituent une part importante

de la catégorie d’actifs globale connue sous le nom d’immobilisations
corporelles, mais présentent des caractéristiques particulières qui les distinguent
de la plupart des types de propriété immobilière, ce qui détermine la façon de
procéder en matière de catégorisation, d’estimation et de communication de leur
valeur. Les installations techniques et équipements peuvent également être fxés
partiellement ou totalement à une propriété immobilière, et peuvent, en général,
être enlevés ou déplacés. Certaines catégories d’actifs liées aux installations

VPGA 5 – Évaluation des installations techniques et équipements
techniques et équipements peuvent avoir un taux d’amortissement plus important

ou moins linéaire que celui des propriétés immobilières en raison de l’évolution
technologique rapide de certains secteurs d’activité. Les installations techniques
et équipements sont fréquemment évalués comme un tout opérationnel
associé à d’autres actifs, et aussi dans le contexte de l’évaluation globale d’une
entité commerciale. Par conséquent, si la nature des installations techniques
et équipements les distingue des autres catégories d’actifs, les évaluateurs
doivent assurer une certaine cohérence dans la manière dont ils communiquent
les informations relatives aux différentes catégories d’actifs. Les installations
techniques et équipements peuvent aussi être évalués en vue d’une location ou
d’objectifs connexes, lesquels demandent la considération d’éléments de valeur
vénale supplémentaires, comme la notion de la vente d’actifs sur place et en vue
de leur enlèvement partiel ou total du site d’exploitation.
2.2 Les installations techniques et équipements se répartissent dans les grandes

catégories suivantes :
• Installations techniques :
associations d’actifs pouvant comprendre des éléments faisant partie

d’installations industrielles, de réseaux divers, d’installations de services dans
des bâtiments, de bâtiments spécialisés, et de machines et d’équipements
formant un assemblage réservé à une fonction spécifque.
• Machines :
dispositifs/moyens techniques confgurés, individuels ou réunis en ensemble,

fotte ou système (dont les actifs mobiles tels que véhicules, trains, navires et
avions), pouvant être employés, installés ou pilotés à distance dans le cadre
des opérations industrielles ou commerciales ou des activités économiques
d’un utilisateur (une machine est un dispositif utilisé pour effectuer une
opération particulière).
• Équipements :
terme général englobant les autres actifs tels que machines diverses, outils,
aménagements, mobilier et équipement d’ameublement, accessoires fxes

d’exploitation, matériel et moyens techniques divers, et outils portables
utilisés dans le cadre des activités d’une entreprise ou d’une entité.
2.3 Les frontières entre ces trois catégories ne sont pas toujours faciles à établir
et les critères employés peuvent varier en fonction du marché sur lequel les actifs
sont utilisés, de l’objectif de l’évaluation et des standards comptables nationaux
et internationaux applicables. En particulier, le terme « biens personnels » désigne
les installations techniques et équipements (et d’autres actifs non immeubles)
dans certaines juridictions, mais aussi les œuvres d’art et les antiquités dans
d’autres.
2.4 En règle générale, les actifs installés principalement pour assurer

l’approvisionnement en services des bâtiments ou du personnel doivent
être évalués comme faisant partie intégrante de l’actif immobilier s’ils sont
normalement inclus dans la vente du bien immobilier ou portés dans une
classifcation au bilan. Il peut toutefois y avoir des exceptions à cette règle

générale lorsque l’évaluation doit être insérée dans un bilan ou est conduite à
des fns fscales. Dans ce cas, le client peut demander une évaluation séparée
de certains éléments des installations dédiées aux services du bâtiment ou des
équipements connexes.
2.5 Lorsque l’évaluation est destinée à être insérée dans les états fnanciers,
le traitement des immobilisations dans les comptes de la société donne
normalement des indications quant aux éléments particuliers des installations
techniques et équipements qui peuvent être évalués séparément. Toutefois, dans
de nombreux cas, l’évaluateur devra préciser avec le client et les conseillers les
éléments à inclure dans l’évaluation des installations techniques et équipements.
Il pourrait également être nécessaire de faire des ajustements pour tenir compte
d’indicateurs liés au segment de marché, de l’utilisation des actifs, d’évaluations
en fonction du revenu et de l’obsolescence. Il est vivement recommandé de
consulter le client à ce sujet au moment de l’acceptation de la mission.
2.6 Lorsque différents évaluateurs sont en charge de l’évaluation d’entreprises,

de biens immobiliers et d’installations techniques, une concertation minutieuse
s’impose pour éviter toute omission ou double comptabilisation. Une
concertation tout aussi minutieuse est requise par l’évaluateur d’entreprises
quand il s’agit d’évaluer les installations techniques et équipements selon la
méthode par le revenu, ou comme faisant partie d’une entité commerciale plus
large.
3 Installations techniques et équipements généralement

inclus dans l’évaluation d’un actif immobilier
3.1 Ces installations techniques et équipements comprennent :

• les éléments associés à l’approvisionnement de l’actif immobilier en services
(gaz, électricité, eau, égouts, protection anti-incendie et sécurité),
• les équipements de chauffage, d’eau chaude et de climatisation ne faisant
pas partie intégrante d’un procédé, Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
• les structures et installations ne faisant pas partie des équipements
d’exploitation, par exemple, les cheminées, les coffrets d’appareillage et les
voies ferrées.
3.2 Parfois, les éléments normalement évalués avec les terrains et constructions
peuvent être grevés de droits de tiers, par exemple, dans le cadre d’accords
de crédit ou de contrats de crédit-bail (voir la section 5 ci-après). L’évaluateur
doit dans ce cas être particulièrement prudent et demander conseil au client et
à ses conseillers sur le traitement à accorder à ces actifs, lequel peut varier en
fonction des lois concernées, y compris les lois nationales et infranationales. Le
cas échéant, une hypothèse particulière peut être requise. Elle sera convenue par
écrit au début de la mission et sera émise dans le rapport d’évaluation.

4 Installations techniques et équipements évalués

séparément
4.1 Les installations techniques et équipements évalués indépendamment de

l’actif immobilier peuvent être répartis dans des catégories générales d’actifs. Les
« immobilisations » sont souvent défnies par les normes comptables nationales
et infranationales applicables. Il peut être nécessaire d’identifer et d’évaluer
séparément les différentes catégories, en fonction de l’objectif de l’évaluation.
4.2 Voici quelques exemples de catégories dont relèvent les « immobilisations » :

• les installations techniques et machines d’exploitation et de production ;
• les infrastructures de transport ;
• l’exploration, l’exploitation minière et les métaux ;
• les véhicules, trains, navires et avions ;
• les matériels informatiques, moyens techniques et mobilier de bureau ;
• les installations mobiles ;
• la santé, l’éducation et la défense ;
• la fabrication générale ;
• les réseaux divers.
4.3 Beaucoup d’actifs qui ne peuvent pas toujours être considérés comme des
« immobilisations » sont évalués par les évaluateurs d’installations techniques et
d’équipements. Ce sont par exemple :
• les logiciels informatiques et technologiques, licences et autorisations ;
• les pièces détachées et consommables ;
• les stocks ;
• éléments dédiés aux produits (par ex., moules, gabarits et matrices) ;
• les travaux en cours.
4.4 Même si les actifs incorporels ne relèvent pas de la défnition des

installations techniques et équipements, ces deux catégories d’actifs sont
souvent utilisées de concert, ce qui peut avoir un impact sur leurs valeurs
séparées et composites. Dans ce cas, l’évaluateur doit établir les hypothèses
appropriées à cet égard (de préférence au moment d’accepter la mission) et
avant de communiquer une évaluation. Les évaluateurs doivent également
avoir conscience du fait que la défnition des actifs incorporels peut varier en
fonction des lois, des pratiques locales et des standards comptables. Il convient
de procéder avec prudence lorsque les actifs à évaluer sont des installations
techniques et des équipements qui sont intégrés ou rattachés à des actifs
incorporels, tel que les fonds commerciaux, licences, logiciels, autorisations, fux
de rentrées, redevances et autre propriété intellectuelle, pour lesquels il pourrait
être nécessaire d’associer les méthodes par comparaison, par le coût et par le
revenu.

5 Installations techniques et équipements faisant l’objet

d’accords de fnancement, de contrats de crédit-bail et de
conventions accessoires
5.1 Les installations techniques et équipements font souvent l’objet d’accords

de fnancement ou de contrats de crédit-bail. Lesdits accords de fnancement
varient du simple contrat de location-vente à des accords de fnancement
transfrontaliers, plus complexes. L’évaluateur doit donc déterminer la base à
prendre en compte pour l’établissement du rapport et toutes les hypothèses
particulières nécessaires au début de la mission, ou convenir d’hypothèses et
documenter ces dernières au fur et à mesure de celle-ci. Les conditions de tout
accord de location-vente/fnancement, les parties prenantes et les conditions
commerciales environnantes devront notamment être prises en compte, ce qui
pourrait conduire l’évaluateur à consulter d’autres conseillers à ce sujet.
5.2 Les normes nationales et internationales d’information fnancière, ainsi que

les règles établies par les organismes de réglementation des prêts concernant le
traitement des actifs loués/fnancés sont régulièrement soumises à révision ou
modifcation. L’évaluateur doit donc clairement déterminer la base et l’étendue
de son travail par rapport auxdites règles et normes, afn de s’assurer que
l’évaluation qui en résultera sera adaptée aux circonstances.
5.3 Certains changements récents des règles comptables imposent que

l’évaluation des installations techniques et équipements s’inscrive dans le cadre
d’un instrument fnancier plus large, et comporte notamment des opinions sur
l’allocation des valeurs résiduelles futures. De la même façon, les provisions
comptables relatives aux pertes futures sur prêts s’appuieront sur une estimation
des valeurs résiduelles futures des installations techniques et équipements,
lesquelles seront une composante des provisions fnancières globales. Une
coordination étroite avec les clients, les auditeurs et les autres spécialistes
compétents en matière d’évaluation est donc nécessaire, les évaluateurs ayant
l’obligation minimale de donner toutes les précisions nécessaires lorsqu’ils
élaborent leurs termes de contrat. Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
6 Principaux aspects
6.1 Lors de l’évaluation des installations techniques et équipements selon le

principe de la valeur vénale, l’évaluateur doit, aux termes de la section 4 VPS
4, préciser si les actifs sont évalués dans l’hypothèse de leur maintien sur le lieu
d’exploitation ou de leur enlèvement (dans leur totalité ou sous forme d’éléments
séparés). D’autres hypothèses peuvent également être requises, selon l’objectif
de l’évaluation.
Voici quelques exemples :

• le mode de mise en vente des installations techniques et équipements (par
ex., dans leur totalité ou sous forme d’éléments séparés) ;
• le mode de mise en vente supposé ;

• les questions et contraintes environnementales ;

• toute restriction concernant le mode de mise en vente (par ex., lorsque les
conditions de bail interdisent la vente aux enchères) ;
• la prise en charge par l’acquéreur ou le vendeur des coûts de mise hors
service ou d’enlèvement ;
• la dotation éventuelle aux provisions au titre des coûts de remplacement
après un enlèvement et, le cas échéant, la partie qui va en assumer le coût.
6.2 Lors d’une évaluation réalisée en vue de la vente séparée des installations
techniques et équipements par rapport au bien immobilier où ils se trouvent,
les délais disponibles pour la mise sur le marché et la cession peuvent être
limités (par ex., en cas d’expiration imminente d’un contrat de bail portant sur
le bien ou de résiliation de celui-ci en raison de la survenue d’un événement
antérieur tel qu’une insolvabilité). Si l’évaluateur considère que ces délais sont
insuffsants pour une mise sur le marché en bonne et due forme, comme indiqué
dans la méthodologie de calcul relative à la valeur vénale, il pourra émettre une
hypothèse particulière dans le rapport. Cependant, l’évaluateur sera toujours tenu
de communiquer la valeur vénale de référence en premier lieu, avant de formuler
ses recommandations quant au prix de vente probable et à la considération d’un
éventail de circonstances plus large. L’évaluateur ne doit pas parler dans ce cas
de valeur de « vente forcée » (voir les paragraphes 5 à 9 de la section 10 VPS 4),
à moins que l’utilisation de cette expression ne soit requise par des dispositions
nationales ou infranationales relatives à la communication des informations.
Si les évaluateurs doivent souvent répondre à des demandes d’évaluations
dans le cadre d’une vente forcée ou d’une liquidation (base de valeur selon le
référentiel IVS, défnie au paragraphe 80.1 de l’IVS 104), ces termes font l’objet
d’interprétations très différentes et varient selon les dispositions nationales et
infranationales où ces termes sont employés. La méthode de base consiste
donc à adopter la valeur vénale, assortie d’hypothèses normales de marché
(qui doivent être raisonnables), puis à convenir d’hypothèses particulières et à
considérer leur effet sur la valeur.
6.3 Si, d’après l’évaluateur, malgré l’absence de toute contrainte à la date

d’évaluation, un client demande un avis sur l’impact éventuel d’une telle limitation
de la durée de mise sur le marché, l’évaluateur peut néanmoins fournir une
valeur vénale sous réserve de l’émission d’une hypothèse particulière dans
le rapport avec indication des limites temporelles supposées et des raisons
correspondantes, à condition de mentionner en premier lieu la valeur vénale non
limitée. Cela vaut particulièrement pour les missions en rapport avec un prêt sur
actif, une saisie ou une procédure collective.
6.4 Les conditions de visite énoncées à la section VPS 2 sont, pour la plupart,
applicables aux installations techniques et équipements. Pour procéder à une
évaluation, l’évaluateur doit commencer par faire le point sur certains aspects
tels que le type, les spécifcités, la capacité et l’objet des éléments, puis tenir
compte de facteurs tels que l’ancienneté, le rendement, l’état, l’obsolescence
économique et fonctionnelle ainsi que de la durée de vie économique utile totale
et restante estimée. Lorsqu’il fournit une opinion sur la valeur vénale sur place,
l’évaluateur doit spécifer clairement son raisonnement et sa méthodologie,

à savoir, si la valeur est basée, totalement ou partiellement, sur les bénéfces

futurs pouvant découler des installations techniques et équipements objets
de l’évaluation. Lorsqu’il fournit une opinion sur la valeur vénale d’installations
techniques et d’équipements destinés à rester dans le bien immobilier,
l’évaluateur doit spécifer clairement le raisonnement et les méthodes d’évaluation
utilisés. Dans ces conditions, la valeur vénale est-elle basée sur une prime qui
s’ajoute à la valeur de ces installations techniques et équipements lorsqu’ils
doivent être enlevés, ou sur un ajustement pour obsolescence économique ?
6.5 Comme dans le cas de l’évaluation des autres catégories d’actifs,

compte tenu de l’éventail très large et complexe d’installations techniques et
d’équipements (et des segments de marché correspondants sur lesquels ils sont
utilisés), l’évaluateur aura du mal à établir tous les faits importants susceptibles
d’avoir un impact sur l’évaluation, et il sera même parfois dans l’impossibilité
de le faire. Par conséquent, l’étendue de ses investigations et toute hypothèse
retenue dans l’évaluation devront être convenues avec le client en début de
mission (dans la mesure de ce qui est raisonnablement prévisible) et fgurer dans
le rapport. Ce dernier point est particulièrement important lorsque les valeurs
vénales sont utilisées dans le cadre de prêts garantis ou d’autres fnancements,
ou de transactions proposées portant sur les installations techniques et
équipements concernés.
6.6 De même, dans certaines situations, des facteurs afférents à d’autres

catégories d’actifs (tels que les terrains et constructions) auront un impact sur
l’évaluation des installations techniques et équipements. C’est notamment le
cas lorsque le bien, occupé dans le cadre d’un bail à court terme, fait l’objet de
propositions de redéveloppement ou lorsque les installations techniques doivent
être décontaminées avant enlèvement en raison de la pollution du terrain.
7 Mesures réglementaires
7.1 Les activités industrielles font souvent l’objet d’une législation et de

réglementations spécifques. Tout non-respect de ces exigences légales peut Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
entraîner l’interdiction d’exploiter les installations techniques et équipements
concernés. Nombre d’entre elles ont spécifquement trait aux installations
techniques et aux procédés examinés, et renvoient à des réglementations
et législations locales et nationales de plus grande portée. Même si les
évaluateurs ne doivent pas être considérés comme des experts en matière
de réglementation, ils sont tenus d’avoir une bonne appréciation globale des
questions réglementaires touchant la catégorie des actifs évalués et de proposer
d’examiner leurs effets sur l’évaluation avec leurs interlocuteurs.
7.2 En cas de doute quant au respect de toute réglementation concernant la

valeur des installations techniques et équipements, l’évaluateur doit discuter
de la question avec le client et ses conseillers, et consigner les conclusions de
ces discussions dans le rapport, en acceptant d’émettre des hypothèses ou
bien de respecter des engagements pris en matière de conformité, d’après les
recommandations du client et de ses conseillers.

VPGA 6 Évaluation d’actifs
incorporels
membres :
sur la valeur ;
recommandations.
1.1 Les recommandations ci-après contiennent des observations

supplémentaires relatives à l’évaluation des actifs incorporels et à l’application
pratique de la norme IVS 210 Actifs incorporels. Toutes les dispositions
obligatoires sont indiquées en caractères gras.
Cette norme IVS traite de l’évaluation des actifs incorporels impliqués dans les
acquisitions, les fusions et les ventes d’entreprises ou de parties d’entreprises, et
les achats et les ventes d’actifs incorporels.
2 Introduction
2.1 Un actif incorporel est un actif non monétaire caractérisé par ses propriétés
économiques. Tout en n’ayant pas de réalité physique, il confère à son
propriétaire des droits et/ou des avantages économiques. Il s’agit donc d’un
actif capable d’être séparé de son entité commerciale pour être vendu, transféré,
concédé sous licence, loué ou échangé seul ou avec un actif ou un passif
connexe, ou en association avec un contrat. Tout actif incorporel non identifable
issu de droits contractuels ou légaux, que ces derniers puissent être séparés ou

VPGA 6 – Évaluation d’actifs incorporels
non de l’entité, ou associé à d’autres droits et obligations, relève généralement de

la notion de fonds commercial ou « goodwill ».
2.2 Principales catégories d’actifs incorporels :

• actifs liés à la commercialisation : généralement associés à la
commercialisation ou la promotion des produits ou services d’une société
(marques, dénominations commerciales, présentations commerciales,
noms de domaine, titres de journaux, accords de non-concurrence) et
principalement utilisés à cet effet ;
• actifs liés au client ou au fournisseur : découlent des relations ou des
contacts avec les clients et les fournisseurs ; utilisés dans le cadre des
services de développement, d’approvisionnement, de gestion et de
maintenance destinés aux clients d’une société (listes de clients, carnet de
commande ou de production, contrats conclus avec les clients et relations
connexes, relations non contractuelles avec les clients) ;
• actifs liés au domaine artistique : découlent de produits ou services
artistiques protégés par un droit contractuel ou légal (droit d’auteur et de
dessins), et donnent lieu à des avantages tels que des redevances liées à
des œuvres artistiques (pièces, opéras, ballets, livres, magazines, journaux,
œuvres musicales, images, photographies, vidéos, flms, programmes
télévisés) ;
• actifs liés aux technologies : représentent la valeur des innovations ou
avancées technologiques, et peuvent découler de droits non contractuels
permettant l’utilisation de technologies, ou être protégés par des droits
contractuels ou légaux (technologies brevetées, logiciels informatiques,
technologies non brevetées, bases de données, secrets commerciaux,
projets de recherche et développement en cours, procédés de fabrication et
savoir-faire).
2.3 Les actifs incorporels peuvent être ou non fondés sur des contrats. Les
actifs incorporels fondés sur des contrats représentent la valeur des droits
découlant d’arrangements contractuels (accords de licence, de redevance et
de moratoire ; contrats de publicité, de construction, de gestion, de service
ou d’approvisionnement ; permis de construire ; contrats de franchise ; droits
d’exploitation et de diffusion ; droits d’utilisation contractuels autres que ceux
expressément classifés ou considérés comme des actifs corporels ; contrats de
service après-vente ; et contrats de travail).
2.4 Actif incorporel majeur, le fonds commercial se défnit comme les avantages
économiques futurs découlant d’une entreprise, d’une participation dans une
entreprise ou de l’utilisation d’un groupe d’actifs non séparables. Parmi les
avantages apportés par le fonds commercial fgurent les synergies propres à
une entreprise à l’issue d’un regroupement d’entreprises. En voici quelques
exemples :
• les économies d’échelle qui ne sont pas refétées dans la valeur d’autres
actifs ;

• les perspectives de croissance telles que l’expansion vers de nouveaux

marchés ;
• le capital organisationnel tel que les bénéfces tirés d’un réseau constitué.
Le fonds commercial est parfois défni comme le montant restant après déduction
de la valeur de tous les autres actifs séparables et identifables de la valeur
globale de l’entreprise. Cette défnition est couramment utilisée à des fns
comptables.
2.5 Les actifs incorporels se différencient les uns des autres par leurs
caractéristiques (détention, fonction, position sur le marché et image). Par
exemple, les marques de chaussures pour femme peuvent être caractérisées
par leur couleur et leur style particuliers, ainsi que par leur prix. En outre, bien
que des actifs incorporels relevant de la même catégorie aient forcément des
caractéristiques communes, ils présenteront également des caractéristiques qui
les différencieront les uns des autres.
2.6 Il est important que l’évaluateur participe régulièrement à l’évaluation d’actifs

incorporels, car une connaissance pratique des facteurs ayant une incidence sur
l’investissement dans un bien immobilier donné est absolument nécessaire (voir
la section 2 PS 2).
3 Termes du contrat
3.1 L’éventail des connaissances des clients en matière d’évaluation peut varier
considérablement, certains ayant une connaissance approfondie des droits
afférents aux actifs incorporels et de l’évaluation de ces actifs tandis que d’autres
ignorent tout des termes employés et des concepts appliqués par les évaluateurs
d’actifs incorporels.
3.2 Il est impératif que les termes du contrat soient compris et acceptés par
l’évaluateur et le client avant le début de la mission. Il convient d’identifer tous

les actifs contributifs ou supplémentaires et de confrmer s’ils doivent ou non
être pris en compte dans l’évaluation. Un actif est dit contributif s’il est utilisé
conjointement avec l’actif évalué pour générer des fux de trésorerie. En cas
d’exclusion d’actifs contributifs, il convient de préciser s’il s’agit d’évaluer l’actif
incorporel principal séparément.
3.3 Dans certaines situations, il peut arriver que le droit lié à l’actif à évaluer soit
partagé avec d’autres, auquel cas il conviendra d’en faire clairement mention.
3.4 L’évaluateur peut élaborer des lettres de mission types utilisables quel
que soit le type de mission d’évaluation. Lorsque l’évaluation doit satisfaire aux
normes d’évaluation énoncées dans le « Red Book » de la RICS, l’évaluateur
doit défnir des termes de contrat qui tiennent compte des conditions minimales
énoncées dans la section 7 PS 2 et la norme VPS 1.

4 Concepts d’évaluation
4.1 Il est important de comprendre la raison pour laquelle un évaluateur est

chargé de réaliser une évaluation d’actifs incorporels, les objectifs visés pouvant
être divers et variés. Voici quelques exemples : information fnancière, obligations
fscales, missions réalisées dans le service public, transactions et introductions
en bourse, fnancements bancaires, attestations d’équité, insolvabilité et
procédure collective, gestion des connaissances ou revue de portefeuille.
L’objectif de l’évaluation renverra à différents concepts de valeur, certains
régis par le droit et la jurisprudence, et d’autres par les normes nationales et
internationales adoptées par les professionnels de l’évaluation.
4.2 Les bases de valeur généralement adoptées pour ce type d’évaluation

(toutes ne sont pas reconnues par les IVS ou le « Red Book ») sont la juste valeur,
la juste valeur de marché, la valeur vénale, et la valeur normale. L’évaluateur doit
respecter les exigences de la section 1 PS 1, en cas d’évaluation écrite.
4.3 Les évaluations réalisées sur un même actif peuvent être différentes selon les
règles et les pratiques adoptées qui dépendent du concept retenu. Par exemple,
au vu des règles établies en matière d’évaluation fscale, une autorité fscale
pourrait envisager l’évaluation sous un angle différent de celui qu’une partie à un
litige, un partenaire dans le cadre d’une fusion ou un acquéreur de convenance
adopterait.
4.4 Exception faite des situations dans lesquelles des indices sérieux indiquent
que cela n’est pas le cas, l’évaluation sera préparée sur la base du principe dit
« de continuité d’exploitation » et en partant du principe que l’actif continuera
d’avoir une durée de vie utile dans un avenir prévisible. Dans certains cas, cette
durée sera déterminée en fonction des prescriptions légales, ou aux termes de
tout accord ou protocole pertinent régissant l’actif concerné. Toutefois, dans le
cadre d’une information fnancière, la valeur d’un actif incorporel dont on prévoit
la suppression ou l’abandon, pourrait devoir être prise en compte.
4.5 Dans de nombreux cas, l’adoption de plusieurs méthodes d’évaluation peut Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
s’avérer nécessaire, notamment lorsque les informations ou preuves fournies
sont insuffsantes pour permettre à l’évaluateur de n’adopter qu’une seule
méthode. Dans ce cas, l’évaluateur peut utiliser des méthodes supplémentaires
pour mener à bien son évaluation en indiquant les raisons de sa préférence pour
la ou les modalités d’évaluation retenues. L’évaluateur devra envisager toutes
les méthodes d’évaluation disponibles, et, en cas de rejet d’une méthode en
particulier, devra indiquer les raisons de ce choix.
5 Vérifcation préalable à l’évaluation
5.1 Conformément aux dispositions de la section 2 PS 2, l’évaluateur doit

disposer des compétences nécessaires et être suffsamment qualifé pour
pouvoir entreprendre l’évaluation d’un actif incorporel. L’évaluateur ne doit jamais
envisager de procéder à l’évaluation sans une bonne connaissance des questions
suivantes :

• les droits des propriétaires du ou des actifs évalués ;

• l’histoire du ou des actifs évalués, et les activités qui y sont associées ;
• selon le cas, la situation dans le secteur concerné, les perspectives
économiques générales et les facteurs politiques.
5.2 Pour aider l’évaluateur à mieux comprendre l’actif ou les actifs évalués, il
doit disposer, si possible, des informations suivantes :
• les derniers états fnanciers associés à l’actif évalué, et le détail des
projections ou prévisions actuelles et antérieures ;
• une description et l’historique d’utilisation de l’actif évalué, ainsi que les
protections juridiques et droits légaux y étant associés (en prenant soin de
divulguer la mesure dans laquelle lesdits droits légaux ont été évalués) ;
• des informations concernant l’actif, accompagnées de pièces justifcatives
(par ex., enregistrements, demandes d’autorisations territoriales, stratégie
marketing, recherche et développement techniques, documentation,
conception graphique et manuels) ;
• les autres accords connexes ;
• le détail des activités précises utilisant l’actif incorporel ;
• les rapports d’évaluation antérieurs ;
• les produits négociés, maintenus ou développés par l’entreprise et les actifs
incorporels ;
• l’identifcation de toute personne autorisée à utiliser les actifs incorporels, ou
qui pourrait être ultérieurement autorisée à le faire ;
• les marchés d’intervention et les concurrents de la société, les obstacles à
toute entrée sur ces marchés, les plans d’affaires et de commercialisation, la
diligence raisonnable exercée ;
• le détail des licences, des alliances stratégiques et des coentreprises ;
• si des dispositions contractuelles sont susceptibles d’être cédées ou
transférées selon tout accord de redevance ou relatif à un actif incorporel ;

• une liste des principaux fournisseurs et clients ;
• les objectifs, les développements ou les tendances prévues dans le secteur
et leurs répercussions probables sur l’entreprise ou l’actif ;
• les règles comptables ;
• une analyse des forces, faiblesses, opportunités et menaces (analyse
SWOT) ;
• les principales conditions de marché (par ex., situation de monopole ou
position dominante sur le marché, part de marché) ;
• les principaux projets de dépenses en capital (par ex., travaux de
rénovation) ;
• la position occupée par les concurrents ;
• les tendances saisonnières ou cycliques ;

• les évolutions technologiques ayant une incidence sur l’actif ;

• la vulnérabilité de toute source de matières premières ou de tout contrat
fournisseur ;
• si une acquisition ou une fusion récente a été pratiquée dans le secteur aux
alentours de la date d’évaluation, et les critères appliqués ;
• des informations concernant la gestion de la recherche et du développement
(accords de confdentialité, accords de sous-traitance, formation et
incitations) ;
• s’il existe un inventaire des actifs de propriété intellectuelle prévoyant
l’étendue de la détention des droits de propriété intellectuelle (DPI), et les
intérêts de tiers (le cas échéant) ;
• l’examen de licences comparables délivrées pour des actifs similaires.
5.3 Dans la mesure du possible, l’évaluateur doit vérifer les faits et les
informations utilisés au cours de l’évaluation, et effectuer des comparaisons
concernant les données d’entrée utilisées.
5.4 La plupart des informations sur lesquelles l’évaluateur fondera son

évaluation seront transmises par le ou les clients et pourraient ne pas être
vérifables. Le cas échéant, le rapport d’évaluation devra en faire clairement
mention.
6 Méthodes d’évaluation
6.1 Les trois principales méthodes d’évaluation reconnues peuvent s’appliquer

à l’évaluation des actifs incorporels, à savoir la méthode par comparaison, la
méthode par le revenu, et la méthode par le coût.
6.2 Pour chaque méthode d’évaluation, il incombe à l’évaluateur de procéder

à une estimation de la durée de vie restante de l’actif. Il peut s’agir d’une durée
déterminée, limitée par un contrat ou par la durée de vie habituellement retenue Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
dans le secteur d’activité concerné, ou d’une durée indéterminée. L’estimation
de la durée de vie utile de l’actif doit prendre en compte un certain nombre de
facteurs juridiques, techniques, économiques et fonctionnels. L’espérance de
vie présumée d’un actif concédé sous licence pour une période donnée peut
se voir raccourcie si un produit concurrent supérieur entre sur le marché avant
l’expiration de la licence. Le cas échéant, l’évaluateur devra en tenir compte.
Méthode par comparaison
6.3 Dans le cadre de la méthode par comparaison, la valeur d’un actif est
déterminée par référence aux ventes ou offres de biens identiques ou similaires et
à l’activité du marché. Cependant, il est rarement possible de trouver des preuves
de transactions impliquant des actifs identiques.

6.4 La méthode par comparaison se décline en deux techniques principales : la

« méthode par multiplicateur de marché » et la « méthode par comparaison de
transactions équivalentes ».
6.5 La méthode par multiplicateur de marché consiste à comparer l’actif évalué

à des données de référence telles que les taux de redevances pratiqués sur le
marché. L’application de cette méthode consiste à évaluer les facteurs tels que
les taux de redevances et à les ajuster en fonction des forces et des faiblesses
de l’actif évalué par rapport à des actifs similaires. Les résultats sont ensuite
appliqués aux données d’exploitation pertinentes liées à l’actif évalué afn de
déterminer sa valeur. Il est souvent nécessaire d’ajuster les résultats obtenus pour
reféter les différentes caractéristiques de l’actif évalué par rapport aux autres
actifs impliqués.
6.6 La méthode par comparaison de transactions équivalentes utilise des

données d’évaluation fondées sur l’historique des transactions opérées dans le
secteur d’activité de l’actif évalué ou dans les secteurs d’activité connexes. Les
résultats obtenus sont ensuite ajustés et appliqués aux données d’exploitation
liées à l’actif évalué afn de déterminer sa valeur.
6.7 Dans certains secteurs d’activité, les actifs sont achetés et vendus
conformément aux pratiques du marché ou aux règles empiriques établies,
souvent, mais non exclusivement fondées sur les données ou pourcentages de
chiffre d’affaires, et non directement sur les bénéfces. Il convient de s’assurer
que les « pratiques du marché établies » sont toujours d’actualité compte tenu de
l’évolution du contexte. Lorsque de telles règles empiriques existent, l’évaluateur
doit les prendre en compte.
Méthode par le revenu
6.8 La méthode par le revenu compte plusieurs variantes. Lorsque cette

méthode est appliquée (en utilisant, par exemple, la méthode d’actualisation
des fux de trésorerie (DCF)), la valeur d’un actif est déterminée par référence
à la valeur actuelle des avantages économiques futurs tirés de cet actif. Ces
avantages incluent les bénéfces, les économies de coûts, les déductions

fscales, et les produits tirés de sa cession.
6.9 Dans le cadre de l’évaluation d’un actif incorporel, la valeur de l’actif est
déterminée en actualisant les fux de trésorerie attendus à leur valeur actuelle
par application d’un taux d’actualisation comprenant un taux de rendement sans
risque pour l’utilisation des fonds, le taux d’infation prévu, et les risques associés
à cet investissement précis. Le taux d’actualisation est généralement déterminé
par les taux de rendement utilisés pour des investissements de nature et de
qualité similaires à la date d’évaluation.
6.10 La méthode par le revenu utilise également des méthodes telles que la
méthode d’exemption de redevances, défnie par l’IVS 210 Actifs incorporels
comme étant une méthode qui estime « la valeur d’un actif incorporel (…)
déterminée par référence à la valeur des redevances hypothétiques qui seraient
économisées en possédant l’actif, plutôt qu’en obtenant auprès d’un tiers une
licence pour l’utilisation de cet actif ».

6.11 Autre méthode pouvant être appliquée, la méthode des « bénéfces

excédentaires multi périodes ». Cette méthode consiste à évaluer les avantages
économiques d’un actif incorporel sur des périodes différentes en identifant les
fux de trésorerie associés à l’utilisation de l’actif et en déduisant une charge
périodique refétant un juste retour de l’utilisation des actifs contributifs.
6.12 La méthode par le revenu consistant à utiliser comme base de valeur la

valeur productive capitalisée est couramment utilisée pour l’évaluation d’actifs
incorporels. Une compréhension approfondie des bénéfces économiques et
comptables, de leur relevé historique et des prévisions faites en la matière est
nécessaire dans chaque cas.
6.13 L’évaluation d’actifs incorporels et de droits de propriété intellectuelle

repose sur des techniques permettant d’identifer les bénéfces spécifquement
associés à l’actif évalué, telles que la méthode de différenciation des bénéfces
bruts, la méthode des bénéfces excédentaires, et la méthode d’exemption des
redevances. Il convient d’avoir une bonne connaissance des bénéfces antérieurs
et prévisibles.
Méthode par le coût
6.14 Selon la méthode par le coût, la valeur d’un actif est déterminée par
référence au coût de remplacement de cet actif par un actif similaire ou au coût
de développement d’un actif similaire. Lorsque cette méthode est appliquée
dans le cadre de l’évaluation d’un actif incorporel, il convient de prêter attention
aux facteurs obsolescence, coût d’entretien et valeur temps de l’argent. Lorsque
la base de valeur retenue pour l’évaluation est la valeur vénale, les indications
d’obsolescence doivent être étayées par les données du marché.
7 Techniques de la valeur actuelle
7.1 Selon les techniques de la valeur actualisée (PV ou « present value » en

anglais), la valeur d’un actif est déterminée en convertissant les fux de trésorerie Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
futurs en une valeur actuelle, correspondant aux fux de trésorerie générés sur
une certaine période par un actif, un groupe d’actifs ou une entreprise.
7.2 Points à prendre en compte :

• le nombre d’années concernées par l’application des fux de trésorerie ;
• le taux de rendement ou d’actualisation appliqué à la fn de la durée choisie ;
• le ou les taux d’actualisation retenus ;
• si l’infation est répercutée dans les fux de trésorerie ;
• les autres variables à prendre en compte en ce qui concerne les fux de
trésorerie futurs ;
• le profl commercial de l’actif ;
• le rendement initial et le rendement effectif, le taux de rendement interne
(TRI) et la valeur fnale.

7.3 Lorsqu’une technique de la valeur actualisée est utilisée, il convient de

prendre en compte des transactions équivalentes reposant sur la même méthode
d’évaluation. Les détails de ces transactions peuvent être plus diffciles à obtenir
dans ce cas. Cependant, l’étude de ces transactions permettra de déterminer
le taux d’actualisation à adopter, le TRI demandé et la méthode généralement
adoptée par le marché.
7.4 Si l’évaluation porte sur un actif incorporel précis, l’évaluateur, avant d’établir
un modèle détaillé de fux de trésorerie, devra déterminer la durée de vie restante
et le taux de détérioration associés à l’utilisation de l’actif. En règle générale,
la détermination de la durée de vie restante correspondra à la plus courte des
durées suivantes :
• la durée de vie physique (par ex., d’un actif corporel sous-jacent),
• la durée de vie fonctionnelle (par ex., d’un actif corporel sous-jacent),
• la durée de vie technologique,
• la durée de vie économique,
• la durée de vie juridique.
7.5 Toute évaluation utilisant une technique de la valeur actualisée devra donc
contenir les éléments clés suivants : des prévisions fnancières identifant le
capital intellectuel et les bénéfces associés, ainsi que le taux d’actualisation (coût
du capital). Les risques systématiques et spécifques seront pris en compte, et la
détermination du taux d’actualisation, dans le cadre de son application de base,
exigera l’identifcation et l’application du coût du capital aux fux de trésorerie
connus et prévisionnels.
7.6 Une actualisation appropriée avec le coût moyen pondéré du capital (CMPC
ou WACC en anglais) sera adoptée. Les deux éléments de base permettant
de calculer le coût du capital sont le coût de la dette et le coût des capitaux
propres. Pour faciliter le calcul du taux de rendement et des taux d’actualisation
appropriés, l’évaluateur utilise un certain nombre de méthodes différentes,
parmi lesquelles un modèle d’évaluation des actifs fnanciers (MEDAF), un
modèle d’évaluation par arbitrage, et une combinaison de techniques, selon les

circonstances.
7.7 L’évaluateur peut être amené à évaluer des actifs incorporels dans un
contexte donné de licence, par exemple, dans le cadre de la cession ou de
l’exploitation sous licence d’une technologie ou d’un brevet. La plupart des
points abordés dans la présente VPGA sont à prendre en compte dans le calcul
du taux de rendement approprié inhérent au calcul du taux de redevance. Dans
la pratique, tout ou partie des données d’évaluation suivantes sont prises en
compte dans le calcul du taux :
• les licences existantes pour les actifs incorporels (méthode par
comparaison) ;
• les normes de l’industrie applicables aux licences concédées pour des actifs
similaires (méthode par comparaison) ;

• la répartition des bénéfces économiques tirés de l’utilisation, par exemple,

de l’invention brevetée (parfois dénommée méthode des bénéfces
disponibles ou méthode analytique) ;
• les pratiques en matière de concession de licences (méthodes empiriques).
7.8 L’évaluation dans le cadre d’une concession de licence porte sur certains
points spécifques tels que :
• la manière dont les autres licences à prendre en compte sont négociées ;
• l’actif incorporel et les éléments connexes ;
• la durée de l’accord de licence ;
• la notion d’exclusivité ;
• les conditions particulières applicables aux transactions particulières ;
• la localisation géographique ;
• le secteur dans lequel l’actif incorporel est concédé sous licence ;
• toute relation particulière.
Même si les pratiques concernant les concessions de licences antérieures

peuvent être prises comme point de comparaison, elles ne sont qu’un instrument
de référence. Les actifs incorporels, de par leur nature, sont uniques et impliquent
parfois de procéder à de nombreux ajustements pour parvenir à une comparaison
équitable.
7.9 Les techniques de la valeur actualisée permettent de modéliser certains

procédés tels que la méthode de l’exemption de redevances (voir le paragraphe
6.10 ci-avant sur la méthode par le revenu).
8 Rapports
8.1 Lorsque l’évaluation doit satisfaire aux exigences énoncées dans le « Red Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
Book », il incombe à l’évaluateur de produire un rapport répondant aux conditions
minimales de la norme VPS 3. En règle générale, le rapport se compose d’une
brève partie introductive ou d’un résumé qui défnit la mission, synthétise les
conclusions et prépare le lecteur aux informations développées dans le rapport.
Le rapport doit être ordonnancé de manière à traiter des questions d’ordre
général d’abord puis, dans un second temps, des questions plus spécifques,
et à cet effet doit fournir un fux logique de données et d’analyses permettant
d’incorporer toutes les considérations pertinentes ayant conduit aux conclusions
de l’évaluation.
8.2 La plupart des rapports comporteront les grandes sections suivantes, non
nécessairement dans cet ordre :
• introduction,
• objectif de l’évaluation et base de valeur,
• hypothèses et hypothèses particulières,

• objet de l’évaluation,
• description et historique de l’actif ou des actifs évalués, et de l’entreprise qui
en fait usage,
• comptabilité et principes comptables,
• analyse des états fnanciers, si nécessaire,
• analyse du plan d’affaires et du plan de commercialisation, et perspectives,
• résultat des recherches de transactions comparables,
• secteur d’activité dans lequel l’actif est utilisé,
• contexte et environnement économiques, rendement et évaluation des
risques,
• méthodes d’évaluation et conclusions,
• réserves, exonérations et restrictions.
8.3 Certains rapports comporteront une section supplémentaire contenant une

présentation générale des modalités d’évaluation, laquelle viendra la plupart du
temps juste après l’introduction. Si certaines données nationales, régionales et
économiques sont jugées importantes pour l’évaluation de l’entreprise et de ses
actifs, elles pourront chacune faire l’objet d’une section séparée.
8.4 Le cas échéant, les informations factuelles, ou les sources de ces

informations devront être indiquées dans le corps du rapport ou dans ses
annexes. Lorsque le rapport est celui d’un expert intervenant dans la résolution
d’un litige, il doit satisfaire aux exigences nationales ou infranationales imposées
et doit, par conséquent, communiquer toutes les informations nécessaires, dont
une mention apportant la confrmation que l’expert dispose des compétences
requises, ainsi qu’une déclaration sous serment.
9 Confdentialité
9.1 La plupart des informations relatives aux actifs incorporels sont considérées
comme confdentielles. L’évaluateur doit donc veiller à préserver cette
confdentialité, notamment en ce qui concerne les informations qu’il pourrait
obtenir au sujet d’actifs comparables. Si le client l’exige, l’évaluateur d’actifs
incorporels devra signer tous les accords de confdentialité ou autres accords
similaires qui seront jugés nécessaires.

VPGA 7 Évaluation de biens
personnels, dont les antiquités
et les œuvres d’art
membres :
sur la valeur ;
recommandations.
1 Introduction et champ d’application
1.1 Les présentes recommandations contiennent un supplément d’informations

sur l’application des Normes internationales d’évaluation et des normes VPS 1 à Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
5 du « Red Book » dans le cas des « biens personnels », correspondant aux actifs
(ou passifs) répertoriés au paragraphe 1.2 ci-après.
1.2 Aux fns de la présente VPGA, le terme « bien personnel » désigne les actifs
(ou passifs) qui ne sont pas rattachés de manière permanente à un terrain ou des
bâtiments :
• Sont compris dans cette défnition les objets d’art, objets décoratifs,
antiquités, peintures, pierres précieuses et bijoux, objets de collection,
éléments d’agencement, meubles et autres contenus à caractère général.
• Sont exclus de cette défnition les accessoires fxes d’exploitation, les
installations techniques et les équipements, les entreprises et les intérêts
dans les entreprises, ainsi que les actifs incorporels.
L’évaluation d’un bien personnel peut être demandée dans différents contextes et
à différentes fns pouvant inclure notamment, mais de manière non exhaustive :

VPGA 7 – Évaluation de biens personnels, dont les antiquités et les œuvres d’art
• une couverture d’assurance,

• un dommage ou une perte,
• une imposition (don de charité, impôt sur les donations, droits de
succession, pertes par sinistre),
• une information fnancière,
• des transactions commerciales,
• un contentieux, y compris des allégations de fraude,
• une succession, une répartition équitable, et une homologation testamentaire,
• un contrat de mariage,
• la dissolution d’un mariage,
• la dissolution d’une entreprise,
• des conseils au sujet de l’acquisition ou de la cession d’un bien,
• une garantie de prêt,
• une faillite,
• une évaluation de stocks.
1.3 Cette liste n’est pas défnitive, des variantes nationales ou régionales
pouvant exister, sachant que les exigences légales nationales ou infranationales
prévaudront, par exemple, en cas de préparation d’une évaluation en vue du
calcul des passifs d’impôt, et d’une homologation testamentaire.
1.4 L’objectif de l’évaluation doit être clairement défni, car il déterminera

souvent la base de valeur à utiliser. Voir la norme VPS 1.
2 Termes du contrat
2.1 Afn de bien défnir le cadre de la mission d’évaluation, ainsi que les
responsabilités incombant à l’évaluateur, ce dernier doit identifer le client et toute
autre personne susceptible de s’appuyer sur l’évaluation (utilisateurs ciblés) afn

de s’assurer que l’évaluation répond à leurs attentes et n’induit pas en erreur.
2.2 En règle générale, les termes du contrat, y compris les conditions minimales
énoncées dans la norme VPS 1, seront convenus avec le client avant le début de
mission. S’il s’avère nécessaire de commencer la mission avant que les termes
du contrat ne soient entièrement documentés, toutes les questions relatives à ces
termes devront être portées à l’attention du client et documentées avant la remise
du rapport (voir la norme VPS 1).
2.3 Lors de l’élaboration des termes du contrat en accord avec le client,

l’évaluateur doit aviser ce dernier de l’effet éventuel sur la valeur que toute autre
question, telle que la provenance de l’objet, pourrait avoir, ou des conséquences
de l’évaluation conjointe d’un ensemble d’objets, plutôt que de procéder à leur
évaluation individuelle. Toute omission d’agir en ce sens pourrait induire en erreur
et constituerait une violation de la norme VPS 3.

3 Identifcation du marché
3.1 Les évaluations reposent sur la connaissance du marché sur lequel elles sont
réalisées. L’évaluateur doit évaluer la nature et la situation du marché sur lequel il
mènera ses investigations et formulera ses conclusions sur la valeur. L’évaluateur
doit prendre en considération l’intensité de l’activité, le degré de confance et les
tendances du marché, entre autres points.
3.2 L’évaluateur d’un bien personnel doit savoir qu’il existe plusieurs marchés
sur lesquels un actif donné peut être négocié, chacun pouvant générer ses
propres données commerciales. En effet, un actif peut avoir une valeur différente
sur le marché au niveau du commerce de gros, du commerce de détail,
ou lorsque celui-ci est mis en vente par le biais d’une vente aux enchères.
L’évaluateur doit identifer et analyser le marché concerné en fonction du bien
évalué et de l’objectif dans lequel l’évaluation est réalisée. Il est indéniable
qu’une évaluation entreprise dans le but de fournir des conseils sur une vente
entre entreprises réalisant des transactions pour un type d’actif en particulier est
susceptible d’être différente de celle qui serait entreprise au sujet d’une vente
entre une entreprise et une personne physique.
3.3 Lors de l’identifcation du marché, l’évaluateur d’un bien personnel doit

être conscient que la méthode de vente utilisée peut avoir un effet sur le prix
de vente offert. À titre d’exemple, les enchères en ligne et autres formes de
transactions électroniques ont desserré de nombreuses contraintes pesant sur
les transactions, ouvrant le marché à davantage d’acquéreurs potentiels pour
certains types de biens. Les évaluateurs doivent cependant être conscients que
la qualité des informations et des facteurs tels que les commissions et frais liés à
l’utilisation de certaines plates-formes en ligne, non associées à des ventes hors
ligne, sont susceptibles de compromettre la fabilité des données sur les ventes
quand il s’agit d’établir des comparaisons fondées sur des preuves.
3.4 En termes de biens personnels, les groupes d’actifs sont souvent détenus
sous forme d’ensembles ; lesdits biens, s’ils étaient divisés, pourraient avoir
une valeur par objet sensiblement supérieure ou inférieure à celle qui leur serait Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
attribuée si considérés dans leur ensemble. Il incombe donc à l’évaluateur de
déterminer si la détention des biens sous forme d’ensemble est susceptible
d’avoir des conséquences sur leur évaluation, et de fournir des conseils en
conséquence.
4 Visite, investigations et analyse
4.1 Il incombe à l’évaluateur d’un bien personnel de réunir, vérifer et analyser

les données commerciales pertinentes, et d’analyser les conditions économiques
et de marché. L’évaluateur doit également prendre en considération toutes les
informations connexes nécessaires pour aboutir à des conclusions réalistes
concernant la valeur. La norme VPS 2 fait mention des exigences applicables à la
conduite des investigations.

4.2 L’évaluateur d’un bien personnel doit savoir que le degré de fabilité des
données commerciales antérieures peut être limité et il doit toujours évaluer
la fabilité des données utilisées pour étayer l’analyse, et citer les sources
d’information utilisées. Comme indiqué au paragraphe 3.3 ci-avant, l’évaluateur
doit être particulièrement prudent lorsqu’il utilise des informations obtenues par le
biais de plates-formes en ligne et de ressources sur internet.
4.3 Toute restriction ou condition empêchant une visite, une investigation et/
ou une analyse doit être prise en compte par l’évaluateur. Le cas échéant,
l’évaluateur pourrait être contraint de formuler des hypothèses ou hypothèses
particulières. La norme VPS 4 énonce les exigences applicables à la formulation
d’hypothèses et d’hypothèses particulières. Toute hypothèse émise doit être
approuvée par le client avant la fn de l’évaluation, et clairement consignée dans
les termes du contrat et dans le rapport.
4.4 L’évaluateur doit tenir compte des données économiques et données de

marché, telles que l’offre et la demande et les mouvements sur les marchés. En
cas d’incertitude quant aux informations utilisées, ou quant aux conditions du
marché, l’évaluateur doit se référer à la norme VPS 3.
4.5 Si l’évaluateur recourt aux services d’autres consultants spécialisés

ou d’autres professionnels, il lui incombera de prendre les mesures jugées
raisonnablement nécessaires aux fns de l’évaluation, pour s’assurer que lesdits
consultants ou professionnels sont dûment qualifés, et que lesdits services sont
convenablement exécutés.
5 Évaluation
Méthodes d’évaluation et application
5.1 Les trois méthodes permettant de calculer la valeur vénale (selon la défnition
du paragraphe 30.1 de l’IVS 104) d’un bien personnel sont les suivantes :
• la méthode par comparaison,

• la méthode par le coût,
• la méthode par le revenu.
5.1.1 La méthode par comparaison
Elle procure une indication de la valeur par la comparaison de l’actif considéré

avec des actifs similaires pour lesquels des données de vente sont disponibles.
Cette méthode est la plus couramment utilisée lors de l’évaluation d’un bien
personnel. En cas d’application de cette méthode, l’évaluateur devra faire preuve
de prudence dans l’analyse des données sur les ventes comparables.
5.1.2 La méthode par le coût
Cette méthode permet de déterminer la valeur d’un bien en analysant les coûts
actuels de développement ou de reproduction d’un bien équivalent en termes de

qualité, d’utilité et de potentiel commercial. Cette méthode inclut le remplacement

par une réplique et le remplacement par une reproduction. Une réplique est
une copie de l’élément original, aussi fdèle que possible en termes de nature,
de qualité et d’âge des matériaux utilisés, créée au moyen de méthodes de
construction ou de fabrication modernes. Une reproduction est une copie exacte
de l’élément original, créée avec des matériaux étroitement similaires par leur
nature, leur qualité et leur âge, en utilisant les méthodes de construction ou de
fabrication de l’époque. Ces deux méthodes (réplique et reproduction) ne sont
habituellement adoptées qu’à des fns d’assurance. Lorsque la méthode par le
coût est utilisée, l’évaluateur doit s’attacher à analyser les données pertinentes et
appropriées en matière de coûts afn de calculer le coût de remplacement.
5.1.3 La méthode par le revenu
Cette méthode permet de déterminer la valeur d’un bien en calculant les

avantages fnanciers attendus (par ex., une source de revenus) pour l’actif évalué.
En cas d’application de cette méthode, l’évaluateur devra analyser des données
pertinentes et appropriées lui permettant d’établir une estimation fable du revenu
associé au bien sur le marché concerné. Pour établir ses prévisions en matière
de recettes futures, l’évaluateur doit s’appuyer sur des données historiques et
actuelles, les tendances et des facteurs concurrentiels.
5.1.4 Quelle que soit la méthode adoptée, l’évaluateur devra faire preuve de
prudence et d’un jugement éclairé pour synthétiser son analyse et aboutir à une
conclusion logique sur la valeur.
5.1.5 Toutes les conclusions tirées au cours de l’évaluation doivent être

raisonnables et s’appuyer sur des preuves pertinentes. Si l’évaluateur adopte
plusieurs méthodes d’évaluation pour son analyse, il devra les inclure toutes et
rapprocher les résultats.
5.1.6 La RICS ne fournit aucune prescription quant à la méthode à adopter.

Toutefois, l’évaluateur doit être en mesure de présenter des justifcations à la
méthode retenue.
Autres points à prendre en compte dans l’évaluation
5.2 Outre les exigences énoncées dans la section VPS 3, l’évaluateur, dans
le cadre de ses investigations et de son analyse, doit prendre en compte les
éléments suivants :
• l’étendue des informations qui doivent être communiquées au client et aux
autres utilisateurs ciblés. L’évaluateur doit tenir compte du fait que l’éventail
des connaissances des clients peut varier considérablement et doit donc
communiquer des informations compréhensibles par tous les destinataires
du rapport ;
• l’intérêt à évaluer (dans certaines situations, il peut arriver que l’intérêt lié au
bien personnel à évaluer soit partagé avec d’autres, auquel cas il conviendra
d’en faire clairement mention) ;

• les caractéristiques requises pour établir le profl du bien (par ex., artiste
ou fabricant, matériau ou support utilisé, taille, intitulé, origine, style, âge,
provenance ou histoire, état, historique d’exposition, et citations dans la
littérature) ;
• la base de valeur retenue (par ex., la valeur vénale, valeur de remplacement,
etc.) et la source à l’origine de la défnition fournie ;
• toutes conditions particulières applicables en cas de cession ou toutes
exigences réglementaires ;
• les restrictions, les charges, les baux, les conventions, les contrats, ou tout
autre élément susceptible d’avoir des répercussions sur l’évaluation ou la
propriété du bien personnel à évaluer ;
• la mesure dans laquelle les informations tierces peuvent être vérifées et
utilisées ;
• la relation entre l’objet et toute propriété immobilière ou tout actif incorporel
susceptible d’avoir des répercussions sur l’évaluation du bien ;
• l’importance des actifs individuels lors de toute mission portant sur plusieurs
objets ayant des valeurs disparates ;
• l’analyse des ventes antérieures relatives au bien à évaluer, le cas échéant ;
• la mesure dans laquelle les conditions de marché et les conditions
économiques sont susceptibles d’avoir une incidence sur le degré de
certitude de l’évaluation.
6 Rapports
6.1 Il incombe à l’évaluateur de veiller à ce que le rapport d’évaluation soit clair,

précis et sans ambiguïté, n’induise pas en erreur et ne donne pas une impression
fausse, et soit élaboré dans le respect des normes énoncées en matière
d’indépendance, d’intégrité et d’objectivité (voir la norme PS 2).
6.2 L’évaluateur doit satisfaire aux exigences minimales énoncées dans la norme
VPS 3, et intégrer dans le rapport tous les éléments énumérés au paragraphe

5.2 ci-avant (Autres points à prendre en compte dans l’évaluation). En outre, si
la mission d’évaluation contraint l’évaluateur à consulter d’autres consultants
spécialisés ou professionnels, ces sources, ainsi que leurs compétences, seront
mentionnées, et leur contribution reconnue (voir paragraphe 4.5 ci-avant).
6.3 Le niveau de détail dans le rapport d’évaluation doit convenablement

répondre aux besoins du client et des autres utilisateurs ciblés, et
convenablement déterminer la nature du bien et l’usage auquel l’évaluation est
destinée. La terminologie employée dans le rapport doit pouvoir être comprise
par l’ensemble des utilisateurs ciblés.
6.4 L’évaluateur doit faire mention de toutes les restrictions ou conditions

applicables à la visite, aux investigations ou à l’analyse et expliquer les effets que
celles-ci pourraient avoir sur les conclusions de l’évaluateur.

6.5 L’objectif de l’évaluation (par ex. répartition équitable), la base de valeur

retenue (par ex., la valeur vénale), et le marché présumé sur lequel la transaction
(théorique ou réelle) est réalisée (par ex., vente aux enchères) doivent être
clairement indiqués dans le rapport.
6.6 L’évaluateur doit inclure, si nécessaire, une mention indiquant que ses
conclusions sont conformes à toutes les exigences particulières du client, à
d’autres règles, ou à la législation pertinente.
6.7 L’évaluateur doit résumer les investigations menées et indiquer les données
utilisées au cours de l’analyse. L’évaluateur doit également préciser la ou les
méthodes d’évaluation utilisées (à savoir, la méthode par comparaison, par le
coût ou par le revenu) et la raison de son choix. Il doit également expliquer les
raisons pour lesquelles les autres méthodes, bien qu’envisagées, n’ont pas été
retenues. Si plusieurs méthodes d’évaluation ont été adoptées lors de l’analyse,
elles doivent être explicitées dans le rapport et un rapprochement des résultats
obtenus y sera intégré.
6.8 Lorsque l’évaluation repose sur des hypothèses particulières (comme dans
le cas de la détermination d’une valeur globale), lesdites hypothèses particulières
doivent être consignées de même que l’effet qu’elles ont, le cas échéant, sur la
valeur.
6.9 L’évaluateur doit commenter toutes problématiques affectant la certitude

de l’évaluation. L’étendue du commentaire variera en fonction de l’objectif de
l’évaluation et des connaissances de l’utilisateur.
6.10 En cas d’ajout de photographies, celles-ci doivent être appropriées et

être utilisées conformément aux exigences de la mission. Si les photographies
utilisées sont modifées, il convient d’en faire mention.

intérêts relatifs à la propriété
immobilière
membres :
sur la valeur ;
recommandations.
Ces recommandations fournissent des indications supplémentaires sur certains

points et certaines problématiques survenant lors de l’évaluation de biens
immobiliers. Elles complètent les normes IVS 400 Intérêts relatifs à la propriété
immobilière, IVS 410 Biens immobiliers faisant l'objet d'un développement
et VPS 2. Elles concernent spécifquement les visites et les investigations et
comprennent de nouvelles informations sur les questions environnementales et

de durabilité, facteurs qui infuencent de plus en plus les marchés de l’immobilier.
1 Visites
1.1 Cette section et la section 2 qui suit portent sur les visites et les
investigations relatives à des biens immobiliers, et concernent plus
particulièrement les situations dans lesquelles l’actif évalué correspond à un
droit de propriété, de contrôle, d’utilisation ou d’occupation d’un terrain ou de
bâtiments (voir le paragraphe 20.2 de l’IVS 400).
1.2 De nombreux facteurs peuvent avoir ou auront une incidence sur la valeur
des droits considérés telle qu’elle est perçue par les acteurs du marché, ces
facteurs ne pouvant apparaître complètement qu’à l’issue d’une visite du bien.
Parmi ceux-ci :

VPGA 8 – Évaluation des intérêts relatifs à la propriété immobilière
a) les caractéristiques de l’emplacement et de la zone environnante, l’accessibilité

du bien, ses services et ses équipements ayant une infuence sur la valeur ;
b) les caractéristiques du bien et son utilisation :
(i) ses dimensions, les surfaces et les utilisations des parties constitutives ;
(ii) l’âge, le type de construction et la nature des bâtiments ou des structures ;
(iii) l’accessibilité du bien pour ses occupants et pour des visiteurs ;
(iv) les installations, aménagements et services ;
(v) les équipements, agencements et améliorations ;
(vi) les installations techniques et équipements faisant normalement partie

du bâtiment (voir également l’application VPGA 5, Évaluation des installations
techniques et équipements) ;
(vii) les conditions d’entretien et l’état apparent ;
(viii) les matières dangereuses stockées sur la propriété, dont des substances
et matériaux réglementés tels que produits chimiques, substances
radioactives, matières explosives, amiante, substances appauvrissant la
couche d’ozone, hydrocarbures, etc., ou la présence d’activités réglementées
comme la gestion de déchets ;
c) les caractéristiques du site :
(i) les risques naturels tels que l’instabilité du sol, l’extraction minière ou de
minéraux, les risques d’inondation, quels qu’ils soient, y compris d’origine
pluviale et fuviale ;
(ii) les risques non naturels tels que la contamination du sol, due à la
présence sur ou dans le sol de substances résultant d’utilisations passées ou
actuelles du site (voir également le point (b) ci-avant) ;
d) le potentiel de développement ou d’aménagement :
(i) toute limitation physique à un développement ultérieur éventuel.
1.3 Les autres facteurs que l’on cherchera à éclaircir pendant une visite ou pour
lesquels il conviendra de rechercher des informations complémentaires à la suite
d’une visite comprennent :
(a) les améliorations apportées aux biens pris à bail : lors de l’évaluation de
loyers perçus ou de réversions, il convient de déterminer si le bien d’origine
a pu être modifé ou amélioré. L’évaluation de ce bien modifé peut ne pas
se limiter à ce qui est visible et mesuré au sol. Si l’évaluateur est dans
l’incapacité d’inspecter le bien loué, ou si, faute de documents offciels,
l’étendue des modifcations ou améliorations ne peut pas être confrmée,
l’évaluateur doit procéder en formulant des hypothèses ;

(b) la vérifcation des règles d’urbanisme : les vérifcations et la nécessité de

licences ou d’autorisations permettant une extension ou une modifcation de
l’usage prévu, y compris un aménagement, varieront d’un pays ou d’un État
à l’autre et la portée de l’investigation à mener dans certains cas particuliers
par l’évaluateur sera dictée par sa connaissance du marché concerné, de la
nature et de la surface du bien ainsi que de l’objectif de l’évaluation ;
(c) le cas échéant, les informations sur tous débours et frais d’exploitation
importants et le niveau de recouvrement auprès de l’occupant, l’effcacité
énergétique étant l’un des facteurs à prendre en compte lors d’une étude
de durabilité (voir ci-après).
2 Investigations et hypothèses
2.1 Les points suivants qui surgissent fréquemment dans beaucoup d’évaluations
portant sur des biens immobiliers donnent souvent lieu à des interrogations quant
à l’ampleur des investigations nécessaires ou la validité des hypothèses à retenir.
Les recommandations ci-après ne peuvent répondre à toutes les éventualités :
l’évaluateur devra appliquer ses connaissances, son expérience et son jugement
pour mener à bien chaque mission, et des limites appropriées seront parfois
fxées par le client, ou convenues avec celui-ci dans les termes du contrat. De la
même manière, le bien-fondé des hypothèses retenues ne peut être jugé qu’à la
lumière des circonstances propres à chaque cas. Par conséquent, les dispositions
suivantes ne sont pas à considérer comme des prescriptions.
2.2 Titre de propriété

L’évaluateur doit disposer d’informations essentielles relatives au bien à évaluer.
Ces informations peuvent se présenter sous diverses formes : résumé obtenu
auprès du client ou d’un tiers, copies des pièces à considérer, rapport récent
détaillé sur le droit de propriété établi par le conseiller juridique du client, cette
liste n’étant pas exhaustive.
L’évaluateur doit faire état des informations utilisées et de toute hypothèse

retenue. Par exemple, s’il n’existe pas de document relatif au bail, l’évaluateur
pourrait formuler l’hypothèse selon laquelle les conditions de bail communiquées
sont bien celles du contrat de bail. Toutefois, si l’assurance qu’il existe un titre de
propriété en bonne et due forme a été fournie, l’évaluateur peut raisonnablement
considérer cette information comme étant exacte, sachant que cette question
ne pourra être défnitivement tranchée que par des juristes, et que l’évaluateur
pourra mentionner la nécessité de faire vérifer ce point par les conseillers
juridiques du client. L’évaluateur n’assumera généralement pas la responsabilité
d’une véritable interprétation du droit de propriété du client vis-à-vis du bien
immobilier ou de l’actif évalué.
2.3 État des bâtiments

Quelle que soit sa compétence en la matière, un évaluateur ne doit normalement
pas procéder à une étude des bâtiments dans le but d’évaluer en détail leurs

vices de construction ou leur état de délabrement. Il ne saurait, cependant,

ignorer les défauts apparents susceptibles d’avoir un impact sur la valeur, sauf
adoption d’une hypothèse particulière à cet effet. L’évaluateur indiquera donc
clairement que la visite n’a pas valeur d’étude technique de l’état du bâtiment
et fxera les limites de sa responsabilité concernant les investigations et
commentaires effectués pour ce qui est de la structure ou des défauts éventuels.
Il pourra également être indiqué le cas échéant que l’hypothèse pourra être
avancée que le ou les bâtiments sont en bon état, à l’exception des éventuels
défauts (mineurs) relevés.
2.4 Services
L’existence et le bon fonctionnement des prestations à l’immeuble et aux
occupants et des installations techniques et équipements connexes auront
souvent un impact considérable sur la valeur du bien. Cependant, une
investigation détaillée ne s’inscrit normalement pas dans le champ de l’évaluation
si bien que l’évaluateur devra déterminer les sources d’information disponibles et
leur degré de fabilité lors de l’évaluation. L’hypothèse est d’ordinaire avancée que
les services généraux et tout système de commande ou logiciel associé sont en
état de fonctionnement ou exempts de défaut.
2.5 Urbanisme et zonage

En cas de doute, l’évaluateur pourrait avoir besoin de déterminer si le bien
immobilier dispose des autorisations réglementaires nécessaires pour les
bâtiments actuels et l’usage qui en est fait, ou de conseiller que les vérifcations
appropriées soient faites, et s’il existe des règlements ou projets de règlements
administratifs susceptibles d’avoir un impact positif ou négatif sur la valeur du
bien. Ces informations seront souvent facilement disponibles, mais, dans certains
cas, l’obtention des éléments défnitifs peut engendrer des retards ou des frais.
L’évaluateur spécifera notamment quelles investigations seront proposées ou
quelles hypothèses seront émises en cas d’impossibilité de vérifcation des
informations dans le cadre de l’évaluation. Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
2.6 Questions environnementales

Des contraintes existantes ou potentielles liées à des facteurs environnementaux
peuvent limiter la jouissance ou l’utilisation d’un bien, que ces facteurs aient
une origine naturelle (inondation), ou non (pollution) ou qu’ils résultent de la
combinaison de causes naturelles et non naturelles (affaissement du sol résultant
d’une extraction minière antérieure). En dépit de la grande diversité des situations
pouvant exister, la question essentielle consiste toujours à identifer les facteurs
ayant une incidence sur la valeur. L’évaluateur doit être prudent lorsqu’il analyse
ou commente les facteurs environnementaux dans la mesure ou il peut ne
pas posséder les connaissances et l’expérience spécifques qui sont souvent
requises. Selon le cas, il pourra préconiser des recherches d’informations plus
poussées ou l’obtention de conseils de spécialistes à propos des problématiques
environnementales soulevées. Les paragraphes suivants fournissent des
indications plus détaillées sur ces questions.

a) Contraintes environnementales d'origine naturelle
(i) Certains biens pourront être affectés par des facteurs environnementaux,
soit inhérents au bien immobilier, soit caractéristiques du milieu environnant,
ayant un impact sur la valeur desdits biens. Voici quelques exemples : problèmes
d’instabilité du sol (tels que retraits et gonfement des argiles, affaissement du sol
à la suite d’opérations d’extraction minière actuelles ou antérieures) et risques
d’inondation quelle que soit l’origine.
(ii) Même si la formulation de commentaires détaillés sur les risques et les effets de
ces facteurs ne relève normalement pas du domaine de compétence de l’évaluateur,
leur présence réelle ou potentielle peut souvent être déterminée lors d’une
visite d’évaluation, par le biais d’une enquête normale ou par une connaissance
du secteur. L’évaluateur entreprenant une évaluation pourrait trouver utile de
consulter la liste de vérifcation pour l’inspection des biens fgurant aux annexes
A à C de la troisième édition des recommandations particulières de la RICS sur la
contamination, l’environnement et la durabilité (Contamination, the environment
and sustainability), publiée en 2010. Il s’agit de prendre en considération le risque
qu’un événement donné se produise, mais aussi ses multiples conséquences. Par
exemple, si le bien a subi un événement récent (inondation par ex.), cela pourrait
avoir une incidence sur la possibilité de souscrire une assurance, et ce risque s’il est
signifcatif doit être pris en compte dans l’évaluation.
(iii) L’évaluateur précisera les limites du champ d’investigation et les hypothèses

qui seront émises en rapport avec les facteurs environnementaux, et doit citer les
sources des informations sur lesquelles il fondera son évaluation.
b) Contraintes non naturelles (contamination et substances

dangereuses)
(i) Un évaluateur n’a normalement pas compétence pour fournir des conseils
sur la nature d’une pollution ou de substances dangereuses et les risques qui
y sont liés, ni sur les frais engendrés par leur élimination, sauf dans les cas les
plus simples. Toutefois, lorsqu’un évaluateur a une connaissance préalable

du secteur et une expérience du type de bien immobilier évalué, on peut
raisonnablement s’attendre à ce qu’il soumette des commentaires sur le risque
potentiel de pollution et son impact éventuel sur la valeur et la possibilité de
commercialisation du bien.
(ii) La nature de la contamination et les risques de pollution peuvent bien

sûr être imputables à l’usage auquel est affecté le bien immobilier lui-même.
Par exemple, bon nombre d’entreprises dépendent d’activités reposant sur
l’utilisation de substances dangereuses ou ont des activités de gestion de
déchets pouvant être considérées comme une nuisance par des tiers. Même si
l’élaboration de commentaires détaillés sur leurs effets ne relève normalement
pas du domaine de compétence de l’évaluateur, leur présence réelle ou
potentielle peut souvent être déterminée lors d’une visite d’évaluation, par le biais
d’une enquête normale ou par une connaissance du secteur géographique.

(iii) L’évaluateur doit préciser les limites des investigations qu’il effectuera et
citer toutes sources d’information ou hypothèses sur lesquelles il se fondera.
Comme pour l’observation des facteurs naturels, tout élément relatif à un usage
antérieur ou actuel peut être indiqué sur la liste de vérifcation pour l’inspection
des biens fgurant aux annexes A à C de la troisième édition des recommandations
particulières de la RICS sur la contamination, l’environnement et la durabilité
(Contamination, the environment and sustainability), publiée en 2010.
c) Durabilité – analyse des répercussions sur la valeur
(i) Si ce terme n’a pas encore de défnition universellement admise (voir le

glossaire de la RICS en Partie 2), dans le contexte d’une évaluation, la durabilité
englobe toute une panoplie de facteurs physiques, sociaux, environnementaux et
économiques qui peuvent infuer sur la valeur et que l’évaluateur doit connaître.
(ii) L’éventail de ces facteurs comprend notamment, de manière non exhaustive,

les principaux risques environnementaux, tels que les inondations, l’effcacité
énergétique et le climat, ainsi que toutes les problématiques de conception, de
confguration, d’accessibilité, de législation, de gestion et de considérations
fscales. Les marchés étant de plus en plus sensibles aux questions de
durabilité, ces facteurs pourraient venir étoffer la gamme des éléments de valeur
traditionnels, tant sous l'angle des préférences de l'occupant que de celui du
comportement de l'acquéreur.
(iii) Les facteurs de durabilité ont pris de l’importance pour la détermination

directe ou indirecte de la valeur de façon plus ou moins rapide selon les
juridictions. Afn de répondre comme il se doit aux évolutions du marché,
l’évaluateur doit, en permanence, tenter d’enrichir ses connaissances en la
matière. Le rôle de l’évaluateur est d’estimer la valeur de l’actif à la lumière des
données généralement obtenues grâce à l’analyse de transactions comparables.
L’évaluateur ayant pour mission de reféter la situation sur le marché, et non
pas de le dominer, il doit être au fait des caractéristiques de durabilité et des
répercussions que celles-ci pourraient avoir sur la valeur du bien à court, moyen
ou long terme. Parmi les facteurs à prendre en considération : Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
• les questions environnementales (voir ci-avant), dont le changement
climatique le cas échéant,
• la confguration et la conception, dont l’utilisation de matériaux et de
concepts de plus en plus associés au bien-être,
• l’accessibilité et l’adaptabilité, dont la question de l’accès et de l’utilisation
par les personnes handicapées,
• l’effcacité énergétique, l’« intelligence » du bâtiment et autres coûts d’utilisation,
• les considérations fscales.
(iv) Même si les données relatives à la durabilité n’ont pas d’infuence sur la
valeur à l’heure actuelle, l’évaluateur est activement encouragé, dans le cadre
de ses missions, à repérer et à collecter les données utiles dès qu’elles sont
disponibles afn d’effectuer des comparaisons futures.

(v) Les caractéristiques de durabilité doivent être intégrées au rapport

d’évaluation uniquement lorsque les données du marché penchent dans ce sens.
(vi) L’évaluateur peut souvent être amené à fournir des commentaires

supplémentaires et des conseils stratégiques. Le cas échéant, l’évaluateur
peut s’entretenir avec le client au sujet de l’utilisation et du mode d’application
des critères et indices de durabilité dans chaque cas. Par exemple, lors de la
préparation d’évaluations sur la base d’une valeur subjective d’investissement
(« worth »), les critères de durabilité susceptibles d’infuencer toute prise de
décision relative à un investissement doivent être convenablement intégrés,
même si ceux-ci ne sont pas directement attestés par les transactions.
(vii) Si nécessaire, afn de se conformer aux meilleures pratiques en matière de

communication d’informations, l’évaluateur doit :
• évaluer la mesure dans laquelle le bien évalué répond aux critères de
durabilité généralement utilisés compte tenu de sa position sur le marché
et fournir un avis éclairé sur la probabilité que lesdits critères infuent sur la
valeur du bien, en indiquant de quelle manière un acquéreur bien informé
pourrait prendre en compte ces critères dans le cadre de toute décision
relative au prix proposé ;
• fournir une description claire des caractéristiques du bien offrant des
perspectives de durabilité et des attributs collectés, et y inclure, si
nécessaire, tout élément n’étant pas directement repris dans l’opinion fnale
sur la valeur ;
• formuler une opinion sur le rapport entre les facteurs de durabilité et le
résultat de l’évaluation, et inclure un commentaire sur les risques/avantages
actuels associés aux caractéristiques de durabilité, ou l’absence de risque ;
• formuler une opinion sur les répercussions éventuelles que ces avantages et/
ou risques pourraient avoir sur la valeur du bien concerné, avec le temps.
(viii) La deuxième édition de la recommandation particulière de la RICS intitulée

Sustainability and commercial property valuation (2013) (Développement durable
et évaluation des biens immobiliers liés à une exploitation commerciale) contient

des indications sur l’identifcation, l’analyse et l’impact des questions de
durabilité sur les évaluations commerciales.

VPGA 9 Identifcation de
portefeuilles, de collections et
de groupes d’immeubles
membres :
sur la valeur ;
recommandations.
Les présentes recommandations fournissent des indications supplémentaires sur

l’identifcation des portefeuilles, collections et groupes d’immeubles en vue de Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
l’établissement de rapports dans le respect des exigences de la norme VPS 3.
2 Voici quelques exemples de cas dans lesquels des précisions

doivent être données dans l’hypothèse de groupes de lots
2.1 Ces exemples sont les suivants :

(a) biens immobiliers mitoyens, acquis séparément par le propriétaire
actuel (par ex., lorsqu’un promoteur réunit des parcelles en vue d’un
réaménagement ultérieur ou lorsqu’un investisseur constitue un placement
stratégique dans le secteur géographique) ;
(b) biens immobiliers non attenants, qui sont occupés par la même entité et
qui sont interdépendants dans leur fonctionnement (par ex., un parking

VPGA 9 – Identifcation de portefeuilles, de collections et de groupes d’immeubles
séparé d’un bien, mais qui est exclusivement utilisé par l’occupant de ce
dernier) ;
(c) lorsque la détention par un seul propriétaire ou occupant de plusieurs
actifs ou biens immobiliers séparés peut offrir des avantages en raison des
économies engendrées par l’accroissement de la part de marché ou par
la réduction des coûts d’administration ou de distribution, comme pour un
immeuble d’appartements ou une chaîne d’hôtels ;
(d) lorsque chaque bien immobilier, pris séparément, constitue une

composante essentielle d’une activité couvrant une vaste région
géographique (par ex., dans le cadre d’un réseau national ou régional de
services publics, tels des pylônes de télécommunications).
3 Objectif de l’évaluation et identifcation des lots constituant

le portefeuille
3.1 L’objectif de l’évaluation peut dicter l’approche à adopter. Il pourra par

exemple être exigé que la valeur de chaque actif soit indiquée séparément.
L’évaluateur demandera au client la nature exacte des composantes de chaque
bien immobilier ou autre actif.
3.2 L’évaluateur doit normalement décliner toute demande d’évaluation de

biens immobiliers basée sur une hypothèse artifcielle de regroupement par lots.
Toutefois, dans certains cas, une hypothèse particulière peut permettre de traiter
des situations inhabituelles de lotissement (voir la section 9 VPS 4).
3.3 Une fois que l’évaluateur a constitué les lots au sein d’un portefeuille
devant faire l’objet d’une évaluation séparée, il doit examiner les hypothèses
ou hypothèses particulières pouvant être nécessaires. Ces dernières doivent
être consignées dans les termes du contrat (voir VPS 1) et dans le rapport (voir
VPS 3). Des exemples de cas dans lesquels l’utilisation d’hypothèses différentes
peut avoir un impact important sur l’évaluation d’un portefeuille sont abordés aux
paragraphes suivants.
3.4 La mise en vente simultanée de tous les biens immobiliers d’un portefeuille
ou d’un nombre considérable d’entre eux peut avoir pour effet d’inonder le
marché, entraînant une réduction de la valeur de chacun d’eux. À l’inverse,
l’opportunité d’acquérir un ensemble de biens immobiliers spécifque peut
générer une majoration. Autrement dit, la valeur de l’ensemble peut dépasser la
somme des composantes individuelles et inversement.
3.5 Lorsque l’évaluation est basée sur l’hypothèse que le portefeuille restera
entre les mains du propriétaire ou de l’occupant existant, par exemple, lorsqu’elle
est destinée à être intégrée dans les états fnanciers, l’application d’une réduction
ou d’une déduction au titre de l’impact éventuel d’une offre surabondante sur
le marché n’est pas pertinente. Une mention à cet effet sera tout de même
consignée dans le rapport.

VPGA 9 – Identifcation de portefeuilles, de collections et de groupes d’immeubles
3.6 Si ce même portefeuille est évalué à titre de garantie pour un prêt cautionné,
l’impact préjudiciable éventuel sur chaque bien immobilier d’une mise sur le
marché simultanée de l’ensemble du portefeuille ne doit pas être ignoré. Dans
ce cas, il conviendra de préciser que, dans l’hypothèse retenue, les biens
immobiliers seront mis en vente les uns après les autres et non tous en même
temps.
Toutefois, si une telle hypothèse ne peut être acceptée par le marché (par ex., si
le propriétaire actuel est notoirement en diffculté fnancière), il s’agit alors d’une
hypothèse particulière et son impact sur l’évaluation doit être clairement indiqué
(voir la section 9 VPS 4).
3.7 De même, lorsque l’évaluateur attribue une seule valeur à un ensemble de

biens immobiliers séparés, il doit préciser les hypothèses retenues à l’appui de
cette façon de procéder. Si l’évaluateur considère que le marché ne traiterait pas
nécessairement le portefeuille de cette manière, une telle hypothèse devient une
hypothèse particulière (voir la section 9 VPS 4).
3.8 Toute différence sensible de la valeur totale des biens immobiliers d’un
portefeuille, selon qu’ils font l’objet d’une mise en vente individuelle, groupée
ou sous forme de lot unique, doit être clairement indiquée dans le rapport. Les
hypothèses de constitution de lots doivent également fgurer dans toute référence
publiée.
3.9 Lorsqu’un portefeuille ou un ensemble d’actifs ou de biens immobiliers a

été évalué d’après l’hypothèse selon laquelle il serait vendu en un seul et même
ensemble, la valeur vénale indiquée concernera l’ensemble dans son intégralité.
L’évaluateur devra donc indiquer clairement en cas de ventilation de la valeur
vénale par actif ou par bien que celle-ci s’entend conformément à une telle
hypothèse et que cette répartition n’est pas nécessairement égale à la valeur
vénale des droits au titre de chaque actif ou bien immobilier.
3.10 Inversement, l’évaluateur doit veiller à ne pas présenter le total cumulé des
valeurs vénales de chaque actif ou bien immobilier d’un portefeuille comme égal à
la valeur vénale du portefeuille dans son ensemble. Applications en matière d’évaluation (VPGAs)

VPGA 10 Questions
susceptibles d’induire une
incertitude signifcative dans
l’évaluation
membres :
sur la valeur ;
recommandations.
1.1 Les présentes recommandations donnent des indications supplémentaires

sur les questions susceptibles d’induire une incertitude signifcative dans
l’évaluation conformément au paragraphe 2.1(o) VPS 3.
2 Exemples
2.1 S’il n’est pas possible de répertorier toutes les situations donnant lieu à une
incertitude signifcative, les exemples donnés aux paragraphes 2.2, 2.3 et 2.4
illustrent les cas les plus fréquemment rencontrés.
2.2 Le bien immobilier ou l’actif lui-même peut présenter des caractéristiques

particulières qui compliquent le travail de l’évaluateur à l’heure de se forger
une opinion sur la valeur probable, quelle que soit la méthode adoptée. Ainsi, il
pourrait s’agir d’un type de bien immobilier inhabituel, voire unique. De la même

VPGA 10 – Questions susceptibles d’induire une incertitude signifcative dans l’évaluation
façon, la quantifcation de la perception par les acheteurs d’une modifcation

signifcative, liée à un permis de construire par exemple, sera grandement
dépendante des hypothèses particulières formulées.
2.3 Lorsque les informations à la disposition de l’évaluateur sont limitées ou

restreintes par le client ou par les circonstances de l’évaluation, et que cette
diffculté ne peut être surmontée par l’adoption d’une ou de plusieurs hypothèses
raisonnables, l’évaluation présentera un degré de certitude inférieur.
2.4 Il peut arriver que les marchés subissent un dérèglement en raison de

facteurs exceptionnels. Des imprévus d’ordre fnancier, macro-économique,
juridique ou politique ou même des catastrophes naturelles peuvent aboutir à un
tel dérèglement. Si la date d’évaluation coïncide avec cet événement ou intervient
immédiatement après, un degré de certitude moindre peut être attaché à une
évaluation du fait de la non-cohérence des données empiriques disponibles ou
de leur absence, ou lorsque l’évaluateur fait face à un ensemble de circonstances
sans précédent par rapport auxquelles il doit former un jugement. Dans ces
circonstances, le travail de l’évaluateur peut être très diffcile. Bien que les
évaluateurs soient toujours en mesure de porter un jugement, il est important que
le contexte de ce jugement soit clairement formulé.
3 Établissement de rapports
3.1 L’exigence première est qu’un rapport d’évaluation ne doit pas comporter
d’indications mensongères ni donner une impression fausse. L’évaluateur
devra attirer l’attention et formuler des commentaires sur toute problématique
créant une incertitude signifcative dans l’évaluation à la date d’évaluation
considérée. Ces commentaires ne doivent pas traiter du risque général associé
aux mouvements futurs sur les marchés ou du risque inhérent à la prévision de
fux de trésorerie futurs (ces deux facteurs pouvant et devant être pris en compte
par le processus d’évaluation, comme dans le cas de l’évaluation d’un immeuble
de placement générant des fux de trésorerie très incertains, mais pouvant être
étayée par suffsamment de données relatives à des transactions comparables), Applications en matière d’évaluation (VPGAs)
mais doivent plutôt porter sur le risque relatif à l’évaluation de l’actif considéré.
3.2 Lorsqu’il existe une incertitude signifcative, celle-ci sera exprimée à

l’aide de termes qualitatifs appropriés pour traduire le degré de confance que
l’évaluateur place dans son opinion sur la valeur. En effet, cela pourrait être la
seule manière réaliste de procéder, étant donné que les conditions à l’origine de
l’incertitude de l’évaluation impliquent souvent qu’il n’y aura justement pas de
données empiriques pour éclairer ou appuyer une estimation quantitative.
3.3 Dans la plupart des cas, il ne sera pas approprié ni judicieux d’inclure de
manière quantitative l’incertitude signifcative dans le résultat de l’évaluation,
et toute tentative pour ce faire pourrait sembler contradictoire. Si une mesure
d’incertitude mathématique fgure dans un rapport, il est essentiel que la
méthode ou le modèle utilisé(e) soit suffsamment expliqué(e) et que toutes les
limitations afférentes soient dûment soulignées. Dans certaines circonstances
particulières, une analyse de sensibilité pourrait être jugée appropriée pour

VPGA 10 – Questions susceptibles d’induire une incertitude signifcative dans l’évaluation
illustrer l’effet potentiel qu’une fuctuation clairement défnie de variables données

pourrait avoir sur l’évaluation communiquée, laquelle devra être accompagnée
d’explications suffsantes. L’évaluateur doit apprécier que toute quantifcation est
risquée dans la mesure où elle pourrait donner une impression de précision qui
pourrait être trompeuse.
3.4 Dans d’autres cas, chaque fois que l’évaluateur estime que la valeur peut
varier sensiblement sous l’effet d’un changement de circonstances bien défni,
il pourrait opter pour une autre solution qui serait de discuter avec le client de
l’opportunité d’envisager des évaluations alternatives fondées sur des hypothèses
particulières tenant compte de ce changement de circonstances. Cependant, des
hypothèses particulières ne seront retenues que si elles peuvent être considérées
comme réalistes, pertinentes et valides compte tenu des circonstances propres
à l’évaluation. Lorsqu’il y a des valeurs différentes dans des circonstances
différentes, ces valeurs peuvent être communiquées avec les hypothèses
particulières auxquelles elles se rapportent.
3.5 En général, un rapport d’évaluation ne doit pas comporter de mise en

garde type concernant une incertitude signifcative dans l’évaluation. Le degré
d’incertitude d’une opinion sera habituellement propre à l’évaluation spécifque
et l’utilisation de clauses standards peut dévaluer ou remettre en cause
l’autorité des conseils administrés. La mission consiste à donner des conseils
professionnels mûrement réféchis et faisant autorité, qui sont consignés dans le
rapport. Les facteurs ayant une incidence sur le degré de certitude devront être
mentionnés dans ce contexte.
3.6 À moins que cela ne soit spécifquement demandé, l’expression de valeurs

oscillant dans les limites d’une fourchette établie n’est pas recommandée et en
général, n’est pas considérée comme une forme de présentation acceptable
de la valeur. Dans la plupart des cas, l’évaluateur doit fournir un seul chiffre
pour respecter les exigences du client et les termes du contrat. De la même
façon, l’emploi d’expressions précédant le chiffre de l’évaluation, telles que
« aux alentours de » ne suffra pas à traduire une incertitude importante sans
autre commentaire explicite. Par conséquent, cette pratique est elle aussi
fortement déconseillée. Chaque fois que les valeurs peuvent varier en fonction
des circonstances, il est préférable de présenter ces valeurs sous la forme
d’hypothèses particulières (voir le paragraphe 3.4 ci-avant).
3.7 Il est à noter que les normes d’information fnancière comprennent souvent
des exigences particulières relatives à la communication d’une incertitude de
l’évaluation, même si cette expression peut ne pas être celle qui est utilisée. Le
respect de ces exigences est obligatoire dans les cas où elles s’appliquent.

Partie 6 : Normes
internationales d’évaluation
2017
Les Normes internationales d’évaluation (IVS) 2017 sont reproduites intégralement
dans cette Partie en anglais, avec l’aimable autorisation de l’IVSC. Entrées en
vigueur le 1er juillet 2017, ces normes ont été adoptées et sont appliquées dans
l’ensemble des présentes normes internationales de la RICS, qui y font référence
à de multiples reprises dans les Parties 3 à 5.
Il est rappelé aux membres que l’IVSC se réserve le droit de modifer les IVS
à tout moment. Toute modifcation de la présente édition du « Red Book »
en résultant sera effectuée conformément aux dispositions prévues au
paragraphe 27 de la Partie 1, Introduction.

International Valuation
Standards
2017
International Valuation Standards Council

Copyright © 2017 International Valuation Standards Council.
All rights reserved.
No part of this publication may be translated, reprinted or reproduced or utilised in any form
either in whole or in part or by any electronic, mechanical or other means, now known or
hereafter invented, including photocopying and recording, or in any information storage and
retrieval system, without permission in writing from the International Valuation Standards
Council.
Please address publication and copyright matters to:

International Valuation Standards Council, 1 King Street, LONDON EC2V 8AU
United Kingdom Email: [email protected] www.ivsc.org
ISBN: 978-0-9931513-0-9
The International Valuation Standards Council, the authors and the publishers do not accept
responsibility for loss caused to any person who acts or refrains from acting in reliance on
the material in this publication, whether such loss is caused by negligence or otherwise.
Typeset and printed by Page Bros, Norwich

Contents
Introduction 1
Glossary 3
IVS Framework 6
General Standards
IVS 101 Scope of Work 9
IVS 102 Investigations and Compliance 12
IVS 103 Reporting 14
IVS 104 Bases of Value 16
IVS 105 Valuation Approaches and Methods 29
Introduction
Asset Standards
IVS 200 Business and Business Interests 49
IVS 210 Intangible Assets 57
IVS 300 Plant and Equipment 74
IVS 400 Real Property Interests 81
IVS 410 Development Property 88
IVS 500 Financial Instruments 99
Index 108
iii
Introduction
The International Valuation Standards Council (IVSC) is an independent,

not-for-profit organisation committed to advancing quality in the valuation
profession. Our primary objective is to build confidence and public trust in
valuation by producing standards and securing their universal adoption and
implementation for the valuation of assets across the world. We believe that
International Valuation Standards (IVS) are a fundamental part of the financial
system, along with high levels of professionalism in applying them.
Valuations are widely used and relied upon in financial and other markets, whether
for inclusion in financial statements, for regulatory compliance or to support
secured lending and transactional activity. The International Valuation Standards
(IVS) are standards for undertaking valuation assignments using generally
recognised concepts and principles that promote transparency and consistency in
valuation practice. The IVSC also promotes leading practice approaches for the
conduct and competency of professional valuers.
Introduction
The IVSC Standards Board is the body responsible for setting the IVS. The Board
has autonomy in the development of its agenda and approval of its publications.
In developing the IVS, the Board:
• follows established due process in the development of any new standard,

including consultation with stakeholders (valuers, users of valuation services,
regulators, valuation professional organisations, etc) and public exposure of all
new standards or material alterations to existing standards,
• liaises with other bodies that have a standard-setting function in the

financial markets,
• conducts outreach activities including round-table discussions with invited

constituents and targeted discussions with specific users or user groups.
The objective of the IVS is to increase the confidence and trust of users of
valuation services by establishing transparent and consistent valuation practices.
A standard will do one or more of the following:
• identify or develop globally accepted principles and definitions,
• identify and promulgate considerations for the undertaking of valuation

assignments and the reporting of valuations,
• identify specific matters that require consideration and methods commonly used
for valuing different types of assets or liabilities.
1
International Valuation Standards
The IVS consist of mandatory requirements that must be followed in order to

state that a valuation was performed in compliance with the IVS. Certain aspects
of the standards do not direct or mandate any particular course of action,
but provide fundamental principles and concepts that must be considered in
undertaking a valuation.
The IVS are arranged as follows:
The IVS Framework

This serves as a preamble to the IVS. The IVS Framework consists of general
principles for valuers following the IVS regarding objectivity, judgement,
competence and acceptable departures from the IVS.
IVS General Standards

These set forth requirements for the conduct of all valuation assignments including
establishing the terms of a valuation engagement, bases of value, valuation
approaches and methods, and reporting. They are designed to be applicable to
valuations of all types of assets and for any valuation purpose.
IVS Asset Standards

The Asset Standards include requirements related to specific types of assets.
These requirements must be followed in conjunction with the General Standards
when performing a valuation of a specific asset type. The Asset Standards include
certain background information on the characteristics of each asset type that
Introduction
influence value and additional asset-specific requirements on common valuation

approaches and methods used.
What is in this Book?

This book includes the IVS Framework, the IVS General Standards and the IVS
Asset Standards approved by the IVSC Standards Board on 15 December 2016,
with an effective date of 1 July 2017. Early adoption of these standards is allowed.
Future Changes to these Standards

The IVSC Standards Board intends to continuously review the IVS and update or
clarify the standards as needed to meet stakeholder and market needs. The Board
has continuing projects that may result in additional standards being introduced or
amendments being made to the standards in this publication at any time. News on
current projects and any impending or approved changes can be found on the IVSC
website at www.ivsc.org.
2
Glossary
Glossary
10. Overview of Glossary

10.1. This glossary defines certain terms used in the International Valuation
Standards.
10.2. This glossary does not attempt to define basic valuation, accounting or
finance terms, as valuers are assumed to have an understanding of such
terms (see definition of “valuer”).
20. Defined Terms

20.1. Asset or Assets
To assist in the readability of the standards and to avoid repetition, the
words “asset” and “assets” refer generally to items that might be subject to
a valuation engagement. Unless otherwise specified in the standard, these
terms can be considered to mean “asset, group of assets, liability, group of
liabilities, or group of assets and liabilities”.
Glossary
20.2. Client
The word “client” refers to the person, persons, or entity for whom the
valuation is performed. This may include external clients (ie, when a valuer
is engaged by a third-party client) as well as internal clients (ie, valuations
performed for an employer).
20.3. Jurisdiction
The word “jurisdiction” refers to the legal and regulatory environment in
which a valuation engagement is performed. This generally includes laws
and regulations set by governments (eg, country, state and municipal) and,
depending on the purpose, rules set by certain regulators (eg, banking
authorities and securities regulators).
20.4. May
The word “may” describes actions and procedures that valuers have
a responsibility to consider. Matters described in this fashion require
the valuer’s attention and understanding. How and whether the valuer
implements these matters in the valuation engagement will depend on the
exercise of professional judgement in the circumstances consistent with the
objectives of the standards.
20.5. Must
The word “must” indicates an unconditional responsibility. The valuer must
fulfill responsibilities of this type in all cases in which the circumstances exist
to which the requirement applies.
3
20.6. Participant
The word “participant” refers to the relevant participants pursuant to the
basis (or bases) of value used in a valuation engagement (see IVS 104
Bases of Value). Different bases of value require valuers to consider
different perspectives, such as those of “market participants” (eg, Market
Value, IFRS Fair Value) or a particular owner or prospective buyer (eg,
Investment Value).
20.7. Purpose
The word “purpose” refers to the reason(s) a valuation is performed.
Common purposes include (but are not limited to) financial reporting, tax
reporting, litigation support, transaction support, and to support secured
lending decisions.
20.8. Should
The word “should” indicates responsibilities that are presumptively
mandatory. The valuer must comply with requirements of this type unless
the valuer demonstrates that alternative actions which were followed under
the circumstances were sufficient to achieve the objectives of the standards.
In the rare circumstances in which the valuer believes the objectives of the
standard can be met by alternative means, the valuer must document why
the indicated action was not deemed to be necessary and/or appropriate.
Glossary
If a standard provides that the valuer “should” consider an action or

procedure, consideration of the action or procedure is presumptively
mandatory, while the action or procedure is not.
20.9. Significant and/or Material

Assessing significance and materiality require professional judgement.
However, that judgement should be made in the following context:
• Aspects of a valuation (including inputs, assumptions, special

assumptions, and methods and approaches applied) are considered
to be significant/material if their application and/or impact on the
valuation could reasonably be expected to influence the economic or
other decisions of users of the valuation; and judgments about materiality
are made in light of the overall valuation engagement and are affected by
the size or nature of the subject asset.
• As used in these standards, “material/materiality” refers to materiality

to the valuation engagement, which may be different from materiality
considerations for other purposes, such as financial statements and
their audits.
20.10. Subject or Subject Asset

These terms refer to the asset(s) valued in a particular valuation
engagement.
4
Glossary
20.11. Valuation Purpose or Purpose of Valuation

See “Purpose”.
20.12. Valuation Reviewer

A “valuation reviewer” is a professional valuer engaged to review the work of
another valuer. As part of a valuation review, that professional may perform
certain valuation procedures and/or provide an opinion of value.
20.13. Valuer
A “valuer” is an individual, group of individuals or a firm who possesses the
necessary qualifications, ability and experience to execute a valuation in an
objective, unbiased and competent manner. In some jurisdictions, licensing
is required before one can act as a valuer.
20.14. Weight
The word “weight” refers to the amount of reliance placed on a particular
indication of value in reaching a conclusion of value (eg, when a single
method is used, it is afforded 100% weight).
20.15. Weighting
The word “weighting” refers to the process of analysing and reconciling
differing indications of values, typically from different methods and/or
approaches. This process does not include the averaging of valuations,
which is not acceptable.
Glossary
5
IVS Framework
Contents Paragraphs
Compliance with Standards 10
Assets and Liabilities 20
Valuer 30
Objectivity 40
Competence 50
Departures 60
10. Compliance with Standards

10.1. When a statement is made that a valuation will be, or has been, undertaken
in accordance with the IVS, it is implicit that the valuation has been prepared
IVS Framework
in compliance with all relevant standards issued by the IVSC.
20. Assets and Liabilities

20.1. The standards can be applied to the valuation of both assets and liabilities.
To assist the legibility of these standards, the words asset or assets have
been defined to include liability or liabilities and groups of assets, liabilities,
or assets and liabilities, except where it is expressly stated otherwise, or is
clear from the context that liabilities are excluded.
30. Valuer
30.1. Valuer has been defined as “an individual, group of individuals, or a firm
possessing the necessary qualifications, ability and experience to undertake
a valuation in an objective, unbiased and competent manner. In some
jurisdictions, licensing is required before one can act as a valuer. Because
a valuation reviewer must also be a valuer, to assist with the legibility of
these standards, the term valuer includes valuation reviewers except where
it is expressly stated otherwise, or is clear from the context that valuation
reviewers are excluded.
40. Objectivity
40.1. The process of valuation requires the valuer to make impartial judgements
as to the reliability of inputs and assumptions. For a valuation to be credible,
it is important that those judgements are made in a way that promotes
transparency and minimises the influence of any subjective factors on the
process. Judgement used in a valuation must be applied objectively to avoid
biased analyses, opinions and conclusions.
6
IVS Framework
40.2. It is a fundamental expectation that, when applying these standards,

appropriate controls and procedures are in place to ensure the necessary
degree of objectivity in the valuation process so that the results are free from
bias. The IVSC Code of Ethical Principles for Professional Valuers provides
an example of an appropriate framework for professional conduct.
50. Competence
50.1. Valuations must be prepared by an individual or firm having the appropriate
technical skills, experience and knowledge of the subject of the valuation,
the market(s) in which it trades and the purpose of the valuation.
50.2. If a valuer does not possess all of the necessary technical skills, experience
and knowledge to perform all aspects of a valuation, it is acceptable for the
valuer to seek assistance from specialists in certain aspects of the overall
assignment, providing this is disclosed in the scope of work (see IVS 101
Scope of Work) and the report (see IVS 103 Reporting).
50.3. The valuer must have the technical skills, experience and knowledge to
understand, interpret and utilise the work of any specialists.
60. Departures
60.1. A “departure” is a circumstance where specific legislative, regulatory or
other authoritative requirements must be followed that differ from some
of the requirements within IVS. Departures are mandatory in that a
IVS Framework
valuer must comply with legislative, regulatory and other authoritative
requirements appropriate to the purpose and jurisdiction of the valuation to
be in compliance with IVS. A valuer may still state that the valuation was
performed in accordance with IVS when there are departures in
these circumstances.
60.2. The requirement to depart from IVS pursuant to legislative, regulatory

or other authoritative requirements takes precedence over all other IVS
requirements.
60.3. As required by IVS 101 Scope of Work, para 20.3 (n) and IVS 103 Reporting,
para 10.2 the nature of any departures must be identified (for example,
identifying that the valuation was performed in accordance with IVS and
local tax regulations). If there are any departures that significantly affect the
nature of the procedures performed, inputs and assumptions used, and/or
valuation conclusion(s), a valuer must also disclose the specific legislative,
regulatory or other authoritative requirements and the significant ways in
which they differ from the requirements of IVS (for example, identifying
that the relevant jurisdiction requires the use of only a market approach
in a circumstance where IVS would indicate that the income approach
should be used).
60.4. Departure deviations from IVS that are not the result of legislative, regulatory
or other authoritative requirements are not permitted in valuations performed
in accordance with IVS.
7
8
General Standards
General Standards
IVS 101 Scope of Work
Contents Paragraphs
Introduction 10
General Standards – IVS 101 Scope of Work

General Requirements 20
Changes to Scope of Work 30
10. Introduction
10.1. A scope of work (sometimes referred to as terms of engagement) describes
the fundamental terms of a valuation engagement, such as the asset(s)
being valued, the purpose of the valuation and the responsibilities of parties
involved in the valuation.
10.2. This standard is intended to apply to a wide spectrum of valuation

assignments, including:
(a) valuations performed by valuers for their own employers (“in-house

valuations”),
(b) valuations performed by valuers for clients other than their employers
(“third-party valuations”), and
(c) valuation reviews where the reviewer may not be required to provide their
own opinion of value.
20. General Requirements

20.1. All valuation advice and the work undertaken in its preparation must be
appropriate for the intended purpose.
20.2. A valuer must ensure that the intended recipient(s) of the valuation advice
understand(s) what is to be provided and any limitations on its use before it
is finalised and reported.
20.3. A valuer must communicate the scope of work to its client prior to completion
of the assignment, including the following:
(a) Identity of the valuer: The valuer may be an individual, group of

individuals or a firm. If the valuer has any material connection or
9
involvement with the subject asset or the other parties to the valuation
assignment, or if there are any other factors that could limit the valuer’s
ability to provide an unbiased and objective valuation, such factors
must be disclosed at the outset. If such disclosure does not take place,
the valuation assignment is not in compliance with IVS. If the valuer
needs to seek material assistance from others in relation to any aspect
of the assignment, the nature of such assistance and the extent of
reliance must be made clear.
(b) Identity of the client(s) (if any): Confirmation of those for whom the
valuation assignment is being produced is important when determining
the form and content of the report to ensure that it contains information
relevant to their needs.
(c) Identity of other intended users (if any): It is important to understand

whether there are any other intended users of the valuation report, their
identity and their needs, to ensure that the report content and format
meets those users’ needs.
General Standards – IVS 101 Scope of Work
(d) Asset(s) being valued: The subject asset in the valuation assignment
must be clearly identified.
(e) The valuation currency: The currency for the valuation and the final
valuation report or conclusion must be established. For example, a
valuation might be prepared in euros or US dollars. This requirement
is particularly important for valuation assignments involving assets in
multiple countries and/or cash flows in multiple currencies.
(f) Purpose of the valuation: The purpose for which the valuation
assignment is being prepared must be clearly identified as it is important
that valuation advice is not used out of context or for purposes for which
it is not intended. The purpose of the valuation will also typically
influence or determine the basis/bases of value to be used.
(g) Basis/bases of value used: As required by IVS 104 Bases of Value, the
valuation basis must be appropriate for the purpose of the valuation. The
source of the definition of any basis of value used must be cited or the
basis explained. This requirement is not applicable to a valuation review
where no opinion of value is to be provided and the reviewer is not
required to comment on the basis of value used.
(h) Valuation date: The valuation date must be stated. If the valuation date
is different from the date on which the valuation report is issued or the
date on which investigations are to be undertaken or completed then
where appropriate, these dates should be clearly distinguished.
(i) The nature and extent of the valuer’s work and any limitations thereon:
Any limitations or restrictions on the inspection, enquiry and/or analysis
in the valuation assignment must be identified (see IVS Framework,
paras 60.1-60.4) If relevant information is not available because the
conditions of the assignment restrict the investigation, these restrictions
and any necessary assumptions or special assumptions (see IVS 104
Bases of Value, paras 200.1-200.5) made as a result of the restriction
must be identified.
10
General Standards
(j) The nature and sources of information upon which the valuer relies: The
nature and source of any relevant information that is to be relied upon
and the extent of any verification to be undertaken during the valuation
process must be identified.
(k) Significant assumptions and/or special assumptions: All significant

assumptions and special assumptions that are to be made in the conduct
and reporting of the valuation assignment must be identified.
(l) The type of report being prepared: The format of the report, that is, how
the valuation will be communicated, must be described.
(m) Restrictions on use, distribution and publication of the report: Where it is

necessary or desirable to restrict the use of the valuation or those relying
on it, the intended users and restrictions must be clearly communicated.
General Standards – IVS 102 Investigations and Compliance

(n) That the valuation will be prepared in compliance with IVS and that the
valuer will assess the appropriateness of all significant inputs: The
nature of any departures must be explained, for example, identifying
that the valuation was performed in accordance with IVS and local tax
regulations. See IVS Framework paras 60.1-60.4 relating to departures.
20.4. Wherever possible, the scope of work should be established and agreed
between parties to a valuation assignment prior to the valuer beginning
work. However, in certain circumstances, the scope of a valuation
engagement may not be clear at the start of that engagement. In such
cases, as the scope becomes clear, valuers must communicate and agree
the scope of work to their client.
20.5. A written scope of work may not be necessary. However, since valuers are
responsible for communicating the scope of work to their client, a written
scope of work should be prepared.
20.6. Some aspects of the scope of work may be addressed in documents such
as standing engagement instructions, master services agreements or a
company’s internal policies and procedures.
30. Changes to Scope of Work

30.1. Some of the items in para 20.3 may not be determinable until the valuation
assignment is in progress, or changes to the scope may become necessary
during the course of the assignment due to additional information becoming
available or matters emerging that require further investigation. As such,
whilst the scope of work may be established at the outset, it may also be
established over time throughout the course of the assignment.
30.2. In valuation assignments where the scope of work changes over time,
the items in para 20.3 and any changes made over time must be
communicated to the client before the assignment is completed and the
valuation report is issued.
11
IVS 102 Investigations and Compliance
Contents Paragraphs
General Principle 10
Investigations 20
Valuation Record 30
Compliance with Other Standards 40
10. General Principle

10.1. To be compliant with IVS, valuation assignments, including valuation
reviews, must be conducted in accordance with all of the principles set out
in IVS that are appropriate for the purpose and the terms and conditions set
out in the scope of work.
20. Investigations
20.1. Investigations made during the course of a valuation assignment must be
appropriate for the purpose of the valuation assignment and the basis(es) of
value. References to a valuation or valuation assignment in this standard
include a valuation review.
20.2. Sufficient evidence must be assembled by means such as inspection,

inquiry, computation and analysis to ensure that the valuation is properly
supported. When determining the extent of evidence necessary,
professional judgement is required to ensure the information to be obtained
is adequate for the purpose of the valuation.
20.3. Limits may be agreed on the extent of the valuer’s investigations. Any such
limits must be noted in the scope of work. However, IVS 105 Valuation
Approaches and Methods, para 10.7 requires valuers to perform sufficient
analysis to evaluate all inputs and assumptions and their appropriateness
for the valuation purpose. If limitations on investigations are so substantial
that the valuer cannot sufficiently evaluate the inputs and assumptions,
the valuation engagement must not state that it has been performed in
compliance with IVS.
20.4. When a valuation assignment involves reliance on information supplied by

a party other than the valuer, consideration should be given as to whether
the information is credible or that the information may otherwise be relied
upon without adversely affecting the credibility of the valuation opinion.
Significant inputs provided to the valuer (eg, by management/owners), may
require consideration, investigation and/or corroboration. In cases where
credibility or reliability of information supplied cannot be supported, such
information should not be used.
20.5. In considering the credibility and reliability of information provided, valuers

should consider matters such as:
(a) the purpose of the valuation,
(b) the significance of the information to the valuation conclusion,
12
General Standards
(c) the expertise of the source in relation to the subject matter, and
(d) whether the source is independent of either the subject asset and/or the
recipient of the valuation (see IVS 101 Scope of Work, paras 20.3 (a)).
20.6. The purpose of the valuation, the basis of value, the extent and limits on the
investigations and any sources of information that may be relied upon are
part of the valuation assignment’s scope of work that must be communicated
to all parties to the valuation assignment (see IVS 101 Scope of Work).
20.7. If, during the course of an assignment, it becomes clear that the
investigations included in the scope of work will not result in a credible
valuation, or information to be provided by third parties is either unavailable
or inadequate, the valuation assignment will not comply with IVS.

30. Valuation Record
30.1. A record must be kept of the work performed during the valuation process
and the basis for the work on which the conclusions were reached for a
reasonable period after completion of the assignment, having regard to any
relevant statutory, legal or regulatory requirements. Subject to any such
requirements, this record should include the key inputs, all calculations,
investigations and analyses relevant to the final conclusion, and a copy of
any draft or final report(s) provided to the client.
40. Compliance with Other Standards

40.1. As noted in the IVS Framework, when statutory, legal, regulatory or other
authoritative requirements must be followed that differ from some of the
requirements within IVS, a valuer must follow the statutory, legal, regulatory
or other authoritative requirements (called a “departure”). Such a valuation
has still been performed in overall compliance with IVS.
40.2. Most other sets of requirements, such as those written by Valuation

Professional Organisations, other professional bodies, or firms’ internal
policies and procedures, will not contradict IVS and, instead, typically
impose additional requirements on valuers. Such standards may be
followed in addition to IVS without being seen as departures as long as all
of the requirements in IVS are fulfilled.
13
IVS 103 Reporting
Contents Paragraphs
Introduction 10
General Requirements 20
Valuation Records 30
Valuation Review Reports 40
10. Introduction
10.1. It is essential that the valuation report communicates the information
necessary for proper understanding of the valuation or valuation review.
A report must provide the intended users with a clear understanding of
the valuation.
10.2. To provide useful information, the report must set out a clear and accurate
General Standards – IVS 103 Reporting
description of the scope of the assignment, its purpose and intended use
(including any limitations on that use) and disclosure of any assumptions,
special assumptions (IVS 104 Bases of Value, para 200.4), significant
uncertainty or limiting conditions that directly affect the valuation.
10.3. This standard applies to all valuation reports or reports on the outcome of a
valuation review which may range from comprehensive narrative reports to
abbreviated summary reports.
10.4. For certain asset classes there may be variations from these standards
or additional requirements to be reported upon. These are found in the
relevant IVS Asset Standards.
20. General Requirements

20.1. The purpose of the valuation, the complexity of the asset being valued and
the users’ requirements will determine the level of detail appropriate to the
valuation report. The format of the report should be agreed with all parties
as part of establishing a scope of work (see IVS 101 Scope of Work).
20.2. Compliance with this standard does not require a particular form or format
of report; however, the report must be sufficient to communicate to the
intended users the scope of the valuation assignment, the work performed
and the conclusions reached.
20.3. The report should also be sufficient for an appropriately experienced

valuation professional with no prior involvement with the valuation
engagement to review the report and understand the items in paras 30.1
and 40.1, as applicable.
14
General Standards
30. Valuation Reports

30.1. Where the report is the result of an assignment involving the valuation of an
asset or assets, the report must convey the following, at a minimum:
(a) the scope of the work performed, including the elements noted in
para 20.3 of IVS 101 Scope of Work, to the extent that each is applicable
to the assignment,
(b) the approach or approaches adopted,
(c) the method or methods applied,
(d) the key inputs used,
(e) the assumptions made,
(f) the conclusion(s) of value and principal reasons for any conclusions
reached, and
(g) the date of the report (which may differ from the valuation date).
General Standards – IVS 103 Reporting

30.2. Some of the above requirements may be explicitly included in a report
or incorporated into a report through reference to other documents
(engagement letters, scope of work documents, internal policies and
procedures, etc).
40. Valuation Review Reports

40.1. Where the report is the result of a valuation review, the report must convey
the following, at a minimum:
(a) the scope of the review performed, including the elements noted in
para 20.3 of IVS 101 Scope of Work to the extent each is applicable to
the assignment,
(b) the valuation report being reviewed and the inputs and assumptions
upon which that valuation was based,
(c) the reviewer’s conclusions about the work under review, including
supporting reasons, and
(d) the date of the report (which may differ from the valuation date).
40.2. Some of the above requirements may be explicitly included in a report

or incorporated into a report through reference to other documents (eg,
engagement letters, scope of work documents, internal policies and
procedures, etc).
15
IVS 104 Bases of Value
Contents Paragraphs
Introduction 10
Bases of Value 20
IVS-Defined Basis of Value – Market Value 30
IVS-Defined Basis of Value – Market Rent 40
IVS-Defined Basis of Value – Equitable Value 50
IVS-Defined Basis of Value – Investment Value/Worth 60
IVS-Defined Basis of Value – Synergistic Value 70
IVS-Defined Basis of Value – Liquidation Value 80
Other Basis of Value – Fair Value
(International Financial Reporting Standards) 90
Other Basis of Value – Fair Market Value
General Standards – IVS 104 Bases of Value
(Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD)) 100

Other Basis of Value – Fair Market Value
(United States Internal Revenue Service) 110
Other Basis of Value – Fair Value (Legal/Statutory)
in different jurisdictions 120
Premise of Value/Assumed Use 130
Premise of Value – Highest and Best Use 140
Premise of Value – Current Use/Existing Use 150
Premise of Value – Orderly Liquidation 160
Premise of Value – Forced Sale 170
Entity-Specific Factors 180
Synergies 190
Assumptions and Special Assumptions 200
Transaction Costs 210
Compliance with this mandatory standard requires a valuer to select

the appropriate basis (or bases) of value and follow all applicable
requirements associated with that basis of value, whether those
requirements are included as part of this standard (for IVS-defined
bases of value) or not (for non-IVS-defined bases of value).
10. Introduction
10.1. Bases of value (sometimes called standards of value) describe the
fundamental premises on which the reported values will be based. It is
critical that the basis (or bases) of value be appropriate to the terms and
purpose of the valuation assignment, as a basis of value may influence or
dictate a valuer’s selection of methods, inputs and assumptions, and the
ultimate opinion of value.
10.2. A valuer may be required to use bases of value that are defined by statute,
regulation, private contract or other document. Such bases have to be
interpreted and applied accordingly.
16
General Standards
10.3. While there are many different bases of value used in valuations, most have
certain common elements: an assumed transaction, an assumed date of the
transaction and the assumed parties to the transaction.
10.4. Depending on the basis of value, the assumed transaction could take a
number of forms:
(a) a hypothetical transaction,
(b) an actual transaction,
(c) a purchase (or entry) transaction,
(d) a sale (or exit) transaction, and/or
(e) a transaction in a particular or hypothetical market with

specified characteristics.
10.5. The assumed date of a transaction will influence what information and

data a valuer consider in a valuation. Most bases of value prohibit the
consideration of information or market sentiment that would not be known or
knowable with reasonable due diligence on the measurement/valuation date
by participants.
10.6. Most bases of value reflect assumptions concerning the parties to a

transaction and provide a certain level of description of the parties. In
respect to these parties, they could include one or more actual or assumed
characteristics, such as:
(a) hypothetical,
(b) known or specific parties,
(c) members of an identified/described group of potential parties,
(d) whether the parties are subject to particular conditions or motivations at

the assumed date (eg, duress), and/or
(e) an assumed knowledge level.
20. Bases of Value

20.1. In addition to the IVS-defined bases of value listed below, the IVS have
also provided a non-exhaustive list of other non-IVS-defined bases of value
prescribed by individual jurisdictional law or those recognised and adopted
by international agreement:
(a) IVS-defined bases of value:
1. Market Value (section 30),
2. Market Rent (section 40),
3. Equitable Value (section 50),
4. Investment Value/Worth (section 60),
5. Synergistic Value (section 70), and
6. Liquidation Value (section 80).
17
(b) Other bases of value (non-exhaustive list):
1. Fair Value (International Financial Reporting Standards) (section 90),
2. Fair Market Value (Organisation for Economic Co-operation and

Development) (section 100),
3. Fair Market Value (United States Internal Revenue Service)

(section 110), and
4. Fair Value (Legal/Statutory) (section 120):
a. the Model Business Corporation Act, and
b. Canadian case law (Manning v Harris Steel Group Inc).
20.2. Valuers must choose the relevant basis (or bases) of value according to
the terms and purpose of the valuation assignment. The valuer’s choice
of a basis (or bases) of value should consider instructions and input
received from the client and/or its representatives. However, regardless

of instructions and input provided to the valuer, the valuer should not use a
basis (or bases) of value that is inappropriate for the intended purpose of
the valuation (for example, if instructed to use an IVS-defined basis of value
for financial reporting purposes under IFRS, compliance with IVS may
require the valuer to use a basis of value that is not defined or mentioned
in the IVS).
20.3. In accordance with IVS 101 Scope of Work, the basis of value must be
appropriate for the purpose and the source of the definition of any basis of
value used must be cited or the basis explained.
20.4. Valuers are responsible for understanding the regulation, case law and other
interpretive guidance related to all bases of value used.
20.5. The bases of value illustrated in sections 90-120 of this standard are defined
by organisations other than the IVSC and the onus is on the valuer to ensure
they are using the relevant definition. Genera
30. IVS-Defined Basis of Value – Market Value

30.1. Market Value is the estimated amount for which an asset or liability should
exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller
in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties
had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.
30.2. The definition of Market Value must be applied in accordance with the
following conceptual framework:
(a) “The estimated amount” refers to a price expressed in terms of money

payable for the asset in an arm’s length market transaction. Market
Value is the most probable price reasonably obtainable in the market on
the valuation date in keeping with the market value definition. It
is the best price reasonably obtainable by the seller and the most
advantageous price reasonably obtainable by the buyer. This estimate
specifically excludes an estimated price inflated or deflated by special
terms or circumstances such as atypical financing, sale and leaseback
arrangements, special considerations or concessions granted by anyone
18
General Standards
associated with the sale, or any element of value available only to a

specific owner or purchaser.
(b) “An asset or liability should exchange” refers to the fact that the value
of an asset or liability is an estimated amount rather than a
predetermined amount or actual sale price. It is the price in a transaction
that meets all the elements of the Market Value definition at the
valuation date.
(c) “On the valuation date” requires that the value is time-specific as of
a given date. Because markets and market conditions may change,
the estimated value may be incorrect or inappropriate at another time.
The valuation amount will reflect the market state and circumstances as
at the valuation date, not those at any other date.
(d) “Between a willing buyer” refers to one who is motivated, but not
compelled to buy. This buyer is neither over eager nor determined to
buy at any price. This buyer is also one who purchases in accordance

with the realities of the current market and with current market
expectations, rather than in relation to an imaginary or hypothetical
market that cannot be demonstrated or anticipated to exist. The
assumed buyer would not pay a higher price than the market requires.
The present owner is included among those who constitute “the market”.
(e) “And a willing seller” is neither an over eager nor a forced seller prepared
to sell at any price, nor one prepared to hold out for a price not
considered reasonable in the current market. The willing seller is
motivated to sell the asset at market terms for the best price attainable
in the open market after proper marketing, whatever that price may
be. The factual circumstances of the actual owner are not a part of this
consideration because the willing seller is a hypothetical owner.
(f) “In an arm’s length transaction” is one between parties who do not have
a particular or special relationship, eg, parent and subsidiary companies
or landlord and tenant, that may make the price level uncharacteristic
al Standards – IVS 104of the market or inflated. The Market Value transaction is presumed to
Bases of Value be between unrelated parties, each acting independently.
(g) “After proper marketing” means that the asset has been exposed to the
market in the most appropriate manner to effect its disposal at the best
price reasonably obtainable in accordance with the Market Value
definition. The method of sale is deemed to be that most appropriate
to obtain the best price in the market to which the seller has access. The
length of exposure time is not a fixed period but will vary according to the
type of asset and market conditions. The only criterion is that there must
have been sufficient time to allow the asset to be brought to the attention
of an adequate number of market participants. The exposure period
occurs prior to the valuation date.
(h) “Where the parties had each acted knowledgeably, prudently” presumes
that both the willing buyer and the willing seller are reasonably informed
about the nature and characteristics of the asset, its actual and potential
uses, and the state of the market as of the valuation date. Each is
further presumed to use that knowledge prudently to seek the price that
is most favourable for their respective positions in the transaction.
Prudence is assessed by referring to the state of the market at the
19
valuation date, not with the benefit of hindsight at some later date. For
example, it is not necessarily imprudent for a seller to sell assets in a
market with falling prices at a price that is lower than previous market
levels. In such cases, as is true for other exchanges in markets with
changing prices, the prudent buyer or seller will act in accordance with
the best market information available at the time.
(i) “And without compulsion” establishes that each party is motivated

to undertake the transaction, but neither is forced or unduly coerced to
complete it.
30.3. The concept of Market Value presumes a price negotiated in an open and
competitive market where the participants are acting freely. The market for
an asset could be an international market or a local market. The market
could consist of numerous buyers and sellers, or could be one characterised
by a limited number of market participants. The market in which the asset
is presumed exposed for sale is the one in which the asset notionally being
exchanged is normally exchanged.
30.4. The Market Value of an asset will reflect its highest and best use (see
paras 140.1-140.5). The highest and best use is the use of an asset
that maximises its potential and that is possible, legally permissible and
financially feasible. The highest and best use may be for continuation of
an asset’s existing use or for some alternative use. This is determined by
the use that a market participant would have in mind for the asset when
formulating the price that it would be willing to bid.
30.5. The nature and source of the valuation inputs must be consistent with the
basis of value, which in turn must have regard to the valuation purpose.
For example, various approaches and methods may be used to arrive at
an opinion of value providing they use market-derived data. The market
approach will, by definition, use market-derived inputs. To indicate
Market Value, the income approach should be applied, using inputs and
assumptions that would be adopted by participants. To indicate Market
Value using the cost approach, the cost of an asset of equal utility and the
appropriate depreciation should be determined by analysis of market-based
costs and depreciation.
30.6. The data available and the circumstances relating to the market for the
asset being valued must determine which valuation method or methods
are most relevant and appropriate. If based on appropriately analysed
market-derived data, each approach or method used should provide an
indication of Market Value.
30.7. Market Value does not reflect attributes of an asset that are of value to a
specific owner or purchaser that are not available to other buyers in the
market. Such advantages may relate to the physical, geographic, economic
or legal characteristics of an asset. Market Value requires the disregard of
any such element of value because, at any given date, it is only assumed
that there is a willing buyer, not a particular willing buyer.
20
General Standards
40. IVS-Defined Basis of Value – Market Rent

40.1. Market Rent is the estimated amount for which an interest in real property
should be leased on the valuation date between a willing lessor and a willing
lessee on appropriate lease terms in an arm’s length transaction, after
proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably,
prudently and without compulsion.
40.2. Market Rent may be used as a basis of value when valuing a lease or an
interest created by a lease. In such cases, it is necessary to consider the
contract rent and, where it is different, the market rent.
40.3. The conceptual framework supporting the definition of Market Value

shown above can be applied to assist in the interpretation of Market Rent.
In particular, the estimated amount excludes a rent inflated or deflated
by special terms, considerations or concessions. The “appropriate lease
terms” are terms that would typically be agreed in the market for the type of
property on the valuation date between market participants. An indication of
Market Rent should only be provided in conjunction with an indication of the

principal lease terms that have been assumed.
40.4. Contract Rent is the rent payable under the terms of an actual lease. It may
be fixed for the duration of the lease, or variable. The frequency and basis
of calculating variations in the rent will be set out in the lease and must be
identified and understood in order to establish the total benefits accruing to
the lessor and the liability of the lessee.
40.5. In some circumstances the Market Rent may have to be assessed based
on terms of an existing lease (eg, for rental determination purposes where
the lease terms are existing and therefore not to be assumed as part of a
notional lease).
40.6. In calculating Market Rent, the valuer must consider the following:
(a) in regard to a Market Rent subject to a lease, the terms and conditions of
that lease are the appropriate lease terms unless those terms and
conditions are illegal or contrary to overarching legislation, and
(b) in regard to a Market Rent that is not subject to a lease, the assumed
terms and conditions are the terms of a notional lease that would
typically be agreed in a market for the type of property on the valuation
date between market participants.
50. IVS-Defined Basis of Value – Equitable Value

50.1. Equitable Value is the estimated price for the transfer of an asset or liability
between identified knowledgeable and willing parties that reflects the
respective interests of those parties.
50.2. Equitable Value requires the assessment of the price that is fair between
two specific, identified parties considering the respective advantages or
disadvantages that each will gain from the transaction. In contrast, Market
Value requires any advantages or disadvantages that would not be available
to, or incurred by, market participants generally to be disregarded.
21
50.3. Equitable Value is a broader concept than Market Value. Although in many
cases the price that is fair between two parties will equate to that obtainable
in the market, there will be cases where the assessment of Equitable Value
will involve taking into account matters that have to be disregarded in the
assessment of Market Value, such as certain elements of Synergistic Value
arising because of the combination of the interests.
50.4. Examples of the use of Equitable Value include:
(a) determination of a price that is equitable for a shareholding in a non-

quoted business, where the holdings of two specific parties may mean
that the price that is equitable between them is different from the price
that might be obtainable in the market, and
(b) determination of a price that would be equitable between a lessor

and a lessee for either the permanent transfer of the leased asset or the
cancellation of the lease liability.
60. IVS-Defined Basis of Value – Investment Value/Worth

60.1. Investment Value is the value of an asset to a particular owner or

prospective owner for individual investment or operational objectives.
60.2. Investment Value is an entity-specific basis of value. Although the value

of an asset to the owner may be the same as the amount that could be
realised from its sale to another party, this basis of value reflects the benefits
received by an entity from holding the asset and, therefore, does not involve
a presumed exchange. Investment Value reflects the circumstances and
financial objectives of the entity for which the valuation is being produced. It
is often used for measuring investment performance.
70. IVS-Defined Basis of Value – Synergistic Value

70.1. Synergistic Value is the result of a combination of two or more assets or
interests where the combined value is more than the sum of the separate
values. If the synergies are only available to one specific buyer then
Synergistic Value will differ from Market Value, as the Synergistic Value will
reflect particular attributes of an asset that are only of value to a specific
purchaser. The added value above the aggregate of the respective interests
is often referred to as “marriage value.”
80. IVS-Defined Basis of Value – Liquidation Value

80.1. Liquidation Value is the amount that would be realised when an asset or
group of assets are sold on a piecemeal basis. Liquidation Value should take
into account the costs of getting the assets into saleable condition as well
as those of the disposal activity. Liquidation Value can be determined under
two different premises of value:
(a) an orderly transaction with a typical marketing period (see section 160),
or
(b) a forced transaction with a shortened marketing period (see section 170).
80.2. A valuer must disclose which premise of value is assumed.
22
General Standards
90. Other Basis of Value – Fair Value

(International Financial Reporting Standards)
90.1. IFRS 13 defines Fair Value as the price that would be received to sell an
asset or paid to transfer a liability in an orderly transaction between market
participants at the measurement date.
90.2. For financial reporting purposes, over 130 countries require or permit the
use of International Accounting Standards published by the International
Accounting Standards Board. In addition, the Financial Accounting
Standards Board in the United States uses the same definition of Fair Value
in Topic 820.
100. Other Basis of Value – Fair Market Value (Organisation for Economic
Co-operation and Development (OECD))
100.1. The OECD defines Fair Market Value as the price a willing buyer would pay
a willing seller in a transaction on the open market.

100.2. OECD guidance is used in many engagements for international tax
purposes.
110. Other Basis of Value – Fair Market Value

(United States Internal Revenue Service)
110.1. For United States tax purposes, Regulation §20.2031-1 states: “The fair
market value is the price at which the property would change hands between
a willing buyer and a willing seller, neither being under any compulsion to
buy or to sell and both having reasonable knowledge of relevant facts.”
120. Other Basis of Value – Fair Value (Legal/Statutory)

in different jurisdictions
120.1. Many national, state and local agencies use Fair Value as a basis of value in
a legal context. The definitions can vary significantly and may be the result
of legislative action or those established by courts in prior cases.
120.2. Examples of US and Canadian definitions of Fair Value are as follows:
(a) The Model Business Corporation Act (MBCA) is a model set of law
prepared by the Committee on Corporate Laws of the Section of
Business Law of the American Bar Association and is followed by 24
States in the United States. The definition of Fair Value from the MBCA
is the value of the corporation’s shares determined:
(1) immediately before the effectuation of the corporate action to which

the shareholder objects,
(2) using customary and current valuation concepts and techniques

generally employed for similar businesses in the context of the
transaction requiring appraisal, and
(3) without discounting for lack of marketability or minority status except,

if appropriate, for amendments to the articles pursuant to section
13.02(a)(5).
23
(b) In 1986, the Supreme Court of British Columbia in Canada issued a

ruling in Manning v Harris Steel Group Inc. that stated: “Thus, a ‘fair’
value is one which is just and equitable. That terminology contains within
itself the concept of adequate compensation (indemnity), consistent with
the requirements of justice and equity.”
130. Premise of Value/Assumed Use

130.1. A Premise of Value or Assumed Use describes the circumstances of how an
asset or liability is used. Different bases of value may require a particular
Premise of Value or allow the consideration of multiple Premises of Value.
Some common Premises of Value are:
(a) highest and best use,
(b) current use/existing use,
(c) orderly liquidation, and

(d) forced sale.
140. Premise of Value – Highest and Best Use

140.1. Highest and best use is the use, from a participant perspective, that would
produce the highest value for an asset. Although the concept is most
frequently applied to non-financial assets as many financial assets do not
have alternative uses, there may be circumstances where the highest and
best use of financial assets needs to be considered.
140.2. The highest and best use must be physically possible (where applicable),
financially feasible, legally allowed and result in the highest value. If
different from the current use, the costs to convert an asset to its highest
and best use would impact the value.
140.3. The highest and best use for an asset may be its current or existing use
when it is being used optimally. However, highest and best use may differ
from current use or even be an orderly liquidation.
140.4. The highest and best use of an asset valued on a stand-alone basis may be
different from its highest and best use as part of a group of assets, when its
contribution to the overall value of the group must be considered.
140.5. The determination of the highest and best use involves consideration of the
following:
(a) To establish whether a use is physically possible, regard will be had to

what would be considered reasonable by participants.
(b) To reflect the requirement to be legally permissible, any legal restrictions

on the use of the asset, eg, town planning/zoning designations, need
to be taken into account as well as the likelihood that these restrictions
will change.
(c) The requirement that the use be financially feasible takes into account
whether an alternative use that is physically possible and legally
permissible will generate sufficient return to a typical participant, after
taking into account the costs of conversion to that use, over and above
the return on the existing use.
24
General Standards
150. Premise of Value – Current Use/Existing Use

150.1. Current use/existing use is the current way an asset, liability, or group
of assets and/or liabilities is used. The current use may be, but is not
necessarily, also the highest and best use.
160. Premise of Value – Orderly Liquidation

160.1. An orderly liquidation describes the value of a group of assets that could
be realised in a liquidation sale, given a reasonable period of time to find
a purchaser (or purchasers), with the seller being compelled to sell on an
as-is, where-is basis.
160.2. The reasonable period of time to find a purchaser (or purchasers) may vary
by asset type and market conditions.
170. Premise of Value – Forced Sale

170.1. The term “forced sale” is often used in circumstances where a seller is
under compulsion to sell and that, as a consequence, a proper marketing

period is not possible and buyers may not be able to undertake adequate
due diligence. The price that could be obtained in these circumstances
will depend upon the nature of the pressure on the seller and the reasons
why proper marketing cannot be undertaken. It may also reflect the
consequences for the seller of failing to sell within the period available.
Unless the nature of, and the reason for, the constraints on the seller
are known, the price obtainable in a forced sale cannot be realistically
estimated. The price that a seller will accept in a forced sale will reflect its
particular circumstances, rather than those of the hypothetical willing seller
in the Market Value definition. A “forced sale” is a description of the situation
under which the exchange takes place, not a distinct basis of value.
170.2. If an indication of the price obtainable under forced sale circumstances is

required, it will be necessary to clearly identify the reasons for the constraint on
the seller, including the consequences of failing to sell in the specified period
by setting out appropriate assumptions. If these circumstances do not exist at
the valuation date, these must be clearly identified as special assumptions.
170.3. A forced sale typically reflects the most probable price that a specified
property is likely to bring under all of the following conditions:
(a) consummation of a sale within a short time period,
(b) the asset is subjected to market conditions prevailing as of the date

of valuation or assumed timescale within which the transaction is to
be completed,
(c) both the buyer and the seller are acting prudently and knowledgeably,
(d) the seller is under compulsion to sell,
(e) the buyer is typically motivated,
(f) both parties are acting in what they consider their best interests,
(g) a normal marketing effort is not possible due to the brief exposure time, and
(h) payment will be made in cash.
25
170.4. Sales in an inactive or falling market are not automatically “forced sales”
simply because a seller might hope for a better price if conditions improved.
Unless the seller is compelled to sell by a deadline that prevents proper
marketing, the seller will be a willing seller within the definition of Market
Value (see paras 30.1-30.7).
170.5. While confirmed “forced sale” transactions would generally be excluded

from consideration in a valuation where the basis of value is Market Value, it
can be difficult to verify that an arm’s length transaction in a market was
a forced sale.
180. Entity-Specific Factors

180.1. For most bases of value, the factors that are specific to a particular buyer or
seller and not available to participants generally are excluded from the inputs
used in a market-based valuation. Examples of entity-specific factors that
may not be available to participants include:
(a) additional value or reduction in value derived from the creation of a

portfolio of similar assets,
(b) unique synergies between the asset and other assets owned by
the entity,
(c) legal rights or restrictions applicable only to the entity,
(d) tax benefits or tax burdens unique to the entity, and
(e) an ability to exploit an asset that is unique to that entity.
180.2. Whether such factors are specific to the entity, or would be available to
others in the market generally, is determined on a case-by-case basis. For
example, an asset may not normally be transacted as a stand-alone item
but as part of a group of assets. Any synergies with related assets would
transfer to participants along with the transfer of the group and therefore are
not entity specific.
180.3. If the objective of the basis of value used in a valuation is to determine the
value to a specific owner (such as Investment Value/Worth discussed in
paras 60.1 and 60.2), entity-specific factors are reflected in the valuation of
the asset. Situations in which the value to a specific owner may be required
include the following examples:
(a) supporting investment decisions, and
(b) reviewing the performance of an asset.
190. Synergies
190.1. “Synergies” refer to the benefits associated with combining assets.
When synergies are present, the value of a group of assets and liabilities
is greater than the sum of the values of the individual assets and liabilities
on a stand-alone basis. Synergies typically relate to a reduction in costs,
and/or an increase in revenue, and/or a reduction in risk.
190.2. Whether synergies should be considered in a valuation depends on the

basis of value. For most bases of value, only those synergies available
26
General Standards
to other participants generally will be considered (see discussion of

Entity-Specific Factors in paras 180.1-180.3).
190.3. An assessment of whether synergies are available to other participants

may be based on the amount of the synergies rather than a specific way
to achieve that synergy.
200. Assumptions and Special Assumptions

200.1. In addition to stating the basis of value, it is often necessary to make an
assumption or multiple assumptions to clarify either the state of the asset
in the hypothetical exchange or the circumstances under which the asset is
assumed to be exchanged. Such assumptions can have a significant impact
on value.
200.2. These types of assumptions generally fall into one of two categories:
(a) assumed facts that are consistent with, or could be consistent with,
those existing at the date of valuation, and

(b) assumed facts that differ from those existing at the date of valuation.
200.3. Assumptions related to facts that are consistent with, or could be consistent
with, those existing at the date of valuation may be the result of a limitation
on the extent of the investigations or enquiries undertaken by the valuer.
Examples of such assumptions include, without limitation:
(a) an assumption that a business is transferred as a complete

operational entity,
(b) an assumption that assets employed in a business are transferred

without the business, either individually or as a group,
(c) an assumption that an individually valued asset is transferred

together with other complementary assets, and
(d) an assumption that a holding of shares is transferred either as a block

or individually.
200.4. Where assumed facts differ from those existing at the date of valuation,
it is referred to as a “special assumption”. Special assumptions are
often used to illustrate the effect of possible changes on the value of an
asset. They are designated as “special” so as to highlight to a valuation
user that the valuation conclusion is contingent upon a change in the
current circumstances or that it reflects a view that would not be taken by
participants generally on the valuation date. Examples of such assumptions
include, without limitation:
(a) an assumption that a property is freehold with vacant possession,
(b) an assumption that a proposed building had actually been completed on

the valuation date,
(c) an assumption that a specific contract was in existence on the valuation

date which had not actually been completed, and
(d) an assumption that a financial instrument is valued using a yield curve

that is different from that which would be used by a participant.
27
200.5. All assumptions and special assumptions must be reasonable under the
circumstances, be supported by evidence, and be relevant having regard to
the purpose for which the valuation is required.
210. Transaction Costs
210.1. Most bases of value represent the estimated exchange price of an asset
without regard to the seller’s costs of sale or the buyer’s costs of purchase
and without adjustment for any taxes payable by either party as a direct
result of the transaction.
28
General Standards
IVS 105 Valuation Approaches and Methods
Contents Paragraphs
Introduction 10
Market Approach 20
Market Approach Methods 30
Income Approach 40
Income Approach Methods 50
Cost Approach 60
Cost Approach Methods 70
General Standards – IVS 105 Valuation Approaches and Methods

Depreciation/Obsolescence 80
10. Introduction
10.1. Consideration must be given to the relevant and appropriate valuation
approaches. The three approaches described and defined below are the
main approaches used in valuation. They are all based on the economic
principles of price equilibrium, anticipation of benefits or substitution.
The principal valuation approaches are:
(a) market approach,
(b) income approach, and
(c) cost approach.
10.2. Each of these valuation approaches includes different, detailed methods

of application.
10.3. The goal in selecting valuation approaches and methods for an asset is to
find the most appropriate method under the particular circumstances. No
one method is suitable in every possible situation. The selection process
should consider, at a minimum:
(a) the appropriate basis(es) of value and premise(s) of value,

determined by the terms and purpose of the valuation assignment,
(b) the respective strengths and weaknesses of the possible valuation

approaches and methods,
(c) the appropriateness of each method in view of the nature of the asset,
and the approaches or methods used by participants in the relevant
market, and
(d) the availability of reliable information needed to apply the method(s).
10.4. Valuers are not required to use more than one method for the valuation
of an asset, particularly when the valuer has a high degree of confidence
in the accuracy and reliability of a single method, given the facts and
circumstances of the valuation engagement. However, valuers should
consider the use of multiple approaches and methods and more than one
29
valuation approach or method should be considered and may be used to

arrive at an indication of value, particularly when there are insufficient factual
or observable inputs for a single method to produce a reliable conclusion.
Where more than one approach and method is used, or even multiple
methods within a single approach, the conclusion of value based on those
multiple approaches and/or methods should be reasonable and the process
of analysing and reconciling the differing values into a single conclusion,
without averaging, should be described by the valuer in the report.
10.5. While this standard includes discussion of certain methods within the Cost,
Market and Income approaches, it does not provide a comprehensive list of
all possible methods that may be appropriate. Some of the many methods
not addressed in this standard include option pricing methods (OPMs),
simulation/Monte Carlo methods and probability-weighted expected-return

methods (PWERM). It is the valuer’s responsibility to choose the appropriate
method(s) for each valuation engagement. Compliance with IVS may
require the valuer to use a method not defined or mentioned in the IVS.
10.6. When different approaches and/or methods result in widely divergent

indications of value, a valuer should perform procedures to understand
why the value indications differ, as it is generally not appropriate to simply
weight two or more divergent indications of value. In such cases, valuers
should reconsider the guidance in para 10.3 to determine whether one of the
approaches/methods provides a better or more reliable indication of value.
10.7. Valuers should maximise the use of relevant observable market information
in all three approaches. Regardless of the source of the inputs and
assumptions used in a valuation, a valuer must perform appropriate analysis
to evaluate those inputs and assumptions and their appropriateness for the
valuation purpose.
10.8. Although no one approach or method is applicable in all circumstances,

price information from an active market is generally considered to be the
strongest evidence of value. Some bases of value may prohibit a valuer
from making subjective adjustments to price information from an active
market. Price information from an inactive market may still be good
evidence of value, but subjective adjustments may be needed.
20. Market Approach

20.1. The market approach provides an indication of value by comparing the
asset with identical or comparable (that is similar) assets for which price
information is available.
20.2. The market approach should be applied and afforded significant weight
under the following circumstances:
(a) the subject asset has recently been sold in a transaction appropriate for
consideration under the basis of value,
(b) the subject asset or substantially similar assets are actively publicly
traded, and/or
(c) there are frequent and/or recent observable transactions in substantially

similar assets.
30
General Standards
20.3. Although the above circumstances would indicate that the market approach
should be applied and afforded significant weight, when the above criteria
are not met, the following are additional circumstances where the market
approach may be applied and afforded significant weight. When using
the market approach under the following circumstances, a valuer should
consider whether any other approaches can be applied and weighted to
corroborate the value indication from the market approach:
(a) Transactions involving the subject asset or substantially similar assets

are not recent enough considering the levels of volatility and activity in
the market.
(b) The asset or substantially similar assets are publicly traded,

but not actively.
(c) Information on market transactions is available, but the comparable

assets have significant differences to the subject asset, potentially
requiring subjective adjustments.
(d) Information on recent transactions is not reliable (ie, hearsay, missing

information, synergistic purchaser, not arm’s-length, distressed sale, etc).
(e) The critical element affecting the value of the asset is the price it
would achieve in the market rather than the cost of reproduction or its
income-producing ability.
20.4. The heterogeneous nature of many assets means that it is often not possible
to find market evidence of transactions involving identical or similar assets.
Even in circumstances where the market approach is not used, the use
of market-based inputs should be maximised in the application of other
approaches (eg, market-based valuation metrics such as effective yields and
rates of return).
20.5. When comparable market information does not relate to the exact or
substantially the same asset, the valuer must perform a comparative
analysis of qualitative and quantitative similarities and differences between
the comparable assets and the subject asset. It will often be necessary to
make adjustments based on this comparative analysis. Those adjustments
must be reasonable and valuers must document the reasons for the
adjustments and how they were quantified.
20.6. The market approach often uses market multiples derived from a set of
comparables, each with different multiples. The selection of the appropriate
multiple within the range requires judgement, considering qualitative and
quantitative factors.
30. Market Approach Methods

Comparable Transactions Method
30.1. The comparable transactions method, also known as the guideline
transactions method, utilises information on transactions involving assets
that are the same or similar to the subject asset to arrive at an indication
of value.
30.2. When the comparable transactions considered involve the subject asset,
this method is sometimes referred to as the prior transactions method.
31
30.3. If few recent transactions have occurred, the valuer may consider the prices
of identical or similar assets that are listed or offered for sale, provided the
relevance of this information is clearly established, critically analysed and
documented. This is sometimes referred to as the comparable listings
method and should not be used as the sole indication of value but can
be appropriate for consideration together with other methods. When
considering listings or offers to buy or sell, the weight afforded to the listings/
offer price should consider the level of commitment inherent in the price
and how long the listing/offer has been on the market. For example, an offer
that represents a binding commitment to purchase or sell an asset at a
given price may be given more weight than a quoted price without such a
binding commitment.
30.4. The comparable transaction method can use a variety of different comparable
evidence, also known as units of comparison, which form the basis of the
comparison. For example, a few of the many common units of comparison
used for real property interests include price per square foot (or per square
metre), rent per square foot (or per square metre) and capitalisation
rates. A few of the many common units of comparison used in business
valuation include EBITDA (Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and
Amortisation) multiples, earnings multiples, revenue multiples and book value
multiples. A few of the many common units of comparison used in financial
instrument valuation include metrics such as yields and interest rate spreads.
The units of comparison used by participants can differ between asset classes
and across industries and geographies.
30.5. A subset of the comparable transactions method is matrix pricing, which

is principally used to value some types of financial instruments, such
as debt securities, without relying exclusively on quoted prices for the
specific securities, but rather relying on the securities’ relationship to other
benchmark quoted securities and their attributes (ie, yield).
30.6. The key steps in the comparable transactions method are:
(a) identify the units of comparison that are used by participants in the
relevant market,
(b) identify the relevant comparable transactions and calculate the key
valuation metrics for those transactions,
(c) perform a consistent comparative analysis of qualitative and quantitative

similarities and differences between the comparable assets and the
subject asset,
(d) make necessary adjustments, if any, to the valuation metrics to reflect

differences between the subject asset and the comparable assets (see
para 30.12(d)),
(e) apply the adjusted valuation metrics to the subject asset, and
(f) if multiple valuation metrics were used, reconcile the indications of value.
30.7. A valuer should choose comparable transactions within the following context:
(a) evidence of several transactions is generally preferable to a single

transaction or event,
32
General Standards
(b) evidence from transactions of very similar assets (ideally identical)

provides a better indication of value than assets where the transaction
prices require significant adjustments,
(c) transactions that happen closer to the valuation date are more
representative of the market at that date than older/dated transactions,
particularly in volatile markets,
(d) for most bases of value, the transactions should be “arm’s length”
between unrelated parties,
(e) sufficient information on the transaction should be available to allow the

valuer to develop a reasonable understanding of the comparable asset
and assess the valuation metrics/comparable evidence,

(f) information on the comparable transactions should be from a reliable and
trusted source, and
(g) actual transactions provide better valuation evidence than intended

transactions.
30.8. A valuer should analyse and make adjustments for any material differences
between the comparable transactions and the subject asset. Examples of
common differences that could warrant adjustments may include, but are not
limited to:
(a) material characteristics (age, size, specifications, etc),
(b) relevant restrictions on either the subject asset or the

comparable assets,
(c) geographical location (location of the asset and/or location of where

the asset is likely to be transacted/used) and the related economic and
regulatory environments,
(d) profitability or profit-making capability of the assets,
(e) historical and expected growth,
(f) yields/coupon rates,
(g) types of collateral,
(h) unusual terms in the comparable transactions,
(i) differences related to marketability and control characteristics of the

comparable and the subject asset, and
(j) ownership characteristics (eg, legal form of ownership, amount

percentage held).
Guideline publicly-traded comparable method

30.9. The guideline publicly-traded method utilises information on publicly-traded
comparables that are the same or similar to the subject asset to arrive at an
indication of value.
33
30.10. This method is similar to the comparable transactions method. However,

there are several differences due to the comparables being publicly traded,
as follows:
(a) the valuation metrics/comparable evidence are available as of the

valuation date,
(b) detailed information on the comparables are readily available in public

filings, and
(c) the information contained in public filings is prepared under well

understood accounting standards.
30.11. The method should be used only when the subject asset is sufficiently
similar to the publicly-traded comparables to allow for meaningful

comparison.
30.12. The key steps in the guideline publicly-traded comparable method are to:
(a) identify the valuation metrics/comparable evidence that are used by

participants in the relevant market,
(b) identify the relevant guideline publicly-traded comparables and calculate

the key valuation metrics for those transactions,
(c) perform a consistent comparative analysis of qualitative and quantitative

similarities and differences between the publicly-traded comparables and
the subject asset,
(d) make necessary adjustments, if any, to the valuation metrics to

reflect differences between the subject asset and the publicly-traded
comparables,
(e) apply the adjusted valuation metrics to the subject asset, and
(f) if multiple valuation metrics were used, weight the indications of value.
30.13. A valuer should choose publicly-traded comparables within the following

context:
(a) consideration of multiple publicly-traded comparables is preferred to the

use of a single comparable,
(b) evidence from similar publicly-traded comparables (for example, with

similar market segment, geographic area, size in revenue and/or assets,
growth rates, profit margins, leverage, liquidity and diversification)
provides a better indication of value than comparables that require
significant adjustments, and
(c) securities that are actively traded provide more meaningful evidence
than thinly-traded securities.
30.14. A valuer should analyse and make adjustments for any material differences
between the guideline publicly-traded comparables and the subject asset.
Examples of common differences that could warrant adjustments may
include, but are not limited to:
34
General Standards
(a) material characteristics (age, size, specifications, etc),
(b) relevant discounts and premiums (see para 30.17),
(c) relevant restrictions on either the subject asset or the

comparable assets,
(d) geographical location of the underlying company and the related

economic and regulatory environments,
(e) profitability or profit-making capability of the assets,
(f) historical and expected growth,

(g) differences related to marketability and control characteristics of the
comparable and the subject asset, and
(h) type of ownership.
Other Market Approach Considerations

30.15. The following paragraphs address a non-exhaustive list of certain special
considerations that may form part of a market approach valuation.
30.16. Anecdotal or “rule-of-thumb” valuation benchmarks are sometimes

considered to be a market approach. However, value indications derived
from the use of such rules should not be given substantial weight unless it
can be shown that buyers and sellers place significant reliance on them.
30.17. In the market approach, the fundamental basis for making adjustments
is to adjust for differences between the subject asset and the guideline
transactions or publicly-traded securities. Some of the most common
adjustments made in the market approach are known as discounts and
premiums.
(a) Discounts for Lack of Marketability (DLOM) should be applied when

the comparables are deemed to have superior marketability to the
subject asset. A DLOM reflects the concept that when comparing
otherwise identical assets, a readily marketable asset would have a
higher value than an asset with a long marketing period or restrictions on
the ability to sell the asset. For example, publicly-traded securities
can be bought and sold nearly instantaneously while shares in a private
company may require a significant amount of time to identify potential
buyers and complete a transaction. Many bases of value allow the
consideration of restrictions on marketability that are inherent in the
subject asset but prohibit consideration of marketability restrictions that
are specific to a particular owner. DLOMs may be quantified using any
reasonable method, but are typically calculated using option pricing
models, studies that compare the value of publicly-traded shares and
restricted shares in the same company, or studies that compare the
value of shares in a company before and after an initial public offering.
(b) Control Premiums (sometimes referred to as Market Participant

Acquisition Premiums or MPAPs) and Discounts for Lack of Control
(DLOC) are applied to reflect differences between the comparables
and the subject asset with regard to the ability to make decisions and
the changes that can be made as a result of exercising control. All
35
else being equal, participants would generally prefer to have control over
a subject asset than not. However, participants’ willingness to pay a
Control Premium or DLOC will generally be a factor of whether the ability
to exercise control enhances the economic benefits available to the
owner of the subject asset. Control Premiums and DLOCs may be
quantified using any reasonable method, but are typically calculated
based on either an analysis of the specific cash flow enhancements or
reductions in risk associated with control or by comparing observed
prices paid for controlling interests in publicly-traded securities to the
publicly-traded price before such a transaction is announced. Examples
of circumstances where Control Premiums and DLOC should be
considered include where:
1. shares of public companies generally do not have the ability to make

decisions related to the operations of the company (they lack control).
As such, when applying the guideline public comparable method to
value a subject asset that reflects a controlling interest, a control
premium may be appropriate, or
2. the guideline transactions in the guideline transaction method often

reflect transactions of controlling interests. When using that method
to value a subject asset that reflects a minority interest, a DLOC may
be appropriate.
(c) Blockage discounts are sometimes applied when the subject asset
represents a large block of shares in a publicly-traded security such that
an owner would not be able to quickly sell the block in the public market
without negatively influencing the publicly-traded price. Blockage
discounts may be quantified using any reasonable method but typically
a model is used that considers the length of time over which a participant
could sell the subject shares without negatively impacting the
publicly-traded price (ie, selling a relatively small portion of the security’s
typical daily trading volume each day). Under certain bases of value,
particularly fair value for financial reporting purposes, blockage discounts
are prohibited.
40. Income Approach

40.1. The income approach provides an indication of value by converting future
cash flow to a single current value. Under the income approach, the value of
an asset is determined by reference to the value of income, cash flow or cost
savings generated by the asset.
40.2. The income approach should be applied and afforded significant weight
under the following circumstances:
(a) the income-producing ability of the asset is the critical element affecting
value from a participant perspective, and/or
(b) reasonable projections of the amount and timing of future income are
available for the subject asset, but there are few, if any, relevant
market comparables.
36
General Standards
40.3. Although the above circumstances would indicate that the income
approach should be applied and afforded significant weight, the following
are additional circumstances where the income approach may be applied
and afforded significant weight. When using the income approach under
the following circumstances, a valuer should consider whether any other
approaches can be applied and weighted to corroborate the value indication
from the income approach:
(a) the income-producing ability of the subject asset is only one of several
factors affecting value from a participant perspective,
(b) there is significant uncertainty regarding the amount and timing of future
income-related to the subject asset,

(c) there is a lack of access to information related to the subject asset
(for example, a minority owner may have access to historical financial
statements but not forecasts/budgets), and/or
(d) the subject asset has not yet begun generating income, but is projected
to do so.
40.4. A fundamental basis for the income approach is that investors expect to
receive a return on their investments and that such a return should reflect
the perceived level of risk in the investment.
40.5. Generally, investors can only expect to be compensated for systematic risk
(also known as “market risk” or “undiversifiable risk”).
50. Income Approach Methods

50.1. Although there are many ways to implement the income approach, methods
under the income approach are effectively based on discounting future
amounts of cash flow to present value. They are variations of the Discounted
Cash Flow (DCF) method and the concepts below apply in part or in full to
all income approach methods.
Discounted Cash Flow (DCF) Method

50.2. Under the DCF method the forecasted cash flow is discounted back to the
valuation date, resulting in a present value of the asset.
50.3. In some circumstances for long-lived or indefinite-lived assets, DCF may

include a terminal value which represents the value of the asset at the end of
the explicit projection period. In other circumstances, the value of an asset
may be calculated solely using a terminal value with no explicit projection
period. This is sometimes referred to as an income capitalisation method.
50.4. The key steps in the DCF method are:
(a) choose the most appropriate type of cash flow for the nature of the
subject asset and the assignment (ie, pre-tax or post-tax, total cash flows
or cash flows to equity, real or nominal, etc),
(b) determine the most appropriate explicit period, if any, over which the
cash flow will be forecast,
(c) prepare cash flow forecasts for that period,
37
(d) determine whether a terminal value is appropriate for the subject asset
at the end of the explicit forecast period (if any) and then determine the
appropriate terminal value for the nature of the asset,
(e) determine the appropriate discount rate, and
(f) apply the discount rate to the forecasted future cash flow, including the
terminal value, if any.
Type of Cash Flow

50.5. When selecting the appropriate type of cash flow for the nature of asset
or assignment, valuers must consider the factors below. In addition, the
discount rate and other inputs must be consistent with the type of cash
flow chosen.
(a) Cash flow to whole asset or partial interest: Typically cash flow to the
whole asset is used. However, occasionally other levels of income
may be used as well, such as cash flow to equity (after payment of
interest and principle on debt) or dividends (only the cash flow distributed
to equity owners). Cash flow to the whole asset is most commonly
used because an asset should theoretically have a single value that is
independent of how it is financed or whether income is paid as dividends
or reinvested.
(b) The cash flow can be pre-tax or post-tax: If a post-tax basis is used,
the tax rate applied should be consistent with the basis of value and
in many instances would be a participant tax rate rather than an
owner-specific one.
(c) Nominal versus real: Real cash flow does not consider inflation whereas
nominal cash flows include expectations regarding inflation. If expected
cash flow incorporates an expected inflation rate, the discount rate has to
include the same inflation rate.
(d) Currency: The choice of currency used may have an impact on

assumptions related to inflation and risk. This is particularly true in
emerging markets or in currencies with high inflation rates.
50.6. The type of cash flow chosen should be in accordance with participant’s
viewpoints. For example, cash flows and discount rates for real property
are customarily developed on a pre-tax basis while cash flows and discount
rates for businesses are normally developed on a post-tax basis. Adjusting
between pre-tax and post-tax rates can be complex and prone to error and
should be approached with caution.
50.7. When a valuation is being developed in a currency (“the valuation currency”)

that differs from the currency used in the cash flow projections (“the
functional currency”), a valuer should use one of the following two currency
translation methods:
(a) Discount the cash flows in the functional currency using a discount rate
appropriate for that functional currency. Convert the present value of
the cash flows to the valuation currency at the spot rate on the
valuation date.
38
General Standards
(b) Use a currency exchange forward curve to translate the functional

currency projections into valuation currency projections and discount
the projections using a discount rate appropriate for the valuation
currency. When a reliable currency exchange forward curve is not
available (for example, due to lack of liquidity in the relevant currency
exchange markets), it may not be possible to use this method and only
the method described in para 50.7(a) can be applied.
Explicit Forecast Period

50.8. The selection criteria will depend upon the purpose of the valuation, the
nature of the asset, the information available and the required bases of
value. For an asset with a short life, it is more likely to be both possible and
relevant to project cash flow over its entire life.

50.9. Valuers should consider the following factors when selecting the explicit
forecast period:
(a) the life of the asset,
(b) a reasonable period for which reliable data is available on which to base
the projections,
(c) the minimum explicit forecast period which should be sufficient for
an asset to achieve a stabilised level of growth and profits, after which a
terminal value can be used,
(d) in the valuation of cyclical assets, the explicit forecast period should
generally include an entire cycle, when possible, and
(e) for finite-lived assets such as most financial instruments, the cash flows
will typically be forecast over the full life of the asset.
50.10. In some instances, particularly when the asset is operating at a stabilised

level of growth and profits at the valuation date, it may not be necessary to
consider an explicit forecast period and a terminal value may form the only
basis for value (sometimes referred to as an income capitalisation method).
50.11. The intended holding period for one investor should not be the only
consideration in selecting an explicit forecast period and should not impact
the value of an asset. However, the period over which an asset is intended
to be held may be considered in determining the explicit forecast period if
the objective of the valuation is to determine its investment value.
Cash Flow Forecasts

50.12. Cash flow for the explicit forecast period is constructed using
prospective financial information (PFI) (projected income/inflows and
expenditure/outflows).
50.13. As required by para 50.12, regardless of the source of the PFI (eg,
management forecast), a valuer must perform analysis to evaluate the
PFI, the assumptions underlying the PFI and their appropriateness for the
valuation purpose. The suitability of the PFI and the underlying assumptions
will depend upon the purpose of the valuation and the required bases of
value. For example, cash flow used to determine market value should reflect
39
PFI that would be anticipated by participants; in contrast, investment value

can be measured using cash flow that is based on the reasonable forecasts
from the perspective of a particular investor.
50.14. The cash flow is divided into suitable periodic intervals (eg, weekly, monthly,
quarterly or annually) with the choice of interval depending upon the nature
of the asset, the pattern of the cash flow, the data available, and the length
of the forecast period.
50.15. The projected cash flow should capture the amount and timing of all future
cash inflows and outflows associated with the subject asset from the
perspective appropriate to the basis of value.
50.16. Typically, the projected cash flow will reflect one of the following:
(a) contractual or promised cash flow,
(b) the single most likely set of cash flow,
(c) the probability-weighted expected cash flow, or
(d) multiple scenarios of possible future cash flow.
50.17. Different types of cash flow often reflect different levels of risk and may
require different discount rates. For example, probability-weighted expected
cash flows incorporate expectations regarding all possible outcomes
and are not dependent on any particular conditions or events (note that
when a probability-weighted expected cash flow is used, it is not always
necessary for valuers to take into account distributions of all possible cash
flows using complex models and techniques. Rather, valuers may develop
a limited number of discrete scenarios and probabilities that capture the
array of possible cash flows). A single most likely set of cash flows may be
conditional on certain future events and therefore could reflect different risks
and warrant a different discount rate.
50.18. While valuers often receive PFI that reflects accounting income and
expenses, it is generally preferable to use cash flow that would be
anticipated by participants as the basis for valuations. For example,
accounting non-cash expenses, such as depreciation and amortisation,
should be added back, and expected cash outflows relating to capital
expenditures or to changes in working capital should be deducted in
calculating cash flow.
50.19. Valuers must ensure that seasonality and cyclicality in the subject has been
appropriately considered in the cash flow forecasts.
Terminal Value
50.20. Where the asset is expected to continue beyond the explicit forecast period,
valuers must estimate the value of the asset at the end of that period. The
terminal value is then discounted back to the valuation date, normally using
the same discount rate as applied to the forecast cash flow.
50.21. The terminal value should consider:
(a) whether the asset is deteriorating/finite-lived in nature or indefinite-lived,

as this will influence the method used to calculate a terminal value,
40
General Standards
(b) whether there is future growth potential for the asset beyond the explicit
forecast period,
(c) whether there is a pre-determined fixed capital amount expected to be

received at the end of the explicit forecast period,
(d) the expected risk level of the asset at the time the terminal value
is calculated,
(e) for cyclical assets, the terminal value should consider the cyclical nature
of the asset and should not be performed in a way that assumes “peak”
or “trough” levels of cash flows in perpetuity, and
(f) the tax attributes inherent in the asset at the end of the explicit forecast

period (if any) and whether those tax attributes would be expected to
continue into perpetuity.
50.22. Valuers may apply any reasonable method for calculating a terminal value.
While there are many different approaches to calculating a terminal value,
the three most commonly used methods for calculating a terminal value are:
(a) Gordon growth model/constant growth model (appropriate only for

indefinite-lived assets),
(b) market approach/exit value (appropriate for both deteriorating/finite-lived

assets and indefinite-lived assets), and
(c) salvage value/disposal cost (appropriate only for deteriorating/

finite-lived assets).
Gordon Growth Model/Constant Growth Model

50.23. The constant growth model assumes that the asset grows (or declines) at a
constant rate into perpetuity.
Market Approach/Exit Value

50.24. The market approach/exit value method can be performed in a number of
ways, but the ultimate goal is to calculate the value of the asset at the end of
the explicit cash flow forecast.
50.25. Common ways to calculate the terminal value under this method
include application of a market-evidence based capitalisation factor
or a market multiple.
50.26. When a market approach/exit value is used, valuers should comply

with the requirements in the market approach and market approach methods
section of this standard (sections 20 and 30). However, valuers should also
consider the expected market conditions at the end of the explicit forecast
period and make adjustments accordingly.
Salvage Value/Disposal Cost

50.27. The terminal value of some assets may have little or no relationship to the
preceding cash flow. Examples of such assets include wasting assets such
as a mine or an oil well.
41
50.28. In such cases, the terminal value is typically calculated as the salvage value
of the asset, less costs to dispose of the asset. In circumstances where the
costs exceed the salvage value, the terminal value is negative and referred
to as a disposal cost or an asset retirement obligation.
Discount Rate
50.29. The rate at which the forecast cash flow is discounted should reflect not only
the time value of money, but also the risks associated with the type of cash
flow and the future operations of the asset.
50.30. Valuers may use any reasonable method for developing a discount
rate. While there are many methods for developing or determining the
reasonableness of a discount rate, a non-exhaustive list of common
methods includes:
(a) the capital asset pricing model (CAPM),
(b) the weighted average cost of capital (WACC),
(c) the observed or inferred rates/yields,
(d) the internal rate of return (IRR),
(e) the weighted average return on assets (WARA), and
(f) the build-up method (generally used only in the absence of

market inputs).
50.31. In developing a discount rate, a valuer should consider:
(a) the risk associated with the projections made in the cash flow used,
(b) the type of asset being valued. For example, discount rates used in
valuing debt would be different to those used when valuing real property
or a business,
(c) the rates implicit in transactions in the market,
(d) the geographic location of the asset and/or the location of the markets in
which it would trade,
(e) the life/term of the asset and the consistency of inputs. For example,
the risk-free rate considered would differ for an asset with a three-year
life versus a 30-year life,
(f) the type of cash flow being used (see para 50.5), and
(g) the bases of value being applied. For most bases of value, the discount
rate should be developed from the perspective of a participant.
60. Cost Approach

60.1. The cost approach provides an indication of value using the economic
principle that a buyer will pay no more for an asset than the cost to obtain
an asset of equal utility, whether by purchase or by construction, unless
undue time, inconvenience, risk or other factors are involved. The approach
42
General Standards
provides an indication of value by calculating the current replacement

or reproduction cost of an asset and making deductions for physical
deterioration and all other relevant forms of obsolescence.
60.2. The cost approach should be applied and afforded significant weight under
the following circumstances:
(a) participants would be able to recreate an asset with substantially the

same utility as the subject asset, without regulatory or legal
restrictions, and the asset could be recreated quickly enough that a
participant would not be willing to pay a significant premium for the ability
to use the subject asset immediately,
(b) the asset is not directly income-generating and the unique nature of the

asset makes using an income approach or market approach unfeasible,
and/or
(c) the basis of value being used is fundamentally based on replacement

cost, such as replacement value.
60.3. Although the circumstances in para 60.2 would indicate that the cost
approach should be applied and afforded significant weight, the following
are additional circumstances where the cost approach may be applied
and afforded significant weight. When using the cost approach under
the following circumstances, a valuer should consider whether any other
approaches can be applied and weighted to corroborate the value indication
from the cost approach:
(a) participants might consider recreating an asset of similar utility, but

there are potential legal or regulatory hurdles or significant time involved
in recreating the asset,
(b) when the cost approach is being used as a reasonableness check

to other approaches (for example, using the cost approach to confirm
whether a business valued as a going-concern might be more valuable
on a liquidation basis), and/or
(c) the asset was recently created, such that there is a high degree of
reliability in the assumptions used in the cost approach.
60.4. The value of a partially completed asset will generally reflect the costs
incurred to date in the creation of the asset (and whether those costs
contributed to value) and the expectations of participants regarding the value
of the property when complete, but consider the costs and time required to
complete the asset and appropriate adjustments for profit and risk.
70. Cost Approach Methods

70.1. Broadly, there are three cost approach methods:
(a) replacement cost method: a method that indicates value by calculating

the cost of a similar asset offering equivalent utility,
(b) reproduction cost method: a method under the cost that indicates value
by calculating the cost to recreating a replica of an asset, and
(c) summation method: a method that calculates the value of an asset by the
addition of the separate values of its component parts.
43
Replacement Cost Method
70.2. Generally, replacement cost is the cost that is relevant to determining the
price that a participant would pay as it is based on replicating the utility of
the asset, not the exact physical properties of the asset.
70.3. Usually replacement cost is adjusted for physical deterioration and all
relevant forms of obsolescence. After such adjustments, this can be
referred to as depreciated replacement cost.
70.4. The key steps in the replacement cost method are:
(a) calculate all of the costs that would be incurred by a typical participant
seeking to create or obtain an asset providing equivalent utility,
(b) determine whether there is any deprecation related to physical, functional

and external obsolescence associated with the subject asset, and
(c) deduct total deprecation from the total costs to arrive at a value for the
subject asset.
70.5. The replacement cost is generally that of a modern equivalent asset, which
is one that provides similar function and equivalent utility to the asset being
valued, but which is of a current design and constructed or made using
current cost-effective materials and techniques.
Reproduction Cost Method

70.6. Reproduction cost is appropriate in circumstances such as the following:
(a) the cost of a modern equivalent asset is greater than the cost of
recreating a replica of the subject asset, or
(b) the utility offered by the subject asset could only be provided by a replica
rather than a modern equivalent.
70.7. The key steps in the reproduction cost method are:
(a) calculate all of the costs that would be incurred by a typical participant
seeking to create an exact replica of the subject asset,
(b) determine whether there is any deprecation related to physical, functional

and external obsolescence associated with the subject asset, and
(c) deduct total deprecation from the total costs to arrive at a value for the
subject asset.
Summation Method
70.8. The summation method, also referred to as the underlying asset method, is
typically used for investment companies or other types of assets or entities
for which value is primarily a factor of the values of their holdings.
70.9. The key steps in the summation method are:
(a) value each of the component assets that are part of the subject asset
using the appropriate valuation approaches and methods, and
44
General Standards
(b) add the value of the component assets together to reach the value of the
subject asset.
Cost Considerations
70.10. The cost approach should capture all of the costs that would be incurred by
a typical participant.
70.11. The cost elements may differ depending on the type of the asset and should
include the direct and indirect costs that would be required to replace/
recreate the asset as of the valuation date. Some common items to
consider include:
(a) direct costs:

1. materials, and
2. labour.
(b) indirect costs:
1. transport costs,
2. installation costs,
3. professional fees (design, permit, architectural, legal, etc),
4. other fees (commissions, etc),
5. overheads,
6. taxes,
7. finance costs (eg, interest on debt financing), and
8. profit margin/entrepreneurial profit to the creator of the asset (eg,

return to investors).
70.12. An asset acquired from a third party would presumably reflect their costs
associated with creating the asset as well as some form of profit margin to
provide a return on their investment. As such, under bases of value that
assume a hypothetical transaction, it may be appropriate to include an
assumed profit margin on certain costs which can be expressed as a target
profit, either a lump sum or a percentage return on cost or value. However,
financing costs, if included, may already reflect participants’ required return
on capital deployed, so valuers should be cautious when including both
financing costs and profit margins.
70.13. When costs are derived from actual, quoted or estimated prices by third
party suppliers or contractors, these costs will already include a third parties’
desired level of profit.
70.14. The actual costs incurred in creating the subject asset (or a comparable
reference asset) may be available and provide a relevant indicator of the
cost of the asset. However, adjustments may need to be made to reflect the
following:
45
(a) cost fluctuations between the date on which this cost was incurred and
the valuation date, and
(b) any atypical or exceptional costs, or savings, that are reflected in the
cost data but that would not arise in creating an equivalent.
80. Depreciation/Obsolescence
80.1. In the context of the cost approach, “depreciation” refers to adjustments
made to the estimated cost of creating an asset of equal utility to reflect
the impact on value of any obsolescence affecting the subject asset. This
meaning is different from the use of the word in financial reporting or tax law
where it generally refers to a method for systematically expensing capital
expenditure over time.
80.2. Depreciation adjustments are normally considered for the following types
of obsolescence, which may be further divided into subcategories when
making adjustments:
(a) Physical obsolescence: Any loss of utility due to the physical

deterioration of the asset or its components resulting from its age
and usage.
(b) Functional obsolescence: Any loss of utility resulting from inefficiencies

in the subject asset compared to its replacement such as its design,
specification or technology being outdated.
(c) External or economic obsolescence: Any loss of utility caused

by economic or locational factors external to the asset. This type of
obsolescence can be temporary or permanent.
80.3. Depreciation/obsolescence should consider the physical and economic lives

of the asset:
(a) The physical life is how long the asset could be used before it would be
worn out or beyond economic repair, assuming routine maintenance but
disregarding any potential for refurbishment or reconstruction.
(b) The economic life is how long it is anticipated that the asset could
generate financial returns or provide a non-financial benefit in its
current use. It will be influenced by the degree of functional or economic
obsolescence to which the asset is exposed.
80.4. Except for some types of economic or external obsolescence, most types of
obsolescence are measured by making comparisons between the subject
asset and the hypothetical asset on which the estimated replacement or
reproduction cost is based. However, when market evidence of the effect of
obsolescence on value is available, that evidence should be considered.
80.5. Physical obsolescence can be measured in two different ways:
(a) curable physical obsolescence, ie, the cost to fix/cure the

obsolescence, or
46
General Standards
(b) incurable physical obsolescence which considers the asset’s age,

expected total and remaining life where the adjustment for physical
obsolescence is equivalent to the proportion of the expected total life
consumed. Total expected life may be expressed in any reasonable way,
including expected life in years, mileage, units produced, etc.
80.6. There are two forms of functional obsolescence:
(a) excess capital cost, which can be caused by changes in design,

materials of construction, technology or manufacturing techniques
resulting in the availability of modern equivalent assets with lower capital
costs than the subject asset, and
(b) excess operating cost, which can be caused by improvements in design

or excess capacity resulting in the availability of modern equivalent
assets with lower operating costs than the subject asset.
80.7. Economic obsolescence may arise when external factors affect an individual
asset or all the assets employed in a business and should be deducted
after physical deterioration and functional obsolescence. For real estate,
examples of economic obsolescence include:
(a) adverse changes to demand for the products or services produced by

the asset,
(b) oversupply in the market for the asset,
(c) a disruption or loss of a supply of labour or raw material, or
(d) the asset being used by a business that cannot afford to pay a market
rent for the assets and still generate a market rate of return.
80.8. Cash or cash equivalents do not suffer obsolescence and are not adjusted.
Marketable assets are not adjusted below their market value determined
using the market approach.
47
48
Asset Standards
Asset Standards
Asset Standards – IVS 200 Businesses and Business Interests

IVS 200 Businesses and Business Interests
Contents Paragraphs
Overview 10
Introduction 20
Bases of Value 30
Valuation Approaches and Methods 40
Market Approach 50
Income Approach 60
Cost Approach 70
Special Considerations for Businesses and Business Interests 80
Ownership Rights 90
Business Information 100
Economic and Industry Considerations 110
Operating and Non-Operating Assets 120
Capital Structure Considerations 130
10. Overview
10.1. The principles contained in the General Standards apply to valuations
of businesses and business interests. This standard contains additional
requirements that apply to valuations of businesses and business interests.
20. Introduction
20.1. The definition of what constitutes a business may differ depending on
the purpose of a valuation. However, generally a business conducts a
commercial, industrial, service or investment activity. Businesses can
take many forms, such as corporations, partnerships, joint ventures and
sole proprietorships. The value of a business may differ from the sum of
the values of the individual assets or liabilities that make up that business.
When a business value is greater than the sum of the recorded and
unrecorded net tangible and identifiable intangible assets of the business,
the excess value is often referred to as going concern value or goodwill.
49
20.2. When valuing individual assets or liabilities owned by a business, valuers

should follow the applicable standard for that type of asset or liability (IVS
210 Intangible Assets, IVS 400 Real Property Interests, etc).
20.3. Valuers must establish whether the valuation is of the entire entity, shares or
a shareholding in the entity (whether a controlling or non-controlling interest),
or a specific business activity of the entity. The type of value being provided
must be appropriate to the purpose of the valuation and communicated as
part of the scope of the engagement (see IVS 101 Scope of Work). It is
especially critical to clearly define the business or business interest being
valued as, even when a valuation is performed on an entire entity, there may
be different levels at which that value could be expressed. For example:
(a) Enterprise value: Often described as the total value of the equity in a
business plus the value of its debt or debt-related liabilities, minus any
cash or cash equivalents available to meet those liabilities.
(b) Total invested capital value: The total amount of money currently invested
in a business, regardless of the source, often reflected as the value of
total assets less current liabilities and cash.
(c) Operating Value: The total value of the operations of the business,
excluding the value of any non-operating assets and liabilities.
(d) Equity value: The value of a business to all of its equity shareholders.
20.4. Valuations of businesses are required for different purposes including

acquisitions, mergers and sales of businesses, taxation, litigation, insolvency
proceedings and financial reporting. Business valuations may also be
needed as an input or step in other valuations such as the valuation of stock
options, particular class(es) of stock, or debt.
30. Bases of Value

30.1. In accordance with IVS 104 Bases of Value, a valuer must select the
appropriate basis(es) of value when valuing a business or business interest.
30.2. Often, business valuations are performed using bases of value defined by
entities/organisations other than the IVSC (some examples of which are
mentioned in IVS 104 Bases of Value) and it is the valuer’s responsibility
to understand and follow the regulation, case law and/or other interpretive
guidance related to those bases of value as of the valuation date.
40. Valuation Approaches and Methods

40.1. The three principal valuation approaches described in IVS 105 Valuation
Approaches and Methods may be applied to the valuation of businesses and
business interests.
40.2. When selecting an approach and method, in addition to the requirements

of this standard, a valuer must follow the requirements of IVS 105 Valuation
Approaches and Methods, including para 10.3.
50. Market Approach

50.1. The market approach is frequently applied in the valuation of businesses
and business interests as these assets often meet the criteria in IVS 105
Valuation Approaches and Methods, para 20.2 or 20.3. When valuing
50
Asset Standards
businesses and business interests under the Market Approach, valuers

should follow the requirements of IVS 105 Valuation Approaches and
Methods, sections 20 and 30.
50.2. The three most common sources of data used to value businesses and
business interests using the market approach are:
(a) public stock markets in which ownership interests of similar businesses

are traded,
(b) the acquisition market in which entire businesses or controlling interests

in businesses are bought and sold, and
(c) prior transactions in shares or offers for the ownership of the

subject business.
50.3. There must be a reasonable basis for comparison with, and reliance upon,
similar businesses in the market approach. These similar businesses
should be in the same industry as the subject business or in an industry
that responds to the same economic variables. Factors that should be
considered in assessing whether a reasonable basis for comparison exists
include:
(a) similarity to the subject business in terms of qualitative and quantitative

business characteristics,
(b) amount and verifiability of data on the similar business, and
(c) whether the price of the similar business represents an arm’s length and
orderly transaction.
50.4. When applying a market multiple, adjustments such as those in para

60.8 may be appropriate to both the subject company and the
comparable companies.
50.5. Valuers should follow the requirements of IVS 105 Valuation

Approaches and Methods, paras 30.7 -30.8 when selecting and adjusting
comparable transactions.
50.6. Valuers should follow the requirements of IVS 105 Valuation Approaches
and Methods, paras 30.13 -30.14 when selecting and adjusting comparable
public company information.
60. Income Approach

60.1. The income approach is frequently applied in the valuation of businesses
and business interests as these assets often meet the criteria in IVS 105
Valuation Approaches and Methods, paras 40.2 or 40.3.
60.2. When the income approach is applied, valuers should follow the
requirements of IVS 105 Valuation Approaches and Methods, sections
40 and 50.
60.3. Income and cash flow related to a business or business interest can be
measured in a variety of ways and may be on a pre-tax or post-tax basis.
The capitalisation or discount rate applied must be consistent with the type
of income or cash flow used.
51
60.4. The type of income or cash flow used should be consistent with the type of
interest being valued. For example:
(a) enterprise value is typically derived using cash flows before debt
servicing costs and an appropriate discount rate applicable to enterprise-
level cash flows, such as a weighted-average cost of capital, and
(b) equity value may be derived using cash flows to equity, that is, after debt
servicing costs and an appropriate discount rate applicable to equity-
level cash flows, such as a cost of equity.
60.5. The income approach requires the estimation of a capitalisation rate when
capitalising income or cash flow and a discount rate when discounting cash
flow. In estimating the appropriate rate, factors such as the level of interest
rates, rates of return expected by participants for similar investments and the
risk inherent in the anticipated benefit stream are considered (see IVS 105
Valuation Approaches and Methods, paras 50.29-50.31).
60.6. In methods that employ discounting, expected growth may be explicitly

considered in the forecasted income or cash flow. In capitalisation
methods, expected growth is normally reflected in the capitalisation rate. If
a forecasted cash flow is expressed in nominal terms, a discount rate that
takes into account the expectation of future price changes due to inflation
or deflation should be used. If a forecasted cash flow is expressed in real
terms, a discount rate that takes no account of expected price changes due
to inflation or deflation should be used.
60.7. Under the income approach, the historical financial statements of a business
entity are often used as guide to estimate the future income or cash flow
of the business. Determining the historical trends over time through ratio
analysis may help provide the necessary information to assess the risks
inherent in the business operations in the context of the industry and the
prospects for future performance.
60.8. Adjustments may be appropriate to reflect differences between the actual

historic cash flows and those that would be experienced by a buyer of the
business interest on the valuation date. Examples include:
(a) adjusting revenues and expenses to levels that are reasonably

representative of expected continuing operations,
(b) presenting financial data of the subject business and comparison

businesses on a consistent basis,
(c) adjusting non-arm’s length transactions (such as contracts with

customers or suppliers) to market rates,
(d) adjusting the cost of labour or of items leased or otherwise contracted

from related parties to reflect market prices or rates,
(e) reflecting the impact of non-recurring events from historic revenue and
expense items. Examples of non-recurring events include losses caused
by strikes, new plant start-up and weather phenomena. However, the
forecast cash flows should reflect any non-recurring revenues or
expenses that can be reasonably anticipated and past occurrences may
be indicative of similar events in the future, and
52
Asset Standards
(f) adjusting the inventory accounting to compare with similar businesses,

whose accounts may be kept on a different basis from the subject
business, or to more accurately reflect economic reality.
60.9. When using an income approach it may also be necessary to make

adjustments to the valuation to reflect matters that are not captured in
either the cash flow forecasts or the discount rate adopted. Examples may
include adjustments for the marketability of the interest being valued or
whether the interest being valued is a controlling or non-controlling interest
in the business. However, valuers should ensure that adjustments to the
valuation do not reflect factors that were already reflected in the cash
flows or discount rate. For example, whether the interest being valued
is a controlling or non-controlling interest is often already reflected in the
forecasted cash flows.

60.10. While many businesses may be valued using a single cash flow scenario,
valuers may also apply multi-scenario or simulation models, particularly
when there is significant uncertainty as to the amount and/or timing of future
cash flows.
70. Cost Approach

70.1. The cost approach cannot normally be applied in the valuation of
businesses and business interests as these assets seldom meet the
criteria in IVS 105 Valuation Approaches and Methods, paras 70.2 or
70.3. However, the cost approach is sometimes applied in the valuation of
businesses, particularly when:
(a) the business is an early stage or start-up business where profits and/
or cash flow cannot be reliably determined and comparisons with other
businesses under the market approach is impractical or unreliable,
(b) the business is an investment or holding business, in which case the

summation method is as described in IVS 105 Valuation Approaches and
Methods, paras 70.8-70.9, and/or
(c) the business does not represent a going concern and/or the value
of its assets in a liquidation may exceed the business’ value as a
going concern.
70.2. In the circumstances where a business or business interest is valued using a

cost approach, valuers should follow the requirements of IVS 105 Valuation
Approaches and Methods, sections 70 and 80.
80. Special Considerations for Businesses and Business Interests

80.1. The following sections address a non-exhaustive list of topics relevant to the
valuation of businesses and business interests:
(a) Ownership Rights (section 90).
(b) Business Information (section 100).
(c) Economic and Industry Considerations (section 110).
(d) Operating and Non-Operating Assets (section 120).
(e) Capital Structure Considerations (section 130).
53
90. Ownership Rights

90.1. The rights, privileges or conditions that attach to the ownership interest,
whether held in proprietorship, corporate or partnership form, require
consideration in the valuation process. Ownership rights are usually defined
within a jurisdiction by legal documents such as articles of association,
clauses in the memorandum of the business, articles of incorporation,
bylaws, partnership agreements and shareholder agreements (collectively
“corporate documents”). In some situations, it may also be necessary to
distinguish between legal and beneficial ownership.
90.2. Corporate documents may contain restrictions on the transfer of the interest
or other provisions relevant to value. For example, corporate documents
may stipulate that the interest should be valued as a pro rata fraction of
the entire issued share capital regardless of whether it is a controlling or

non-controlling interest. In each case, the rights of the interest being valued
and the rights attaching to any other class of interest need to be considered
at the outset.
90.3. Care should be taken to distinguish between rights and obligations inherent
to the interest and those that may be applicable only to a particular
shareholder (ie, those contained in an agreement between current
shareholders which may not apply to a potential buyer of the ownership
interest). Depending on the basis(es) of value used, the valuer may be
required to consider only the rights and obligations inherent to the subject
interest or both those rights and considerations inherent to the subject
interest and those that apply to a particular owner.
90.4. All the rights and preferences associated with a subject business or
business interest should be considered in a valuation, including:
(a) if there are multiple classes of stock, the valuation should consider the
rights of each different class, including, but not limited to:
1. liquidation preferences,
2. voting rights,
3. redemption, conversion and participation provisions, and
4. put and/or call rights.
(b) When a controlling interest in a business may have a higher value than
a non-controlling interest. Control premiums or discounts for lack of
control may be appropriate depending on the valuation method(s) applied
(see IVS 105 Valuation Approaches and Methods, para 30.17.(b)). In
respect of actual premiums paid in completed transactions, the valuer
should consider whether the synergies and other factors that caused
the acquirer to pay those premiums are applicable to the subject asset to
a comparable degree.
100. Business Information

100.1. The valuation of a business entity or interest frequently requires reliance
upon information received from management, representatives of the
management or other experts. As required by IVS 105 Valuation
Approaches and Methods, para 10.7, a valuer must assess the
54
Asset Standards
reasonableness of information received from management, representatives

of management or other experts and evaluate whether it is appropriate to
rely on that information for the valuation purpose. For example, prospective
financial information provided by management may reflect owner-specific
synergies that may not be appropriate when using a basis of value that
requires a participant perspective.
100.2. Although the value on a given date reflects the anticipated benefits of future
ownership, the history of a business is useful in that it may give guidance
as to the expectations for the future. Valuers should therefore consider the
business’ historical financial statements as part of a valuation engagement.
To the extent the future performance of the business is expected to deviate
significantly from historical experience, a valuer must understand why
historical performance is not representative of the future expectations of

the business.
110. Economic and Industry Considerations
110.1. Awareness of relevant economic developments and specific industry trends

is essential for all valuations. Matters such as political outlook, government
policy, exchange rates, inflation, interest rates and market activity may affect
assets in different locations and/or sectors of the economy quite differently.
These factors can be particularly important in the valuation of businesses
and business interests, as businesses may have complex structures involving
multiple locations and types of operations. For example, a business may be
impacted by economic and industry factors specific related to:
(a) the registered location of the business headquarters and legal form of
the business,
(b) the nature of the business operations and where each aspect of the
business is conducted (ie, manufacturing may be done in a different
location to where research and development is conducted),
(c) where the business sells its goods and/or services,
(d) the currency(ies) the business uses,
(e) where the suppliers of the business are located, and
(f) what tax and legal jurisdictions the business is subject to.
120. Operating and Non-Operating Assets

120.1. The valuation of an ownership interest in a business is only relevant in
the context of the financial position of the business at a point in time. It is
important to understand the nature of assets and liabilities of the business
and to determine which items are required for use in the income-producing
operations of the business and which ones are redundant or “excess” to the
business at the valuation date.
120.2. Most valuation methods do not capture the value of assets that are not
required for the operation of the business. For example, a business valued
using a multiple of EBITDA would only capture the value the assets utilised
in generating that level of EBITDA. If the business had non-operating
assets or liabilities such as an idle manufacturing plant, the value of that
55
non-operating plant would not be captured in the value. Depending on the

level of value appropriate for the valuation engagement (see para 20.3), the
value of non-operating assets may need to be separately determined and
added to the operating value of the business.
120.3. Businesses may have unrecorded assets and/or liabilities that are not
reflected on the balance sheet. Such assets could include intangible
assets, machinery and equipment that is fully depreciated and legal
liabilities/lawsuits.
120.4. When separately considering non-operating assets and liabilities, a valuer

should ensure that the income and expenses associated with non-operating
assets are excluded from the cash flow measurements and projections
used in the valuation. For example, if a business has a significant liability
associated with an underfunded pension and that liability is valued

separately, the cash flows used in the valuation of the business should
exclude any “catch-up” payments related to that liability.
120.5. If the valuation considers information from publicly-traded businesses, the

publicly-traded stock prices implicitly include the value of non-operating
assets, if any. As such, valuers must consider adjusting information from
publicly-traded businesses to exclude the value, income and expenses
associated with non-operating assets.
130. Capital Structure Considerations

130.1. Businesses are often financed through a combination of debt and equity.
However, in many cases, valuers may be asked to value only equity or a
particular class of equity in a business. While equity or a particular class of
equity can occasionally be valued directly, more often the enterprise value
of the business is determined and then that value is allocated between debt
and any types of equity.
130.2. When the value of debt is equal to its carrying value/book value, allocations
of value may be straightforward. For example, in such cases it may be
appropriate to deduct the book value of debt from enterprise value to
calculate equity value (sometimes referred to as a “waterfall” method of
value allocation). However, valuers should not necessarily assume that the
value of debt and its book value are equal.
130.3. In circumstances where the value of debt may differ from its book
value, valuers should either value the debt directly or use a method that
appropriately allocates value to debt and any equity securities such as a
probability-weighted expected return method or an option-pricing model.
56
Asset Standards
IVS 210 Intangible Assets
Contents Paragraphs
Overview 10
Introduction 20
Bases of Value 30
Market Approach 50
Income Approach 60
Cost Approach 70
Special Considerations for Intangible Assets 80
Discount Rates/Rates of Return for Intangible Assets 90
Intangible Asset Economic Lives 100
Asset Standards – IVS 210 Intangible Assets

Tax Amortisation Benefit (TAB) 110
10. Overview
10.1. The principles contained in the General Standards apply to valuations
of intangible assets and valuations with an intangible assets component.
This standard contains additional requirements that apply to valuations of
intangible assets.
20. Introduction
20.1. An intangible asset is a non-monetary asset that manifests itself by its
economic properties. It does not have physical substance but grants rights
and/or economic benefits to its owner.
20.2. Specific intangible assets are defined and described by characteristics

such as their ownership, function, market position and image. These
characteristics differentiate intangible assets from one another.
20.3. There are many types of intangible assets, but they are often considered to
fall into one or more of the following categories (or goodwill):
(a) Marketing-related: Marketing-related intangible assets are used

primarily in the marketing or promotion of products or services.
Examples include trademarks, trade names, unique trade design and
internet domain names.
(b) Customer-related: Customer-related intangible assets include customer

lists, backlog, customer contracts, and contractual and non-contractual
customer relationships.
(c) Artistic-related: Artistic-related intangible assets arise from the right to

benefits from artistic works such as plays, books, films and music, and
from non-contractual copyright protection.
57
(d) Contract-related: Contract-related intangible assets represent the value

of rights that arise from contractual agreements. Examples include
licensing and royalty agreements, service or supply contracts, lease
agreements, permits, broadcast rights, servicing contracts, employment
contracts and non-competition agreements and natural resource rights.
(e) Technology-based: Technology-related intangible assets arise from

contractual or non-contractual rights to use patented technology,
unpatented technology, databases, formulae, designs, software,
processes or recipes.
20.4. Although similar intangible assets within the same class will share
some characteristics with one another, they will also have differentiating
characteristics that will vary according to the type of intangible asset. In
addition, certain intangible assets, such as brands, may represent a
combination of categories in para 20.3,
20.5. Particularly in valuing an intangible asset, valuers must understand

specifically what needs to be valued and the purpose of the valuation.

For example, customer data (names, addresses, etc) typically has a very
different value from customer contracts (those contracts in place on the
valuation date) and customer relationships (the value of the ongoing
customer relationship including existing and future contracts). What
intangible assets need to be valued and how those intangible assets are
defined may differ depending on the purpose of the valuation, and the
differences in how intangible assets are defined can lead to significant
differences in value.
20.6. Generally, goodwill is any future economic benefit arising from a business,
an interest in a business or from the use of a group of assets which has
not been separately recognised in another asset. The value of goodwill is
typically measured as the residual amount remaining after the values of all
identifiable tangible, intangible and monetary assets, adjusted for actual or
potential liabilities, have been deducted from the value of a business. It is
often represented as the excess of the price paid in a real or hypothetical
acquisition of a company over the value of the company’s other identified
assets and liabilities. For some purposes, goodwill may need to be further
divided into transferable goodwill (that which can be transferred to third
parties) and non-transferable or “personal” goodwill.
20.7. As the amount of goodwill is dependent on which other tangible and

intangible assets are recognised, its value can be different when calculated
for different purposes. For example, in a business combination accounted for
under IFRS or US GAAP, an intangible asset is only recognised to the extent
that it:
(a) is separable, ie, capable of being separated or divided from the entity
and sold, transferred, licensed, rented or exchanged, either individually
or together with a related contract, identifiable asset or liability,
regardless of whether the entity intends to do so, or
(b) arises from contractual or other legal rights, regardless of whether those
rights are transferable or separable from the entity or from other rights
and obligations.
58
Asset Standards
20.8. While the aspects of goodwill can vary depending on the purpose of the
valuation, goodwill frequently includes elements such as:
(a) company-specific synergies arising from a combination of two or more

businesses (eg, reductions in operating costs, economies of scale or
product mix dynamics),
(b) opportunities to expand the business into new and different markets,
(c) the benefit of an assembled workforce (but generally not any intellectual
property developed by members of that workforce),
(d) the benefit to be derived from future assets, such as new customers and
future technologies, and
(e) assemblage and going concern value.
20.9. Valuers may perform direct valuations of intangible assets where the
value of the intangible assets is the purpose of the analysis or one part of

the analysis. However, when valuing businesses, business interests, real
property, and machinery and equipment, valuers should consider whether
there are intangible assets associated with those assets and whether those
directly or indirectly impact the asset being valued. For example, when
valuing a hotel based on an income approach, the contribution to value of the
hotel’s brand may already be reflected in the profit generated by the hotel.
20.10. Intangible asset valuations are performed for a variety of purposes. It is the
valuer’s responsibility to understand the purpose of a valuation and whether
intangible assets should be valued, whether separately or grouped with other
assets. A non-exhaustive list of examples of circumstances that commonly
include an intangible asset valuation component is provided below:
(a) For financial reporting purposes, valuations of intangible assets are often
required in connection with accounting for business combinations, asset
acquisitions and sales, and impairment analysis.
(b) For tax reporting purposes, intangible asset valuations are frequently
needed for transfer pricing analyses, estate and gift tax planning and
reporting, and ad valorem taxation analyses.
(c) Intangible assets may be the subject of litigation, requiring valuation

analysis in circumstances such as shareholder disputes, damage
calculations and marital dissolutions (divorce).
(d) Other statutory or legal events may require the valuation of intangible
assets such as compulsory purchases/eminent domain proceedings.
(e) Valuers are often asked to value intangible assets as part of general
consulting, collateral lending and transactional support engagements.
30. Bases of Value

appropriate basis(es) of value when valuing intangible assets.
59
30.2. Often, intangible asset valuations are performed using bases of value
defined by entities/organisations other than the IVSC (some examples
of which are mentioned in IVS 104 Bases of Value) and the valuer must
understand and follow the regulation, case law, and other interpretive
guidance related to those bases of value as of the valuation date.

40.1. The three valuation approaches described in IVS 105 Valuation Approaches
can all be applied to the valuation of intangible assets.

Approaches, including para 10.3.
50. Market Approach

50.1. Under the market approach, the value of an intangible asset is determined
by reference to market activity (for example, transactions involving identical
or similar assets).
50.2. Transactions involving intangible assets frequently also include other assets,
such as a business combination that includes intangible assets.
50.3. Valuers must comply with paras 20.2 and 20.3 of IVS 105 when determining
whether to apply the market approach to the valuation of intangible assets.
In addition, valuers should only apply the market approach to value
intangible assets if both of the following criteria are met:
(a) information is available on arm’s length transactions involving identical or

similar intangible assets on or near the valuation date, and
(b) sufficient information is available to allow the valuer to adjust for all
significant differences between the subject intangible asset and those
involved in the transactions.
50.4. The heterogeneous nature of intangible assets and the fact that intangible
assets seldom transact separately from other assets means that it is rarely
possible to find market evidence of transactions involving identical assets.
If there is market evidence at all, it is usually in respect of assets that are
similar, but not identical.
50.5. Where evidence of either prices or valuation multiples is available, valuers

should make adjustments to these to reflect differences between the
subject asset and those involved in the transactions. These adjustments
are necessary to reflect the differentiating characteristics of the subject
intangible asset and the assets involved in the transactions. Such
adjustments may only be determinable at a qualitative, rather than
quantitative, level. However, the need for significant qualitative adjustments
may indicate that another approach would be more appropriate for the
valuation.
50.6. Consistent with the above, examples of intangible assets for which the
market approach is sometimes used include:
(a) broadcast spectrum,
60
Asset Standards
(b) internet domain names, and
(c) taxi medallions.
50.7. The guideline transactions method is generally the only market approach
method that can be applied to intangible assets.
50.8. In rare circumstances, a security sufficiently similar to a subject

intangible asset may be publicly traded, allowing the use of the guideline
public company method. One example of such securities is contingent
value rights (CVRs) that are tied to the performance of a particular product
or technology.
60. Income Approach

60.1. Under the income approach, the value of an intangible asset is determined
by reference to the present value of income, cash flows or cost savings
attributable to the intangible asset over its economic life.

60.2. Valuers must comply with paras 40.2 and 40.3 of IVS 105 Valuation
Approaches and Methods when determining whether to apply the income
approach to the valuation of intangible assets.
60.3. Income related to intangible assets is frequently included in the price paid
for goods or a service. It may be challenging to separate the income related
to the intangible asset from income related to other tangible and intangible
assets. Many of the income approach methods are designed to separate the
economic benefits associated with a subject intangible asset.
60.4. The income approach is the most common method applied to the valuation
of intangible assets and is frequently used to value intangible assets
including the following:
(a) technology,
(b) customer-related intangibles (eg, backlog, contracts, relationships),
(c) tradenames/trademarks/brands,
(d) operating licenses (eg, franchise agreements, gaming licenses,

broadcast spectrum), and
(e) non-competition agreements.
Income Approach Methods

60.5. There are many income approach methods. The following methods are
discussed in this standard in more detail:
(a) excess earnings method,
(b) relief-from-royalty method,
(c) premium profit method or with-and-without method,
(d) greenfield method, and
(e) distributor method.
61
Excess Earnings Method

60.6. The excess earnings method estimates the value of an intangible asset as
the present value of the cash flows attributable to the subject intangible
asset after excluding the proportion of the cash flows that are attributable
to other assets required to generate the cash flows (“contributory assets”).
It is often used for valuations where there is a requirement for the acquirer
to allocate the overall price paid for a business between tangible assets,
identifiable intangible assets and goodwill.
60.7. Contributory assets are assets that are used in conjunction with the
subject intangible asset in the realisation of prospective cash flows
associated with the subject intangible asset. Assets that do not contribute
to the prospective cash flows associated with the subject intangible asset
are not contributory assets.
60.8. The excess earnings method can be applied using several periods of
forecasted cash flows (“multi-period excess earnings method” or “MPEEM”),
a single period of forecasted cash flows (“single-period excess earnings
method”) or by capitalising a single period of forecasted cash flows

(“capitalised excess earnings method” or the “formula method”).
60.9. The capitalised excess earnings method or formula method is generally only
appropriate if the intangible asset is operating in a steady state with stable
growth/decay rates, constant profit margins and consistent contributory
asset levels/charges.
60.10. As most intangible assets have economic lives exceeding one period,
frequently follow non-linear growth/decay patterns and may require different
levels of contributory assets over time, the MPEEM is the most commonly
used excess earnings method as it offers the most flexibility and allows
valuers to explicitly forecast changes in such inputs.
60.11. Whether applied in a single-period, multi-period or capitalised manner, the

key steps in applying an excess earnings method are to:
(a) forecast the amount and timing of future revenues driven by the subject
intangible asset and related contributory assets,
(b) forecast the amount and timing of expenses that are required to
generate the revenue from the subject intangible asset and related
contributory assets,
(c) adjust the expenses to exclude those related to creation of new

intangible assets that are not required to generate the forecasted
revenue and expenses. Profit margins in the excess earnings method
may be higher than profit margins for the overall business because the
excess earnings method excludes investment in certain new intangible
assets. For example:
1. research and development expenditures related to development

of new technology would not be required when valuing only existing
technology, and
2. marketing expenses related to obtaining new customers would not be

required when valuing existing customer-related intangible assets.
62
Asset Standards
(d) identify the contributory assets that are needed to achieve the forecasted
revenue and expenses. Contributory assets often include working
capital, fixed assets, assembled workforce and identified intangible
assets other than the subject intangible asset,
(e) determine the appropriate rate of return on each contributory asset

based on an assessment of the risk associated with that asset. For
example, low-risk assets like working capital will typically have a
relatively lower required return. Contributory intangible assets and highly
specialised machinery and equipment often require relatively higher
rates of return,
(f) in each forecast period, deduct the required returns on contributory

assets from the forecast profit to arrive at the excess earnings
attributable to only the subject intangible asset,
(g) determine the appropriate discount rate for the subject intangible asset
and present value or capitalise the excess earnings, and

(h) if appropriate for the purpose of the valuation (see paras 110.1-110.4),
calculate and add the tax amortisation benefit (TAB) for the subject
intangible asset.
60.12. Contributory asset charges (CACs) should be made for all the current
and future tangible, intangible and financial assets that contribute to the
generation of the cash flow, and if an asset for which a CAC is required is
involved in more than one line of business, its CAC should be allocated to
the different lines of business involved.
60.13. The determination of whether a CAC for elements of goodwill is appropriate

should be based on an assessment of the relevant facts and circumstances
of the situation, and the valuer should not mechanically apply CACs or
alternative adjustments for elements of goodwill if the circumstances do not
warrant such a charge. Assembled workforce, as it is quantifiable, is typically
the only element of goodwill for which a CAC should be taken. Accordingly,
valuers must ensure they have a strong basis for applying CACs for any
elements of goodwill other than assembled workforce.
60.14. CACs are generally computed on an after-tax basis as a fair return on

the value of the contributory asset, and in some cases a return of the
contributory asset is also deducted. The appropriate return on a contributory
asset is the investment return a typical participant would require on
the asset. The return of a contributory asset is a recovery of the initial
investment in the asset. There should be no difference in value regardless of
whether CACs are computed on a pre-tax or after-tax basis.
60.15. If the contributory asset is not wasting in nature, like working capital, only a
fair return on the asset is required.
60.16. For contributory intangible assets that were valued under a relief-from-
royalty method, the CAC should be equal to the royalty (generally adjusted
to an after-tax royalty rate).
63
60.17. The excess earnings method should be applied only to a single intangible
asset for any given stream of revenue and income (generally the primary
or most important intangible asset). For example, in valuing the intangible
assets of a company utilising both technology and a tradename in delivering
a product or service (ie, the revenue associated with the technology and the
tradename is the same), the excess earnings method should only be used to
value one of the intangible assets and an alternative method should be used
for the other asset. However, if the company had multiple product lines,
each using a different technology and each generating distinct revenue and
profit, the excess earnings method may be applied in the valuation of the
multiple different technologies.
Relief-from-Royalty Method
60.18. Under the relief-from-royalty method, the value of an intangible asset is
determined by reference to the value of the hypothetical royalty payments
that would be saved through owning the asset, as compared with licensing
the intangible asset from a third party. Conceptually, the method may
also be viewed as a discounted cash flow method applied to the cash flow
that the owner of the intangible asset could receive through licensing the
intangible asset to third parties.
60.19. The key steps in applying a relief-from-royalty method are to:
(a) develop projections associated with the intangible asset being valued for
the life of the subject intangible asset. The most common metric
projected is revenue, as most royalties are paid as a percentage
of revenue. However, other metrics such as a per-unit royalty may be
appropriate in certain valuations,
(b) develop a royalty rate for the subject intangible asset. Two methods can
be used to derive a hypothetical royalty rate. The first is based on market
royalty rates for comparable or similar transactions. A prerequisite
for this method is the existence of comparable intangible assets that are
licensed at arm’s length on a regular basis. The second method is based
on a split of profits that would hypothetically be paid in an arm’s length
transaction by a willing licensee to a willing licensor for the rights to use
the subject intangible asset,
(c) apply the selected royalty rate to the projections to calculate the royalty
payments avoided by owning the intangible asset,
(d) estimate any additional expenses for which a licensee of the subject
asset would be responsible. This can include upfront payments required
by some licensors. A royalty rate should be analysed to determine
whether it assumes expenses (such as maintenance, marketing and
advertising) are the responsibility of the licensor or the licensee. A
royalty rate that is “gross” would consider all responsibilities and
expenses associated with ownership of a licensed asset to reside
with the licensor, while a royalty that is “net” would consider some or all
responsibilities and expenses associated with the licensed asset to
reside with the licensee. Depending on whether the royalty is “gross” or
“net”, the valuation should exclude or include, respectively, a deduction
for expenses such as maintenance, marketing or advertising expenses
related to the hypothetically licensed asset.
64
Asset Standards
(e) if the hypothetical costs and royalty payments would be tax deductible,
it may be appropriate to apply the appropriate tax rate to determine
the after-tax savings associated with ownership of the intangible asset.
However, for certain purposes (such as transfer pricing), the effects of
taxes are generally not considered in the valuation and this step should
be skipped,
(f) determine the appropriate discount rate for the subject intangible asset
and present value or capitalise the savings associated with ownership of
the intangible asset, and
(g) if appropriate for the purpose of the valuation (see paras 110.1-110.4),
calculate and add the TAB for the subject intangible asset.
60.20. Whether a royalty rate is based on market transactions or a profit split

method (or both), its selection should consider the characteristics of the
subject intangible asset and the environment in which it is utilised. The
consideration of those characteristics form the basis for selection of a

royalty rate within a range of observed transactions and/or the range of profit
available to the subject intangible asset in a profit split. Factors that should
be considered include the following:
(a) Competitive environment: The size of the market for the intangible asset,
the availability of realistic alternatives, the number of competitors,
barriers to entry and presence (or absence) of switching costs.
(b) Importance of the subject intangible to the owner: Whether the subject
asset is a key factor of differentiation from competitors, the importance
it plays in the owner’s marketing strategy, its relative importance
compared with other tangible and intangible assets, and the amount the
owner spends on creation, upkeep and improvement of the subject asset.
(c) Life cycle of the subject intangible: The expected economic life of the
subject asset and any risks of the subject intangible becoming obsolete.
60.21. When selecting a royalty rate, a valuer should also consider the following:
(a) When entering a licence arrangement, the royalty rate participants would
be willing to pay depends on their profit levels and the relative
contribution of the licensed intangible asset to that profit. For example,
a manufacturer of consumer products would not license a tradename at
a royalty rate that leads to the manufacturer realising a lower profit selling
branded products compared with selling generic products.
(b) When considering observed royalty transactions, a valuer should

understand the specific rights transferred to the licensee and any
limitations. For example, royalty agreements may include significant
restrictions on the use of a licensed intangible asset such as a restriction
to a particular geographic area or for a product. In addition, the valuer
should understand how the payments under the licensing agreement
are structured, including whether there are upfront payments, milestone
payments, puts/calls to acquire the licensed property outright, etc.
65
With-and-Without Method
60.22. The with-and-without method indicates the value of an intangible asset
by comparing two scenarios: one in which the business uses the subject
intangible asset and one in which the business does not use the subject
intangible asset (but all other factors are kept constant).
60.23. The comparison of the two scenarios can be done in two ways:
(a) calculating the value of the business under each scenario with the
difference in the business values being the value of the subject intangible
asset, and
(b) calculating, for each future period, the difference between the profits in
the two scenarios. The present value of those amounts is then used to
reach the value of the subject intangible asset.
60.24. In theory, either method should reach a similar value for the intangible asset
provided the valuer considers not only the impact on the entity’s profit, but
additional factors such as differences between the two scenarios in working

capital needs and capital expenditures.
60.25. The with-and-without method is frequently used in the valuation of

non-competition agreements but may be appropriate in the valuation of
other intangible assets in certain circumstances.
60.26. The key steps in applying the with-and-without method are to:
(a) prepare projections of revenue, expenses, capital expenditures and

working capital needs for the business assuming the use of all of the
assets of the business including the subject intangible asset. These are
the cash flows in the “with” scenario,
(b) use an appropriate discount rate to present value the future cash flows
in the “with” scenario, and/or calculate the value of the business in the
“with” scenario,
(c) prepare projections of revenue, expenses, capital expenditures and

working capital needs for the business assuming the use of all of the
assets of the business except the subject intangible asset. These are the
cash flows in the “without” scenario,
(d) use an appropriate discount rate for the business, present value the
future cash flows in the “with” scenario and/or calculate the value of the
business in the “with” scenario,
(e) deduct the present value of cash flows or the value of the business in
the “without” scenario from the present value of cash flows or value of
the business in the “with” scenario, and
(f) if appropriate for the purpose of the valuation (see paras 110.1-110.4),
60.27. As an additional step, the difference between the two scenarios may need
to be probability-weighted. For example, when valuing a non-competition
agreement, the individual or business subject to the agreement may choose
not to compete, even if the agreement were not in place.
66
Asset Standards
60.28. The differences in value between the two scenarios should be reflected
solely in the cash flow projections rather than by using different discount
rates in the two scenarios.
Greenfield Method
60.29. Under the greenfield method, the value of the subject intangible is
determined using cash flow projections that assume the only asset of the
business at the valuation date is the subject intangible. All other tangible and
intangible assets must be bought, built or rented.
60.30. The greenfield method is conceptually similar to the excess earnings

method. However, instead of subtracting contributory asset charges from
the cash flow to reflect the contribution of contributory assets, the greenfield
method assumes that the owner of the subject asset would have to build,
buy or rent the contributory assets. When building or buying the contributory
assets, the cost of a replacement asset of equivalent utility is used rather
than a reproduction cost.

60.31. The greenfield method is often used to estimate the value of ”enabling”
intangible assets such as franchise agreements and broadcast spectrum.
60.32. The key steps in applying the greenfield method are to:
(a) prepare projections of revenue, expenses, capital expenditures and

working capital needs for the business assuming the subject intangible
asset is the only asset owned by the subject business at the valuation
date, including the time period needed to “ramp up” to stabilised levels,
(b) estimate the timing and amount of expenditures related to the

acquisition, creation or rental of all other assets needed to operate the
subject business,
(c) using an appropriate discount rate for the business, present value the
future cash flows to determine the value of the subject business with only
the subject intangible in place, and
(d) if appropriate for the purpose of the valuation (see paras 110.1-110.4),
Distributor Method
60.33. The distributor method, sometimes referred to as the disaggregated method,
is a variation of the multi-period excess earnings method sometimes
used to value customer-related intangible assets. The underlying theory
of the distributor method is that businesses that are comprised of various
functions are expected to generate profits associated with each function.
As distributors generally only perform functions related to distribution of
products to customers rather than development of intellectual property
or manufacturing, information on profit margins earned by distributors
is used to estimate the excess earnings attributable to customer-related
intangible assets.
60.34. The distributor method is appropriate to value customer-related intangible

assets when another intangible asset (for example, technology or a brand) is
deemed to be the primary or most significant intangible asset and is valued
under a multi-period excess earnings method.
67
60.35. The key steps in applying the distributor method are to:
(a) prepare projections of revenue associated with existing customer

relationships. This should reflect expected growth in revenue from
existing customers as well as the effects of customer attrition,
(b) identify comparable distributors that have customer relationships similar

to the subject business and calculate the profit margins achieved by
those distributors,
(c) apply the distributor profit margin to the projected revenue,
(d) identify the contributory assets related to performing a distribution

function that are needed to achieve the forecast revenue and expenses.
Generally distributor contributory assets include working capital, fixed
assets and workforce. However, distributors seldom require other assets
such as trademarks or technology. The level of required contributory
assets should also be consistent with participants performing only a
distribution function,
(e) determine the appropriate rate of return on each contributory asset

based on an assessment of the risk associated with that asset,
(f) in each forecast period, deduct the required returns on contributory

assets from the forecast distributor profit to arrive at the excess earnings
attributable to only the subject intangible asset,
(g) determine the appropriate discount rate for the subject intangible asset
and present value the excess earnings, and
(h) if appropriate for the purpose of the valuation (see paras 110.1-110.4),
70. Cost Approach

70.1. Under the cost approach, the value of an intangible asset is determined
based on the replacement cost of a similar asset or an asset providing
similar service potential or utility.
70.2. Valuers must comply with paras 60.2 and 60.3 of IVS 105 Valuation
Approaches and Methods when determining whether to apply the cost
approach to the valuation of intangible assets.
70.3. Consistent with these criteria, the cost approach is commonly used for
intangible assets such as the following:
(a) acquired third-party software,
(b) internally-developed and internally-used, non-marketable software, and
(c) assembled workforce.
70.4. The cost approach may be used when no other approach is able to be
applied; however, a valuer should attempt to identify an alternative method
before applying the cost approach in situations where the subject asset
does not meet the criteria in paras 60.2 and 60.3 of IVS 105 Valuation
Approaches and Methods.
68
Asset Standards
70.5. There are broadly two main methods that fall under the cost approach:
replacement cost and reproduction cost. However, many intangible assets
do not have physical form that can be reproduced and assets such as
software, which can be reproduced, generally derive value from their
function/utility rather than their exact lines of code. As such, the replacement
cost is most commonly applied to the valuation of intangible assets.
70.6. The replacement cost method assumes that a participant would pay no more
for the asset than the cost that would be incurred to replace the asset with a
substitute of comparable utility or functionality.
70.7. Valuers should consider the following when applying the replacement cost
method:
(a) the direct and indirect costs of replacing the utility of the asset, including
labour, materials and overhead,
(b) whether the subject intangible asset is subject to obsolescence. While

intangible assets do not become functionally or physically obsolete, they
can be subject to economic obsolescence,
(c) whether it is appropriate to include a profit mark-up on the included

costs. An asset acquired from a third party would presumably reflect
their costs associated with creating the asset as well as some form of
profit to provide a return on investment. As such, under bases of value
(see IVS 104 Bases of Value) that assume a hypothetical transaction,
it may be appropriate to include an assumed profit mark-up on costs.
As noted in IVS 105 Valuation Approaches and Methods, costs
developed based on estimates from third parties would be presumed to
already reflect a profit mark-up, and
(d) opportunity costs may also be included, which reflect costs associated
with not having the subject intangible asset in place for some period of
time during its creation.
80. Special Considerations for Intangible Assets

valuation of intangible assets.
(a) Discount Rates/Rates of Return for Intangible Assets (section 90).
(b) Intangible Asset Economic Lives (section 100).
(c) Tax Amortisation Benefit (section 110).
90. Discount Rates/Rates of Return for Intangible Assets

90.1. Selecting discount rates for intangible assets can be challenging as
observable market evidence of discount rates for intangible assets is rare.
The selection of a discount rate for an intangible asset generally requires
significant professional judgment.
90.2. In selecting a discount rate for an intangible asset, valuers should perform
an assessment of the risks associated with the subject intangible asset and
consider observable discount rate benchmarks.
69
90.3. When assessing the risks associated with an intangible asset, a valuer
should consider factors including the following:
(a) intangible assets often have higher risk than tangible assets,
(b) if an intangible asset is highly specialised to its current use, it may have
higher risk than assets with multiple potential uses,
(c) single intangible assets may have more risk than groups of assets
(or businesses),
(d) intangible assets used in risky (sometimes referred to as non-routine)

functions may have higher risk than intangible assets used in more low-
risk or routine activities. For example, intangible assets used in research
and development activities may be higher risk than those used in
delivering existing products or services,
(e) the life of the asset. Similar to other investments, intangible assets with
longer lives are often considered to have higher risk, all else being equal,
(f) intangible assets with more readily estimable cash flow streams, such
as backlog, may have lower risk than similar intangible assets with less
estimable cash flows, such as customer relationships.
90.4. Discount rate benchmarks are rates that are observable based on
market evidence or observed transactions. The following are some of the
benchmark rates that a valuer should consider:
(a) risk-free rates with similar maturities to the life of the subject
intangible asset,
(b) cost of debt or borrowing rates with maturities similar to the life of the
subject intangible asset,
(c) cost of equity or equity rates or return for participants for the subject
intangible asset,
(d) weighted average cost of capital (WACC) of participants for the

subject intangible asset or of the company owning/using the subject
intangible asset,
(e) in contexts involving a recent business acquisition including the subject

intangible asset, the Internal Rate of Return (IRR) for the transaction
should be considered, and
(f) in contexts involving a valuation of all assets of a business, the valuer

should perform a weighted average return on assets (WARA) analysis to
confirm reasonableness of selected discount rates.
100. Intangible Asset Economic Lives

100.1. An important consideration in the valuation of an intangible asset,
particularly under the income approach, is the economic life of the asset.
This may be a finite period limited by legal, technological, functional or
economic factors; other assets may have an indefinite life. The economic
life of an intangible asset is a different concept than the remaining useful life
for accounting or tax purposes.
70
Asset Standards
100.2. Legal, technological, functional and economic factors must be considered

individually and together in making an assessment of the economic life. For
example, a pharmaceutical technology protected by a patent may have a
remaining legal life of five years before expiry of the patent, but a competitor
drug with improved efficacy may be expected to reach the market in three
years. This might cause the economic life of the patent to be assessed as
only three years. In contrast, the expected economic life of the technology
could extend beyond the life of the patent if the knowhow associated with
the technology would have value in production of a generic drug beyond the
expiration of the patent.
100.3. In estimating the economic life of an intangible asset, a valuer should also
consider the pattern of use or replacement. Certain intangible assets may
be abruptly replaced when a new, better or cheaper alternative becomes
available, while others may be replaced slowly over time, such as when a
software developer releases a new version of software every year but only
replaces a portion of the existing code with each new release.

100.4. For customer-related intangibles, attrition is a key factor in estimating
an economic life as well as the cash flows used to value the customer-
related intangibles. Attrition applied in the valuation of intangible assets
is a quantification of expectations regarding future losses of customers.
While it is a forward-looking estimate, attrition is often based on historical
observations of attrition.
100.5. There are a number of ways to measure and apply historical attrition:
(a) a constant rate of loss (as a percentage of prior year balance) over the
life of the customer relationships may be assumed if customer loss does
not appear to be dependent on age of the customer relationship,
(b) a variable rate of loss may be used over the life of the customer
relationships if customer loss is dependent on age of the customer
relationship. In such circumstances, generally younger/new
customers are lost at a higher rate than older, more established
customer relationships,
(c) attrition may be measured based on either revenue or number of

customers/customer count as appropriate, based on the characteristics
of the customer group,
(d) customers may need to be segregated into different groups. For

example, a company that sells products to distributors and retailers may
experience different attrition rates for each group. Customers may also
be segregated based on other factors such as geography, size of
customer and type of product or service purchased, and
(e) the period used to measure attrition may vary depending on

circumstances. For example, for a business with monthly subscribers,
one month without revenue from a particular customer would indicate a
loss of that customer. In contrast, for larger industrial products, a
customer might not be considered “lost” unless there have been no sales
to that customer for a year or more.
71
100.6. The application of any attrition factor should be consistent with the way
attrition was measured. Correct application of attrition factor in first
projection year (and therefore all subsequent years) must be consistent with
form of measurement.
(a) If attrition is measured based on the number of customers at the

beginning-of-period versus end-of-period (typically a year), the attrition
factor should be applied using a “mid-period” convention for the first
projection year (as it is usually assumed that customers were lost
throughout the year). For example, if attrition is measured by looking
at the number of customers at the beginning of the year (100) versus the
number remaining at the end of the year (90), on average the company
had 95 customers during that year, assuming they were lost evenly
throughout the year. Although the attrition rate could be described as
10%, only half of that should be applied in the first year.
(b) If attrition is measured by analysing year-over-year revenue or customer

count, the resulting attrition factor should generally be applied without
a mid-period adjustment. For example, if attrition is measured by looking

at the number of customers that generated revenue in Year 1 (100)
versus the number of those same customers that had revenue in Year 2
(90), application would be different even though the attrition rate could
again be described as 10%.
100.7. Revenue-based attrition may include growth in revenue from existing

customers unless adjustments are made. It is generally a best practice
to make adjustments to separate growth and attrition in measurement
and application.
100.8. It is a best practice for valuers to input historical revenue into the model
being used and check how closely it predicts actual revenue from existing
customers in subsequent years. If attrition has been measured and applied
appropriately, the model should be reasonably accurate. For example, if
estimates of future attrition were developed based on historical attrition
observed from 20X0 through 20X5, a valuer should input the 20X0 customer
revenue into the model and check whether it accurately predicts the revenue
achieved from existing customers in 20X1, 20X2, etc.
110. Tax Amortisation Benefit (TAB)

110.1. In many tax jurisdictions, intangible assets can be amortised for tax
purposes, reducing a taxpayer’s tax burden and effectively increasing
cash flows. Depending on the purpose of a valuation and the valuation
method used, it may be appropriate to include the value of TAB in the
value of the intangible.
110.2. If the market or cost approach is used to value an intangible asset, the
price paid to create or purchase the asset would already reflect the ability
to amortise the asset. However, in the income approach, a TAB needs to be
explicitly calculated and included, if appropriate.
110.3. For some valuation purposes, such as financial reporting, the appropriate
basis of value assumes a hypothetical sale of the subject intangible asset.
Generally, for those purposes, a TAB should be included when the income
approach is used because a typical participant would be able to amortise
72
Asset Standards
an intangible asset acquired in such a hypothetical transaction. For other

valuation purposes, the assumed transaction might be of a business or
group of assets. For those bases of value, it may be appropriate to include
a TAB only if the transaction would result in a step-up in basis for the
intangible assets.
110.4. There is some diversity in practice related to the appropriate discount rate to
be used in calculating a TAB. Valuers may use either of the following:
(a) a discount rate appropriate for a business utilising the subject asset,
such as a weighted average cost of capital. Proponents of this view
believe that, since amortisation can be used to offset the taxes on
any income produced by the business, a discount rate appropriate for the
business as a whole should be used, or
(b) a discount rate appropriate for the subject asset (ie, the one used in the
valuation of the asset). Proponents of this view believe that the valuation
should not assume the owner of the subject asset has operations and

income separate from the subject asset and that the discount rate used
in the TAB calculation should be the same as that used in the valuation
of the subject asset.
73
IVS 300 Plant and Equipment
Contents Paragraphs
Overview 10
Introduction 20
Bases of Value 30
Market Approach 50
Income Approach 60
Cost Approach 70
Special Considerations for Plant and Equipment 80
Financing Arrangements 90
Asset Standards – IVS 300 Plant and Equipment
10. Overview
10.1. The principles contained in the General Standards apply to valuations of
plant and equipment. This standard only includes modifications, additional
principles or specific examples of how the General Standards apply for
valuations to which this standard applies.
20. Introduction
20.1. Items of plant and equipment (which may sometimes be categorised as a
type of personal property) are tangible assets that are usually held by an
entity for use in the manufacturing/production or supply of goods or services,
for rental by others or for administrative purposes and that are expected to
be used over a period of time.
20.2. For lease of machinery and equipment, the right to use an item of machinery
and equipment (such as a right arising from a lease) would also follow
the guidance of this standard. It must also be noted that the “right to use”
an asset could have a different life span than the service life (that takes
into consideration of both preventive and predictive maintenance) of the
underlying machinery and equipment itself and, in such circumstances, the
service life span must be stated.
20.3. Assets for which the highest and best use is “in use” as part of a group of
assets must be valued using consistent assumptions. Unless the assets
belonging to the sub-systems may reasonably be separated independently
from its main system, then the sub-systems may be valued separately,
having consistent assumptions within the sub-systems. This will also
cascade down to sub-sub-systems and so on.
20.4. Intangible assets fall outside the classification of plant and equipment
assets. However, an intangible asset may have an impact on the value of
plant and equipment assets. For example, the value of patterns and dies is
often inextricably linked to associated intellectual property rights. Operating
software, technical data, production records and patents are further
examples of intangible assets that can have an impact on the value of plant
and equipment assets, depending on whether or not they are included in the
74
Asset Standards
valuation. In such cases, the valuation process will involve consideration

of the inclusion of intangible assets and their impact on the valuation of the
plant and equipment assets. When there is an intangible asset component,
the valuer should also follow IVS 210 Intangible Assets.
20.5. A valuation of plant and equipment will normally require consideration of

a range of factors relating to the asset itself, its environment and physical,
functional and economic potential. Therefore, all plant and equipment
valuers should normally inspect the subject assets to ascertain the condition
of the plant and also to determine if the information provided to them
is usable and related to the subject assets being valued. Examples of
factors that may need to be considered under each of these headings
include the following:
(a) Asset-related:
1. the asset’s technical specification,

2. the remaining useful, economic or effective life, considering both
preventive and predictive maintenance,
3. the asset’s condition, including maintenance history,
4. any functional, physical and technological obsolescence,
5. if the asset is not valued in its current location, the costs of

decommissioning and removal, and any costs associated with the
asset’s existing in-place location, such as installation and
re-commissioning of assets to its optimum status,
6. for machinery and equipment that are used for rental purposes, the
lease renewal options and other end-of-lease possibilities,
7. any potential loss of a complementary asset, eg, the operational life

of a machine may be curtailed by the length of lease on the building
in which it is located,
8. additional costs associated with additional equipment, transport,

installation and commissioning, etc, and
9. in cases where the historical costs are not available for the machinery
and equipment that may reside within a plant during a construction,
the valuer may take references from the Engineering, Procurement,
Construction (“EPC”) contract.
(b) Environment-related:
1. the location in relation to the source of raw material and market for
the product. The suitability of a location may also have a limited life,
eg, where raw materials are finite or where demand is transitory,
2. the impact of any environmental or other legislation that either

restricts utilisation or imposes additional operating or
decommissioning costs,
3. radioactive substances that may be in certain machinery and

equipment have a severe impact if not used or disposed of
75
appropriately. This will have a major impact on expense consideration

and the environment,
4. toxic wastes which may be chemical in the form of a solid, liquid or

gaseous state must be professionally stored or disposed of. This is
critical for all industrial manufacturing, and
5. licences to operate certain machines in certain countries may

be restricted.
(c) Economic-related:
1. the actual or potential profitability of the asset based on comparison

of operating costs with earnings or potential earnings (see IVS 200
Business and Business Interests),
2. the demand for the product manufactured by the plant with regard to
both macro- and micro-economic factors could impact on demand, and
3. the potential for the asset to be put to a more valuable use than the
current use (ie, highest and best use).
20.6. Valuations of plant and equipment should reflect the impact of all forms of
obsolescence on value.
20.7. To comply with the requirement to identify the asset or liability to be valued
in IVS 101 Scope of Work, para 20.3.(d) to the extent it impacts on value,
consideration must be given to the degree to which the asset is attached to,
or integrated with, other assets. For example:
(a) assets may be permanently attached to the land and could not
be removed without substantial demolition of either the asset or any
surrounding structure or building,
(b) an individual machine may be part of an integrated production line where

its functionality is dependent upon other assets,
(c) an asset may be considered to be classified as a component of the

real property (eg, a Heating, Ventilation and Air Conditioning System
(HVAC)).
In such cases, it will be necessary to clearly define what is to be included

or excluded from the valuation. Any special assumptions relating to the
availability of any complementary assets must also be stated (see also
para 20.8).
20.8. Plant and equipment connected with the supply or provision of services to a
building are often integrated within the building and, once installed, are not
separable from it. These items will normally form part of the real property
interest. Examples include plant and equipment with the primary function
of supplying electricity, gas, heating, cooling or ventilation to a building and
equipment such as elevators. If the purpose of the valuation requires these
items to be valued separately, the scope of work must include a statement
to the effect that the value of these items would normally be included in the
real property interest and may not be separately realisable. When different
valuation assignments are undertaken to carry out valuations of the real
76
Asset Standards
property interest and plant and equipment assets at the same location, care
is necessary to avoid either omissions or double counting.
20.9. Because of the diverse nature and transportability of many items of plant
and equipment, additional assumptions will normally be required to describe
the situation and circumstances in which the assets are valued. In order to
comply with IVS 101 Scope of Work, para 20.3.(k) these must be considered
and included in the scope of work. Examples of assumptions that may be
appropriate in different circumstances include:
(a) that the plant and equipment assets are valued as a whole, in place and
as part of an operating business,
(b) that the plant and equipment assets are valued as a whole, in place but
on the assumption that the business is not yet in production,
(c) that the plant and equipment assets are valued as a whole, in place but
on the assumption that the business is closed,

(d) that the plant and equipment assets are valued as a whole, in place but
on the assumption that it is a forced sale (See IVS 104 Bases of Value),
(e) that the plant and equipment assets are valued as individual items for
removal from their current location.
20.10. In some circumstances, it may be appropriate to report on more than one

set of assumptions, eg, in order to illustrate the effect of business closure or
cessation of operations on the value of plant and equipment.
20.11. In addition to the minimum requirements in IVS 103 Reporting, a valuation

report on plant and equipment must include appropriate references to
matters addressed in the scope of work. The report must also include
comment on the effect on the reported value of any associated tangible or
intangible assets excluded from the actual or assumed transaction scenario,
eg, operating software for a machine or a continued right to occupy the land
on which the item is situated.
20.12. Valuations of plant and equipment are often required for different purposes
including financial reporting, leasing, secured lending, disposal, taxation,
litigation and insolvency proceedings.
30. Bases of Value

appropriate basis(es) of value when valuing plant and equipment.
30.2. Using the appropriate basis(es) of value and associated premise of value
(see IVS 104 Bases of Value, sections 140-170) is particularly crucial in
the valuation of plant and equipment because differences in value can be
pronounced, depending on whether an item of plant and equipment is valued
under an “in use” premise, orderly liquidation or forced liquidation (see IVS
104 Bases of Value, para 80.1). The value of most plant and equipment is
particularly sensitive to different premises of value.
30.3. An example of forced liquidation conditions is where the assets have to be

removed from a property in a timeframe that precludes proper marketing
77
because a lease of the property is being terminated. The impact of such

circumstances on value needs careful consideration. In order to advise
on the value likely to be realised, it will be necessary to consider any
alternatives to a sale from the current location, such as the practicality
and cost of removing the items to another location for disposal within the
available time limit and any diminution in value due to moving the item from
its working location.

40.1. The three principal valuation approaches described in the IVS may all
be applied to the valuation of plant and equipment assets depending
on the nature of the assets, the information available, and the facts and
circumstances surrounding the valuation.
50. Market Approach

50.1. For classes of plant and equipment that are homogenous, eg, motor vehicles
and certain types of office equipment or industrial machinery, the market

approach is commonly used as there may be sufficient data of recent
sales of similar assets. However, many types of plant and equipment are
specialised and where direct sales evidence for such items will not be
available, care must be exercised in offering an income or cost approach
opinion of value when available market data is poor or non-existent. In such
circumstances it may be appropriate to adopt either the income approach or
the cost approach to the valuation.
60. Income Approach

60.1. The income approach to the valuation of plant and equipment can be
used where specific cash flows can be identified for the asset or a group
of complementary assets, eg, where a group of assets forming a process
plant is operating to produce a marketable product. However, some of the
cash flows may be attributable to intangible assets and difficult to separate
from the cash flow contribution of the plant and equipment. Use of the
income approach is not normally practical for many individual items of plant
or equipment; however, it can be utilised in assessing the existence and
quantum of economic obsolescence for an asset or asset group.
60.2. When an income approach is used to value plant and equipment, the
valuation must consider the cash flows expected to be generated over
the life of the asset(s) as well as the value of the asset at the end of its
life. Care must be exercised when plant and equipment is valued on an
income approach to ensure that elements of value relating to intangible
assets, goodwill and other contributory assets is excluded (see IVS 210
Intangible Assets).
70. Cost Approach

70.1. The cost approach is commonly adopted for plant and equipment,
particularly in the case of individual assets that are specialised or
special-use facilities. The first step is to estimate the cost to a market
participant of replacing the subject asset by reference to the lower of
either reproduction or replacement cost. The replacement cost is the
cost of obtaining an alternative asset of equivalent utility; this can either
be a modern equivalent providing the same functionality or the cost of
78
Asset Standards
reproducing an exact replica of the subject asset. After concluding on a

replacement cost, the value should be adjusted to reflect the impact on value
of physical, functional, technological and economic obsolescence on value.
In any event, adjustments made to any particular replacement cost should
be designed to produce the same cost as the modern equivalent asset from
an output and utility point of view.
70.2. An entity’s actual costs incurred in the acquisition or construction of an

asset may be appropriate for use as the replacement cost of an asset
under certain circumstances. However, prior to using such historical cost
information, the valuer should consider the following:
(a) Timing of the historical expenditures: An entity’s actual costs may not be
relevant, or may need to be adjusted for inflation/indexation to an
equivalent as of the valuation date, if they were not incurred recently due
to changes in market prices, inflation/deflation or other factors.

(b) The basis of value: Care must be taken when adopting a particular
market participant’s own costings or profit margins, as they may not
represent what typical market participants might have paid. The valuer
must also consider the possibility that the entity’s costs incurred may
not be historical in nature due to prior purchase accounting or the
purchase of used plant and equipment assets. In any case, historical
costs must be trended using appropriate indices.
(c) Specific costs included: A valuer must consider all significant costs that
have been included and whether those costs contribute to the value of
the asset and for some bases of value, some amount of profit margin on
costs incurred may be appropriate.
(d) Non-market components: Any costs, discounts or rebates that would

not be incurred by, or available to, typical market participants should
be excluded.
70.3. Having established the replacement cost, deductions must be made to

reflect the physical, functional, technological and economic obsolescence as
applicable (see IVS 105 Valuation Approaches and Methods, section 80).
Cost-to-Capacity Method
70.4. Under the cost-to-capacity method, the replacement cost of an asset with an
actual or required capacity can be determined by reference to the cost of a
similar asset with a different capacity.
70.5. The cost-to-capacity method is generally used in one of two ways:
(a) to estimate the replacement cost for an asset or assets with one capacity
where the replacement costs of an asset or assets with a different
capacity are known (such as when the capacity of two subject assets
could be replaced by a single asset with a known cost), or
(b) to estimate the replacement cost for a modern equivalent asset with
capacity that matches foreseeable demand where the subject asset has
excess capacity (as a means of measuring the penalty for the lack of
utility to be applied as part of an economic obsolescence adjustment).
79
70.6. This method may only be used as a check method unless there is an
existence of an exact comparison plant of the same designed capacity that
resides within the same geographical area.
70.7. It is noted that the relationship between cost and capacity is often not linear,
so some form of exponential adjustment may also be required.
80. Special Considerations for Plant and Equipment

80.1. The following section Financing Arrangements addresses a non-exhaustive
list of topics relevant to the valuation of plant and equipment.
90. Financing Arrangements

90.1. Generally, the value of an asset is independent of how it is financed.
However, in some circumstances the way items of plant and equipment
are financed and the stability of that financing may need to be considered
in valuation.
90.2. An item of plant and equipment may be subject to a leasing or financing

arrangement. Accordingly, the asset cannot be sold without the lender or
lessor being paid any balance outstanding under the financing arrangement.
This payment may or may not exceed the unencumbered value of the item to
the extent unusual/excessive for the industry. Depending upon the purpose
of the valuation, it may be appropriate to identify any encumbered assets
and to report their values separately from the unencumbered assets.
90.3. Items of plant and equipment that are subject to operating leases are the
property of third parties and are therefore not included in a valuation of
the assets of the lessee, subject to the lease meeting certain conditions.
However, such assets may need to be recorded as their presence may
impact on the value of owned assets used in association. In any event, prior
to undertaking a valuation, the valuer should establish (in conjunction with
client and/or advisors) whether assets are subject to operating lease, finance
lease or loan, or other secured lending. The conclusion on this regard and
wider purpose of the valuation will then dictate the appropriate basis and
valuation methodology.
80
Asset Standards
IVS 400 Real Property Interests
Contents Paragraphs
Overview 10
Introduction 20
Bases of Value 30
Market Approach 50
Income Approach 60
Cost Approach 70
Special Considerations for Real Property Interests 80
Hierarchy of Interests 90
Asset Standards – IVS 400 Real Property Interests

Rent 100
10. Overview
real property interests. This standard contains additional requirements for
valuations of real property interests.
20. Introduction
20.1. Property interests are normally defined by state or the law of individual
jurisdictions and are often regulated by national or local legislation. Before
undertaking a valuation of a real property interest, a valuer must understand
the relevant legal framework that affects the interest being valued.
20.2. A real property interest is a right of ownership, control, use or occupation of

land and buildings. There are three main types of interest:
(a) the superior interest in any defined area of land. The owner of this
interest has an absolute right of possession and control of the land and
any buildings upon it in perpetuity, subject only to any subordinate
interests and any statutory or other legally enforceable constraints,
(b) a subordinate interest that normally gives the holder rights of exclusive
possession and control of a defined area of land or buildings for a
defined period, eg, under the terms of a lease contract, and/or
(c) a right to use land or buildings but without a right of exclusive

possession or control, eg, a right to pass over land or to use it only for a
specified activity.
20.3. Intangible assets fall outside the classification of real property assets.
However, an intangible asset may be associated with, and have a material
impact on, the value of real property assets. It is therefore essential to be
clear in the scope of work precisely what the valuation assignment is to
include or exclude. For example, the valuation of a hotel can be inextricably
linked to the hotel brand. In such cases, the valuation process will involve
consideration of the inclusion of intangible assets and their impact on the
81
valuation of the real property and plant and equipment assets. When there
is an intangible asset component, the valuer should also follow IVS 210
Intangible Assets.
20.4. Although different words and terms are used to describe these types of
real property interest in different jurisdictions, the concepts of an unlimited
absolute right of ownership, an exclusive interest for a limited period or
a non-exclusive right for a specified purpose are common to most. The
immovability of land and buildings means that it is the right that a party holds
that is transferred in an exchange, not the physical land and buildings. The
value, therefore, attaches to the legal interest rather than to the physical land
and buildings.
20.5. To comply with the requirement to identify the asset to be valued in IVS 101
Scope of Work, para 20.3.(d) the following matters must be included:
(a) a description of the real property interest to be valued, and

(b) identification of any superior or subordinate interests that affect the

interest to be valued.
20.6. To comply with the requirements to state the extent of the investigation and
the nature and source of the information to be relied upon in IVS 101 Scope
of Work, para 20.3.(j) and IVS 102 Investigations and Compliance, the
following matters must be considered:
(a) the evidence required to verify the real property interest and any relevant
related interests,
(b) the extent of any inspection,
(c) responsibility for information on the site area and any building
floor areas,
(d) responsibility for confirming the specification and condition of

any building,
(e) the extent of investigation into the nature, specification and adequacy
of services,
(f) the existence of any information on ground and foundation conditions,
(g) responsibility for the identification of actual or potential

environmental risks,
(h) legal permissions or restrictions on the use of the property and any
buildings, as well as any expected or potential changes to legal
permissions and restrictions.
20.7. Typical examples of special assumptions that may need to be agreed

and confirmed in order to comply with IVS 101 Scope of Work, para 20.3.
(k) include:
(a) that a defined physical change had occurred, eg, a proposed building is
valued as if complete at the valuation date,
82
Asset Standards
(b) that there had been a change in the status of the property, eg, a vacant
building had been leased or a leased building had become vacant at the
valuation date,
(c) that the interest is being valued without taking into account other existing
interests, and
(d) that the property is free from contamination or other environmental risks.
20.8. Valuations of real property interests are often required for different purposes
including secured lending, sales and purchases, taxation, litigation,
compensation, insolvency proceedings and financial reporting.
30. Bases of Value

appropriate basis(es) of value when valuing real property interests.

30.2. Under most bases of value, a valuer must consider the highest and best
use of the real property, which may differ from its current use (see IVS 104
Bases of Value, para 30.3). This assessment is particularly important to real
property interests which can be changed from one use to another or that
have development potential.

40.1. The three valuation approaches described in the IVS 105 Valuation
Approaches and Methods can all be applicable for the valuation of a real
property interest.

Approaches and Methods, including para 10.3 and 10.4.
50. Market Approach

50.1. Property interests are generally heterogeneous (ie, with different
characteristics). Even if the land and buildings have identical physical
characteristics to others being exchanged in the market, the location will
be different. Notwithstanding these dissimilarities, the market approach is
commonly applied for the valuation of real property interests.
50.2. In order to compare the subject of the valuation with the price of other
real property interests, valuers should adopt generally accepted and
appropriate units of comparison that are considered by participants,
dependent upon the type of asset being valued. Units of comparison that
are commonly used include:
(a) price per square metre (or per square foot) of a building or per hectare
for land,
(b) price per room, and
(c) price per unit of output, eg, crop yields.
50.3. A unit of comparison is only useful when it is consistently selected and

applied to the subject property and the comparable properties in each
analysis. To the extent possible, any unit of comparison used should be one
commonly used by participants in the relevant market.
83
50.4. The reliance that can be applied to any comparable price data in the
valuation process is determined by comparing various characteristics of the
property and transaction from which the data was derived with the property
being valued. Differences between the following should be considered in
accordance with IVS 105 Valuation Approaches and Methods, para 30.8.
Specific differences that should be considered in valuing real property
interests include, but are not limited to:
(a) the type of interest providing the price evidence and the type of interest
being valued,
(b) the respective locations,
(c) the respective quality of the land or the age and specification
of the buildings,
(d) the permitted use or zoning at each property,

(e) the circumstances under which the price was determined and the basis
of value required,
(f) the effective date of the price evidence and the valuation date, and
(g) market conditions at the time of the relevant transactions and how they
differ from conditions at the valuation date.
60. Income Approach
60.1. Various methods are used to indicate value under the general heading of
the income approach, all of which share the common characteristic that the
value is based upon an actual or estimated income that either is, or could
be, generated by an owner of the interest. In the case of an investment
property, that income could be in the form of rent (see paras 90.1-90.3); in
an owner-occupied building, it could be an assumed rent (or rent saved)
based on what it would cost the owner to lease equivalent space.
60.2. For some real property interests, the income-generating ability of the
property is closely tied to a particular use or business/trading activity (for
example, hotels, golf courses, etc). Where a building is suitable for only a
particular type of trading activity, the income is often related to the actual or
potential cash flows that would accrue to the owner of that building from the
trading activity. The use of a property’s trading potential to indicate its value
is often referred to as the “profits method”.
60.3. When the income used in the income approach represents cash flow from a
business/trading activity (rather than cash flow related to rent, maintenance
and other real property-specific costs), the valuer should also comply
as appropriate with the requirements of IVS 200 Business and Business
Interests and, where applicable, IVS 210 Intangible Assets.
60.4. For real property interests, various forms of discounted cash flow models
may be used. These vary in detail but share the basic characteristic that
the cash flow for a defined future period is adjusted to a present value
using a discount rate. The sum of the present day values for the individual
periods represents an estimate of the capital value. The discount rate in a
discounted cash flow model will be based on the time cost of money and the
risks and rewards of the income stream in question.
84
Asset Standards
60.5. Further information on the derivation of discount rates is included in IVS 105
Valuation Approaches and Methods, paras 50.29-50.31. The development
of a yield or discount rate should be influenced by the objective of the
valuation. For example:
(a) if the objective of the valuation is to establish the value to a particular

owner or potential owner based on their own investment criteria, the rate
used may reflect their required rate of return or their weighted average
cost of capital, and
(b) if the objective of the valuation is to establish the market value, the
discount rate may be derived from observation of the returns implicit
in the price paid for real property interests traded in the market between
participants or from hypothetical participants’ required rates or return.
When a discount rate is based on an analysis of market transactions,
valuers should also follow the guidance contained in IVS 105 Valuation
Approaches and Methods, paras 30.7 and 30.8.

60.6. An appropriate discount rate may also be built up from a typical “risk-free“
return adjusted for the additional risks and opportunities specific to the
particular real property interest.
70. Cost Approach

70.1. In applying the cost approach, valuers must follow the guidance contained in
IVS 105 Valuation Approaches and Methods, paras 70.1-70.14.
70.2. This approach is generally applied to the valuation of real property interests
through the depreciated replacement cost method.
70.3. It may be used as the primary approach when there is either no evidence
of transaction prices for similar property or no identifiable actual or notional
income stream that would accrue to the owner of the relevant interest.
70.4. In some cases, even when evidence of market transaction prices or an

identifiable income stream is available, the cost approach may be used as a
secondary or corroborating approach.
70.5. The first step requires a replacement cost to be calculated. This is normally
the cost of replacing the property with a modern equivalent at the relevant
valuation date. An exception is where an equivalent property would need
to be a replica of the subject property in order to provide a participant
with the same utility, in which case the replacement cost would be that of
reproducing or replicating the subject building rather than replacing it with a
modern equivalent. The replacement cost must reflect all incidental costs,
as appropriate, such as the value of the land, infrastructure, design fees,
finance costs and developer profit that would be incurred by a participant in
creating an equivalent asset.
70.6. The cost of the modern equivalent must then, as appropriate, be subject
to adjustment for physical, functional, technological and economic
obsolescence (see IVS 105 Valuation Approaches and Methods, section 80).
The objective of an adjustment for obsolescence is to estimate how much
less valuable the subject property might, or would be, to a potential buyer
than the modern equivalent. Obsolescence considers the physical condition,
functionality and economic utility of the subject property compared to the
modern equivalent.
85
80. Special Considerations for Real Property Interests

valuation of real property interests.
(a) Hierarchy of Interests (section 90).
(b) Rent (section 100).
90. Hierarchy of Interests

90.1. The different types of real property interests are not mutually exclusive.
For example, a superior interest may be subject to one or more subordinate
interests. The owner of the absolute interest may grant a lease interest in
respect of part or all of his interest. Lease interests granted directly by the
owner of the absolute interest are “head lease” interests. Unless prohibited
by the terms of the lease contract, the holder of a head lease interest can
grant a lease of part or all of that interest to a third party, which is known
as a sub-lease interest. A sub-lease interest will always be shorter than, or

coterminous with, the head lease out of which it is created.
90.2. These property interests will have their own characteristics, as illustrated in
the following examples:
(a) Although an absolute interest provides outright ownership in perpetuity,

it may be subject to the effect of subordinate interests. These
subordinate interests could include leases, restrictions imposed by a
previous owner or restrictions imposed by statute.
(b) A lease interest will be for a defined period, at the end of which the
property reverts to the holder of the superior interest out of which it was
created. The lease contract will normally impose obligations on the
lessee, eg, the payment of rent and other expenses. It may also impose
conditions or restrictions, such as in the way the property may be used or
on any transfer of the interest to a third party.
(c) A right of use may be held in perpetuity or may be for a defined period.
The right may be dependent on the holder making payments or
complying with certain other conditions.
90.3. When valuing a real property interest it is therefore necessary to identify

the nature of the rights accruing to the holder of that interest and reflect any
constraints or encumbrances imposed by the existence of other interests
in the same property. The sum of the individual values of various different
interests in the same property will frequently differ from the value of the
unencumbered superior interest.
100. Rent
100.1. Market rent is addressed as a basis of value in IVS 104 Bases of Value.
100.2. When valuing either a superior interest that is subject to a lease or an

interest created by a lease, valuers must consider the contract rent and,
in cases where it is different, the market rent.
86
Asset Standards
100.3. The contract rent is the rent payable under the terms of an actual lease. It
may be fixed for the duration of the lease or variable. The frequency and
basis of calculating variations in the rent will be set out in the lease and must
be identified and understood in order to establish the total benefits accruing
to the lessor and the liability of the lessee.
87
IVS 410 Development Property
Contents Paragraphs
Overview 10
Introduction 20
Bases of Value 30
Market Approach 50
Income Approach 60
Cost Approach 70
Special Considerations for a Development Property 80
Residual Method 90
Asset Standards – IVS 410 Development Property
Existing Asset 100

Special Considerations for Financial Reporting 110
Special Considerations for Secured Lending 120
10. Overview
10.1. The principles contained in the General Standards IVS 101 to IVS 105
apply to valuations of development property. This standard only includes
modifications, additional requirements or specific examples of how the
General Standards apply for valuations to which this standard applies.
Valuations of development property must also follow IVS 400 Real
Property Interests.
20. Introduction
20.1. In the context of this standard, development properties are defined as
interests where redevelopment is required to achieve the highest and
best use, or where improvements are either being contemplated or are in
progress at the valuation date and include:
(a) the construction of buildings,
(b) previously undeveloped land which is being provided with infrastructure,
(c) the redevelopment of previously developed land,
(d) the improvement or alteration of existing buildings or structures,
(e) land allocated for development in a statutory plan, and
(f) land allocated for a higher value uses or higher density in a

statutory plan.
20.2. Valuations of development property may be required for different purposes.

It is the valuer’s responsibility to understand the purpose of a valuation.
A non-exhaustive list of examples of circumstances that may require a
development valuation is provided below:
88
Asset Standards
(a) when establishing whether proposed projects are financially feasible,
(b) as part of general consulting and transactional support engagements for

acquisition and loan security,
(c) for tax reporting purposes, development valuations are frequently

needed for ad valorem taxation analyses,
(d) for litigation requiring valuation analysis in circumstances such as

shareholder disputes and damage calculations,
(e) for financial reporting purposes, valuation of a development property

is often required in connection with accounting for business
combinations, asset acquisitions and sales, and impairment
analysis, and
(f) for other statutory or legal events that may require the valuation of
development property such as compulsory purchases.

20.3. When valuing development property, valuers must follow the applicable
standard for that type of asset or liability (for example, IVS 400 Real
Property Interests).
20.4. The residual value or land value of a development property can be very
sensitive to changes in assumptions or projections concerning the income or
revenue to be derived from the completed project or any of the development
costs that will be incurred. This remains the case regardless of the method
or methods used or however diligently the various inputs are researched in
relation to the valuation date.
20.5. This sensitivity also applies to the impact of significant changes in either the
costs of the project or the value on completion of the current value. If the
valuation is required for a purpose where significant changes in value over
the duration of a construction project may be of concern to the user (eg,
where the valuation is for loan security or to establish a project’s viability),
the valuer must highlight the potentially disproportionate effect of possible
changes in either the construction costs or end value on the profitability of
the project and the value of the partially completed property. A sensitivity
analysis may be useful for this purpose provided it is accompanied by a
suitable explanation.
30. Bases of Value

appropriate basis(es) of value when valuing development property.
30.2. The valuation of development property often includes a significant number

of assumptions and special assumptions regarding the condition or status of
the project when complete. For example, special assumptions may be made
that the development has been completed or that the property is fully leased.
As required by IVS 101 Scope of Work, significant assumptions and special
assumptions used in a valuation must be communicated to all parties to the
valuation engagement and must be agreed and confirmed in the scope of
work. Particular care may also be required where reliance may be placed by
third parties on the valuation outcome.
89
30.3. Frequently it will be either impracticable or impossible to verify every feature

of a development property which could have an impact on potential future
development, such as where ground conditions have yet to be investigated.
When this is the case, it may be appropriate to make assumptions (eg, that
there are no abnormal ground conditions that would result in significantly
increased costs). If this was an assumption that a participant would not
make, it would need to be presented as a special assumption.
30.4. In situations where there has been a change in the market since a project
was originally conceived, a project under construction may no longer
represent the highest and best use of the land. In such cases, the costs to
complete the project originally proposed may be irrelevant as a buyer in the
market would either demolish any partially completed structures or adapt
them for an alternative project. The value of the development property under
construction would need to reflect the current value of the alternative project
and the costs and risks associated with completing that project.
30.5. For some development properties, the property is closely tied to a particular
use or business/trading activity or a special assumption is made that the
completed property will trade at specified and sustainable levels. In such
cases, the valuer must, as appropriate, also comply with the requirements
of IVS 200 Business and Business Interests and, where applicable, IVS 210
Intangible Assets.
40.1. The three principal valuation approaches described in IVS 105 Valuation
Approaches and Methods may all be applicable for the valuation of a real
property interest. There are two main approaches in relation to the valuation
the development property. These are:-
(a) the market approach (see section 50), and
(b) the residual method, which is a hybrid of the market approach, the
income approach and the cost approach (see sections 40-70). This is
based on the completed “gross development value” and the deduction of
development costs and the developer’s return to arrive at the residual
value of the development property (see section 90).

Approaches and Methods, including para 10.3.
40.3. The valuation approach to be used will depend on the required basis of
value as well as specific facts and circumstances, eg, the level of recent
transactions, the stage of development of the project and movements in
property markets since the project started, and should always be that which
is most appropriate to those circumstances. Therefore, the exercise of
judgement in the selection of the most suitable approach is critical.
50. Market Approach

50.1. Some types of development property can be sufficiently homogenous and
frequently exchanged in a market for there to be sufficient data from recent
sales to use as a direct comparison where a valuation is required.
90
Asset Standards
50.2. In most markets, the market approach may have limitations for larger or
more complex development property, or smaller properties where the
proposed improvements are heterogeneous. This is because the number
and extent of the variables between different properties make direct
comparisons of all variables inapplicable though correctly adjusted market
evidence (See IVS 105 Valuation Approaches and Methods, section 20.5)
may be used as the basis for a number of variables within the valuation.
50.3. For development property where work on the improvements has

commenced but is incomplete, the application of the market approach is
even more problematic. Such properties are rarely transferred between
participants in their partially-completed state, except as either part of a
transfer of the owning entity or where the seller is either insolvent or facing
insolvency and therefore unable to complete the project. Even in the unlikely
event of there being evidence of a transfer of another partially-completed
development property close to the valuation date, the degree to which work
has been completed would almost certainly differ, even if the properties

were otherwise similar.
50.4. The market approach may also be appropriate for establishing the value
of a completed property as one of the inputs required under the residual
method, which is explained more fully in the section on the residual method
(section 90).
60. Income Approach

60.1. Establishing the residual value of a development property may involve the
use of a cash flow model in some markets.
60.2. The income approach may also be appropriate for establishing the value of a
completed property as one of the inputs required under the residual method,
which is explained more fully in the section on the residual method (see
section 90).
70. Cost Approach

70.1. Establishing the development costs is a key component of the residual
approach (see para 90.5).
70.2. The cost approach may also exclusively be used as a means of indicating
the value of development property such as a proposed development of a
building or other structure for which there is no active market on completion.
70.3. The cost approach is based on the economic principle that a buyer will pay
no more for an asset than the amount to create an asset of equal utility. To
apply this principle to development property, the valuer must consider the
cost that a prospective buyer would incur in acquiring a similar asset with the
potential to earn a similar profit from development as could be obtained from
development of the subject property. However, unless there are unusual
circumstances affecting the subject development property, the process of
analysing a proposed development and determining the anticipated costs
for a hypothetical alternative would effectively replicate either the market
approach or the residual method as described above, which can be applied
directly to the subject property.
91
70.4. Another difficulty in applying the cost approach to development property

is in determining the profit level, which is its “utility” to a prospective buyer.
Although a developer may have a target profit at the commencement of a
project, the actual profit is normally determined by the value of the property
at completion. Moreover, as the property approaches completion, some of
the risks associated with development are likely to reduce, which may impact
on the required return of a buyer. Unless a fixed price has been agreed,
profit is not determined by the costs incurred in acquiring the land and
undertaking the improvements.
80. Special Considerations for a Development Property

valuation of development property:
(a) Residual Method (section 90).
(b) Existing Asset (section 100).

(c) Special Considerations for Financial Reporting (section 110).
(d) Special Considerations for Secured Lending (section 120).
90. Residual Method
90.1. The residual method is so called because it indicates the residual amount
after deducting all known or anticipated costs required to complete the
development from the anticipated value of the project when completed after
consideration of the risks associated with completion of the project. This is
known as the residual value. The residual value, derived from the residual
method, may or may not equate to the market value of the development
property in its current condition.
90.2. The residual value can be highly sensitive to relatively small changes in the
forecast cash flows and the practitioner should provide separate sensitivity
analyses for each significant factor.
90.3. Caution is required in the use of this method because of the sensitivity of the
result to changes in many of the inputs, which may not be precisely known
on the valuation date, and therefore have to be estimated with the use of
assumptions.
90.4. The models used to apply the residual method vary considerably in
complexity and sophistication, with the more complex models allowing for
greater granularity of inputs, multiple development phases and sophisticated
analytical tools. The most suitable model will depend on the size, duration
and complexity of the proposed development.
90.5. In applying the residual method, a valuer should consider and evaluate the
reasonableness and reliability of the following:
(a) the source of information on any proposed building or structure, eg, any
plans and specification that are to be relied on in the valuation, and
(b) any source of information on the construction and other costs that will be
incurred in completing the project and which will be used in the valuation.
92
Asset Standards
90.6. The following basic elements require consideration in any application of the
method to estimate the market value of development property and if another
basis is required, alternative inputs may be required.
(a) Completed property value,
(b) Construction costs,
(c) Consultants fees,
(d) Marketing costs,
(e) Timetable,
(f) Finance costs,
(g) Development profit,

(h) Discount rate.
Value of Completed Property

90.7. The first step requires an estimate of the value of the relevant interest in
the real property following notional completion of the development project,
which should be developed in accordance with IVS 105 Valuation Methods
and Approaches.
90.8. Regardless of the methods adopted under either the market or income
approach, the valuer must adopt one of the two basic underlying
assumptions:
(a) the estimated market value on completion is based on values that

are current on the valuation date on the special assumption the project
had already been completed in accordance with the defined plans and
specification, or
(b) the estimated value on completion is based on the special assumption

that the project is completed in accordance with the defined plans and
specification on the anticipated date of completion.
90.9. Market practice and availability of relevant data should determine which of
these assumptions is more appropriate. However, it is important that there is
clarity as to whether current or projected values are being used.
90.10. If estimated gross development value is used, it should be made clear that
these are based on special assumptions that a participant would make
based on information available on the valuation date.
90.11. It is also important that care is taken to ensure that consistent assumptions
are used throughout the residual value calculation, ie, if current values are
used then the costs should also be current and discount rates derived from
analysis of current prices.
90.12. If there is a pre-sale or pre-lease agreement in place that is conditional

on the project, or a relevant part, being completed, this will be reflected in
the valuation of the completed property. Care should be taken to establish
whether the price in a pre-sale agreement or the rent and other terms
in a pre-lease agreement reflect those that would be agreed between
participants on the valuation date.
93
90.13. If the terms are not reflective of the market, adjustments may need to be
made to the valuation.
90.14. It would also be appropriate to establish if these agreements would be

assignable to a purchaser of the relevant interest in the development
property prior to the completion of the project.
Construction Costs
90.15. The costs of all work required at the valuation date to complete the project to
the defined specification need to be identified. Where no work has started,
this will include any preparatory work required prior to the main building
contract, such as the costs of obtaining statutory permissions, demolition or
off-site enabling work.
90.16. Where work has commenced, or is about to commence, there will normally
be a contract or contracts in place that can provide the independent
confirmation of cost. However, if there are no contracts in place, or if the
actual contract costs are not typical of those that would be agreed in the
market on the valuation date, then it may be necessary to estimate these
costs reflecting the reasonable expectation of participants on the valuation
date of the probable costs.
90.17. The benefit of any work carried out prior to the valuation date will be
reflected in the value, but will not determine that value. Similarly, previous
payments under the actual building contract for work completed prior to the
valuation date are not relevant to current value.
90.18. In contrast, if payments under a building contract are geared to the work
completed, the sums remaining to be paid for work not yet undertaken at the
valuation date may be the best evidence of the construction costs required
to complete the work.
90.19. However, contractual costs may include special requirements of a

specific end user and therefore may not reflect the general requirements
of participants.
90.20. Moreover, if there is a material risk that the contract may not be fulfilled,
(eg, due to a dispute or insolvency of one of the parties), it may be more
appropriate to reflect the cost of engaging a new contractor to complete the
outstanding work.
90.21. When valuing a partly completed development property, it is not appropriate

to rely solely on projected costs and income contained in any project plan or
feasibility study produced at the commencement of the project.
90.22. Once the project has commenced, this is not a reliable tool for measuring
value as the inputs will be historic. Likewise, an approach based on
estimating the percentage of the project that has been completed prior to
the valuation date is unlikely to be relevant in determining the current market
value.
Consultants’ Fees
90.23. These include legal and professional costs that would be reasonably
incurred by a participant at various stages through the completion of
the project.
94
Asset Standards
Marketing Costs
90.24. If there is no identified buyer or lessee for the completed project, it will
normally be appropriate to allow for the costs associated with appropriate
marketing, and for any leasing commissions and consultants’ fees incurred
for marketing not included under para 90.23.
Timetable
90.25. The duration of the project from the valuation date to the expected date of
physical completion of the project needs to be considered, together with the
phasing of all cash outflows for construction costs, consultants’ fees, etc.
90.26. If there is no sale agreement in place for the relevant interest in the
development property following practical completion, an estimate should
be made of the marketing period that might typically be required following
completion of construction until a sale is achieved.

90.27. If the property is to be held for investment after completion and if there are
no pre-leasing agreements, the time required to reach stabilised occupancy
needs to be considered (ie, the period required to reach a realistic long-term
occupancy level). For a project where there will be individual letting units,
the stabilised occupancy levels may be less than 100 percent if market
experience indicates that a number of units may be expected to always
be vacant, and allowance should be considered for costs incurred by the
owner during this period such as additional marketing costs, incentives,
maintenance and/or unrecoverable service charges.
Finance Costs
90.28. These represent the cost of finance for the project from the valuation date
through to the completion of the project, including any period required
after physical completion to either sell the interest or achieve stabilised
occupancy. As a lender may perceive the risks during construction to differ
substantially from the risks following completion of construction, the finance
cost during each period may also need to be considered separately. Even if
an entity is intending to self-fund the project, an allowance should be made
for interest at a rate which would be obtainable by a participant for borrowing
to fund the completion of the project on the valuation date.
Development Profit
90.29. Allowance should be made for development profit, or the return that would
be required by a buyer of the development property in the market place for
taking on the risks associated with completion of the project on the valuation
date. This will include the risks involved in achieving the anticipated income
or capital value following physical completion of the project.
90.30. This target profit can be expressed as a lump sum, a percentage return on
the costs incurred or a percentage of the anticipated value of the project
on completion or a rate of return. Market practice for the type of property
in question will normally indicate the most appropriate option. The amount
of profit that would be required will reflect the level of risk that would be
perceived by a prospective buyer on the valuation date and will vary
according to factors such as:
95
(a) the stage which the project has reached on the valuation date. A project
which is nearing completion will normally be viewed as being less risky
than one at an early stage, with the exception of situations where a party
to the development is insolvent,
(b) whether a buyer or lessee has been secured for the completed
project, and
(c) the size and anticipated remaining duration of the project. The longer
the project, the greater the risk caused by exposure to fluctuations in
future costs and receipts and changing economic conditions generally.
90.31. The following are examples of factors that may typically need to be
considered in an assessment of the relative risks associated with the
completion of a development project:
(a) unforeseen complications that increase construction costs,

(b) potential for contract delays caused by adverse weather or other matters
outside of developer’s control,
(c) delays in obtaining statutory consents,
(d) supplier failures,
(e) entitlement risk and changes in entitlements over the

development period,
(f) regulatory changes, and
(g) delays in finding a buyer or lessee for the completed project.
90.32. Whilst all of the above factors will impact the perceived risk of a project and
the profit that a buyer or the development property would require, care must
be taken to avoid double counting, either where contingencies are already
reflected in the residual valuation model or risks in the discount rate used to
bring future cash flows to present value.
90.33. The risk of the estimated value of the completed development project
changing due to changed market conditions over the duration of the project
will normally be reflected in the discount rate or capitalisation rate used to
value the completed project.
90.34. The profit anticipated by the owner of an interest in development property

at the commencement of a development project will vary according to the
valuation of its interest in the project once construction has commenced.
The valuation should reflect those risks remaining at the valuation date and
the discount or return that a buyer of the partially completed project would
require for bringing it to a successful conclusion.
Discount Rate
90.35. In order to arrive at an indication of the value of the development property
on the valuation date, the residual method requires the application of a
discount rate to all future cash flows in order to arrive at a net present value.
This discount rate may be derived using a variety of methods (see IVS 105
Valuation Approaches and Methods, paras 50.29-50.31.
96
Asset Standards
90.36. If the cash flows are based on values and costs that are current on the
valuation date, the risk of these changing between the valuation date and
the anticipated completion date should be considered and reflected in the
discount rate used to determine the present value. If the cash flows are
based on prospective values and costs, the risk of those projections proving
to be inaccurate should be considered and reflected in the discount rate.
100. Existing Asset

100.1. In the valuation of development property, it is necessary to establish the
suitability of the real property in question for the proposed development.
Some matters may be within the valuer’s knowledge and experience but
some may require information or reports from other specialists. Matters that
typically need to be considered for specific investigation when undertaking a
valuation of a development property before a project commences include:
(a) whether or not there is a market for the proposed development,

(b) is the proposed development the highest and best use of the property in
the current market,
(c) whether there are other non-financial obligations that need to be

considered (political or social criteria),
(d) legal permissions or zoning, including any conditions or constraints on

permitted development,
(e) limitations, encumbrances or conditions imposed on the relevant interest

by private contract,
(f) rights of access to public highways or other public areas,
(g) geotechnical conditions, including potential for contamination or other

environmental risks,
(h) the availability of, and requirements to, provide or improve necessary
services, eg, water, drainage and power,
(i) the need for any off-site infrastructure improvements and the rights
required to undertake this work,
(j) any archaeological constraints or the need for archaeological

investigations,
(k) sustainability and any client requirements in relation to green buildings,
(l) economic conditions and trends and their potential impact on costs and
receipts during the development period,
(m) current and projected supply and demand for the proposed future uses,
(n) the availability and cost of funding,
(o) the expected time required to deal with preparatory matters prior to
starting work, for the completion of the work and, if appropriate, to rent or
sell the completed property, and
(p) any other risks associated with the proposed development.
97
100.2. Where a project is in progress, additional enquires or investigations will

typically be needed into the contracts in place for the design of the project,
for its construction and for supervision of the construction.
110. Special Considerations for Financial Reporting

110.1. The accounting treatment of development property can vary depending on
how it is classified by the reporting entity (eg, whether it is being held for
sale, for owner occupation or as investment property). This may affect the
valuation requirements and therefore the classification and the relevant
accounting requirements need to be determined before selecting an
appropriate valuation method.
110.2. Financial statements are normally produced on the assumption that the
entity is a going concern. It is therefore normally appropriate to assume that
any contracts (eg, for the construction of a development property or for its
sale or leasing on completion), would pass to the buyer in the hypothetical
exchange, even if those contracts may not be assignable in an actual

exchange. An exception would be if there was evidence of an abnormal risk
of default by a contracted party on the valuation date.
120. Special Considerations for Secured Lending

120.1. The appropriate basis of valuation for secured lending is normally market
value. However, in considering the value of a development property,
regard should be given to the probability that any contracts in place, eg, for
construction or for the sale or leasing of the completed project may, become
void or voidable in the event of one of the parties being the subject of formal
insolvency proceedings. Further regard should be given to any contractual
obligations that may have a material impact on market value. Therefore, it
may be appropriate to highlight the risk to a lender caused by a prospective
buyer of the property not having the benefit of existing building contracts
and/or pre-leases, and pre-sales and any associated warrantees and
guarantees in the event of a default by the borrower.
98
Asset Standards
IVS 500 Financial Instruments
Contents Paragraphs
Overview 10
Introduction 20
Bases of Value 30
Market Approach 50
Income Approach 60
Cost Approach 70
Special Considerations for Financial Instruments 80
Valuation Inputs 90
Asset Standards – IVS 500 Financial Instruments

Credit Risk Adjustments 100
Liquidity and Market Activity 110
Valuation Control and Objectivity 120
10. Overview
financial instruments. This standard only includes modifications, additional
requirements or specific examples of how the General Standards apply for
valuations to which this standard applies.
20. Introduction
20.1. A financial instrument is a contract that creates rights or obligations between
specified parties to receive or pay cash or other financial consideration.
Such instruments include but are not limited to, derivatives or other
contingent instruments, hybrid instruments, fixed income, structured
products and equity instruments. A financial instrument can also be created
through the combination of other financial instruments in a portfolio to
achieve a specific net financial outcome.
20.2. Valuations of financial instruments conducted under IVS 500 Financial

Instruments can be performed for many different purposes including, but not
limited to:
(a) acquisitions, mergers and sales of businesses or parts of businesses,
(b) purchase and sale,
(c) financial reporting,
(d) legal or regulatory requirements (subject to any specific requirements set

by the relevant authority),
(e) internal risk and compliance procedures,
(f) tax, and
(g) litigation.
99
20.3. A thorough understanding of the instrument being valued is required to

identify and evaluate the relevant market information available for identical
or comparable instruments. Such information includes prices from recent
transactions in the same or a similar instrument, quotes from brokers or
pricing services, credit ratings, yields, volatility, indices or any other inputs
relevant to the valuation process.
20.4. When valuations are being undertaken by the holding entity that are
intended for use by external investors, regulatory authorities or other
entities, to comply with the requirement to confirm the identity and status
of the valuer in IVS 101 Scope of Work, para 20.3.(a), reference must
be made to the control environment in place, as required by IVS 105
Valuation Approaches and Methods and IVS 500 Financial Instruments
paras 120.1-120.3 regarding control environment.
20.5. To comply with the requirement to identify the asset or liability to be

valued as in IVS 101 Scope of Work, para 20.3.(d), the following matters
must be addressed:
(a) the class or classes of instrument to be valued,
(b) whether the valuation is to be of individual instruments or a portfolio, and
(c) the unit of account.
20.6. IVS 102 Investigations and Compliance, paras 20.2-20.4 provide that the
investigations required to support the valuation must be adequate having
regard to the purpose of the assignment. To support these investigations,
sufficient evidence supplied by the valuer and/or a credible and reliable third
party must be assembled. To comply with these requirements, the following
are to be considered:
(a) All market data used or considered as an input into the valuation process
must be understood and, as necessary, validated.
(b) Any model used to estimate the value of a financial instrument shall be
selected to appropriately capture the contractual terms and economics of
the financial instrument.
(c) Where observable prices of, or market inputs from, similar financial
instruments are available, those imputed inputs from comparable price(s)
and/or observable inputs should be adjusted to reflect the contractual
and economic terms of the financial instrument being valued.
(d) Where possible, multiple valuation approaches are preferred. If

differences in value occur between the valuation approaches, the valuer
must explain and document the differences in value.
20.7. To comply with the requirement to disclose the valuation approach(es) and
reasoning in IVS 103 Reporting, para 20.1, consideration must be given
to the appropriate degree of reporting detail. The requirement to disclose
this information in the valuation report will differ for different categories of
financial instruments. Sufficient information should be provided to allow
users to understand the nature of each class of instrument valued and the
primary factors influencing the values. Information that adds little to a users’
understanding as to the nature of the asset or liability, or that obscures the
100
Asset Standards
primary factors influencing value, must be avoided. In determining the level

of disclosure that is appropriate, regard must be had to the following:
(a) Materiality: The value of an instrument or class of instruments in relation

to the total value of the holding entity’s assets and liabilities or the
portfolio that is valued.
(b) Uncertainty: The value of the instrument may be subject to significant

uncertainty on the valuation date due to the nature of the instrument, the
model or inputs used or to market abnormalities. Disclosure of the cause
and nature of any material uncertainty should be made.
(c) Complexity: The greater the complexity of the instrument, the greater
the appropriate level of detail to ensure that the assumptions and inputs
affecting value are identified and explained.
(d) Comparability: The instruments that are of particular interest to users

may differ with the passage of time. The usefulness of the valuation
report, or any other reference to the valuation, is enhanced if it reflects
the information demands of users as market conditions change,
although, to be meaningful, the information presented should allow
comparison with previous periods.
(e) Underlying instruments: If the cash flows of a financial instrument are

generated from or secured by identifiable underlying assets or liabilities,
the relevant factors that influence the underlying value must be provided
in order to help users understand how the underlying value impacts the
estimated value of the financial instrument.
30. Bases of Value

appropriate basis(es) of value when valuing financial instruments.
30.2. Often, financial instrument valuations are performed using bases of value
defined by entities/organisations other than the IVSC (some examples
of which are mentioned in IVS 104 Bases of Value) and it is the valuer’s
responsibility to understand and follow the regulation, case law, tax law
and other interpretive guidance related to those bases of value as of the
valuation date.

of this chapter, a valuer must follow the requirements of IVS 105 Valuation
Approaches and Methods.
40.2. The three valuation approaches described in IVS 105 Valuation Approaches
and Methods may be applied to the valuation of financial instruments.
40.3. The various valuation methods used in financial markets are based on
variations of the market approach, the income approach or the cost
approach as described in the IVS 105 Valuation Approaches and Methods.
This standard describes the commonly used methods and matters that need
to be considered or the inputs needed when applying these methods.
101
40.4. When using a particular valuation method or model, it is important to ensure

that it is calibrated with observable market information, where available, on
a regular basis to ensure that the model reflects current market conditions.
As market conditions change, it may become necessary to change to a
more suitable model(s) or to modify the existing model and recalibrate and/
or make additional adjustments to the valuation inputs. Those adjustments
should be made to ensure consistency with the required valuation basis,
which in turn is determined by the purpose for which the valuation is
required; see the IVS Framework.
50. Market Approach

50.1. A price obtained from trading on a liquid exchange on, or very close to, the
time or date of valuation is normally the best indication of the market value
of a holding of the identical instrument. In cases where there have not been
recent relevant transactions, the evidence of quoted or consensus prices, or
private transactions may also be relevant.
50.2. It may be necessary to make adjustments to the price information if the

observed instrument is dissimilar to that being valued or if the information
is not recent enough to be relevant. For example, if an observable price is
available for similar instruments with one or more different characteristics
to the instrument being valued, then the implied inputs from the comparable
observable price are to be adjusted to reflect the specific terms of the
financial instrument being valued.
50.3. When relying on a price from a pricing service, the valuer must understand
how the price was derived.
60. Income Approach

60.1. The value of financial instruments may be determined using a discounted
cash flow method. The terms of an instrument determine, or allow
estimation of, the undiscounted cash flows. The terms of a financial
instrument typically set out:
(a) the timing of the cash flows, ie, when the entity expects to realise the
cash flows related to the instrument,
(b) the calculation of the cash flows, eg, for a debt instrument, the interest
rate that applies, or for a derivative instrument, how the cash flows are
calculated in relation to the underlying instrument or index (or indices),
(c) the timing and conditions for any options in the contract, eg, put or call,
prepayment, extension or conversion options, and
(d) protection of the rights of the parties to the instrument, eg, terms relating
to credit risk in debt instruments or the priority over, or subordination to,
other instruments held.
60.2. In establishing the appropriate discount rate, it is necessary to assess

the return that would be required on the instrument to compensate for the
time value of money and potential additional risks from, but not limited to
the following:
(a) the terms and conditions of the instrument, eg, subordination,
102
Asset Standards
(b) the credit risk, ie, uncertainty about the ability of the counterparty to
make payments when due,
(c) the liquidity and marketability of the instrument,
(d) the risk of changes to the regulatory or legal environment, and
(e) the tax status of the instrument.
60.3. Where future cash flows are not based on fixed contracted amounts,
estimates of the expected cash flows will need to be made in order to
determine the necessary inputs. The determination of the discount rate
must reflect the risks of, and be consistent with, the cash flows. For
example, if the expected cash flows are measured net of credit losses then
the discount rate must be reduced by the credit risk component. Depending
upon the purpose of the valuation, the inputs and assumptions made into
the cash flow model will need to reflect either those that would be made

by participants, or those that would be based on the holder’s current
expectations or targets. For example, if the purpose of the valuation is
to determine market value, or fair value as defined in IFRS, the assumptions
should reflect those of participants. If the purpose is to measure
performance of an asset against management determined benchmarks,
eg, a target internal rate of return, then alternative assumptions may
be appropriate.
70. Cost Approach

70.1. In applying the cost approach, valuers must follow the guidance contained in
IVS 105 Valuation Approaches and Methods, paras 70.1-70.14.
80. Special Considerations for Financial Instruments

valuation of financial instruments:
(a) Valuation Inputs (section 90).
(b) Credit Risk (section 100).
(c) Liquidity and Market Activity (section 110).
(d) Control Environment (section 120).
90. Valuation Inputs

90.1. As per IVS 105 Valuation Approaches and Methods, para 10.7, any data set
used as a valuation input, understanding the sources and how inputs are
adjusted by the provider, if any, is essential to understanding the reliance
that should be given to the use of the valuation input.
90.2. Valuation inputs may come from a variety of sources. Commonly used
valuation input sources are broker quotations, consensus pricing services,
the prices of comparable instruments from third parties and market data
pricing services. Implied inputs can often be derived from such observable
prices such as volatility and yields.
90.3. When assessing the validity of broker quotations, as evidence of how

participants would price an asset, the valuer should consider the following:
103
(a) Brokers generally make markets and provide bids in respect of more
popular instruments and may not extend coverage to less liquid
instruments. Because liquidity often reduces with time, quotations may
be harder to find for older instruments.
(b) A broker is concerned with trading, not supporting valuation, and they
have little incentive to research an indicative quotation as thoroughly
as they would an executable quotation. A valuer is required to
understand whether the broker quote is a binding, executable quote or
a non-binding, theoretical quote. In the case of a non-binding quote, the
valuer is required to gather additional information to understand if the
quote should be adjusted or omitted from the valuation.
(c) There is an inherent conflict of interest where the broker is the

counterparty to an instrument.
(d) Brokers have an incentive to encourage trading.

90.4. Consensus pricing services operate by collecting price or valuation input

information about an instrument from several participating subscribers.
They reflect a pool of quotations from different sources, sometimes with
adjustment to compensate for any sampling bias. This overcomes the
conflict of interest problems associated with single brokers. However, as
with a broker quotation, it may not be possible to find a suitable input for
all instruments in all markets. Additionally, despite its name, a consensus
price may not necessarily constitute a true market “consensus”, but rather is
more of a statistical estimate of recent market transactions or quoted prices.
Therefore, the valuer needs to understand how the consensus pricing
was estimated and if such estimates are reasonable, given the instrument
being valued.Information and inputs relevant to the valuation of an illiquid
instrument can often be gleaned through comparable transactions (see
section 110 for further details).
100. Credit Risk Adjustments
100.1. Understanding the credit risk is often an important aspect of valuing a

financial instrument and most importantly the issuer. Some of the common
factors that need to be considered in establishing and measuring credit risk
include the following:
(a) Own credit and counterparty risk: Assessing the financial strength of
the issuer or any credit support providers will involve consideration of not
only historical and projected financial performance of the relevant entity
or entities but also consideration of performance and prospects for the
industry sector in which the business operates. In addition to
issuer credit, the valuer must also consider the credit exposure of any
counterparties to the asset or liability being valued. In the case of a
clearing house settlement process, many jurisdictions now require
certain derivatives to be transacted through a central counterparty
which can mitigate risk, however residual counterparty risk needs to
be considered.
(b) The valuer also needs to be able to differentiate between the credit
risk of the instrument and the credit risk of the issuer and/or counterparty.
Generally, the credit risk of the issuer or counterparty does not consider
specific collateral related to the instrument.
104
Asset Standards
(c) Subordination: Establishing the priority of an instrument is critical in

assessing the default risk. Other instruments may have priority over an
issuer’s assets or the cash flows that support the instrument.
(d) Leverage: The amount of debt used to fund the assets from which an
instrument’s return is derived can affect the volatility of returns to the
issuer and credit risk.
(e) Netting agreements: Where derivative instruments are held between

counterparties, credit risk may be reduced by a netting or offset
agreement that limits the obligations to the net value of the transactions,
ie, if one party becomes insolvent, the other party has the right to
offset sums owed to the insolvent party against sums due under
other instruments.
(f) Default protection: Many instruments contain some form of protection

to reduce the risk of non-payment to the holder. Protection might take

the form of a guarantee by a third party, an insurance contract, a credit
default swap or more assets to support the instrument than are needed
to make the payments. Credit exposure is also reduced if subordinated
instruments take the first losses on the underlying assets and therefore
reduce the risk to more senior instruments. When protection is in the
form of a guarantee, an insurance contract or a credit default swap, it
is necessary to identify the party providing the protection and assess that
party’s creditworthiness. Considering the credit worthiness of a third
party involves not only the current position but also the possible effect
of any other guarantees or insurance contracts the entity has written.
If the provider of a guarantee has also guaranteed other correlated debt
securities, the risk of its non-performance will likely increase.
100.2. For parties for which limited information is available, if secondary trading in
a financial instrument exists, there may be sufficient market data to provide
evidence of the appropriate risk adjustment. If not, it might be necessary
to look to credit indices, information available for entities with similar
risk characteristics, or estimate a credit rating for the party using its own
financial information. The varying sensitivities of different liabilities to credit
risk, such as collateral and/or maturity differences, should be taken into
account in evaluating which source of credit data provides the most relevant
information. The risk adjustment or credit spread applied is based on the
amount a participant would require for the particular instrument
being valued.
100.3. The own credit risk associated with a liability is important to its value as the
credit risk of the issuer is relevant to the value in any transfer of that liability.
Where it is necessary to assume a transfer of the liability regardless of any
actual constraints on the ability of the counterparties to do so, eg, in order
to comply with financial reporting requirements, there are various potential
sources for reflecting own credit risk in the valuation of liabilities. These
include the yield curve for the entity’s own bonds or other debt issued, credit
default swap spreads, or by reference to the value of the corresponding
asset. However, in many cases the issuer of a liability will not have the
ability to transfer it and can only settle the liability with the counterparty.
105
100.4. Collateral: The assets to which the holder of an instrument has recourse in
the event of default need to be considered. In particular, the valuer needs
to be understand whether recourse is to all the assets of the issuer or only
to specified asset(s). The greater the value and liquidity of the asset(s) to
which an entity has recourse in the event of default, the lower the overall risk
of the instrument due to increased recovery. In order not to double count,
the valuer also needs to consider if the collateral is already accounted for in
another area of the balance sheet.
100.5. When adjusting for own credit risk of the instrument, it is also important
to consider the nature of the collateral available for the liabilities being
valued. Collateral that is legally separated from the issuer normally reduces
the credit exposure. If liabilities are subject to a frequent collateralisation
process, there might not be a material own credit risk adjustment because
the counterparty is mostly protected from loss in the event of default.
110. Liquidity and Market Activity

110.1. The liquidity of financial instruments range from those that are standardised
and regularly transacted in high volumes to those that are agreed between
counterparties that are incapable of assignment to a third party. This range
means that consideration of the liquidity of an instrument or the current
level of market activity is important in determining the most appropriate
valuation approach.
110.2. Liquidity and market activity are distinct. The liquidity of an asset is a
measure of how easily and quickly it can be transferred in return for cash
or a cash equivalent. Market activity is a measure of the volume of trading
at any given time, and is a relative rather than an absolute measure. Low
market activity for an instrument does not necessarily imply the instrument
is illiquid.
110.3. Although separate concepts, illiquidity or low levels of market activity pose
similar valuation challenges through a lack of relevant market data, ie, data
that is either current at the valuation date or that relates to a sufficiently
similar asset to be reliable. The lower the liquidity or market activity, the
greater the reliance that will be needed on valuation approaches that use
techniques to adjust or weight the inputs based on the evidence of other
comparable transactions to reflect either market changes or differing
characteristics of the asset.
120. Valuation Control and Objectivity

120.1. The control environment consists of the internal governance and control
procedures that are in place with the objective of increasing the confidence
of those who may rely on the valuation in the valuation process and
conclusion. Where an external valuer is placing reliance upon an internally
performed valuation, the external valuer must consider the adequacy and
independence of the valuation control environment.
120.2. In comparison with other asset classes, financial instruments are more
commonly valued internally by the same entity that creates and trades
them. Internal valuations bring into question the independence of the
valuer and hence this creates risk to the perceived objectivity of valuations.
Please reference 40.1 and 40.2 of the IVS Framework regarding valuation
performed by internal valuers and the need for procedures to be in place
106
Asset Standards
to ensure the objectivity of the valuation and steps that should be taken
to ensure that an adequate control environment exists to minimise threats
to the independence of the valuation. Many entities which deal with the
valuation of financial instruments are registered and regulated by statutory
financial regulators. Most financial regulators require banks or other
regulated entities that deal with financial instruments to have independent
price verification procedures. These operate separately from trading desks
to produce valuations required for financial reporting or the calculation of
regulatory capital guidance on the specific valuation controls required by
different regulatory regimes. This is outside the scope of this standard.
However, as a general principle, valuations produced by one department
of an entity that are to be included in financial statements or otherwise
relied on by third parties should be subject to scrutiny and approval by an
independent department of the entity. Ultimate authority for such valuations
should be separate from, and fully independent of, the risk-taking functions.
The practical means of achieving a separation of the function will vary
according to the nature of the entity, the type of instrument being valued and

the materiality of the value of the particular class of instrument to the overall
objective. The appropriate protocols and controls should be determined by
careful consideration of the threats to objectivity that would be perceived by
a third party relying on the valuation.
120.3. When accessing your valuation controls, the following include items you
should consider in the valuation process:
(a) establishing a governance group responsible for valuation policies and

procedures and for oversight of the entity’s valuation process, including
some members external to the entity,
(b) systems for regulatory compliance if applicable,
(c) a protocol for the frequency and methods for calibration and testing of
valuation models,
(d) criteria for verification of certain valuations by different internal or

external experts,
(e) periodic independent validation of the valuation model(s),
(f) identifying thresholds or events that trigger more thorough investigation

or secondary approval requirements, and
(g) identifying procedures for establishing significant inputs that are

not directly observable in the market, eg, by establishing pricing or
audit committees.
107
Index
A
adjustments
cost approach 45–47
credit risk 104–106
for depreciation/obsolescence 46–47, 85
income approach 52–53, 62–63
market approach 31, 33, 34–36, 60, 102
asset standards see IVS Asset Standards
assets and liabilities 3, 6, 26
contributory assets 62, 63
existing asset 97–98
intangible see Intangible Assets (IVS 210)
lease liabilities 21–22, 74, 80, 86–87
operating and non-operating 55–56
subject asset 4
wasting assets 41–42
Index
assumed use 24–26

assumptions 10, 11, 27–28
development property 93
plant and equipment 77
see also special assumptions
attrition 71–72
B
bases of value 10
business and business interests 50
development property 89–90
financial instruments 101
intangible assets 59–60
plant and equipment 77–78
real property interests 83
Bases of Value (IVS 104) 16–28
assumptions and special assumptions 27–28
entity-specific factors 26
fair market value 23
fair value 23–24
IVS defined 18–22
equitable value 21–22
investment value/worth 22
liquidation value 22
market rent 21, 86
market value 18–20
synergistic value 22
108
Index
premise of value 24–26

current use/existing use 25
forced sale 25–26
highest and best use 24
orderly liquidation 25
synergies 26–27
transaction cost 28
blockage discounts 36
broker quotations 103–104
Business and Business Interests (IVS 200) 49–56
special considerations 53–56
business information 54–55
capital structure 56
economic and industry 55
operating and non-operating assets 55–56
ownership rights 54
valuation approaches and methods 50–53
business information 54–55
C
capital structure considerations 56
capitalisation rate 52
cash flow 38–40
changes to the scope of work 11
client 3, 10
collateral 106
Index
comparable listings method 32
comparable transactions method 31–33
competence 7
completed property value 93–94
compliance with standards 6
see also Investigations and Compliance (IVS 102)
consensus pricing services 104
constant growth model 41
construction costs 94
consultants’ fees 94
contract rent 21, 86–87
contributory asset charge (CAC) 63
contributory assets 62, 63
control environment 106–107
control premiums 35–36, 54
adjustments 45–47
cost approach methods 43–47
cost-to-capacity method 79–80
replacement cost 44
reproduction cost 44
summation method 44–45
109
cost-to-capacity method 79–80

counterparty risk 104
credit risk adjustments 104–106
currency 10, 38–39
current use 25
D
default protection 105
departure 7, 11, 13
depreciation 46–47
development profit 95–96
Development Property (IVS 410) 88–98
assumptions and special assumptions 89–90
completed property value 93–94
construction costs 94
consultants’ fees 94
development profit 95–96
discount rate 96–97
finance costs 95
for financial reporting 98
marketing costs 95
for secured lending 98
timetable 95
Index
residual method 92–97

disaggregated method 67–68
discount rates 38, 40, 42
derivation of 42, 85, 102–103
financial instruments 102–103
intangible assets 69–70, 73
real property interests 84–85
discounted cash flow (DCF) 37–42, 102–103
discounts for lack of control (DLOC) 35–36
discounts for lack of marketability (DLOM) 35
disposal cost 41–42
distributor method 67–68
E
economic and industry considerations 55
economic life of an intangible asset 70–72
enterprise value 50, 52
entity-specific factors 26
equitable value 21–22
equity value 50, 52
excess earnings method 62–64
existing use 25
exit value 41
explicit forecast period 39
110
Index
F
fair market value (OECD) 23
fair market value (USIRS) 23
fair value (IFRS) 23
fair value (legal/statutory) 23–24
finance costs 95
Financial Instruments (IVS 500) 99–107
control environment 106–107
credit risk 104–106
liquidity and market activity 106
valuation inputs 103–104
financial reporting 23, 98, 105
financing arrangements 80
forced sale 25–26
G
general standards see IVS General Standards
glossary 3–5
goodwill 58–59, 63
Gordon growth model 41
greenfield method 67
guideline publicly-traded comparable method 33–35
guideline transactions method 31–33
Index
H
hierarchy of interests 86
highest and best use 20, 24
I
income approach 36–42
adjustments 52–53, 62–63
business and business interests 51–53
development property 91
income approach methods 37–42
discounted cash flow (DCF) 37–42, 102–103
distributor method 67–68
excess earnings method 62–64
greenfield method 67
relief-from-royalty method 64–65
with-and-without method 66–67
information provided 12–13
Intangible Assets (IVS 210) 57–73
111

discount rate/rate of return 69–70, 73
economic life 70–72
tax amortisation benefit (TAB) 72–73
International Valuation Standards Board 1, 2
International Valuation Standards Council (IVSC) 1
Investigations and Compliance (IVS 102) 12–13
intangible assets 59
investment property 84, 95
investment value 22
IVS Asset Standards 2
Business and Business Interests (IVS 200) 49–56
Development Property (IVS 410) 88–98
Financial Instruments (IVS 500) 99–107
Intangible Assets (IVS 210) 57–73
Plant and Equipment (IVS 300) 74–80
Real Property Interests (IVS 400) 81–87
IVS Definitions 3–5, 18–22
IVS Framework 2, 6–7
IVS General Standards 2
Bases of Value (IVS 104) 16–28
Investigations and Compliance (IVS 102) 12–13
Index
Reporting (IVS 103) 14–15

Scope of Work (IVS 101) 9–11
Valuation Approaches and Methods (IVS 105) 29–47
J
jurisdiction 3
L
land see Development Property (IVS 410); Real Property Interests (IVS 400)
lease liabilities 21–22, 86–87
plant and equipment 74, 80
leverage 105
liabilities see assets and liabilities
liquidation value 22
liquidity 106
M
market activity 106
market approach 30–36, 41
adjustments 31, 33, 34–36, 60, 102
112
Index
market approach methods 31–36

comparable transactions method 31–33
guideline publicly-traded comparable method 33–35
Market Participant Acquisition Premiums (MPAPs) 35–36
market rent 21, 86
market value 18–20
development property 93, 98
marketing costs 95
material/materiality 4
matrix pricing 32
may 3
multiple approaches 29–30
must 3
N
netting agreements 105
O
objectivity 9–10, 106–107
IVS Framework 6–7
obsolescence 46–47
plant and equipment 76, 78, 79
operating and non-operating assets 55–56
Index
operating value 50
orderly liquidation 25
ownership rights 54
P
participant 4
Plant and Equipment (IVS 300) 74–80
financing arrangements 80
special considerations 80
premise of value 24–26
prior transactions method 31
property interests see Development Property (IVS 410); Real Property
Interests (IVS 400)
prospective financial information (PFI) 39–40
purpose of valuation 4, 10
plant and equipment 76, 77
R
Real Property Interests (IVS 400) 81–87
113
hierarchy of interests 86
rent 86–87
relief-from-royalty method 64–65
rent 21, 86–87
replacement cost method 44
Reporting (IVS 103) 14–15
reproduction cost method 44
residual method 92–97
risk assessment 63, 69–70
credit risk adjustments 104–106
royalty rate 64–65
S
salvage value 41–42
Scope of Work (IVS 101) 9–11
Index

secured lending 98
sensitivity analysis 89
should 4
significant and/or material 4
special assumptions 10, 11
bases of value (IVS 104) 25, 27–28
development property 89–90, 93
reporting (IVS 103) 14
special considerations
for financial reporting 98
for secured lending 98
standards of value see Bases of Value (IVS 104)
subject or subject asset 4
subordination 105
summation method 44–45
synergies 26–27
synergistic value 22
114
Index
T
tax amortisation benefit (TAB) 72–73
terminal value 40–42
timetable 95
total invested capital value 50
transaction cost 28
transactions 17, 19, 31–33
U
units of comparison 32, 83
V
valuation approaches
Valuation Approaches and Methods (IVS 105) 29–47
cost considerations 45–46
depreciation/obsolescence 46–47
methods 44–45
income approach 36–42
methods 37–42
Index
market approach 30–36
methods 31–35
other considerations 35–36
valuation control 106–107
valuation date 10, 19–20
valuation inputs 103–104
valuation purpose see purpose of valuation
valuation record 13
valuation report see Reporting (IVS 103)
valuation review reports 15
valuation reviewer 5, 6
valuer 3, 4, 5
objectivity 6–7, 9–10
W
wasting assets 41–42
weight 5
weighting 5
with-and-without method 66–67
worth 22
115
La confiance, par le biais de
normes professionnelles
La RICS est une organisation professionnelle mondiale.
Nous veillons à la promotion et au respect des normes
et des qualifications professionnelles les plus strictes
pour l’évaluation, le développement et l’aménagement
du territoire, la promotion immobilière, la construction
et les infrastructures. Notre nom est synonyme
de promesse : établir des normes qui inspirent
confiance aux marchés et contribuer à améliorer les
environnements urbains et ruraux.
Amériques
Amérique Latine Amérique du Nord
[email protected] [email protected]
Asie Pacifque
Australasie Chine (Hong Kong)
Chine (Shanghai) Japon
Asie du Sud Asie du Sud-Est
EMEA
Afrique Europe
Irlande Moyen-Orient
Royaume-Uni – siège de la RICS

[email protected]
rics.org
FRENCH/NOVEMBER 2018/RET/PRJ0408-18/BETH VARLEY/PS

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Intégrant les International

Normes professionnelles de la RICS,

Évaluation selon la RICS –

Intégrant les Normes internationales

Édition de juin 2017, entrée en vigueur le 1er juillet 2017

Ouvrage publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

Arnaud Burillon MRICS

Coordinateur régional RICS

Multilingual Resources Group SL (Real Estate Translations)

Head of Publishing and Content: Sarah Crouch

Note à l'édition française 2

Partie 3 : Normes professionnelles 17

PS 1 – Conformité aux normes dans le cas de la fourniture

Partie 4 : Normes techniques et de performance en matière d'évaluation 40

VPS 1 – Termes du contrat (étendue de la mission).............................................. 41

Partie 5 : Applications en matière d'évaluation 86

Partie 6 : Normes internationales d'évaluation 2017 159

Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017 v

La transparence, la cohérence et la prevention des confits d’intérêts sont

Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017 1

2 Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017

1 La cohérence, l’objectivité et la transparence sont fondamentales pour

2 Les normes mondiales d’évaluation continuent d’évoluer avec les exigences

3 Axée sur l’application pratique, cette édition 2017 de l’ouvrage Évaluation

4 Cet ouvrage adopte et applique avant tout les Normes internationales

5 Le respect de ces normes techniques s’inscrit dans le cadre plus général

Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017 3

6 Le respect des normes professionnelles, techniques et de performance est

Du point de vue du fournisseur de l’évaluation

9 Ce que ces normes internationales ne font pas :

Du point de vue de l’utilisateur de l’évaluation

4 Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017

d’évaluation par rapport aux Normes internationales d’évaluation 2017, et

Organisation des normes et recommandations internationales

11 Les informations contenues dans l’édition internationale de ce document de

Normes professionnelles – obligatoires

PS 2 – Déontologie, compétence, objectivité et communication d’informations.

Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017 5

Normes techniques et de performance en matière d’évaluation –

VPS 1 – Termes du contrat (étendue de la mission),

VPS 2 – Visites, investigations et dossiers,

VPS 3 – Rapports d’évaluation,

VPS 4 – Bases de valeur, hypothèses et hypothèses particulières,

VPS 5 – Méthodes et techniques d’évaluation.

14 Si les normes VPS 1, 4 et 5 sont plutôt des normes techniques et les

Recommandations internationales de la RICS sur les pratiques

17 Les VPGA sont :

VPGA 1 – Évaluation destinée à être insérée dans des états fnanciers,

VPGA 2 – Évaluation des intérêts dans le cadre de prêts garantis,

6 Évaluation selon la RICS – Normes internationales 2017

VPGA 3 – Évaluation des entreprises et des intérêts dans des entreprises,

VPGA 4 – Évaluation d’immeubles individuels liés à une exploitation

VPGA 5 – Évaluation d’installations techniques et d’équipements,

VPGA 6 – Évaluation d’actifs incorporels,

VPGA 8 – Évaluation des intérêts relatifs à la propriété immobilière,

VPGA 9 – Identifcation de portefeuilles, de collections et de groupes

VPGA 10 – Questions susceptibles d’induire une incertitude signifcative dans

Normes nationales et infranationales

19 Les normes nationales et infranationales assorties des recommandations